Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Управление многоквартирными домами

1.1. Вопросы и ответы юристов

2. Управление общим имуществом в МКД

3. Подводные камни непосредственного управления домом

4. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

5. Непосредственное управление домом. Часть 2: что это такое

6. Непосредственное управление домом что это такое

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ

«О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О статусе военнослужащих»
Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ

«О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ

«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного управления в сфере официального статистического учета»

Управление многоквартирными домами

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от различных обстоятельств.

Например, если в доме более шестнадцати квартир, собственники уже не могут осуществлять непосредственное управление таким домом. Позиция законодателя по вопросу оптимального количества квартир для непосредственного управления многоквартирным домом неоднократно изменялась. Первоначально было установлено, что жилых помещений должно быть не более четырех1, потом в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ (в редакции от 30.11.2010) все ограничения по количеству квартир были сняты.

В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления. При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Вместе с тем в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации,

Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы ст. 161 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

В 31 субъекте федерации приняты нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 50% помещений находятся в собственности субъектов. Также, в 248 муниципальных образованиях приняты соответствующие нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 59% помещений находятся в собственности органов местного самоуправления.

Анализ принятых «положений» и «порядков» на региональном и муниципальном уровнях показывает, что везде управляющая организация выбирается по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в которых все или более чем 50% помещений находятся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для МКД, помещения в которых все или более 50% принадлежат государству или муниципальным образованиям, предусмотрен только один способ управления — управляющая организация, избираемая на конкурсной основе.

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в доме;
управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях. В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Индивидуальный договор собственника жилья в многоквартирном доме имеет типовую форму своего воплощения.

Он заключается между двумя сторонами соглашения: управляющей компанией или же ресурсоснабжающей компанией и непосредственным владельцем жилых помещений. Направлен подобный договор на обеспечение безопасности и комфорта проживания физлиц на территории постройки и пр.

Ключевое условие, чтобы был заключен публичный договор собственниками жилья, — это присутствие второй стороны соглашения в виде коммерческой организации. Определение того, что представляет собой публичный договор, дано в ГК РФ, а именно ст. 426. Что касается законодательного порядка оформления такого типа договора, то он регламентирован ст. 445 указанного Кодекса.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Общие собрания почти ничем не отличаются от собраний при других способах управления. Они проводятся в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса РФ, а решения оформляются по требованиям приказа Минстроя России №44/пр.

При непосредственном управлении инициатор собрания должен передать подлинник протокола с бюллетенями напрямую в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.
Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

Формирование инициативной группы.
Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
Выбор кандидатуры официального представителя.
Формирование представительского органа.
Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Управление общим имуществом в МКД

Начинается организация с создания инициативной группы собственников, в которую входят наиболее активные жильцы дома. В их задачи входит создание условий для перехода на непосредственное управление, проведение общих собраний собственников и регулирование исполнения обязательств со стороны жильцов многоквартирного дома и организации, предоставляющей свои услуги для МКД.

Инициативная группа выполняет роль посредника между собственниками и подрядчиками. В связи с этим инициативную группу рекомендуется создавать из представителей разных подъездов, чтобы в полном объёме контролировать качество жилищных условий. Инициативную группу следует собирать с целью привлечения соседей к переходу на НУ, поскольку смена системы управления возможна только при наличии более половины голосов, поддерживающих новый режим. Выбор жильцов является добровольным, повлиять на него возможно только при помощи аргументов и доводов в пользу НУ.

Для принятия новой формы управления следует провести собрание жильцов. Данное мероприятие организуется силами инициативной группы собственников. Жильцы оповещаются об организации общего собрания собственников. При этом инициативная группа обязана указать организатора собрания, дату и время проведения мероприятия. Помимо этого, на обсуждение обязательно выносится список конкретных вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. К числу ключевых вопросов можно отнести следующие:

Обоснованность перехода на НУ.
Выбор лидера, который будет посредником между собственниками и подрядчиками.
Выбор организаций, предоставляющих услуги для МКД.

В процессе проведения собрания составляется письменный протокол с указанием всех реквизитов, списка обсуждаемых вопросов на повестке дня, списка выступавших с обозначением докладов, а также подписи каждого участника собрания.

Не менее важным вопросом является распределение обязанностей между собственниками, проживающими в многоквартирном доме. Сделать это можно одним из следующих способов:

Наиболее простым вариантом является устное доведение информации до всех жильцов на собрании. При этом каждый собственник получает определенные задачи и обязанности, которые он будет выполнять на благо всех жильцов МКД. Однако несмотря на простоту данного способа у него есть значительный минус. В данном случае речь идёт о доверии жильцов, при котором они обязуются исполнять поставленные задачи, собственник не несёт ответственности за невыполнение обязательств.

Более сложным вариантом является вынесение вопросов относительно закрепления обязанностей на общее собрание. В таком случае обязанности каждого из участников будут официально зафиксированы в документе ОСС, что будет гарантировать их исполнение.

