Оформление покупки квартиры через МФЦ когда переводить деньги

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление покупки квартиры через МФЦ когда переводить деньги». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Другие статьи

Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцовМожно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2022 году

Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Другие статьи

Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Как передавать деньги при покупке квартиры

Несмотря на то, что задаток несет определенные гарантии, чаще всего на рынке недвижимости встречается аванс, который выполняет только платежную функцию. По данным риелторов, он используется почти в 90% случаев. При этом самого термина нет ни в одной статье гражданского законодательства.

• Если продавец отказывается от сделки, то предоплату он должен вернуть покупателю;
• Если разрывается сделка, то деньги остаются у того, кто продавал.

Аванс практически не защищен на законодательном уровне. И если встретить недобросовестного продавца, то можно остаться без денег. Аванс никого ни к чему не обязывает. Даже если составить письменный договор.

Этот вариант внесения предоплаты появился несколько лет назад и уже плотно вошел на рынок недвижимости. Риэлторы называют его гибридом аванса и задатка.

Сам термин «обеспечительный платеж» говорит о том, что он должен обеспечить прохождение сделки. Там нет обязанности возвращать деньги в двойном размере, но при этом, если сделка не состоялась, вернуть деньги может любая из сторон.

• Если по вине продавца, то покупатель возвращает сумму;
• Если наоборот, то деньги остаются у владельца.

Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.

Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.

Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.

1. Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
2. Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
3. Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.

✓

Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.

✓

Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).

✓

Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

✘

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

✘

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

✘

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

2

✓

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

✓

Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

✘

Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.

✘

Расчет через аккредитив возможен только в рублях.

3

✓

Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.

✓

Возможен расчет в любой валюте.

✓

Отсутствие процентов и комиссий.

✓

Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).

✓

Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным.

Крупная сумма передается после оформления документов в присутствии других лиц на усмотрение сторон. Составление договора по всем правилам позволяет сократить риски. С этой целью нужно обратиться за помощью к юристам. Способ популярен, когда сделка заключается между родственниками или знакомыми. Расписка о получении денег за квартиру поможет подтвердить факт оплаты. Когда речь о большой сумме, лучше перестраховаться подтверждающим документом.

Преимущества сделки с наличной оплатой:

• оперативность;
• отсутствие комиссии и процентов.

Недостатки оплаты наличными:

• риск использования поддельных купюр;
• опасность перевозить большие суммы.

Нужно тщательно все взвесить перед принятием решения.

С привлечением третьего лица больше гарантий соблюдения обязательств. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса, дополнительно составляют соглашение. Нотариус отслеживает регистрацию и уполномочен самостоятельно подавать документы. Также он проверяет участников сделки, защищает их интересы и гарантирует правомерность действий.

Нотариусы вправе открывать депозиты согласно № 457-ФЗ п. 4 с 2015 года. На депозите деньги хранятся до подписания договора передачи недвижимости на нового владельца. Каждый перевод облагается процентами.

Покупатель может отозвать деньги с депозитного счета нотариуса в любой момент, согласно ст. 327 п. 3 ГК РФ, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении.

Основные плюсы нотариальных услуг:

• сделка занимает всего 1–2 дня;
• оформление обойдется вам всего 0,5% от суммы.

Единственный недостаток расчета связан с лицензией нотариуса, которую могут забрать по причине мошенничества. Но практика показывает, что это случается крайне редко.

Аккредитация подразумевает привлечение банка как посредника. Передача денег при покупке квартиры осуществляется после соблюдения всех условий сделки.

Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.

Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому. Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством. Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны. Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.

Выбирая банк, нужно учитывать, что при переводе возникают вопросы по поводу происхождения средств на покупку квартиры. Поэтому операцию могут приостановить, что особенно характерно для государственных учреждений. Не все финансовые организации предлагают данную услугу и умеют с ней работать, возможно, по причине того, что ее редко заказывают.

Цена услуги колеблется в диапазоне 3 тысяч рублей. Стоимость рассчитывается как процент от суммы, также может быть фиксированной.

Основные преимущества аккредитива:

• безопасность обеспечивается законом;
• средства доступны через 2–5 дней после регистрации договора в Росреестре.

Недостатки аккредитива:

• услугу предоставляют не все банки;
• проведение выплат исключительно в рублях;
• если финансовая организация останется без лицензии, средства будут заморожены.

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Самый простой способ, не требующий дополнительных затрат, заключается в передаче денег из рук в руки. Стороны должны договориться о времени осуществления расчета – и тут, отметим, иногда возникают сложности.

1. Если деньги покупатель передает до регистрации сделки в Росреестре, он сталкивается с риском, что до регистрации нового права собственности после его оплаты дело по каким-то причинам просто не дойдет.
2. Расчет после регистрации в Росреестре, напротив, менее выгоден продавцу – ведь он сначала отдает свою квартиру другому хозяину, полагаясь на его честность, и только потом получает за недвижимость средства.

Процесс передачи средств желательно проводить в помещении, оснащенном видеокамерами. Также обратите внимание, что в месте, где осуществляется расчет, не должно быть много посторонних людей – продавцу предстоит пересчитать крупную сумму.

Формой наличного расчета является и аккредитив. Различие со стандартным способом «из рук в руки» заключается в привлечение банка в роли посредника. Инициатор сделки (покупатель) должен подписать с финансовой организаций договор об открытии счета. На него вносится сумма, равная стоимости квартиры. После этого все три стороны договариваются о механизме использования аккредитива.

Как правило, устанавливаются такие условия: снять средства со счета имеет право только продавец, продемонстрировав свидетельство из Росреестра.

