Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту: как не стать жертвой мошенников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту: как не стать жертвой мошенников». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. 9 мифов про проверку юридической чистоты недвижимости

2. Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

3. Скоринг, кредитная история и соцсети. Как банки проверяют заемщика по ипотеке?

4. Проверяют ли банки квартиры при ипотеке?

5. Для чего нужна юридическая проверка недвижимости

6. Может ли ипотека защитить квартиру от мошенничества?

7. Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

8. Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку

9. Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг. Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена. Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке. Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

9 мифов про проверку юридической чистоты недвижимости

Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:

явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.

Откуда они могут взяться:

Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).

В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.

Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.

Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.

Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.

Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.

Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков. Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.

Не исключаются и ситуации, когда риэлторы сами являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди им доверяют, как опытным специалистам, а в итоге теряют деньги, например переданный задаток. Или клиент составляет на имя риэлтора доверенность, а он использует это для обогащения.

Банк осуществляет только поверхностную проверку квартиры, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства).

Основная задача банка при кредитовании — проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с квартирой, вы останетесь должны банку, а проблема с неблагонадежностью продавца или оспариванием сделки с квартирой — это только ваша проблема. В судебной практике можно найти множество решений суда, когда сделка с ипотечной квартирой была оспорена: покупатель потерял право собственности и остался должен банку. Не стоит надеяться на проверку квартиры банком, проверяйте квартиру перед покупкой самостоятельно или с привлечением специалиста.

При удостоверении сделки на нотариусов возложена обязанность по проверке законности такой сделки: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной, а также получить общедоступные сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, о дееспособности продавца, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов. При этом речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, нотариус за это ответственности не несет.

То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).

Реальная проверка «юридической чистоты» недвижимости должна включать в себя проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости (возможные наследники, супруги, дети, представители и т.д.). Часто проверка недвижимости напоминает детективное расследование, исследование прямых и косвенных доказательств, скрытых рисков, общедоступных и закрытых источников. Ни один нотариус такую проверку не проводит, поэтому нотариус может выявить только явные риски.

Расчет сроков исковой давности не является линейным. Нельзя однозначно утверждать, что по истечении 3 лет с даты совершения сделки она не может быть оспорена. Сроки исковой давности исчисляются с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а это не всегда дата подписания сделки. Поэтому не стоит ограничивать проверку периодом 3 лет, а проверять всю историю недвижимости. Для уточнения информацию о переходах права собственности на недвижимость и их основаниях вы можете заказать соответствующую выписку из ЕГРН о переходах. Далее «с лупой» анализировать каждый переход.

Формальные заверения и гарантии продавца в договоре приводятся скорее для «красного словца» и увеличения объема договора. Они не влияют на возможность оспаривания сделки, признания покупателя добросовестным и последствия недействительности сделки — это определяется прежде всего положениями закона. Включение заверений продавца не исключает обязанности покупателя как добросовестного приобретателя проверить подлинность этих заверений (подтверждение тому многочисленная судебная практика).

Как мы отмечали ранее, реальная проверка «юридической чистоты» недвижимости должна включать в себя глубокую проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости, что часто напоминает детективное расследование. Крупные сервисы, как правило, не проводят такую глубокую проверку, а ограничиваются общедоступными сведениями из ЕГРН. Стоимость такой проверки не очень велика, но и ценность также незначительна.

Небольшие юридические компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, а также имеющие обширный опыт в судебных спорах в сфере недвижимости, будут более внимательны при проверке юридической чистоты. При выборе юриста рекомендуем запросить пример заключения о юридической чистоте объекта, чтобы понять перечень проводимых проверок.

К сожалению, таких квартир не бывает. Проверка юридической чистоты означает минимизацию рисков. Необходимо понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства. Основная задача юриста при проверке юридической чистоты квартиры — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.