Заключение договора при переходе на НУ несколько сложнее в связи с необходимостью оформления документов для каждого жильца дома. Непосредственная эксплуатация позволяет свободно выбирать организацию, но при этом возникает сложность в составлении соответствующих документов. При таком раскладе каждый собственник обязан заключить договор и самостоятельно вносить плату за предоставление услуг.

Возможно заключить общий договор с исполнителем на имя одного собственника из инициативной группы. Для этого жильцам потребуется оформить доверенность на физическое лицо, которая позволит ему осуществлять платежи за предоставленные услуги соответствующей организации. Для заключения договора необходимо прикрепить следующие документы:

Протокол собрания или его копию.
Копию протокола с указанием ответственного лица.
Технический паспорт на многоквартирный дом или его ксерокопию.
Заявление, в котором прописана договоренность с РСО.
Заявления о доверенности собственников на имя ответственного лица.

Подводные камни непосредственного управления домом

После заключения всех необходимых договоров и подписания соответствующих документов организации, предоставляющие услуги для МКД несут полную ответственность за обеспечение жильцов дома. При этом собственники могут самостоятельно выбирать РСО и контролировать распределение оплат на оказанные коммунальные услуги. Данная система позволяет сэкономить бюджет и свободно выбирать лучшие варианты сотрудничества с коммунальщиками.

О городе
›
Городское хозяйство
›
Собственникам и нанимателям жилья
›
Выбор способа управления многоквартирным домом

Сегодня в продаже:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном домеИздательство: Прометей. Год: 2020.
Это первая и пока единственная книга по данной теме, которую мы постарались сделать максимально полезной и простой для понимания даже тем, кто не обладает глубокими познаниями в сфере жилищного права. Вместе с тем она содержит исчерпывающие сведения по подготовке и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и может стать настольным справочником для сотрудников управляющих организаций, членов советов многоквартирных домов,…
Организация ресурсоснабжения жилищно-коммунального хозяйстваИздательство: ИНФРА-М. Год: 2021. Серия: Среднее профессиональное образование.
В учебном пособии описаны понятие и сущность организации ресурсоснабжения жилищно-коммунального хозяйства, состав и структура жилищно-коммунального хозяйства России, организационно-экономический механизм управления жилищным фондом, правила предоставления коммунальных услуг населению, тарифная политика в Российской Федерации, методы…

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
Прозрачные расчеты.
Задолженность граждан не касается остальных жителей.
Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
Выбор кандидатуры официального представителя.
Формирование представительского органа.
Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.

При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.

Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.

При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.

Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.

Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:

копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
копия техпаспорта на МКД;
заявление директору о подписании прямых договоров.

Непосредственное управление домом. Часть 2: что это такое

Федеральный закон №255, действующий с 2015-го года, ограничил варианты, согласно которым предоставляется право на прямое хозяйствование жильцов в многоэтажке. Она разрешена только в МКД, количество домовладений в которых не превышает шестнадцати.

Чтобы передать права и обязанности в администрировании домовладения от собственников квартир к УК, всем без исключения владельцам квартир нужно составить документ между управлением МКД и организацией, которую они изберут. Условия этого сотрудничества определяются, согласовываются и закрепляются владельцами квадратных метров в протоколе общего собрания.

Договор заключается и составляется письменно. Он предусматривает для всех владельцев квартир равные права.

Действующим законодательством 2016-го года закреплено, что если срок такого соглашения истёк и его стороны не намерены прекращать его, то договор хозяйствования в МКД автоматически продолжает действовать на таких же основаниях и на такое же время.

Если МКД управляется непосредственно жильцами и они совместно избрали своим уполномоченным представителем одного из собственников квартир, то, по законодательству 2016-го года, этот человек может осуществлять свои функции, не имея доверенности.

Если владельцы жилья в МКД выбрали уполномоченного представителя, который не является владельцем квадратных метров в доме, то для того, чтобы он мог исполнять свои полномочия, ему необходима доверенность от домовладельцев. Законами 2016-го года установлен простой письменный вид для такого типа соглашений. Примерный вариант, при необходимости, предоставят специалисты.

УК является коммерческим юрлицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в многоэтажке и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

УК действуют согласно нормам общероссийских законов, Гражданскому кодексу РФ и по соглашениям по домоуправлению в МКД. В российском Жилищном кодексе говорится только про управляющую организацию.

Юридические лица, осуществляющие хозяйствование жилфондом, чаще всего – самостоятельные субъекты. Они располагают своим балансом, счетами в банке, печатью, документацией, штампами и иными реквизитами.

Это делается с помощью:

конкурса;
списка, который готовится инициативной группой.

Когда УК окончательно выбрана, между сторонами (управляющая компания и владельцы недвижимости в многоэтажке) подписывается договор.

Если собственниками квадратных метров в установленное законом время не решено, как осуществлять хозяйствование в МКД, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс для того, чтобы отобрать УК согласно постановлению №75.

