Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смена наименования объекта недвижимости в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Минэкономразвития России указывает, что Законом о госрегистрации недвижимости не предусмотрены нормы о внесении изменений по наименованию объекта недвижимости. Это связано с тем, что в настоящее время не урегулированы правила их присвоения объектам (Письмо от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4974).
Действительно, формально на сегодняшний день изменить наименование объекта не представляется возможным. Как мы уже сказали выше, наименование относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости. Изменить их можно на основании решения (акта) органа госвласти или органов местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия или в уведомительном порядке (ч. 3 ст. 8, п. п. 2, 3 ст. 13 названного Закона).
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
Закон № 148-ФЗ от 26 мая 2021 года внес очередные поправки в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. С 1 февраля 2022 года Росреестр станет вносить в ЕГРН информацию о том, что квартира (комната) расположена в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания. Соответственно, и стандартная выписка из ЕГРН будет содержать сведения о признании МКД подлежащим сносу и (или) реконструкции и (или) о признании жилого помещения (в том числе дома) непригодным для проживания. Эти сведения предупредят покупателей о проблемном доме или помещении.
С 1 марта 2022 года государство разрешит строить и регистрировать в ЕГРН жилые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для ведения крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности. Иными словами, законодатель позволил строить индивидуальные жилые дома на сельскохозяйственных землях. Данное право введено законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 года.
В 2022 году всех собственников земли в России ждет государственная кадастровая оценка земельных участков. Это требование установил Федеральный закон от 31.07.2020 № 269–ФЗ. Понятно, что у владельцев участков эта новость не вызывает ни малейшего воодушевления. Ведь, как это водится в России, государственная кадастровая оценка увеличит кадастровую стоимость наделов и повысит размер налогов. Так что нас ждет вал жалоб по итогам этого мероприятия.
Как изменить наименование помещения в ЕГРН
С 1 января 2022 года граждане, продавшие недвижимость, находившуюся в собственности менее 3 или 5 лет (то есть меньше минимальных сроков владения, установленных НК РФ), не будут больше отражать в декларации 3 – НДФЛ доходы (или вовсе не будут подавать её), если имущественный вычет полностью перекрывает доход, полученный от продажи объекта.
Исходя из сказанного, стоимость проданной недвижимости не должна превышать 1 миллиона рублей для квартир, комнат, земельных участков и 250 000 рублей для иных объектов (например – гаражей). Если же доход от продажи превысит данные лимиты, то гражданин обязан подать декларацию. Эти новеллы внес в НК РФ закон № 305-ФЗ от 2 июля 2021 года. Кстати, есть версия, что эти поправки государство внесло в НК РФ только для того, чтобы облегчить жизнь гражданам и не заставлять их сдавать «пустые» декларации. Но в это что-то плохо верится. Скорее всего, ФНС проанализировала количество подобных деклараций, ужаснулось «подвигам» чиновников, тратящих время на их проверку, и, учитывая, что декларации не приносят в казну ни копейки, инициировало законопроект. Так, наверное, будет ближе к истине.
С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в ЖК РФ, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ. В соответствии с частью 5 статьи 159 ЖК РФ власть не даст субсидию гражданам, у которых имеется подтвержденная вступившим в законную силу судебным актом непогашенная задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, образовавшаяся не более чем за три последних года. По правде говоря, чиновники уже давным-давно ограничивают в получении субсидий лиц, имеющих долги перед коммунальщиками. Но теперь такая практика получает как бы вполне законное основание.
На начало декабря 2021 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.
Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.
Ну и наконец, законопроект продлевает дачную амнистию до 1 марта 2031 года.
Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.
Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.
Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:
1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.
3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.
Как изменить наименование здания в 2021 году?
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Ранее статусом «временный» обладали земельные участки, образованные и только лишь поставленные на кадастровый учет. Правообладателям давалось 5 лет со дня постановки на учет на то, чтобы зарегистрировать права на участок. Если в течение этого срока государственная регистрация прав осуществлялась, сведения об объекте теряли характер временных, а если нет – сведения аннулировались и объект исключался из государственного кадастра недвижимости.