Утрата права собственности
Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены
Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире
Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях
Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги
Лица, не принимавшие участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей
Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным
Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака

Клиенту для заявки на юридическую проверку недвижимости понадобятся только два документа

Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРН, удостоверяющая право — выдается в МФЦ при регистрации права/перехода права. Содержит данные о документе-основания возникновения права
Документ-основание возникновения права собственности

Важно! Для приватизации и ренты необходимы дополнительные документы

Приватизация

Заявление к договору передачи и/или архивная выписка из домовой книги или справка из жилищно-эксплуатационного органа, содержащая сведения об отсутствии/наличии зарегистрированных лиц на момент приватизации

Рента

Свидетельство о смерти рентополучателя, в форме, установленной органами ЗАГСа

Скоринг, кредитная история и соцсети. Как банки проверяют заемщика по ипотеке?

Кредитные продукты «Приобретение готового жилья» и «Загородная недвижимость»
Ипотечные и неипотечные сделки
Объекты: квартиры, комнаты/доли, земельные участки, дома с земельными участками, апартаменты
Только для вторичной недвижимости
Только по объектам на территории РФ (за исключением Республики Крым и города федерального значения Севастополь)
Собственники — граждане РФ или иностранные граждане/лица без гражданства, имеющие вид на жительство в РФ и Российские юридические лица

Теперь рассмотрим, как банки проверяют заемщика по ипотеке на следующем этапе.

Если заявка одобрена системой, то заемщик предоставляет пакет документов. Важно не только узнать платежеспособность клиента, но и подлинность бумаг. Специалисты будут сопоставлять информацию между собой, обращаться в государственные органы, совершать телефонные звонки, например, работодателю.

В частности, банк может запросить информацию у миграционной службы, налоговой, службы судебных приставов. Благодаря им можно проверить достоверность паспортных данных, ИНН, наличие штрафов и исполнительного производства.

Прогресс не стоит на месте. Методы того, как служба безопасности банков проверяет заемщиков, постоянно совершенствуются. Банки заинтересованы в получении максимума информации о вас из всех источников, в том числе, из социальных сетей. Сегодня в ипотечной заявке вы должны подтвердить свое согласие на это. Анализ вашей активности в соцсетях также проводит машина, поэтому об истинных причинах отказа вы не узнаете.

Ваши «лайки» и «репосты» могут многое сказать о вас. Например, Сбербанк России уже в 2018 году планировал оценивать «лайки» в соцсетях. С одной стороны, в таких проектах принимают участие добровольцы. С другой стороны, ничто не мешает банкам применять свои механизмы без согласия заемщика.

Будет набирать популярность психологический скоринг. На основе поведенческого текста банк оценивает добросовестность и надежность потенциального заемщика. Эту модель использует, например, Совкомбанк при выдаче карты рассрочки. В будущем механизм может быть использован и для ипотечного кредитования. Для участия в нем нужно согласие клиента. Но при отказе банк имеет полное право отказать вам в кредите.

Банковская проверка при покупке в ипотеку, подписи в документах, регистрация права собственности не дают никакой гарантии чистоты недвижимости и не спасают от возможных рисков.

Какие опасности скрывает прошлое квартиры:

ущемление интересов несовершеннолетних, например, при использовании маткапитала или приватизации недвижимости;
пересмотр наследственных долей через суд по заявлению наследников, чьи права были нарушены;
отсутствие согласия на сделку третьих лиц – супруги(а) продавца, получателя платежа по договору ренты или держателя залога;
после покупки отдельных комнат или долей может выясниться что продавец проигнорировал приоритет дольщиков;
в квартире произведена незаконная перепланировка;
в ней могут быть прописаны люди с правом пожизненного проживания, не являющиеся собственниками;
действующее исполнительное производство в отношении продавца или признание его банкротом может привести к аннулированию договора купли-продажи;
сделку признают незаконной, если продавец недееспособен;
вас могут принудительно выселить, если жилье подлежит сносу или реконструкции.

Юридическая проверка помогает выявить существенные риски, неочевидные для рядового покупателя недвижимости.

Специалисты тщательно анализируют личность и права продавца, документы на объект, его состояние, вероятность притязания третьих лиц.

При оценке личности продавца юристы проверяют:

его дееспособность,
подлинность и целостность паспорта,
даты заключения брака и оформления прав собственности,
достоверность документов в случае продажи по доверенности.

