Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему подорожали квартиры в 2022 году в Москве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Центробанк уже поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней выросли ставки по ипотеке, поэтому, если у вас есть уже одобренная ипотека по старым ставкам, например, под 6%, 9%, 10% годовых, нужно как можно скорее доводить ее до сделки.
Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.
Не отказываться от ипотеки, если она уже одобрена по ставке до 10%. Это практически бесплатные деньги, инфляция сейчас выше и еще будет расти. Такие ставки мы еще не скоро увидим.
Что будет с недвижимостью весной 2022 года: цены, ипотека и спрос на квартиры
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.
Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20-30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.
Здесь встречаются два движения:
- те, кто хочет быстрее слить недвижку и запасти наличные, потому что думают, что она будет дешеветь;
- те, кому нужно как можно быстрее выйти на сделку, чтобы банк не отменил уже одобренную ипотеку.
И первые на сделке могут сказать вторым: «Хочу миллион сверху!» И те вряд ли откажутся, потому что новую ипотеку им придется брать уже под 20% годовых.
Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.
Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь, поэтому здесь хочу дать совет.
Выставляйте недвижку на продажу, если она есть: квартиры, землю, машино-место, дома. Если думали о продаже, то сейчас лучшее время. Цены выше, чем в ближайший месяц-полтора, не будет еще лет пять точно.
Выставить на продажу キ продать. Всегда можно отказаться от продажи, но когда у вас уже будет покупатель, вы сможете понять, какой курс сейчас и сколько вы заработаете. А потом решить, что делать с деньгами от продажи: на какую валюту менять и в каких пропорциях. Тут главное — не хранить все яйца в одной корзине.
В любом случае это лучше, чем продавать через месяц-полтора, когда ажиотаж схлынет и цены на недвижку упадут.
— Считается, что при покупке вторички ремонт не важен, всё равно переделывать про себя. А как сейчас? Можно ли продать квартиру с хорошим ремонтом и техникой по оверпрайсу?
— Сейчас лучшее время для продажи. Если хороший ремонт и техника — купят по верхней планке рынка. Выставляйте на продажу и когда получите 1-2 предложения, сможете решить, стоит ли продавать и переводить деньги в доллары или еще куда-то.
К тому же если продадите сейчас, через полгода сможете купить с большим дисконтом. Получается: не потеряете на продаже процентов 30% и потом сэкономите еще столько же.
— Есть советы для девелоперов?
— Если у вас недвижка уровня бизнес-класса, вы мало зависите от ипотек, и пострадаете меньше всего. Если бюджетное жилье — придется хуже, особенно при ценах в 13-15 млн рублей — они уже не попадают под льготы.
Советую задуматься над программой трейд-ин: помогайте людям оценивать их старое жилье и подбирать новое, так сможете их привлекать. А потом выводите на сделки, например, предлагайте скидку при покупке на этой неделе или бронирование без заморозки цены. Затем закрывайте брони и получайте продажи.
Трейд-ин вырастет. Сейчас по этой программе проходит около 7% сделок, а будет 20-30%.
— А были еще примеры в истории РФ, когда недвижимость сильно и надолго дешевела? Я много раз слышал мнение, мол, а когда у нас недвижимость дешевела? Только растет!
— Да, например, в 2008–2009 и 2014 годах. Но сейчас будет еще более страшный кризис, потому что до этого Россию еще не отрезали от всего настолько быстро и сильно.
Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.
Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году
Опрошенные «КП» эксперты считают, что до весны-2022 цены на новостройки в Москве будут увеличиваться по сравнению со вторичным жильем, но не значительно.
— Люди устали от традиционных хрущевок, новостройки покупателям кажутся наиболее презентабельным и желанным вариантом. При этом новые дома из-за резкого подорожания стройматериалов на стадии строительства перестали быть выгоднее «вторички». Цены на новостройки в Москве если и упадут в цене на протяжении 2022 года, то не очень ощутимо. В целом рынок будет развиваться и дальше, — говорит Юрий Паршиков.
Начало 2022 года рынок недвижимости встретил с сильно возросшим числом предложений. Обилие нераспроданных объектов осталось с прошлого года: москвичи спешили продавать квартиры — одни хотели обновить жилье, пока ипотека не взлетела, другим объект достался по наследству. В пандемию, как гласит грустная статистика, число именно наследственных квартир на столичном рынке, выросло. Отмечают эксперты рынка и рост числа залоговых квартир: чаще всего их покупатели брали в ипотеку, но из-за экономических трудностей не могут платить по кредиту.
При этом многие эксперты рынка сходятся во мнении: ценники на многие объекты «вторички» завышены. Причем существенно — на 20–30%. Это связано с тем, что продавцы такого жилья пытаются угнаться за ростом «квадрата» в новостройке. Плюс — большинство сделок в столице проходят с риелторами, которые также ждут своей комиссии за помощь в продаже.
Недвижимость реагирует на всемирные потрясения медленно и минимально, поэтому она всегда будет выгодным вариантом капиталовложения. Но, кроме финансовой выгоды, сделка должна быть чистой.
— Покупка квартиры требует в первую очередь внимательности и осторожности, особенно с учетом текущей ценовой политики на рынке недвижимости, — объясняет адвокат Геннадий Нефедовский.
Покупка квартиры за наличные сейчас теряет былые преимущества. Повторимся, что застройщики принимают деньги на эскроу-счета, и им не суть важно, кредит у вас или вся сумма сразу. Наличка еще может быть небольшим плюсом при покупке объекта на вторичном рынке — для тех, кому не хочется ждать одобрения от банка и пускать в квартиру оценщиков. Но ипотечные процедуры сейчас настолько быстрые, что особого дискомфорта не доставляют.
Стоит ли покупать квартиру в Москве в 2022 году
— При выборе застройщика необходимо обратить внимание на опыт работы застройщика в регионе, разрешительную документацию на строительство и проектную декларацию. В них указаны сроки строительства и этапы. Учредительная документация должна полностью совпадать с информацией, указанной в рекламе застройщика. К примеру, не должно быть так, что в буклете сказано: «компания стабильно держится десять лет на рынке», а, согласно документации, она была учреждена три года назад. Выясните, кто финансирует строительство. Это должен быть крупный и стабильный банк, желательно с государственным участием. Уточните наличие споров с застройщиком, на какие суммы, и не подавались ли на этого застройщика заявления о банкротстве. Это можно посмотреть в картотеке арбитражных дел, — отвечает адвокат Геннадий Нефедовский.
К началу 2022 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин:
- условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
- За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
- Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
- Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
- Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.
Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.
С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.
К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.
Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.
Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить – квартиру в новостройке или в давно сданном доме.
Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить – никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.
Эксперта рынка недвижимости и основатель собственного агентства Олег Сатановский выделил несколько возможных сценариев:
Худший: уход в «теневое строительство» и продажа новостроек только на финальном этапе. Тогда на рынке новостроек будет сильный дефицит жилья, вторичный рынок станет практически недоступным для обычных людей.
Не худший, но менее реальный: застройщики договорятся с руководством страны о повышении лимитов государственного субсидирования ипотеки. Но при увеличении спроса цены падать не будут. Вторичный рынок будет непредсказуемым – продавцы захотят получить максимум за свои квартиры, а потом попытаются продать хоть что-то – так цены стабилизируются и, может, станут ниже.
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
Что касается прогнозов на 2022 год, то из официальных лиц успел высказаться только глава института развития «Дом.РФ» Виталий Мутко – по его словам, рост цен на жилье в 2022 году стабилизируется на уровне около инфляции. И этому поможет отсутствие ажиотажного спроса.
Отметим, что официальная цель по инфляции на 2022 год – 4%, но представить, что цены на жилье ограничатся таким небольшим ростом, все еще сложно.
