И снова про налогообложение при инвестирование в недвижимость.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «И снова про налогообложение при инвестирование в недвижимость.». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как инвестировать в недвижимость и не переплатить налоги

2. Как инвестору законно снизить налоги

3. Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

4. Я у мамы инвестор: 4 способа заработать на недвижимости, не покупая ее

5. Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

6. Цели инвестирования в недвижимость

7. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

8. Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость

За 2020 год цены на недвижимость выросли в среднем на 20%. В 2021 году сохранилась динамика увеличения стоимости квадратного метра. На первый взгляд, эти данные со всей очевидностью говорят в пользу покупки недвижимости, а не другого объекта инвестирования.

Действительно, надежность вложения в этот актив не вызывает сомнений. Цены на недвижимость менее волатильны, чем курсы валют или такой экзотический вид инвестиций, как криптовалюта.

Между тем никто не может гарантировать стабильный рост цен на недвижимость ни в краткосрочной, ни в долгосрочной перспективе. К тому же владельцы инвестиционной недвижимости принимают на себя риск ликвидности, поскольку последующая ее продажа по выгодной цене может растянуться на длительное время.

При всей привлекательности рассматриваемого актива инвестору, прежде чем принять решение покупать, нужно иметь четкое представление о рисках вложений в объекты недвижимого имущества.

Риски покупки жилой недвижимости. На квартиры и другую жилую недвижимость распространяются нормы не только гражданского, но и жилищного законодательства. Это означает, что помимо собственников определенные права на квартиру могут иметь и другие люди.

Вот почему перед заключением договора купли-продажи квартиры нужно выявить всех лиц, которые так или иначе могут быть связаны с этим объектом — например, иметь право проживания в квартире.

Кроме того, необходимо провести тщательный правовой анализ всей истории владения квартирой и оснований перехода права собственности на нее.

Риски приобретения коммерческой недвижимости. При покупке офиса, торгового центра или склада у компании нужно внимательно проанализировать соблюдение норм корпоративного права, в частности надлежащее согласование решения о продаже актива органами управления компании.

Помимо этого, следует провести комплексный анализ финансовой устойчивости продавца. Если он находится на грани разорения, то при введении процедуры банкротства сделка купли-продажи недвижимого имущества может быть оспорена в судебном порядке.

Риски вложения денег в строящийся объект. На стадии котлована квартира обойдется дешевле готового объекта, но застройщик может нарушить сроки сдачи дома в эксплуатацию или не достроить его совсем.

Кроме того, в период строительства объект не получится использовать в приносящей доход деятельности.

Для того чтобы снизить риски приобретения объекта незавершенного строительства, нужно провести тщательный анализ финансовой устойчивости и надежности застройщика, в частности:

найти девелопера в едином реестре застройщиков;
изучить деловую репутацию девелопера;
проверить наличие у застройщика успешно реализованных проектов;
ознакомиться с проектной декларацией;
проверить наличие разрешения на строительство;
установить, является ли застройщик членом саморегулируемой организации.

Сегодня счета эскроу во многом снижают риски инвестиций в новостройки.

Заплатили налоги через банк, у него отозвали лицензию. Чем это грозит и что делать?

563 0
Как защитить бизнес от проблемных поставщиков с помощью налоговой оговорки

652 0

Чем опасен нелегальный бизнес в Сети

200 0

Как инвестировать в недвижимость и не переплатить налоги

Через облигации вы даёте компании деньги в долг, за пользование деньгами компания платит вам процент — купон. Когда срок действия облигации закончится, деньги вам вернут обратно.

В настоящее время на Мосбирже торгуются облигации таких крупных российских компаний как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон».