Обязательный этап проверки – оценка документов, подтверждающих права продавца на владение объектом недвижимости (свидетельства о праве на наследство, дарственной, договора купли-продажи или мены и т. д.).

В случае выяснения факта оспаривания прав в суде необходимо запросить у продавца судебное решение. Если процесс по делу еще не завершен, от покупки стоит воздержаться.

Проверяют ли банки квартиры при ипотеке?

Юридическая проверка возможна в отношении любого объекта недвижимости: жилой или коммерческой, квартиры, дома или земельного участка.

Для заказа услуги, как правило, нужны такие же документы, как при оформлении ипотеки:

выписка из ЕГРН,
документ-основание возникновения права собственности.

Правовая оценка сделки обычно занимает два-три дня, а стоимость варьируется в пределах 10-40 тысяч рублей (в зависимости от региона).

Согласитесь, это невысокая цена за сбереженные нервы и финансы?

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Как банк совершает проверку:

Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Для чего нужна юридическая проверка недвижимости

Обязательно банки занимаются проверкой чистоты сделки, так как по закону все сделки, предполагающие оформление ипотеки, подлежат страхованию, на основании которого гарантируется, что не будет утеряно право собственности заемщиком.

Важно! Жилье может отчуждаться даже после покупки и регистрации, если оно является залоговым, на него претендуют другие граждане или ведется разбирательство, по которому принимается решение об отчуждении в пользу другого лица.

Если возникает такая ситуация, то при наличии страховки заемщик может получить возмещение за уже потраченные средства на покупку недвижимости. Банк при таких условиях теряет свои деньги, поэтому он заранее нацелен на тщательную проверку недвижимости.

Процедура проверки реализуется в несколько последовательных этапах:

первоначально работниками банка или страховой фирмы проверяются все документы, переданные потенциальным заемщиком;
запрашиваются дополнительные бумаги от продавца;
если отсутствуют нужные документы или возникают даже малейшие подозрения, что сделка является мошеннической, то будет дан отказ в кредитовании;
банк может запрашивать разные бумаги при необходимости.

Как правильно брать ипотеку? Ответ в видео:

Для многих покупателей использование заемных средств банка выступает в виде дополнительной гарантии того, что сделка является юридически чистой, так как увеличивается количество инстанций, проводящих проверку. Но даже при таких условиях всегда существует вероятность столкнуться с мошенниками.

Срок, в течение которого рассматривается заявка потенциального заемщика, может быть разным, так как обычно регламентируется внутренними документами любого учреждения.

Стандартно данный процесс варьируется от двух дней до нескольких недель. На него влияют разные факторы, к которым относится объем рассматриваемых документов, загруженность работников банковского учреждения, необходимость запрашивать дополнительные бумаги или другие параметры.

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр. Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем. На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Может ли ипотека защитить квартиру от мошенничества?

Продать квартиру может собственник или иное лицо по доверенности. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке по продаже квартиры. Поэтому банк потребует документ с данными о владельцах жилья. До 2016 года для этих целей существовало свидетельство о праве собственности.

Позднее стали выдавать выписку из базы ЕГРН, куда заносятся все объекты недвижимости и их движение. Всех владельцев квартиры банк во время проверки квартиры при покупке в ипотеку определит по данному документу. Указанные в нем лица как собственники жилья должны участвовать в сделке и подписать договор купли-продажи. Кроме данных о собственниках, в этих документах содержится информация об основании приобретения права и дата.

Обычно дееспособность продавца определяет банковский специалист при личной беседе, когда происходит проверка квартиры банком при ипотеке. Если у специалиста возникнут подозрения, то он может затребовать справки о дееспособности – они выдаются в психоневрологическом диспансере (ПНД) по месту жительства продавца и содержат информацию о постановке на учет. Если продавец не состоит на учете в ПНД, это и есть главное подтверждение его дееспособности.

Стоит отметить, что такие справки при оформлении сделок не являются обязательными, но снижают риски по расторжению договоров в будущем. Так как банки всегда снижают собственные риски, то не будет удивительным требование предъявить такую справку.

Проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно, отдельно от банка, можно, и даже нужно. В конце концов, банк проверяет квартиру для своей выгоды. Например, чтобы быстро продать в случае, когда заемщик не справится с кредитом. Сам покупатель квартиры может самостоятельно собрать все интересующие его документы, чтобы не мучиться вопросом о том, проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры на должном уровне.

Для такого документа срок действия не установлен, само бюро технической инвентаризации советует обновлять его каждые пять лет. Следует отметить, что если с момента выдачи прошлого паспорта произошли какие-то изменения с квартирой или ее перепланировки, то документ будет не действителен.

Обратите внимание, что некоторые банки не требуют технический паспорт ни для одобрения, ни для оценки.

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Прежде всего, это касается вторичного рынка. Необходимо, чтобы помещение было жилое и пригодно для проживания. Возраст дома, материалы перекрытий, безопасность конструкций и работа инженерных сетей, – все это должно соответствовать техническому плану и быть в хорошем состоянии. Кредитору невыгодно брать в залог недвижимость, которую потом сложно будет продать. Кроме того, если жилье не потребует больших дополнительных затрат на серьезный ремонт, у банка будет уверенность, что покупатель справится с ипотекой без задержек.

Кроме того, финансовые организации не любят несанкционированные перепланировки. Если попадается такая квартира, то кредиторы могут попросить собственников вернуть все на законные места либо согласовать изменения. Если узаконить невозможно, то банк может отказать в выдаче кредита на такое жилье.

И последняя сторона, но не по значению, это юридическая. Ей сотрудники банка уделяют больше всего внимания, чтобы обезопасить себя от денежных потерь. Кредитная организация должна проверить на юридическую чистоту, как саму квартиру, так и ее собственника, то есть продавца.

Проверка собственника (человек имеет право собственности на квартиру)

Прежде всего, банк должен убедиться в том, что продавец действительно собственник и не продает чужую квартиру. Если владельцев несколько (квартира находится в долевой собственности), они все должны участвовать в сделке. Это можно проверить по выписке из базы ЕГРН. Документ может подтвердить право собственности на жилье.

Можно воспользоваться услугами специалистов или небольшую часть проверки взять на себя. Пообщаться с соседями. Узнать про продавца, в каком состоянии находится дом и, например, проверить реальную стоимость коммунальных услуг. Некоторые продавцы могут специально ее занижать и скрывать от покупателей квитанции.

Нелишним будет и удостовериться в том, что по тем же коммунальных услугам нет задолженностей. Поскольку все невыплаты вместе с квартирой достанутся новому владельцу. Для этого можно попросить справку у продавца или обратиться в управляющую компанию. Кроме того, можно заглянуть в базу судебных приставов. Если собственник – злостный должник, возможно, стоит задуматься о его намерениях.

Обычно мошенники, кроме психологических приёмов, пользуются привлекательными ценовыми предложениями. Они предлагают в качестве посредников реализовать квартиру по завышенной цене, в сравнении с существующей на рынке недвижимости на текущий момент. Также они могут сделать предложение приобретения квартиры по нереально низкой цене.

Доверчивые граждане легко покупаются на подобные маркетинговые схемы, оставаясь в итоге на улице в буквальном смысле слова, или теряют имеющиеся деньги.

Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку

Многие мошенники получают или изготавливают дубликаты документов на объект недвижимости. В этом случае они действительно приобретают один объект недвижимости, возможно – незаконным способом.

С документов снимаются копии. Один пакет документов предназначается настоящему покупателю, сделка с которым носит относительно законный характер и продавец сам присутствует при регистрации, получая полную сумму денег за квартиру.

Под эту продажу мошенники подтасовывают несколько ложных продаж. С остальных покупателей злоумышленники получают часть денег после составления и подписания договора, а вторую часть суммы договариваются получить после регистрации объекта в отделении кадастра и картографии. Но придя в регистрационную палату, покупатели обнаруживают лишь других покупателей. Преступники к этому времени успевают скрыться.

Достаточно часто мошенники представляют к показу одну квартиру, а в итоге продают другую. При этом на просмотр они приводят по якобы указанному адресу.

