Ставка аренды земельного участка в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ставка аренды земельного участка в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Статистическая форма 1-ИП: кто сдаёт и как заполнить

  2,9 тыс. 0

  Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу в 2022 году

  ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ
  определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

  (с изменениями на 29 декабря 2021 года)

  Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

  принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (абзац в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 года N 697, — см. предыдущую редакцию);

  принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года;

  (Абзац в редакции, введенной в действие с 8 января 2022 года постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2021 года N 2552. — См. предыдущую редакцию)

  принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

  принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

  принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

  принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

  (Абзац дополнительно включен с 1 сентября 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 года N 697; в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года постановлением Правительства Российской Федерации от 30 октября 2014 года N 1120. — См. предыдущую редакцию)

  принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

  (Абзац дополнительно включен с 12 августа 2017 года постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 года N 531)

  Методические рекомендации по применению настоящего документа утверждаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

  ПРАВИЛА
  определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации

  (с изменениями на 29 декабря 2021 года)

  1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

  Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, регулирующим порядок управления федеральным имуществом, находящимся за пределами Российской Федерации, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.

  (Абзац в редакции, введенной в действие с 4 марта 2020 года постановлением Правительства Российской Федерации от 20 февраля 2020 года N 185. — См. предыдущую редакцию)

  2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее — федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов (абзац в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 года N 697, — см. предыдущую редакцию):

  а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

  б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее — торги);

  (Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года постановлением Правительства Российской Федерации от 30 октября 2014 года N 1120. — См. предыдущую редакцию)

  в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

  (Подпункт в редакции, введенной в действие с 17 сентября 2020 года постановлением Правительства Российской Федерации от 7 сентября 2020 года N 1369. — См. предыдущую редакцию)

  г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

  (Подпункт в редакции, введенной в действие с 12 августа 2017 года постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 года N 531. — См. предыдущую редакцию)

  3. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:

  (Абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года постановлением Правительства Российской Федерации от 30 октября 2014 года N 1120. — См. предыдущую редакцию)

  а) 0,01 процента в отношении:

  ---

  Установлено, что прежний порядок установления арендной платы за землю за первый год срока аренды действует в отношении участков, предоставленных для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, расположенных в пределах внутренних границ Третьего транспортного кольца г. Москвы. Такой же порядок действует в отношении земельных участков, расположенных за пределами внешних границ Третьего транспортного кольца, предоставленных для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестпроектов, предусматривающих строительство (реконструкцию) жилого здания, гостиницы.

  Для участков, расположенных за пределами внешних границ Третьего транспортного кольца и предоставленных для тех же целях, арендная плата за первый год срока аренды рассчитывается в сумме арендной платы, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, и ставки арендной платы в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

  Для масштабных инвестпроектов, суммарная поэтажная площадь объектов капстроительства которых составляется не менее 1 млн квадратных метров, арендная плата за первый год аренды устанавливается в том же порядке. За второй и последующие годы аренды и до выдачи разрешения на строительство арендная плата устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. С даты выдачи разрешения на строительство арендная плата устанавливается в следующих размерах: 1,5 процента от кадастровой стоимости участка за первый и второй год срока строительства; 3 процента от кадастровой стоимости — за третий год; 5 процентов — за четвертый год; 7 процентов за пятый год; 8 процентов — за шестой год; 10 процентов — за седьмой и последующий годы срока строительства и до даты ввода в эксплуатацию объекта. В этом случае договор аренды может заключаться на срок до 10 лет.

  Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?

  Посмотрим, как рассчитать земельный налог на 2021 год. Например, компания, зарегистрировавшая 21.01.2021 право собственности на земельный участок, узнала его кадастровую стоимость на начало года (980 000 руб.) и ставку налога (1,5%), действующую в соответствующей местности (из местного земельного НПА). Льготы или повышающие коэффициенты этим НПА не предусмотрены.

  Произведем расчет земельного налога за 2021 год:

  980 000 руб. × 1,5% × 11/12 = 13 475 руб.,

  где:

  11/12 — коэффициент, который учитывает полные месяцы владения участком (с февраля по декабрь) из 12 месяцев 2021 года. Январь в расчет не входит, так как право на землю возникло во второй половине месяца.

