Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок действия нотариального согласия супруга на продажу квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При осуществлении государственной регистрации сделки или прав на основании сделки, совершенных без необходимого согласия супруга, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение какой-либо из вышеуказанных сделок не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Заверения об отсутствии зарегистрированного брака, которое дает продавец в договоре об отчуждении доли в уставном капитале и недвижимости не помогут сохранить сделку, если надлежаще оформленное согласие супруга не было получено. «Забытый» супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить
Согласие супруга обладает всеми квалифицирующими признаками, присущими сделкам. То есть нотариус удостоверяет согласие супруга по правилам, предусмотренным для удостоверения сделок, в частности: проверяет дееспособность супруга, устанавливает его волю, разъясняет смысл, значение и последствия сделки.
Поскольку п. 3 ст. 35 СК РФ установлена конкретная форма получения согласия на сделку — исключительно нотариальная, оно не может быть выражено каким-либо иным способом.
Для оформления нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки другим супругом обратитесь к нотариусу, имея при себе документ, удостоверяющий личность (например, паспорт гражданина РФ), и свидетельство о заключении брака. При отсутствии документа, удостоверяющего личность, или при наличии сомнений относительно личности гражданина нотариус вправе установить его личность посредством единой биометрической системы (при наличии биометрических данных и номера мобильного телефона гражданина в указанной системе). Согласие гражданина на обработку его биометрических персональных данных в этом случае не требуется.
Текст согласия на бумажном носителе, а также удостоверительная надпись нотариуса должны быть изготовлены с помощью технических средств или написаны от руки и легко читаемы. Использование карандаша или легко удаляемых с бумажного носителя красителей, а также наличие подчисток или приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений не допускается. Суммы и сроки, указанные в согласии, должны быть обозначены хотя бы один раз словами. В отношении супруга, дающего свое согласие, должны быть указаны его фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, а также (при наличии) место жительства.
Срок действия согласия на совершение сделки законодательством не ограничен. Как правило, оно оформляется непосредственно перед совершением соответствующей сделки. Однако супруг вправе установить такой срок в согласии самостоятельно.
В нотариальном согласии супруг указывает конкретную сделку, которую он одобряет, либо указывает общие полномочия, например дает право своему супругу продать квартиру или иной объект недвижимости за любую цену и на любых условиях по его усмотрению. Условия такой сделки при этом не должны нарушать принципы разумности и добросовестности при согласовании ее сторонами цены и иных параметров.
Если имущество состоит из нескольких частей (например, помещения в здании), то при наличии согласия на отчуждение всего такого объекта отчуждение его не по одной сделке, а по частям или продажа всего лишь одной или нескольких частей не будет являться нарушением полученного согласия, поскольку супруг изначально выразил волю на отчуждение всего объекта (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-33).
Необходимо учитывать, что простого указания в нотариальном согласии на то, что один супруг доверяет другому совершение сделок с имуществом на любых условиях по его усмотрению, будет недостаточным в целях определения объема его правомочий. Такое указание означает, что второй супруг в любом случае обязан продать квартиру по цене не ниже ее среднерыночной стоимости.
Так, супруг продавца спорного имущества, на которое распространяется режим совместной собственности, вправе был рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество, законно предполагая добросовестное поведение лиц при совершении сделок с таким имуществом. Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений ст. 10 ГК РФ не допускается. В связи с этим продажа квартиры по цене ниже ее рыночной стоимости со значительным отклонением будет рассматриваться судом в случае возникновения спора как злоупотребление правом, что даст основания считать ее недействительной в силу ст. 168 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 г. № 18-КГ15-17).
На нотариально удостоверенном согласии на бумажном носителе должна быть размещена машиночитаемая маркировка, с помощью которой можно проверить достоверность документа.
Согласие — это юридический термин, который означает заявление, которое заверяет нотариус. В этом документе супруг должен ясно и конкретно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. Например, указать адрес недвижимости, вид сделки, сумму, за которую она будет продана. Кроме этого, нужно подтвердить, что не существует никаких брачных договоров, которые противоречат этому «согласию».
Нельзя воспринимать устное согласие супруга как разрешение — иначе он может заявить, что «ничего не говорил», и сделку признают незаконной.
Когда вы покупаете квартиру, не верьте продавцу на слово, будто у него есть разрешение от супруга. Пусть он продемонстрирует документ.
Каков срок действия нотариального согласия супруга на продажу квартиры?
Стоит отметить, что согласие на продажу недвижимости вторички тоже требуется. Связано это с особенностями квартиры – первичное жилье не может быть совместной собственностью, так как реализуется застройщиком или строительной компанией, является новостройкой. В любых других случаях недвижимость является вторичной.
Важно учитывать и то, что согласие супруга, даваемое на продажу недвижимых объектов, имеет определенный период действия. В случаях, когда не удается оформить сделку в отведенное время, потребуется повторное оформление документов.
Имущество, приобретаемое супругами в период нахождения в законном браке, признается совместно нажитым. Сюда, в свою очередь, относят квартиры и другую недвижимость жилого типа. Операции с таким имуществом должны осуществляться согласованно, даже в тех случаях, когда в документах указано имя одного из супругов.
Стоит обратить внимание, когда совершается сделка по отчуждению имущества, собственнику необходимо предоставить согласие, полученное от мужа или жены, если их брак официально зарегистрирован.
Образец согласия супруга на продажу недвижимости представлен ниже.
Чтобы понять, относится объект к совместно нажитому имуществу или нет, следует принимать во внимание механизм первоначального получения прав на него. То есть некоторые объекты недвижимости могут исключаться из списка совместного имущества.
Такие ситуации возможны, если объект был получен одним из супругов следующим образом:
- Бесплатно из государственных жилищных фондов.
- В подарок.
- По наследству.
Первая ситуация именуется приватизацией. Недвижимость, входящая в перечисленный выше список, а также те объекты, которые супруги имели до момента регистрации официального брака, являются имуществом единоличного владения.
В соответствии с действующим законодательством допускается выполнение и обратной процедуры. К примеру, если один из супругов приобретает недвижимый объект за счет собственных средств, ее могут причислить к индивидуальной собственности на основании соответствующих нормативно-правовых актов. Собственными являются те деньги, которые человек получает в качестве подарка или путем реализации личного имущества.
Законодательство требует, чтобы согласие было оформлено в виде установленного документа. Следует учитывать, что молчание супруга не считается одобрением сделки. Вышеуказанный нормативный акт также содержит в себе перечень условий о видах отчуждения и объектах.
Непосредственно процесс согласования сделки, если ее объектом выступает супружеская недвижимость, регламентируется статьей 35 Семейного кодекса РФ.
Действующим законодательством не установлен срок, на протяжении которого разрешение мужа или жены на реализацию объекта недвижимости, заверенное нотариусом, считается действительным. Но один из супругов, давший такое согласие, вправе обозначать в нем период его действия. То есть, если реализация недвижимого объекта не произойдет в установленный срок, документ будет признан недействительным. Это значит, что продажа жилья в будущем потребует повторного получения согласия.
Имущество, которое приобретают супруги во время нахождения в браке, считается совместно нажитым. В первую очередь сюда включают квартиры и иную жилую недвижимость. Операции с этим имуществом должны выполняться согласовано, даже если в документах обозначено имя только одного супруга.
Если производится сделка отчуждения, собственник обязан предоставить согласие мужа или жены, если он находится в официальном браке.
Чтобы понять, входит ли объект в состав совместного имущества супругов, необходимо принять во внимание как первоначально происходило получение прав на него. Так, некоторые объекты могут быть исключены из перечня совместного имущества.
Разбираясь, сколько действует согласие супруга на продажу квартиры, необходимо обратиться к действующему законодательству. Общие принципы согласования сделок регламентирует статья 157.1 ГК РФ. В соответствии с нормами, оформить согласие необходимо в виде определенного документа. Нужно учитывать, что молчание не рассматривается, как одобрение. В вышеуказанном нормативно-правовом акте содержатся и условия о виде отчуждения и объекте.
Сам процесс согласования сделки, в случае, если в качестве объекта выступает супружеской недвижимость, отражен в статье 35 СК РФ.
Вышеуказанная норма фиксирует, что:
- согласие супруга на продажу квартиры должно быть совершено документально;
- супруги могут использовать и распоряжаться объектом только по согласованию друг с другом;
- сделка, выполненная без согласования, может быть оспорена на основании иска супруга, мнение которого не спросили.
Процесс подготовки документации и осуществления государственного учета по реализации недвижимости, которая является собственностью супругов, осуществляется на основании норм ФЗ №122 от 21.07.1997. Так, регистрационный орган имеет право отклонить заявку на регистрацию перехода прав на квартиру, которая находится совместной собственностью супругов, если продавец не предоставил надлежащим образом оформленное согласие от мужа или жены. Закон позволяет супругам самостоятельно изменить режим совместной собственности по своему усмотрению. Для этого потребуется заключить брачный договор. В нём должны быть оговорены вопросы, которые касаются распоряжения и владения имуществом.
Согласно действующему законодательству, каких-либо исключений из принципов согласования отчуждения общего имущества быть не может. Всё это приводит к тому, что на практике возникают ситуации, при которых осуществляется чрезмерное государственное регулирование.
Некоторые органы могут отказаться регистрировать сделку с недвижимостью, если она осуществляется на основании доверенности, которую предоставил один супруг другому, но при отсутствии согласия. При этом регистрационные действия выполняет лицо, не указанное в качестве собственника помещения.
Какой-либо единообразной практики по этому вопросу нет. Из-за этого, чтобы не столкнуться с трудностями, рекомендуется предоставить нотариальное согласие супруга и доверенность. Нужно учитывать, что отозвать согласие нельзя. Его можно лишь опротестовать в суде, предоставив доказательства, что получивший согласие злоупотреблял переданным ему правом.
Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?
В действующем законодательстве не устанавливаются срок, в течение которого нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости считается действительным. Однако муж или жена, разрешающие реализовывать квартиру, имеют право обозначить период действия документа. Если процедура не будет совершена в установленный срок, согласие супруга признается недействительным.
В некоторых обстоятельствах сделку можно совершить без получения разрешительного бланка от второго супруга:
- между мужем и женой заключен брачный договор, определяющий порядок пользования совместным имуществом;
- недвижимость принадлежит семейной паре на праве общедолевой собственности;
- жилплощадь куплена до брака;
- жилье получено по договору дарения или свидетельства о праве на наследство;
- объект относится к нежилому фонду.
В судебном порядке жилплощадь может быть признана индивидуальной собственностью одного из супругов, если она была куплена в законном браке на личные финансы. Например, на подаренные деньги или средства от реализации недвижимости, приобретенного до свадьбы.
Полезно: Необходимость получать разрешение на отчуждение от супруга сохраняется и после расторжения брака на протяжении трех лет.
Оформить разрешение от бывшего мужа/жены потребуется, если отсутствует соглашение о разделении совместного имущества.
В некоторых случаях наличие «второй половинки» у продавца не очевидно. Например, если союз был расторгнут. Если в выписке ЕГРН указан только один собственник, а из других документов, представленных продавцом, не ясно, была ли жилплощадь куплена в браке, покупатель может самостоятельно получить данную информацию.
Для этого необходимо обратиться в архив ЗАГС. Доступ к единой базе есть у государственных организаций и нотариусов. С помощью системы межведомственного взаимодействия специалист нотариальной конторы может получить информацию о всех браках/разводах продавца.
Если подтвердится, что на момент приобретения жилья продавец состоял в браке, то необходимо будет получить согласие от уже бывшей жены/мужа.
Еще одним способом подстраховки является получение от продавца нотариально заверенного заявления о гражданском состоянии. В таком документе собственник уведомляет покупателя, что не женат и не имел брачных отношений на момент получения квартиры в пользование.
Если продавец укажет недостоверную информацию при составлении заявления, то его действия будут расценены как мошенничество (ст. 159 УК РФ).
Согласие не имеет четко регламентированной законодательством формы. Оно может быть написано от руки или с использованием ПК. Для оформления документа потребуется:
- паспорт;
- свидетельство о браке;
- выписка ЕГРН.
Разрешительная бумага составляется у нотариуса в присутствии супруга, дающего разрешение на отчуждение объекта. В документе указывается следующая информация:
- личные и паспортные данные супруга;
- сведения о квартире;
- город, дата и подпись.
Документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Бумага составляется и выдается гражданам в день обращения. Стоимость услуг нотариуса складывается из следующих расходов:
- техническое составление бланка;
- госпошлина в соответствии со ст. 333.24 НК РФ;
- удостоверение подписи.
Цена может различаться для различных субъектов РФ. В среднем она варьируется от 1,5 до 2 тысяч рублей.
Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять
Так как нет нормативно-правового акта, регламентирующего срок, в течение которого документ считается действительным, то у семейной пары нередко возникает непонимание, сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости.
Разрешительная бумага действует бессрочно, если иное не установлено её условиями. То есть, супруги вправе самостоятельно определить период, в течение которого необходимо совершить сделку. Как правило, это 1 год.
Несмотря на то, что согласие не имеет срока давности, госорганы при госрегистрации сделки требуют, чтобы документ был выдан не ранее, чем за 3 года до оформления перехода прав собственности.
Справка: Гражданин, выразивший одобрение на отчуждение жилплощади, может в любой момент отозвать разрешительный документ. Для этого ему необходимо обратиться к нотариусу и оформить соответствующую бумагу.
Разрешение супруга входит в перечень обязательного комплекта документов, предоставляемого в Росреестр для госрегистрации сделки. Отсутствие бланка может послужить поводом для приостановки регистрационных действий.
Полезно. Согласно ст. 26 ФЗ № 218 срок приостановки государственной регистрации не может превышать 3 месяца.
Ранее, если по истечению этого времени продавец не представлял письменное согласие мужа/жены, то в регистрационных действиях отказывали. С 2017 года Росреестр обязан зарегистрировать сделку по переходу прав собственности даже при отсутствии разрешения от супруга.
Интересно: При госрегистрации договора купли-продажи без письменного согласования мужа/жены в ЕГРН делается отметка о том, что такая сделка является оспоримой.
Если супруг не давал своего письменного согласия на заключение договора купли-продажи, то он может расторгнуть сделку в суде. Для этого ему необходимо доказать, что он не знал об отчуждении имущества или выразил свое несогласие второй стороне.
Для справки. Подать иск в суд можно в течение года с момента, когда мужу/жене стало известно о нарушении его законных прав.
