Договор аренды общие положения

admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды общие положения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание
1. ДОГОВОР АРЕНДЫ (ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ)
2. Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)
3. Понятие, основные элементы и содержание договора аренды
4. Договор аренды нежилого помещения
5. Договор аренды (общие положения)
5.1. Договор аренды здания
6. Договор аренды: общие положения
7. Общие положения договора аренды: что важно, а что нет
8. Глава 23. ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА)
9. ДОГОВОР АРЕНДЫ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

1. Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

Аренда – одна из конструкций, призванных оформлять передачу в возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без перехода права собственности. Значение аренды для разных правопорядков зависит от места аренды в системе соответствующих конструкций.

ДОГОВОР АРЕНДЫ (ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ)

1. Договор проката – это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.

Квалифицирующими для договора проката являются специфические признаки арендодателя и предмета договора.

2. Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.

3. Предмет договора проката – это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.

4. Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.

Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.

Предельный срок договора проката – до одного года.

5. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

6. Особенности прав и обязанностей, а также последствий их нарушения:

  1. поскольку договор рассчитан на потребительские отношения, на арендодателя императивно возлагаются обязанности по проверке исправности имущества и предоставлению информации о нем, по замене имущества или устранению недостатков в 10-дневный срок, по капитальному и текущему ремонту;
  2. арендатор не обладает какими-либо правами по распоряжению объектом аренды (субаренда, перенаем и т.п.);
  3. арендная плата подлежит уплате за период с момента получения арендованной вещи арендатором по день фактического возврата имущества (включительно), даже если возврат осуществляется исключительно по инициативе арендатора.

7. Особенности изменения и расторжения:

  1. не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок, т.е. истечение срока проката влечет его прекращение;
  2. арендатор наделен безусловным правом на односторонний отказ от договора с предупреждением арендодателя за 10 дней.

1. Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у продавца, определяемого арендатором, если иное не установлено договором, и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Из определения следует, что лизинг всегда предусматривает передачу объекта аренды во владение.

В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа. К лизингу применимы, помимо правил ГК о финансовой аренде (ст. 665–670), общие положения о договоре аренды, в зависимости от предмета лизинга могут применяться и, например, специальные нормы об аренде зданий и сооружений. Кроме того, лизинговые отношения регулируются специальным Законом о лизинге.

При этом в основном нормы ГК должны иметь приоритет перед правилами этого Закона (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК), за исключением особенностей договоров лизинга, заключаемых государственным или муниципальным учреждением (ст. 9.1 Закона о лизинге).

2. Квалифицирующими признаками лизинга являются особенности предмета и характер обязанностей арендодателя. Предметом лизинга может быть только объект, который на момент заключения договора не принадлежит арендодателю. Кроме того, лизинг всегда предусматривает обязанность арендодателя совершить сделку по приобретению объекта лизинга.

3. Сторонами лизинга являются арендатор и арендодатель. Однако лизинговое правоотношение существенным образом влияет на права третьего лица – продавца, который стороной договора не является.

Поэтому закон предусматривает обязанность арендодателя уведомить продавца о том, что имущество специально приобретается для передачи в аренду определенному лицу.

4. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, включая недвижимость, за исключением земельных участков и иных природных объектов, имущественные комплексы, в том числе предприятия.

Закон о лизинге устанавливает обязательность соблюдения письменной формы договора, однако не под страхом недействительности.

5. Особенности прав и обязанностей:

  1. арендодатель обязан заключить договор купли-продажи объекта лизинга. Право выбора продавца по умолчанию принадлежит арендатору, но может быть договором предоставлено арендодателю;
  2. арендодатель, если договором не предусмотрено иное, должен обеспечить возложение на продавца обязанности передать объект лизинга непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК).

6. Распределение рисков:

  1. риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета возлагается на сторону, осуществившую выбор предмета;
  2. риск неисполнения обязанностей продавца возлагается на сторону, выбравшую продавца. По общему правилу выбор и предмета лизинга, и продавца осуществляет арендатор;
  3. арендатор несет риск как случайных, так и неслучайных утраты или повреждения предмета лизинга с момента передачи, если только утрата или повреждение не произошли по вине арендодателя. Речь именно о распределении риска, а не об освобождении от ответственности.