С 2017 г. статус «временный» земельным участкам не присваивается. Законодатель стремится уйти от данного понятия, поэтому участки, которые успели получить такой статус, будут исключены из ЕГРН после 1 марта 2022 г.
«Временный» статус сохранится (ст. 72 Закона № 218-ФЗ):
- до момента государственной регистрации права на объект недвижимости;
- до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
- до 1 марта 2022 г. – крайний срок, если ранее права зарегистрированы не будут.
С 1 марта 2022 г. земельных участков со статусом «временный» в ЕГРН не останется: либо права владельцев на них будут зарегистрированы, либо данные объекты исчезнут из ЕГРН, т.е. записи о них станут «архивными».
Но пугаться не стоит: исключение объектов недвижимости из ЕГРН не означает прекращение прав на них, в том числе не говорит об их изъятии. Земельные участки могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только при наличии на то оснований (ст. 49 ЗК РФ).
Исключение земельного участка из ЕГРН и переход записи о нем в статус «архивная» позволяют вновь осуществить его государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на него. В таком случае участку будет присвоен новый кадастровый номер.
Указанный порядок снятия с кадастрового учета земельных участков после 1 марта 2022 г. не распространяется на «ранее учтенные» участки. Права их владельцев признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации.
Чтобы изменить статус «временный» на «учтенный», необходимо осуществить государственную регистрацию прав на участок. Что для этого требуется?
1. Соберите документы, которые являются основанием регистрации прав. Например: акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие наличие прав на объект недвижимости; договоры в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.
2. Уплатите государственную пошлину. Согласно налоговому законодательству размер госпошлины в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 350 руб. для физических лиц.
В случае если права на участок были приобретены до 31 января 1998 г., госпошлину платить не требуется.
3. Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав. Подать его можно и через МФЦ. Приложите к заявлению вышеуказанные документы в бумажном виде в одном экземпляре-подлиннике. После завершения государственной регистрации вам их вернут.
4. Дождитесь внесения в ЕГРН сведений, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации прав составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.
В некоторых случаях госрегистрация может быть приостановлена, например если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (основания и сроки приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав регламентированы ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
5. Получите документы после осуществления регистрации прав.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, «временный» статус изменяется с момента государственной регистрации аренды.
1 В этот день вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
- 1. Ошибки специалистов — кадастровых инженеров или регистраторов.
Это могут быть как технические ошибки(опечатки), так и юридические ошибки, человеческий фактор ни кто не отменял. - 2. ЕГРН содержит устаревшие данные, так как изменения в него носятся только по заявлению правообладателя, чаще всего это происходит при отчуждении недвижимости, или уполномоченных органов власти.
- Если права на объект недвижимости были зарегистрированы до 30.01.1998 года, сведений в ЕГРН о них нет.
Эти данные вы получите в БТИ. - Иногда по объекту недвижимости нет данных даже о кадастровом учете — это значит вам предстоит постановка объекта недвижимости на кадастровый учет.
Без этой процедуры невозможно зарегистрировать право собственности, продать, подарить, обменять, заложить.
К тому же иногда происходит изменение адресов (название улиц и номеров домов), эти данные могут с опозданием вноситься в ЕГРН.
Важно понимать: Кадастровый учет недвижимости — первичен!Регистрация прав — вторична.
Если объект подвергался реконструкции, перепланировке и составлялся Технический план, на его основании был проведен кадастровый учет изменений и в ГКН внесена новая площадь, тогда можно внести изменения в ЕГРН.
При этом новое Свидетельство о регистрации права выдано не будет! Этот документ отменили (в 2016 г)!
Для подтверждения наличия записи в ЕГРН вы всегда сможете получить выписку с новыми данными об объекте недвижимости.
А так же посмотреть справочную информацию на сайте Росреестра. Только имейте ввиду — она обновляется редко, один раз в 2-3 недели.
Срок регистрации изменений — 10 рабочих дней.
С 1 января 2022 года в налоговой декларации (3-НДФЛ) можно не указывать доход при продаже недорогой недвижимости.
