Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как ввести частный дом в эксплуатацию в 2022 году ИЖС». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Обращаемся к СНиП 31-02-2001:
| Количество домов на участке | не более 1 |
| Отступ от других домов | ≥ 5 метров |
| Отступ от границы участка (забора) | ≥ 3 метров |
| Этажность дома | не более 3-х этажей |
| Минимальный состав помещений | Жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы, помещение теплогенераторной (при отсутствии централизованного теплоснабжения). |
| Высота от пола до потолка | Жилых комнат и кухни ≥ 2.7 м (для мансарды ≥ 2.3 м); остальные помещения ≥ 2.5 м; коридорах и при устройстве антресолей ≥ 2,1 м. |
| Минимальные размеры помещений | Общей жилой комнаты — 12 м; спальни — 8 м (при размещении в мансарде — 7 м); кухни — 6 м. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери внутрь. |
Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
При этом, приемная комиссия может придраться к тому, что:
- Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
- Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
- Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка;
- В доме нет условий для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.
Внимание! В конце 2018 года, по результатам проверки по усиления муниципального контроля, региональное министерство экономразвития рекомендовало главам администраций дополнить административные регламенты обязательной видеофиксацией построенных зданий на земельных участках.
Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):
- Выписка из ЕГРН на земельный участок;
- Градостроительный план земельного участка;
- Разрешение на строительство дома;
- Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
- Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
- Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
- Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
- Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
- Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:
- Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
- Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.
Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.
В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.
Дачная амнистия в 2022 году: как упрощенно зарегистрировать дом
Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).
В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:
- Технический паспорт на построенный;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите получить информацию дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. В поправках позволили в упрощенном порядке оформлять право собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Упрощенным механизмом оформления земельного участка и расположенного на нем жилого дома (построенного до мая 1998 года) теперь смогут воспользоваться и наследники предыдущих владельцев. Для этого наследник, помимо основных документов, должен будет предоставить свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что он унаследовал имущество бывшего владельца дома.
Что нужно для ввода дома в эксплуатацию ИЖС в 2022 году
Согласно законопроекту, документами подтверждающими право собственности могут стать:
- документ о выделении земли организацией-работодателем;
- договор о подключении дома к сетям инженерно-технического обеспечения;
- договор об уплате коммунальных услуг или платежки по таким услугам;
- документы технической инвентаризации;
- выписка из похозяйственной книги.
При этом за регионами сохраняется право расширять список подтверждающих документов.
В 2020 году дачную амнистию усложнили. В законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2031 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2031 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.
Некоторые владельцы ошибочно считают, что вводить построенный дом в эксплуатацию не нужно. Но без корректного оформления документов распоряжение дальнейшей юридической судьбой объекта станет невозможным. Его не получится продать, завещать, получить имущественный вычет от государства.
Разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию необходимо и для того, чтобы узаконить самовольную постройку. Наличие этого документа означает, что в процессе строительства были соблюдены все нормативы и требования Градостроительного кодекса.
Список документов, необходимых для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, выглядит так:
- Паспорт владельца.
- Разрешение на строительство здания.
- План земельного участка.
- Акт приемки объекта.
- Документы, подтверждающие право на землю.
- Заключения представителей инстанций, которые занимаются инженерно-техническим обслуживанием сетей.
- Акт, который подтверждает соответствие построенного здания утвержденному проекту.
- Схема местонахождения инженерных сетей на объекте, подписанная ответственным лицом.
В соответствии с п.3 ст.55 Градостроительного кодекса может потребоваться дополнительная документация, но на практике такое бывает редко.
Как ввести в эксплуатацию частный дом?
Формально выдача разрешения на ввод постройки в эксплуатацию – услуга бесплатная. Но в реальности хозяевам приходится тратиться на работу кадастровых инженеров, подготовку документов в БТИ, регистрацию права собственности. В итоге расходы могут составлять от 10 000 руб. до 50 000 руб.
Часть 6 ст. 55 Градостроительного кодекса предусматривает ряд оснований, по которым власти вправе отказать во вводе дома в эксплуатацию. Распространенные причины – отсутствие каких-то документов, несоответствие постройки санитарным либо строительным нормам полностью или частично. Отказ последует и в случае, если жилой дом возведен на участке, не предназначенном для этих целей.