Стороны могут договориться об ином распределении рисков.

7. Правоотношения сторон договора лизинга с продавцом. Взаимные права и обязанности арендодателя и продавца определяются договором купли-продажи между ними, в котором арендодатель выступает как покупатель. Вместе с тем договор лизинга серьезным образом воздействует на правоотношение купли-продажи, даже если продавец и покупатель не отразили это в тексте договора.

Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по договору купли-продажи в отношении всех прав и обязанностей, кроме права на расторжение или односторонний отказ от договора и обязанности оплатить товар. Причем, исходя из формулировки закона, договориться об ином нельзя. При передаче имущества в сублизинг соответствующее право требования от арендатора переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

Вместе с тем думается, что продавец несет ответственность за неисполнение требований арендатора или субарендатора только в случае, если он надлежащим образом уведомлен о наличии соответствующих лизинговых (сублизинговых) отношений. Поскольку специальных детальных правил о таком уведомлении нет, к такому уведомлению применяются правила ст. 385 ГК.

В случае, если выбор продавца осуществлял арендодатель, если иное не установлено договором, он солидарно с продавцом отвечает перед арендатором за исполнение всех обязанностей продавца.

8. В литературе выделяется достаточно много видов лизинга, в том числе на основе анализа законодательства и практики зарубежных стран. Остановимся на двух особых видах лизинга.

Во-первых, закон допускает так называемый возвратный лизинг, когда арендатор одновременно является продавцом объекта лизинга.

Очевидно, что в этом случае правила о взаимоотношениях продавца и арендатора не применяются, поскольку эти субъекты совпадают в одном лице.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

  • в договоре не указан срок аренды;
  • срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
  • истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Понятие, основные элементы и содержание договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату: (ст. 606 ГК РФ)

1 – вариант – во временное владение и пользование;

2 – вариант – во временное пользование.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предмет договора – любая непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (ст. 607 ГК РФ).

Обязанности арендодателя.

  • Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может использовать имущество, то он может расторгнуть договор.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

    • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
    • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
    • потребовать досрочного расторжения договора.
  • Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
  • При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
  • Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды договором. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Обязанности арендатора:

  • Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
  • Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Таблица 1

Прекращение и изменение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды возможно в ниже перечисленных случаях (ст. 619, 620 ГК РФ):

По требованию арендодателя в судебном порядке и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок:

  • если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • если арендатор существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

По требованию арендатора в судебном порядке:

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользованию арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка, сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.

Аренда предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК РФ).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ).

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут установить любой срок аренды, определив его календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если срок аренды сторонами не определен, то применяется диспозитивное правило, согласно которому договор считается заключенным на неопределенный срок, т.е. с возможностью для любой стороны в любой момент в одностороннем порядке отказаться от договора. Нередко стороны прямо указывают в договоре аренды, что он заключен на неопределенный срок.

Если истекает предельный срок аренды, установленный законом, то договор в любом случае прекращается.

Договор аренды нежилого помещения

1) Определить объект аренды, а значит указать данные, позволяющие определенно установить имущество (наименование рода вещи, ее индивидуальные характеристики);

2) Выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на передаваемую вещь.

3) В силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.

4) При согласовании предмета договора указать права и обязанности сторон. Это позволит отличить договор аренды от иных видов договоров.

5) Указать, что имущество передается за плату;

6) Определить ответственность сторон по договору, а также порядок разрешения споров.

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

  • если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

  • при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

  • если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

Расторжение бывает:

  • по соглашению сторон;

  • в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

  • предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

  • существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

  • арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

  • арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Написать комментарий

      Договор аренды (общие положения)

