Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение долей в праве общей долевой собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Собственно, разделить на доли можно только что-то общее. Обычно это делается лишь в отношении недвижимости, так как лишь право собственности на нее требует регистрации. Как только вы разделите общую квартиру или дом на доли, такие доли можно зарегистрировать и в Росреестре. В результате каждый из сособственников будет самостоятельно владеть и распоряжаться собственной долей. Захотите ее продать? Пожалуйста! Оформить дарение? Без проблем! Прописать мигрантов? Легко!
Речь идет именно об «идеальных долях», а не о части общей площади объекта. Определив личные доли каждого, вы не установите реальных границ в квартире. Доля – это не комната + туалет и часть коридора, доля – это абстрактная единица, условно определенная часть права собственности на имущество. Например, ½ или ⅓ в праве собственности.
В быту можно выделить четыре основные причины раздела недвижимости на доли: развод, оформление наследства, использование маткапитала и отсутствие долей в правоустанавливающем документе.
Глава 16. Общая собственность (ст. 244 — 259)
Там, где развод, там и раздел нажитого за брак имущества. Оно является совместным, то есть без определения долей каждого из супругов. Но «бывшие» могут легко это исправить – достаточно заключить соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру. Или иную недвижимость, значения не имеет.
Ко всему прочему, доли могут быть банально не определены – ранее это допускалось при приобретении прав на недвижимость, в том числе при заключении договоров купли-продажи. Если в правоустанавливающих документах такие доли отсутствуют, владельцы могут также определить их соглашением. Оно заключается в простой письменной форме и нотариального удостоверения не требует.
Общая собственность представляет собой принадлежность вещи не одному собственнику, а одновременно нескольким лицам (сособственникам). Например, братья как наследники после смерти отца получают в собственность принадлежавший ему автомобиль; акционерная компания совместно с муниципальным образованием финансирует строительство многоквартирного жилого дома, переходящего в их собственность по окончании строительства; два публично-правовых образования становятся собственниками построенного на их средства гидротехнического объекта (плотины, моста, гидроэлектростанции) на разделяющей их реке и т.п. Иначе говоря, в таких ситуациях два или более лица сообща становятся субъектами права собственности на одну и ту же вещь. Следовательно, отношения общей собственности характеризуются множественностью субъектов права собственности на конкретный объект.
При этом сам имущественный объект не делится между участниками отношений общей собственности, а принадлежит им одновременно и сообща, прежде всего потому, что во многих случаях он является неделимой вещью (ст. 133 ГК). Если плотину, мост или автомобиль «разделить» между сособственниками, то и сама эта вещь как целое, и ее «части» просто утратят свое хозяйственное назначение и тем самым – экономическую ценность. Когда же речь идет о делимых вещах, например о земельном участке или о жилом коттедже, то их фактический раздел между владельцами прекратит и отношения общей собственности, ибо каждый станет собственником конкретной, индивидуально определенной вещи в виде соответствующей части земельного участка, части дома и т.п., между которыми останется лишь физическая, а не юридическая «общность» (общая стена, общий забор и т.д.).
Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников (п. 2 ст. 244 ГК). Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности.
В отношениях долевой собственности законом или договором определяются принадлежащие участникам точные доли в праве на общее имущество, тогда как само это имущество (вещь) остается нераздельным, единым объектом их права общей собственности. Под долей собственника в общей собственности понимается арифметически выраженная (1/3, 50% и т.д.) доля в субъективном праве собственности на все общее имущество. Она не может быть выражена в натуральных показателях (квадратных метрах, тоннах и т.п.), превращающих ее в право на часть вещи. Именно такой подход в наибольшей мере соответствует сущности отношений общей долевой собственности. Его традиционно придерживается и судебная практика.
В отношениях совместной собственности между участниками право на общую вещь не делится – оно принадлежит им сообща, совместно. Здесь никто из участников заранее вообще не знает своей доли, которая определится только в случае раздела или выдела, т.е. прекращения отношений общей собственности для соответствующего участника. Хотя в таких ситуациях доли бывших участников совместной собственности обычно и предполагаются равными, но допускаемые законом многочисленные отступления от этого правила давно сделали его исключением.
Очевидно, что отношения совместной (бездолевой) собственности возможны лишь в качестве исключения, обусловленного наличием между сособственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предполагают и не требуют полной определенности в объеме правомочий их участников. Такие отношения возникают между супругами либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства, т.е. между гражданами, связанными близкими семейными узами. Поэтому согласно п. 3 ст. 244 ГК общая долевая собственность является правилом, а совместная (бездолевая) собственность – исключением, прямо предусмотренным законом.
Участники отношений совместной собственности, возникающей только в силу закона, вправе по общему соглашению (а при его отсутствии – по решению суда) заменить их отношениями долевой собственности (п. 5 ст. 244 ГК). Так, законным режимом имущества супругов в соответствии с п. 1 ст. 33 СК является режим совместной собственности, который действует, если брачным договором не установлено иное. Такая же возможность предоставлена участникам крестьянского (фермерского) хозяйства п. 1 ст. 257 ГК. Следовательно, по воле участников отношения совместной собственности могут быть заменены отношениями долевой собственности, но не наоборот.
Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности единой вещи одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве собственности на данное имущество. Как уже отмечалось, это наиболее часто встречающийся вид отношений общей собственности.
Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью.
Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК), либо их соглашением (например, условиями договора простого товарищества). Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).
Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества их доли могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности. Если же такое соглашение отсутствует, решающее значение приобретает характер произведенных одним из сособственников улучшений общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК).
Улучшения, отделимые от объекта общей собственности без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению (например, замена электроприборов в общем жилом доме), по общему правилу поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, т.е. вообще не становятся объектом общей собственности и, следовательно, не влияют на размер долей ее участников. Лишь по соглашению всех сособственников они могут остаться в составе общего имущества и тем самым повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.
Неотделимые улучшения (например, ремонт и замена деталей крыши дома) всегда становятся объектом общей собственности. Поэтому участник долевой собственности, осуществивший такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного сособственниками порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общую вещь. Например, пристройка одним из сособственников к используемой им комнате дома террасы, осуществленная им за свой счет и с соблюдением установленных правил, дает ему право на увеличение его доли в праве общей собственности на дом. Но при этом и сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности, а не становится собственностью построившего ее участника. Если же такая пристройка осуществлена в противоречии с порядком пользования общим имуществом, например, при отсутствии прямого или подразумеваемого согласия других сособственников, она не дает права на увеличение доли.
Особой разновидностью долевой собственности в нашем правопорядке стала долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образовавшиеся в результате реорганизации бывших колхозов и совхозов и приватизации их членами (работниками) закрепленных за ними земель сельскохозяйственного назначения (осуществлявшейся путем передачи этих земель в малопонятную «коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность»). Дело в том, что объектом приватизации и последующей общей собственности здесь стало имущество, составляющее не единую вещь, а массив разнородных земельных участков, «объединенных» формальным признаком: принадлежностью к землям бывшего колхоза или совхоза. Владельцы же таких долей нередко рассматривались как «собственники определенной части площади сельскохозяйственных угодий» и могли лишь предполагать, какой конкретно земельный участок (по местоположению, характеру угодий и стоимости) может быть объектом их права. Вместо выделения земельных участков хотя бы в пользование сособственникам им было предложено сдавать свои «земельные доли» в «аренду», причем даже в «многостороннюю», что противоречило не только нормам гражданского права, но и здравому смыслу (ибо предметом аренды в традиционном понимании может стать только индивидуально определенная и непотребляемая вещь, а не право на часть вещи).
Действующее законодательство в целом привело эту ситуацию в соответствие с гражданско-правовыми подходами. Так, земельная доля теперь прямо рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения; договоры «аренды долей» заменены договорами о передаче их в доверительное управление и т.д.2 Однако при этом сохранились и некоторые особенности в правовом режиме «земельной доли» (в частности, при ее продаже, принятии решения о порядке владения и пользования земельным участком и др.).
Общая совместная (бездолевая) собственность представляет собой отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам вещей (вещи), в праве на которые их доли заранее не определены. В отличие от общей долевой собственности данный вид общей собственности возникает лишь как исключение, прямо предусмотренное законом.
Право общей совместной собственности – это право нескольких лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им вещами (вещью) без определения долей в праве на них.
Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 1 ст. 253 ГК), в частности, о том, что конкретными объектами (частями) общего имущества, например автомобилем, пользуется лишь один из сособственников (супругов), или о том, что лишь определенные сособственники (члены крестьянского хозяйства) вправе пользоваться находящимся в их общей собственности рабочим или продуктивным скотом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается (презюмируется) независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК).
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из их соглашения (в этих случаях совершение сделок обычно возлагается на одного из участников, например на главу крестьянского (фермерского) хозяйства). При этом одновременно предполагается, что каждый из таких сособственников, находясь в семейных, личнодоверительных отношениях с другими сособственниками, совершает сделку с учетом общих, а не только личных интересов. Это важно для контрагентов, участвующих в сделках по поводу общего имущества, поскольку они не обязаны проверять согласие других сособственников на совершение конкретной сделки.
Поэтому и оспаривание сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, другими ее участниками по мотивам отсутствия их согласия допускается только при доказанности того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом, т.е. действовала недобросовестно (например, при продаже или дарении определенной вещи другу семьи в период возбуждения дела о расторжении брака). Если же речь идет о сделке, требующей нотариальной формы или государственной регистрации, согласие сособственника должно быть удостоверено нотариально (п. 3 ст. 35 СК).
Особенностью отношений совместной собственности является лично-доверительный характер взаимоотношений участников, делающий их юридически незаменимыми. В силу невозможности замены участника этих отношений здесь невозможно и отчуждение его «доли участия», в том числе с использованием конструкции преимущественного права ее покупки. При появлении новых сособственников между ними складываются и новые, иные отношения совместной собственности.
Поскольку речь идет о бездолевой собственности, раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены лишь после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Однако это не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность, ибо доли определяются лишь на случай раздела или выдела, т.е. прекращения совместной собственности (кроме выдела из имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, насчитывающего более двух участников, где совместная собственность сохраняется для остающихся членов).
При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными (п. 2 ст. 254 ГК; п. 1 ст. 39 СК). Однако семейное законодательство предусматривает возможность отступления от начал равенства при разделе супружеского имущества с учетом интересов несовершеннолетних детей (остающихся с одним из бывших супругов), а также исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК). На практике это исключение давно превратилось в общее правило.
Основания и порядок раздела находящегося в совместной собственности общего имущества и выдела из него доли определяются по изложенным ранее правилам раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли (ст. 252 ГК). Но денежная или иная компенсация доли выходящего сособственника, допускаемая в отношениях долевой собственности только как исключение, в отношениях совместной собственности, в частности при разделе супружеского имущества, может применяться гораздо более широко (абз. 2 п. 3 ст. 38 СК). Участник, выделяющийся из крестьянского (фермерского) хозяйства, вообще вправе претендовать на получение от оставшихся участников только денежной компенсации соразмерно его доле (п. 2 ст. 258 ГК) и не вправе получить в натуре часть «средств производства» этого хозяйства, что призвано способствовать сохранению последнего.
Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (п. 1 ст. 257 ГК, п. 3 ст. 6 Закона о КФХ). Закон устанавливает здесь презумпцию совместной, а не долевой собственности, что отвечает сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан, которые, подобно супругам, находятся в лично-доверительных отношениях друг с другом. При наличии долевой собственности участников фермерского хозяйства их доли также определяются их соглашением, а при его отсутствии признаются равными.
Предварительным условием возникновения совместной собственности фермерского хозяйства является его создание. Оно возникает на основе специального соглашения участников и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для индивидуальных предпринимателей, с момента которой и считается созданным.
В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.
Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, также являются общим имуществом его членов и используются по соглашению между ними (п. 3 ст. 257 ГК).
Иное имущество непроизводственного характера (жилой дом, предметы потребления, домашней обстановки и обихода и т.п.) составляет объект общей (или раздельной) собственности супругов либо объект собственности отдельных участников фермерского хозяйства. Таким образом, в фермерском хозяйстве могут сосуществовать различные виды общей собственности, что требует различать объекты, составляющие:
- общее имущество участников хозяйства, включая супругов (п. 2 и 3 ст. 257 ГК);
- общее имущество супругов, являющихся участниками фермерского хозяйства (п. 2 ст. 33, п. 2 ст. 34 СК);
- личное имущество отдельных участников хозяйства, включая личное имущество каждого из супругов (ст. 36 СК).
Владение и пользование общим имуществом осуществляется членами крестьянского (фермерского) хозяйства сообща в порядке, определенном их общим соглашением. Им же определяется и порядок распоряжения общим имуществом, которое в интересах всего хозяйства обычно осуществляет его глава. Поэтому и сделки в интересах хозяйства совершаются его главой, причем закон презюмирует, что заключенные им сделки совершены именно в общих интересах хозяйства (ст. 8 Закона о КФХ). Кредиторы по таким сделкам обращают взыскание на общее имущество хозяйства (если, разумеется, из обстоятельств дела не вытекает, что сделка совершена в личных интересах главы хозяйства). Другие участники фермерского хозяйства отвечают по своим обязательствам личным имуществом (если только сделка не совершена в интересах хозяйства), а также своей потенциальной долей в имуществе хозяйства.
С целью сохранения фермерских хозяйств закон не предусматривает для их членов возможности требовать выдела имущества при выходе из такого хозяйства, устанавливая положение о том, что находящиеся в общей собственности членов фермерского хозяйства земельный участок и средства производства при выходе одного из участников разделу не подлежат. Выделяющийся участник вправе претендовать лишь на получение от оставшихся участников денежной компенсации, соразмерной его доле (п. 2 ст. 258 ГК; ст. 9 Закона о КФХ).
Право общей совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства прекращается с прекращением его деятельности (ст. 21 Закона о КФХ), в том числе в связи с выходом из него всех его членов. При этом имущество хозяйства подлежит разделу по общим правилам ГК, предусмотренным для раздела имущества, находящегося в совместной или в долевой собственности (ст. 258 ГК; п. 4 ст. 9 Закона о КФХ). При разделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства или выходе из хозяйства одного из его членов доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве общей собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
Если в составе фермерского хозяйства находятся супруги, то их право на общее имущество хозяйства определяется правилами о совместной собственности такого хозяйства, а не о совместной собственности супругов (п. 2 ст. 33 СК). Но имущество, приобретенное находящимися в составе фермерского хозяйства супругами за счет доходов от участия в нем, относится уже к совместной собственности супругов (п. 2 ст. 34 СК), а не к общей собственности участников хозяйства (если только речь не идет об объектах производственного назначения, приобретенных супругами для нужд своего хозяйства). Эти обстоятельства необходимо учитывать при разделе имущества фермерского хозяйства.
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.
Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:
- наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
- личные сведения всех собственников и участников дела;
- детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- указание на досудебные попутки разрешения спора;
- данные об экспертных оценках;
- перечень приложенных документов;
- дату;
- подпись истца с расшифровкой.
Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.
Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.
1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.
Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.
-
Арбитражный процессуальный кодекс
-
Бюджетный кодекс
-
Водный кодекс
-
Воздушный кодекс
-
Градостроительный кодекс
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
-
Жилищный кодекс
-
Земельный кодекс
-
Кодекс административного судопроизводства
-
Кодекс внутреннего водного транспорта
-
Кодекс об административных правонарушениях
-
Кодекс торгового мореплавания
-
Лесной кодекс
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс
-
Таможенный кодекс Таможенного союза
-
Трудовой кодекс
-
Уголовно-исполнительный кодекс
-
Уголовно-процессуальный кодекс
-
Уголовный кодекс
-
ФЗ об исполнительном производстве
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
-
Производственный календарь 2017
Для пятидневной рабочей недели
-
Закон о коллекторах
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
-
Закон о национальной гвардии
Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
-
О правилах дорожного движения
Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
-
О защите конкуренции
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
-
О лицензировании
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
-
О прокуратуре
Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
-
Об ООО
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
-
О несостоятельности (банкротстве)
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
-
О персональных данных
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
-
О контрактной системе
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
-
О воинской обязанности и военной службе
Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
-
О банках и банковской деятельности
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
-
О государственном оборонном заказе
Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
-
Закон о полиции
Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ
Как выделить доли из общей долевой собственности?
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
-
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
-
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ
«О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О статусе военнослужащих»
-
Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
-
Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ
«О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного управления в сфере официального статистического учета»
об определении долей в праве долевой собственностиг. «» 2022 г.
Гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», и гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 2», а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1.Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п.2 настоящего Соглашения.
В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:
2.На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:
- lдоля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет %;
- lдоля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет %.
Размеры долей, установленные настоящим Соглашением, могут быть изменены при обоюдном согласии Сторон.
3.В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.
4.Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон.
5.Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
6.Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между Сторонами .
7.Сторона вправе осуществлять распоряжение имуществом, принадлежащим Сторонам на праве долевой собственности, только с согласия другой Стороны.
8.Каждая из Сторон имеет преимущественное право покупки при продаже другой Стороной своей доли. Преимущественное право покупки доли осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ.
9.Настоящее Соглашение может быть расторгнуто каждой из Сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении настоящего Соглашения, обязана уведомить об этом другую Сторону за дней до даты расторжения настоящего Соглашения.
10.При расторжении настоящего Соглашения происходит выдел имущества в натуре в размере, соответствующем доле Стороны в праве долевой собственности.
11.Выдел имущества в натуре может быть заменен денежной компенсацией, соответствующей размеру доли в праве долевой собственности. Для определения размера доли в денежном выражении может быть привлечен независимый оценщик.
12.Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует неограниченный срок.
Сторона 1Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: Сторона 2Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен.
Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.
Порядок раздела совместно нажитого имущества устанавливает Семейный кодекс Российской Федерации.
Совместной собственностью супругов является то имущество, которое они приобрели в браке.
Собственником имущества по документам может быть один из супругов, но при этом имущество все равно будет считаться совместным.
Обратите внимание: правом собственности на совместно нажитое имущество в браке также обладает супруг, который в период брака вел домашнее хозяйство, занимался детьми или по другим уважительным причинам не мог работать и получать доход.
В состав совместно нажитого имущество может входить:
- недвижимые вещи (квартира, дом, земельный участок, гараж);
- недвижимость, приобретенная в ипотеку;
- движимые вещи (транспортные средства, предметы роскоши, оружие);
- доходы от трудовой деятельности, пенсии и социальные пособия;
- денежные средства на счетах в кредитных организациях;
- ценные бумаги.
К общему имуществу супругов не относится:
- собственность, которую приобрел каждый из супругов до вступления в брак;
- имущество, которое супруг получил в дар или унаследовал в период брака;
- предметы личного пользования;
- исключительные права на результаты интеллектуальной собственности;
- денежные средства, полученные по государственным программам для определенных целей.
Важно знать: если один из супругов за свой счет сделает капитальный ремонт или иными способами улучшит имущество другого супруга, то суд может признать такое имущество совместным.
Супруги обязаны совершать любые действия с общей собственностью только по согласию второго супруга. Если один из супругов совершит сделку с недвижимостью (купля-продажа квартира, дарение и другое) и при этом намеренно скроет это от второго супруга, то такая сделка может быть признана судом недействительной.
В случае расторжения брака супруги должны определить доли в совместном имуществе. По общему правилу каждый из супругов имеет равные права на совместное имущество, соответственно, равные доли в имуществе.
Раздел имущества может быть осуществлен:
- по соглашению сторон;
- через суд;
- по требованию кредитора в случае необходимости обращения взыскания на долю супруга.
Супруги могут разделить совместное имущество на доли по обоюдному согласию путем заключения брачного договора или составления соглашения о разделе имущества.
Брачный договор и соглашение составляются в целях установления имущественных прав и обязанностей каждого из супругов в отношении совместного имущества.
В случае заключения брачного договора или соглашения супруги вправе самостоятельно определять доли в имуществе.
И брачный договор, и соглашение о разделе имущества составляются в обязательной письменной форме и удостоверяются нотариусом.
Вышеуказанные документы не могут быть заключены против воли одного из супругов. Кроме того, положения брачного договора и соглашения не могут ограничивать имущественные и иные права супругов, запрещать трудовую деятельность, а также иные положения, которые могут поставить супруга в крайне неблагоприятное положение.
Внесение изменений в брачный договор или соглашение необходимо также удостоверять у нотариуса.
Брачный договор может быть заключен до государственной регистрации брака или в любой момент совместного проживания.
Предметом регулирования брачного договора является приобретенное в браке имущество или имущество, которое супруги собираются приобрести в будущем.
Брачный договор может установить режим личной, общей совместной или долевой собственности.
Соглашение о разделе совместно нажитого имущества может быть заключено в период брака или после его расторжения.
Предметом регулирования соглашения о разделе имущества является приобретенное в браке имущество.
Соглашение о разделе имущества устанавливает режим личной собственности каждого из супругов.
Если супруги не заключали брачный договор или соглашение о разделе имущества, то в соответствии с семейным законодательством каждый из них имеет право претендовать на половину всего совместно нажитого имущества.