Доходы можно не отражать, если продавец имеет право на следующие имущественные вычеты:
- При продаже жилых домов, комнат и квартир – 1 млн рублей за налоговый период (календарный год);
- При продаже иного имущества – 250 тыс. рублей.
Если полученный с продажи недвижимости доход превышает имущественные вычеты, то заполнять декларацию необходимо по старым правилам.
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ вне зависимости от того, сколько времени недвижимость находилась в собственности. При этого, не платить налог можно будет при соблюдении следующих условий:
- Возраст детей должен быть менее 18 лет;
- После продажи недвижимости необходимо купить новую квартиру по большей стоимости;
- Кадастровая стоимость проданного объекта не должна превышать 50 млн руб.;
- У члена семьи не должно быть иного имущества по площади больше 50% от той, что в новом жилье.
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу в 2022 году
С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.
Такое уведомление можно обжаловать через суд.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.
В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Как перейти на ФСБУ 6/2020 с 2022 года: пошаговая инструкция
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии относительно реализации части 1 статьи 18 Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 79-ФЗ), вступающего в силу 01.09.2021, сообщает.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) предусмотренных частью 1 статьи 18 Закона N 79-ФЗ изменений осуществляется на основании заявления без представления технического плана здания путем:
изменения вида объекта с «помещение» на «здание»;
указания назначения здания — «гараж».
В целях реализации положений части 1 статьи 18 Закона N 79-ФЗ предусмотрена доработка федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (далее — ФГИС ЕГРН) (в части возможности изменения вида объекта с «помещение» на «здание», а также указания в этом случае назначения здания — «гараж»).
При этом до завершения доработки ФГИС ЕГРН при поступлении соответствующих заявлений от указанных в части 1 статьи 18 Закона N 79-ФЗ лиц рекомендуется:
осуществлять государственный кадастровый учет изменений таких объектов путем указания в поле «Наименование помещения» вкладки «Характеристики помещения», а также во вкладке «Дополнительные сведения» ФГИС ЕГРН слов «Объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением «гараж» в силу части 1 статьи 18 Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Отметка);
сведения о назначении и (или) наименовании помещения, содержавшиеся в ЕГРН до внесения Отметки, исключить в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 18 Закона N 79-ФЗ;
вести реестр (перечень) объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесена Отметка.
После соответствующей доработки ФГИС ЕГРН в отношении всех объектов недвижимости, в сведения о которых была внесена Отметка, органу регистрации прав в течение пяти рабочих дней надлежит:
изменить вид объекта с «помещение» на «здание»;
указать назначение здания «гараж»;
исключить Отметку из поля «Наименование помещения» вкладки «Характеристики помещения», вкладки «Дополнительные сведения» ФГИС ЕГРН.
Отмечаем, что Отметка будет отражаться в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (в реквизите «Наименование»).
В форме заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приведенной в приложении N 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310, рекомендуется:
в реквизите 4 в числе прочего в графе «Дополнительная информация» указывать слова «здание с назначением — «гараж»;
в реквизите 5 отмечать строки «учет изменений в связи с:», «приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства»;
в реквизите 8.1 отмечать графу «представителем, действующим на основании федерального закона», в реквизите 8.1.2 заполнять соответствующие сведения об органе, представляющем заявление, — в случае представления заявления исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренным статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, по месту нахождения такого гаража;
в реквизите 14 «Примечание» указывать слова «в силу части 1 статьи 18 Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Территориальным органам Росреестра, Госкомрегистру, Севреестру необходимо довести до уполномоченных органов настоящие рекомендации по заполнению соответствующих заявлений, а также информацию о том, что до реализации во ФГИС ЕГРН технической возможности изменения вида объекта и его назначения в соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 79-ФЗ исполнение указанных положений осуществляется путем внесения в сведения ЕГРН Отметки.
Настоящее письмо также размещено на внутреннем интернет-портале Росреестра в разделе «Рассылки по вопросам государственной регистрации прав и кадастрового учета».
| Г.Ю. Елизарова |
1 сентября 2021 г. вступили в силу законодательные поправки, согласно которым одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Соответствующие изменения вносятся в записи реестра недвижимости путем указания на вид объекта «здание» и на его назначение «гараж» на основании заявления. Разъяснен порядок.