Кстати, среди «официальных» факторов, влияющих на цены, есть не самый очевидный – как рассказала нам президент ассоциации «Синергия» Александра Белоус, в следующем году Россию ждет переход на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства. Из-за этого может серьезно измениться привычная система ценообразования в строительстве – застройщикам придется рассчитывать расходы по новой методике с учетом ФГИС ЦС и новой базы Государственных элементных сметных норм на строительные работы (ГЭСН) на основе цен 2021 года В теории это может устранить некоторые коррупционные элементы, снизив стоимость и повысив доступность жилья для большинства граждан. Но все будет зависеть от практической реализации этих инициатив, говорит эксперт.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Квартиры готовятся к падению
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
- фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
- арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
- бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
В прошлом году квадратный метр элитной недвижимости в Москве подорожал в среднем на 40%, рассказала «Снобу» директор по маркетингу Insolver и клубного дома «Пречистенка, 8» Маргарита Канунникова. В новом году, по ее оценкам, рост составит 20–30%.
До конца года подорожает аренда квартир и московских апартаментов стоимостью от 150 тыс. рублей в месяц, прогнозируют в агентстве элитной недвижимости Knight Frank.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать
Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков рекомендует брать квартиру сейчас и не ждать очередного повышения ипотечных ставок. «Даже если брать ипотеку под высокую ставку, то в будущем можно рефинансироваться с более низкой», — говорит он.
В элитном сегменте можно ждать скидок. В Knight Frank рассказали «Снобу», что некоторые девелоперы недвижимости бизнес-класса могут запустить в этом году акции, правда, они будут не массовыми.
Ожидать снижения цен на квартиры точно не стоит. Директор по маркетингу Insolver Маргарита Канунникова напоминает, что, по опыту развития отечественного рынка недвижимости, квартиры в России не дешевеют никогда.
Подготовил Алексей Синяков
Больше текстов о политике и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь
Большого снижения спроса на недвижимость эксперты пока не ожидают — даже несмотря на большую вероятность того, что программу господдержки в 2022 году могут свернуть окончательно.
Россияне в любом случае будут стараться улучшать свои жилищные условия, переезжать, поэтому обычная динамика рынка (какой она была до взрывного роста спроса от льготной ипотеки), скорее всего, восстановится.
Прогноз роста цен на недвижимость по итогам года от экспертов Финтолка — 10-12 %.
Но, как это всегда бывает, гарантировать рост цен тоже никто не может. Есть факторы, которые говорят о том, что жилье в 2022 году может внезапно заметно подешеветь. Это касается прогноза цен как на новостройки, так и на вторичку.
«За повышением ключевой процентной ставки Центробанка растут и ставки ипотечного кредитования. Соответственно, кредиты становятся намного дороже, и это будет влиять на снижение покупательского спроса. Также на цены повлияет открытие границ. Когда границы закрыты, люди не вывозят большой объем денежных средств за границу (в недвижимость, на отдых). Поэтому инвестируют в российскую недвижимость», — считает руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.
Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2022-го составляет 2,8 млн рублей.
Цены на жилье начали снижаться
По данным «ЦИАН.Аналитики», за прошлый год новостройки в крупных российских городах подорожали на 33%. Средняя цена впервые за историю наблюдений превысила 100 тыс. рублей за квадратный метр, составив 102,3 тыс. рублей. Характерная деталь: рост цен фронтальный и затрагивает все крупные города страны. В предыдущие годы картина всегда была разнонаправленной: какие-то города дорожали, а какие-то дешевели. Главным фактором роста стала госпрограмма субсидированной ипотеки со ставкой 6,5%. Неслучайно основной рост пришелся на первую половину года, когда программа еще не была ослаблена. На рост цен также повлиял переход региональных девелоперов на проектное финансирование с эскроу-счетами.
Некоторые города показали аномально высокие темпы удорожания жилья. Абсолютным лидером оказался Сочи, цены предложения в новостройках за год удвоились. По данным «Мира квартир», средняя стоимость местных сочинских новостроек в конце года составила 296 тыс. рублей за квадратный метр. Специфическим фактором роста стал мораторий на новое строительство, объявленный в городе. На этом фоне предложение новых квартир резко сократилось, с рынка ушли проекты, возводимые по незаконным схемам. Сочи не только догнал Москву по ценам, но и перегнал. Так, в Имеретинской низменности на федеральной территории «Сириус» начато строительство комплекса Mantera Seaview Residence с ценами два-три миллиона рублей за квадратный метр — это соответствует ценам на самые дорогие уникальные объекты столичного рынка элитного жилья.
Кроме Сочи в лидерах по удорожанию новостроек Оренбург (+88%) и Краснодар (74%), где власти также пытаются навести порядок в области строительства. Более чем на 50% подорожали новостройки в Мурманске, Улан-Удэ, Твери, Новокузнецке и Калининграде. Меньше всего в цене прибавили Хабаровск (+3%), Нижний Тагил (+7%) и Махачкала (+9%). Лишь в шести городах с населением более 300 тыс. человек стоимость средней новостройки осталась ниже трех миллионов рублей: в Нижнем Тагиле, Магнитогорске, Махачкале, Оренбурге, Кирове и Волжском. Год назад таких городов было 19.
Удивительно, но столичные регионы в прошлом году не оказались в числе лидеров по росту цен. По расчетам «Инком-недвижимости», за год средняя стоимость «квадрата» в новостройках «старой» Москвы выросла на 23%, на территории Новой Москвы — на 26%, в Подмосковье — на 22%. По данным «Мира квартир», средняя цена квадратного метра новостройки в Москве составила в конце 2021 года 310 тыс. рублей, в Подмосковье —155 тыс. рублей. Год назад такой сценарий представлялся нереальным. На фоне сворачивания ипотечной госпрограммы для московского и петербургского регионов ожидался обвал спроса. Однако после августовского затишья рынок вновь стал весьма активным. В итоге цены во второй половине года вновь продолжили расти: пусть и не по два процента в месяц, как в первой половине года, а по одному проценту.
По итогам 11 месяцев прошлого года в столице было заключено рекордное количество сделок с новостройками и на вторичном рынке — соответственно 128 и 150 тыс. сделок. Никогда еще не заключалось столько сделок с ипотекой — 114 тыс. Столичный мэр Сергей Собянин отчитался, что никогда еще в Москве не строилось так много жилья — 7,4 млн квадратных метров, это рекорд за всю историю города.
Драйвером удорожания жилья в стране, конечно, стала исторически дешевая ипотека. По данным ВТБ, объем выданных в 2021 году ипотечных кредитов в России достиг рекордной суммы — 5,69 трлн рублей, это более чем на четверть превышает результат 2020 года. По итогам года рекордной оказалась и общая задолженность россиян по ипотеке: она достигла 11,4 трлн рублей, увеличившись на четверть.
В 2021 году наблюдалось несколько интересных тенденций, которые в силу инертности девелоперского рынка будут определять и нынешний год. Тренд первый — продолжающийся рост высотности возводимых зданий. Два года назад «Эксперт» обращал внимание на этот зарождающийся тренд (см. «Москва становится городом небоскребов», «Эксперт» № 39 за 2019 год); в прошлом году небоскребизация Москвы вышла на новый уровень. Высотными стали не только здания бизнес-класса, но и дома массового сегмента. По данным компании «Метриум», за три года столичные застройщики увеличили предложение квартир в высотных домах комфорт-класса в два раза. Сейчас уже треть экспонируемых квартир в новостройках массового сегмента приходится на тридцатиэтажки.
Рост цен на жилье: за и против. Куда двинутся цены в 2022 году?
Недвижимость всегда кажется надежной инвестицией, самым лучшим способом сохранить и приумножить сбережения. Но не всегда вложение даже в такой стабильный актив может принести выгоду.
Сергей: «Нельзя сказать, что новый год — отличное время для покупки недвижимости, в том числе с инвестиционными целями, особенно в сравнении с 2021-м, когда недвижимость значительно подорожала. В Москве самый популярный вариант для сдачи в аренду — однокомнатная квартира в спальном районе в пределах МКАД. Допустим, вы покупаете такую квартиру за 9 млн рублей и сдаете за 35 тысяч в месяц. Если учитывать коммунальные расходы, то месячный доход составит 30 тысяч, а общая годовая доходность с этой инвестиции — 4%. В то же время банки продолжают повышать проценты по вкладам, и на сегодняшний день доходность по сберегательным вкладам превысила 9%.
Однако покупка недвижимости — удачная инвестиция в том случае, когда человек хочет защитить свои накопления от инфляции. Основная ценность недвижимости — это ее независимость (или, по крайней мере, низкая корреляция) от других активов. Цены на нее не привязаны строго ни к доллару, ни к акциям, ни к облигациям».
Надежда: «Для людей, которые не являются профессиональными инвесторами, недвижимость представляет собой самый простой и понятный объект вложения средств. Сейчас выбор надежных способов инвестирования не так велик: доходность банковских продуктов съедается инфляцией, рубль отличается высокой нестабильностью, криптовалюта — все еще довольно экзотический и высокорисковый актив, рынок ценных бумаг относительно сложен в прогнозировании и требует предварительных знаний.
Главное преимущество вложения средств в столичную недвижимость — стабильное повышение ее стоимости, а также высокий спрос как на покупку, так и на аренду квартир. Это позволяет как получать стабильный доход от сдачи внаем, так и хорошую прибыль в момент пика покупательского интереса при ее продаже.
Однако доходность от аренды может быть ниже, чем по банковским продуктам. Отмечу, что в мире в общем изменилась концепция инвестирования. Если раньше основной целью было получить максимальную прибыль, то сейчас — сохранить вложения.
Вообще самый оптимальный момент для приобретения недвижимости — когда у человека есть финансовая возможность для этого, он уверен в собственной платежеспособности и перспективах. В этом случае не стоит откладывать приобретение жилья, так как деньги имеют свойство обесцениваться, а наиболее привлекательные варианты могут быть уже проданы».
Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации.
За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».
Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».
Вторичный рынок, по прогнозу экспертов, менее предсказуем по сравнению с первичным. Цена на такую недвижимость зависит от местоположения и состояния. В целом, стимулирование государством строительства нового жилья заставляет людей покупать его, откладывая приобретение объектов вторичного рынка.
Владельцы такой недвижимости не очень охотно будут идти на снижение цены, и она стабилизируется на каком-то уровне. При этом количество совершенных сделок купли-продажи будет уменьшаться. Этот фактор, а также действие льготного ипотечного кредита, может привести к снижению цен на вторичное жилье.
Элитные квартиры в следующем году подорожают. Рост связан с общей динамикой увеличения себестоимости строительства и спецификой отделочных работ такого жилья. Поскольку доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 15%, то существующие ограничения по распространению коронавируса привели к значительному удорожанию этих комплектующих. Такая тенденция в следующем году, скорее всего, сохранится.
Ситуация с новостройками в столице и других крупных городах страны пока не слишком плохая, в отличие от вторичного рынка. Новая ставка по ипотеке – 6,5% должна не только поддержать существующий спрос, но и увеличить его. Под лимит в 8 млн. р. подпадает 25% квартир в новостройках столицы и более 50% в других городах, поэтому покупатели легко могут найти подходящее жилье в каждом регионе страны. С другой стороны многие граждане опасаются сокращений на работе, поэтому стараются не брать лишних долговых обязательств. В 2022 году новые квартиры могут подешеветь, если кризис будет продолжаться еще несколько месяцев. В этом случае восстановление уровня спроса докризисного периода ожидается к 2 половине следующего года.