  Рассмотрим на примере, как рассчитать земельный налог в случае, если местным земельным законодательством предусмотрены авансовые платежи. Используя исходные данные предыдущего расчета, получим следующее:

  • авансовый платеж за 1 квартал 2021 года с учетом количества месяцев владения составит 2 450 руб. (1/4 × 980 000 × 1,5% × 2/3);
  • по каждому из следующих отчетных периодов (за полугодие и 9 месяцев 2021 года) платеж составит по 3 675 руб. (1/4 × 980 000 × 1,5%);
  • по итогам 2021 года нужно будет отдать бюджету сумму, равную разности между полной величиной налога, рассчитанной за год с учетом числа месяцев владения, и суммой начисленных за этот год авансовых платежей (13 475 – 2 450 – 3 675 × 2 = 3 675).

  ВАЖНО! Налог уплачивается в полных рублях (соблюдая правило округления) — это установлено ст. 52 НК РФ.

  Образец платежного поручения на уплату налога на землю скачайте здесь.

  Содержащиеся в НК РФ или установленные местными властями льготы могут освободить компанию от уплаты земельного налога полностью или частично (ст. 395 НК РФ).

  Если муниципалы предусмотрели льготу для земельного участка компании, исчисление налога производится с учетом этой льготы.

  Продолжим наш пример расчета земельного налога: компания на своем земельном участке расположила научный центр (он занимает 20% площади и используется по целевому назначению), а местные власти предусмотрели освобождение от уплаты налога для земельных участков, используемых для размещения учреждений науки.

  Земельный налог тогда будет рассчитан следующим образом.

  • Определим налоговую базу:

  (980 000 руб. – 980 000 руб. × 20%) = 784 000 руб.

  • Определим сумму налога при налоговой ставке 1,5% и коэффициенте (Кв) = 0,9167 (рассчитанном ранее как 11/12):

  784 000 руб. × 1,5% × 0,9167 = 10 780 руб.

  Подробнее о льготах, установленных НК РФ, читайте в статье «Объект налогообложения земельного налога».

  Как рассчитать земельный налог онлайн? Это вполне закономерный вопрос при современной автоматизации расчетных процессов. Услуги по расчету суммы налога с помощью онлайн-калькулятора предлагаются множеством сайтов.

  Но воспользоваться этими предложениями можно, если алгоритм расчета налога достаточно простой (например, отсутствуют льготы, а участок расположен на территории одного муниципального района). В ином случае универсального калькулятора найти не удастся.

  Как показывает практический опыт, расчет земельного налога лучше производить по самостоятельно созданной формуле (автоматизируя процесс с помощью таблиц Excel или иных собственных компьютерных разработок).

  А для физлиц и ИП на сайте ФНС доступен специальный сервис, который посчитает сумму налога онлайн. Подробности см. здесь.

  Принцип	Что это означает
  1. Принцип экономической обоснованности	Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования
  2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы	ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя
  3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы	Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка
  4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки	При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза
  5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога	Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога
  6. Принцип запрета необоснованных предпочтений	Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться
  7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения	Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность

  Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?

  Основные законы, с которыми стоит ознакомиться каждому начинающему предпринимателю:

  1. ЗК РФ ст.22 «Аренда земельных участков».
  2. Глава 10 ЗК РФ.
  3. Статья 39.7 Земельного кодекса и статья 9 ЗК.
  4. Постановление Правительства № 582 от 16.07.2009 г.

  Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий арендного договора. Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.

  Важно!

  Если положения договора нарушают закон РФ об арендной плате или правилах заключения договора, вы можете оспорить данный документ в судебном порядке и

  расторгнуть его

  .

  Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.

  И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.

  В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:

  1. Нормативная стоимость.
  2. Кадастровая стоимость.
  3. Рыночная стоимость.

  Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.

  Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.

  В большинстве случаев рыночная цена соответствует кадастровой, но существуют исключения.

  Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:

  • психология той или иной группы людей;
  • экономическая картина в стране;
  • политическая ситуация в государстве.

  Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».

  Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.

  Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.

  Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:

  А=К*% – арендная плата за землю равна кадастровой оценке, умноженной на процентный коэффициент, зависящий от цели аренды.

  Значение последнего понятия определяется законодательством России:

  • 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
  • 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
  • 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
  • 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

  В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

  Расчет проводится по такой формуле:

  А=Ц*% – арендная плата равна рыночной оценке, умноженной на ставку рефинансирования.

  Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

  Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

  Важно! Если при оформлении аренды в государственном учреждении покупатель может получить льготы, то в этом виде аренды льготные скидки не предусмотрены.

  Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2022 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%

  Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

  Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2022 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2022 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

  Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

  Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.

  Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.

  Годовой размер арендной платы определяется несложной формулой:

  А = КСт * k, где

  • А — сумма арендной платы, которую необходимо вносить землепользователю;
  • КСт — кадастровая стоимость земли (ее можно выяснить в кадастровой службе по месторасположению земельного надела);
  • k – корректирующий коэффициент, изменяющийся в зависимости от землепользователя и назначения сдачи в аренду. Размеры корректирующего коэффициента были перечислены выше.

  Например:

  Кадастровая стоимость земельного участка в Московской области в среднем составляет 828,08 руб. за квадратный метр. Предположим, что наш земельный надел составляет 200 квадратных метров. У нас есть налоговые льготы и преференции, в соответствии с которыми мы имеем право на корректирующий коэффициент, равный 0,01 %.

  Считаем:

  А = 828,08 * 200 * 0,01 = 1656, 16 руб.

  Именно такую сумму мы должны выплатить государству за аренду его участка в течение одного года.

  Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

  • имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
  • сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
  • перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.

  Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.

  Стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности, регулируется Постановлением Правительства от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы…». Согласно утвержденным Правилам, федеральные органы исполнительной власти самостоятельно определяют размер платежа, руководствуясь одним из способов:

  • на основе кадастровой стоимости;
  • по итогам торгов, проведенных в форме аукциона;
  • по рыночной стоимости, определяемой на основе оценки.

  Если аренда определяется на основе кадастровой стоимости, то для льготных категорий (организаций и частных лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы или освобождение от уплаты земельного налога) ставка составляет 0,01 %. Для остальных предприятий, арендующих участки, действует ставка 0,6 %.

  Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

  С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

  Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

  • оригинал договора аренды земельного участка;
  • подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
  • при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

  Закон определяет строгий порядок, как должен происходить выкуп используемого земельного участка из аренды в собственность в 2022 году. В первую очередь у владельца должны быть в порядке документы на постройку, возведённую на арендуемой территории: оформлено право собственности, получена техническая документация. После того можно заниматься оформлением земли под зданием.

  После обсуждения и утверждения всех моментов подписывается сделка.

  Если же владелец не отвечает

  на обращение арендатора, он имеет право обратиться в судебную инстанцию и требовать согласия владельца на оформление сделки выкупа.

  • Выданная территория дана в аренду, что соответственно закрепляется договором аренды;
  • ЗУ выдан гражданину или юридическому лицу в бессрочное использование;
  • Надел эксплуатируется на основании пожизненных наследственных прав владения.
  • Гор. парки, сады, территория заповедников;
  • Охранные зоны предприятий;
  • Наделы, которые находятся во владении у водных и лесных фондов;
  • Территории, которые находятся далеко от автомобильных или железнодорожных путей (и иного транспорта), то есть в зоне отчуждения транспорта;
  • Земля, находящаяся во владении у МО (Министерства Обороны).

  В случае выкупа участка, находящегося в федеральном владении, стоимость будет рассчитана исходя из ставки в 2,5 процента. Такой же расчёт применяется для юридического лица при выкупе разделённого участка, предоставленного под дачное хозяйство.

  • Так, традиционно, для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
  • Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
  • Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка, придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
  • Если никакие преобразования не нужны, ставка будет куда ниже (порядка 20 %).

