Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно лишиться жилья оставив его всего на месяц». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Самый распространенный способ обмана строится на человеческой вере. Знакомый, сосед или новый жилец постепенно входит в доверие к собственнику и получает у него доверенность. Причем документ необходим не на продажу квартиры, а, например, на сдачу недвижимости от лица собственника или перепланировку.
Собственник руководствуется мыслью о том, что человек со стороны избавит его от лишних дел. Иногда это обусловлено длительным отсутствием собственника в стране. Но мошенник, в свою очередь, быстро продает квартиру и исчезает. Суды по таким делам затягиваются на годы.
Случается и такое, когда владельцы квартир оставляют в сдающихся помещениях оригиналы на недвижимость. Нечестным жильцам оставается только выставить квартру на продажу по низкой цене и быстро избавиться от собственности.
Иногда мошенники подделывают судебные решения о переходе собственности, а потом продают квартиру. Бумагу аферисты относят в МФЦ, где одно имя собственника меняют на другое.
Бдительность и серьезное отношение к документам, подтверждающим право собственности, помогут не попасть в неприятную ситуацию.
Пожалуй, самый громкий случай этого года произошел летом в Санкт-Петербурге. Аферисты отобрали квартиру у 73-летнего пенсионера, переоформив ее на себя при помощи фальшивого судебного решения. В данном случае правоохранители отреагировали быстро – было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Однако случай далеко не единственный и не всегда преступники получают по заслугам.
Им нужно только подделать документы и дождаться, когда служба государственной регистрации все официально оформит. После этого квартиру можно перепродать и оставить двух жертв разбираться друг с другом. Главное, чтобы до окончания всех процедур не объявился собственник, иначе обман вскроется. Поэтому, выбор преступников падает на тех, кто отбывает надолго (дачники, командировочные, иногородние собственники и т.д.).
Так же нередко подделываются инвестиционные договоры, которые в большинстве случаев не подлежат регистрации.
Я люблю повторять, что у мошенников в приоритете жертвы пенсионного возраста, поскольку их проще обмануть и они с меньшей долей вероятности смогут потом добиться справедливости. Так вот, в примере, который я сейчас приведу, возраст и пол совсем не важны. Главное, чтобы у жертвы помимо доверчивости имелась по крайней мере одна из черт: лень, жадность или неспособность самостоятельно принимать решения. Рассмотрим один пример.
Многодетная семья проживала в четырехкомнатной квартире. У старшего сына начались проблемы, решение которых потребовало большой суммы. Семья решила продать долю в квартире, чтобы ему помочь. Однако риэлтор убедил их, что такой шаг очень невыгоден и неудобен: лучше продать квартиру целиком и купить другую, поменьше. А оставшейся разницы с лихвой хватит для решения проблем.
Более того, «проникшийся» проблемами семьи риэлтор заявил о готовности самостоятельно найти им «идеальное» новое жилье и совершить обе сделки, а семье достаточно будет только забрать все готовое. Для этого потребуется выписать доверенности и где-то пожить, пока он будет искать новую квартиру и переоформлять старую. Благо, у семьи был загородный участок с летним домиком, а на дворе стоял дачный сезон.
Вернулась многодетная семья действительно в новую квартиру. Однокомнатную. Вот только разницу в цене они не получили: по документам получалось, что ее практически нет.
Судебные разбирательства в подобных ситуациях могут длиться годами и не гарантируют решение в пользу обманутых продавцов. Жить большой семьей в однокомнатной квартире очень неудобно, проблемы, из-за которых они решились на сделку, так и не были решены, а летний домик с тонкими стенами и без отопления не сможет приютить жертв обмана на зиму.
Теперь стоит подвести итоги и запомнить правила, которые помогут держаться подальше от таких ситуаций.
- Во-первых, для арендодателей: не предоставляйте квартиросъемщикам больше данных, чем требуется для составления договора аренды.
Попросите соседей звонить вам, если в вашей квартире начнет происходить непонятная активность. Например, если к квартиросъемщикам внезапно начнутся частые короткие визиты незнакомых граждан (это может быть признаком того, что на вашу квартиру уже ищут покупателя. Ну, или в ней открыли бордель…).
- Во-вторых, для покупателей: чтобы не купить квартиру без ведома собственника и не остаться в итоге без денег и жилья, обращайте внимание на стоимость жилья.
Слишком сильно заниженный ценник должен настораживать. Если удержаться от соблазна совершить выгодную сделку никак нельзя, то тщательно проверяйте каждый документ. Если продавец получил квартиру по решению суда, то проверять подлинность этого решения следует не в регистрирующем органе, а непосредственно в суде, в котором оно было вынесено.