Продолжат ли дорожать московские квартиры
Спрос на недвижимость имеет минимальные показатели, как и в 2015 г. после стремительного скачка валюты. В свете сегодняшних событий часть населения может приобрести недвижимость с целью сохранения сбережений. Но в длительной перспективе ожидается существенное снижение спроса, поэтому квартиры вторичного рынка в 2022 году, скорее всего, не подорожают, а упадут в цене. Часть продавцов отзовет свои предложения, в связи с отсутствием спроса и невозможностью продать жилье по приемлемой стоимости.
Кроме этого новостройки продолжат отбирать часть покупателей у вторичного рынка. В будущем году их будет порядка 5%. Данный показатель застройщики могут регулировать, внося выгодные предложения, но на формирование цен и темпы продаж данный фактор не окажет решающего влияния. С большой вероятностью рынок ожидает повторение сценария 2014-2015 гг. с медленным уменьшением стоимостных показателей.
Влияние кризиса на рынок дорогостоящей недвижимости не столь существенный. Постоянный рост стоимости элитных квартир наблюдается с 2017 г. По прогнозам экспертов подорожание продолжится и в 2022 году, не только в Москве и СПб, но и в других крупных городах. Увеличение цен неизбежно из-за роста себестоимости новостроек. В элитном секторе доля зарубежных материалов и оборудования достигает 15%. А существующая пандемия уже повлияла на объем поставок продукции из-за границы.
Впрочем, уже в ближайшее время рост цен на жильё в России может замедлиться. Такое предположение в конце декабря сделала председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.
«Мы где-то сейчас прошли этот пик (роста. — RT) цен на недвижимость. Я думаю, что они не будут расти такими темпами», — заявила Набиуллина в эфире телеканала «Россия 24».
По данным экспертов «Авито Недвижимость», спрос на покупку жилья в России уже начал постепенно снижаться. При этом дополнительное давление на цены может оказать наблюдаемый сегодня рост предложения на рынке недвижимости. Таким мнением в беседе с RT поделился вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
«Уже сейчас стоимость нового жилья не растёт такими высокими темпами, которые можно было наблюдать в 2020 году и первой половине 2021-го. Хотя кредиты для бизнеса дорожают на фоне повышения ключевой ставки ЦБ, застройщики уже не торопятся серьёзно поднимать цены, так как понимают, что работают на конкурентом рынке», — считает Самойлов.
-
01 марта 2022, 12:11
Банки прекратили выдачу ипотеки по льготным программам в ожидании объявления новых условий
-
14 февраля 2022, 16:57
В зоне роста. Ставки по кредитам подскочили, но альтернативы ипотеке, похоже, все-таки нет
-
24 сентября 2021, 17:17
Хочу квартиру. Как «подстроить» ипотеку под свои цели
-
12 января 2022, 15:42
Более 2 млн россиян купили в 2021 году жилье в ипотеку — они взяли у банков рекордные 5,7 трлн рублей
-
23 декабря 2021, 12:33
Ипотека начинает и выигрывает. Как и почему росли продажи жилья и цены в 2021 году
Вслед за ипотекой подорожает жилье. Что будет с недвижимостью в 2022 году
По какому из этих вариантов будет развиваться рынок, эксперт сказать пока не может. Однако сейчас, по его данным, жители продолжают скупать недвижимость, несмотря на возросшие ставки и цены.
“Заявки на ипотеку есть, их даже на 30% больше, чем в январе 2021 года. Возможно, это связано с опасениями из-за экономических прогнозов. Но “аппетит” к жилью есть, даже по этим ценам и ставкам. Сказать, каким он будет дальше, сложно. Но точно нужно развивать предложения на рынке, различные виды, категории жилья. Это позволит вытягивать строительную отрасль, которая, в свою очередь, будет вытягивать смежные отрасли”, — резюмировал Александр Попов.
Из-за этого увеличивались ставки и по ипотеке. Ещё в декабре 2020 года кредит на покупку новостройки в Алтайском крае и Барнауле выдавали в среднем под 5,91%, на “вторичку” — под 7,98%. В декабре 2021 года ставки выросли до 6,34% на покупку “первички” и до 9,02% — на “вторичку”. В январе 2022-го практически все российские банки выдают ипотеку по ставке от 10% (на “вторичку»).