	ЗПИФ	REIT	Акции строительных компаний	Облигации строительных компаний
Где купить	В период формирования фонда паи можно купить в УК. Когда нужная сумма собрана, в УК паи купить уже нельзя. Если паи допущены к обращению на бирже, их можно купить там. Также приобрести паи можно через договор купли-продажи	Санкт-Петербургская биржа и фондовая биржа Нью-Йорка	Мосбиржа, СПБ	Мосбиржа, СПБ
Сколько стоит	Для неквалифицированных инвесторов — от 300 000 ₽, для квалифицированных лимита нет	От нескольких долларов	От 700 ₽	От 1 000 ₽
Доходность	До 15 %	В среднем 5 %	10 −15 % и выше	До 9 %
Риск потери доходности	Средний Доходность зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, состояния арендаторов, уровня вакантных площадей и т. д.	Средний Доходность зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, состояния арендаторов, уровня вакантных площадей и т. д.	Высокий Бумаги могут подешеветь, и их придётся продать по более низкой цене. Компания может обанкротиться, и акции будут стоить ноль	Низкий Фиксированная доходность
Риск потери капитала	Низкий Фонд владеет активами напрямую. Хорошая недвижимость долгосрочно дорожает с уровнем инфляции	Низкий Фонд владеет активами напрямую. Хорошая недвижимость долгосрочно дорожает с уровнем инфляции	Высокий	Средний Можно потерять деньги в случае дефолта заёмщика
Ликвидность	Ограниченная Если фонд не доступен на бирже, то придётся ждать завершения фонда, чтобы вернуть деньги	Высокая Бумаги можно продать или купить на бирже	Высокая	Высокая
Волатильность доходов	Низкая	Низкая	Высокая	Низкая
Налоги	НДФЛ: 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов. Если сумма общего дохода за год превысила 5 млн ₽, то с суммы превышения надо заплатить 15 %. Есть ограничение по размеру дохода, который подпадает под налогообложение

Решение вложить деньги в строящееся жилье поможет вам заработать по любой из следующих схем:

Перепродажа – квадратный метр на стадии возведения строительного проекта (этап котлована) стоит заметно ниже, чем в готовом доме. Вы ждете, пока девелопер построит дом, экономите при инвестировании, а потом продаете недвижимость по увеличенной ставке. Разница будет чистым заработком. Минус схемы – ее реализация достаточно долгая.
Сдача в аренду – посуточно либо долгосрочно. Коммерческие площади сдаются только долгосрочно (исключение составляют конференц-залы в крупных бизнес-центрах). Доход будет стабильным, постоянно растущим. Главное правильно выбрать саму недвижимость и район ее расположения.

Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду окупается намного быстрее жилой. Зато квартиры стоят дешевле, сам рынок более стабильный и понятный (жилье нужно всегда, а коммерческие площади в период пандемии простаивают).

Тут вариантов немного. Первый – вы останавливаетесь на предложении известного игрока рынка, ничем не рискуете, но получаете среднюю прибыль. Второй – ищете демпингующего новичка, играете в русскую рулетку, если повезет, то зарабатываете на перепродаже вдвое больше. На проверенные компании можно навести справки, но на новых девелоперов отзывов обычно мало или нет вообще.

От тщательности, глубины, предварительного анализа рынка и корректности выбранного сегмента недвижимости будут зависеть показатели прибыли в будущем. Посмотрите, как менялась стоимость, оцените потенциал развития конкретной ниши, сделайте выводы о необходимости, целесообразности инвестирования в текущем моменте времени. Застройщики и риелторы нередко искусственно завышают ценники, этот момент лучше будет уяснить для себя заранее.

Как инвестору законно снизить налоги

На 100% исключить финансовые риски при инвестировании невозможно, поскольку любая инвестиция – это и есть риски. Все, что вы реально можете сделать, это минимизировать потери средств. Для этого определитесь с бюджетом, сегментом, реально оцените силы и примите тот факт, что риски есть всегда

При покупке недвижимости от проверенного застройщика шансы потерять деньги минимальные. Минус данной схемы – на лояльные ценники можете не рассчитывать (их устанавливают малоизвестные компании, но там не будет гарантий). На перепродаже жилья от известного девелопера вы заработаете не более 15%, при сотрудничестве с менее известными застройщиками этот показатель будет вдвое выше. На темную лошадку ставить можно, главное делать это очень осторожно. Застройщики с нулевой репутацией могут умышленно демпинговать рынок, поскольку им нужны покупатели.

Кстати, продажа недвижимости через застройщика реальна на любом этапе строительства (можно не дожидаться его окончания). Но прибыль в итоге тоже будет разной, так что нужно все тщательно просчитать.