По окончании определенного срока, например, месяца – продавец теряет доступ к аккредитиву. Данная мера рассчитана на случай несостоявшейся сделки купли-продажи.

Бывают отзывные и безотзывные аккредитивы:

• Отзывной аккредитив не требует согласования с его получателем.
• Безотзывной предусматривает получения санкции продавца квартиры. Данный аккредитив используется чаще и считается безопаснее.

Банки предоставляют в аренду банковские ячейки и они тоже используются для расчета в сделках с недвижимостью.

1. На первом этапе покупатель должен арендовать такую ячейку.
2. Далее деньги в нее кладутся только в присутствии продавца, их подлинность проверяет банковский сотрудник.
3. Подписывается договор, в нем определяются сроки хранения, сумма, перечень лиц, которые могут забрать деньги и при предъявлении каких конкретно документов.

О том, как происходит расчет за куплю-продажу квартиры через банковскую ячейку, читайте тут.

Рассмотрим порядок расчета при покупке жилья за наличный расчет. Под наличным расчетом понимается покупка за личные средства, без привлечения ипотечного и другого кредитования. В этом случае сбор документов и оформление сделки полностью ложатся на плечи продавца с покупателем.

Для примера, при оформлении ипотечного кредита финансовая организация также проверяет юридическую чистоту квартиры. Начать желательно со сбора документов – получение нужных справок обеспечит оперативную регистрацию нового права собственности в Росреестре.

Все бумаги мы разделим на основные и вспомогательные:

• Первая группа включает в себя документы для купли-продажи квартиры, наличие которых так или иначе потребует Росреестр в момент регистрации.
• Вторая – необязательные справки, но они позволяют покупателю проверить статус квартиры.

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен включать в себя существенные условия:

1. А начать необходимо с указания личных данных сторон:
   • ФИО;
   • паспортных данных (включая где и когда выдан);
   • места и даты заключения договора.
2. В отдельном пункте «Предмет договора» следует охарактеризовать объект договоренности:
   • адрес квартиры;
   • ее кадастровый номер;
   • площадь и индивидуальные характеристики.

   Ниже указываются реквизиты документа, на основе которого у текущего владельца возникло право собственности. Если остались лица с возможностью и дальше пользоваться недвижимостью, следует указать их в данном разделе.

3. Еще один обязательный пункт договора касается цены и порядка расчетов. Следует вписать цену квартиры, отметить, что стороны согласовали стоимость и она является окончательной. О том, как рассчитать стоимость квартиры и какое значение указать в договоре, читайте тут.
4. Для определения наличного расчета используется формулировка: «Оплата по договору осуществляется собственными средствами покупателя». После этого в договоре уточняется, когда именно и каким образом произойдет расчет – до регистрации права собственности, после регистрации, при помощи аккредитива или из рук в руки.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры за наличный расчет
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по аккеридитиву
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по аккеридитиву

Обратите внимание! Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает только одну валюту, в которой выражаются денежные обязательства – рубли.

Тем не менее, проводить фактические расчеты, например, в долларах не запрещается. Если выбрана иностранная валюта, в ДКП следует указать цену в рублевом эквиваленте (с учетом официального курса Центробанка на день заключения договоренности), а по факту провести передачу денег в выбранной валюте.

Соответственно, закон позволяет самостоятельно выбирать валюту. Приверженность тому или иному варианту связана с экономической ситуацией в стране. Считается, что евро и доллары более стабильны и не подвержены кризису. С другой стороны, на конвертации денежных знаков можно потерять существенную сумму.

Советуем, выбирая валюту, продумывать пути ее использования – если вы продавец. Покупателю такая сделка будет выгодной, если деньги на квартиру он собирал в иностранной валюте и теперь не желает их конвертировать.

Женщина приобрела дачный участок. Передала продавцу средства наличными и включила в договор купли-продажи соответствующий пункт о передаче всей необходимой суммы, которую просил продавец.

Подписывая такой договор, покупатель и продавец подтвердили факт полной оплаты недвижимости, а также то, что они не имеют к друг другу никаких претензий. Никакой подписки при этом стороны не составляли, ограничившись соответствующим пунктом в договоре. Однако пункт именно о наличном расчете несет для покупателя потенциальные риски.

Например, через несколько лет договор могут оспорить в суде, потому что продавец не понимал значения своих действий из-за душевного состояния.

Если экспертам удастся доказать невменяемость продавца на момент совершения сделки, суд аннулирует договор и пункт расчета между сторонами. Без этого раздела покупатель не сможет доказать факт передачи средств за дачный участок, а значит и получить свои деньги обратно.

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами. Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива. Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.

Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Это самый понятный, но и наиболее опасный вид расчета при заключении сделок с недвижимостью. Если проводить оплату до подписания договора о смене собственника квартиры, покупатель рискует остаться без денег и жилья. Если средства передавать после оформления этого документа, без вознаграждения и недвижимого имущества может остаться продавец.

Расчет деньгами из рук в руки нужно проводить после подписания договора о купле-продаже жилья, но до его заверения нотариусом. В этом случае покупателю не удастся схитрить — без подписи юриста бумага не имеет силы, права на квартиру все еще будут принадлежать продавцу. После передачи средств документ заверяется у нотариуса — недвижимость официально переходит покупателю. Но здесь рискует приобретатель. Чтобы защитить свои права, приглашайте в свидетели сделки куратора — юриста или риелтора — и имейте при себе экземпляр договора с подписью продавца или берите с него расписку о получении денег.

Проверить купюры на подлинность можно в нотариальной конторе, в которой вы заверяете договор купли-продажи (в большинстве таких организаций есть детекторы банкнот).

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы…