Как перевести жилое помещение в нежилое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилое помещение в нежилое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя следующие платежи и пошлины:

• расходы на изготовление проекта перепланировочных работ (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
• затраты на изготовление технического плана у кадастрового инженера;
• госпошлина за регистрацию права собственности, если это требуется для обращения в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тыс. рублей, для организаций 22 тыс. рублей;
• расходы на нотариальное удостоверение согласия жильцов и собственников.

Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

• многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
• жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
• квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
• нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
• перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне. Однако и субъекты РФ наделены полномочиями по принятию нормативных актов в жилищной сфере. Регионы могут менять процедуру согласований, вводить собственные Административные регламенты.

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:

• решение о переводе должны принять все собственники помещения;
• решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
• запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
• запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
• запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

Перевод жилого помещения в нежилое

Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:

• помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД;
• в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
• в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности);
• запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам);
• запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).

Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:

• запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности;
• запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя);
• если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия);
• если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).

Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.

Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.

МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.

Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.

Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:

• если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца);
• вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней);
• когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.

МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.

На практике, без проекта перепланировки вам не обойтись уже на начальной стадии:

• собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности;
• проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения;
• автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.

Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей. Еще больше придется заплатить за срочность. Если вы не сможете получить согласие собственников МКД, эти расходы будут напрасными, так как относятся к рискам предпринимательства.

Для изготовления проекта нужно:

• выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО);
• убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже);
• заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон);
• передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
• обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.

При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой. Подразумевается, что членство в СРО и наличие допуска уже гарантирует квалификацию и профессионализм специалиста. Мы выбирали проектную организацию по рекомендации коллег по бизнесу, поэтому было проще.

Необходимо подготовить полную виртуальную версию будущего предприятия: что, в каком помещении и с какой целью создается, ради чего, собственно, именно эту жилплощадь надо коммерциализировать. Архитектурный проект должен предусматривать не только внутреннюю планировку и дизайн фасада, но даже благоустройство придомовой территории (двора, улицы и т. п.), особенно если планируется организовать отдельный вход, монтировать рекламные конструкции на фасаде.

В процессе готовятся документы, подтверждающие право собственности. Также необходимо приложить выписку из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных лиц, техпаспорт БТИ, заявление на перевод, заявление на перепланировку, проект перепланировки, разрешение Жилинспекции на нее.

Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

1. Получить проект перепланировки.
2. Согласовать изменения с соседями.
3. Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
4. Провести строительные работы.
5. Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
6. Получить решение о переводе.
7. Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

• предоставление неполного пакета документов;
• проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
• отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
• отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
• не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
   • Экспликация и поэтажный план помещения.
     1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

     2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
     1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы)и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.

        К заявлению приложить (оригиналы и копии):

        • Паспорт РФ;
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
        • Протокол межведомственной комиссии;
        • Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
        • Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
        • Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.
     2. Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.
     3. Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол. При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.
     1. Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) или УФРС и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
        • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
        • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
        • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
     2. Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
     3. Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
     4. Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
     5. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.

     Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

     • Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

       В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.

     • Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
     • В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться. Подробная инструкция по выписки из квартиры описана в данной статье.
     • Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест.

       Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.

     • Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
     • Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.

     Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

     • Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
     • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
     • Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
     • Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

     Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

     • Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
     • Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
     • Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.
     • А что об этом говорит закон
     • Соблюдаем все необходимые юридические нормы
     • Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость
     • Какие есть технические аспекты данного действия
     • Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция
     • Какие затраты придется понести во время всей процедуры

     Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

     Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

     Подумайте, стоит ли менять категорию помещения в вашем случае. Возможно, для ведения вашего бизнеса это и не потребуется. Кроме того, нужно быть уверенным в том, что такая торговая точка окупится. Перевести из нежилого помещения обратно в жилое возможно, но это потребует немало времени и сил. А если планировка помещения была сильно изменена, то перевести обратно и вовсе не получится. Современные многоквартирные дома строят с расчетом на то, что на первом этаже будет располагаться магазин, кафе или любой другой бизнес. Возможно, переводить собственную квартиру и не потребуется — проще будет арендовать помещение, уже отведенное для целей бизнеса. Как минимум, вы сэкономите время на сборе необходимых бумаг и получении согласия жильцов. Если квартирой владеют сразу несколько человек, то нужно заявление от всех собственников. В идеале стоит переоформить жилое помещение на одного владельца — иначе придется лично приводить собственников на каждый этап согласований. Если переоформить нельзя, то стоит дополнительно заверить согласие владельцев у нотариуса.