- Наконец, в-третьих, про доверенности и продажу квартиры: помните, что поверенный имеет право совершать от имени доверителя любые действия, которые предусмотрены документом.
Поэтому после того, как вы подумали и решили, что в конкретной ситуации без доверенности не обойтись, укажите в ней только те действия, которые действительно необходимы. Например, если у вас просят доверенность на перепланировку, и вы не против, чтобы квартиранты этим занялись, можно выписать доверенность без права продажи. Оно для этих целей не потребуется.
Не менее серьезно следует относиться к выбору риэлтора для сделки купли-продажи и изучению договора с ним. Обращайтесь только к проверенным агентствам, изучайте отзывы о них, интересуйтесь, сколько работает само агентство и сколько там числится конкретный риэлтор. При возникновении подозрений можно обратиться к независимому специалисту, чтобы он проанализировал условия сделки.
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров. Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
Как мы указали выше, несмотря на то, что единственного жилья по закону лишиться нельзя, на деле, если оно занимает большую площадь, могут продать часть этого жилья. Гражданам, которых хотят лишить единственного дорогого жилья в счет уплаты долга, должны предоставить более скромную квартиру. К такому решению может привести не только тот факт, что человек задолжал крупную сумму денег, но даже тех, кто находится в процессе реализации процедуры банкротства. Также во внимание принимаются обстоятельства приобретения этого жилья, например, суд может посчитать подозрительным, если его купили после возникновения долга.
Суды при принятии решения о изъятии единственного жилья учитывают некоторые условия:
- должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
- суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
- взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Если вы только на пороге оформления, следует для начала разобраться, подходит ли вообще ваша недвижимость в качестве залога. Есть риск, что вы соберете кипу документов, направите заявку, а ваша квартира окажется неподходящей для оформления в залог.
Каждый банк устанавливает свои критерии. Многие говорят о том, что принимают в качестве обеспечения только квартиры, реже — частные дома, коттеджи и таунхаусы. Так как квартиры оставляются в качестве залога чаще всего, их и будем рассматривать.
Стандартно требования к квартирам такие:
- находятся в нормальных, неаварийных домах;
- подведены все необходимые коммуникации;
- квартира в приемлемом состоянии, есть все окна и двери;
- может быть требование по этажности, например банк может не принимать квартиры, расположенные в 1-2-этажных домах;
- нет никаких юридических проблем, потенциальный заемщик — единственный собственник. Или собственники — супруги, и они вместе берут этот кредит;
- может звучать требование по году постройки дома.
4 ошибки, из-за которых можно потерять жилье
Когда заемщик совершает просрочку, сразу появляется риск лишиться заложенной недвижимости. Но если клиент осознает проблему и ищет пути ее решения, банк всегда поможет. Что делать:
- Если вы понимаете, что не сможете внести очередной платеж, заблаговременно позвоните на горячую линию банка и расскажите о своей ситуации. Вас переведут на нужный отдел, который может оказать вам помощь.
- Если вы потеряли прежний источник дохода, банк разрешит вам провести реструктуризацию — изменить график оплаты на более удобный, может даже дать отсрочку на 1-6 месяцев.
- Банк изменит график, вы вернетесь в него и станете дальше гасить выданный под залог недвижимости кредит. И риск потери собственности уйдет.
Но нужно учесть, что банк помогает тем заемщикам, которые реально оказались в сложной ситуации. Нужно документально доказать серьезность положения, принести справки, бумаги об увольнении или сокращении, больничные листы, документы о тяжелой болезни близкого человека и пр.
Банки готовы рассмотреть любую документально подтвержденную ситуацию. И они всегда идут навстречу, если заемщик действительно оказался в затруднительном положении.
Ключевая опасность кредита под залог квартиры — лишение своего имущество. И оно рано или поздно случится, если заемщик игнорирует желание банка помочь, скрывается или просто злостно уклоняется от обязанностей, прописанных в договоре.
В этом случае банк обратится в суд, чтобы получить разрешение не изъятие квартиры. И он его получит, так как это прописано в договоре, на объект наложено обременение. Если должник самостоятельно не хочет выселяться, его выселят принудительно судебные приставы.
Квартира продается с торгов. Так как объект проблемный, и банк хочет быстрее избавиться от него, ценник будет установлен гораздо ниже рыночного. После продажи банк покрывает долг. Если от денег что-то остается, они передаются должнику.
Сумма долга учитывается вместе со всеми пенями за просрочку. А если учесть, что обычно залоговые кредиты — большие по объему, это будет приличная сумма. Если денег не хватит на гашение долга, банк может через суд требовать с должника остальное.
Подытожим все, сказанное выше. Какие риски несет заемщик:
- он может потратиться на экспертную оценку недвижимости, а объект в итоге не будет одобрен;
- есть риск нарушить условия договора (даже по незнанию) по части сдачи квартиры в аренду, прописки в нее третьих лиц;
- и самое главное — риск лишиться недвижимости в случае просрочки.
Если вы планируете взять кредит под залог недвижимости, даже не рассматривайте небанковские финансовые организации. В этой сфере действуют много мошеннических фирм, цель которых — забрать квартиру заемщика.
Схем обмана много. Самые популярные — заключение в момент сделки договора купли-продажи, или фирма заведомо создает невозможные для выполнения условия и за их невыполнение быстро отнимает заложенную квартиру.
Обращение к небанковским фирмам — большой риск! Выбирайте для оформления кредита под недвижимость крупные федеральные и региональные банки с хорошей репутацией.
5 / 5 ( 2 голоса )
Такая ситуация намного хуже: долг по банковскому кредиту может привести к потере ипотечного дома или квартиры, даже если это единственное жилье для собственника и членов его семьи.
Из общего запрета забирать единственное жилье за долги закон делает лишь одно исключение — это залог (ст. 446 ГПК РФ). Выселение грозит как самому собственнику, так и всем, кто проживает в его квартире.
Например, сын купил матери однокомнатную квартиру в ипотеку, собственность оформил на себя, а жила там пожилая женщина одна. Но спустя несколько лет финансовое положение сына ухудшилось, образовался долг по кредиту — и вскоре квартира была продана на публичных торгах, а новый собственник добился выселения матери.
Какие меры защиты можно предпринять, если банк забирает квартиру за долги?
Во-первых, нужно учитывать, что выставить ипотечное жилье на продажу можно только по решению суда. А такое решение суд не примет, если задолженность по кредиту составляет менее 5% от стоимости жилья либо платежи просрочены менее, чем на 3 месяца (ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).
Во-вторых, если суд все же принял решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов, выселяемые имеют право требовать от муниципальной администрации предоставить им жилье из маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ).
В судебной практике есть положительные решения по таким искам (например, решение Центрального р-го суда г.Волгограда, дело № 2-6303/16).
Полученную в дар квартиру или дом могут забрать в счет погашения долгов дарителя. Суд может признать договор дарения недействительным, если:
- оно было совершено в пределах 3-летнего срока до подачи должником заявления о банкротстве (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ);
- или доказано, что дарение было сделано лишь для видимости, чтобы скрыть имущество от взыскания. Отменить сделку по этому основанию можно в течение 3 лет со дня ее исполнения. А если истец узнал о дарении позже, то подаренное жилье могут забрать в пределах 10-летнего срока со дня дарения (ст. 181 ГК РФ).
Защититься от изъятия подаренного жилья можно, если доказать, что дарение было совершено реально, а не с целью добиться невозможности взыскания долга с дарителя.
Например, подтверждается, что даритель прекратил владение недвижимостью и теперь одаряемый реализует свои полномочия собственника: живет в квартире, оплачивает ЖКУ, налоги и т. д. (см. например решение Кызылского р-го суда Респ. Тыва, дело № 2-1153/2015).
Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.
Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб., предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д. При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.
— Если же банкротство неизбежно и у должника есть имущество, то все это имущество будет реализовано финансовым управляющим с торгов, а деньги выплачены кредиторам. Исключение — единственное жилье. Также на усмотрение суда можно исключить из конкурсной массы автомобиль, если доказать, что этот автомобиль является единственным источником дохода должника или должник является инвалидом и этот автомобиль — единственный способ его передвижения. То же самое касается и земельного участка для осуществления фермерской деятельности, если у должника единственный источник дохода — фермерская деятельность.
— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом. В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания. При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем. Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.
Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д., соответствуют уровню нормального существования гражданина. Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.
- Должник до процедуры банкротства может продать квартиру знакомому лицу. «Однако важно понимать, что в данном случае все равно сохраняется риск признания такой сделки недействительной: например, если суд установит, что должник проживает в проданной квартире, сделка совершена между близкими родственниками, нерыночная цена реализации и т. д.», — поясняет Маджар.
- В рамках процедуры банкротства остается возможность договориться с кредиторами о реструктуризации долга на более щадящих условиях. В случае подтверждения реальной возможности выплаты долга по согласованному графику суд, по словам Маджар, с большей долей вероятности согласится утвердить такую процедуру.
- В случае если квартира также будет являться единственным жильем для супруги и детей должника, в том числе с выделенными им в собственность долями, вероятность ее изъятия также существенно снижается, приводит пример юрист.
Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом3. Примерный перечень таких действий будет описан ниже.
По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.
Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой6.
Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности7: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.
Кроме того, если толковать положения закона буквально8, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.
Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.
Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.
При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.
- Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров9. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье10.
- Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
- Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
- Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
- Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
- Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
- О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно11 и откажет в признании его добросовестным.
- Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением12.
При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.
Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.
Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.
Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.
Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.
Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.
Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.
Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.
После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.
Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.
Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав15, предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.
В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.
Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.
1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».
2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.
3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.
4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.
6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.
7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).
11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.
14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).
Выселить жильцов муниципальных или служебных квартир еще проще. Действует такой же принцип, как и для собственников недвижимости.
Причины для выселения точно такие же – признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также государственные нужды. Для служебных квартир основным поводом для окончания проживания в помещении является расторжение трудового договора.
Если наниматель является добросовестным плательщиком по коммунальным услугам, не мешает соседям, не портит жилье и чужое имущество, а также не разводит антисанитарию, то его выселяют с предоставлением равноценного жилья.
Ну а если человек не оплачивает коммуналку, отравляет жизнь соседям и создает условия для разрушения жилья, то его могут выселить в квартиру меньшей площади или оставить без квартиры вообще.
Если граждане разводятся или проживают в разных квартирах, то они перестают быть членами одной семьи. В этом случае любой человек может потерять право жить в квартире, если он долгое время отсутствует в этом объекте. В качестве примера можно привести следующую ситуацию:
- мать и сын жили раздельно больше 10 лет;
- женщина обратилась с иском в суд, чтобы лишить своего сына права пользоваться ее недвижимостью;
- мужчина отказался ранее от участия в приватизации, переехал в другую квартиру, но при этом сохранял прописку в квартире своей матери;
- по решению суда данные граждане были признаны членами разных семей, так как они проживали в разных квартирах, а также вели раздельное хозяйство;
- такие условия говорят о том, что мужчина отказался от пользования жильем, поэтому он был принудительно выписан из недвижимости.
Любая квартира может принадлежать сразу нескольким гражданам, которые являются совладельцами данного объекта. Они обладают разными долями, причем, если у человека имеется слишком маленькая доля, при наличии которой невозможно выделить отдельное помещение, то у него отсутствует право проживать в этой недвижимости.
В суде рассматривалось аналогичное дело, по которому женщина подала иск в суд на совладельца. Квартира является двухкомнатной и принадлежит трем гражданам – женщине с дочерью и этому постороннему мужчине.
В качестве примера приводится ситуация:
- дом принадлежал двум женщинам, причем одна владела ¾ частью этого объекта, а вторая обладала только ¼ частью;
- вторая женщина никогда не проживала в недвижимости, не оплачивала коммунальные услуги и не занималась обустройством объекта;
- женщина, владеющая большей частью, постоянно проживала в доме, а также обеспечивала его оптимальное состояние;
- она подала иск в суд на получение оставшейся доли, которая была признана бесхозной за счет отсутствия оптимального ухода со стороны второй владелицы.
Суд принял решение признать истицу единственным владельцем жилого строения.
Допускается изменить решение, принятое судом, для чего нужно подавать апелляцию. При этом важно подготовить доказательства того, что гражданин имеет право на проживание в квартире.
Доказательства представлены платежными документами, подтверждающими, что гражданин оплачивал коммунальные услуги.
Дополнительно можно собрать письменные показания свидетелей или другие документы, подтверждающие, что гражданин проживал в недвижимости или ему не давали жить близкие родственники. В этом случае можно повлиять на судебное решение.
Правовая грамотность населения в последнее время растет, поэтому большинство людей все же читает подписываемые документы. Но в случае с пожилыми людьми вероятность такого мошенничества достаточно высока, особенно для одиноких пенсионеров.
Это один из самых известных видов мошенничества – человеку «подсовывают» на подпись вместо одного документа другой. Современная система регистрации перехода прав собственности в России имеет определенную защиту, но ее не всегда достаточно (например, если действует группа лиц, в том числе сотрудники органа по регистрации недвижимости).
