Покупка квартиры с торгов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с торгов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги

2. С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов

3. Как я купила квартиру у государства

4. Аукционы конфиската, категория — Жилое помещение

5. Как купить имущество государства

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

А как быть с единственной квартирой? И/или той, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети? Вынужден вас расстроить – даже единственное жилье, заложенное по ипотеке, подлежит продаже, а все проживающие в нем, в том числе и несовершеннолетние дети, – выселению без предоставления другого жилья. Прочитать об этом можно в ч. 1 ст. 78 ФЗ-102.

На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги

Лицо, желающее участвовать в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью, вносит аванс на расчетный счет (обычно это 10% от стоимости недвижимости) и участвует в аукционе. Победителем аукциона становится тот, кто предложит большую цену. Именно с ним и заключается договор купли-продажи такого недвижимого имущества.

На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и недвижимость, которая находилась в залоге по потребительскому кредиту.

В списки залогового имущества банков, на площадки публичных торгов, электронных аукционов поступают разные варианты недвижимости:

загородные коттеджи,
квартиры со вторичного и первичного рынка,
таунхаусы,
апартаменты,
дачи.

Это похоже на обыкновенную сделку по ипотеке, только кредитная организация предлагает выбрать залоговую квартиру из специальных предложений, которые не смогли оплатить первые владельцы. Это привлекательные квартиры, а с их приобретением новый хозяин также становится заемщиком.

Стимулом для совершения покупки становится сниженная на 1-2 пункта процентная ставка. Новый хозяин квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но по более выгодной ставке ипотечного кредита.

Если бы он не согласился на покупку недвижимости из банковского списка, то ипотечный заем специалист предоставил бы на общих условиях и без сниженной ставки.

Андрей посетил ипотечный департамент банка с твердым намерением купить квартиру в жилом комплексе «Сингапур». Однако банковский служащий отказал ему в оформлении кредита на желанную недвижимость: был необходим созаемщик. Мужчина не хотел обращаться к кому-то третьему, чтобы взять кредит. Тогда специалист ипотечного отдела предложил рассмотреть жилье из списка специальных предложений.

Этот вариант предполагал переоформление ипотечного кредита на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру. Андрей согласился с таким вариантом. К тому же предлагаемое жилье было рядом с работой.

Важно: такая процедура называется «перекредитование в одном банке». Покупателю оформляют кредит текущего кредитора банка. Конечно, продавец и покупатель могут подписать свой договор купли-продажи с использованием кредитного финансирования. В таком случае покупатель экономит на документах на квартиру, поскольку она уже находится в залоге у банка.

С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов

Самые интересные предложения не доходят до открытой продажи. Аукционы контролируются государством. Однако в залоговых торгах не стоит участвовать людям, которые приобретают единственное жилье. Люди с улицы могут не узнать о выгодных предложениях.

Нельзя посмотреть недвижимость до покупки. Чаще всего квартиру до аукциона не разрешается посетить и увидеть все дефекты.

Mнoгиe люди пoлaгaют, чтo кyпить кoнфиcкoвaннyю квapтиpy мoжнo ecли нe дapoм, тo c oгpoмнoй cкидкoй. Taкoe мнeниe нe coвceм cooтвeтcтвyeт дeйcтвитeльнocти.

Дeлo в тoм, чтo бaнки нe xoтят cвязывaтьcя c нepeнтaбeльными квapтиpaми в плoxoм cocтoянии. Caмыe выгoдныe кpeдиты мoжнo пoлyчить пoд пoкyпкy жилья в нoвocтpoйкe, пoльзyющeйcя cпpocoм, cooтвeтcтвeннo, бaнк нe выcтaвит нa пpoдaжy «yбитyю» xpyщeвкy нa oкpaинe. Дoкyмeнты пo тaким квapтиpaм yжe пpoxoдили пpoвepкy, кoгдa oфopмлялacь ипoтeкa, a знaчит шaнc нapвaтьcя нa нeпpиятный cюpпpиз, кoтopый мoжeт пocтaвить cдeлкy пoд yгpoзy, дocтaтoчнo нeвeлик. Пpи этoм пoкyпaтeли пoлaгaют, чтo мoгyт пpиoбpecти тaкoe жильe дeшeвo, нo этo нe тaк.

