Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда

Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

1. При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
2. По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
3. По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре. В таком случае придется составлять иск в суд.

Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.

Порядок досрочного расторжения будет таким:

1. Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
2. При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
3. Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.

К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

г. Ижевск

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон:

Арендодатель	Арендатор
ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363	ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234

Подписи Сторон:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

Потребуется:

• составить предложение о прекращении действия договора;
• направить его второй стороне;
• если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
• если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

• Нарушение, которое допустил арендатор.
• Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

• допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
• если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

• Арбитражный процессуальный кодекс

• Бюджетный кодекс

• Водный кодекс

• Воздушный кодекс

• Градостроительный кодекс

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

• Жилищный кодекс

• Земельный кодекс

• Кодекс административного судопроизводства

• Кодекс внутреннего водного транспорта

• Кодекс об административных правонарушениях

• Кодекс торгового мореплавания

• Лесной кодекс

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс

• Таможенный кодекс Таможенного союза

• Трудовой кодекс

• Уголовно-исполнительный кодекс

• Уголовно-процессуальный кодекс

• Уголовный кодекс

• ФЗ об исполнительном производстве

  Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

• Производственный календарь 2017

  Для пятидневной рабочей недели

• Закон о коллекторах

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

• Закон о национальной гвардии

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

• О правилах дорожного движения

  Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

• О защите конкуренции

  Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

• О лицензировании

  Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

• О прокуратуре

  Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

• Об ООО

  Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

• О несостоятельности (банкротстве)

  Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

• О персональных данных

  Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

• О контрактной системе

  Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

• О воинской обязанности и военной службе

  Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

• О банках и банковской деятельности

  Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

• О государственном оборонном заказе

  Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

• Закон о полиции

  Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10 (ред. от 19.12.2017)

  «Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации»

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54

  «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

По умолчанию договор прекращает действие, когда истекает указанный в нем срок. Если участник сделки потерял интерес к сотрудничеству раньше, он должен известить об этом другую сторону за три месяца. Но для некоторых разновидностей аренды законодательно установлены свои максимальные сроки (к примеру, аренда с целью проведения изыскательских мероприятий). Действие договора в этом случае прекращается даже при отсутствии в тексте временных рамок.

Соглашение о прекращении сотрудничества должно быть достигнуто письменно. Если компромисс не найден, сделка расторгается через суд. Закон предусматривает перечень причин, актуальных как для обеих сторон, так и для одной из них

У сторон несколько способов расторжения договора. Первый предусматривает автоматическое прекращение действия договора после истечения определенного законом или соглашением сторон срока.

При этом статья 610 ГК РФ поясняет, что в тех случаях, когда период действия не определен, договор считается заключенным на неограниченный период, однако, все равно подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока.

Второй способ носит добровольный характер и реализуется по соглашению сторон. В данном случае предполагается отсутствие взаимных претензий участников сделки, которые могут послужить основанием обращения в суд.

Третий, самый сложный, способ реализуется по инициативе одной из сторон. На практике чаще всего инициатором выступает арендодатель, но не исключается возможности прекращения аренды и по требованию пользователя земли.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

1. Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:

• использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
• портит землю;
• не соблюдает требование по рекультивации;
• не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
• не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
• возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.

2. Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

• арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
• в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
• землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Из смысла статьи 450 ГК РФ следует, что расторжение либо изменение первоначальных условий договора допускается по соглашению сторон. При этом ч. 2 той же статьи поясняет, что по инициативе одной из сторон документ расторгается или меняется по решению суда в тех случаях, когда:

• можно говорить о существенном нарушении договора;
• имеются основания, предусмотренные действующим законодательством.

Понятие существенного нарушения предполагает причинение одной из сторон ущерба, несоизмеримого с выгодой, которая могла быть извлечена в случае соблюдения всех условий.

Единственно верный и законодательно обоснованный способ отказаться от взаимных обязательств — это расторгнуть договор по соглашению. В данном случае риски возникновения последствий и значительных расходов минимальны, а от сторон требуется только урегулировать конфликт, сев за стол переговоров.

Достигнутая договоренность и порядок расторжения договора аренды земельного участка, прописываются в письменном соглашении, которое регистрируется в органах Росреестра. При этом в документе, помимо выражения желания прекратить арендные отношения, могут быть прописаны условия их прекращения, например, условие о выплате определенной суммы.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Когда урегулирование конфликта по соглашению сторон договора невозможно, инициатор вправе обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. Если заявленные истцом основания являются достаточными, суд выносит решение о прекращении договора аренды и определяет юридические последствия, которые в зависимости от обстоятельств дела могут отличаться.