  Поделиться в 4) Особенности расчета стоимости земельного из состава земель сельскохозяйственного назначения Важно! Такой можно выкупить только в случае добросовестного использования свыше 3х лет Обращение передано на регистрацию. Информация о регистрации поступит отдельным сообщением по выбранному Вами каналу связи. Обращение передано на регистрацию. Информация о регистрации поступит отдельным сообщением по выбранному Вами каналу связи. © 2022 Портал Правительства Московской области Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2022 году Выкуп земли из аренды предполагает некоторые особенности процедуры, которые мы рассмотрим ниже. Изменения в законодательстве, принятые с 2022 года, включили множество аспектов, которые предполагают требования к оформлению и регистрации перехода права собственности на участок.

  Несмотря на то, что государство старается кадастровую и рыночную стоимость объектов недвижимого имущества приравнять, все равно кадастровая цена отстает от рыночной, и в некоторых случаях намного. При этом следует знать, что от кадастровой стоимости берется цена в размере от 1,5 до 15%.

  При передаче такой недвижимости в аренду, лицо будет получать доход в размере арендной платы. Если же земля не находится в собственности, то сдать ее аренду, а также совершать другие сделки и распоряжаться, невозможно.

  Порядок выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2022 году

  Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство. Последующий выкуп земельного участка в собственность могут произвести:

  • лица, использующие арендованную землю по возникшему праву наследования (например, если на земле был построен жилой дом или иное сооружение, которое досталось человеку после смерти близкого родственника),
  • лица, которые пользуются территорией на основании права бессрочного договора пользования,
  • граждане, которые снимают находящуюся у муниципалитета землю по отдельным договоренностям.

  Приватизация становится доступной только после предварительного выкупа, исходя из того, что земля должна быть оформлена в частную собственность. Не всегда цена сделки приравнена кадастровой стоимости. Бесплатно получить земли можно в рамках действующих правил приватизации. Право на безвозмездный перевод в частную собственность возможен в следующих случаях:

  Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.

  Составление основного договора купли-продажи происходит по результатам рассмотрения заявления после представления в исполнительный госорган документов, включая кадастровый план. Заключение договора о покупке дает юридические основания для переоформления земли в частное владение.

  Отказ предусматривается, если в отношении участка установлено обременение или он предназначен с целью использования государством. Важным моментом выступает то, что отказ должен иметь мотивированное значение. Если у человека получится устранить причину, в силу которой отказали, допускается повторное обращение в администрацию.

  Указанная сделка выгодна для граждан. Это связано с тем, что стоимость равна порядка 3 процентов от цены, отраженной в кадастре. Если же земля приобретается у собственника, то стоимость устанавливается исходя из рыночных цен. При предоставлении участка должны соблюдаться определенные требования. В частности, учитывается, что человек не имеет прав на другой участок. Сюда относятся земли, предназначенные для ведения строительных работ или ЛПХ. Указывают на то, что такой надел не должен находиться ранее во владении лица.

  Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней

  Годовой размер арендной платы определяется несложной формулой:

  А = КСт * k, где

  • А — сумма арендной платы, которую необходимо вносить землепользователю;
  • КСт — кадастровая стоимость земли (ее можно выяснить в кадастровой службе по месторасположению земельного надела);
  • k – корректирующий коэффициент, изменяющийся в зависимости от землепользователя и назначения сдачи в аренду. Размеры корректирующего коэффициента были перечислены выше.

  Например:

  Кадастровая стоимость земельного участка в Московской области в среднем составляет 828,08 руб. за квадратный метр. Предположим, что наш земельный надел составляет 200 квадратных метров. У нас есть налоговые льготы и преференции, в соответствии с которыми мы имеем право на корректирующий коэффициент, равный 0,01 %.

  Считаем:

  А = 828,08 * 200 * 0,01 = 1656, 16 руб.

  Именно такую сумму мы должны выплатить государству за аренду его участка в течение одного года.

  Для земель частных лиц и организаций существует немного другая формула расчета стоимости аренды:

  А = С * Р, где

  • А — размер платы за аренду;
  • С — рыночная цена надела, которую определяет независимая экспертиза, проводимая не раньше, чем за полгода до дня вступления нанимателя в арендные права;
  • Р — ставка рефинансирования Центробанка РФ, устанавливаемая в начале года, в ходе которого заключается договор найма земельного участка.