Если заказчиком услуг управляющей компании на хозяйствование в МКД выступает ТСЖ (ЖСК, ЖК), то непосредственный способ управления многоквартирным домом осуществляет не управляющая организация, а перечисленные товарищества владельцев недвижимости. Но даже в этом случае ТСЖ и УК подписывают между собой соглашение. В нем могут оговариваться детальные условия взаимодействия – большие или меньшие, чем предусмотрено в ст.162 ЖК РФ.

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Для рациональной и оперативной управленческой деятельности собственники выбирают один из следующих способов:

вопросы разрешаются только коллективно – в управлении принимает участие каждый обладатель жилья, все соглашения с подрядчиками и специалистами подписываются большинством проживающих;
выбор представителя – из числа жильцов выбирается правомочный человек, который представляет в дальнейшем интересы всего МКД;
привлечение постороннего человека – владельцы могут нанять поверенного гражданина, не являющегося владельцем помещений в доме, он будет исполнять представительские и управленческие функции по доверенности.

Любой выбор проживающих оформляется документально, посредством протокола.

Однако самостоятельное управление возможно только в тех МКД, в состав которых входит максимум 30 квартир (ст. 161 ЖК РФ). Наличие большего количества жилищ, обязывает собственников заключить соглашение управляющим органом либо создать ТСН (Ж).

Для начала сотрудничества с обслуживающими фирмами требуется составить соглашение. Для его оформления необходимо предоставить:

решение хозяев жилищ МКД, отраженное в протоколе;
личный документ представителя;
доверенность;
технические бумаги многоэтажки;
иную документацию по требованию подрядчика.

Кроме того, каждый собственник должен самостоятельно позаботиться о заключении контракта на предоставление в его жилище воды, газа, тепла и света. Отсутствие контракта с подрядчиками или обслуживающими фирмами станет причиной недействительности перехода на непосредственное управление. В таком случае для многоквартирного здания принудительно назначат управляющую организацию.

Любая форма домоуправления имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В некоторых ситуациях выбранный способ в полной мере устраивает проживающих, в других случаях вызывает только негатив. Выбирая управленческую форму необходимо основываться на предпочтениях большинства владельцев, изучить все нюансы и подводные камни, сопровождающие каждый из вариантов.

Решение Верховного суда: Определение N ВАС-8193/09, Высший арбитражный суд, надзор Ссылка заявителя на наличие между обществом и собственниками помещений прямых договоров была предметом оценки судов. Суды со ссылкой на статьи 155, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации указали, что возможность заключения собственниками жилья в многоквартирном доме прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией возможна в случае выбора жильцами непосредственного способа управления…
Решение Верховного суда: Определение N 301-КГ15-2082, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Удовлетворяя требования Администрации, суды трех инстанций руководствуясь положениями статей 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2 и 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75; частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, исходили из того, что антимонопольным органом не доказана совокупность условий, необходимых для признания действий (бездействия Администрации ограничивающими конкуренцию…
Решение Верховного суда: Определение N 301-КГ15-2083, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Удовлетворяя требования Администрации, суды трех инстанций руководствуясь положениями статей 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 3 и 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75; частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, исходили из того, что антимонопольным органом не доказана совокупность условий, необходимых для признания действий (бездействия Администрации ограничивающими конкуренцию…

Вместе с решением о выборе непосредственного управления общее собрание собственников помещений в доме, как правило, утверждает кандидатуру уполномоченного представителя. Собственники вправе, но (внимание!) не обязаны выбирать уполномоченного.

Если представитель избран из числа собственников помещений в доме, его полномочия удостоверяются протоколом общего собрания. Уполномоченный со стороны должен иметь доверенность от всех или большинства собственников. Учитывая, что в п. 3 ст. 164 ЖК РФ нет специальных оговорок, под большинством следует понимать 51% собственников. Обращаем особое внимание, что такая доверенность должна быть выдана каждым собственником, а не от лица общего собрания. Доверенность выдается уполномоченному представителю в простой письменной форме. В дальнейшем он от имени всех собственников вступает в отношения с третьими лицами.

Непосредственное управление домом что это такое

Очевидно, что нормы о непосредственном управлении не доведены законодателем до совершенства. Наиболее инициативным собственникам помещений в многоквартирных домах приходится «изобретать велосипед», выбрав такую форму управления домом. Но некоторые «дыры» законодательства собственникам и обслуживающим организациям залатать не под силу, а иногда и невыгодно (например, в отношении административной ответственности). Безусловно, требуется корректировка правовых норм о непосредственном управлении многоквартирным домом.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.

И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.

В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

Прежде чем рассматривать нормативно-правовые аспекты, регулирующие представленную область общественной жизни, стоит узнать определение данного понятия.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками помещений это метод организации обеспечения дома всем необходимым, включая коммунальные услуги, силами владельцев жилья.

Выбрать такую систему возможно только при помощи общего собрания жильцов, на котором обсуждаются ключевые моменты организации проживания в многоквартирном доме.

Если собственники добровольно выбирают подобный вариант, значит они самостоятельно подписывают договор с различными обслуживающим компаниями и самостоятельно отвечают за получение и оплату коммунальных услуг.