Aktivo — первая инвестиционная компания в России по коллективному инвестированию в коммерческую недвижимость. Это уникальная возможность комфортно и безопасно инвестировать любую сумму от 300 000 рублей в тщательно отобранные объекты наилучшего качества.
Aktivo позволяет разделить стоимость объекта между участниками, при этом размер инвестиций каждого участника зависит только от его выбора.
С другой стороны, Aktivo — не только инвестиционная компания, но и профессиональная команда, которая выполняет наиболее сложные и хлопотные задачи за вас:

Отбор и тщательный всесторонний аудит объектов (доходность, коммерческие, юридические, технические и др. параметры)
Поиск соинвесторов и безопасное сопровождение сделки
Обслуживание и управление объектами после покупки (решение вопросов с арендаторами, коммунальными службами и государственным органами)

Инвестиции в недвижимость с Aktivo обладают рядом преимуществ перед другими финансовыми инструментами: это намного выгоднее, чем банковские вклады, средняя ставка по которым составляет в среднем 6% годовых, и безопаснее с учетом сложившейся ситуации в банковском секторе. По сравнению с паевыми фондами, инвестиции в недвижимость намного прозрачнее т.к. инвестор выбирает конкретное здание и может получить полную информацию о нем до совершения сделки. По сравнению с биржевыми инструментами вложения в недвижимость более безопасны и обеспечивают доходность на уровне 15-17% годовых с учетом роста стоимости самой недвижимости. При инвестировании в коммерческую недвижимость покупатель несет меньшие инфляционные и девальвационные риски (риск обесценения национальной валюты), поскольку стоимость недвижимости растет вместе с инфляцией и переоценивается с учетом текущей экономической ситуации. Инвестиции с Aktivo – уникальный шанс защитить и сохранить реальную стоимость своих активов и получать регулярный доход, защищенный от инфляции

Доход формируется за счет арендных потоков и прочих доходов от объекта недвижимости

Регулярные ежемесячные выплаты производятся инвесторам уже на следующий месяц после приобретения объекта. При этом в личном кабинете инвестора формируется график получения доходов от объектов, находящихся в фондах

Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Система получения дохода от инвестиций с Aktivo абсолютно прозрачна. Налог на доходы инвесторов при погашении паев или получении промежуточного инвестиционного дохода составляет:

13% — для физических лиц
20% — для юридических лиц
15% для лиц с упрощенной системой налогообложения
30% — для нерезидентов — физических лиц
20% — для нерезидентов — юридических лиц

Для нерезидентов налоговая ставка определяется соглашением или конвенцией при условии, что лицо-нерезидент является резидентом страны, с которой заключено соглашение или конвенция об избежание двойного налогообложения.
Отложенная уплата налога на прибыль позволяет реинвестировать доход, полученный от сделок с имуществом фонда в полном объеме на срок до момента получения дохода пайщиком (погашения паев, выплаты промежуточного дохода)

Aktivo не является банком и не оказывает услуг по размещению депозитов или инвестированию в ценные бумаги. Мы не начисляем процентов, мы даем возможность совместно владеть недвижимостью с высоким рейтингом надежности и получать доход от сдачи ее в аренду. Aktivo выплачивает только рентный доход, соответствующий доле инвестора в объекте недвижимости

Комиссия Aktivo за сопровождение сделки составляет 2% от размера инвестиций. Комиссия взимается после покупки объекта недвижимости. Денежные средства идут на оплату услуг Aktivo — подбор, проверку и оценку объекта недвижимости, обеспечение работы интернет — платформы и информационной поддержки пользователей

Ежемесячное вознаграждение Aktivo, управляющей компании и специализированного депозитария в сумме составляет 12.5% от чистого операционного дохода от объекта, который определяется как валовый доход от аренды за вычетом операционных затрат по объекту:

Эксплуатационные расходы
Проведение ремонтных работ
Налог на имущество
Земельный налог или аренда на земельный участок под объектом
Страховка
Охрана территории и объекта
Уборка территории и объекта
Обеспечение противопожарной безопасности
Услуги управляющей компании фонда
Другие необходимые расходы

Условия, при выполнении которых актив принимается к учету в составе основных средств, установлены пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Прежде всего, объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.

Но предположим, что компания приобрела земельный участок сельскохозяйственного назначения и перепродавать его не планирует. А вот с тем, как его использовать, пока не определилась. Не исключено, что в перспективе он будет использован по своему прямому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции. Возможно, компания изменит назначение земельного участка в целях осуществления на нем промышленного строительства. В итоге признать участок основным средством оснований не имеется.

Отметим, что к основным средствам относятся и объекты, предназначенные для аренды.

Согласно МСФО (IAS) 40 (п. 5), «инвестиционная недвижимость – недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:

использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или
продажи в ходе обычной деятельности».

В условиях применения ФСБУ это определение необходимо скорректировать. Дело в том, что по российским правилам недвижимость, предназначенная для получения арендных платежей, относится к основным средствам. Поэтому к категории инвестиционной недвижимости можно отнести лишь объекты, удерживаемые с целью получения выгоды от прироста стоимости.

Примеры инвестиционной недвижимости (п. 8 МСФО (IAS) 40), которые может взять на вооружение бухгалтер, применяющий ФСБУ:

земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;
земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости;
недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Таким образом, МСФО (IAS) 40 содержит исчерпывающий ответ на вопрос о классификации активов, поставленный в начале статьи.

Я у мамы инвестор: 4 способа заработать на недвижимости, не покупая ее

Инвестиционную недвижимость следует признавать как актив тогда и только тогда, когда (п. 16 МСФО (IAS) 40):

поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и
первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке.

Инвестиционная недвижимость должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению, – например, оплату профессиональных юридических услуг (п.п. 20, 21 МСФО (IAS) 40).

При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки (п. 24 МСФО (IAS) 40).

Обратите внимание

Объекты основных средств, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

На основании Федерального закона «О бухгалтерском учете» (ч. 3 ст. 10) признание объекта подразумевает отнесение его на тот или иной синтетический счет. Действующим Планом счетов счет для отражения инвестиционной недвижимости не предусмотрен. Однако нормативные документы не запрещают вводить для учета специфических операций дополнительные синтетические счета. Вопреки предписанию Инструкции по применению Плана счетов (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н), согласования с Минфином России для этого не требуется.

В бухгалтерском балансе инвестиционная недвижимость должна быть представлена самостоятельной строкой – отдельно от основных средств. Основание – пункт 54 (подп. «b») Международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Инвестиционная недвижимость относится к внеоборотным активам (п. 66 МСФО (IAS) 1).

В итоге для учета инвестиционной недвижимости не возбраняется использовать свободный номер в Плане счетов – 06. Он находится в составе внеоборотных активов.

В соответствии с МСФО (IAS) 1 организация должна классифицировать актив как оборотный, когда:

она предполагает реализовать актив или намеревается продать или потребить его в рамках своего обычного операционного цикла;
она удерживает этот актив главным образом для целей торговли;
она предполагает реализовать стоимость этого актива в пределах 12 месяцев после окончания отчетного периода; или
этот актив представляет собой денежные средства или эквивалент денежных средств.

Организация должна классифицировать все прочие активы как внеоборотные.

Как вы полагаете, амортизируется ли инвестиционная недвижимость?

Вдумчивый бухгалтер на этот вопрос ответит отрицательно.

Действительно, ведь амортизация (основного средства) – систематическое распределение амортизируемой величины актива на протяжении срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16 «Основные средства», введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

А к инвестиционной недвижимости (в российском учете) понятие срока полезного использования неприменимо. Между тем пункт МСФО (IAS) 40 требует раскрытия сведений об амортизации. Как это понимать? – Дело в том, что международные стандарты причисляют к инвестиционной недвижимости объекты, переданные в финансовую аренду. А с позиций ФСБУ это основные средства, которые амортизируются в общеустановленном порядке. Их в нашей статье мы не рассматриваем.

После признания объект инвестиционной недвижимости подлежит учету одним из двух способов, выбор которого осуществляется в учетной политике (п. 30 МСФО (IAS) 40).