Если же владелец не успел подготовить пакет документов к установленному времени, это не является причиной для отказа. Человеку просто должны предоставить дополнительное время. Каждый случай отклонения заявления можно обжаловать как в вышестоящей инстанции, так и в судебном порядке.
Ввод частного дома в эксплуатацию – процедура, которая занимает немало времени. Государственные органы проверяют объекты достаточно тщательно. Поэтому перед обращением за выдачей разрешения застройщику нужно еще раз все проверить и по возможности устранить недочеты.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Рассмотрим объекты, на которые документ получать не нужно:
- Объекты вспомогательного назначения, расположенные на участке, принадлежащем гражданину. Хозяйственные постройки: гаражи, бани, сараи, возведенные для личных целей.
- Объекты вспомогательного назначения, используемые в коммерческих целях. Например, к ТЦ пристраиваются ангары, склады, помещения выставочного назначения.
- Объекты, не относящиеся к категории сооружений капитального назначения. В категорию входят ангары по каркасной технологии, павильоны небольшой площади, временные постройки, не имеющие фундамента с возможностью оперативного монтажа и сбора, транспортировки.
В 2022 году были введены поправки в Градостроительный Кодекс РФ N 340-ФЗ. Для строительства частного дома под ИЖС не требуется получать разрешение.
Поправки призваны упростить юридическую процедуру начала и окончания строительных работ: вместо разрешения достаточно уведомления. Застройщик отправляет документ в местные органы власти. Всего это делается дважды: перед началом и по завершению строительства.
Вспомогательные объекты, указанные в перечне, имеют критерии своего назначения:
- минимальная функциональная нагрузка по сравнению с капитальными сооружениями;
- сооружение не функционирует без головного объекта;
- конструктивные детали вспомогательного объекта существенно не влияют на работу основного сооружения;
- обособленность вспомогательного объекта;
- наличие отдельного входа.
Право собственности на такие объекты в Росреестре проходит упрощенную регистрацию на основании поданной собственником декларации. В этом документе уполномоченный орган оценивает факт создания вспомогательного объекта, изучает его технические характеристики, без требований к наличию на него разрешения.
Отсутствие требований на получение разрешения на такие объекты, как хозяйственный блок, склад, сарай, пристройку, баню определено признаками объектов вспомогательного назначения. Пояснения содержатся на законодательном уровне, закреплены положениями судебной практики.
В частности:
- Градостроительный Кодекс, ст. 51, п. 17.
- N384-ФЗ от 2009, ст. 4, п. 10: устанавливает критерии отнесения сооружений к вспомогательным, поясняет факт отсутствия требований одобрения на строительство.
- Письмо, составленное Министерством регионального развития (06.2009 №19669-ИП/08). Документ устанавливает алгоритм проведения государственной экспертизы объектов, отнесенных к капитальному строительству.
В письме установлено, что объекты вспомогательного назначения не подпадают под государственную экспертизу, следовательно, их возведение не требует одобрения.
Среди перечня НПА, регулирующих порядок оформления строительства капитальных объектов, интерес представляют положения, содержащиеся в определении ВАС РФ 2012 №ВАС-15260/12 от 2012 года.
Вспомогательные объекты не признаются недвижимостью, рассматриваются как улучшение земельного надела, на котором они построены, либо в качестве улучшающих функциональность основного объекта. Поэтому они следуют правовой судьбе капитального сооружения.
Следуя логике ВАС, становится понятным, что при строительстве объектов вспомогательного назначения (заборы, пристройки, хозпостройки (сараи, хозблоки), склады) не нужно получать разрешения, так одобрение уполномоченных органов касается возведения недвижимости. А вспомогательные постройки к недвижимости не относятся. Критерии определения недвижимого имущества установлены в ст. 130 ГК РФ.
Чтобы построить жилой, садовый или дачный дом на участке в 2021 году нужно подать в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве и приложить к нему документы:
- Подтверждающие права на участок.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок
- Описывающие планируемую постройку – это важно, если он будет находиться в исторически значимом населенном пункте.
- Доверенность на представителя при необходимости.
После рассмотрения уведомления о планировании, регистрирующий орган может либо одобрить строительство, прислав уведомление о соответствии, либо отказать в нем, прислав уведомление о несоответствии. Стандартный срок в семь рабочих дней может быть продлен до двадцати, если дом строится в историческом поселении, и в уведомлении не указано типовое архитектурное решение.