Обмороченные покупатели впоследствии уверяют, что проверяли адрес квартиры и точно видели, что объект соответствовал указанному в документах адресу.

В этом нет ничего удивительного, так как мошенникам не составляет труда при просмотре временно закрепить ложные указатели квартир и даже улиц или воспользоваться аналогиями названий.

Нередки случаи, когда квартира приобретена по доверенности после смерти владельца. То есть на момент сделки владелец жилья оказывался умершим. Естественно, такие сделки признаются ничтожными, а жильё впоследствии передаётся наследникам.

Эту мошенническую схему достаточно сложно признать таковой. Если лицо, особенно имеющее проблемы со здоровьем и нетрудоспособное, имеет регистрацию на жилой площади – оно автоматически приобретает право проживания. А если не выписавшийся собственник женится и жена родит ребёнка – получить право прописки сможет вся семья.

Выписать семейную пару не представится возможности. Выгнать на улицу – тоже. Практически, купив квартиру, вы окажетесь в коммуналке. В худшем случае, жильцы своим поведением добьются того, что купленная вами квартира окажется полностью бесполезной. Либо жильцы (бывшие собственники) предложат её выкупить за смехотворную цену.

Несколько таких сделок позволят им прожить безбедную жизнь, являясь своего рода бизнесом. В этом случае необходимо обращаться в суд, но подготовиться к судебному заседанию необходимо самым тщательным образом. Ведь люди, поступая подобным образом, не скрываются и действуют с циничной наглостью. Соответственно, в суде они могут дать какую угодно информацию и выставить вас в самом неприглядном свете.

Занижение происходит под предлогом избежать уплаты налогов.

Согласившийся покупатель выплачивает более высокую цену за квартиру, чем указано в договоре купли-продажи. Через небольшой промежуток времени продавцы недвижимости находят предлог признать сделку ничтожной. Покупатель в итоге:

Получает сумму, указанную в договоре, которая значительно меньше той, которую он реально выплатил.
Лишается квартиры.
Получение выплат может осуществляться частями или вовсе через некоторое время прекратиться.

Эта схема является достаточно сложной, но и её успешно проворачивают опытные мошенники. В этом случае по подложным документам оформляется кредит на приобретение чужой или несуществующей собственности. В одном из случаев судебной практики была раскрыта развёрнутая мошенническая схема по оформлению залоговой стоимости на якобы продаваемые объекты недвижимости, которых не существовало.

Изымание денег в этом случае может производиться как у граждан, в адрес которых были совершены мошеннические действия по приобретению квартир в ипотеку, так и в адрес банков. В частности, банковские служащие формально отнеслись к просмотру фальшивых документов и не принадлежавших злоумышленникам объектов недвижимости.

Получив крупную сумму денег, злоумышленники пытаются скрыться, чтобы не выплачивать ипотечный кредит, или оставляют покупателя с оформленной ипотекой и липовыми документами на несуществующую квартиру.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту

Довольно часто покупатели жилья хотят приобрести жилой дом с земельным участком, в этой ситуации банки выдвигают свои критерии для одобрения:

дом должен быть построен из кирпича или пеноблоков и при этом стоять на прочном залитом фундаменте.
Согласно техническому паспорту БТИ износ дома не более 50 %.
Дом должен быть оформлен в коттеджном посёлке либо в населённом пункте.
Наличие всех необходимых коммуникаций: свет и вода, а также газовое отопление.
Качественные подъездные пути к дому и населённому пункту в любое время года.

Квартира на 7 этаже в 16-ти этажном монолитно-кирпичном доме 2009 года постройки, горячая и холодная вода, в доме собственная котельная.
Выполнен ремонт с применением качественных отделочных материалов, в наличии унитаз, ванна, раковины и сантехнические приборы.
В кухне встроенная мебель и электрическая плита согласно типу дома.
Планировка соответствует техническому паспорту, межкомнатные двери и металлическая входная дверь.
В собственности более 5 лет, несовершеннолетних детей и престарелых жильцов не зарегистрировано.

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2020 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.