Модель первая – по первоначальной стоимости. Это традиционный способ учета основных средств, привычный для российского бухгалтера. Однако при раскрытии информации (в пояснениях к бухгалтерской отчетности) вам придется указать справедливую стоимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Модель вторая – по справедливой стоимости.

Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли (п. 34 МСФО (IAS) 16). Соответствующие суммы относят на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Внимание! Вне зависимости от применяемой модели инвестиционная недвижимость подлежит проверке на обесценение (подп. «а» п. 73 МСФО (IAS) 40). Для этого придется обратиться к Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Как видно, инвестиционная недвижимость требует обязательной оценки по справедливой стоимости. Но что представляет собой эта характеристика? – Для ее определения надлежит руководствоваться Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Справедливая стоимость – оценка, основанная на рыночных данных. Цель оценки справедливой стоимости актива – определить цену (с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив), по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива на дату оценки в текущих рыночных условиях (п. 2 МСФО (IFRS) 13).

Справедливую стоимость мы охарактеризовали в общих чертах. Нюансы ее определения мы опускаем.

ПРИМЕР 1. ОЦЕНИВАЕМ ВЫГОДУ ОТ ПРИРОСТА СТОИМОСТИ

В качестве инвестиционной недвижимости компания приобрела земельный участок. Его первоначальная стоимость – 450 000 рублей (на основании подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ НДС не взимается). Учетной политикой закреплена модель учета по справедливой стоимости. Вначале справедливая стоимость участка оценена в 400 000 рублей, а год спустя – в 650 000 рублей. При таких условиях бухгалтер произведет записи:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Инвестиционная недвижимость» КРЕДИТ 76, 68 и др.
— 450 000 руб. – сформирована первоначальная стоимость земельного участка (оплата продавцу, вознаграждение посреднику, государственная пошлина и пр.);

ДЕБЕТ 06 КРЕДИТ 08 субсчет «Инвестиционная недвижимость»
— 450 000 руб. – принят к учету объект инвестиционной недвижимости;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 06
— 50 000 руб. (450 000 – 400 000) – сформирована справедливая стоимость объекта (незамедлительно);

ДЕБЕТ 06 КРЕДИТ 91-1
— 200 000 руб. (650 000 – 450 000) – отражено увеличение справедливой стоимости (через год).

Оценим выгоду от прироста стоимости участка. Годовой доход компании – 150 000 рублей (200 000 – 50 000), что по отношению к первоначальным затратам составило 30% (150 000 руб. : 450 000 руб. × 100%) годовых.

МСФО (IAS) 40 (п.п. 57, 58) устанавливает порядок перевода инвестиционной недвижимости в иные категории – основных средств и товаров. Такие переводы должны производиться тогда и только тогда, когда происходит изменение характера использования объектов инвестиционной недвижимости. Так, перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов производится с началом ее развития в целях продажи.

Если же организация принимает решение о выбытии инвестиционной недвижимости без ее развития, то она продолжает учитывать этот объект как инвестиционную недвижимость до прекращения его признания (то есть исключения из отчета о финансовом положении) и не учитывает его в составе запасов.

ПРИМЕР 2. ПЕРЕВОДИМ ИНВЕСТИЦИОННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В СОСТАВ ОС

Перевод земельного участка из категории инвестиционной недвижимости в категорию основных средств бухгалтер отразит записью:

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 06
— 650 000 руб. – произведена реклассификация объекта инвестиционной недвижимости в объект основных средств.

Возможен и обратный перевод. В частности, перевод из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов (п. 64 МСФО (IAS) 40). А значит, повлечет признание доходов и расходов.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.

Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.

Цели инвестирования в недвижимость

Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.

«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.

Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

Если планируете инвестировать в недвижимость через фонд или компанию, убедитесь, что «контора» зарегистрирована в ЦБ. Компания должна иметь лицензию и официальное право на осуществление инвестиционной деятельности. Проверить их наличие у организации можно самостоятельно — в соответствующем реестре на сайте Центробанка.

Дельцы, у которых нет официальной документации, как правило, пытаются пустить пыль в глаза внешними атрибутами своей «надежности».