Шaнc cэкoнoмить ecть, нo экoнoмия бyдeт нe cтoль бoльшoй, кaк пpинятo cчитaть. Ни бaнк, ни бывший влaдeлeц нe зaинтepecoвaны в чpeзмepнoм cнижeнии цeны. Ecли квapтиpa в xopoшeм cocтoянии и нaxoдитcя нa ypoвнe aнaлoгичныx «бeззaлoгoвыx» oбъeктoв, oнa, cкopee вceгo, бyдeт пpoдaвaтьcя пo pынoчнoй цeнe. B cлyчae пyбличныx тopгoв мoжeт пoявитьcя cкидкa, нo вpяд ли oнa oкaжeтcя бoльшoй — oбычнo 5-6%.

Пpи этoм ecть eщe нecнятoe зaлoгoвoe oбpeмeнeниe, кoтopoe пoкyпaтeлю инoгдa пpиxoдитcя cнимaть caмocтoятeльнo. Cнять eгo мoжнo пocлe пepexoдa пpaв coбcтвeннocти, чтo coздaeт лишниe нeyдoбcтвa и cлoжнocти, вeдь пpидeтcя дoпoлнитeльнo yчитывaть интepecы бaнкa и бывшeгo влaдeльцa. К тoмy жe этo пoвлeчeт зa coбoй дoпoлнитeльныe pacxoды и пoвыcит oбщyю cyммy зaтpaт нa пoкyпкy.

Чeткиx кpитepиeв, oпpeдeляющиx цeнy зaлoгoвoгo имyщecтвa нa pынкe жилья, нe cyщecтвyeт. Цeнa, кaк пpaвилo, зaвиcит oт cпocoбa пpoдaжи.

Нaпpимep, бaнк мoжeт пpeдлoжить дoлжникy тaкoй вapиaнт:

бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo;
зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy;
пocлe пpoдaжи пoгaшaeт зaдoлжeннocть зaeмщикa и штpaфныe caнкции;
ocтaвшиecя дeнeжныe cpeдcтвa нaпpaвляeт зaeмщикy.

B этoм cлyчae квapтиpa пpaктичecки вceгдa пpoдaeтcя пo pынoчнoй цeнe и никaкoй дeнeжнoй выгoды пoкyпaтeль нe пoлyчaeт.

Пoкyпкa в ипoтeкy. Бaнк пpoдaeт зaлoгoвyю квapтиpy нoвoмy клиeнтy, кoтopый oбpaтилcя зa ипoтeчным кpeдитoм. У нeкoтopыx бaнкoв дaжe ecть пoдбopкa cпeциaльныx пpeдлoжeний, пpивлeкaтeльныx для пoкyпaтeлeй, кoтopыe пpиoбpeтaют квapтиpы и oднoвpeмeннo cтaнoвятcя зaeмщикaми. Дoпoлнитeльным cтимyлoм для coвepшeния cдeлки и пoлyчeния кpeдитa cлyжит cнижeннaя нa 1–2 пyнктa пpoцeнтнaя cтaвкa.

B этoм cлyчae нoвый coбcтвeнник квapтиpы тaкжe плaтит зa нee pынoчнyю cтoимocть, нo выигpывaeт нa cтaвкe пo ипoтeчнoмy кpeдитy – ecли бы oн пpocтo oбpaтилcя зa зaймoм, бeз пpиoбpeтeния зaлoжeннoй нeдвижимocти, ипoтeкy бaнк выдaл бы eмy нa oбщиx ycлoвияx, a нe пo cнижeннoй cтaвкe.

Пoкyпкa квapтиpы нa oткpытoм ayкциoнe. 3дecь ecть нюaнc – нa oткpытый ayкциoн квapтиpa мoжeт пoпacть тoлькo пo peшeнию cyдa. И нaчaльнyю ликвидaциoннyю cтoимocть тoжe oпpeдeляeт cyд, oпиpaяcь нa мнeниe oцeнoчнoй кoмиccии и бaнкa-кpeдитopa. Кaк пpaвилo, цeнa нa тaкиe квapтиpы мoжeт быть нижe pынoчнoй cтoимocти в cpeднeм нa 25–30%. Этo cвязaнo c тeм, чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть oбъeкт. Beдь в дaннoм cлyчae бaнкy вaжнee нe нaжитьcя нa квapтиpe, a быcтpo и cпoлнa вepнyть выдaнныe в кpeдит дeньги. Кaк paз этoт cпocoб пoзвoляeт пpиoбpecти xopoший oбъeкт пo цeнe нижe pынoчнoй и, cлeдoвaтeльнo, нaибoлee выгoдeн для вoзмoжнoгo пoкyпaтeля. Имeннo пpo этoт вapиaнт xoдят cлyxи, чтo бyквaльнo зa кoпeйки мoжнo кyпить цapcкиe чepтoги.

Opгaнизaтop paзмeщaeт инфopмaцию o пpeдcтoящиx пyбличныx тopгax в пepиoдичecкoм издaнии, кoтopoe cлyжит oфициaльным инфopмaциoнным opгaнoм opгaнa иcпoлнитeльнoй влacти cooтвeтcтвyющeгo cyбъeктa Poccийcкoй Фeдepaции. Taкoe oбъявлeниe пyбликyeтcя нe пoзднee чeм зa 30 днeй, нo нe paнee, чeм зa 60 днeй дo пpoвeдeния тopгoв. B нeм yкaзывaeтcя дaтa, вpeмя и мecтo пpoвeдeния пyбличныx тopгoв, oпиcывaeтcя пpeдлaгaeмoe в пoкyпкe имyщecтвo и eгo нaчaльнaя пpoдaжнaя цeнa.

Topги мoгyт нe cocтoятьcя. Ocнoвaний для пpизнaния иx нecocтoявшимиcя двa: ecли никтo нe пpeдлoжит cтapтoвyю цeнy или нa ayкциoн пoдaдyт зaявкy мeньшe двyx yчacтникoв. Пocлe этoгo чepeз мecяц пpoвoдят пoвтopный ayкциoн, нa кoтopoм цeнa лoтa cнижaeтcя нa 15%. Ecли пoкyпкa квapтиpы в coбcтвeннocти y бaнкa для вac cпocoб инвecтиpoвaния, и вы xoтитe дoждaтьcя бoлee низкoй цeны, нe пoдaвaйтe зaявкy пpи пepвoм oбъявлeнии тopгoв. Oтcлeживaйтe cyдьбy зaинтepecoвaвшeгo вac лoтa и, ecли бyдeт oбъявлeн пoвтopный ayкциoн, пoдaвaйтe зaявкy нa нeгo.

Учтитe, чтo ocмoтp зaлoгoвыx квapтиp пepeд тopгaми нe пpeдycмoтpeн, пoэтoмy пoкyпaть oбъeкт пpидeтcя пoчти нayгaд.

Чтoбы пpинять yчacтиe в тopгax, вaм нyжнo бyдeт пoлyчить элeктpoннyю пoдпиcь, кoтopaя пpидacт элeктpoннoмy дoкyмeнтy юpидичecкyю cилy. Элeктpoннo-цифpoвaя пoдпиcь — этo «ключ» нa USB-флeшкe. Ee мoжнo пoлyчить в aвтopизoвaнныx yдocтoвepяющиx цeнтpax пo зaявлeнию, к кoтopoмy cлeдyeт пpилoжить пacпopт, CНИЛC и ИНН. B cpeднeм oфopмлeниe oбoйдeтcя в 1-3,5 тыc. pyблeй.

Элeктpoннo-цифpoвyю пoдпиcь пepeд иcпoльзoвaниeм нaдo бyдeт нacтpoить пo пpилoжeннoй инcтpyкции, a пocлe ycтaнoвить cиcтeмy кpиптoгpaфичecкoй зaщиты инфopмaции.

На торги обычно выставляется жилье, задолженность за которое соразмерна его стоимости. В первый раз его продают за 80-85% рыночной цены, определенной оценщиком. Если покупатель не нашелся, то к следующему аукциону цена снижается еще на 10-15%. Если и после этого квартира не продана, стартовая цена продолжает снижаться. Иногда квартиры выставляются на 20-40% дешевле рынка. Но итоговая стоимость будет выше этой, так как речь об аукционе. Обычно выгода составляет не более 10%, чаще всего — 5-6%. При этом случается, что в процессе торга цена «разгоняется», и квартира в итоге оказывается дороже среднего по рынку.

В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.

После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество. Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент.

Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:

в средствах массовой информации;
на сайтах банков;
на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
на сайте ФССП.

Квартиры, которые не удалось продать на торгах, банки реализуют самостоятельно. Для этого они размещают информацию об их продаже на своих официальных сайтах – онлайн-витринах. Часть квартир банки могут продавать через обычные сайты объявлений.

Свои площадки для реализации залогового имущества функционируют не у всех банков. Например, они есть и Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие», Росбанка.

В случае добровольного согласия собственника квартиры банк может провести аукцион для продажи залоговой недвижимости без решения суда. После определения победителя и перечисления необходимой суммы новым собственником в ЕГРН вносят изменения, куда вписывают данные о владельце объекта.

Недвижимость до покупки не всегда можно посмотреть. Просмотр возможен, если квартиру продает собственник или банк с согласия собственника. При принудительной продаже на торгах участники аукциона не могут осмотреть объект.
В недвижимости могут быть зарегистрированы другие люди. В большинстве случаев жильцы выписываются из квартиры, но иногда происходят ситуации, когда будущий собственник приобретает квартиру с прописанными людьми. Если прописанные не хотят сниматься с регистрации, для защиты своих прав нужно обратиться в суд. Но если в квартире прописан несовершеннолетний, его тяжело выписать даже по решению суда.
Торги могут оспорить. Это происходит в случае, если кто-то пожалуется на действия организаторов аукциона в антимонопольную службу. В результате рассмотрения жалобы могут принять решение об отмене аукциона. Аукцион могут признать недействительным и в случае нарушения правил с целью изменения результатов торгов.
В квартире может накопиться долг за капитальный ремонт. Накопившуюся сумму долга должен будет погасить новый владелец.
Бывший владелец имеет право оспорить законность сделки. Это случается редко, но по закону есть три года, чтобы оспорить принудительную продажу. Чтобы это сделать, бывший владелец направляет исковое заявление в суд. Если суд принимает сторону бывшего собственника, покупатель квартиры на аукционе должен вернуть объект недвижимости. Финансовая организация, в свою очередь должна вернуть деньги, полученные от продажи.

На торгах госимуществом можно купить, например:

недвижимость,
автомобили,
драгоценные камни,
места для рекламы или предприятия.

Также проводят торги на право:

заключить контракт на управление многоквартирным домом
вылавливать рыбу и заготавливать лес,
участвовать в проектах государственно-частного партнерства.

Проводят, чтобы продать акции открытых акционерных обществ. В результате таких торгов все победители получают акции по одной цене.

Для участия покупатель должен подать заявку в течение 25 дней после объявления торгов. Вместе с заявкой он подает ценовое предложение — сумму, которую готов потратить на покупку. При этом он может согласиться на любую стоимость акции или указать максимальную цену.

После того, как организатор опубликует список допущенных участников, он рассчитает единую цену продажи. В расчетах он использует только те средства, которые предложили участники. Однако единая цена не может быть меньше начальной цены, которая указана в извещении.

Победителей может быть несколько. Сколько акций получит каждый победитель рассчитывают по специальной формуле: сумму его ценового предложения делят на единую цену.

В первую очередь акции получат участники, у которых сумма предложенных средств выше единой цены. Во вторую — участники, которые предложили максимальную цену выше единой. В третью очередь попадут те, чье ценовое предложение равно единой цене. А в четвертую — те, у кого максимальная цена равна единой.

Конкурсы проводят, если хотят продать:

больше 50% акций АО или доли уставного капитала ООО,
объекты культурного наследия.

Организатор конкурса может установить требования к участникам и указать в договоре специальные условия, например:

оставить определенное число сотрудников или повысить их квалификацию,
провести работы по сохранению объекта культурного наследия.

При этом каждое условие нужно обосновать.

Если аукцион признали несостоявшимся, организатор проводит публичное предложение. Перед торгами он должен установить:

Шаг понижения — на сколько будет снижаться цена, если никто не подаст заявки за определенное время. Чаще всего шаг не превышает 10% от начальной цены.
Цену отсечения — минимальную стоимость товара, по которой его планируют продать.

Для участия нужно подать заявку и внести задаток в размере 20% от начальной цены. После начала торгов площадка ждет один час. Если в течение этого времени никто не предложит цену, указанную в извещении, ее снизят на шаг понижения. Снижать цену будут до тех пор, пока:

один из участников не подаст предложение,
не будет достигнута цена отсечения.

Если во время очередного снижения несколько участников подали предложения, между ними проводят аукцион.

Если товар не купят и после публичного предложения, проводят продажу без объявления цены. В этом случае стоимость товара оценивает сам покупатель. Для участия нужно отправить заявку и указать в ней сумму, за которую вы готовы купить лот. Если организатор получит несколько предложений — победит тот, кто предложил самую высокую цену.

На торгах можно купить самые разные квартиры:

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Закон обязывает такие учреждения продавать имущество только через торги. Оно может быть получено по государственному договору ренты, а также при наследовании, если имущество признано выморочным. Или если предприятие признано банкротом, и его недвижимость продается.
Продаваемые агентствами недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги и он готов существенно снизить стоимость, риэлтор может выставить его жилье на торги. Недвижимость может быть в собственности и у самого агентства, если оно ранее его выкупило у другого человека.
Жилье продается банком. Если квартира была передана в залог по ипотеке или потребительскому кредиту, и заемщик не смог рассчитаться перед кредитором, накопив долги, она продается через торги. Банку нужно быстрее получить деньги. Остаток отдается заемщику.

Примечание: иногда покупка квартиры с торгов возможна и у застройщика. Скорее всего, она будет не самого лучшего качества, если компании приходится продавать ее таким образом.