      • Арбитражный процессуальный кодекс

      • Бюджетный кодекс

      • Водный кодекс

      • Воздушный кодекс

      • Градостроительный кодекс

      • Гражданский кодекс часть 1

      • Гражданский кодекс часть 2

      • Гражданский кодекс часть 3

      • Гражданский кодекс часть 4

      • Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

      • Жилищный кодекс

      • Земельный кодекс

      • Кодекс административного судопроизводства

      • Кодекс внутреннего водного транспорта

      • Кодекс об административных правонарушениях

      • Кодекс торгового мореплавания

      • Лесной кодекс

      • Налоговый кодекс часть 1

      • Налоговый кодекс часть 2

      • Семейный кодекс

      • Таможенный кодекс Таможенного союза

      • Трудовой кодекс

      • Уголовно-исполнительный кодекс

      • Уголовно-процессуальный кодекс

      • Уголовный кодекс

      • ФЗ об исполнительном производстве

        Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

      • Производственный календарь 2017

        Для пятидневной рабочей недели

      • Закон о коллекторах

        Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

      • Закон о национальной гвардии

        Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

      • О правилах дорожного движения

        Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

      • О защите конкуренции

        Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

      • О лицензировании

        Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

      • О прокуратуре

        Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

      • Об ООО

        Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

      • О несостоятельности (банкротстве)

        Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

      • О персональных данных

        Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

      • О контрактной системе

        Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

      • О воинской обязанности и военной службе

        Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

      • О банках и банковской деятельности

        Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

      • О государственном оборонном заказе

        Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

      • Закон о полиции

        Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

      • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26

        «О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»

      • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

        (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

      • Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

        «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

      • Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

        «Об исполнительном производстве»

      • Федеральный закон от 17.05.2007 N 82-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

        «О банке развития»

      • Федеральный закон от 07.05.1998 N 75-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

        «О негосударственных пенсионных фондах»

      • Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ

        «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

      • Федеральный закон от 21.07.2014 N 224-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

        «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

      • Федеральный закон от 04.06.2018 N 142-ФЗ

        «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части совершенствования исполнения судебных актов и Федеральный закон «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и установлении особенностей исполнения федерального бюджета в 2018 году»

      • Федеральный закон от 17.07.2009 N 145-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

        «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

      • Федеральный закон от 24.07.2002 N 111-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

        «Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в Российской Федерации»

      • Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

        «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»

      • Федеральный закон от 29.07.2018 N 225-ФЗ

        «О внесении изменения в статью 1080 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»

      • Федеральный закон от 23.05.2018 N 116-ФЗ

        «О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации»

      • Федеральный закон от 29.07.2017 N 259-ФЗ (ред. от 23.05.2018)

        «О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации»

      • Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

        .

        Договор аренды здания

        г. Курган 21 апреля 2023 года

        Павлов Вячеслав Виссарионович, 15.03.2001 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 15.03.2019 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
        И
        Карпов Кирилл Петрович, 20.02.2002 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2020 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
        заключили настоящий договор о нижеследующем:

        В преамбулу документа традиционно входят:

        • наименование разновидности сделки;
        • место и дата заключения договора;
        • имена и роли участников соглашения;
        • паспортные данные участников сделки.

        Существенными условиями такого вида сделки являются:

        • предмет соглашения;
        • срок договора;
        • сумма арендной платы;
        • права, обязанности и ответственность сторон.

        Договор аренды: общие положения

        Информация о предмете такого договора прописывается в начальном пункте документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно само здание. Выглядит это следующим образом:

        Арендодатель передает Арендатору право пользования нежилым зданием, общая площадь составляет 100 квадратных метров, кадастровый номер ХХХХ, которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Гоголя, дом 88. Характеристики объекта прилагаются в акте приема-передачи.
        Собственником нежилого помещения является Арендодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
        Арендатор получает право пользования Зданием с целью производства определенной продукции.
        Документами, которые прилагаются к договору аренды здания, являются: кадастровый паспорт, план здания, акт приема-передачи и возврата здания.
        Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать) месяцев с момента подписания Сторонами документа.

        Важным моментом является право пользования земельным участком, на котором расположено такое сооружение. Такой участок может принадлежать по праву собственности Арендодателю или же иному лицу. В случае если этот участок принадлежит не Контрагенту, важно соблюсти правила пользования участком, которые не причиняют неудобств его Владельцу.
        Если же право собственности на земельный участок принадлежит Контрагенту, то в договоре прописываются условия о пользовании таким участком.

        Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества квадратных метров в здании, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
        При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
        Составляется данный пункт следующим образом:

        Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 55 000 (Пятьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
        Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
        Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
        Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.

        Раздел об обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. Выглядит это следующим образом:

        Арендодатель обязуется:
        Передать право пользования Зданием Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
        Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
        Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
        Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
        Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
        Арендатор обязуется:
        В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
        Содержать здание в исправном состоянии.
        Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции здания без согласия Арендодателя.
        После окончания действия договора возвратить здание в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
        Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

        В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

        Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
        Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
        В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
        Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
        В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 20% от суммы задолженности.

        В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
        В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

        Общие положения договора аренды: что важно, а что нет

        На арендатора в этом плане возлагают следующие обязательства:

        1. Расходы содержательного характера.
        2. При необходимости – текущий ремонт.
        3. Сохранение исправного состояния.

        Капитальный ремонт относят к обязанностям арендодателей. Если такое действие произведено арендатором – можно требовать компенсации в связи с понесёнными расходами.

        Договор аренды – это обременение. То есть, его нельзя изменить или расторгнуть только на основании того, что изменился собственник.

        Право арендаторов – предъявление так называемых виндикационных исков. Адресатом для заявления может быть и собственник.

        У арендатора всегда сохраняется имущественное право. При предъявлении виндикационного иска доказывать свою правоту обязан арендодатель.

        Заключение аренды на новый срок относят к преимущественным правам арендаторов. Такое право сохраняется, если одна сторона письменно уведомляет вторую относительно своих намерений. Если же вторая сторона отказывается, заключает соглашение с другим лицом – арендатор может обратиться в суд, с требованием компенсировать убытки.

        Можно продлевать соглашения на неопределённое время, если владение имуществом продолжается, как и отслеживание состояния. И когда владелец не возражает против таких обстоятельств. Каждая из сторон может потребовать расторжения, если что-то не устраивает. Но для этого надо предупредить второго участника, хотя бы за три месяца.

        Такие соглашения обладают такими же характеристиками, что и договор аренды. Это касается:

        • Возмездности.
        • Взаимности.
        • Консенсуальности.

        Распространение получили ситуации, когда арендатор – физическое лицо, а наниматель – юридическое. Значит, коммерческая организация сдаёт в аренду определённое имущество. Для компании это может быть основной, либо дополнительный источник дохода. Тогда прокат – постоянное предпринимательство.

        Объектом выступает движимое имущество, общий срок действия – максимум год. Письменная форма соглашения обязательна. Указывают арендную плату. Это периодические, либо единовременные платежи.

        По названию легко понять, что главный предмет договора – транспорт. Он поступает во временное пользование, за конкретную цену. Управление, техническое обслуживание – за них могут отвечать арендодатели. Обязательными требованиями выступают письменная форма таких соглашений. Государственную регистрацию не проводят.

        Арендатор проводит техническую, коммерческую эксплуатацию объекта. Либо передаёт его в субаренду.

        Предмет – единственное существенное условие для подобных документов. Главное – включить в текст информацию, облегчающую конкретное установление имущества, подлежащего передаче. Если сведения такого характера отсутствуют – соглашение нельзя считать согласованным. И сам договор не будет заключённым.

        Объекты выделяют разные:

        1. Транспортные средства.
        2. Сооружения.
        3. Предприятия.
        4. Оборудование.
        5. Здания.
        6. Земельные участки и другие обособленные природные объекты.

        Главное – чтобы они не теряли своих первоначальных качеств в процессе использования. Обычно соглашения оформляют на непотребляемые, индивидуально-определённые вещи. Имущество бывает движимым и недвижимым.

        Глава 23. ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА)

        У арендодателя такое право появляется при выполнении следующих условий арендатором:

        1. Отсутствие капитального ремонта, хотя обязанность присутствует согласно основному тексту.
        2. Арендная плата не внесена два раза и более.
        3. Состояние арендуемого имущества заметно ухудшилось.
        4. Использование предметов с существенным нарушением условия по договору.

        Невозможно отказаться от обязательств, если на то нет серьёзной причины. Следует предъявлять серьёзные основания, если есть намерения расторгнуть соглашение раньше сроков, указанных на уровне законов. Статьи 619 и 620 ГК РФ как раз посвящены подробному рассмотрению подобных вопросов.