К примеру, если арендатор за время пользования землей значительно улучшил ее состояние, в его пользу может быть взыскана денежная компенсация.

При отсутствии претензий после вынесения решения землепользователь должен передать участок арендодателю. Процедура оформляется отдельным приемопередаточным актом.

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.

В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:

• арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
• районным или городским судом, если спор возник между гражданами.

При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.

К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:

• документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
• договор аренды;
• уведомление с отметкой о вручении ответчику;
• квитанция об уплате пошлины.

Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.

Любые договорные отношения могут быть расторгнуты. Так, в соответствии с действующими правовыми нормами отношения сторон могут прекращаться в следующих ситуациях:

1. по соглашению сторон;
2. в результате судебного разбирательства;
3. по инициативе одной из сторон, когда подобный случай прямо предусматривается законом или текстом сделки.

Арендные отношения имеют свои особенности. Поэтому это же касается и порядка их расторжения, а также условий, при которых это возможно.

О возможности прекращения отношений прямо говорит статья 46 Земельного кодекса РФ, которая указывает, когда именно сделка прекращается. Также стоит обратить внимание на статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают случаи, когда договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя и арендатора соответственно.

Статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет основания для прекращения сделки по инициативе арендатора:

• арендодатель не предоставляет участок в пользование;
• арендатору чинятся препятствия в использовании участка, при которых он не может реализовать свои права;
• надел имеет недостатки, не оговоренные при заключении договора, которые невозможно было обнаружить при передаче;
• надел оказался в состоянии, при котором он не может быть использован по назначению, при наступлении обстоятельств, за которые арендатор не несёт никакой ответственности.

Аренда расторгается в строго установленном порядке. Так, расторжение производится в одностороннем порядке, порядок следующий:

1. сторона, по воле которой отношения прекращаются, выбирает и обосновывает причину, по которой расторжение допускается;
2. второй стороне высылается уведомление о расторжении сделки и даётся срок на ответ в 30 дней, если иной период не установлен текстом договора;
3. по истечении оговоренного периода времени заключается соглашение о расторжении. Если вторая сторона не реагирует на уведомление, то придётся обращаться в суд.

Дело рассматривает либо суд общей юрисдикции, если сторонами являются физические лица, либо арбитражный суд, если участок использовался в коммерческой деятельности, по месту регистрации ответчика или по месту расположения участка.

Помните, что от правильности составления искового заявления может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке документов, то напишите об этом через форму ниже >>.

Как оформить отказ от аренды земельного участка под гараж

Законом не установлено особого бланка уведомления о расторжении договора. Такой документ составляется в простой письменной форме и обязательно должен содержать:

• полные реквизиты стороны, которая составляет документ. Так, физические лица указывают фамилию, имя и отчество, а также адрес, организации – ИНН, ОГРН и место расположения;
• реквизиты второй стороны. Указываются те же реквизиты, что и касательно заявителя;
• данные о заключенной ранее сделке и об участке, в отношении которого он заключался, например, его дата и номер;
• указание на основание, по которому сделку предлагается прекратить, например, из-за фактического неиспользования участка, его порчи и так далее;
• список нарушений, которые были допущены второй стороной, если они имелись. Указывается, когда нарушений множество, например, помимо основного нарушения, вторая сторона не выполняла своих обязательств, что при иных условиях не стали бы причиной для расторжения, но в комплексе существенно нарушают интересы заявителя;
• ссылка на соответствующие правовые акты;
• список приложений.

Скачать уведомление о расторжении договора аренды (образец)

Документ предъявляется лично под роспись или направляется заказным письмом с описью вложения.

К аренде земельных участков применяются:

• основания расторжения любых договоров аренды;
• основания, предусмотренные ст. 46 ЗК РФ для случаев прекращения аренды земельного участка.

При этом законодательство разделяет основания, предусмотренные для арендодателя и арендатора. Достижение сторонами соглашения о прекращении аренды – универсальное основание. Его применение не требует обращения в суд.

Скачать заявление на расторжение договора аренды земельного участка (образец)

Договор аренды земельного участка расторгается по инициативе арендодателя в судебном порядке:

1. В ситуации существенного или неоднократного нарушения арендатором условий договора в рамках пользования земельным участком.
2. При существенном ухудшении арендатором состояния земельного участка.
3. В случае допущения арендатором более двух следующих подряд просрочек внесения арендной платы.
4. По иным основаниям, если они предусмотрены договором аренды земельного участка.