При несогласии одного из супругов вопрос определения долей при разделе имущества разрешается в судебном порядке.
Исковое заявление подает один из супругов в мировой суд (в случае, если стоимость совместного имущества не превышает 50 000 рублей и отсутствует спор о детях) или в районный суд по месту жительства ответчика.
В исковом заявлении супруг должен указать доводы, в соответствии с которыми имущество должно быть разделено не на равные доли, и приложить документы, подтверждающие это.
В качестве таких доводов супруг может привести следующие факты:
- несовершеннолетние дети после расторжения брака останутся проживать совместно с супругом;
- второй супруг не исполнял супружеские права и обязанности;
- второй супруг вел асоциальный образ жизни, злоупотреблял спиртными напитками и наркотическими средствами, не занимался трудовой деятельностью по неуважительной причине;
- иные факты.
Если иск составлен в соответствии с гражданским процессуальным законодательством и приложены все необходимые документы, то суд принимает иск к производству и начинает рассмотрение дела.
Второй супруг вправе представить возражение на исковое заявление, указав свои предложения по поводу определения долей при разделе имущества.
В ходе судебного заседания суд заслушивает мнения и пожелания сторон, оценивает и исследует представленные доказательства.
Также судом учитывается совокупность следующих факторов:
- способ приобретения делимого имущества (было ли приобретено в браке или до него, на чьи средства);
- наличие несовершеннолетних детей и с кем они будут проживать после расторжения брака;
- вклад каждого из супругов в семью;
- финансовое состояние обоих супругов;
- вложение в улучшение состояния имущества денежных средств одного из супругов.
После исследования всех фактов суд принимает решение об определении долей в праве обшей совместной собственности супругов.
Расторжение брака – это стресс для каждого из супругов. Особенно если существует спор о разделе совместно нажитого имущества. Зачастую супруги не желают расставаться с имуществом или делить его в равных долях. Если между ними не был заключен брачный договор или соглашение о разделе имущества, то супруги смогут разрешить спор только в суде.
Если Вы и Ваш супруг не желают такого исхода событий, мы советуем заранее договориться мирным путем об определении долей в праве совместной собственности.
Юристы по семейным спорам компании «Юридическое агентство» составят брачный договор или соглашение о разделе имущества исходя из пожеланий супругов. Юристы, основываясь на семейном законодательстве и судебной практике, составят документ, который удовлетворил бы обоих супругов.
Если урегулировать мирным способом данный вопрос не удается, то юрист составит исковое заявление в суд от имени одного из супругов, а также соберет необходимые доказательства, подтверждающие доводы супруга. После направления иска в суд, адвокат в области семейного права приступает к защите имущественных прав и интересов супруга.
Если у вас похожий случай, то вы можете проконсультироваться по телефону
-
Арбитражный процессуальный кодекс РФ
-
Бюджетный кодекс РФ
-
Водный кодекс Российской Федерации РФ
-
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
-
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
-
ГК РФ
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
-
Земельный кодекс РФ
-
Кодекс административного судопроизводства РФ
-
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
-
Кодекс об административных правонарушениях РФ
-
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
-
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
-
НК РФ
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
-
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
-
Трудовой кодекс РФ
-
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовный кодекс РФ
Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью
-
ФЗ об исполнительном производстве
-
Закон о коллекторах
-
Закон о национальной гвардии
-
О правилах дорожного движения
-
О защите конкуренции
-
О лицензировании
-
О прокуратуре
-
Об ООО
-
О несостоятельности (банкротстве)
-
О персональных данных
-
О контрактной системе
-
О воинской обязанности и военной службе
-
О банках и банковской деятельности
-
О государственном оборонном заказе
-
Закон о полиции
-
Закон о страховых пенсиях
-
Закон о пожарной безопасности
-
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
-
Закон об образовании в Российской Федерации
-
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
-
Закон о защите прав потребителей
-
Закон о противодействии коррупции
-
Закон о рекламе
-
Закон об охране окружающей среды
-
Закон о бухгалтерском учете
-
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6 (ред. от 26.12.2017)
«Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам»
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017)
-
Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)
Все документы >>>
-
Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)
-
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 N 5 (ред. от 23.12.2021)
«О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»
-
Обзор судебной практики по спорам об оплате неучтенного потребления воды, тепловой и электрической энергии, поставленной по присоединенной сети
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2021)
Все документы >>>
-
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 25.02.2022)
