Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда ждать снижение ипотеки в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Центробанк уже поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней выросли ставки по ипотеке, поэтому, если у вас есть уже одобренная ипотека по старым ставкам, например, под 6%, 9%, 10% годовых, нужно как можно скорее доводить ее до сделки.
Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.
Не отказываться от ипотеки, если она уже одобрена по ставке до 10%. Это практически бесплатные деньги, инфляция сейчас выше и еще будет расти. Такие ставки мы еще не скоро увидим.
Ключевая ставка — 20%. Ипотеки больше нет? Что будет с ипотечными заемщиками?
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.
Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20-30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.
Здесь встречаются два движения:
- те, кто хочет быстрее слить недвижку и запасти наличные, потому что думают, что она будет дешеветь;
- те, кому нужно как можно быстрее выйти на сделку, чтобы банк не отменил уже одобренную ипотеку.
И первые на сделке могут сказать вторым: «Хочу миллион сверху!» И те вряд ли откажутся, потому что новую ипотеку им придется брать уже под 20% годовых.
Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.
Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь, поэтому здесь хочу дать совет.
Выставляйте недвижку на продажу, если она есть: квартиры, землю, машино-место, дома. Если думали о продаже, то сейчас лучшее время. Цены выше, чем в ближайший месяц-полтора, не будет еще лет пять точно.
Выставить на продажу キ продать. Всегда можно отказаться от продажи, но когда у вас уже будет покупатель, вы сможете понять, какой курс сейчас и сколько вы заработаете. А потом решить, что делать с деньгами от продажи: на какую валюту менять и в каких пропорциях. Тут главное — не хранить все яйца в одной корзине.
В любом случае это лучше, чем продавать через месяц-полтора, когда ажиотаж схлынет и цены на недвижку упадут.
— Считается, что при покупке вторички ремонт не важен, всё равно переделывать про себя. А как сейчас? Можно ли продать квартиру с хорошим ремонтом и техникой по оверпрайсу?
— Сейчас лучшее время для продажи. Если хороший ремонт и техника — купят по верхней планке рынка. Выставляйте на продажу и когда получите 1-2 предложения, сможете решить, стоит ли продавать и переводить деньги в доллары или еще куда-то.
К тому же если продадите сейчас, через полгода сможете купить с большим дисконтом. Получается: не потеряете на продаже процентов 30% и потом сэкономите еще столько же.
— Есть советы для девелоперов?
— Если у вас недвижка уровня бизнес-класса, вы мало зависите от ипотек, и пострадаете меньше всего. Если бюджетное жилье — придется хуже, особенно при ценах в 13-15 млн рублей — они уже не попадают под льготы.
Советую задуматься над программой трейд-ин: помогайте людям оценивать их старое жилье и подбирать новое, так сможете их привлекать. А потом выводите на сделки, например, предлагайте скидку при покупке на этой неделе или бронирование без заморозки цены. Затем закрывайте брони и получайте продажи.
Трейд-ин вырастет. Сейчас по этой программе проходит около 7% сделок, а будет 20-30%.
— А были еще примеры в истории РФ, когда недвижимость сильно и надолго дешевела? Я много раз слышал мнение, мол, а когда у нас недвижимость дешевела? Только растет!
— Да, например, в 2008–2009 и 2014 годах. Но сейчас будет еще более страшный кризис, потому что до этого Россию еще не отрезали от всего настолько быстро и сильно.
На какую помощь от государства можно надеяться?
Программа льготной ипотеки 2022 изменила некоторые условия.
- Ставку увеличили до 7% (до этого она была 6,5%).
- 3 млн рублей – единая максимальная сумма по всей стране (ранее для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей сумма составляла 12 млн, а для регионов – 6).
- Первоначальный взнос остался без изменений – не менее 15% от стоимости.
- Как и ранее, купить жилое помещение можно только в новостройках.
- Срок – до 20 лет.
Не стоит забывать и о таких стандартных пунктах, как наличие российского гражданства и официальных доходов, подтвержденных справкой 2-НДФЛ. Однако объем самого заработка не так важен, как и возраст.
Конечный результат всегда стоит рассматривать отдельно. Например, кредиторы могут сами устанавливать верхние и нижние пределы возраста заемщика или даже увеличить ставку, ведь страхование по соцпрограмме не требуется.
В апреле 2020 года, в самый разгар локдауна, российское правительство объявило о запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Этот шаг был предпринят, чтобы:
- Стимулировать рынок недвижимости, который сильно пострадал из-за самоизоляции;
- Поддержать банки, которые в условиях пандемии резко сократили выдачу кредитов.
По условиям программы, получить кредит на жилье мог любой российский гражданин. Два главных условия — клиент вносил не менее 15% от стоимости жилья, а кредит не превышал ₽6 млн для регионов и ₽12 млн для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Правда, был нюанс. Программа распространялась на квартиры в новостройках, аккредитованных в банках. То есть взять ипотеку на любую понравившуюся жилплощадь человек не мог. Tем не менее это решение взорвало рынок ипотечного кредитования. Сразу после анонса новой программы президентом спрос на ипотеку взлетел на 60%. По первоначальному плану программа должна была действовать до 1 ноября 2020 года, но ее продлили еще на восемь месяцев — до 1 июля 2021 года. Благодаря этому на рынке установились исторически низкие ставки по жилищным кредитам.
На сегодняшний день ипотеку с господдержкой предлагают 42 банка. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, «Открытие», Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и другие. Ставки по госпрограмме составляют от 0,1% до 6,5%, минимальный взнос — ₽100 тыс. Наличие этой программы вместе с низкой ключевой ставкой в 2020 году привело к общему падению стоимости ипотечных кредитов.
По нашим данным, медианная ставка по ипотеке на новостройку без госпрограммы сейчас составляет 7,5%, на вторичную недвижимость — 9%, а на рефинансирование ипотечного кредита — около 8%.
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.
Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.
Как мы ранее уже сказали, российские банки продолжают повышать стоимость ипотеки вслед за динамикой ключевой ставки ЦБ РФ: Сбербанк поднял ставку уже второй раз за месяц, еще несколько кредитных организаций не так давно тоже пересмотрели свое предложение в сторону удорожания, показал опрос кредитных организаций, проведенный РИА Новости. Сбербанк в январе повысил ставки по ипотеке на новостройки на 0,5 процентного пункта — до 9,3%, на вторичное жилье — на 0,2 процентного пункта, также до 9,3%. Последний раз банк поднимал ставки 15 ноября. Тогда стоимость кредита на новостройки выросла на 0,4 процентного пункта, на вторичное жилье — на 0,6 процентного пункта.Банк «Санкт-Петербург» скорректировал процентную политику по ипотечным ставкам с 1 декабря. «Изменения процентных ставок обусловлены корректировкой ключевой ставки ЦБ РФ и, соответственно, повышением для банка стоимости фондирования по долгосрочным средствам», — пояснили в кредитной организации. Не исключает изменения ставок до конца месяца «Московский кредитный банк», планирует рассмотреть данный вопрос и банк «Зенит». В конце ноября Промсвязьбанк повысил ипотечные ставки по классическим ипотечным программам на 0,6-0,75 процентного пункта. «Абсолют Банк» также увеличил ставки по стандартным ипотечным программам в ноябре, до конца года новых повышений не планирует. Не планирует на текущий момент рост ставок и «МТС банк». Банк «Дом.РФ» на данный момент не планирует повышать процентные ставки по ипотеке, но допускает, что до конца года этот вопрос будет дополнительно рассмотрен. В крупнейшем банке Крыма РНКБ указали, что внимательно следят за ситуацией на финансовом рынке в целом и будут принимать решения с учетом общих тенденций. В связи со сложившейся тенденцией на увеличение ставок, необходимо действовать на опережение: нужно следить за динамикой ключевой ставки ЦБ и как только она устаканится — необходимо сразу же брать ипотечный кредит, если вопрос жилья перед вами стоит «ребром». Также не стоит забывать о том, что государство в некоторых случаях помогает гражданам с выплатами ипотеки.
Нередко граждане, взявшие ипотеку, впоследствии испытывают трудности с выплатой кредита, если их материальное положение ухудшается. Чтобы ипотека действительно стала инструментом решения жилищного вопроса и помогала молодым семьям обзавестись собственным жильем, в 2015 году Правительство РФ издало постановление о помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков. Программу поручили реализовывать АИЖК — АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В 2018 году произошло переименование АИЖК в Дом.РФ, и ввиду того, что уже многие привыкли именно к этому названию, в дальнейшем будем использовать именно его. Дом.РФ оказывает помощь государства в погашении ипотеки с целью снижения обязательств ипотечного заемщика перед кредитором. Помощь включает субсидию в 20−30% от остатка выплат (при этом размер определяет банк) не более чем на 1,5 млн рублей. По взаимному согласию с банком-кредитором сумма может быть направлена на погашение долга с целью сократить количество ежемесячных выплат или на то, чтобы сам платеж стал ниже в течение определенного срока. Также Дом.РФ занимается заменой валюты ипотеке со ставкой не более 11,5%. Таким способом Дом.РФ реализует государственную программу помощи заемщикам, которые по той или иной причине не в состоянии сами выплачивать ипотечный займ. В первую очередь помощь оказывается молодым и многодетным семьям, семьям, в которых есть недееспособные граждане, лицам, проживающим в аварийном жилье.
Взаимодействие заемщика и Дом.РФ осуществляется различными способами. Сегодня взявший ипотеку клиент банка может обратиться в агентство не только через агента по сопровождению, но и через сайт дом.рф. Для этого необходимо зарегистрировать свой личный кабинет. Чтобы получить в Дом.РФ рефинансирование ипотеки — 2022, официальный сайт использовать наиболее удобно – на нем можно заполнить онлайн-заявку.
Впоследствии вы можете вносить через интернет средства для погашения ипотеки, осуществлять оплату имущественного страхования и страхования от несчастных случаев (если вы оформляли этот договор). Также через сайт можно информировать банк, в котором вы взяли ипотеку, об изменении своих данных. На сайте вы можете узнать всю полезную информацию о проектах, которые реализует Дом.РФ в плане повышения доступности жилья.
Эксперты рассказали, на что стоит сейчас тратить деньги
В России действует несколько государственных программ, которые позволяют приобрести жилье в кредит под низкий процент. Рассказываем, при каких условиях можно рассчитывать на поддержку из госбюджета и как ее получить. Выбор льготной программы зависит от того, в каком регионе вы хотите купить жилье, в городе или в селе, а также от состава вашей семьи. Программы различаются условиями: ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита. Кроме того, у каждой программы свой список банков, в которых можно оформить ипотеку с господдержкой.
По прогнозам экспертам, в скором времени можно будет увидеть двузначную ипотечную ставку. «Если уже сейчас ставка 9,3-9,7, то до 10 в принципе мы скоро дойдем. Плюс если будет расти учетная ставка. Для перехода к двузначным цифрам по ставке есть все предпосылки в макроэкономике», — высказалась Епишина.
Управляющая ипотечной компании спрогнозировала, что ипотечная ставка в 2022 году будет составлять 10,5 процентов. Затем, в 2023 году, она начнет снижаться. «2022 год мы пройдем по ставке ориентировочно 10-10,5%. Что будет дальше. Инфляция немного остановится, соответственно ставку будут потихоньку снижать. Не резко, но будут. Потому что целевой ориентир нашего правительства в плане ипотечной ставки для населения это 8-9 процентов. К этой цифре всячески будут стараться вернуться. Но в 2022 году мы не ждем таких цифр», — сообщила эксперт.
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года и должна была завершиться 1 ноября. Впоследствии программа была продлена до 1 июля 2021 года. Максимальная сумма кредита для жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях была установлена в размере 8 млн рублей, для остальных регионов РФ — в 3 млн рублей.
В июле прошлого года власти решили продлить программу до июля 2022 года, но с корректировкой: повышением ставки до 7% и установлением максимальной суммы кредита на уровне 3 млн рублей для всех регионов.
В начале текущего года средние ставки по потребительским кредитам в России ещё могут вырасти до 11—12% годовых. Такую точку зрения в беседе с RT выразил инвестиционный стратег «БКС Мир инвестиций» Александр Бахтин.
«Впрочем, уже сейчас отмечается замедление активности, что снижает и спрос на кредитные ресурсы. Тенденция может усилиться, а банки для привлечения клиентов могут начать выпускать специальные предложения», — отметил Бахтин.
В то же время, как рассказал RT эксперт информационно-аналитического центра компании Hamilton Антон Гринштейн, во втором полугодии банки ждут торможения инфляции и смягчения монетарной политики ЦБ. На этом фоне уже к концу 2022-го проценты по займам могут вернуться в диапазон 10—11% годовых, считает специалист.
Что происходит с льготной ипотекой в 2022 году
Специальная программа «Сельская ипотека» была запущена относительно недавно – с начала 2020 года. В отличие от более поздней госпрограммы-2020, «Сельская ипотека» была запланирована заранее, а ее условия утверждены правительством еще осенью 2019 года.
Основа программы – примерно та же, что и по другим госпрограммам: банки выдают кредиты по льготной ставке (не более 3% годовых), а разницу с рыночной ставкой компенсирует бюджет. Соответственно, прием заявок на программу начинается, только если правительство выделит деньги на субсидирование процентной ставки. Сразу после запуска программа оказалась настолько популярной, что выделенный лимит закончился спустя 8 часов приема заявок. Затем программу еще несколько раз перезапускали, добавляя все больше и больше бюджетных ассигнований.
Программа «Сельской ипотеки» на своем старте имела огромный успех – Сбербанк перестал принимать заявки всего через 8 часов после старта, потому что уже принятых было слишком много на лимит субсидии в 97 миллионов рублей. Всего в первый год на программу выделили 1,5 миллиарда рублей, на 2021-й – уже 4,1 миллиарда (плюс 3,2 миллиарда дополнительно), а на 2022 год выделили уже 11,5 миллиардов рублей. Это означает, что банки, вероятно, смогут принимать заявки на кредиты весь год, а выделенных денег будет достаточно, чтобы банки не поднимали ставки выше льготной. Правда, на данный момент все банки не принимают новые заявки – нужно ждать выделения субсидии.
Эта программа – одна из самых неоднозначных ипотечных госпрограмм. В отличие от льготной и «Семейной» ипотеки, которые банки ни с кем не согласовывают, здесь заемщикам иногда приходится ждать возобновления финансирования, на что уходят месяцы. Заявки согласовываются долго, а сумма кредита в любом случае не очень большая. Тем не менее, ради ставки в 2,7% годовых многие готовы терпеть.
Оформляя кредит, стоит взвесить все «за» и «против», особенно в такой противоречивой программе, как «Сельская ипотека». И чтобы сделать выбор было проще, мы собрали главные плюсы и минусы ипотеки по этой программе.
Программа «Сельской ипотеки» может быть выгоднее других – но при этом она весьма жестко ограничена условиями. По сути, это программа для тех, кто планирует переезд в пригород крупного города или в небольшой город, и хочет купить жилье с небольшим ежемесячным платежом по ипотеке. Но не будет ли проще в этой ситуации взять кредит на стандартных условиях или по одной из других госпрограмм?
Сравним условия по «Сельской ипотеке» и другим программам, чтобы понять это:
| Сельская ипотека | Семейная ипотека | Льготная ипотека (2020) | Дальневосточная ипотека | Стандартные программы | |
|---|---|---|---|---|---|
| Требования к заемщику | Стандартные | В семье после 2018 года должен родиться хотя бы один ребенок | Стандартные | Молодая семья (оба супруга не старше 36 лет) или неполная семья, где заемщику не более 36 лет | Стандартные |
| Требования к недвижимости | Должна находиться в сельской местности: новостройки, вторичный рынок, строительство своего дома | Новостройки, рефинансирование (тоже на квартиры в новостройках), строительство своего дома | Новостройки и строительство своего дома | Новостройки, вторичный рынок (только в сельской местности), строительство своего дома – все это только на территории Дальнего Востока, Чукотского АО и Магаданской области | Любые объекты – в зависимости от программы |
| Процентные ставки | Не более 3% годовых, по факту 2,7% | Не более 6% годовых, по факту от 4,7% | Не более 7% годовых, по факту от 5,7% | Не более 1% годовых, по факту от 0,1% | В зависимости от банка и программы – 10% годовых плюс надбавки |
| Суммы | До 5 миллионов рублей в Ленинградской области, ДФО и ЯНАО, до 3 миллионов в остальных регионах | До 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге с областями, до 6 миллионов в остальных регионах | До 3 миллионов рублей | До 6 миллионов рублей | Ограничения устанавливает сам банк, это могут быть десятки миллионов рублей |
| Согласование | Все кредиты согласовываются в Минсельхозе | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Риски | Могут отказать, если субсидия не выделена. Могут поднять ставку до рыночной, если Минсельхоз не выделит субсидию на новый год | Нет | Нет | Нет | Нет |
Таким образом, у каждой программы есть свои плюсы и минусы. В случае с «Сельской ипотекой» это идеальный вариант для покупки квартиры или дома в сельской местности – его всегда стоит рассматривать в первую очередь (за исключением Дальнего Востока – там есть вариант дешевле), тем более, что по этой программе можно купить жилье на вторичном рынке.
На данный момент ни один из банков не принимает новые заявки на кредиты по «Сельской ипотеке». Например, Сбербанк указывает, что прием заявок завершен, а Россельхозбанк – что он приостановлен.
Проблема в том, что Минсельхоз на данный момент не выделил средства субсидии для банков – а потому они не могут выдать ни одного кредита по программе.
Последнее более-менее официальное сообщение – от ноября 2021 года, когда сообщалось, что в 2022 году на программу выделят 11,5 миллиардов рублей. В декабре Минсельхоз заявил, что планирует исключить из программы возможность купить квартиру – но оформлено официально это будет только в начале 2022-го. На данный момент о судьбе программы ничего не известно.
Как пишут в отзывах клиенты, банки предлагают оформить стандартную ипотеку (под рыночные 11-12% годовых) – а потом рефинансировать кредит по программе сельской ипотеки. У некоторых это получилось – то есть, схема рабочая.
Остальным остается только ждать – пока даже представители банков не знают, когда будет возобновлен прием заявок на сельскую ипотеку.
Банки приостановили выдачу льготной ипотеки из-за возможного роста ставок
Сейчас, по сути, рынок недвижимости могут поддержать программа льготной ипотеки под 7% (но некоторые банки начали приостанавливать их выдачу; обсуждается возможность увеличения ставок до 12-13%), которая действует до 1 июля 2022 года, и «Семейная ипотека» (жилищный кредит можно оформить до конца 2023 года под 6%). Но они актуальны только для новостроек. Такой перекос означает, что сделок на вторичном рынке, который оперирует только рыночными процентными ставками, будет гораздо меньше: для потенциальных заемщиков новые условия являются заградительными.
— Для рынка новостроек сохраняются крайне привлекательные условия по ипотечному кредитованию. А льготная ипотека — это лимит в 3 млн рублей. Это спровоцирует спрос на компактное и дешевое жилье. Чтобы сформировался интерес на просторные квартиры, нужно или продать старую квартиру, чтобы первоначальный взнос был больше, или использовать собственные накопления. А людей, у которых есть такие средства, крайне мало. Поэтому нас ждет дальнейшее упрощение структуры спроса.
Тем не менее без нового антикризисного плана стройкомплексу не обойтись. Подобные меры (без конкретики) анонсировал сегодня вице-премьер Марат Хуснуллин.
По мнению Михаила Хорькова, в сегодняшних реалиях государству придется стимулировать не только покупательский спрос, как это было в случае пандемии, но и банковский сектор, который должен платить за стройку. Это может быть, например, субсидирование кредитов девелоперам по проектному финансированию.
«Возникает проблема общего кризиса доверия бизнеса к власти. Предприниматель рискует, вкладываясь в проекты с длительным сроком реализации в условиях, когда приоритеты у государства совсем другие. Бизнес строит планы на нескольких лет, и здесь важна стабильность и прогнозируемость. Сегодня эту почву из-под ног у бизнеса выбили. Чтобы восстановить уверенность, может уйти много времени», — считает Михаил Хорьков.
Программа льготной ипотеки была продлена до 1 июля 2022 года. Однако данная новость принята была неоднозначно. С одной стороны, ее продление означает возможность приобрести желанный дом с послаблением ипотечных условий до следующего лета. С другой – условия изменились, и теперь программа не кажется такой выгодной. Многим непонятно, стоит ли в рамках господдержки брать ипотеку в 2022 году.