Арендатор вправе обратиться с иском о расторжении договора в случаях:

• Непредоставления арендодателем земельного участка в пользование арендатору или создания препятствий для пользования землей в соответствии с целевым назначением и условиями договора аренды.
• Наличия у земельного участка неизвестных на момент подписания договора недостатков, мешающих использованию земли по назначению.
• Изменения состояния земельного участка до степени непригодности для использования по назначению при условии, что обстоятельства, приведшие к этому, не входили в зону ответственности арендатора.
• Наличия у арендатора иных оснований, предусмотренных условиями договора аренды.

Специальные основания прекращения договора аренды установлены ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса:

1. Арендодатель в судебном порядке вправе потребовать принудительного прекращения аренды и изъятия земельного участка у арендатора, если использование земельного участка:

• не соответствует целевому назначению земель;

• наносит вред окружающей среде;
• приводит к значительному снижению плодородия земель сельхозназначения или порче земель любого назначения;
• сопряжено с неисполнением арендатором обязанностей по рекультивации, улучшению земель и охране почв либо обязанностей по приведению земель в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

1. Аренда принудительно прекращается, а участок изымается по иску арендодателя и решению суда, если арендатор в течение трех не использует земельный участок по целевому назначению (основание действует только для случаев аренды земли, предназначенной для сельхозпроизводства, жилищного или другого строительства). Из 3-летнего срока исключается время, в течение которого участок не мог использоваться по назначению в силу исключительных обстоятельства, например, стихийного бедствия. Кроме того, при аренде земли строительного назначения исключается из указанного срока время освоения участка. Для некоторых категорий земель и их целевых назначений законами могут быть установлены более длительные сроки допустимого неиспользования арендуемого земельного участка.

Скачать исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка

Основания, касающиеся нецелевого использования земельного участка, нанесения вреда окружающей среде и снижения плодородия сельхозземель, не могут применяться в период проведения на этом участке сельхозработ, поэтому иск можно подать только после их завершения.

Кроме изложенного арендодатель вправе потребовать прекращения аренды, если земельный участок был предоставлен по договору о комплексном развитии территории, и такой договор оказался расторгнутым из-за неисполнения обязанностей лицом, заключившим его с органом местного самоуправления.

Гражданское и земельное законодательство сохраняет перечень оснований для расторжения договоров аренды земельных участков открытым. Новые, дополнительные, специальные основания могут быть предусмотрены законами. Кроме того, стороны вправе в договоре предусматривать такие основания его расторжения, которые не предусмотрены на законодательном уровне, и делать их, таким образом, обязательными.

По общим основаниям прекращения обязательств (указаны в статьях 407- 419 Гражданского кодекса РФ), договор аренды земли в соответствии с нормами гражданского законодательства может быть прекращен в ряде случаев:

1. Истечения срока действия, на который заключался договор аренды;
2. Досрочного прекращения договора аренды земельного участка по соглашению сторон, в одностороннем или в судебном порядке.

Отдельно следует отметить, что согласно положениям статьи 617 Гражданского Кодекса РФ, переход права на переданное в аренду имущество к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Также, предусмотрено, что в случае, если лицо, находящееся в правовых отношениях аренды недвижимого имущества (субъект договора аренды земельного участка), погибает/умирает, то закрепленные за ним права и обязанности по договору аренды участка переводятся на его наследников по закону или завещанию, за исключением случаев, когда законодательством или непосредственно самим договором аренды предусмотрен иной переход арендных прав и обязанностей после смерти арендатора.

Положениями ст. 620 Гражданского Кодекса РФ предусматривается случаи досрочного расторжения договора аренды:

1. «Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества»;
2. «Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора»;
3. «Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования» и т.д.

Кроме того, закрепленные в статье 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации положения обеспечивают арендатора правом расторгнуть заключенный договор и требовать полного возмещения убытков, если хозяин земельного участка не предоставил вместе с землей необходимых документов, инструментов и прочих принадлежностей, без которых арендатор не может в полном объеме эксплуатировать по назначению взятую в аренду землю, и/или в большей степени, рискует потерять то, на что был в праве рассчитывать, исходя из условий заключенной сделки.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако, неисполнение арендодателем при заключении договора аренды земельного участка обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). дает арендатору также право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 613 Гражданского Кодекса РФ).

Кто и как может расторгнуть договор аренды

В соответствии с общим правилам, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положением ст. 50 Земельного кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).

Внесудебное прекращение аренды земельного участка предусматривает прекращение по договоренности и взаимному согласию сторон договора аренды.