     Это один из самых рискованных этапов всей процедуры. Примыкающими помещениями считаются все, кто имеет общую с вами стену либо находятся выше и ниже. Без письменного согласия собственников соседних с вашим помещений вы не сможете закончить процедуру. А они могут отказать без видимой на то причины — просто потому, что не хотят жить рядом с вашим бизнесом. Можно предлагать какие-то бонусы при покупке ваших товаров, скидки и эксклюзивное обслуживание. Как вариант, можно предложить и денежную сумму — государство не ограничивает способы урегулирования таких споров. Согласие составляется в свободной форме, но в нем должны быть указаны ФИО и паспортные данные собственника или ОГРН и наименование юрлица; номер помещения, кадастровый номер квартиры и реквизиты правоустанавливающих документов — например, договора купли-продажи или договора долевого участия. Прилегающие квартиры могут быть не приватизированы. Тогда их собственник — муниципалитет. С одной стороны, органы власти не станут вам препятствовать просто так, с другой стороны, оформление согласия займет до 15 дней.

     Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает местная администрация — районная или поселковая. Подать документы нужно либо в саму администрацию, либо через МФЦ. Пакет документов включает в себя:

     • заявление о смене категории помещения;
     • документы, устанавливающие право владения помещением (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи либо другие документы);
     • технический паспорт на квартиру;
     • подготовленный проект переустройства или перепланировки;
     • поэтажный план всего дома;
     • протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома с результатами голосования;
     • согласие владельцев примыкающих помещения;
     • паспорт собственника либо паспорт с доверенностью, если документы подает представитель владельца.

     Срок рассмотрения заявления варьируются от региона. Так, в Москве его рассматривают до 34 рабочих дней. Еще 3 дня потребуется на то, чтобы отправить решение по переводу заявителю и всем собственникам примыкающих помещений. Если вы получили отказ, его можно обжаловать в судебном порядке либо все-таки устранить нарушения, ставшие причиной отказа. Администрация может отказать в переводе помещения, если вы не собрали все нужные документы. Также откажут, если в проекте предусмотрена крупная реконструкция — запланирована пристройка или снос несущих конструкций. В случае получения отказа должно быть указано основание такого отрицательного решения с ссылкой на нарушения, предусмотренные п.1 ст.24 ЖК РФ.

     Как изменить назначение жилого помещения на нежилое

     По завершении перепланировки нужно подать заявление в администрацию, чтобы работы приняли. Создается специальная комиссия, куда входят представители многоквартирного дома, администрации, МЧС, Роспотребнадзора и других ведомств. Если все работы соответствуют заявленным в проекте, то вам выдадут акт, подтверждающий приемку. Если же нет — нужно устранять замечания и проводить повторную приемку.

     Имея на руках акт приемки от комиссии, нужно заказать технический план у кадастрового инженера. Этот план нужен, чтобы поставить помещение на кадастровый учет. Кадастровый инженер должен иметь соответствующую квалификацию и состоять в СРО. Передайте инженеру техническую документацию, правоустанавливающие документы и акт от комиссии. Также нужно обеспечить доступ инженеру в само помещение, чтобы он сверил план помещения с реальностью. Кадастровый инженер выполнит технический план, где будут указаны новые характеристики помещения. Выполняется он в среднем от 5 дней и стоит от 7000 рублей.

     Информация о любой недвижимости, жилой и нежилой, содержится в Росреестре. Любые изменения помещения — пристройки или дополнительные входы — должны регистрироваться. В данном случае это еще более актуально, так как меняется назначение помещения, оно не считается больше жилым. Подать заявление об изменении записи в кадастровом учете можно в МФЦ или местном отделении Росреестра. Вам нужно отдать постановление администрации о переводе помещения, решение комиссии и технический план. Услуга бесплатна, ждать придется до 5 рабочих дней. В итоге вы получите выписку ЕГРН, которая подтвердит внесенные изменения.

     Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

     • фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
     • полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
     • паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
     • реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

     Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

     Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

     Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

     Стоит выделить основные виды:

     • Помещения офисного типа, которые используются для обеспечения работы офисных сотрудников;
     • Торговые помещения – это разнообразные магазины и постройки с похожим предназначением;
     • Помещения, которые используются для складирования товаров;
     • Производственные, промышленные комплексы;
     • Спортивные постройки;
     • Помещения со свободным назначением.

     Почему владельцы квартир хотят продать их людям, которые заинтересованы в открытии магазина? Все дело в ценности квартир, которые расположены на первом этаже. Именно здесь чаще всего можно встретить современные магазины или детские игровые комнаты.

     В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

     Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

     Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

     Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

     До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

     Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

     — Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

     Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

     Как перевести жилое помещение в нежилое

     Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать

     Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

     Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

     Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

     — Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

     Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

     Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

     Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

     У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

     В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

     В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

     Перевод жилого помещения в нежилое

     Такая ситуация предполагает действия на основании закона. О переводе прописано в Гражданском кодексе РФ, а также в ЖК РФ. Там указывается, что квартиры предназначены только для проживания. Хотя существует и отдельный пункт, в котором говорится о возможности использования жилого помещения для работы. При этом нужно обратить внимание на то, не нарушает ли она интересы других граждан (например, соседей).