С 01 января 2022 года претерпит изменений и ипотечная программа «Сельское жилье». Она будет распространяться на строительство дома на земле по договору подряда, а также на дома:
- не старше 3 лет при приобретении у юридического лица;
- не старше 5 лет при приобретении у физического лица.
Сейчас таких ограничений нет.
При намерении воспользоваться данной программой необходимо знать, что правительство взаимодействует только с этими банками:
- Сбербанк;
- Россельхозбанк;
- Левобережный;
- РНКБ;
- Центр Инвест Банк.
Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя ВТБ, заявил о намерении компании предложить инициативу создания программы государственных субсидий, которая будет направлена на приобретение энергосберегающего дома.
Было отмечено, что при оформлении ипотеки на жилье, относящееся к классу энергосбережения А++, будет даваться скидка в 1,6% годовых.
В настоящий момент таких домов немного и их стоимость значительно выше обычных. Однако по мере использования стоимость обслуживания такого жилья будет ниже.
Что будет с ипотекой в 2022 году? Прогнозы экспертов
Эксперт отмечает, что самым плохим сценарием для рынка недвижимости будет уход застройщиков в «теневое строительство». Имеется в виду, что продаваться новостройки будут только на финальном этапе строительства.
В таком случае на рынке новостроек создастся сильный дефицит жилья, а вторичный рынок будет недоступен для обычных смертных.
Это вполне может произойти, ведь продавать квартиры по заоблачным ценам, да еще и по ставке 15-17 % годовых, просто будет нереально. При этом в большинстве своем стройки сейчас идут по проектному финансированию и у застройщиков есть обязательства перед банками, которые явно выполняться не будут. Большинству игроков рынка проще начать строить без участия заемных денег. Как следствие, нынешний рынок новостроек может просто исчезнуть.
Вероятность такого исхода, по словам Олега Сатановского, достаточно высока. За последние несколько лет стоимость новостроек выросла вдвое, а то и больше. Чтобы продолжать поддерживать спрос на свои квартиры, застройщик должен обеспечивать низкую ставку по ипотеке (субсидировать).
Как работает такое субсидирование: ипотека у банка 10 % → застройщик договаривается с банком, платит ему часть денег → банк в свою очередь делает клиенту ставку, скажем, в 5 % на весь срок. Так и было начиная с июля 21 года, но сейчас это будет делать почти невозможно.
А будет так:
Если вы хотите взять ипотеку прямо сейчас, то следите за изменениями в условиях банков, а не только за ценами.
Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напоминает, что внешние санкции, под которые попал банковский сектор, потребовали оперативного реагирования со стороны руководства кредитных организаций и правительства РФ.
Ввод ограничений разного рода коснулся многих ведущих банков: в список попали ВТБ, Сбербанк, Совкомбанк, Новикомбанк, «Открытие», Промсвязьбанк, банк «Россия», Газпромбанк, Внешэкономбанк, Альфа-Банк, Московский кредитный банк.
В сложившейся ситуации кредитные организации получат поддержку от Банка России и государства, и все гарантии для клиентов будут по возможности соблюдены, полагает эксперт. Но ситуация с выдачей новых кредитов и процентными ставками по ипотеке, а также с объектами для приобретения зависит от многих факторов, и она стремительно меняется, обращает внимание собеседник Финтолка.
Утром 25 февраля о повышении ипотечных ставок на 3 % по базовым ипотечным программам объявил Альфа-Банк. Теперь на строящееся жилье кредит можно получить под 14,89-15,39 %, на готовое жилье — 15,19-15,69 %, на жилой дом — под 16,19 %. ДОМ.РФ поднял ставки до 13,0-13,1 %. Абсолют-Банк увеличил ставки по кредитам на 2 %, в том числе и по ранее одобренным заявкам. В Уралсиб ипотека теперь от 17,29 %. МКБ и Сбербанк накануне не рассматривали новые заявки или выдавали только отрицательные решения заявителям. 25 февраля с 12:00 приостановил выдачу ипотеки Совкомбанк.
Если в начале года эксперты предполагали, что в 2022 ставка по ипотеке вырастет до кажущихся баснословными 15 %, то всего за один день эта планка резко подскочила.
Новые ипотечные ставки будут доступны очень ограниченному числу лиц.
Импортная техника и гаджеты в России и до украинских событий стоили довольно дорого. Новый кризис ставит многих людей перед выбором: купить новый телефон/стиралку/телевизор в кредит сейчас, поканеначалось, или подождать и накопить?
Финтолк попросил ответить на этот вопрос доцента, преподавателя кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерия Корнейчука.
Эксперт рассказал, из чего складываются резко выросшие цены на технику:
- в условиях пандемии вырос спрос, а за ним и цены: на бытовую электронику, компьютеры и медицинское оборудование, автомобили (автомобили только за 2021 год подорожали на 40 %);
- большая часть импорта доставляется в Россию посредством морских перевозок, а цены на контейнерные перевозки за период пандемии выросли в шесть-десять раз;
- восстановление мировой экономики способствует росту цен на золото, серебро, медь, литий, продукцию черной металлургии и алюминиевой промышленности – всего того, что необходимо для производства электронных комплектующих, автомобильных аккумуляторов, корпусов аппаратуры и автомобилей;
- рост стоимости продовольствия в мире вызывает рост стоимости рабочей силы.