• Арбитражный процессуальный кодекс РФ

• Бюджетный кодекс РФ

• Водный кодекс Российской Федерации РФ

• Воздушный кодекс Российской Федерации РФ

• Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ

• ГК РФ

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Жилищный кодекс Российской Федерации РФ

• Земельный кодекс РФ

• Кодекс административного судопроизводства РФ

• Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ

• Кодекс об административных правонарушениях РФ

• Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ

• Лесной кодекс Российской Федерации РФ

• НК РФ

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс Российской Федерации РФ

• Таможенный кодекс Таможенного союза РФ

• Трудовой кодекс РФ

• Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовный кодекс РФ

• ФЗ об исполнительном производстве

• Закон о коллекторах

• Закон о национальной гвардии

• О правилах дорожного движения

• О защите конкуренции

• О лицензировании

• О прокуратуре

• Об ООО

• О несостоятельности (банкротстве)

• О персональных данных

• О контрактной системе

• О воинской обязанности и военной службе

• О банках и банковской деятельности

• О государственном оборонном заказе

• Закон о полиции

• Закон о страховых пенсиях

• Закон о пожарной безопасности

• Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств

• Закон об образовании в Российской Федерации

• Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации

• Закон о защите прав потребителей

• Закон о противодействии коррупции

• Закон о рекламе

• Закон об охране окружающей среды

• Закон о бухгалтерском учете

  • Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)

  Все документы >>>

  • Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)

  • Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021)

  Все документы >>>

  • Федеральный закон от 16.02.2022 N 9-ФЗ

    «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 30.12.2021 N 436-ФЗ

    «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 30.12.2021 N 447-ФЗ

    «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  Все документы >>>

  • Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 (ред. от 23.11.2021)

    «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»

  • Приказ Управления делами Президента РФ от 13.11.2019 N 442

    «Об утверждении Положения о национальном парке «Крымский» (Зарегистрировано в Минюсте России 18.12.2019 N 56871)

  • Указ Президента РФ от 25.02.2003 N 250 (ред. от 31.12.2017)

    «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации»

  Все документы >>>

  • Постановление Правительства РФ от 27.01.2022 N 59

    «Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»

  • Распоряжение Правительства РФ от 29.12.2021 N 3955-р

    «Об утверждении программы социально-экономического развития Республики Мордовия на 2022 — 2026 годы»

  • Постановление Правительства РФ от 01.12.2021 N 2148

    «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Национальная система пространственных данных»

  Все документы >>>

  Договор аренды расторгнуть нельзя, если:

  • Это повредит состоянию объектов на территории ЗУ или самой почве.
  • Все происходит в период сельскохозяйственных работ, и прерывание их грозит повредить плодородному слою почвы.
  • Арендодатель умер, и все права на использование имущества перешли к его наследникам – это тоже не причина прекращения договора аренды.

  Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

  Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств. На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону. Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

  Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.

  Договор аренды может быть признан недействительным по следующим основаниям:

  1. Аренда земельного участка нарушает требования закона или правового акта, либо соглашение заключается в ущерб законных прав другого лица.
  2. Цель аренды – нарушение основ правопорядка и нравственности.
  3. Аренда прикрывает другую сделку, или если договор заключался без намерений создать правовые последствия для сторон.
  4. Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или он находится в залоге у банка.
  5. Сторона договора является недееспособной в следствии психического расстройства или по решению суда.
  6. Сторона – несовершеннолетний, не достигший восемнадцати лет, и сделка совершилась без согласия его родителей, усыновителей или законных попечителей.
  7. Договор заключался с участием юридического лица с целью, которая противоречит его деятельности.
  8. Сторона в момент соглашения не могла отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
  9. Сторона договора находится под влиянием существенного и явного заблуждения.
  10. Причина заключения договора – это акт насилия, понуждения или обмана.
  11. Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить соглашение аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

  Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:

  1. решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
  2. если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
  3. если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.

  Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

  1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
  2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
  3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней);
  4. Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
  5. После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
  6. В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
  7. Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.

  Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

  Расторжение договора пошлиной не облагается.

  Если в процессе пользования арендатор занимался облагораживанием участка, то он может потребовать от арендодателя компенсации потраченных средств.

  +1
  • Аренда земельного участка для дома

  
  

  Похожие записи:

  • Договор аренды с физлмцом страховые взносы в 2022 году
  • С какого момента выплачивается пенсия по потере кормильца ребенку
  • Нужно ли возить с собой полис ОСАГО в 2022 году электронный полис