В этом случае вероятность лишиться жилья минимальна, но собственника ожидают проблемы иного характера. Так, если собственник «пропишет» человека в своей квартире, он обязан предоставить ему жилье (даже если на словах человек обещал не требовать этого).
Наиболее «опасна» прописка посторонних в случае, когда квартира находится в муниципальной собственности (по договору социального найма). В этом случае выписать человека без его согласия сложнее всего: он должен как минимум полгода не проживать в квартире (уехать на постоянной основе), причем выехать не вынужденно, не оплачивать все это время коммунальные услуги и не пытаться въехать обратно.
Важно, что в случае приватизации квартиры он будет претендовать на свою долю в площади. Даже если он откажется от доли, у него все равно будет право пожизненной прописки и проживания в квартире.
Прописывая чужого человека в своей квартире нужно учитывать серьезные риски. Есть множество прецедентов, когда злоумышленники под разными предлогами прописываются в чужих квартирах (например, предлагают оплату за это) и начинают «выживать» оттуда собственника – могут сделать жизнь в квартире попросту невозможной. Цель – заставить собственника продать жилье за бесценок.
Чтобы избежать риска потерять свое жилье, нужно следовать правилам:
- не прописывать дальних родственников и незнакомых людей (даже если они будут очень просить, предлагать деньги за это и обещать не появляться в этой квартире). Вообще, прописка за деньги без намерения предоставить жилье уголовно наказуема;
- если же прописать кого-то необходимо, обязательно составить договор пользования жильем. В нем перечисляются все необходимые условия – срок, правила пользования общими помещениями, правила поведения и т.д.;
- в случае, если прописанный ведет себя некорректно и нарушает установленные правила – обратиться к юристу, он поможет составить исковое заявление в суд об аннулировании регистрации.
Прописывать посторонних в своей квартире лучше всего на ограниченный срок (временная регистрация), это серьезно снизит риск потерять жилье.
Страхование собственной недвижимости в России – дело добровольное, но рекомендуется всем владельцам жилья. Каждый год тысячи людей оказываются на улице из-за чрезвычайных ситуаций с жильем – пожаров, затоплений, взрывов природного газа и иных ситуаций.
Кроме потери собственного жилья, всегда есть риск нанести ущерб имуществу соседей. Этот ущерб придется полностью компенсировать, если квартира не застрахована. Если ущерб нанесен серьезный, для его покрытия иногда приходится даже продавать квартиру.
Рынок страхования в России достаточно развит, а оформить договор страхования несложно – это можно сделать как с личным посещением офиса страховщика, так и через интернет.
Перечень страховых случаев в обычном договоре страхования квартиры достаточно обширный: пожары, затопления, аварии на газовых сетях, обрушения, механические повреждения, стихийные бедствия, кражи. Почти все страховые компании предлагают застраховать и гражданскую ответственность перед соседями.
При оформлении страхового полиса можно выбрать объекты страхования (несущие конструкции, отделка, имущество, ответственность перед соседями) и выбрать по ним сумму покрытия. Также можно выбрать вариант с франшизой (это дешевле) или без нее (дороже).
Цены на страхование квартиры доступны. Например, для обычной двухкомнатной квартиры в пятиэтажке страховка обойдется в 15-20 тысяч рублей за год (в зависимости от количества застрахованных объектов и сумм покрытия по ним). Учитывая стоимость квартиры, ремонта и бытовой техники, а также возможный ущерб у соседей – эта сумма небольшая.
Важно только выбрать надежную страховую компанию, желательно чтобы у нее было представительство в городе, где находится квартира. Нужно заранее изучить условия страхования, чтобы в случае чрезвычайной ситуации не остаться без страхового возмещения.
Любая перепланировка должна быть согласована с жилищной инспекцией или другим уполномоченным органом. Это крайне важно – при согласовании проверяется, не нарушит ли перепланировка прочность и устойчивость несущих конструкций. При малейшей ошибке можно подвергнуть опасности жизни всех жителей дома.
Лишиться квартиры при незаконной перепланировке достаточно сложно, базовая мера наказания за это – штраф от 2 до 5 тысяч рублей. Кроме того, собственника обяжут произвести переустройство квартиры к исходному состоянию.
Если же он откажется это сделать, суд может принять решение о выставлении квартиры на торги согласно ст. 293 ГК РФ за бесхозяйственное отношение к жилищу. Однако это бывает достаточно редко – собственник должен проигнорировать несколько предписаний контролирующих органов.
Подобная ситуация происходит в Москве – собственник произвел незаконную перепланировку (расширил санузел за счет других помещений и комнаты). После предписания Мосжилинспекции вернуть все к исходному состоянию он не отреагировал, поэтому квартира будет продана с торгов.