Сейчас, по сути, рынок недвижимости могут поддержать программа льготной ипотеки под 7% (но некоторые банки начали приостанавливать их выдачу; обсуждается возможность увеличения ставок до 12-13%), которая действует до 1 июля 2022 года, и «Семейная ипотека» (жилищный кредит можно оформить до конца 2023 года под 6%). Но они актуальны только для новостроек. Такой перекос означает, что сделок на вторичном рынке, который оперирует только рыночными процентными ставками, будет гораздо меньше: для потенциальных заемщиков новые условия являются заградительными.
— Для рынка новостроек сохраняются крайне привлекательные условия по ипотечному кредитованию. А льготная ипотека — это лимит в 3 млн рублей. Это спровоцирует спрос на компактное и дешевое жилье. Чтобы сформировался интерес на просторные квартиры, нужно или продать старую квартиру, чтобы первоначальный взнос был больше, или использовать собственные накопления. А людей, у которых есть такие средства, крайне мало. Поэтому нас ждет дальнейшее упрощение структуры спроса.
Тем не менее без нового антикризисного плана стройкомплексу не обойтись. Подобные меры (без конкретики) анонсировал сегодня вице-премьер Марат Хуснуллин.
По мнению Михаила Хорькова, в сегодняшних реалиях государству придется стимулировать не только покупательский спрос, как это было в случае пандемии, но и банковский сектор, который должен платить за стройку. Это может быть, например, субсидирование кредитов девелоперам по проектному финансированию.
«Возникает проблема общего кризиса доверия бизнеса к власти. Предприниматель рискует, вкладываясь в проекты с длительным сроком реализации в условиях, когда приоритеты у государства совсем другие. Бизнес строит планы на нескольких лет, и здесь важна стабильность и прогнозируемость. Сегодня эту почву из-под ног у бизнеса выбили. Чтобы восстановить уверенность, может уйти много времени», — считает Михаил Хорьков.
Эльдорадо не будет: чего ждать от цен на недвижимость в 2022 году
2021 год для российского рынка жилой недвижимости оказался поделен на две части. В первом полугодии на фоне действия программы льготной ипотеки на новостройки и относительно низких кредитных ставок спрос на квартиры оставался высоким, и это подталкивало цены наверх. Во втором полугодии рынок начал сжиматься на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ и сворачивания программ льготного кредитования. Однако уже понятно, что в любом случае цены по итогам 2021 года заметно вырастут.
В ЦБ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%.
Первичное жилье в столице подорожало за год почти на 14%. Но в регионах цены выросли вдвое быстрее – на 27%. Такое расхождение произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля. Если в Москве объектов, попадающих под новые условия, фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.
За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2020 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.
Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2021 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода. Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.
Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.
В 2021 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг. В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.
ПИК, действующий лидер рынка, в 2021 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.
Акции группы Самолет в 2021 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.
Доходности на рынке облигаций в 2021 г. существенно выросли. С учетом того, что пик по инфляции и уровню ключевой ставки может быть не за горами, облигации со сроком погашения через 2–3 года выглядят привлекательным инструментом для размещения капитала.
В 2020–2021 гг. девелоперы активно выходили на долговой рынок, так что предложение в секторе есть. В обращении находятся рыночные выпуски облигаций от 25 эмитентов общим объемом эмиссии более 300 млрд руб.
Особенность сектора в том, что отраслевые риски девелоперов считаются достаточно высокими. Несмотря на то, что большая часть облигаций имеют рейтинги по национальной шкале от BBB- до A+, доходности в основном превышают 10%.
С одной стороны, это возможности для инвесторов получить высокую доходность, инвестируя в бумаги качественных компаний. С другой — следует внимательно оценивать риски компаний, потому что даже самые надежные эмитенты не застрахованы от конъюнктурных проблем.
В таблице ниже мы представили выпуски облигаций, которые выглядят интересными на горизонте 2022–2023 гг.