Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы в опеку для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:
- c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
- c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
- дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.
Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:
- дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
- coбcтвeнникoм квapтиpы;
- cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;
дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.
B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:
- Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
- Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:
- ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
- ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.
Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.
Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:
- 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
- Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
- Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
- Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
- Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
- Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
- Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
- Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.
Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Эти документы нужно продавцам в обязательном порядке принести в МФЦ/Рег.палату. Без них сделку приостановят. После них я перечислила дополнительные документы.
-
Разрешение органов опеки и попечительства;
Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке прочтите как получить разрешение, какие документы нужны и какой срок оформления.
Их не нужно подавать в МФЦ/Рег.палату. Прежде всего они нужны для подготовки к сделке. Например, покупателю и их банку (если он с ипотекой) для проверки квартиры на юридическую чистоту и выдачи кредита под ее залог. Для покупателя с мат.капиталом некоторые документы потребуются Пенсионному Фонду для проверки законности сделки, потому что недвижимость приобретается в собственность несовершеннолетних детей.
-
Документ о регистрации права собственности;
Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, но они не потеряли своей юридической силы. Продавцам все равно стоит заказать выписку из ЕГРН, потому что покупатели хотят взглянуть именно на нее, даже когда на руках имеется свидетельство — инструкция по ссылке. Некоторые покупатели сами ее заказывают. Это может сделать любой человек на любую недвижимость в РФ.
До написания своего списка я ради интереса прочла много статей в интернете по данной теме. Местами есть устаревшая или не совсем точная информацию. Здесь укажу свое мнение о таких документах:
- Заявление о переходе прав.
Да, это заявление обязательно при регистрации сделки. Только его составляет сотрудник МФЦ/Рег.палаты, когда стороны принесут на регистрацию договор купли-продажи. Заранее его составлять нет никакого смысла.
- Кадастровый паспорт на квартиру;
С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Об этом прочтите по ссылке — подробности. Нет смысла показывать покупателям старые кадастровые паспорта, теперь вся информация из них отображается в выписке из ЕГРН.
- Заявление о переходе прав.
Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем
Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.
Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.
Поэтому переход права собственности от Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа(распоряжения) из Отдела по опеке, разрешающего сделку.
К тому же сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям, если даже ребёнку принадлежит только доля в праве, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке ( ст. 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
Так что, контроль за сделкой усилен. А партнерство с нотариусом бывает сложным.
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:
- сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
- данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
- сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.
Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.
— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Дети до 18 лет не могут полноправно распоряжаться своей собственностью. Продать недвижимость можно, но это могут сделать только их законные представители. Это могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители.
Родители иногда могут распоряжаться собственностью так, как выгодно им, а не так, как должно быть в интересах ребенка. Чтобы защитить права ребенка, продажа проводится с участием органов опеки и попечительства.
Принимая решение о возможности одобрения сделки, проверяют, куда и как будут потрачены деньги, вырученные от продажи жилья. В большинстве случаев требуют, чтобы родители купили другую недвижимость, где ребенку выделят аналогичную по величине долю. При этом состояние жилья не должно быть хуже того, где несовершеннолетнему принадлежало право собственности.
Доля детей в квартире: правила покупки и продажи
Органы опеки при вынесении отрицательного решения не объясняют причину отказа. Но отказывают чаще всего в таких случаях:
- один из родителей ребенка не дает согласия на проведение сделки;
- родители хотят жить в населенном пункте или районе, которые значительно хуже, чем тот, где они намерены продать квартиру или дом;
- в новом городе, где родители планируют купить квартиру, хуже инфраструктура или неблагоприятная экологическая обстановка;
- общая площадь приобретаемой недвижимости меньше, чем той, которая продается;
- новая доля в праве собственности, которую выделяют ребенку, меньше проданной;
- родители на вырученные от продажи средства планируют сами построить частный дом.
Сделка, в которой собственник всей недвижимости или ее части несовершеннолетний, относится к сделкам, которые в обязательном порядке проводятся в присутствии нотариуса.
Если родители, усыновители или опекуны ребенка решат обойти закон и заключат договор купли-продажи, но не заверят его у нотариуса, такую сделку признают недействительной.
Бывает, что родители продают недвижимость в одном регионе, а новое жилье собираются купить в другом. При этом вариантов для покупки еще нет. В таких случаях дают одобрение на сделку, но средства, полученные за продажу доли ребенка, временно размещаются на его счете в банке. Когда жилье будет найдено, опека по месту регистрации ребенка будет принимать решение о том, соответствует ли квартира или дом предъявляемым требованиям и давать разрешение на покупку.
Если родители собираются переезжать в другую страну, органы опеки проверяют ВНЖ или документы, подтверждающие получение иностранного гражданства.
Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно лечение, операция или реабилитация, такая ситуация принимается как уважительная причина — родителям разрешают продать одно жилье без покупки другого. Но при приобретении лекарств, оплате услуг медицинских учреждений нужно сохранять чеки, подтверждающие затраты на лечение, чтобы предоставить отчет в органы опеки.
Разрешение нужно брать в регионе прописки ребенка, а не по месту расположения недвижимости. Если в семье двое или больше детей, которые зарегистрированы в разных регионах, лучше прописать их по одному адресу, и после этого обращаться в органы опеки.
Какие документы нужно собрать
Для одобрения сделки в органах опеки нужны:
- паспорта или свидетельства о рождении всех собственников жилья;
- выписка из ЕГРН на недвижимость, которая продается;
- правоустанавливающие документы на реализуемое жилье;
- проект ДКП или предварительный ДКП. Если новая недвижимость уже куплена, необходима выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на нее.
Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний
В некоторых случаях несовершеннолетний, достигший 16 лет, способен совершать самостоятельно сделки. Ребенок признается полностью дееспособным, если работает по трудовому договору или с согласия его законных представителей занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия его законных представителей либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.
Разрешением на распоряжение имуществом несовершеннолетнего является справка, которая выдается органами опеки и попечительства.
Чтобы её получить, нужно воспользоваться онлайн-услугой
Выдача справок для распоряжения имуществом несовершеннолетних детей и оформления наследства несовершеннолетним детям Заказать
При подаче онлайн-заявки, к ней необходимо приложить следующий список документов и подписать своей ЭЦП:
- заявление для распоряжения имуществом несовершеннолетних в форме электронного документа;
- электронная копия свидетельства о рождении ребенка (при отсутствии сведений в ИС ЗАГС либо при его рождении за пределами Республики Казахстан);
- электронная копия нотариального согласия супруга (-и) либо согласие отдельно проживающего законного представителя ребенка (детей) (электронная копия документов, подтверждающие факт отсутствия попечения над ребенком одного из родителей: свидетельство о смерти, решение суда о лишении родителей родительских прав, ограничении их в родительских правах, признании родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), объявлении их умершими, справка о рождении и т.п;
- электронная копия свидетельства о праве на наследство по закону (от нотариуса) (в случае получения наследства по закону);
- электронные копии документов, подтверждающие наличие имущества;
- электронная копия мнения ребенка (детей) (при достижении возраста десяти лет).
Орган опеки и попечительства, изучив представленные документы и доводы родителя (представителя) о необходимости совершения сделки, в течение 3 рабочих дней может дать свое согласие на сделку или мотивированно отказать.
Орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче справки:
- установление недостоверности представленных документов или данных, содержащихся в них;
- несоответствие услугополучателя требованиям, установленным Гражданским кодексом Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года и постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 марта 2012 года № 382 «Об утверждении Правил осуществления функций государства по опеке и попечительству»;
- совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению жилища ребенка-сироты, ребенка, оставшегося без попечения родителей, не достигшего четырнадцатилетнего возраста, или заключение от их имени договора поручительства, сделок по сдаче жилища в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих им прав на наследство по закону, завещанию, раздел их жилища или выдел из него доли;
- в отношении заявителя имеется вступившее в законную силу решение суда, на основании которого он лишен специального права, связанного с получением справки.
Уважаемый пользователь!
Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.
Инструкция по запуску программы
Для дальнейшей работы с egov.kz Вам необходимо установить сертификат Национального удостоверяющего центра Республики Казахстан.
Уважаемый пользователь!
Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.
Инструкция по запуску программы
Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, так как если продавец не выделил долю детям или не получил разрешение опеки, покупку могут оспорить.
После того, как вы нашли новое жильё и покупателя и согласовали стоимость, договоритесь о сделке. Желательно внести залог и подготовить предварительный договор купли-продажи. Затем необходимо доказать опеке готовность предоставить доли детям в другой квартире. Если всё в порядке, сделку получится завершить в тот же день.
Разрешение на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет, выдают органы опеки и ПФР. Для распоряжения средствами сертификата покупатель обращается с заявкой в отделение ПФР. Если объект недвижимости находится в ипотеке, необходимо одобрение банка. Без банковского согласия договор незаконный.
Орган опеки разрешает сделку при наличии:
- заявки на одобрение будущей продажи недвижимого имущества
- паспортов заявителей
- свидетельства о заключении брака, рождении ребёнка
- выписки из ЕГРН, домовой книги, техпаспорта, копий лицевых счетов на старое и новое жилое помещение
- одобрения кредитной организации, если квартира в ипотеке
- информации из Росреестра об общей оценке и стоимости недвижимости
- предварительного договора, в котором стороны планируют подписать основное соглашение
Пакет изучают до 15 дней и выносят решение — согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу.