Известны более серьезные случаи. Так, в одной из многоэтажных новостроек владелец квартиры на первом этаже решил снести несущие стены. После этого в его подъезде деформировались перекрытия этажей. У собственника отобрали квартиру, в которой установили специальные металлические конструкции, которые заменили несущие стены.
Таким образом, чтобы не лишиться квартиры, нужно согласовывать любые перепланировки. Если этого не сделано и жилищная инспекция вынесла предписание – его следует обязательно выполнить.
Это относится к неплательщикам за услуги ЖКХ, а также к должникам по кредитам, алиментам, налогам и другим обязательствам.
За длительную (более 6 месяцев) неуплату коммунальных услуг можно выселить должников из муниципального (неприватизированного) жилья. Это возможно только по решению суда. Обычно местные органы власти обращаются в суд не сразу – сначала пытаются решить проблему более «мирным» путем с помощью предупреждений и предписаний. Если же это не помогает, следует обращение в суд. При этом есть определенный перечень категорий населения, которых выселить из социального жилья нельзя – пенсионеры, инвалиды, дети-сироты и др.
Лишиться квартиры, находящейся в собственности, тоже можно:
- если квартира куплена в ипотеку – за нарушения условий кредитования (повторный залог, нарушение обязательств по страхованию, отсутствие платежей по ипотеке в течение 3 месяце, и т.д.);
- если квартира находится в залоге – при невыполнении обязательств по кредиту;
- при просроченных коммунальных, налоговых и прочих долгах – если квартира не является единственным жильем.
При этих случаях квартира выставляется на публичные торги. После продажи полученными средствами погашается кредит или другие обязательства, а оставшаяся сумма возвращается бывшему владельцу квартиры.
Чтобы не лишиться квартиры из-за долгов нужно, прежде всего, эти долги не создавать. Если же долг уже есть и выплатить его нет возможности, стоит попробовать договориться о реструктуризации задолженности – разбить всю сумму на несколько платежей, отсрочить их во времени.
Стоит особенно подчеркнуть, что согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание по исполнительным документам нельзя обращать на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также нельзя выселить семью, в которой есть несовершеннолетние дети.
Ипотечной квартиры лишиться легко — перестали платить, и все. Прочие займы под залог жилья в России запрещены. Но микрокредитные организации это не останавливает от заключения договоров дарения или купли-продажи квартиры (якобы с правом обратного выкупа). В таких случаях, к слову, даже погашение кредита не гарантирует заемщика от потери жилья.
Так пострадала бывшая жена Иосифа Пригожина — Елена. Сейчас она с детьми и пожилой матерью живет у друзей. Тем временем организация микрозаймов, с которой дама воюет, пытается продать их бывшую квартиру за 30 млн руб. Несмотря на то, что на апартаменты наложен арест.
За снос несущих стен и перепланировку без согласования с инстанциями городские власти угрожают отнять квартиру у жителя Москвы Леонида П. По недавнему решению суда он должен либо сделать все, как было, либо убираться с жилплощади.
Дело в том, что на любую перепланировку надо получать разрешение, иначе она считается незаконной. Можно попробовать судиться и узаконить результаты перепланировки, но такие решения принимаются нечасто.
Если человек отказывается, квартира выставляется на торги. Хозяин получает деньги за вычетом расходов на торги и будущий ремонт, а новый владелец обязан все вернуть в исходное состояние. Одна радость — дело это очень долгое, потому что сначала инстанции должны применять административные меры, а потом доказать, что уже сделали все возможное и штрафы с предписаниями не действуют.
У нас по-прежнему многие путают прописку и право собственности. Мол, если я здесь прописан, то выгнать меня нельзя. Это не так. Соцсети полны историй вроде семейной драмы Полины Семеновны Р. из Воронежа. Они с мужем оформили приватизацию квартиры на сына. После смерти мужа сын увлекся азартными играми, продал жилье и сбежал от кредиторов. Мать выселили по суду новые собственники.
А при разводе из квартиры, купленной до брака, можно выселить экс-супруга, который в ней был только прописан. Предусмотрительных и юридически грамотных, заранее заключающих соглашение о сохранении жилищных прав в связи со сменой собственника, у нас не так много, а это единственный вариант спасения.
Могут выселить в случае признания недействительной сделки по купле-продаже жилья. Причины разные: мошенничество, продавец был не в себе, приватизировали квартиру с нарушениями, квартиру купили на маткапитал, а детям доли не выделили… Бывали случаи, когда владельцы новой квартиры, вернувшись из отпуска, встречали дома внезапно объявившихся наследников прежнего собственника.
У несчастных покупателей, которые сами ничего не нарушали, а просто влипли, есть определенные права. Например, получить назад сумму, обозначенную в договоре купли-продажи. А если это невозможно (скажем, в случае мошенничества), то с 1 января 2020 года можно получить компенсацию из госбюджета — в размере понесенного ущерба либо кадастровой стоимости жилья.
Это реальная угроза не только для частных домов. Самостроями уже объявляли (и сносили) многоквартирные дома, мешавшие строительству объектов компаний, принадлежащих близким к власти олигархам.
Дела земельные в России крайне запутаны. Не редкость, когда люди только через несколько лет узнают, что построились там, где этого было делать нельзя. Как известный экологический предприниматель Роман Себекин из Волгограда, который отстроился после пожара на арендованной земле и на месте законно построенных там раньше его собственных домов. А теперь от него требуют все снести и называют возведенное самостроем.
У Вас может не быть денег, вы можете испытывать хронические финансовые трудности, но у вас есть то, за чем охотились и будут охотиться аферисты и жулики всех мастей и в первую очередь наши бывшие соотечественники, не братья, из ближнего зарубежья, которые заехали к нам в огромном количестве, это квадратные метры вашего жилья.
Конечно если вы взрослый и здоровый человек, в твердом уме и твердой памяти к вам они не подойдут, основными целями их охоты являются в первую ослабленные люди, как в джунглях, это в первую очередь одинокие старики и расслабленные, опустившиеся люди — одинокие алкоголики.
Это было в 90-х, это было в нулевых, это продолжается и процветает сейчас, вокруг всех моих знакомых пожилых людей водят хороводы разнообразные помощники и помощницы по хозяйству, желающие помочь старушке или старику, готовых сочетаться браком и исполнять свои супружеские обязанности, не глядя.
Приходил участковый с гостинцами от муниципалитета и вел беседу на тему, какие есть хорошие государственные программы по уходу за ветеранами, государство заботится о ветеранах, санатории для престарелых в Карловых Варах, отдельная комната с санузлом, лечение там же в течении всего лета, экскурсии, питание ресторанное.
Приносил ей всякие деликатесы, типа подарки ветеранам от муниципалитета, а то что вечером приходит так это служба такая, днем он бандитов ловит, нажимал, что это только для таких заслуженных людей, как она ветеранов войны и тыла.
Женщина в белом говорит, давайте вы подадите заявление на курс лечения, которое Вам положено, бесплатно, за счет государства прямо сейчас и выкладывает перед ней небольшую стопочку бумаг.
Бабушка, спросила, где подписать заявление, просмотрела начало, там ее фамилия и паспортные данные, раз все заполнено, значит действительно государственные служащие, иначе откуда у них информация о ней, читать бумаги не стала, много текста, да и шрифт мелкий.
Основная масса людей подписывают все бумаги которые им кладут не читая, зачем глаза портить, никому из родственников, которые к ней приходили ничего не рассказала, зачем , она жизнь прожила сама разберется.
Через пару дней, опять же днем, когда все на работе, к ней пришли эти медсестры с парой мужиков и пригласили препроводить на лечение, бабуля весело собрала вещи и довольная пошла на выход, тетеньки в белых халатах вели ее под ручки, чтоб она, не дай Бог не зашибла ноженьку, уважения подпускали, выше крыши.
Чем удалось ее убедить, что ее отвезут в дом престарелых и отберут квартиру, так это ее распиской в получении денежных средств, расписку свою она изучала долго и внимательно и наконец согласилась с нами, когда дело касалось денег, бабушка соображала очень хорошо, на этом они прокололись.
В этот раз мы ее отбили, но тут же ее стала окучивать сестра из социальной службы, недавно получившая Российское гражданство, опять у нее на столе стали лежать разнообразные приглашения в дома престарелых на пмж.
Пресечь это удалось только прописав в квартиру ее сына, после этого доброхоты испарились. Следите внимательно за своими старыми родственниками, они по большей части очень доверчивые, но при этом хотят своей личной жизни и внимания.
Тут ничего не поделаешь, ухаживайте за ними сами, проводите с ними максимально возможное количество времени общайтесь, иных советов и рекомендаций нет, иначе ваше место займут другие, держите их в курсе вашей жизни и все будет хорошо.
Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?