В силу гл. 32 НК РФ физические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества, обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц.
При этом по общему правилу налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом РФ не принято решение о применении кадастровой стоимости.
В отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения (ст. 402 НК РФ).
Отметим, что согласно гл. 32 НК РФ налоговые ставки, установленные нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), зависят от применяемого порядка определения налоговой базы (ст. 406 НК РФ). В частности, для целей применения повышенной ставки налога на имущество физических лиц для отдельных нежилых объектов предусмотрена отсылка к нежилым объектам, определяемым сообразно ст. 378.2 НК РФ.
Соответственно, если объект недвижимости включен в указанный перечень, то и сумма налога на имущество резко возрастает.
В силу прямого указания НК РФ приведенный выше перечень объектов налогообложения определяется ежегодно и действует в течение соответствующего налогового периода.
При этом органы исполнительной власти субъектов РФ, которые составляют данные перечни, вправе в случае необходимости вносить в них изменения.
Пунктом 1 ст. 4 НК РФ предусмотрено, что в том числе органы исполнительной власти субъектов РФ в предусмотренных законодательством о налогах и сборах случаях в пределах своей компетенции издают нормативные правовые акты, которые не могут изменять или дополнять законодательство о налогах и сборах.
Запрета на внесение уполномоченным органом изменений в свой нормативный правовой акт, которым утвержден перечень, НК РФ не установлено. Таким образом, в случае ошибочного включения объекта недвижимого имущества в перечень уполномоченный орган вправе внести соответствующие изменения.
На основании п. 2 и 5 ст. 5 НК РФ представители контролирующих органов полагают, что нормативные правовые акты уполномоченного органа, предусматривающие внесение изменений в перечень и ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют (Письмо Минфина России от 14.01.2020 № 03-05-04-01/881, направленное в территориальные налоговые органы Письмом ФНС России от 15.01.2020 № БС-4-21/[email protected]).
Собственник спорного объекта недвижимости считает: поскольку данное здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», оно не предназначено для использования и фактически не используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
При этом, как видно из материалов административного дела, принадлежащее истцу здание было включено в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества исключительно исходя из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в документах технического учета (инвентаризации).
Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости, собственником которого является гражданка Л., представляет собой нежилое здание с наименованием «аптека с пристройками». Из технического паспорта на данное здание, составленного по состоянию на 16.08.2006, следует, что здание состоит из трех частей: аптеки и двух пристроек общей площадью 50,8 кв. м, из них 17,1 кв. м, то есть более 20 %, занимает торговый зал.
НДФЛ при операциях с недвижимостью: что изменилось с 2022 года
Гражданка Л. оспорила правомерность включения данного здания в перечень на 2017 и 2018 годы.
Интересно, что первая судебная инстанция – Краснодарский краевой суд – удовлетворила иск, указав, что в ЕГРН, документах технического учета (инвентаризации) не содержится сведений, которые позволяли бы однозначно отнести принадлежащее административному истцу здание к зданиям, предназначенным для использования в целях, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ. Наличие слова «аптека» в наименовании объекта недвижимости нельзя считать достаточным основанием для включения данного объекта в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества. При этом ответчиком не проводилось обследование объекта в целях определения вида его фактического использования на момент включения в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества.
Но департамент имущественных отношений Краснодарского края оспорил данное решение, и Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила его (Апелляционное определение от 13.03.2019 № 18-АПА19-4).
Верховный суд указал: здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 % общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).
Как видно из материалов дела, принадлежащее истцу здание было включено в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества исключительно исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН и в документах технического учета (инвентаризации):
-
спорный объект недвижимости представляет собой нежилое здание с наименованием «аптека с пристройками»;
-
из технического паспорта на данное здание следует, что здание состоит из трех частей – аптеки и двух пристроек, из которых более 20 % занимает торговый зал.