Чтобы договор не был расторгнут, покупателю необходимо проверить документы продавца, в частности убедиться, что имущество приобретено в браке. Если такой факт подтвердится, то следует затребовать согласие второго супруга еще до момента заключения контракта на покупку квартиры.
Задача нотариуса — разъяснить супругам права и обязанности, которые они приобретают при оформлении сделки. Специалисту необходимо убедиться, что права мужа и жены не нарушаются, то есть согласие выдается без принуждения. Оформлять документ не требуется, если недвижимое имущество находится не в общей, а в личной собственности одного из супругов. Обычно это следующие случаи:
- Жилье приобретено до заключения брака. Если второй супруг принимал участие в повышении стоимости объекта (проводил капитальный ремонт или реконструкцию, например), его согласие на продажу, обмен, дарение и другие сделки получать нужно обязательно.
- Объект недвижимости получен в дар от стороннего лица или передан по наследству. В этом случае имущество становится личной, а не совместно нажитой собственностью.
- Муж и жена оформили брачный договор, по которому данный объект остался в собственности только одного из них.
Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?
Несколько иначе ситуация складывается в случае, если союз между людьми был прекращен. В таких обстоятельствах наличие разрешения на совершение сделки с недвижимостью не всегда является обязательным условием. Следует исходить из характера сложившихся обстоятельств.
Например, при разводе точные доли определены и выделены не были. В таком случае разрешение на сделку даже бывшего супруга потребуется, за исключением, если последний сам является участником процедуры.
Сложности могут возникнуть и в ситуации, когда доли при разводе определены. В этом случае вторая половина имеет преимущественное право покупки части недвижимости, в противном случае сделку можно признать недействительной. То есть фактически сначала заинтересованному лицу потребуется проинформировать свою бывшую половину о намерении продать долю и предложить приобрести её.
Разрешение второй половины является обязательным условием для осуществления сделок, связанных с недвижимостью. Такое правило касается случаев, когда купля-продажа затрагивает имущество, являющееся совместной собственностью. Без согласия супруга оформить сделку не получится.
На практике иногда встречаются случаи реализации процедуры в одностороннем порядке. Но такая ситуация несет безусловный риск для инициатора. Прежде всего сделка будет аннулирована в судебном порядке, если до этого дойдет. Также с виновного можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб не только в пользу супруга, но и второй стороны договора.
Разрешение на продажу требуется, если недвижимость была приобретена в браке, либо отнесена к таковой, например, подарена в день свадьбы обоим супругам. В последнем случае, чтобы избежать проблем, необходимо, чтобы в соответствующем договоре оба супруга фигурировали в качестве получателей.
Вопрос с покупкой недвижимости решается в таком же порядке, что и продажа. Приобретение жилья возможно только с согласия супруга, если средства, которые необходимы для расчета, являются совместно нажитыми.
Например, родители подарили одному из супругов определенную денежную сумму. Она общей являться не будет. То есть для её расходования согласия второй половины не требуется. В то же время, приобретенная впоследствии недвижимость будет совместной.
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Чтобы получить согласие супруга, необходимо выполнить ряд простых действий:
- Для начала потребуется подготовить необходимые документы.
- После этого оформляется разрешение на покупку или продажу недвижимости.
- Далее документ заверяется у нотариуса.
Потребуются паспорта обоих, а также свидетельство о заключении брака. Документы представляются в оригиналах. При необходимости нотариус может сделать копии. Также нужны документы на недвижимость – свидетельство о регистрации права или договор купли-продажи. Допускается представление их копий.
Согласие супруга на продажу недвижимости или дарение
Совершение сделки с недвижимостью без согласия супруга может повлечь за собой негативные последствия как для покупателя, так и для продавца. Процедура легко аннулируется на основании судебного решения. В такой ситуации стороны обязаны вернуть полученное друг другу. Покупатель утратит недвижимость, а продавец денежные средства.
Также второй супруг вправе истребовать компенсацию за причиненный ущерб, обратиться в правоохранительные структуры и инициировать возбуждение уголовного дела за действия мошеннического характера.
Срок исковой давности по таким вопросам – 3 года.
Первым рассматриваемым вопросом в работе является вопрос о необходимости истребования нотариусом нотариального согласия бывшего супруга при распоряжении совместным имуществом, нажитым в браке. Для ответа анализируется определение Верховного Суда РФ. Второй рассматриваемый вопрос — это возможность отмены нотариального согласия супруга.
Ключевые слова: совместная собственность, согласие бывшего супруга, отмена нотариального согласия супруга.
The first issue examined in the paper is the necessity of reclaiming the assent of the former spouse by the notary, when disposing the joint property acquired during marriage. In order to answer this question the determination of the Supreme Court will be analyzed. The second problem to be discussed is the cancellation of the notarized assent of the spouse.
Key words: joint ownership, the assent of the former spouse, the cancellation of the notarized assent of the spouse.