Тогда же ко мне обратились знакомая, у нее умер родной дядя, жил с ней в одном подъезде только на разных этажах. После того, как ее тетка, его жена, умерла он стал пить горькую, пил крепко, даже пожалуй запойно, как начал так и не просыхал, пока не помер от остановки сердца.
Его племянница, моя знакомая, когда он запил прекратила с ним всякое общение, чего возиться с алкашом вонючим, что отчасти верно, брошенные старые пьяницы не благоухают и вызывают у “приличных людей” отвращение.
Когда она подала заявление о вступлении в наследство, то получила от ворот поворот, квартира была не его, она по договору пожизненной ренты была оформлена на соседа из их подъезда.
Но что бы не говорили ей “эксперты”, юрист лицо заинтересованное, его задача в том чтоб судиться, как можно дольше, первая инстанция, вторая, все это стоит денег.
Суд она гарантированно во всех инстанциях проиграет, новый собственник все оформил грамотно, у него на каждый выданный рубль дяде-пропойце была расписка, была выписки из клиник, куда он помещал подопечного, лечил от белой горячки и запоев, даже в санаторий возил.
Главное у него на все было подтверждение и были свидетели, бабушки-старушки на скамеечке у подъезда, они все видели, как он за ним ухаживал. Так квартира ушла из семьи.
Пожалуй самые распространенные и простой, на сегодняшний день способ отъема жилья у граждан это кредит под залог квартиры для граждан с плохой кредитной историей.
Вы придете в такую структуру, вас обласкают, может даже не будут выставлять безумный процент, будет что-то в районе 5-8 % годовых, Вам это конечно понравится, но будет одно “но”.
Они ненавязчиво скажут, что поскольку вы сложный клиент, с плохой репутацией, то квартиру вашу до погашения кредита надо будет оформить на них, но будет дополнительное соглашение, которое будет прилагаться к договору, что по окончании расчетов квартира опять переоформляется на вас.
С юридической точки зрения, здесь все нормально, все законно, вы, как человек находящийся в твердом уме и памяти вольны заключать любые договора.
Они выплатят вам деньги, обычно дают кредит в размере 50% от минимальной рыночной стоимости жилья. То есть, если ваша квартира стоит в районе 6 миллионов, ее оценят в пять, на руки вы получите чистыми примерно 2 миллиона рублей.
Вас не будут донимать звонками и напоминаниями о просроченных выплатах, вас не будут трогать вообще, а по прошествии всех оговоренных сроков в договоре, когда вы решите, что про вас забыли придут с судебными приставами и выкинут, из уже не вашей квартиры, этот метод , работает в 95% случаев.
Согласно закону собственник имеет право делать на своей жилплощади практически все, если только это никак не мешает другим жильцам. И в квартире допустимо даже вести профессиональную деятельность либо бизнес, но лишь в том случае, если это подобная деятельность не нарушает права и интересы остальных жильцов.
Тем не менее, законом строго запрещены лишь два конкретных вида деятельности, а именно:
- производство в условиях квартиры
- миссионерская деятельность религиозной организации.
Кроме этого, согласно жилищному кодексу, при использовании жилья нужно учитывать как права и интересы прочих жильцов, так и санитарно-гигиенические, пожарные и экологические нормы.
И если собственник использует свое жилье не по назначению либо вовсе нарушает нормы, касающиеся технической безопасности, то это в дальнейшем станет известно не только соседям, но и полиции. И тогда владельцу предоставят определенный срок, за который он должен устранить обнаруженные нарушения, а также их последствия. Но если собственник ничего не предпримет, то власти подадут на него в суд. И в этом случае суд может постановить, чтобы жилье изъяли и его дальнейшем продали с торгов. Полученные после торгов деньги будут переданы собственнику, но уже с вычетом судебных издержек.
Еще одной причиной для возможного выселения из квартиры является нарушение покоя соседей, к которому можно отнести хулиганство, шум, разведение опасных животных, создание притона для наркоманов, антисанитария и иные вариации. И здесь соседи должны будут подать жалобу в полицию, после чего последует суд. Далее будет уже выселение и продажа квартиры с торгов.
Тем не менее, на практике далеко не всегда все бывает так легко. Поскольку непросто доказать, что собственник жилья вел себя соответствующим образом. И потребуется убедить суд в том, что данные нарушения имеют систематический характер и приводят к проблемам соседей. Помимо этого нужно доказать, что неспокойный собственник жилья получал заранее предупреждения. И если не удастся убедить суд в том, что с данным нарушителем невозможно сосуществовать в одном доме, то можно получить отказ на поданный иск.