Высшие судьи сделали вывод, что включение данного здани в оспариваемые перечни объектов недвижимого имущества следует признать правильным. При этом акт обследования, представленный гражданкой Л., признан недопустимым доказательством по рассматриваемому административному делу, поскольку обследование было проведено после принятия и вступления в силу оспариваемых нормативных правовых актов.
Гражданка Л. решила отстаивать свои права в КС РФ, а именно она оспаривала конституционность положений п. 1, 3, 4 и 4.1 ст. 378.2 НК РФ, определяющих критерии нежилых зданий (строений, сооружений) для целей исчисления и уплаты налога на имущество организаций с учетом их кадастровой стоимости (Определение от 23.04.2020 № 820-О[1]).
Конституционный суд отметил: ВС РФ отказал гражданке Л., указав, что принадлежащее заявительнице здание включено в оспариваемые перечни имущества правомерно, поскольку с учетом сведений, содержащихся в техническом паспорте объекта (аптека с пристройками), более 20 % его площади занимает торговый зал.
По мнению заявительницы, оспариваемые законоположения не соответствуют ст. 15, 17, 34, 35 и 37 Конституции РФ, поскольку позволяют произвольно (лишь на основании документов технического учета) относить здание к объектам недвижимости, подлежащим налогообложению исходя из его кадастровой стоимости. Но КС РФ не нашел оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.
Положения ст. 378.2 НК РФ, принятые федеральным законодателем в пределах его дискреции в сфере налогообложения, устанавливают необходимые и достаточные законодательные критерии, позволяющие отнести то или иное недвижимое имущество к объекту обложения налогом на имущество организаций, в отношении которого налоговая база подлежит исчислению с учетом такого показателя, как кадастровая стоимость (определения КС РФ от 23.06.2015 № 1259-О, от 26.11.2018 № 3058-О, от 19.12.2019 № 3525-О и от 30.01.2020 № 8-О).
Оспариваемые заявителем положения ст. 378.2 НК РФ сами по себе не могут расцениваться как нарушающие его конституционные права в указанном им аспекте.
Правомерность включения в перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, часто оспаривается налогоплательщиками. Рассмотренные судебные решения интересны тем, что в них можно выделить следующие важные выводы, которые сделали высшие судебные инстанции – ВС РФ и КС РФ, а именно:
-
объекты включаются в перечень исключительно исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН и в документах технического учета (инвентаризации);
-
акт обследования и техническое описание объекта не являются допустимыми доказательствами в суде, поскольку они не считаются документами технического учета (инвентаризации). Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;
-
положения ст. 378.2 НК РФ устанавливают необходимые и достаточные законодательные критерии, позволяющие отнести то или иное недвижимое имущество к объекту обложения налогом на имущество организаций, в отношении которого налоговая база подлежит исчислению с учетом такого показателя, как кадастровая стоимость.
[1] «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Литвиненко Нины Васильевны на нарушение ее конституционных прав положениями пунктов 1, 3, 4 и 4.1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации».
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
В реестр границ будут вноситься следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия:
- Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства;
- Предельные размеры участков
- Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
Более того, в реестр границ вносятся сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в том числе:
- реквизиты решений о резервировании земель;
- цели и сроки резервирования;
- ограничения прав на земельные участки, расположенные в границах зарезервированных земель;
- описание местоположения границ.
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Через личный кабинет без электронно-цифровой подписи собственник может подать заявление на государственный кадастровый учет и регистрацию прав:
- В связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;
- На созданный или реконструированный объект ИЖС или садовый дом;
- В отношении участка, который образуется путем перераспределения, находящихся в государственной или муниципальной собственности земель;
- В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка;
- О внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости.
Информационное взаимодействие
С 01.01.2023 органы государственной власти и органы местного самоуправления могут направлять в Росреестр информацию:
- Об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости;
- О резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, об отмене решения о резервировании.
С новыми налогами, с новыми законами: что поменяется с 2022 года?
Для того чтобы внести изменения в устав при изменении места нахождения компании и сменить юр. адрес, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
Для регистрации изменений юридического адреса необходимо представить документ о праве собственности на объект недвижимости, документы о праве пользования недвижимым имуществом (если офис не в собственности, например, договор аренды), гарантийное письмо собственника о предоставлении юридического адреса, в том числе согласие от долевых собственников на использование юридического адреса.
Нужно помнить, что юридическое лицо может быть также зарегистрировано в жилом помещении по адресу места жительства лица, действующего без доверенности.
Изменения могут внесены непосредственно в последнюю редакцию устава и или приложены отдельным документом к уставу.
Решение об утверждении новой редакции устава должно быть принято уполномоченным органом юридического лица (данное полномочие предусматривается законом и уставом организации). Как правило, устав утверждают учредители организации.
Например, решение об утверждении устава ООО или его изменений принимает общее собрание учредителей, при этом проголосовать «за» должно не менее 2/3 от общего числа голосов участников организации, если большее количество голосов не предусмотрено уставом общества. Решение общего собрания участников должно быть оформлено протоколом. Если в обществе один участник, то оформляется решение единственного участника общества.
Обратите внимание! Статьей 67.1 ГК РФ установлены требования к протоколу общего собрания участников:
- для ПАО: протокол должен быть удостоверен лицом, осуществляющим ведение реестра акционеров такого общества и выполняющим функции счетной комиссии
- для НАО: протокол должен быть нотариально удостоверен или удостоверен лицом, осуществляющим ведение реестра акционеров такого общества и выполняющим функции счетной комиссии;
- для ООО: протокол должен быть нотариально удостоверен, если иной способ (например, подписание протокола всеми участниками или частью участников — председателем и секретарем собрания) не предусмотрен уставом ООО либо решением общего собрания участников общества, принятым участниками общества единогласно. То есть протокол общего собрания ООО не удостоверяется нотариально, если соблюдено одно из условий: а) иной способ удостоверения выбран в уставе (для этого можно 1 раз внести изменения в устав) или б) иной способ выбран в протоколе общего собрания, принятом единогласно (подписи в этом протоколе должны быть нотариально удостоверены).
Если протокол общего собрания подлежит нотариальному удостоверению, то протокол подписывается участниками собрания при нотариусе, нотариус удостоверяет подписи. Аналогично проходит удостоверение подписей держателем реестра.
Письмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21
Для удостоверения подписи на заявлениях нотариусу необходимо предоставить учредительные документы, свидетельства о регистрации юридического лица, решение о назначении руководителя, актуальный список участников (для ООО) или акционеров (для АО), членов или учредителей организации (для НКО в зависимости от вида), новый устав и решение уполномоченного органа об утверждении устава. Кроме того, необходимо при подписании заявлений у нотариуса предъявить паспорт (подлинник) заявителя и оплатить нотариальный тариф (около 3000 рублей за одно заявление).
Если заявление по данной форме требуется (см. выше), то необходимо подать данное заявление в регистрирующий орган по старому месту нахождения юридического лица и приложить к нему документы, подтверждающие право использования адреса (Шаг 1 инструкции), а также по желанию — решение уполномоченного органа.
Обратите внимание, что для того чтобы сменить юридический адрес в компании заявление о регистрации изменений нужно подать в регистрирующий орган, а не в свою налоговую по месту учета, если они отличаются (например, в Москве регистрирующий орган для коммерческих организаций — МИФНС № 46, для большинства некоммерческих организаций — Главное управление Минюста РФ).
При невыполнении этой обязанности или нарушении срока предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 5 тыс. до 10 тыс. рублей.
Способы подачи документов на регистрацию смены адреса компании могут быть разными. Выберите один из вариантов:
- путем непосредственного обращения в регистрирующий орган
- через МФЦ — о возможности обращения следует узнать в конкретном МФЦ
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при пересылке с описью вложения
- через Единый портал госуслуг или через интернет-сервис ФНС России — при подаче документов в электронной форме. В этом случае документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью
- через нотариуса только при личном обращении к нему заявителя за отдельную плату
При подаче документов заявителю или его представителю выдается (направляется по почте, электронной почте) расписка с указанием в том числе даты получения документов по итогам регистрации. Ход регистрации можно отслеживать также на сайте ФНС.