Они снимают офис в помещении премиум-класса, сами выглядят как очень состоятельные и уверенные в себе инвесторы, умело проводят беседы, отлично владеют терминологией и даже дают верные инвест-прогнозы. Но собирают деньги и исчезают. Схема проста до банальности, но до сих пор работает.

Если речь идет о покупке квартиры (вами лично), то требуйте оригиналы документов у продавца: выписку из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, документ-основание получения права собственности, паспорт собственника квартиры, выписку из домовой книги (в ней все о «прописанных» в квартире жильцах) или Единый жилищный документ (ЕЖД). Обратите внимание на то, что это должны быть оригиналы документов с печатями и подписями.

Сфотографируйте бумаги и перепроверьте печати и подписи нотариуса (позвоните или сходите к нотариальную контору для сверки печати и подписи). Особенно это касается документов на право наследования и доверенности от собственника. Если того нотариуса, который «заверил» эти документы, не существует или у него другая подпись, а в реестре его дел нет тех документов, что вам показывают, — это подделка.

Мошенники бывают очень убедительны, и здесь жажда наживы играет против инвестора. Речь идет о той схеме с менеджерами в респектабельном офисе, которые говорят на профессиональном языке.

В такой ситуации психология инвестора срабатывает так: появляется готовность поверить любым документам, похожим на настоящие, и поверить в нереальную прибыль. А вдруг?

Чем больший восторг вызывает у вас внезапно возникший «шанс на миллион», тем больше поводов остановиться, подумать и проконсультироваться с опытным инвестором или финансовым консультантом.

Если дело идет на сотни тысяч и миллионы, не пожалейте денег на хорошего советника — это дешевле, чем все потерять. И проверяйте документы компании. Просите копии, сверяйте реестровые номера в справочнике ЦБ.

При инвестировании в реально существующие фонды недвижимости, которые не раскрывают своих сделок и вкладываются в коммерческие помещения, стоит запросить оценку объекта независимым экспертом.

Дело в том, что фонд может собирать крупную сумму для покупки объекта, который в реальности стоит дешево. В момент возврата паев они могут пожать плечами, мол, подешевело, а разницу оставить себе. Поэтому хорошо знать реальную стоимость объекта, в который вкладываетесь через фонд.

Поставьте себе за правило не верить в обещания «стабильных выплат в размере 50 или 90% годовых». Доходность бывает разная, и те же 50% теоретически возможны, но на практике обещать такое на постоянной основе вне зависимости от рынка, экономики и погодных условий могут только мошенники. Какая мошенническая схема здесь возможна?

Это может быть пирамида, которая дает реальный доход в течение некоторого времени тем, кто зашел в числе первых, а после схлопывается, не оставляя ничего.
Это могут быть те же с виду респектабельные мошенники с золотыми запонками и умными речами, дающие верные прогнозы, но не имеющие регистрации и документов. Они просто соберут деньги и пропадут с радаров.

Как распознать, что это только обещания? Важно понимать механизм работы компании и конкретные инструменты, которыми она пользуется. Любой доход должен быть оправдан ясной схемой работы: в недвижимости нормально обещать от 10 до 30% годовых.

Обходите стороной слишком заманчивые квартиры, которые дешевле рынка на 20 — 25%. Зачастую такой огромный дисконт предлагают люди, которым нужно срочно избавиться от недвижимости, пока не вскрылась мошенническая схема. Речь идет о тех же «наследниках» или «доверенных лицах», которые действуют по подложным документам.

Они готовы продавать дешевле, чтобы провернуть сделку, пока не объявились реальные собственники. Такая сделка может стать тяжелым уроком из серии «скупой платит дважды».

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Мелкий шрифт в договоре задатка может содержать информацию о том, что задаток не возвращается, если покупатель сам отказывается от сделки по любой причине.

После того, как вы отдадите задаток и подпишете такой договор, может выясниться, что у квартиры есть наследники, отбывающие сейчас срок в колонии. Вы откажетесь от покупки, а задаток останется злоумышленнику. С точки зрения закона все чисто.

Подозрения должна вызвать и квартира, которую продавали более трех раз за два года. Таким образом мошенники могут пытаться «отмыть» права собственности на квартиру.

Жилье, которое стараются продать «побыстрее, потому что вступили в наследство» — еще более подозрительно, так как могут явиться наследники, которые не успели вовремя, а сделку обнулят.

Опасайтесь сделок по доверенности, надежнее и проще иметь дело с собственником напрямую. Дело в том, что через некоторое время может выясниться, что собственник был на тот момент в беспамятстве или невменяемом состоянии. Есть реальные случаи, когда суд аннулировал сделку, а покупатель оставался без денег и без квартиры.

Да, по российским законам с доходов от инвестиций нужно заплатить налог в размере 13%. Вот случаи, когда такой налог будет удержан:

с дохода от продажи ценных бумаг, но только если вы продали их дороже, чем купили;
с дохода по купонам от облигаций и от дивидендов по акциям;
с продажи валюты на бирже, если вы продали ее дороже, чем купили.

Налог не взимается, если вы понесли убытки — то есть продали ценную бумагу или валюту дешевле, чем изначально ее купили. Налог нужно платить только с дохода, а он считается полученным, когда вы его зафиксируете — то есть когда деньги от продажи активов или выплаты дивидендов поступят на ваш ИИС. Если акции или облигации растут в цене, но вы их не продаете, налог платить не нужно.

Все вклады
Накопительные счета
Вклады онлайн
Дебетовые карты
Страхование вкладов
Журнал

Кредиты наличными
Кредитные карты
Ипотека
Автокредиты
Микрозаймы
Журнал

Есть три способа подать декларацию по форме НДФЛ-3 — через Госуслуги, сайт ФНС или в налоговой инспекции по месту регистрации до 1 декабря текущего года. Если не заплатить, будут начисляться пени в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если продать жилое имущество меньше чем за 1 млн руб. или нежилое за 250 тыс. руб., декларацию подавать не надо.

Финуслуги — это первая платформа личных финансов, на которой можно открывать вклады, покупать страховки, брать кредиты в разных банках и компаниях, а также инвестировать и управлять своими продуктами 24/7 онлайн в едином личном кабинете.

Последние пару лет в обществе устойчиво укрепилась мысль, что недвижимость — беспроигрышный вариант для инвестиций. Квадратные метры дорожают (в том числе из-за этой устойчивой мысли), их можно сдавать в аренду, а в случае чего — быстро продать. И все-таки, по словам Сагалаева, в 2022 году деньги в жилье лучше не вкладывать.

«Во-первых, такой бурный рост цен на недвижимость за последние полтора года был вызван доступностью ипотеки по льготным процентам, что вызвало повышенный спрос на рынке недвижимости. В следующем году ставки по ипотеке вырастут из-за повышения ключевой ставки, спрос на недвижимость угаснет. Да, цены продолжат расти, но в пределах уровня инфляции. А учитывая, что время неумолимо снижает стоимость недвижимости, особенно в многоквартирном доме, то тут еще вопрос: обгонят ли растущие цены инфляцию?» — рассуждает экономист.

На криптовалютах можно заработать очень много. А можно очень много потерять. Особенно, если криптовалюты новые и неизвестные, особенно, если вы в них не разбираетесь.

«Криптовалюта — довольно специфичный рынок, и фундаментальный анализ тут не работает. 2021 год был годом экстремального роста для них, а, как показывает практика, за каждым ростом идет откат, который может затянуться на несколько лет.

Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость

Налоги рассчитываются по итогам года. Базовым параметром при этом является финансовый результат: доход от продажи ценных бумаг и других финансовых инструментов минус расходы на их покупку. Если инвестор купил, например, акции, и к концу года их еще не продал – такие активы не участвуют в расчетах.

Алгоритм действия здесь может быть следующим: если инвестор в течение года совершил какие-то сделки и заработал, то он должен будет заплатить налог. Уменьшить его можно, если какие-то акции, которые есть у него в портфеле, к концу года подешевели. Тогда их можно продать – зафиксировать убыток, и снизить налоговую базу. В будущем эти акции можно купить обратно по сниженной цене – если этого требует инвестиционная стратегия.