        Пока бумагу подписывают – власти разрешают вносить определённые причины для преждевременного отказа от аренды. Даже если эти ситуации не описаны в самом ГК РФ. Без этой информации нельзя начинать процедуру закрытия сделки. Акт возвращения имущества владельцу, дополнительное соглашение к главному документу – обязательные элементы при подобных обстоятельствах. Считается, что документация действительна сразу после проставления в ней всех подписей.

        Обоснованные причины для расторжения договоров могут вносить как собственники помещений, так и те, кто получает их в аренду. Главное – чтобы инициатор отправил письмо перед тем, как процедура официально начинается. Передача уведомления осуществляется в соответствии с условиями, которые ещё пока продолжают действовать.

        Виды договоров аренды:

        • договор проката;
        • аренда транспортных средств;
        • аренда предприятий;
        • аренда зданий и сооружений;
        • лизинг (финансовая аренда);
        • договор найма жилищного помещения.

        Согласно договору проката, арендодатель обязывается предоставить во временное владение (пользование) за плату движимое имущество, осуществляет сдачу в аренду имущества для постоянной предпринимательской деятельности. Предоставленное по договору проката имущество, используется для потребительских целей.

        Договор аренды транспортных средств — это договор, согласно которому арендатор получает от арендодателя во временное владение (пользование) за плату транспортное средство, своими силами осуществляет управление этим средством, его техническую эксплуатацию. Предметом договора может быть транспортное средство любого вида, способного к автономному перемещению.

        Аренда зданий и сооружений осуществляется после подписания соответствующего договора, согласно которому арендодатель обязан передать арендатору во временное владение (пользование) здание или сооружение. Арендодателем может быть юридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника данного здания (сооружения). В качестве арендаторов, как правило, выступают коммерческие и некоммерческие организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

        В соответствии с договором аренды предприятия, арендодатель обязан предоставить во временное владение (пользование) за плату сооружения, здания, оборудование и основные средства, земельные участки, оборотные средства, запасы топлива, сырья, материалов, права пользования разными природными ресурсами (земельными, водными и др.).

        В гражданском законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Но вместе с тем, для регулирования таких правовых отношений применяются различные ведомственные нормативные акты, международные конвенции, в некоторых случаях – материалы судебной практики. Отдельные виды договоров аренды имущества, равно как и соглашения об аренде отдельных видов имущества (к примеру, аренда предприятий, лизинг, аренда или прокат транспортного средства) регулируются общими положениями, прописанными в Гражданском кодексе РФ. Каждый договор найма (аренды) должен соответствовать следующим условиям:

        1. Имущество передается арендатору во временное пользование за оговоренную плату.
        2. Арендатор приобретает право пользования, но не собственности.
        3. За арендодателем сохраняется право распоряжения имуществом, в том числе, он вправе осуществить его отчуждение, изъять из пользования или владения.
        4. Право пользования имуществом, взятым в наем на основании договора аренды, может давать арендодателю право последующего выкупа.
        • Услуги:
        • — Взыскание долгов
        • — Досудебное взыскание долгов
        • — Взыскание долгов физических лиц
        • — Взыскание дебиторской задолженности юридических лиц
        • — Взыскание кредитной задолженности
        • — Взыскание долга по договору займа
        • — Организация публичных торгов
        • — Ликвидация юридических лиц и Индивидуальных предпринимателей

        ДОГОВОР АРЕНДЫ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

        • — Взыскание задолженности по договору аренды
        • — Исковое взыскание долга
        • — Исполнение решений иностранных судов
        • — Взыскание задолженности по договору поставки
        • — Взыскание задолженности без договора
        • — Юридическое сопровождение бизнеса

        Гражданский кодекс — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско — правовых отношений, снятие значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.

        Договору аренды посвящена глава 34 ныне действующего кодекса, состоящая из 64 статей. В данной главе восприняты многие положения главы 10 Основ СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года и других специальных нормативных актов, а также некоторые стабильные нормы ГК 1964. Глава 34 содержит общие положения об аренде, то есть дается понятие самого договора, его объектов, сторон. Также в ней говориться о форме заключения договора, о сроках, об арендной плате, излагаются права и обязанности сторон и третьих лиц; перечислены обстоятельства, при наступлении которых арендное отношение прекращается.

        Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей — по договору проката, особый характер отношений — при лизинге и прочие. Общие правила, содержащиеся в этой главе применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами. Большая часть норм главы 34 Кодекса носит диспозитивный характер.

        Помимо ГК правила об отдельных видах аренды или об аренде отдельных видов имущества содержаться в иных законах. Так отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться Законом «О защите прав потребителей», отношения по финансовой аренде — Конвенцией УНИД РУА (0ттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г., к которой присоединилась РФ, а также Федеральным законом от 29 октября 1998 г. «О лизинге» и подзаконными актами — указами президента, постановлениями Правительства РФ и так далее. Конвенция имеет приоритет по сравнению с нормами гражданского права РФ, нормы ГК превалируют над Законом о лизинге, а подзаконные акты не должны противоречить названным Конвенции, Кодексу и Закону.

        Отношения по аренде публичного имущества в субъектах Федерации регулируются, как правило, законом об управлении государственным имуществом.

        Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Специальные правила сдачи в аренду могут быть установлены законом для таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты (п.2 ст.607 ГК).

        Передача в пользование (в частности на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

        Объектом аренды может быть лишь та вещь, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования, то есть непотребляемая. Например, земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инструмент и т. п.

        Существенное изменение правовой системы Российской Федерации, которое произошло за последнее время, повлекло за собой изменение целого ряда правовых отраслей и институтов, к числу которых относится и аренда.

        Как мы уже выяснили, арендные отношения регламентируются главой 34 ГК РФ. Структура данной главы такова, что сначала излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов договоров аренды, а затем — специальные правила, имеющие отношение только к соответствующим видам договоров аренды. При этом в соответствии со ст.625 ГК РФ общие положения об аренде (ст.606-625) применяются к отдельным видам договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества только в том случае, если иное не установлено специальными правилами Кодекса об этих договорах.

        Исчерпывающий перечень специальных видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также финансовую аренду (лизинг). В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ, разновидностью договора аренды?

        Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды. Следовательно, общие положения об аренде могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не содержат специального регулирования либо если невозможность такого применения вытекает из существа жилищных правоотношений.

        Определение понятия договора аренды дается в ст.606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (АРЕНДОДАТЕЛЬ) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

        Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие услови�� в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.

        1.2 Виды договора аренды

        2.1 Условия договора аренды

        По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

        Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

        Это один из классических видов договоров. Чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды. В частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

        Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч.1 т.10). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

        Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

        Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

        Общие нормы об аренде, содержащиеся в первом параграфе главы 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в параграфах 2-6 ГК.

        Определение договора, содержащееся в ст. 606 ГК, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (АРЕНДОДАТЕЛЬ) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (АРЕНДАТОР) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

        Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению — естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК, специальная норма абз. 2 ст. 606 ГК содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты — часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора — о совместной деятельности.

        Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

        Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством. Причем как вещные (допустим, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять о��обенности временного пользования именно арендатора.

        Для некоторых видов арендных сделок специальными нормативными актами определены дополнительные существенные условия помимо предмета договора:

        1. В договоре лизинга, если получателем имущества является госучреждение, необходимо прописать запрет на обеспечение залогом выполнения обязательств по сделке, а также право сторон изменять размер лизинговых платежей по их соглашению в соответствии с бюджетной сметой учреждения лизингополучателя, согласно ст. 9.1 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.
        2. В договоре аренды централизованных систем водоснабжения должны быть указаны условия, предусмотренные ст. 41.2 закона «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ. При аренде объектов теплоснабжения необходимо указывать в контракте условия, предусмотренные ст. 28.2 закона «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ.
        3. В договоре аренды объекта культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо прописать обязанность арендатора по проведению работ, направленных на сохранение такого объекта (п. 4 ст. 14.1 закона «Об объектах культурного…» от 25.06.2002 № 73-ФЗ).


        Похожие записи:

      Добавить комментарий

      Ваш адрес email не будет опубликован.