Как я купила квартиру у государства

Чтобы купить квартиру через торги, нужно выбрать площадку и зарегистрироваться на ней. Скорее всего, система запросит паспортные данные, ИНН и реквизиты банковского счета. После этого документы отправятся на проверку, через несколько дней пользователю сообщат о ее результатах.

Что нужно сделать после регистрации:

Перечислить задаток. Он поступит на личный счет в системе.
Выбрать квартиру и подать заявку. После этого покупателя снова проверят. Если все в порядке, ему поступит уведомление о допуске к торгам.
Участвовать в аукционе. Обычно торги проводятся по будним дням, примерно с 09.00 утра. Сначала нужно выбрать лот, на который подана заявка. Если заявок несколько, торги проводятся. Ставки повышаются каждые 30-60 минут. Если только одна, договор заключается с тем, кто ее подал.
Получить выписку из протокола подведения итогов аукциона на электронную почту.
Заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) с продавцом.
Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Оплата по договору чаще всего производится через безотзывный аккредитив, и посредником между продавцом и покупателем выступает банк. Сразу после регистрации права собственности деньги перечислят продавцу, это займет около месяца с момента подписания ДКП.

Для участия в аукционе покупателю понадобится паспорт и выписка по банковскому счету, подтверждающая, что у него есть деньги для покупки недвижимости. При выходе на сделку достаточно паспорта и протокола.

Продавец должен представить выписку из ЕГРН, техпаспорт и документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Расходы покупателя при покупке квартиры через электронные торги сводятся к внесению залога и оплате госпошлины за переоформление права собственности (2 000 руб.). Дополнительные затраты бывают редко.

По данным ЕИС продажа недвижимости на госзакупках — распространенная процедура. С начала 2020 года объявили более 16 000 госзакупок. Государство проводит тендеры на покупку квартир для:

военнослужащих;
сирот, которые выросли в детских домах и не имеют своего жилья;
жильцов, чьи дома признаны аварийными и подлежат расселению;
тех, кто остался на улице по причине ЧС — пожара или стихийных бедствий;
для организационных нужд.

Тендерная документация состоит из нескольких частей. Вот инструкция, как правильно продать квартиру через портал государственных закупок и избежать отклонения заявки:

Щаг 1. Найти в информационной карте:

время и срок, до которого принимают заявки на участие;
размер обеспечения заявки, контракта и гарантийных обязательств;
требования к участникам и их заявкам.

Сначала вам необходимо определить, какая выписка из ЕГРН вам нужна и сможете ли вы ее получить. Некоторые выписки содержат сведения ограниченного доступа и предоставляются не всем.

По общему правилу для получения выписки вам следует заполнить запрос и подать его. Вам выдадут УИН для оплаты выписки из ЕГРН. В течение семи дней после этого вам необходимо оплатить ее.

Выписку из ЕГРН вам предоставят по утвержденной форме в течение трех рабочих дней со дня, следующего после получения сведений об оплате.

Инструкция, как физлицу продать квартиру на госзакупках, победив в тендере:

Оформить ЭЦП в удостоверяющем центре, у которого есть аккредитация.
Зарегистрироваться в ЕИС. Аккредитация на торговых площадках проводится автоматически.
Открыть спецсчет в банке для перечисления обеспечения заявки и исполнения контракта. Обязательное условие: банк входит в перечень организаций, которые утверждены распоряжением правительства.
Подготовить пакет документов (выписку ЕГРН, копию договора приватизации и проч.).
Внести обеспечение или оформить банковскую гарантию.
Подать заявку на участие в тендере, которая соответствует условиям заказчика.
Дождаться подведения итогов.
Оформить сделку.
Передать объект заказчику по акту.
Получить назад обеспечение, если оно было предоставлено в денежной форме.
Дождаться перечисления денежных средств за жилье. Чаще всего деньги переводят в течение 30 календарных дней.

Для риелторов и желающих заработать на продаже недвижимости есть несколько вариантов участия в торгах.

Первый вариант, как продать квартиру через аукцион по 44-ФЗ — когда заказчик требует выписку из ЕГРН, продать чужую недвижимость от своего имени не получится. В этом случае:

найти подходящую недвижимость;
заключить договор о помощи в продаже квартиры через тендер (агентский договор);
оформить доверенность;
заказать ЭЦП на имя хозяина жилья;
зарегистрировать его в ЕИС;
открыть спецсчет;
подготовить от его имени пакет документов для участия в тендере;
подать от его имени заявку;
оформить сделку;
передать объект;
проконтролировать процесс возврата обеспечения и оплаты контракта;
получить от собственника вознаграждение в виде комиссии за продажу жилья.