То есть если по акциям какой-то одной компании вы заработали, условно, 30к рублей, а по другой сделке – если ее закрыть сейчас – будет аналогичный убыток, то общий налог будет равен нулю.

Кроме того, статья 220.1 НК РФ позволяет использовать убытки прошлых лет для уменьшения налоговой базы будущих периодов.

Как уже было сказано выше – акции в портфеле инвестора не участвуют в рассчете налога на прибыль. Но еще один важный момент заключается в том, что налог удерживается брокером лишь при выводе денег со счета. И при этом брокер сравнивает выводимую сумму с общим налогом на основе финансового результата за год.

На практике это выглядит так: если инвестор заработал за год 500 тысяч рублей, то налог составит 65 тыс. (13%). Если инвестор захочет вывести со счета 50 тысяч рублей, то она будет меньше общей суммы налога. В таком случае брокер удержит 13% от суммы вывода (6,5 тысяч рублей). Если же вывести 100 тысяч рублей, то это сумма больше 65 тысяч налога – и он будет вычтен полностью.

Согласно п. 5 ст. 283 НК РФ в случае прекращения налогоплательщиком деятельности по причине реорганизации налогоплательщик-правопреемник вправе уменьшать налоговую базу на сумму убытков, полученных реорганизуемыми предприятиями до момента реорганизации.

С 01.01.2020 эта норма будет дополнена: положения данного пункта не применяются, если в ходе мероприятий налогового контроля будет установлено, что основной целью реорганизации является уменьшение налоговой базы налогоплательщика-правопреемника на сумму убытков, полученных реорганизуемыми организациями до момента реорганизации.

Налоговые органы и сейчас доначисляют налогоплательщикам налог на прибыль, считая, что налоговая база необоснованно уменьшена на сумму убытков, понесенных присоединенной к нему организацией. Некоторым налогоплательщикам удается доказать незаконность доначислений. Например, в Постановлении АС ВВО от 13.02.2019 № Ф01-7107/2018 по делу № А17-2486/2017 судьи приняли довод организации о том, что реорганизация в форме присоединения была обусловлена необходимостью реструктуризации бизнеса в рамках группы компаний и носила реальный характер.

В Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов в качестве ближайших мер налоговой политики значится расширение объектов налогообложения по налогу на имущество организаций, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, путем включения в их состав, в частности, объектов недвижимого имущества, учтенных на балансе организаций не только в качестве основных средств, но и в качестве иных активов, принадлежащих организациям на праве собственности или хозяйственного ведения, полученных по концессионному соглашению, а также объектов недвижимого имущества, учитываемых на балансе в качестве недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, полученных по договорам отступного, залога, инвестиционного имущества.

Эти планы уже реализованы. Начиная с 2020 года согласно новой редакции ст. 374 НК РФ налогом на имущество будут облагаться объекты недвижимого имущества:

учитываемые на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется исходя из среднегодовой стоимости;
принадлежащие организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученные по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Иными словами, со следующего налогового периода исключается условие учета объектов недвижимости на балансе в качестве основных средств организации для их налогообложения исходя из кадастровой стоимости. К таким объектам относятся административно-деловые, торговые центры (комплексы), нежилые помещения, объекты недвижимости отдельных иностранных организаций.

К сведению: налоговые ставки в отношении недвижимости, подпадающей под кадастровое налогообложение, устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2%.

Кроме того, субъекты РФ получили право дополнительно определять иные виды объектов недвижимости, которые будут облагаться налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости. Например, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения определенных видов. Об этом внесены изменения в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, согласно которому в первоначальной редакции «кадастровым» налогом облагались жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. После внесения изменений в нем названы иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения. Таким образом, перечень объектов кадастрового налогообложения в ст. 378.2 НК РФ теперь носит открытый характер, конкретные виды недвижимости будут определять субъекты РФ.

Практика последних лет уже сформировала такой подход, теперь он закреплен непосредственно в НК РФ. В частности, согласно новой редакции пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ (нововведения выделены) ставка в размере 0,3 % применяется в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности);
не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…».

К сведению: размеры и порядок применения повышающих коэффициентов, предусмотренных п. 15 и 16 ст. 396 НК РФ, не изменились.