Застройщик заранее сдвинул срок сдачи могу я подать претензию?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик заранее сдвинул срок сдачи могу я подать претензию?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Как составить претензию застройщику за нарушение сроков ДДУ

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Задержали строительство. Как получить неустойку?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

• Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?
  
• ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
• Калькулятор расчета неустойки за просрочку передачи квартиры ДДУ
• ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

Рассмотрим подробнее, что нужно делать, если застройщик задерживает сдачу дома.

Существует 3 пути решения проблемы:

• Дождаться сдачи дома,
• Продать жилье,
• В одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком.

Шаг 1. В первую очередь важно оценить перспективы продолжения строительства. Попросите застройщика разъяснить ситуацию о причинах просрочки. Если они не вызывают опасений и смещение составляет несколько месяцев, то лучше позволить ему выполнить свои обязательства.

При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.

Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.

Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.

Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

Если застройщик нарушил обязательства по договору долевого участия, дольщик в праве предъявить ему претензию. Эта мера иногда помогает урегулировать спор до суда, однако покупатель квартиры не обязан сначала направлять требование, а потом расторгать договор – к этой опции он может перейти сразу, если посчитает нужным. Для предъявления требования есть две причины.

Первая – нарушение срока передачи квартиры – основного обязательства девелопера в договоре долевого участия (ДДУ). По закону застройщик обязан передать жилье не позднее единого для всех участников строительства срока, предусмотренного договором. При этом ссылаться на другие документы (проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок) застройщик не может – значение имеет только указанный в ДДУ срок. Как правило, обозначается квартал, не позднее которого дольщик должен получить ключи. Соответственно после его окончания дольщики могут предъявлять претензию.

Важно: затягивать с предъявлением претензии не стоит, так как срок передачи квартиры не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта. Если застройщик все-таки введет дом в эксплуатацию, то он может попытаться доказать в суде, что дольщик уклонялся от получения ключей.

Вторая распространенная причина для претензий – передача объекта недвижимости ненадлежащего качества. Речь идет о любых недостатках, которые удастся обнаружить при осмотре квартиры. Правда, отмечают эксперты«Метриум», многие изъяны могут быть скрыты от взгляда непрофессионала в строительстве и отделке, поэтому лучше призвать на помощь эксперта. Чаще всего речь идет о некачественной разводке проводки, плохо установленных окнах, засолах на стенах, плесени. Еще больше претензий может быть связано с отделкой помещений. Требования при нарушении срока строительства и качества квартиры отличаются.

По закону претензия к застройщику из-за нарушения срока составляется в произвольной форме. Однако эксперты«Метриум»рекомендуют подробно описать суть требования, приложить подтверждающие документы и сделать ссылки на нормы законодательства, подтверждающие правоту дольщика.

В претензии надо указать:

1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.

2. Фамилию, имя и отчество дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.

3. Описание претензии. В частности, нужно указать реквизиты ДДУ, запланированный и фактический срок передачи квартиры, дату оформления передаточного акта. Если квартира не получена, то так об этом и следует написать.

4. Требование о выплате неустойки с указанием суммы и расчетом. Неустойка подсчитывается так: ставка рефинансирования Центробанка (сейчас она составляет 4,25%) делится на 300, а затем умножается на 2. Полученное производное умножается на число дней просрочки. Итоговое значение отнимается от стоимости квартиры в виде процента. К примеру, если квартиру стоимостью 5 млн рублей передали с опозданием на 31 день, неустойка составит 43 865 рублей.

Важно: средний срок нарушения ввода жилья по России составляет порядка 6 месяцев, поэтому размер неустойки может быть большим. Однако суд далеко не всегда однозначно принимает сторону дольщика и может в разы уменьшить размер неустойки.

5. Реквизиты счета для перевода средств.

6. Перечень документов, которые дольщик прилагает к претензии.

7. Дата и подпись дольщика.

Претензию нужно подкрепить документами, связанными со сделкой. В частности, приложить следует копи договора долевого участия, справку об уплате стоимости квартиры (банковский чек, расписку в получении средств и т.п.), а также передаточный акт, если квартира все-таки была принята, но с опозданием. Если от лица дольщика действует его представитель, то он должен иметь доверенность.

Обязанность застройщика – передать квартиру, соответствующую условиям договора, проектной документации, требованиям технических регламентов и градостроительного законодательства. Если квартира построена с отступлениями от этих норм, приведшим к ухудшению качества, у дольщика есть три опции:

1. Потребовать устранить недостатки.

2. Получить скидку, уменьшив цену договора долевого участия.

3. Возместить расходы, если дольщик устранил недостатки сам.

Важно: претензия может быть предъявлена в течение пяти лет со дня передачи квартиры дольщику, если недостатки проявились в конструкциях здания, и в течение трех лет, если проблемы возникли с инженерным и технологическим оборудованием. Однако, отмечают эксперты«Метриум», в этом случае у застройщика есть пространство для маневра, ведь он может заявить, что недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации квартиры дольщиком.

Что нужно знать о срывах сроков строительства дома: 8 фактов

1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.

2. Фамилию, имя и отчества дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.

3. Описание проблемы. Желательно изложить её подробно и объяснить, каким именно образом она нарушает удобство использования квартиры по прямому назначению.

Важно: до составления претензии имеет смысл позвать представителя застройщика, который подтвердит наличие проблемы, и составить акт о выявленных дефектах, а также приложить к нему фотографии. Впоследствии этот документ можно продемонстрировать в суде.

4. Требования застройщику. В зависимости от выбранного варианта претензии (см. предыдущий пункт), указывается желаемая скидка к цене договора, расчет стоимости устранения недостатков и т.д.

5. Перечень прилагаемых к претензии документов.

6. Реквизиты счета для перечисления средств.

7. Дата и подпись дольщика.

Документы должны подтверждать требования дольщика: копия ДДУ, свидетельства об оплате договора, передаточный акт, заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ для устранения недостатков.

Важно: С 3 апреля 2020 до 1 января 2021 не начисляются неустойки, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. По ранее предъявленным претензиям предоставляется отсрочка.

Клиенты застройщика никак не могут повлиять на сроки строительства. Если строительные работы не закончены в срок, указанный в договоре, есть три выхода из ситуации: разорвать договор, дождаться окончания строительства и потребовать возмещение неустойки или же просто согласиться подождать без каких-либо претензий. Очень многое зависит от формата договора, который заключался с застройщиком:

• Если покупка недвижимости осуществлялась в формате ЖСК (через вступление в жилищно-строительный кооператив), то сроки окончания строительства могут переноситься общим голосованием, и претензии предъявлять некому;

• Если покупка была в рамках предварительного договора купли-продажи, то этот договор, фактически, ничем покупателя защитить не может, так как говорит лишь о намерении сторон подписать основной договор;

• Если же жилье покупалось по ДДУ (договор долевого участия), то в этом случае дольщика защищает ФЗ-214, где прописана ответственность застройщика за несоблюдение сроков передачи квартиры, а также закон РФ «О защите прав потребителей».

Ставка рефинансирования Центробанка – это текущая процентная ставка, по которой ЦБ предоставляет кредиты банкам РФ. Ставка эта постоянно изменяется, и на сегодняшний день (сентябрь 2018) она составляет 7,5%, ближайший пересмотр ставки будет в декабре 2018 года. Штраф за несоблюдение застройщиком сроков составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора, если дольщик является юридическим лицом. Если же дольщиком является частное лицо, то сумма штрафа удваивается.

Например, оплата по ДДУ составила 7 млн. рублей, и застройщик просрочил передачу квартиры на срок в 3 месяца (90 дней), текущая ставка рефинансирования 7,5%. Расчет выполняется следующим образом:

7000000*1/300*7,5/100*90*2 = 315000 рублей.

Перенос застройщиком срока сдачи многоквартирного дома

Кроме выплаты неустойки (штрафа) дольщик при разрыве договора может потребовать также возмещения морального вреда. Правда, в данном случае дольщику не стоит рассчитывать на сумму, соразмерную сумме неустойки, как правило, суд оценивает моральный вред в несколько десятков тысяч рублей.

Как и в случае с любыми судебными исками, истец может претендовать на то, чтобы все судебные издержки оплатил ответчик. На отношения застройщика и дольщика в судебной плоскости данное правило также распространяется.

Итак, если застройщик видит, что не укладывается в сроки, оптимальным вариантом для него будет подписание с дольщиками дополнительного соглашения (к ДДУ), в котором речь будут идти о переносе сроков сдачи объекта. Что делать дольщику при получении такого письма?

Дольщик может пойти навстречу застройщику или отказаться подписывать документ, не подписание документа само по себе является фактом отказа от предложения застройщика. Никаких дополнительных писем, подтверждающих отказ, дольщик застройщику предоставлять не обязан (даже если последний настаивает на этом).

Причем, отказ в подписании соглашения о переносе сроков не лишает дольщика права получить свою недвижимость по окончании строительства. Он получит свою квартиру (отказ не является причиной разрыва договора для застройщика), а также может получить неустойку и прочие полагающиеся выплаты.

Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.

Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.

С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.

Несмотря на объективные причины, которые могут застройщику помешать закончить строительство в обещанные сроки, эти причины являются рыночными рисками, которые застройщик просто обязан был предвидеть. Дольщики не должны страдать из-за ошибочных решений менеджмента застройщика, поэтому имеют право на то, чтобы им компенсировали ущерб. Не стоит бояться участия в судебных разбирательствах, часто это единственная возможность отстоять свои права и получить причитающуюся компенсацию.

Жестких требований к оформлению документа закон не предъявляет. Как и при любом официальном обращении, указываются данные сторон: ФИО владельца жилья, банковские реквизиты для перечисления средств, наименование организации-застройщика, почтовые и электронные адреса, телефоны. Самое важное – четко и подробно изложить суть претензии и грамотно обосновать ее:

• указать, какое обязательство нарушил застройщик;
• привести планируемые и фактические сроки сдачи объекта, составить список недоделок;
• сослаться на нормативные акты, согласно которым компания обязана компенсировать ущерб;
• точно рассчитать размер причитающейся выплаты, если речь идет о неустойке;
• изложить требования (выплаты денег, устранения дефектов, передачи жилья);
• установить срок рассмотрения претензии застройщиком (обычно 10-20 дней);
• сообщить, что в случае игнорирования обращения будет подан иск в суд.

К документу необходимо приложить копии договора и квитанций, подтверждающих внесение дольщиком своевременной оплаты. Чем более аргументированно составлена претензия, тем серьезнее к ней отнесется застройщик. От голословных обвинений он почти наверняка отделается формальной отпиской, а при рассмотрении дела в суде заявит, что не выполнил требования из-за их необоснованности. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых остается у автора. Он пригодится впоследствии, если придется обращаться в суд.

ВС объяснил, можно ли изменить сроки строительства

Передать документ надо так, чтобы у вас осталось подтверждение о его доставке. Если претензию примет рядовой сотрудник компании, застройщик сможет сказать, что это лицо не уполномочено принимать корреспонденцию, из-за чего документ не попал адресату. Воспользуйтесь одним из трех надежных способов передачи.

Для этого надо прийти в офис компании и передать документ официальному представителю застройщика. При этом потребовать, чтобы сотрудник подтвердил получение – указал на вашем экземпляре свои данные и текущую дату, поставил подпись и печать.

Как и большинство важных бумаг, претензия отправляется заказным письмом с уведомлением о получении. При оформлении составляется опись вложений, для доставки указывается юридический адрес компании. Отсчет отведенного на ответ срока следует вести со дня вручения письма адресату.

Стоит предпочесть почте услуги курьера, если вам важно ускорить процесс. Не забудьте снабдить сотрудника курьерской службы необходимыми наставлениями: кому передать пакет, где поставить отметку о получении.

По истечении отведенного на ответ срока вы вправе защищать свои интересы в суде. К исковому заявлению необходимо приложить свой экземпляр претензии, а также квитанцию, подтверждающую отправку документа, если вы воспользовались почтой. Если дело в суде решится в вашу пользу, с застройщика дополнительно взыщут штраф в размере 50 % от неустойки за отказ удовлетворить претензию добровольно.

Неверно составленная претензия не только не окажет на застройщика должного действия – она может здорово навредить автору. Ошибки в расчете суммы неустойки, недостаточно продуманная аргументация сведут к нулю шансы на ожидаемый результат. Поручите разработку претензии специалистам, которые подготовили тысячи официальных бумаг и выиграли сотни судебных споров с застройщиками. Наши юристы знают цену последствий неправильно составленных документов. Они точно рассчитывают размеры компенсаций, грамотно обосновывают каждое обвинение и требование, приводят ссылки на законы и судебную практику. Предоставьте решение своих проблем тем, кто гарантированно с ними справится.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Для возмещения затрат на съем квартиры вам нужно направить застройщику официальную претензию. Кроме обращения с требованиями, в ней должны быть доказательства понесенных расходов:

• ваши паспортные данные с местом регистрации;

• трудовая книжка;

• договор о найме жилья;

• расписки арендодателя о получении денег за съем квартиры (в учет пойдут траты на аренду лишь с первого дня просрочки сдачи объекта).

Больше шансов получить деньги у дольщиков, работающих в городе, где находится не вовремя сданный дом, но прописанных в другом населенном пункте. Для этого и нужна выписка из трудовой. Договор найма и расписки арендодателя продемонстрируют, что вам приходится нести траты. Если у вас есть недвижимость в том же населенном пункте, где стоит новостройка с вашим будущим жильем, возникнут сложности с возмещением — нужно будет доказать, что проживать в своей квартире или доме вы не можете по объективным причинам. Проконсультируйтесь по этому поводу с опытным юристом.

Если вы еще только выбираете квартиру для покупки, обратите внимание на подборку ниже, где представлены новостройки от надежных девелоперов Санкт-Петербурга.

В документах обычно указывается две даты — официальный срок ввода дома в эксплуатацию и срок фактической передачи квартиры собственнику. Последний может определяться несколькими способами:

• конкретным числом — в этом случае просрочка рассчитывается со следующего за этой датой дня;

• рамками квартала — нарушение сроков начинается со следующего за окончанием квартала дня;

• привязкой к дате ввода в эксплуатацию — в такой ситуации срок просрочки определяется в соответствии с договором.

Требовать неустойку или расторгать договор с застройщиком можно через два месяца после указанного (или рассчитанного) числа.

Важно: при подписании акта о приеме-передаче проследите, чтобы в нем был пункт о просрочке. Если застройщик отказывается вносить изменения, впишите их от руки на каждом экземпляре акта и заверьте своей подписью.

Если застройщик по каким-либо причинам не может завершить строительство дома вовремя, он должен предупредить дольщиков минимум за 2 месяца до истечения срока. Если вы не получали уведомление, свяжитесь с компанией и уточните причины задержки. Помните, что изменения в договор вносятся только по согласию двух сторон.

Вы сами решаете, насколько вам выгодно подписывать допсоглашение. Вариант с переносом срока может быть удобен, если вы приобретаете жилье в рассрочку и еще не накопили денег на окончательный взнос. Но чаще всего дольщики заинтересованы в своевременной сдаче квартиры либо в получении неустойки.

Важно: любые договоренности с застройщиком должны быть зафиксированы в дополнительном соглашении. Например, в качестве компенсации можно исключить из договора пункт о доплате за увеличение площади.

Прошло два месяца с момента предполагаемой даты передачи, а дом до сих пор не сдан? Самое время направить претензию в адрес застройщика. В письме необходимо обозначить ваши требования: указать точные сроки передачи, выплатить неустойку, возместить расходы на аренду жилья. В последнем случае к претензии следует приложить доказательства: копии договора найма, расписок или платежных поручений. Документ направляется заказным письмом либо вручается лично под подпись на вашем экземпляре.

Неустойка рассчитывается по следующей формуле: сумма договора в рублях * (ставка рефинансирования в процентах на момент исполнения обязательств / 300 * 2) * количество дней просрочки.

Важно: претензию можно отправить как до подписания акта приема-передачи, так и после. В первом случае необходимо указать размер неустойки за день и попросить выплатить полную сумму, которая накопится до момента передачи квартиры. Во втором случае обозначают фактическую просрочку.

Единой формы обращения к застройщику о компенсации за найм квартиры нет, но составлять его лучше с адвокатом. Адресовать документ нужно владельцу компании. Выяснить, к кому обращаться в претензии, можно в едином реестре юрлиц по ОГРН и ИНН застройщика. Укажите дату составления претензии, прописанный в договоре срок сдачи квартиры, сумму, которую вы требуете в качестве компенсации расходов на аренду жилья, и ваши контактные данные. Оперируйте ст. 10 214-ФЗ, п. 1, ст. 15 ГК РФ, ст. 309 ГК РФ и ст. 393 ГК РФ.

Подробно изложите неудобства и затраты, вызванные затягиванием сроков со стороны девелопера. Приведите все факты, доказывающие вину компании. Также, кроме компенсации ваших расходов на съемную квартиру, вы имеете право требовать с застройщика неустойку за срыв сроков. Эта пеня рассчитывается отдельно — за каждый день вашего ожидания сверх прописанного в договоре периода. Вы можете добиваться возмещения морального ущерба, выплаты штрафа за отказ удовлетворить ваши требования как потребителя мирным путем и, если дело передано в суд, — покрытия затрат на юриста.

Важно: основная сложность и первоочередная задача — доказать, что траты вы несете именно из-за невыполнения застройщиком условий договора.

Обращение к застройщику отнесите в его офис, где бумагу должны зарегистрировать и выдать вам подтверждение о ее получении, или отправьте почтой. Если выбрали второй вариант, посылайте документ заказным и ценным письмами с перечислением содержимого и уведомлением о вручении — для страховки. Так вы будете уверены, что ваши бумаги не затеряются в корреспонденции компании и обращение точно дойдет до адресата.

Отправлять претензию о компенсации за найм квартиры можно и при подписании акта приема-передачи «задержанной» жилплощади, когда вам выдадут ключи, и раньше. Ответить компания должна в 10-дневный срок.

В этой ситуации нам важна отметка о том, что мы выполнили действие по передаче претензии. Поэтому вариантов несколько:

Лично в руки	Здесь важно понимать, что нужно получить отметку о получении документа. Причем эту отметку нужно поставить сразу на двух копиях, в том числе на той, которая останется у вас. Также нужно проследить, чтобы эту отметку сделало не постороннее лицо. Лучше всего, если вы сможете получить отметку либо от директора, либо юриста организации. Максимум – от секретаря директора. Надеяться на легитимность отметки от менеджера по продажам не стоит – да, в результате его может ждать ответственность, но в вашем случае нужно результата это не принесет.
Услуги курьера	Можно воспользоваться специализированной услугой, но заранее убедиться, что курьер достаточно компетентен в вопросе получения специальной пометки от представителя строительной организации. В нашем случае просто отдать первому попавшему человеку в фирме документ-претензию будет ошибкой.
Отправка по почте	Распространенный в юридической сфере вариант. Это не так дорого, письмо обязательно должно быть заказным. Не забудьте сделать оформление получения уведомления о доставке. В дальнейшем это убережет вас от множества проблем.

По закону (ст. 9 ФЗ-214) вы можете ждать 20 дней с момента отправки письма и затем принимать решение о подаче заявления в суд.

Чтобы застройщик, а в дальнейшем и суд, принял претензию, необходимо грамотно рассчитать сумму неустойки за нарушение сроков.

Алгоритм расчета прост:

• Считаем с просроченной даты сдачи дома, указанной в вашем договоре участия в долевом строительстве – ч.2 ст. 6 ФЗ-214.
• Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ – на сегодня это 9%.
• Сумму квартиры берем из договора.
• Если вы платите ипотеку, то переплата по процентам не учитывается в неустойке, это отдельная статья – убытки.
• Далее по специальной формуле считаем: 1/300 х 2 (если дольщик — физическое лицо и гражданин РФ) х 9% х количество дней х стоимость квартиры. Например, если квартира стоит 2 млн рублей, то за день просрочки застройщику придется заплатить 1200 рублей.

Застройщик может попытаться не принять претензию, отказать вам на условиях заключения дополнительного соглашения о переносе сроков другими дольщиками или по иным причинам. Расстраиваться не стоит – да, процесс взыскивания денег может затянуться. Но главное помнить, что вы защищены законом, и неустойку все равно получится взыскать – пусть и через суд.

Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.

Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:

1. Ввода в эксплуатацию.
2. Передачи отдельной квартиры правообладателю.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.

Точный срок передачи определяется следующими способами:

Конкретная дата	Указывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка.
Обозначение квартала сдачи	Точно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала.
Ввод в эксплуатацию	Указываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней.

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома и квартиры

В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.

В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.

Обратите внимание! В законе не регламентируется конкретный вид указания срока передачи. Важно, чтобы он был одним для всех участников договора по определенному дому или блок-секции. В случае возникновения судебного спора во внимание не могут приниматься такие формулировки, как «примерно» или «ориентировочно».

Существует формула, по которой можно рассчитать неустойку самостоятельно. Она выглядит таким образом:

Стоимость договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования на день передачи, указанная в процентах х 2/ 30 000

Если недвижимость оплачивается в рассрочку, ставка рефинансирования берется из периода, когда производились оплаты. Полученные суммы складываются.

Немногие прибегают к судебному разбирательству. Но в большинстве случаев это единственное действенное решение проблемы. Она может быть урегулирована еще до вынесения решения по делу.

Исковое заявление с приложениями подается в районный суд по месту расположения строительства или адресу застройщика. Перед подачей иска полезно изучить практику в разных судах, чтобы выбрать наиболее подходящую инстанцию. Сумма компенсации может отличаться в разы.

При обращении в суд подаются копии документов. Оригиналы передаются только в случае отдельного запроса суда.

Для рассмотрения иска потребуется следующее:

• Исковое заявление с расчетами неустойки.
• Платежный документ, свидетельствующий об оплате договора.
• Копия паспорта заявителя.
• Копия ДДУ.
• Досудебная претензия с уведомлением о доставке или отметкой о вручении.
• Документы, подтверждающие обоснованность компенсации.

В последнем случае можно предоставить расписки за оплату арендуемого жилья, расчеты по упущенной выгоде за возможную сдачу в аренду несданной квартиры и другие документы.

Похожие записи:

• Нерестовый запрет 2022 в Алтайском крае
• Самара льготы для ветеранов военной службы в 2022 году
• Налог на вендинговый автомат в Москве