После получения положительного ответа можно начинать строительство. Оно, как и разрешение на строительство, будет действительно в течение десяти лет. Если вы пересмотрите какие-то существенные характеристики постройки, нужно будет подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства.
Многие путают понятия реконструкции и капитального ремонта:
- Капитальным ремонтом называют работы по восстановлению устаревших частей дома, коммуникаций. После его осуществления технический план не меняется. Разрешение на капремонт не требуется. К капремонту можно отнести замену кровли, водопровода, перегородок, системы отопления.
- При реконструкции меняются параметры дома. Может увеличиться количество этажей, площадь.
Реконструкция требует обязательного получения разрешения. Если она будет проведена без согласования, гражданину придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 рублей (пункт 1 статьи 9.5 КоАП РФ).
Последнее уведомление об окончании строительстваподать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Лицензия на выполнение строительных работ оформляется в несколько этапов:
- Сбор требуемого пакета бумаг.
- Передача заявления в регулирующий орган.
- Проверка строительной фирмы экспертной комиссией на факт соответствия по нескольким критериям — квалификации рабочего персонала, технической базы и уровня контроля качества. Все параметры сверяются с учетом установленных требований и правил.
При отсутствии замечаний застройщик получает лицензию. Стоит отметить, что на получение документа также влияют и отзывы клиентов организации, которая подает документы. Это свидетельствует о том, что от соискателей требуется ответственный подход к работе. В процессе предоставления лицензии к оценке могут привлекаться и другие компании. Это необходимо для получения дополнительной информации о заявителе. Стоит отметить, что наличие или отсутствие рекомендаций «со стороны» на решение комиссии влияет незначительно. По действующему законодательству на выдачу лицензии уходит до 60 суток с момента подачи заявления, а стоимость таких услуг является фиксированной.
Новой редакцией статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию необходимо представить:
- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии.
Разрешение на строительство дома: требуется ли оно в 2022 году
Получить согласование строительства можно 2 способами.
Под получением согласования понимается положительное решение. На основании решения допускается строительство или реконструкция дома.
1-ый способ.
Администрация направляет владельцу участка уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости размещения дома.
Примечание.
Для краткости данное уведомление назовем – уведомление о соответствии и допустимости строительства дома.
2-ой способ.
Администрация отмолчалась. Чиновники не направили уведомление о несоответствии дома установленным параметрам строительства и/или не допустимости размещения объекта.
В дальнейшем указанное уведомление будем именовать уведомление об отказе.
Важно.
Строительство считается согласованным, если владелец участка получил уведомление о соответствии и допустимости.
Либо не получил никакого ответа от администрации.
Иными словами, владелец участка может строить дом, если он:
- получил из администрации уведомление о соответствии и допустимости,
- либо не получил никакого ответа.
Признаюсь, я немного сочувствую чиновникам.
За 7 дней им нужно многое успеть.
- Запросить и получить в порядке межведомственного информационного обмена правоустанавливающие документы. Если владелец участка не приложил их к уведомлению о начале строительства.
- Проверить соответствие параметров дома требованиям Правил землепользования и застройки, документации о планировке территории. Оценить другие параметры строительства.
- Направить владельцу участка (застройщику) уведомление о соответствии и допустимости строительства дома. Либо направить уведомление о несоответствии, то есть об отказе.
Учитывая достаточно короткий срок (7 дней), полагаю чиновники будут его нарушать.
Либо вообще не будут направлять ответ.
У администрации есть возможность вернуть застройщику уведомление о планируемом строительстве без рассмотрения.
Когда администрация возвращает уведомление о планируемом строительстве без рассмотрения?
Возврат уведомления возможен по 2 основаниям:
- если в уведомлении о начале строительства не указаны все необходимые сведения;
- к уведомлению не приложены необходимые документы.
Если уведомление о строительстве возвращено владельцу участка без рассмотрения, то считается, что уведомление не направлялось.
Проще говоря. Если уведомление вернули без рассмотрения, то 7-дневный срок значения не имеет. Необходимо повторно подавать уведомление.
Данный параметр устанавливает предельный размер площади участка, которая может быть застроена.
Проще говоря, площадь застройки определяет некое пороговое значение, за которое нельзя переходить.
Как правило, площадь застройки определяется в процентном отношении от площади участка.
Пример.
Площадь застройки составляет 40%.
Земельный участок имеет общую площадь 10 соток.
Из данного примера следует, что владелец участка может застроить (то есть занять строениями) только 4 сотки.
Остальные 6 соток должны быть свободны от строений.
Площадь застройки – это параметр, который не имеет единого значения для разных населенных пунктов.
Иными словами, в разных городах, поселках, деревнях и т.д., и даже в разных территориальных зонах одного населенного пункта, площадь застройки может отличаться.
Площадь застройки содержится в градостроительных регламентах.
Как вы помните, градостроительные регламенты являются составной частью Правил землепользования застройки.
Иными словами, чтобы узнать предельную площадь застройки, необходимо на сайте администрация населенного пункта, скачать действующую редакцию ПЗЗ и найти в ней предельные размеры площади застройки.
Отступы – это минимальные расстояния, которые должны оставаться между домом и границами участка.
Отступы, как и площадь застройки, содержаться в Правилах землепользования и застройки.
На скриншоте выше в таблице видно, что минимальные отступы от границ земельного участка для зон Ж-1, Ж-2, Ж-3 составляют 3 метра.
Это означает, в населенном пункте, где действуют Правила землепользования застройки, фрагмент из которых изображен на скриншоте, располагать строения ближе, чем 3 метра к границам участка не допускается.
Таким образом, чтобы не получить отказ в согласовании строительства по причине нарушения такого параметра как отступы от границ земельного участка, необходимо в уведомлении о начале строительства указывать размеры отступов не менее минимальных.
2-ое основание отказа в согласовании строительства.
По общему правилу, застройщиком является лицо (гражданин или организация), которому принадлежит земельный участок, где планируется строительство.
Направлять уведомление о начале строительства может только лицо, которое на законных основаниях владеет участком.
В большинстве случаев, таким лицом (застройщиком) является собственник земельного участка либо арендатор государственной или муниципальной земли.
Вывод: чтобы не получить отказ по 3-ему основанию, уведомление о начале строительства нужно подавать от имени застройщика, которому принадлежит участок.
4-ое основание отказа.
Для обоих документов, упомянутых выше по тексту, действующим законодательством предусмотрены и утверждены свои формы.
Так, бланк разрешения на строительство жилого дома и прочих капитальных объектов утвержден Приказом Минстроя России от 19.02.2015 года № 117/пр (Приложение № 1). Данный документ включает в себя следующие сведения:
- «Шапка» документа – тут прописываются сведения об адресате, то есть застройщике. Должно быть указано его полное наименование (если юридическое лицо) или же ФИО (для граждан), а также адрес, почтовый индекс и электронная почта.
- Название документа, его номер и дата составления, наименование ведомства, одобрившего строительство заявленного объекта.
- Характеристики капитальной постройки – в этом разделе указываются следующие данные:
- тип работ (строительство, реконструкция и т.д.),
- название объекта в соответствии с формулировкой, приведенной в проектной документации, а также сведения об экспертизе этих бумаг,
- кадастровый номер земли,
- информация о градостроительном плате участка,
- общая площадь объекта, а также прилегающего земельного участка, количество этажей, в том числе подземных, и прочие сведения.
- В заключительной части документа прописывается срок действия разрешения с указанием основания его установления (это может быть соответствующий раздел проектной документации или ссылка на нормативный акт), а также ставится дата и подпись уполномоченного органа, выдавшего этот документ.
Из положений ст. 51 и 51.1 ГрК РФ следует вывод о том, что для согласования возведения объекта капитального строительства, обращаться следует в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключением являются следующие случаи (п. 5-6 ст. 51 ГрК РФ):
- возведение объекта планируется на земле, предназначенной для пользования недрами и предоставленной в этих целях – в таком случае обращаться за разрешением нужно в Министерство природных ресурсов и экологии России,
- планируется строительство или реконструкция объекта, предназначенного для использования атомной энергии – подавать заявление следует в «Росатом»,
- речь идет о строительстве/реконструкции объекта, относящегося к космической инфраструктуре – выдавать разрешение в этом случае уполномочена организация «Роскосмос»,
- иные исключения, предусмотренные законом.
Во всех прочих ситуациях получить разрешение на строительство частного дома и других видов капитальных построек можно в районной администрации соответствующей области/региона. К примеру, в Санкт-Петербурге согласовывать будущее строительство дома на участке или любой другой постройки следует в Службе государственного строительного надзора и экспертизы.
Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
Общий алгоритм действий при согласовании строительства жилого или садового дома подробно описан в ст. 51.1 ГрК РФ. Порядок подачи и получения соответствующего уведомления включает в себя следующие шаги:
- Подготовка уведомления (аналог заявления) согласно единой утвержденной форме.
- Сбор установленного законом перечня документов (подробно все бумаги описаны ниже по тексту).
- Выбор способа направления бумаг в адрес органа государственной власти, уполномоченного выдавать разрешения на строительство. Здесь доступны следующие варианты (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):
- личный визит в соответствующее ведомство,
- обращение в МФЦ (многофункциональный центр),
- направление бумаг по почте (письмо следует заказывать с уведомлением о вручении),
- использование портала «Госуслуги».
- После того, как документы будут отправлены, следует дождаться окончания их проверки.
- В течение установленного законом периода времени государственный орган направит заявителю уведомление о соответствии объекта ИЖС (садового дома) всем требованиям и нормам или о несоответствии заявленных параметров.
Следует обозначить несколько наиболее распространенных ситуаций, при которых заявитель может получить отказ в согласовании строительства ИЖС или садового дома.
Сюда можно отнести такие причины:
- отсутствие всех необходимых сведений в представленном уведомлении (полный их перечень приведен в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ),
- отражение в уведомлении информации, не соответствующей действительности,
- отсутствие у представителя застройщика доверенности, дающей право на согласование строительства объекта,
- документы для получения разрешения представлены не в полном объеме,
- обращение заявителя в орган, находящийся не по месту размещения земельного участка, на котором планируется строительство дома,
- уведомление подано в отношении объекта, по которому законом предусмотрено получение разрешения на строительство, а не уведомления.
При возникновении перечисленных выше ситуаций, компетентный орган в течение 3 рабочих дней производит возврат поданного застройщиком уведомления вместе с приложенными к нему документами (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).
В качестве примера можно привести следующие случаи, при которых обязательно получение разрешения на строительство объекта:
- возведение многоквартирного жилого дома,
- постройка гидротехнических сооружений,
- строительство объектов, связанных с добычей полезных ископаемых,
- проведение работ по созданию автомобильных и железных дорог, предназначенных для общего пользования,
- прочие случаи.
Выбор ведомства, в которое следует обращаться для получения такого документа зависит от вида объекта, строительство которого планируется. Здесь возможны следующие варианты:
- органы местной власти, находящиеся на территории расположения земельного участка (в большинстве случаев),
- организация «Росатом» (по объектам в области атомной энергии),
- «Роскосмос» (при строительстве/реконструкции построек в области космической инфраструктуры),
- Минстрой РФ (при возведении объекта на территории двух и более регионов),
- иные уполномоченные органы государственной власти.
В целом, процедура получения разрешения на строительство включает в себя следующие шаги:
- Подготовка заявления согласно утвержденной форме.
- Сбор документов.
- Подача полного пакета бумаг в государственное ведомство, уполномоченное выдавать разрешения на строительство. Сделать это можно через МФЦ.
- Далее нужно дождаться окончания этапа проверки представленных документов. Если все будет в порядке, заявителю выдадут разрешение.
Кадастровый учет недвижимости — внесение в Единый реестр прав сведений об объекте недвижимости. Таким образом подтверждается его существование и его характеристик (площади, высоты и т.д.). Также учету подлежит ликвидация строений, если они прекратили существование.
Основания для кадастрового учета и госрегистрации:
- Закон о кадастре недвижимости от 24.07.2007 N 221-ФЗ;
- Закон о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Дачная амнистия — 2020: что нужно знать владельцам домов и участков
Разница кадастрового учета с государственной регистрацией права: кадастровый учет подтверждает существование самого объекта и его свойств и характеристик (площади, назначения и т.п.) а регистрация права подтверждает право физического или юридического лица на этот объект.
Отличаются и реестры объектов — сведения о КУ вносятся в ГКН (государственный кадастр недвижимости) и сведения о зарегистрированных правах, сделках и обременениях — в ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Как правило, обе процедуры делаются одновременно и информация вносится как об доме (квартире), так и о правообладателе.