Регистрацию сделки по продаже старой квартиры и покупки новой проводят параллельно. Процедура требует нотариального удостоверения.
Для его получения подготавливают:
- паспорта родителей, детей и их свидетельства о рождении (если ребёнку не исполнилось 14 лет)
- соглашение о сделке
- разрешение органа опеки
- выписку из ЕГРН о праве собственности
- технический паспорт
- копию финансового лицевого счёта
- справку об отсутствии долгов по ЖКХ, за капитальный ремонт
Услуга входит в перечень государственных услуг, предоставляемых органами местного самоуправления в рамках переданных полномочий Кировской области (Приложение №5 к соглашению о взаимодействии от 20.06.2016 №01-97)
Круг заявителей
- родители, законные представители малолетних (дети до 14 лет), постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки от имени малолетних, являющихся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами;
- несовершеннолетние (дети от 14 до 18 лет), постоянно проживающие в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки с согласия родителей, законных представителей и являющиеся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами;
- попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства (в случае необходимости выдачи попечителем согласия несовершеннолетнему на совершение сделки последним);
- законные представители недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки от имени недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, являющихся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами.
Результат предоставления услуги
- предварительное разрешение (согласие) на совершение сделки;
- отказ в выдаче разрешения (согласия).
Срок предоставления услуги
Не более 15 дней с момента получения документов органом власти
Исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления услуги
Сделки с недвижимостью
Перечень документов при долевом строительстве
- Заявление обоих родителей (либо лиц их заменяющих) с просьбой о разрешении совершения сделки (бланк у специалиста).
- Заявление о согласии ребенка старше 14-летнего возраста на отчуждение жилого помещения (бланк у специалиста).
- Копии паспортов обоих родителей. В случае отсутствия одного из родителей должен быть представлен один из документов: копия справки одинокой матери из ЗАГСа, копия решения суда о лишении родительских прав, копия решения суда об ограничении в родительских правах, копия справки о розыске, копия решения суда о признании безвестно отсутствующим, недееспособным.
- Копия паспорта ребенка старше 14-летнего возраста.
- Копия свидетельства о рождении ребенка (детей).
- Копии свидетельства о государственной регистрации права на отчуждаемое жилое помещение (в случае гос. регистрации после 15.07.2016 – выписка из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющие проведенную государственную регистрацию).
- Копии документов-оснований, подтверждающих право собственности на отчуждаемое жилое помещение.
- Копии технического паспорта (технического плана) на отчуждаемое жилое помещение.
- Копия выписки (справки) из домовой книги с отчуждаемого жилое помещение (для частных домов).
- Копия развернутой справки с места жительства на отчуждаемое жилое помещение.
- Отчет об оценке рыночной стоимости на отчуждаемое жилое помещение.
- Проект договора купли-продажи на отчуждаемое жилое помещение.
- Письменное согласие сособственников отчуждаемого жилого помещения.
- Копии паспортов сособственников отчуждаемого жилого помещения.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (земельные участки), в пределах которого (которых) расположен объект капитального строительства или планируется его расположение.
- Договор участия в долевом строительстве объекта долевого строительства либо договор уступки права требования (со всеми предлагающимися к нему договорами).
- Копия разрешения на строительство.
- Копия справки, отражающей срок сдачи дома в эксплуатацию, степень готовности дома.
- Согласие собственника жилого помещения о предоставлении несовершеннолетнему права пользования жилым помещение, в котором проживает несовершеннолетний, до ввода в эксплуатацию строящегося объекта капитального строительства (копия развернутой справки с места жительства ребенка, нотариально заверенное обязательство родственников несовершеннолетнего, иных лиц о предоставлении жилья семье несовершеннолетнего).
Перечень документов по отчуждению жилого помещения (ипотека)
Сделки купли-продажи имущества бывают непростыми. Особенно если речь о недвижимости. А уж если одна из сторон — ребёнок, тут многие «специалисты» пропадают в тонкостях и деталях. И самой «тёмной» частью подобных сделок остаётся получение предварительного разрешения органов опеки. В этом материале — максимально простым языком о том, как продать или обменять имущество несовершеннолетнего, а также о гарантиях, которые предоставляет государство в целях соблюдения прав и интересов детей.
Если коротко — получить разрешение будет необходимо при любой манипуляции с имуществом, которое (даже частично) принадлежит несовершеннолетнему. Продажа, обмен, выделение долей, раздел, даже сдача в аренду — любое действие должно быть под контролем органа опеки. При этом речь идёт и о транспорте, и о ценных бумагах, и о доле в уставном капитале юридического лица.
ВНИМАНИЕ! Если ребёнок зарегистрирован (прописан) в помещении, но не является его собственником — разрешение получать не надо. Исключение составляют только дети, оставшиеся без родительского попечения (ст. 292 ГК РФ).
Разрешение выдает орган опеки по месту жительства детей. Для подачи заявления и документов, необходимых для получения разрешения на сделки с имуществом детей, можно обратиться в любое отделение МФЦ — там и очередь меньше, и график работы удобнее.
Срок получения приказа о предварительном разрешении — 15 рабочих дней. Все разрешения выдаются бесплатно, только на основании полноты предоставленных документов, необходимых в соответствии с административным регламентом.
Услуга — Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего подопечного. Перейти к описанию услуги
Услуга — Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению движимого имущества несовершеннолетнего подопечного. Перейти к описанию услуги
Услуга — Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по продаже акций, доли в уставном капитале, принадлежащих несовершеннолетнему подопечному. Перейти к описанию услуги
Далее речь пойдёт именно о продаже недвижимости, как о самом частом предмете споров, обсуждений и недопониманий.
На первый взгляд перечень всех необходимых документов выглядит довольно грозно. Но регламент охватывает все предполагаемые варианты и возможные случаи, и в большинстве своём основной список будет намного проще:
- Конечно, это заявление от родителя, согласие от второго родителя и заявление ребёнка, если ему исполнилось 14 лет.
- Обязательно копии свидетельства о рождении и паспортов ребёнка и обоих родителей.
- Если постоянной регистрации на территории города Краснодара в паспорте нет — документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания на территории города Краснодара.
- Свидетельство о регистрации по месту жительства (пребывания) ребёнка младше 14 лет
- Копии документов на продаваемый и приобретаемый объекты.
- Предварительный договор купли-продажи/мены/дарения.
- Копии оценки рыночной стоимости продаваемого и приобретаемого объекта.
Полный перечень необходимых документов размещён на странице услуги в разделе «Перечень документов». Обратите внимание, что все копии должны быть предоставлены с их подлинниками для сверки сотрудником Управления или МФЦ, либо заверены нотариально.
На пути к получению разрешения есть одно очень важное ограничение — согласие на сделку второго родителя. Очень часто мы встречаем ситуации, когда родители не живут совместно, ребёнок живёт с матерью, а отец ограничивается выплатой назначенных судом алиментов. Если при этом отец не лишён родительских прав — его согласие на совершение сделки будет необходимо. Даже если он находится в другом городе.
Заявление второго родителя не требуется только в нескольких неприятных случаях:
- Если отец внесён в запись о рождении со слов матери.
- Если второй родитель лишён родительских прав.
- Если родитель признан безвестно отсутствующим, недееспособным, или объявлен умершим.
В любом из этих случаев необходимы подтверждающие документы.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
В общем случае мы не даём разрешение на приобретение жилья с использованием кредитных средств. Причина проста — в этом случае достаточно велик риск оставить ребёнка без имущества совсем (в случае, если ипотека не будет погашена, на заложенное имущество может быть обращено взыскание). Но тут есть одно допущение. Если у родителей в собственности уже имеется жильё в ипотеке, то его можно подарить ребёнку взамен продаваемого, если денежных средств, полученных от продажи, хватит для полного погашения имеющейся задолженности. В таком случае после погашения задолженности и снятия обременения недвижимость (доля в праве общей долевой собственности) должна быть подарена несовершеннолетнему.
Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.
Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:
- При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
- Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
- Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
- Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
- Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
- Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
- Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
- Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.
Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.
Малолетние всегда зарегистрированы по месту какого-либо жительства – эта обязанность возложена на родителей, поэтому возникают соглашения о продаже жилища с зарегистрированными жильцами.
С точки зрения законодательства на момент заключения соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой».
Получение разрешения, если ребенок просто прописан в жилом помещении, не требуется, однако там, где прописан несовершеннолетний, возникает другая проблема – обязательства по снятию регистрации.
На 2022 год снять регистрацию малолетнего лица из жилища, в котором он прописан, без осуществления регистрационных действий в другом жилом помещении невозможно.
При перерегистрации учитывается особенности оформления прописки малолетнего, так они должны быть зарегистрированы только с родителями, с четырнадцати лет – с родными и близкими, однако не обязательно с представителями или одним из них.
Законодатель четко дает ответ на вопрос можно ли продать квартиру с прописанными людьми, поэтому заключение такой сделки вполне законно, однако для покупателей такая новость может стать неприятным сюрпризом с еще более неприятными последствиями. При этом реализовать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не удастся.
Договор заключается по стандартной форме, с привлечением всех необходимых для этого документов.
Похожие записи:
-
Документ о регистрации права собственности;