Валерий Корнейчук отметил, что уровень инфляции в наступившем году, мягко говоря, не уменьшится (в 2021 он, по официальным данным, достиг 8,4 %).
Соответственно, вырастут и цены. А еще на них будет давить курс доллара. Вроде бы проще купить в кредит, а не копить, пока приглянувшийся холодильник дорожает? Но не все так просто. Ведь займы подорожают тоже.
Как только появилась информация о том, что российские банки попали под иностранные санкции, некоторые оптимисты заемщики решили, что можно не отдавать взятые кредиты. Разочаруем вас. Кредиты отдавать придется, вне зависимости от того, что происходит с финансовой организацией.
В случае наличия у вас потребительского кредита в банке, попавшем под санкции, никаких послаблений в размере платежей и графике его погашения ждать не стоит. Санкции касаются только корреспондентских счетов банка за рубежом. Работа банков в России пока осуществляется в обычном режиме. Даже в случае отзыва у кредитной организации лицензии выданные кредиты как высоколиквидные активы переуступаются преемнику или поступают в конкурсную массу должника. И погашаются в установленном порядке.
Валерий Корнейчук, доцент, преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами
Влезать в новые кредиты (хоть на телефон, хоть на квартиру) с расчетом на «как-нибудь отдам» не стоит. Если вы уже сегодня не уверены в своей платежеспособности, то любые перемены в экономической ситуации могут порушить личное хрупкое финансовое положение. Брать на себя новые обязательства можно в том случае, если у вас есть финансовая подушка для подстраховки.
Как прийти в себя и перестать офигевать от происходящего. Объясняет психолог
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.
По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8,5 % взять жилищный кредит по этой программе можно под 7,5 %, а некоторые банки предлагают ставку 7%.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Предельная сумма кредита стала единой для всех регионов — 3 млн руб. В 2020 году максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляла 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.
Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года.
Отдельные условия для оформления семейной льготной ипотеки:
- семейная льготная ипотека по ставке 6% будет предоставляться на семьи с одним ребенком, если он родился после не ранее 2018 года;
- максимальная сумма кредита по семейной льготной ипотеке в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях теперь составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.;
- по программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий;
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Итак, четвертый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
- Деньги
- Общество
- МТС Банк
Риелторы рассказали об изменении ипотечных ставок в 2022 году
Информация о том, что россиянам простят кредиты, появилась после объявления Общественной организации «Труд» о разработке информационной платформы, основным назначением которой является трудоустройства граждан, имеющих просроченную задолженность.
Суть программы такова:
- человек, имеющий кредитный долг, трудоустраивается;
- затем ему в кадровом отделе работодателя через цифровую платформу передают предложение о прощении части его задолженности;
- гражданин подает требуемые документы, заполняет заявку;
- некоторая сумма задолженности списывается, а сам кредит реструктуризируется.
Надо отметить, что программа работает даже с теми должниками, в отношении чьих долгов уже возбуждено исполнительное производство. Все дело в том, что банк или коллекторское агентство, при поступлении от заемщика постоянных платежей, как правило забирает исполнительный лист.
Пока программа доступна для лиц, трудоустраивающихся в сфере торговли, логистики и в других отраслях, чья деятельность напрямую связана с финансами.
Предполагается, что в дальнейшем перечень отраслей будет расширен. Для бизнеса такой подход выгоден снижением стоимости подбора персонала.
В последнее время банки стали менять условия по ипотечным программам. Эксперты связывают это с повышением ключевой ставки Центробанком (ЦБ). С начала года ключевая ставка увеличилась на 3,25 п.п. до 7,5%, хотя еще в марте она равнялась 4,25% годовых. Последнее повышение — уже шестое — было в октябре на 0,75 п.п, а также уже анонсировано дальнейшее повышение в декабре.
«Таким образом, средняя ставка в программах для заемщиков кредитов на новостройки уже достигла 8,64% годовых, а на покупку вторичного жилья — 8,83%», — рассказал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева отметила, что пока ставки по ипотеке не преодолели психологический барьер в 9%. Она напомнила, что в январе 2020 года средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 9%, сейчас — не превышает 8,9%.
Но банкам и застройщикам предстоит выстроить новые модели продаж.
«Также неутешительный прогноз опубликовал Центробанк по изменению ключевой ставки в ближайшие годы. В следующем году по прогнозу ЦБ она составит 7,3-8,3%. В связи с этим дешевой ипотеки ждать не приходится, поэтому доля спецпродуктов у застройщиков должна вырасти», — пояснили в ГК «Инград».
Еще одним фактором стало ужесточение денежно-кредитной политики. По мнению экспертов рынка, это связано с ускоряющимися темпами инфляции, которая в ноябре года превысила 8,1% в годовом выражении. И данные риски будут только нарастать.
«Банки отреагируют изменением денежно-кредитной политики. Сбербанк подтвердил этот тренд, повысив 15 ноября ставки по ипотеке на новостройки до 8,8%, на 0,4 п.п. Подорожала ипотека у многих серьезных игроков: «Абсолют банка», «Промсвязьбанка», а вскоре повысит и ВТБ», — подчеркнула гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Эксперты отмечают, что из-за повышения ключевой ставки значительно увеличилась стоимость фондирования для банков. Доходность по пятилетним облигациям федерального займа — ключевого ориентира стоимости фондирования выдачи ипотеки уже составляет почти 8,4%. В апреле она была на уровне 6,8%.