Режим общей собственности супругов — это совместная собственность. Такой режим является более жестким, чем общая долевая собственность, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников совместной собственности. Хотя Гражданский кодекс и обязывает всех участников гражданских правоотношений действовать добросовестно1, очевидно, что на практике распоряжение общим имуществом не всегда происходит по взаимному согласию бывших супругов. В связи с этим возникает важный, на мой взгляд, вопрос: необходимо ли для распоряжения имуществом согласие бывшего супруга в нотариальной форме? Тем более что Определением Верховного Суда РФ от 2011 года подчеркнута важная роль нотариального согласия2, о чем также будет сказано ниже.
Вначале необходимо сказать о том, что режим общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество не прекращается после расторжения брака3. Также режим общей совместной собствен ности сам по себе не преобразовывается в режим общей долевой собственности (есть обратное мнение4). Данный вывод следует из анализа статей 38 и 39 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), этой же позиции придерживается Верховный Суд РФ5.
Распространяется ли норма пункта 3 статьи 35 СК РФ о необходимости нотариального согласия при распоряжении имуществом бывшими супругами? Позиция Верховного Суда РФ в Определении от 14.01.2005 г. по делу № 12-В04-8 следующая: «Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота (то есть бывшими супругами. — Прим. авт.). К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом». Исходя из сказанного приходится признать, что, по мнению Верховного Суда РФ, нотариальное согласие бывшего супруга не требуется.
Как же действовать нотариусу на практике? Попробуем разобраться. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Согласие бывшего супруга предполагается, однако нотариус обязан разъяснить собственнику, что он может действовать с согласия второго сособственника, чтобы действия по распоряжению имуществом не привели к нарушению прав бывшего супруга и к собственнику, заключающему договор отчуждения имущества, не был предъявлен иск со стороны бывшего супруга. Вместе с тем все указанные обстоятельства становятся известными приобретателю в кабинете нотариуса. Таким образом, сделка может быть удостоверена только в том случае, если собственник однозначно подтверждает, что он действует с согласия бывшего супруга. В противном случае присутствуют два условия признания сделки недействительной, обозначенные в пункте 3 статьи 253 Гражданского кодекса (далее — ГК РФ): согласие супруга не получено, и приобретателю об этом известно до заключения договора, так как данные вопросы нотариус обязан выяснить у сторон сделки перед удостоверением договора.
В случае, если нотариус, удостоверивший договор, не разъяснил сторонам необходимые условия заключения договора, к нотариусу может быть предъявлен иск. Таким иском может быть иск бывшего супруга к нотариусу, который не разъяснил собственнику необходимость получения согласия бывшего супруга. Также это может быть иск титульного собственника, понесшего убытки вследствие предъявления к нему иска бывшим супругом. Или иск покупателя, знавшего о несогласии бывшего супруга продавца, но не предавшего этому значения, вследствие чего сделка была признана недействительной. Оформленное в такой ситуации заявление собственника о том, что не имеется супруги, которая бы имела право на общее имущество, которое формально позволяет удостоверить договор, по факту будет свидетельствовать о том, что от нотариуса скрыли информацию или нотариус не выяснил вопрос о том, находилось ли имущество в совместной собственности.
Основания оспаривания сделки, предусмотренные пунктом 3 статьи 253 ГК РФ, отпадают при наличии согласия бывшего супруга в письменной форме, это может быть и заявле ние, поданное нотариусу бывшим супругом, и нотариально удостоверенное согласие. Вопрос необходимости истребования такого документа нотариус решает самостоятельно. Если по каким-либо причинам не удается получить согласие в письменной форме, рекомендуется указывать в договоре пункт о том, что отчуждение имущества происходит с согласия сособственника, а приобретателю разъяснены основания признания сделки недействительной в соответствии с пунктом 3 статьи 253 ГК РФ.
Важно помнить, что срок исковой давности по оспоримой сделке начинает течь, когда лицо узнало, что его право нарушено, а узнать бывший супруг, что его право нарушено, может через длительный период времени.
Необходимо отметить: по мнению Е.А. Крашенинникова «нуждающееся в согласии распоряжение сособственника, как и любая нуждающаяся в согласии сделка, до дачи согласия не имеет силы. Она не вызывает правового последствия, наступления которого желал распоряжающийся, что исключает возможность ее оспаривания, поскольку оспаривание сделки состоит в аннулировании вызванного ею правового последствия»6. На практике же суды, в том числе и Верховный Суд РФ, на основании пункта 3 статьи 253 ГК РФ рассматривают распоряжение совместной собственностью, совершенное одним из сособственников без согласия остальных сособственников (о чем известно контрагенту распоряжающегося), как оспоримую сделку7.
На практике встречаются случаи, когда нотариальное согласие супруга не оформляется, в то время как это необходимо в соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ. Некоторые нотариусы не оформляют согласие супруга на приобретение недвижимого имущества8, считая, что согласие требуется лишь для отчуждения недвижимого имущества. Нужно заметить, в пункте 3 статьи 35 СК РФ речь идет не об отчуждении недвижимого имущества, а вообще о распоряжении недвижимостью.
Определением Верховного Суда РФ от 6.12.2011 г. № 67-В11-5 отмечена важная роль нотариального согласия супруга в тех случаях, когда такое согласие обязательно: не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия. Указанный вывод сделан Верховным Судом на основании следующих рассуждений. Для признания сделки недействительной пунктом 3 статьи 253 ГК РФ установлена обязанность доказать, что другая сторона в сделке знала об отсутствии у участника совместной собственности, совершившего сделку, необходимых полномочий. Однако пунктом 4 статьи 253 ГК РФ установлено, что правила статьи 253 ГК РФ применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное, а абзацем 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ такая обязанность не предусмотрена.
Следуя логике указанного Определения Верховного Суда, сделка может быть признана судом недействительной только на том основании, что не было получено согласие в нотариальной форме, когда такое нотариальное согласие обязательно. Так как сделка является оспоримой, узнать, что его право нарушено, и обратиться в суд супруг может через длительный период времени, что может привести к еще большим убыткам сторон договора. Таким образом, любой из сторон договора к нотариусу может быть предъявлен иск о возмещении убытков. В заключение приведу мнение руководителя Росреестра Натальи Николаевны Антипиной: «В связи с отменой требования о госрегистрации договоров об отчуждении объектов недвижимости, правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно сделок, применяются с учетом этой новации (например, правило статьи 35 Семейного кодекса РФ о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору куплипродажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет)»9.
Согласие супруга при продаже квартиры
Возможность отмены нотариального согласия увеличивает вероятность возникновения спорных ситуаций, причиной которых может стать невозможность точного установления факта отмены согласия. Запрет отмены согласия основывается на следующих рассуждениях. Согласие является обязательством. То есть, во-первых, супруг, выдавая согласие, берет на себя обязательство воздержаться от действий, препятствующих второму супругу совершить сделку с общей вещью на условиях и в сроки, указанные в согласии, а таким действием нужно считать отмену согласия. Во-вторых, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, а отмена согласия законом не предусмотрена10.
По мнению автора статьи, нотариальное согласие не является обязательством. Статья 35 СК РФ и статья 253 ГК РФ говорят об одном и том же: распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Тем самым закон рассматривает собственников в случае распоряжения общей вещью как единое целое, прежде всего, с единой волей. Так если нет воли на распоряжение общей вещью хотя бы одного из супругов, и не может быть совершения сделки по распоряжению общей вещью. Следовательно, является неверным противопоставление супругов на должника и кредитора при распоряжении общей вещью. По мнению Крашенинникова Е.А. «согласие есть волеизъявление, нуждающееся в получении»11. Исходя из сказанного, делаем вывод о том, что под нотариальным согласием нужно понимать волеизъявление супруга, обличенное в формальную, установленную законом форму, понятную для третьих лиц. Следовательно, как и воля, выдача и отмена нотариального согласия носят только односторонний характер и являются односторонними сделками. Таким образом, отмена нотариального согласия не должна быть соглашением супругов, то есть договором.
Если нет единой воли супругов, то невозможно использовать ранее выданное нотариальное согласие, и супруг, выдавший такое согласие, может его отменить. Возможность отмены согласия происходит и из принципа диспозитивности гражданского права, закрепленного в статье 2 ГК РФ: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе», и из статьи 35 Конституции, закрепляющей право свободного распоряжения собственником своим имуществом.
Возникает, на мой взгляд, и неравенство супругов. Титульный собственник может ме нять решение о судьбе вещи в любой момент, пока он остается собственником, супруг, выдавший согласие, менять своего решения в одностороннем порядке права не имеет, хотя он тоже остается собственником.
Как правило, нотариальное согласие выдается без определения существенных условий предстоящего договора, а зачастую просто «на отчуждение в любой форме на условиях по своему усмотрению». В такой ситуации запрет на отмену согласия делает положение супруга, выдавшего согласие, хуже, чем любого участника любого вида общей собственности.
Под предлогом того, что выдачей нотариального согласия берется обязательство о недопустимости совершения действий, препятствующих собственнику совершить сделку с общей вещью, блокируется дальнейшее выражение воли второго супруга, что, на мой взгляд, вызывает противоречие со статьей 35 СК РФ и статьей 253 ГК РФ.
Отмена нотариального согласия связана с вопросом правовых последствий такой отмены. Например, рекомендация Тульской нотариальной палаты: «Не рекомендуется нотариальная форма отмены нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки из-за отсутствия законодательного регулирования, возможных правовых последствий совершенного нотариального действия. Нотариусам целесообразно рекомендовать гражданам обращаться в суд для отмены согласия как сделки»12.