  Оформить землю в аренду можно у частного собственника или у государства. В каждом случае арендная плата формируется по-разному. При назначении цены государство или муниципалитет опираются на объективные показатели:

  • местоположение участка;
  • целевое назначение и вид разрешенного использования;
  • городской план на использование территории;
  • площадь и т.д.

  Частное лицо или компания могут ориентироваться на субъективные критерии. К примеру, для формирования цены может приниматься во внимание «престижность» территории и коммуникации на ней.

  В общем понимании цена аренды может быть нормативной, кадастровой и рыночной. Для определения каждой из них действуют свои правила.

  Эта цена устанавливается государством или муниципалитетом. Она не может быть изменена в связи с колебаниями на рынке или другими обстоятельствами.

  Нормативная цена земли вычисляется, исходя из категории, к которой принадлежит земельный участок, и ее местоположения. По категориям земля подразделяется на разновидности, которые не могут быть сданы в аренду или проданы, и те, что могут находиться в частной собственности.

  Нас интересует вторая категория, к которой относятся:

  • земли для ведения личного подсобного хозяйства;
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • земли, предназначенные для промышленных целей;
  • земли населенных пунктов (сюда же входят участки под индивидуальное жилищное строительство).

  Когда определяется размер арендной платы во внимание принимается два существенных критерия: географическое положение территории и экономическое развитие ближайшего населенного пункта, а также ценность участка для субъекта федерации.

  К примеру, говоря о первом показателе, земли сельскохозяйственного назначения, расположенные на юге РФ будут стоить дороже, чем аналогичные участки на севере страны. Для промышленных территорий огромное значение будут иметь ближайшие населенные пункты. Так, допустим, земли под Москвой стоят дороже, чем участки в Пермском крае.

  Если говорить о ценности земли для субъекта федерации, то для каждого вида целевого назначения в приоритете оказываются свои критерии. К учету принимается множество различных параметров:

  • инженерная и строительная ценность;
  • социальная и экономическая роль;
  • природные особенности территории;
  • историческая ценность;
  • архитектурная ценность и т.д.

  В этом смысле стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения ниже, чем плата за участки под строительство промышленных объектов. Точная нормативная стоимость аренды может быть получена в местной администрации или муниципалитете.

  Государственная кадастровая оценка – это обязательная процедура для всех земельных участков. Именно при проведении оценочных работ учитывается множество критериев, оказывающих влияние на итоговую стоимость аренды земли.

  Не редкость, когда кадастровая стоимость совпадает с рыночной.

  При кадастровой оценке закрепляется информация о границах и площади надела, а также делаются соответствующие отметки на генеральном плане территории. Именно эти критерии принимаются во внимание при расчете арендной платы.

  Кроме того, оценки подлежат коммуникации на земельном участке. Разумеется, что надел с подведенной электроэнергией, водоснабжением, канализацией и газоснабжением будет стоить дороже, чем аналогичный участок, не оснащенный благами цивилизации.

  При оценке также фиксируются постройки, располагаемые на земельном участке, и их техническое состояние. К примеру, аренда будет дороже при наличии теплиц или построек для хранения инвентаря и материалов.

  На цену аренды влияет расстояние. Оценивается дистанция до дороги и природных объектов (леса, водоема и т.д.). Если они рядом – стоимость аренды повышается.

  Важный показатель – рельеф местности. На неровных участках могут возникнуть проблемы в процессе эксплуатации, а, например, земли в низинах будут регулярно затапливаться смежными участками.

  Кардинальные изменения с 2022 года порядка учета аренды

  Кадастровая стоимость может совпадать с рыночной, но так бывает не всегда. В некоторых случаях рыночная цена аренды значительно отличается от результатов кадастровой оценки.

  Так происходит, потому что на окончательную сумму влияют свободные рыночные факторы – спрос и предложение. На них, в свою очередь, оказывают влияние экономическая и политическая ситуация в стране и регионе, а также психология отдельных групп людей.

  Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

  При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

  Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.

  Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

  Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

  Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

  Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

  Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

  От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2022 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

  В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

  Оценка статьи:

  Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

  Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

  Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

  Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

  Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

  Как рассчитать земельный налог за 2021 год в 2022 году (пример)?

  Рассчитать стоимость аренды участка можно, используя его кадастровую стоимость. Далее нужно учесть ряд факторов, включая тип участка и наличие у арендатора особых прав, чтобы правильно рассчитать сумму платежей. Если же речь идёт об отношениях между частными лицами, то они вправе как использовать предоставленную формулу, так и прописать в договоре свой порядок и конкретный размер, основанный на рыночных реалиях и договорённости.

  Площадь арендованного участка(S), исчисляемая в квадратных метрах, умножается на базовую ставку(Бс), что соответствует определенной категории земли, на поправочный коэффициент(Кц), определить который можно по целям использования территории, и на коэффициент зональной дифференциации(Кт), что меняется под влиянием природно-экономического и градостроительного зонирования, а определяется непосредственно при проверке земли кадастровыми государственными органами.

  При вычислении арендной платы следует исходить из произведения ежегодной базовой ставки арендной платы согласно определенным видам земель на коэффициенты поправки, которые формируются под влиянием индивидуальных характеристик отдельно взятого случая использования арендованного участка.

  • 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;

  • 0,6%

    — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;

  • 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
  • 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

  Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды.

  Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду. Т.е. если соглашение на аренду участка с мая по сентябрь 2022 г. подписывалось в декабре прошлого года, то величина ставки равняется 8.25 процентов — именно такова ставка Центробанка в 2022 г.

  В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.

  Три новых вывода Верховного суда об арендной плате за муниципальное имущество

  Таким образом, органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или в ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральными законами обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности.

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.
  • А — размер платы за аренду;
  • С — рыночная цена надела, которую определяет независимая экспертиза, проводимая не раньше, чем за полгода до дня вступления нанимателя в арендные права;
  • Р — ставка рефинансирования Центробанка РФ, устанавливаемая в начале года, в ходе которого заключается договор найма земельного участка.

  Основным нормативно-правовым актом для расчета арендной платы за землю от кадастровой стоимости является Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

  После того, как будут проведены все необходимые вычисления, в обязательном порядке осуществляется формирование отчетной документации, в которой будет подробно описываться процедура оценки с подкреплением различными цифрами и документами. Этот документ сохраняет свою юридическую силу на протяжении следующих шести месяцев.

  Помимо указанных вариантов определения стоимости, она может определяться в процессе проведения торгов, что часто встречается при освоении земельных участков, предназначенных для жилого строительства. При этом стоит отметить, что начальная сумма в данном случае составляет 1.5% от кадастровой стоимости.

  Аренда земельного участка у государства и у частного собственника – разное дело. Властные структуры рассчитывают арендную плату по объективным показателям его ценности: месторасположению, целевому назначению, собственным планам в его отношении.

  В методику расчета у физического или юридического лица могут входить субъективные факторы: популярность надела, коммуникационная оснащенность, собственный аппетит.

  Такое положение дел обуславливает разделение арендной стоимости на 3 вида.

  Она может быть:

  • нормативная;
  • рыночная;
  • кадастровая.

  Каждая стоимость определяется по особым правилам. Причем один ее вид способен влиять на другой. В любом случае размер арендной платы за пользование землей должен отражаться в договоре.

  Для правильного расчета, производимого самостоятельно по установленным формулам, важно знать показатели, используемые в них. Одна из величин – кадастровая стоимость арендуемой территории.

  Узнать ее можно разными способами, к примеру, обратившись в Росреестр или МФЦ. Она устанавливается при постановке на регистрационный учет посредством проведения

  кадастровой оценки

  .

  В каждом случае размер кадастровой стоимости принимает собственное значение, серьезно влияя на итоговую сумму. В основу расчетов арендной платы ложится специальный корректирующий коэффициент, который может принимать разные значения в зависимости от ситуации.

  
  

  Похожие записи:

  • ФСС по договорам подряда в 2022 году
  • Почему подорожали квартиры в 2022 году в Москве
  • Налог после продажи квартиры 2022 году