В ВТБ, в свою очередь, считают, что в 2022 году, несмотря на повышение ключевой ставки, спрос клиентов на ипотеку останется стабильно высоким.
А вот Владимир Щекин отметил, что к низкому уровню — 4-5% годовых ключевая ставка вернётся, по прогнозу ЦБ, только в 2023 году. Его мнение, что заметно снизится покупательская активность в 2022 году.
«В 2019 году, когда средние ставки достигли 9% годовых, темпы выдачи ипотечных кредитов сразу замедлились. Сейчас ситуация осложняется тем, что в среднем цены на новостройки выросли за последний год примерно на треть. В таких условиях спрос на ипотеку снизится, а многие оставшиеся у банков клиенты переориентируются на кредиты для покупки вторичного, а не нового жилья», — заявил Щекин.
По словам директора департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрия Веселкова, ЦБ обращает внимание на необходимость решительнее сдерживать инфляцию. Поэтому ставки по ипотеке могут пойти вверх за повышением ключевой ставки.
«Уже сейчас средняя ставка по ипотеке на новостройки без учета льготных программ приближается к 9%. Полагаю, что при дальнейшем повышении инфляционного давления и росте ключевой ставки для противодействия таким процессам есть вероятность, что в 2022 году ипотека преодолеет рубеж в 10% годовых», — отметил Веселков.
По данным мониторинга ДОМ.РФ, средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке на новостройки в России сейчас составляет 8,66%, на «вторичку» — 8,85%, на рефинансирование — 8,6%.
«Мы видим, что наибольший рост ставок наблюдается на рынке вторичного жилья. При этом ставки на жилье в новостройках будут ниже, так как большинство застройщиков и банков могут предложить собственные программы субсидирования», — предположил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
После изменения условий программы льготной ипотеки и снижения суммы кредита с 12 до 3 млн рублей продажи в Московском регионе просели, подсчитали в ГК «Инград». Но при этом вырос спрос на «Семейную ипотеку» после модернизации программы в июле. Условием для участия является рождение ребенка с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Например, в ВТБ доля программы в общем объеме выдач по итогам октября достигла 13%, увеличившись с июля на 9 п.п. С начала года в банке выдали уже почти 15,5 тыс. кредитов на 58,7 млрд рублей по «Семейной ипотеке». Доля покупателей по данной программе в РФ составляет от 8% до 20%.
Программа будет действовать до 31 декабря 2023 года, но ее могут продлить или переделать, чтобы сохранить в качестве господдержки семей.
А вот программа «Господдержка — 2020» не является популярной у покупателей, поскольку по ней максимально у банка можно занять 3 млн рублей. Купить в таком случае новое жилье можно только в провинции, в Москве это практически нереально.
По мнению Федосеевой, власти могут продлить действие льготных программ, но все будет зависеть от экономики и от окончания пандемии, которая разгоняет инфляцию. Но если кризис преодолеют, это не потребуется. Также она пояснила, что смысл льготных программ — в адресности. Но наличие большого количества таких программ приведет к «перегреву» рынка.
По мнению гендиректора девелоперской компании «Мармакс» Юрия Юрова, если программа льготной ипотеки завершится в июле 2022 года, как сейчас запланировано, то к этому моменту можно ждать рост выдачи ипотечных кредитов. По его словам, если в 2020 году доля выдачи льготных ипотечных кредитов на новостройки составляла порядка 70%, то в 2022 году с учетом состояния рынка их доля может снизиться до 40%.
Гольдберг, в свою очередь, оценил, что в 2022 году льготные программы будут занимать до 25-30% рынка ипотеки в России.
«На фоне повышения ключевой ставки для застройщиков будет все дороже обходиться предоставление различных специальных условий, предусматривающих ставку ниже средней по рынку. Поэтому, вероятнее всего, большинство застройщиков в конце 2021 года — начале 2022 года начнут сворачивать свои собственные программы субсидирования ипотеки и переходить на более привычные инструменты стимулирования спроса — прямые скидки», — сказал Веселков.
Стали известны сроки работы программы льготной ипотеки на действующих условиях
По мнению аналитиков, партнерские программы субсидированной ипотеки явно не исчезнут. Покупатели приобретают недвижимость на выгодных условиях, а девелоперы добиваются увеличения продаж. Например, последние могут договориться о снижении ставок по ипотеке на период строительства жилья, чтобы дольщику не приходилось одновременно много платить за ипотеку и снимать квартиру. Банки, в свою очередь, увеличивают доходы и получают гарантии погашения.
«Данные программы помогают покупателям сэкономить на процентах, но при этом крайне невыгодны застройщику, которому приходится компенсировать часть суммы процентов по кредиту. Многие застройщики идут на такие программы, чтобы привлечь покупателей рекламной ставкой по ипотеке от 0,1%. Но в сегменте недвижимости бизнес и выше в данных программах нет необходимости, потому что для покупателя изменение в ставке 0,5% особой роли не играет. Качественное и комфортное жилье в выгодной локации будут приобретать, несмотря на отсутствие партнерских программ застройщика с банком», — уточнил Юров.