Как верно указывает Наталья Юрьевна Рассказова, «нотариус не может обеспечить чистоту всех отношений, в которых участвуют обратившиеся за совершением нотариального действия лица. Как любое должностное лицо, нотариус может отвечать только за то, что должно находиться под его контролем. Он отнюдь не должен быть «святее Папы Римского». Бесспорность нотариальной деятельности есть бесспорность тех фактов, обстоятельств и документов, на которые полагается нотариус при совершении нотариального действия»13. Таким образом, если считать распоряжение об отмене согласия односторонней сделкой, то и применять нотариусу при удостоверении распоряжения нужно нормы закона для односторонних сделок. Решение проблем, которые могут возникнуть у контрагентов лица, отменившего согласие, не относится к компетенции нотариуса и будет регулироваться нормами Гражданского законодательства.
Как показывает судебная практика, отмена согласия имеет смысл до заключения сделки, на которую оно выдавалось14. Если сделка, требующая нотариального согласия, не была совершена, то последствие отмены согласия очевидно: впредь не может быть совершена сделка, требующая такого согласия до выдачи согласия.
В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.
И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.
Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.
Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.
По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.
В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:
- Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.
Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.
- Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.
- Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).
Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.
Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.
В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.
Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.
Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).
Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”. В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.
Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости
Прежде всего потребуется согласие супруга на продажу недвижимости, приобретенной в период брака. Жилое помещение в этом случае считается совместной собственностью. Разрешение законного супруга необходимо для любых юридических действий с ней (передачу в дар или реализацию за деньги).
Важно! Даже если деньги за жилье в полном объеме вносились мужем, и он числится единственным собственником, жена – имеет все права на половину имущества. Если иное не прописано в брачном договоре.
Другое дело, когда муж приобрел квадратные метры до заключения брачного союза. Тогда он может спокойно продавать принадлежащую ему собственность. Такое же право есть и у замужней женщины.
На практике проще перечислить способы, когда согласие супругов на продажу недвижимости НЕ ТРЕБУЕТСЯ:
Период действия выданной бумаги может быть обозначен, но может – отсутствовать. В последнем случае предполагается, что разрешение – бессрочное. Однако если бумага составлялась задолго до проведения сделки (больше 3–х лет назад), такой вариант может не удовлетворить покупателя. И он потребует более свежий документ.
Какие документы нужны для оформления согласия супруга на продажу квартиры
Для посещения нотариуса, понадобятся паспорта (удостоверить личности посетителей), подтверждение брачного союза (свидетельство), правоустанавливающие документы на жилище и деньги для оплаты пошлины. Если разрешение оформляет жена, муж, в принципе, может отсутствовать. Но необходимо взять его документы.
Важно! Супруг, давший разрешение, может отказаться от своих намерений. Отмена согласия супруга на продажу недвижимости оформляется через того же нотариуса, который выдал разрешение. К нему нужно обратиться с соответствующим заявлением.
Приобретающая сторона не всегда осведомлена о семейном положении продавца. В паспорте может отсутствовать штамп (если документ новый, восстановлен после утери или кражи). Поэтому, чтобы не купить недвижимость без согласия супруга продавца, приобретатель может потребовать нотариальное заявление о гражданском состоянии. В нем продающая сторона в присутствии нотариуса уведомляет приобретателя жилья, что никогда не вступала в брак. Если вдруг выяснится обратное, она будет признана стороной, виновной в мошенничестве, со всеми вытекающими.
Второй способ обезопасить себя: проверить реестр записи актов гражданского состояния (единый для всей России). Нотариусы и работники ЗАГСов имеют доступ к этому ресурсу.
Внимание! Стоимость согласия супруга на покупку недвижимости или ее продажи невелика. Зато убережет от крупных неприятностей. Даже если одна из сторон отказывается оплатить нотариальные услуги, второй – выгодно взять эти расходы на себя.
В случае признания сделки ничтожной – прежде всего страдает покупатель. В его интересах выяснить истинное семейное положение продавца и получить письменное согласие на реализацию жилья от второй половинки.
Мужчина и женщина развелись. А вопрос с общей недвижимостью остался нерешенным. Можно ли подарить недвижимость без согласия супруга или продать ее? Нет – понадобится письменное разрешение от бывшего. Важно понимать, что даже после расставания квартира (дом) является общей собственностью – супруги имеют на нее равные права.
Важно! Если одна из сторон сейчас не претендует на жилплощадь, то в будущем все может измениться. Лучше сразу решить вопрос с разделом общего имущества. И оформить его нотариально.
Если имущественные споры при разводе не были улажены, придется получать официальное разрешение на продажу/дарение. После развода согласие супруга на продажу недвижимости оформляется по тому же пути, что и для состоящих в брачном союзе. Обе стороны посещают нотариуса и приносят такой же пакет документов. Только теперь к гражданским паспортам добавится документ о разводе.
Важно! Ситуация с продажей совместного жилья значительно осложняется, если у семейной пары есть дети. Даже если бывший супруг не имеет претензий и отказался от своей части, от него придется получить разрешение на продажу доли ребенка. Это требование органов опеки – без них продать недвижимость не получится. Норма актуальна даже в том случае, если супруги не живут вместе очень давно.