«Об акционерных обществах»
-
Федеральный закон от 29.12.2010 N 437-ФЗ (ред. от 30.12.2021)
«О внесении изменений в Федеральный закон «О некоммерческих организациях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 30.12.2021 N 436-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Все документы >>>
-
Указ Президента РФ от 20.05.2021 N 301
«О подготовке кадров для федеральной государственной гражданской службы по договорам о целевом обучении» (вместе с «Положением о порядке заключения договора о целевом обучении между федеральным государственным органом и гражданином Российской Федерации с обязательством последующего прохождения федеральной государственной гражданской службы»)
-
Распоряжение Президента РФ от 14.10.2020 N 255-рп
«О назначении официальных представителей Президента Российской Федерации при рассмотрении палатами Федерального Собрания Российской Федерации проектов федеральных законов»
-
Приказ Управления делами Президента РФ от 29.12.2010 N 566
«Об утверждении Порядка согласования распоряжения особо ценным движимым имуществом, закрепленным за федеральными бюджетными учреждениями, подведомственными Управлению делами Президента Российской Федерации, либо приобретенным федеральными бюджетными учреждениями за счет средств, выделенных учредителем»
Все документы >>>
Что такое общая собственность?
-
Письмо Росреестра от 10.10.2019 N 14-09961-ГЕ/19
(вместе с Минэкономразвития России от 23.07.2019 N ОГ-Д23-6791 «О рассмотрении обращения»)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (ред. от 26.04.2017)
-
Письмо ФНП от 28.10.2016 N 3982/03-16-3
«О примерных образцах договоров»
Все документы >>>
Общая долевая собственность — это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.
Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.
В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:
-
- доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
- доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества — нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.
Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.
-
Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
При равенстве в долевом владении чем больше собственников, тем меньше размер частей. В этом случае несмотря на наличие долей каждый метр жилья будет считаться общим. Например, у 3-х комнатной квартиры 2 долевых собственника, оба имеют право на ½ идеальную часть. Расчет размера долей в квартире выполняется с учетом площади помещения. При выделении в натуре один жилец станет владельцем большой комнаты, а другой – двух небольших.
Если позволяют технические параметры, возможна перепланировка по соглашению участников либо по решению суда.
От размера долей участников зависят полномочия по владению и распоряжению имуществом, поэтому собственников интересуют факторы, влияющие на изменение размера их частей квартиры. Пример расчета доли в праве общей собственности для таких случаев приведен ниже.
Право свободно распоряжаться своим имуществом без согласования с другими гражданами подталкивает участников долевой собственности к ее разделу. Размер доли не всегда дает право на получение полноценного жилья, но не лишает владельца компенсации.
Рассчитать причитающуюся часть нетрудно, но сложности может вызывать достижение договоренности с остальными участниками и отсутствие технической возможности для выдела. Такие споры разрешает суд по заявлению одного или всех собственников.
1. Общая долевая собственность — это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве определены законом или договором. Каждый участник общей долевой собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное.
2. С течением времени и с учетом других обстоятельств имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, может улучшаться, прирастать, и, напротив, его состояние может ухудшаться или оно может уменьшаться. Тем не менее это не влияет на правовой режим имущества, которое продолжает принадлежать на праве общей долевой собственности нескольким лицам. В то же время соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен иной порядок определения и изменения их долей, при котором бы учитывался вклад каждого из них в образование и приращение имущества.
3. Участники долевой собственности могут за свой счет осуществлять улучшения, под которыми понимаются разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова и А.П. Сергеева. М., 2006. С. 513). Критерием, определяющим судьбу произведенных улучшений, является их отделимость от общего имущества. Если улучшения отделимы, они не влияют на соотношение долей участников: такие улучшения поступают в собственность того участника, который их произвел. Если же улучшения неотделимы, но при этом осуществлены участником за свой счет и с соблюдением установленного порядка, то ему предоставлено право на соответствующее увеличение доли.
4. Если происходит уменьшение имущества, подобная правовая регламентация отсутствует, однако это не означает, что ее нет вообще. Сама юридическая природа права общей долевой собственности как право на долю в праве общей собственности позволяет прийти к выводу, что при уменьшении общего имущества (например, часть земельного участка изъята для государственных нужд, сгорела часть дома или пристройка к нему) его правовой режим не изменится — оно точно так же продолжает принадлежать тем же сособственникам с тем же самым соотношением долей каждого из них в общем праве на сохранившееся (уменьшившееся) имущество.
1. Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности.
Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако, по существу, она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выдел из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех, либо выделяющегося сособственника. Такой вывод находит подтверждение в правилах п. 1 ст. 39 Семейного кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п. 3 ст. 258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п. 3 ст. 258 ГК о равенстве долей членов хозяйства в праве общей совместной собственности на имущество хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случаи выхода из хозяйства одного из его членов. Если же по соглашению между членами крестьянского (фермерского) хозяйства на их общее имущество установлена долевая собственность, то соглашением между членами хозяйства определяются и размеры их долей (см. абз. 2 п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Принцип равенства долей закреплен и в отношении общей совместной собственности, принадлежащей членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества. Согласно п. 1 ст. 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого объединения, находящееся в совместной собственности его членов, может быть с согласия бывших членов объединения продано, а вырученные средства — переданы членам объединения в равных долях.
2. В отступление от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться).
3. В развитие общих положений об определении размера долей п. 3 ст. 245 предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т.д. При отсутствии такой договоренности отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры о судьбе улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.
Глава 16 ГК РФ. Общая собственность (действующая редакция)
Речь идет как об установлении долей в праве общей собственности на имущество отдельными положениями закона, так и о заключении соответствующих соглашений.
Примеры особых правил, предусмотренных законами
Наиболее очевидным прецедентом служит правило ст. 1149 ГК. Она устанавливает правила определение обязательной доли в наследственной массе при наследовании в порядке завещания. Чтобы не произошло ущемление прав лица, в пользу которого она установлена, выражающегося в незначительной ее стоимости, предусмотрен минимальный предел. Она не может быть менее половины того, на что бы мог рассчитывать наследующий по закону.
Нормы жилищного кодекса (ст. 42 и 37 ЖК) также устанавливают специальный метод определения долей на общее имущество. Их размер ставится в прямо пропорциональную зависимость от площади принадлежащей каждому сособственнику.
Законодательство не называет случаев, когда это соглашение должно быть заключено. Сложившаяся практика указывает на следующие случаи, когда его желательно оформлять:
- различная степень участия сособственников в обслуживании имущества. Речь идет не только о финансовых затратах, но и о личных усилиях некоторых лиц, направленных на поддержание надлежащего состояния вещей. При этом, необходимо, чтобы все сособственники пришли к согласию в вопросах признания соответствующих фактов;
- в качестве причины могут вступать негативные действия (либо бездействие) того или иного участника. Имеются в виду случаи, когда лица не участвуют, лично или посредством финансовой поддержки, в необходимом обслуживании общего имущества. Кроме того, возможны ситуации, при которых действия некоторых сособственников наносят больший ущерб собственности. Примером может выступать эксплуатация тяжелой техники, принадлежащей одному из них, что нарушает инфраструктуру, составляющую общее имущество на прилегающем земельном участке.
- другой подобной ситуацией выступают параметры жилого объекта, изменившиеся в результате законной реконструкции (важны случаи даже незначительной перемены). Если лицо таким способом увеличило имеющуюся в его собственности площадь, то оно вправе потребовать увеличение доли в общем имуществе пропорционально изменениям.
В качестве улучшений закон подразумевает результаты изменения параметров имущества, обеспечивающих увеличение его ценности или улучшающих его существенные свойства.
Таковыми не являются следующие действия:
- выполнение как текущих, так и капитальных ремонтных операций. Эти расходы считаются связанными не с улучшением, а с поддержанием необходимых характеристик;
- осуществление действий, хотя и являющихся улучшениями, но отличающихся избыточной дороговизной и роскошью, в сравнении с аналогичными случаями. Это исключение делается для защиты других сособственников от возможных недобросовестных актов со стороны более экономически сильного субъекта.
Под таковыми понимаются случаи, когда приведение вещи в первоначальное состояние невозможно или произойдет ухудшение ее параметров даже по сравнению с исходным состоянием.
Произведшее соответствующие операции лицо имеет право требовать соразмерно увеличить свою долю в праве на общее имущество, если следовало установленному порядку. Последний может предусматриваться как законом, так и соглашением.