Второй вариант, как продать помещение на электронной площадке — когда заказчик не требует выписку в составе заявки:

находим жилье;
оформляем ЭЦП;
регистрируемся в ЕИС;
открываем спецсчет;
участвуем в тендере от своего имени по нотариальной доверенности и агентскому договору (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ);
доп. соглашением или при заключении контракта вписываем собственника в контракт;
передаем объект;
получаем назад обеспечение;
зарабатываем на комиссионных.

Третий вариант, как по тендеру продать дом или квартиру, подойдет для агентов по недвижимости или желающих заработать на разнице в цене:

найти жилье;
оформить ЭЦП;
зарегистрироваться в ЕИС;
открыть спецсчет;
принять участие в тендере;
выкупить жилье;
переоформить его на себя, пока заключается контракт;
передать заказчику уже нашу недвижимость;
получить назад обеспечение;
заработать на разнице между ценой, за которую купили жилье, и ценой, за которую продали его заказчику.

ВАЖНО! Для участия в тендере не обязательно регистрировать юрлицо или открывать ИП (п. 4 ст. 3 44-ФЗ).

Пример применения последней стратегии: 15 июля в тендере на приобретение жилья выиграл участник — физлицо, и для него это не первый тендер.

Завершение исполнения контракта состоит из нескольких этапов:

Регистрация сделки в Росреестре.
Подписание акта по передаче недвижимости.
Получение оплаты в срок, который предусмотрен контрактом.

Если вы представляете интересы собственника жилья на основании агентского договора или являетесь специалистом по госзакупкам в агентстве недвижимости, убедитесь, что хозяин недвижимости не планирует менять свое решение о продаже жилья через госзаказ.

Свежий пример из практики: участник выиграл тендер на приобретение квартиры от имени собственника жилья. В процессе исполнения хозяин передумал заключать сделку. Заказчик вынес односторонний отказ от исполнения контракта.

Если заемщик не погашает ипотеку или другой кредит, обеспечением по которому выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. Затем имущество выставляется на торги и проводится аукцион на его продажу. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Кредитные организации могут продавать залоговое имущество и без решения суда. Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

недвижимость выступает обеспечением по кредиту;
заемщик неоднократно нарушает требования кредитного договора;
заемщик согласен на реализацию объекта недвижимости.

В этом случае недвижимость реализуется без аукциона. Стоимость определяется по соглашению между покупателем и продавцом по согласованию с кредитором.

Аукционы конфиската, категория — Жилое помещение

Для отделений недвижимого имущества регионов и населенных пунктов такой вариант продажи городских и муниципальных помещений является единственным законным способом. К примеру, можно рассмотреть Москву. Городские аукционы проводятся регулярно. Со списком выставленных на торги объектов и их стоимостью можно ознакомиться на веб-странице отдела московской недвижимости. Причем в аукционе участвуют помещения самых разных сегментов:

от элитного жилья до самого экономичного варианта;
вымороченные квартиры (когда владелец имущества умирает, а жилплощадь передается в собственного муниципалитета в связи с отсутствием наследников);
жилые помещения, на которые отсутствует спрос из-за отдаленного месторасположения.

Огромное число недвижимых объектов предлагаются на продажу банками. Подобные аукционы проводятся независимо от госвластей. К примеру, заемщик отказывается уплачивать ссуду и не хочет продавать жилья для погашения задолженности. Тогда кредитор инициирует процедуру объявления клиента банкротом путем подачи судебного иска и выставляет помещение на продажу.

Полезно: При этом неважно, из-за чего квартира считается залоговой: ипотека или целевой займ. Реализация недвижимости подобным образом является крайней мерой для должников.

Аукционный тип продаж означает, что предлагаемые цены существенно ниже рыночных, но продавец не может предоставить такую гарантию. Новым собственником будет тот покупатель, предложение которого будет более выгодным, то есть с наибольшей стоимостью.

Факт: На основе анализа статистических данных выявлено, что цены на квартиры, купленные на открытых торгах, ниже среднерыночных примерно на 5-10%.

Минусов рассматриваемого варианта покупки жилья намного больше. Поэтому, прежде, чем купить жилплощадь на аукционе, следует учесть вероятность возникновения проблемных ситуаций. К недостаткам аукционного приобретения квартиры относятся нижеприведенные случаи.

Покупка квартиры в залоге у банка может повлечь столкновение с судебными тяжбами предыдущего собственника. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями и желает возвратить свою жилплощадь назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно – оно зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.

Очень часто встречаются ситуации, когда в приобретенной квартире имеются зарегистрированные лица. В этом случае действовать можно только через суд. Но если среди прописанных жильцов есть несовершеннолетние, то выписать их невозможно.

Приобретение жилья у муниципалитета также рискованно. В данном случае может присутствовать лицо, которое отказалось приватизировать помещение. К примеру, жилплощадь была приватизирована своевременно. Но один из зарегистрированных жильцов в силу определенных причин не пожелал принять право приватизации. То есть, он не вправе проводить сделки с квартирой, но может проживать в ней и пользоваться. Это право остается неизменными даже при переходе права собственности.

Еще одним риском покупки квартиры с торгов является возможность обнаружения скрытого обременения, когда жилплощадь приобретается у предприятия-банкрота. К примеру, организация предоставляла своим сотрудникам жилье по соглашению соцнайма, но после банкротства предприятие полностью ликвидируется, а его имущество выставляется на аукцион. В данном случае необходимо иметь ввиду, что те жильцы, которые поставлены в очередь на улучшение жилищных условий или получившие служебную жилплощадь до того, как был введен Жилищный кодекс РФ, не могут быть выселены без предоставления им иного помещения.

Когда происходит банкротство физических лиц, квартира должника обычно попадает в конкурсную массу и подлежит реализации через торги. Продажа квартир по банкротству на торгах осуществляется только на основаниях, установленных Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)” Российской Федерации.

Продажа квартиры с аукциона по банкротству — это результат неплатежеспособности физ лица. И для того чтобы покрыть образовавшуюся задолженность перед кредиторами должник должен рассчитаться своей собственностью.

При подаче искового заявления о несостоятельности в арбитражный суд будет составлен соответствующий реестр кредиторов, у которых должник ранее брал заем или кредит. В нем будет указана вся информация о том, где и сколько денежных средств взял в долг должник. Также будут указываться сведения об имуществе физического лица, которое направлено на дальнейшую реализацию.

При банкротстве физического лица жилье может и не попасть в конкурсную массу, и, соответственно, не быть проданным с торгов. Так, если оно единственное, то первым в процедуру несостоятельности будет включен непосредственно залогодержатель. Ипотечная сделка будет подтверждать право собственности на соответствующее имущество.

Та собственность физического лица, которая находится в залоге, продается залогодержателем самостоятельно. Далее продавец определит вырученные с продажи денежные средства следующим образом:

Кредитору отойдет 70 % вырученных от продажи средств.
Финансовому управляющему — 20 %.
Судебный депозит — 10 %.

В том случае, если сумма образовавшейся задолженности менее 70 % от стоимости недвижимого имущества, залогодатель получит деньги строго пропорционально долгу. Оставшиеся средства будут распределены между остальными кредиторами.

Многие полагают, что с финансовым управляющим можно договориться, когда тот осуществляет оценку собственности. Однако итоговую цену имущества устанавливает арбитражный судья. Для этого он руководствуется предоставленным ему отчетом, который подготавливает оценщик.

Единственная квартира при банкротстве на торги не выставляется. Продажа квартиры должника, если она не единственная, будет осуществляться на соответствующем аукционе в обязательном порядке.

Федеральным законом “О банкротстве” оговорено, что управляющий может отобрать:

Движимое имущество.
Дорогую одежду.
Предметы роскоши.
Бытовую технику стоимостью более 10 000 рублей.
Мебель дороже 10 000 рублей.
Активы.
Денежные средства.

Также закон предусматривает и те вещи физ. лица, которые оно имеет право сохранить. Так, у должника не отнимут следующие предметы:

Транспортное средство, которое необходимо для работы.
Рабочие инструменты.
Продукты питания.
Игрушки.
Детская одежда.
Личные вещи.
Лекарственные средства.
Бытовые предметы.

Однако законодательством предусмотрены те случаи, когда уполномоченные органы могут продать единственное жилье физлица. Так, если недвижимое имущество находится в залоге у банка, то оно его отберут у должника. Также на практике забирают ипотечную недвижимость.

В том случае, если дом не сохраняется за должником, то данный объект арбитражный суд изымает в обязательном порядке. После чего банкрот будет обязан выселиться из дома.

Единственное недвижимое имущество может быть изъято уполномоченным органом только в том случае, если оно находится под обременением, то есть фигурирует в кредитном договоре в качестве объекта, для покупки которого выдан займ. Залогодержателем может выступать банк, кредитно-потребительский кооператив, частное лицо, а также любая микрофинансовая организация.

Под реализацию попадает не только ипотечное жилье. Также в официальном порядке могут изъять ту собственность, которую должник заложил при оформлении кредита. Именно ее и истребуют в первую очередь.

Однако единственное жилье продавец будет готов оставить у должника при соблюдении определенных условий. Так, денежных средств от реализации иного имущества должно полностью хватить для погашения задолженности.

Несмотря на большой спрос, покупка квартиры при банкротстве на торгах для многих кажется незнакомой процедурой. Аукцион имеет свои характерные особенности, которые необходимо учитывать каждому заинтересованному лицу.

Купить квартиру с торгов на аукционе может любой желающий. Для этого потребуется пройти регистрацию на соответствующей электронной площадке.

Покупка жилой недвижимости с торгов на аукционе позволяет сэкономить достаточно много денежных средств, так как на них часто можно встретить лоты по цене ниже рыночной.

Рассмотрим, имущество каких владельцев можно встретить на торговых площадках:

Индивидуальные предприниматели.
Физические лица.
Организации.
Муниципалитеты.

Продавец может выставить на продажу как дома, которые находятся в новостройках, так и доли в квартире в деле о банкротстве физического лица. Продажа доли должника осуществляется только в соответствии с установленными нормами Федерального закона “О банкротстве”.

Доля имеет свои характерные особенности. Так, имущество придется делить с иными собственниками, что может доставить определенный дискомфорт.

Покупка жилья не всегда заканчивается благополучно. Связано это с довольно высокой конкурентностью, а также с недостаточной осведомленностью.

Так, многие отказы в заявке связаны с ошибками, которые допустил в оформлении непосредственно сам заявитель. Также отказ может быть связан с тем, что документы были составлены неграмотно.

Чтобы получить интересующий лот продавца, необходимо вовремя успеть сделать ставку. Она, в свою очередь, должна быть выше ставок других участников.

Продажу квартир на торгах можно разделить на 3 этапа:

Определение начальной стоимости. Цена будет ниже рыночной, но по-прежнему она будет оставаться достаточно высокой. Экономия составит около 10-15 %.
Проведение повторных торгов. Если на первом этапе торги прошли безуспешно, то начнется второй этап. Так, цена будет снижена еще больше. Экономия составит около 30 %.
Публичное предложение. Оно вступит в силу только после того, как предыдущие два этапа не увенчаются успехов. Экономия может составить до 70 %.

Как купить имущество государства

Решившийся гражданин на посещение и участие в публичных торгах, должен разработать собственную схему, как купить квартиру на аукционе, установив ограничители по ценам и не позволив в азарте выйти за допустимые пределы. Процедура реализации отличается от стандартного алгоритма, требует непривычных действий от участника и зависит от самой торговой площадки и организаторов процесса.

Купить квартиру на аукционе может любой совершеннолетний гражданин, представивший документы:

внутренний паспорт, удостоверяющий личность;
выписку с банковского счёта, свидетельствующую о наличии денежных средств.

Ряд финансовых организаций осуществляют кредитование на покупку квартиры на аукционе. Тогда вместо выписки с личного счёта допускается предоставление документа, подтверждающего согласие банка на проведение финансирования в пределах оговоренной суммы в случае выигрыша клиента.

В среднем сроки подготовки и процесса составляют:

1 день – регистрация и получение электронного ключа с последующим периодом действия до года;
5 дней – период, не позднее которого необходимо зарегистрироваться для участия в конкретных торгах;
интервал от нескольких часов до нескольких дней – время непосредственного проведения мероприятия, зависящее от активности претендентов.

Несмотря на возможность выгодного приобретения за счёт быстрой оценки ситуации, мгновенного принятия конструктивного решения и растерянности конкурентов после удачного «хода», покупка квартиры с аукциона чревата риском приобретения проблемной недвижимости, начиная от жильцов и заканчивая судебными разбирательствами в части законности реализации жилья данным способом.

Теоретически долги перед коммунальными службами фиксируются в отношении гражданина, а не объекта недвижимости. Однако получивший громадную просроченную задолженность в наследие, оказавшийся отключённым от коммуникаций, новый хозяин при обращении в управляющую компанию зачастую сталкивается с отказом от восстановления газоснабжения, водоснабжения и электрификации.

Обнуление счётчиков и поиск бывшего владельца невыгодны коммунальным службам, а покупка квартиры на торгах вынуждает нового владельца подавать исковые заявления и участвовать в разбирательствах, несмотря на положительную судебную практику, занимающую сторону покупателей.

Продать квартиру через аукцион с неузаконенной перепланировкой не составляет сложности, но при дальнейшей реализации гражданин столкнётся с необходимостью по приведению документов и жилья в соответствие, подразумевающее два варианта действий:

узаконивание «задним числом»;
возврат в исходное состояние.