Минэкономразвития России указывает, что Законом о госрегистрации недвижимости не предусмотрены нормы о внесении изменений по наименованию объекта недвижимости. Это связано с тем, что в настоящее время не урегулированы правила их присвоения объектам.
Действительно, формально на сегодняшний день изменить наименование объекта не представляется возможным. Как мы уже сказали выше, наименование относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости. Изменить их можно на основании решения (акта) органа госвласти или органов местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия или в уведомительном порядке ( ч. 3 ст. 8 , п. п. 2, 3 ст. 13 названного Закона).
Однако сведения об изменении наименования объекта не названы среди тех, которые обязательно должны направляться в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия. Кроме того, наименование объекта не указано и в числе сведений, которые вносятся в ЕГРН в уведомительном порядке (ст. ст. 32 , 38 указанного Закона).
Способов внесения изменений в ЕГРН выделяют несколько. Введение правок – инициатива собственника. Действовать от его имени может доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности), представители Госреестра. Другие лица участвовать в процессе не могут (не имея законных оснований).
Внесение изменений в ЕГРН по площади объекта производится такими способами:
- Письменное обращение (инициатор владелец имущества).
- Обращение регистрационного органа (представители Росреестра в письменном виде информируют хозяина участка, недвижимости о потребности обновить данные).
- По решению судебной инстанции (судебные споры).
Где осуществляется внесение изменений в ЕГРН? Субъекты могут обратиться в следующие инстанции:
- Федеральную Службу Государственной Регистрации, кадастра и картографии.
- Многофункциональный центр (МФЦ).
- Суд (если инстанции выше, отказали)
Если представители Государственного реестра не хотят прописывать корректировки, вносить изменения площади в ЕГРН, субъект вправе обратиться в суд, имея решение инстанции на руках повторно обратиться в выше указанные органы.
Регистрация участков с «временным» статусом: что изменится с 1 марта 2022 г.
Сроки внесения изменений в ЕГРН зависят от ошибки, которую нужно исправить. Сроки и ошибки:
- Изменился собственник – 5 дней.
- Реестровая ошибка – 5 дней.
- Техническая опечатка – 3 дня.
- Перепланировка – 10 дней.
Остальные случаи также займут до 10 рабочих дней. Сократить сроки не получится, они предусмотрены законодательством – не ведитесь на уловки компаний, предлагающих получить справку за несколько дней.
Внесение изменений в ЕГРН – когда могут отказать подскажет закон. К основным причинам отказа относят:
- Недостающее количество справок (заявитель принес неполный пакет, отсутствуют основные бумаги).
- Не приложена квитанция об уплате государственной пошлины. Уплата обязательного сбора – это не доказательство того, что это сделано. Нужно подтвердить документально, приложив квитанцию.
- Нет оснований. Решение принимается после ознакомления с обращением. Если сотрудники регистрационного органа не видят оснований удовлетворить просьбу заявителя, она откланяется.
С 1 января 2022 года во всех субъектах РФ начнется массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков, независимо от их категории. Ее впервые проведут одновременно во всей стране, ранее она проходила по регионам один раз в 4 года и время ее проведения не совпадало. После подведения итогов кадастровая стоимость объекта может измениться, а это влияет, как на имущественные налоги, так и на размер НДФЛ, который нужно заплатить в бюджет в случае его продажи.
С 1 января 2022 года расширяется перечень основных сведений, включаемых в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это определено Федеральным законом от 26.05.2021 № 148-ФЗ, расширение обязательных сведений проведут в два этапа:
- с 01.01.2022 года в ЕГРН внесут информацию о каждом кадастровом инженере, осуществляющим государственный кадастровый учет объекта недвижимости (уникальный номер в реестре саморегулируемой организации и ее наименование, СНИЛС, номера и даты заключения договоров на выполнение работ, дату их завершения).
- с 01.02.2022 года в ЕГРН появятся сведения об аварийности многоквартирных домов. Если дом или квартира признается аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также непригодным для проживания, это будет видно в выписке из ЕГРН.