Расставание – довольно болезненная процедура. Поэтому дележ имущества пара часто откладывает на потом. Когда дело доходит до смены собственника, бывший – вспоминает о своих правах. Либо муж (жена) уже живет в другом городе – возникает проблема с получением требуемого документа.
Бывает и так, что на словах супруг не претендует на квартиру, но подписать официальный отказ – не соглашается. Поэтому имущественные вопросы – лучше уладить сразу и сделать это в письменном виде.
Если удалось договориться полюбовно, достаточно посетить нотариуса и оформить официально раздел собственности. Также муж/жена может оформить дарственную на свою часть на второго супруга. Есть материальные претензии – придется обращаться в суд и делить имущество там.
Важно! Семейное законодательство довольно запутано и может не учитывать всех нюансов совместного проживания нескольких человек на одной территории. Во избежание изматывающих судебных тяжб ориентируйтесь на худший сценарий. Берите разрешение у действующего супруга и оформляйте свои претензии на имущество сразу после развода.
Как ни странно, согласие требуется и на приобретение жилых апартаментов. Логика здесь такова: деньги на покупку дорогостоящего объекта изымаются из общего бюджета. И вторая половинка может быть против такого вложения совместно нажитого капитала.
Хотя такие случаи и редки, но теоретически вторая сторона может подать в суд и оспорить сделку. Поэтому на покупку недвижимости нужно согласие супруга. Оформляется оно, как и в первом случае, через нотариуса.
И, конечно, согласие супруга на покупку недвижимости требуется при совершении ипотечной сделки. По требованию банка супруг/супруга всегда выступает созаемщиком/поручителем по кредиту. Ни один банк не выдаст заем без нотариального разрешения второй стороны.
Какие документы нужны для согласия супруга на покупку квартиры – те же, что и при продаже. Возьмите паспорта, брачное свидетельство, квитанцию об оплате. Второй стороне можно не приходить, но документы лучше взять с собой.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Такие объекты, а также недвижимость, которая имелась у каждого до оформления супружеских отношений, относятся к единоличному владению гражданина. Распоряжаться ей можно без учета мнения партнера.Однако, возможны ситуации, когда имущество, полученное мужем или женой по безвозмездным договорам, относят к совместной недвижимости. Это случается, когда в модернизацию квартиры или дома вкладывал средства другой супруг, и это значительно увеличило стоимость помещения.Для признания этого факта заинтересованная сторона должна обратиться в суд.Также через суд возможно осуществить и обратную процедуру.Так, купленная во время брака кем-то из супругов на собственные средства (подаренные деньги, финансы от продажи личного имущества) недвижимость в соответствии с судебным актом может быть причислена к индивидуальной собственности данного супруга.Необходимость получения согласия супруга на приобретенную
Нотариальное согласие мужа или жены на продажу квартиры в 2019 году – образец и порядок оформления
При этом для сдачи прилагается копия разрешения, а оригинал отдается покупателю.
Если имущество принадлежит одному из супругов на праве собственности, то от другого члена семьи согласие на продажу квартиры не требуется. Такие моменты нередко вызывают споры. Жилье не считается общим в следующих случаях:
- Права собственности одного из супругов на спорный объект недвижимости прописаны в брачном договоре.
- Квартира приватизирована на одного из супругов. Это значит, что второй отказался от приватизации или не имел на нее права. Например, прописка была оформлена по другому адресу.
- Недвижимость получена в порядке наследования или дарения.
- Квартира куплена до брака.
Во всех перечисленных ситуациях разрешение от другого супруга на распоряжение имуществом не нужно.
В других случаях придется доказывать, что квартира или другое жилье не является общим.
Например, купленное на личные или подаренные деньги.
Сам документ получает серию и номер.
Нотариальное согласие обязательно должно содержать в себе следующие данные:
- Основания его прав собственности, на основании которых данный супруг может давать согласие на распоряжение этим имуществом.
- Дата и место составления документа.
- Персональные данные супруга, в том числе его ФИО, дата рождения, адрес регистрации, паспортные данные.
- Сведения о недвижимости, в том числе ее кадастровый паспорт, адрес, площадь и некоторые иные индивидуальные характеристики, отличающие ее от других видов аналогичного имущества.
- Сведения о зарегистрированном браке, с указанием реквизитов подтверждающего этот факт свидетельства.
- Ставится живая подпись супруга.
Перед удостоверением согласия на продажу квартиры от супруга нотариус должен убедиться в дееспособности данного гражданина, а также в подлинности всех документов, подтверждающих его право на предоставление такого документа.
Важно знать, как оформить согласие.
Такие объекты, а также недвижимость, которая имелась у каждого до оформления супружеских отношений, относятся к единоличному владению гражданина.
Распоряжаться ей можно без учета мнения партнера.
Однако, возможны ситуации, когда имущество, полученное мужем или женой по безвозмездным договорам, относят к совместной недвижимости.