     Перед тем как владелец решает перевести свое жилье в помещение для коммерческой деятельности, он должен быть уверен, что расположение магазина или офиса будет выгодным для него и привлекательным, заметным для людей.

     Человек не может изменить статус квартиры по договоренности с собственниками. Он сам должен быть владельцем этого помещения. Должны быть документы, которые это могут подтвердить: договор купли-продажи, дарственная, переход квартиры согласно завещанию и другие.

     Чтобы перевести помещение с жилого фонда в нежилой, нужно соблюсти некоторые условия. Они регулируются Жилищным кодексом РФ, в частности статьей 27.

     Условия для перевода:

     1. Помещение, которое будет переведено в нежилое, должно включать в себя отдельный вход. Дверь должна выходить прямо на улицу. Если квадратура помещения более чем 100 м2, то необходим еще одна (дополнительная) дверь. Возможно, это будет вход из подъезда. Законодательство полностью запрещает использование помещения для коммерческой деятельности, внутрь которого попасть можно, только если пройти через коридор, подъезд или другое помещение. Допускается перевод тех жилищ, в которых еще не оборудован отдельный вход с улицы, но они имеют полное основание его сделать. Это такие помещения, в которых окна выходят или во двор, или на сторону проезжей части.
     2. Невозможно перевести только часть квартиры в нежилой фонд. Например, нельзя в одной комнате сделать магазин и продавать мясные продукты, а в другой жить со своей семьей. Изменение статуса только одной комнаты запрещается Жилищным кодексом РФ.
     3. Нельзя чтобы в квартире, которую переводят в нежилой фонд, был кто-то прописан. В нежилом помещении запрещается прописывать даже владельцев. Поэтому перед тем как оформлять документы, нужно выписать всех жильцов.
     4. Недвижимость должна быть свободна от любого залога. Если она находится под залогом, то судебная инстанция может наложить арест на нее. Поэтому, если факт залога подтвердится, перевод не будет осуществлен. В случае если у владельца физическое или юридическое лицо может забрать квартиру в качестве долга, то перевод также невозможен. Вся причина в том, что органы, занимающиеся контролем над данными процессами, следят, чтобы с квартирой ничего не сделали. Это считается махинацией с недвижимостью.
     5. Квартира не допускается к переоформлению, если есть факт незаконной перепланировки.
     6. Если в помещении нарушены санитарные и технические нормы, разрешение на перевод не выдается.
     7. Если переводится в нежилой фонд жилое помещение на втором этаже или выше, то все квартиры, которые находятся под ним, обязательно должны иметь нежилой статус.
     8. Не допускается перевод помещения, которое соответствует всем пунктам, но при этом находится в здании, признанном аварийным.

     Эти требования согласно закону относятся как к многоэтажным домам, так и к одноэтажным.

     В процессе перевода иногда возникают ситуации, которые очень осложняют положение.

     Типичные сложности, с которыми может столкнуться каждый при изменении статуса помещения:

     • владелец хочет перевести в нежилой фонд квартиру, которая находится в доме, являющегося культурным или историческим наследием страны или города;
     • в помещении отсутствуют необходимые подключения к инженерным коммуникациям;
     • дом, в котором находится объект, неаварийный, но его техническое состояние крайне неудовлетворительное (он нуждается в капитальном ремонте);
     • необходимо быть проинформированным о том, находится ли дом на регистрации в штабе по делам ЧС и гражданской обороны (при экспертной проверке это влияет на оценочную стоимость объекта).

     Есть случай, при котором осуществлять перевод с жилого фонда в нежилой не нужно. Этот вопрос регулирует Жилищный кодекс РФ (статья 17).

     Не нужно менять статус помещения при условиях:

     • можно осуществлять предпринимательскую деятельность прямо в жилом помещении, если это не тревожит людей, проживающих в квартире, а также за ее стенами (в частности соседей);
     • предприниматель, который проводит такую деятельность в жилом помещении, должен проживать в квартире на законных основаниях: быть ее владельцем или просто прописанным в ней;
     • дом должен быть в хорошем техническом состоянии, неаварийным, оснащенным всеми необходимыми инженерными коммуникациями, а также соответствовать санитарным нормам.

     
     

     Похожие записи:

     • Правила распределения судебных расходов в арбитражном процессе
     • Льготы по НДФЛ в 2022 г участникам ликвидации аварии на ЧАЭС
     • Безвозмездный договор аренды нежилого помещения налогообложение