По мнению экспертов, доля ипотечных сделок по премиальным объектам составляет 35-40% от объема своей ценовой ниши. И чаще всего ипотека берется на часть стоимости объекта, поэтому покупателям дорогой недвижимости интересны партнерские программы с более привлекательными условиями, чем у банков.
Эксперты прогнозируют, что уже в ближайшее время рынок ипотечного кредитования ждёт охлаждение. Вслед за резким изменением ключевой ставки Банка России, которая по итогам 2021 года удвоилась и достигла 8,5% в конце декабря, крупнейшие банки вынуждены менять условия по кредитным продуктам. При этом ЦБ РФ не исключил дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики.
В наступившем году спрос на ипотеку можно сохранить благодаря развитию строительного сектора и партнёрских программ, считают в ВТБ. Однако многое зависит от возможного продления госпрограммы: в случае её завершения объём выдач может скорректироваться до уровня 2020 года.
“Наши аналитики прогнозируют, что в этом году спрос на ипотеку будут поддерживать совместные предложения банков и застройщиков. Сохраняется спрос на льготные госпрограммы, в том числе “семейную ипотеку”, условия по которой были расширены в прошлом году. Причём, несмотря на повышение ключевой ставки, условия по льготным кредитам в ВТБ остаются прежними”, — комментирует управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай Дмитрий Горбунов.
В период активного роста ключевой ставки и ставок по кредитам специалисты ВТБ и компании “Метр квадратный” проанализировали способы, которые помогут заёмщикам сократить расходы при оформлении и обслуживании ипотеки.
Перевод ипотеки “в цифру” позволяет банкам экономить ресурсы и предлагать более выгодные ставки по кредитам. Например, за оформление заявки на ипотеку на сайте банка или партнёра в ВТБ можно получить дисконт в размере 0,3 процентного пункта от базовой ставки. В банке посчитали, что более 50% заявок от клиентов в Алтайском крае поступили через дистанционные каналы.
Условия по ним остаются значительно выгоднее, чем по базовым предложениям банков, и в среднем клиенты могут получить ставку на 3-8 процентных пункта ниже.
Так, по “семейной ипотеке” государство установило ставку 6%, при этом банки предлагают ещё более выгодные условия. Например, в ВТБ — от 4,7%. Причём заёмщик может рефинансировать уже имеющийся кредит и снизить ставку до льготной, если в семье появился ребёнок и параметры кредита стали соответствовать условиям “семейной ипотеки”.
По ипотеке с господдержкой рекомендованная ставка составляет 7%, в том же ВТБ — от 5,75%. С января 2022 года банк распространил условия ипотеки с господдержкой на приобретение готовых частных домов (при покупке по договору купли-продажи у застройщика — юридического лица).
Чтобы получить ещё большую выгоду при оформлении жилищного кредита, можно комбинировать условия госпрограмм со скидками партнёров.
Как повышение ставки ЦБ до 20% повлияет на ипотеку
Он фактически возвращает часть денег, потраченных на покупку квартиры и выплату процентов по кредиту. Полученную сумму (до 260 тысяч за покупку объекта и до 390 тысяч рублей по процентам в 2021 году) можно потратить на досрочное погашение ипотеки и уменьшить срок кредита или размер ежемесячного платежа.
Клиенты ВТБ могут оформить имущественный налоговый вычет онлайн благодаря упрощённой процедуре электронного взаимодействия банка с Федеральной налоговой службой. При этом клиенту не требуется собирать бумажные документы, оформлять декларацию 3-НДФЛ и посещать отделения банка и ФНС. За счёт электронного формата подачи заявки срок получения налогового вычета сокращается почти в три раза.
Кредитору выгодно, чтобы заёмщик получал зарплату на его карту, там же открывал вклад, пользовался онлайн-банком, проводил другие операции. Часто для таких клиентов банки предлагают более выгодные условия по ипотеке. В ВТБ для зарплатных клиентов или тех, кто планирует ими стать после получения жилищного кредита, доступен дополнительный дисконт по ставке в размере 0,3 процентного пункта.
Политика ЦБ РФ в отношении ключевой ставки циклична. Сейчас ставка повышена, но при достижении таргетов по инфляции регулятор снова должен начать снижение стоимости денег в экономике. В результате заёмщики, которые оформляют ипотеку сегодня, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях. Например, в 2020 году, когда ставки по ипотеке были на минимуме, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок крупнейших игроков.
Эксперта рынка недвижимости и основатель собственного агентства Олег Сатановский выделил несколько возможных сценариев:
Худший: уход в «теневое строительство» и продажа новостроек только на финальном этапе. Тогда на рынке новостроек будет сильный дефицит жилья, вторичный рынок станет практически недоступным для обычных людей.
Не худший, но менее реальный: застройщики договорятся с руководством страны о повышении лимитов государственного субсидирования ипотеки. Но при увеличении спроса цены падать не будут. Вторичный рынок будет непредсказуемым – продавцы захотят получить максимум за свои квартиры, а потом попытаются продать хоть что-то – так цены стабилизируются и, может, станут ниже.