Постановка на кадастровый учет частного или многоквартирного дома необходим после его строительства и ввода в эксплуатацию. Одновременно с этим происходит регистрация права собственности. Постановка на кадастровый учет земельного участка необходимо, если участок образован из нераспределенных земель и подготовлен межевой план участка.
Оформление объекта ИЖС допускается только при наличии уведомлений о соответствии построенного дома разрешенным параметрам. Поэтому дом нужно возводить в соответствии с градостроительными нормами. Дом на садовом участке тоже важно строить согласно правилам застройки, но для регистрации достаточно одного технического плана. Упрощенный порядок регистрации домов в СНТ (без уведомлений) действует до 1 марта 2026 года.
Обязанность по постановке многоквартирного дома на учет со всеми квартирами целиком лежит на застройщике. Участнику долевого строительства останется только зарегистрировать право собственности.
В чем смысл постановки на кадастровый учет? Мнение юриста в видео
Закон № 148-ФЗ от 26 мая 2021 года внес очередные поправки в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. С 1 февраля 2022 года Росреестр станет вносить в ЕГРН информацию о том, что квартира (комната) расположена в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания. Соответственно, и стандартная выписка из ЕГРН будет содержать сведения о признании МКД подлежащим сносу и (или) реконструкции и (или) о признании жилого помещения (в том числе дома) непригодным для проживания. Эти сведения предупредят покупателей о проблемном доме или помещении.
С 1 марта 2022 года государство разрешит строить и регистрировать в ЕГРН жилые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для ведения крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности. Иными словами, законодатель позволил строить индивидуальные жилые дома на сельскохозяйственных землях. Данное право введено законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 года.
Согласование строительства ИЖС или садового дома в 2022 году
В 2022 году всех собственников земли в России ждет государственная кадастровая оценка земельных участков. Это требование установил Федеральный закон от 31.07.2020 № 269–ФЗ. Понятно, что у владельцев участков эта новость не вызывает ни малейшего воодушевления. Ведь, как это водится в России, государственная кадастровая оценка увеличит кадастровую стоимость наделов и повысит размер налогов. Так что нас ждет вал жалоб по итогам этого мероприятия.
В соответствии с пунктом 7 статьи 72 закона № 218-ФЗ 1 марта 2022 года истечет срок действия временного статуса объектов недвижимости. В связи с этим Росреестр исключит из ЕГРН сведения о земельных участках, которые носят временный характер. Напомню, что временными считаются участки, которые образованы и поставлены на кадастровый учет в период с 01.03.2008 года до 01.01.2017 года, но при этом права на такие участки до сих пор не зарегистрированы.
С 1 января 2022 года граждане, продавшие недвижимость, находившуюся в собственности менее 3 или 5 лет (то есть меньше минимальных сроков владения, установленных НК РФ), не будут больше отражать в декларации 3 – НДФЛ доходы (или вовсе не будут подавать её), если имущественный вычет полностью перекрывает доход, полученный от продажи объекта.
Исходя из сказанного, стоимость проданной недвижимости не должна превышать 1 миллиона рублей для квартир, комнат, земельных участков и 250 000 рублей для иных объектов (например – гаражей). Если же доход от продажи превысит данные лимиты, то гражданин обязан подать декларацию. Эти новеллы внес в НК РФ закон № 305-ФЗ от 2 июля 2021 года. Кстати, есть версия, что эти поправки государство внесло в НК РФ только для того, чтобы облегчить жизнь гражданам и не заставлять их сдавать «пустые» декларации. Но в это что-то плохо верится. Скорее всего, ФНС проанализировала количество подобных деклараций, ужаснулось «подвигам» чиновников, тратящих время на их проверку, и, учитывая, что декларации не приносят в казну ни копейки, инициировало законопроект. Так, наверное, будет ближе к истине.
С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в ЖК РФ, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ. В соответствии с частью 5 статьи 159 ЖК РФ власть не даст субсидию гражданам, у которых имеется подтвержденная вступившим в законную силу судебным актом непогашенная задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, образовавшаяся не более чем за три последних года. По правде говоря, чиновники уже давным-давно ограничивают в получении субсидий лиц, имеющих долги перед коммунальщиками. Но теперь такая практика получает как бы вполне законное основание.
На начало декабря 2021 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.
Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.
Ну и наконец, законопроект продлевает дачную амнистию до 1 марта 2031 года.