Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда покупать недвижимость в 2022 году лучше». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
К началу 2022 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин:
- условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
- За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
- Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
- Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
- Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.
Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.
С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.
К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.
Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.
Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить – квартиру в новостройке или в давно сданном доме.
Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить – никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.
Центробанк уже поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней выросли ставки по ипотеке, поэтому, если у вас есть уже одобренная ипотека по старым ставкам, например, под 6%, 9%, 10% годовых, нужно как можно скорее доводить ее до сделки.
Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.
Не отказываться от ипотеки, если она уже одобрена по ставке до 10%. Это практически бесплатные деньги, инфляция сейчас выше и еще будет расти. Такие ставки мы еще не скоро увидим.
Что будет с недвижимостью весной 2022 года: цены, ипотека и спрос на квартиры
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.
Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20-30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.
Здесь встречаются два движения:
- те, кто хочет быстрее слить недвижку и запасти наличные, потому что думают, что она будет дешеветь;
- те, кому нужно как можно быстрее выйти на сделку, чтобы банк не отменил уже одобренную ипотеку.
И первые на сделке могут сказать вторым: «Хочу миллион сверху!» И те вряд ли откажутся, потому что новую ипотеку им придется брать уже под 20% годовых.
Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.
Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь, поэтому здесь хочу дать совет.
Выставляйте недвижку на продажу, если она есть: квартиры, землю, машино-место, дома. Если думали о продаже, то сейчас лучшее время. Цены выше, чем в ближайший месяц-полтора, не будет еще лет пять точно.
Выставить на продажу キ продать. Всегда можно отказаться от продажи, но когда у вас уже будет покупатель, вы сможете понять, какой курс сейчас и сколько вы заработаете. А потом решить, что делать с деньгами от продажи: на какую валюту менять и в каких пропорциях. Тут главное — не хранить все яйца в одной корзине.
В любом случае это лучше, чем продавать через месяц-полтора, когда ажиотаж схлынет и цены на недвижку упадут.
— Считается, что при покупке вторички ремонт не важен, всё равно переделывать про себя. А как сейчас? Можно ли продать квартиру с хорошим ремонтом и техникой по оверпрайсу?
— Сейчас лучшее время для продажи. Если хороший ремонт и техника — купят по верхней планке рынка. Выставляйте на продажу и когда получите 1-2 предложения, сможете решить, стоит ли продавать и переводить деньги в доллары или еще куда-то.
К тому же если продадите сейчас, через полгода сможете купить с большим дисконтом. Получается: не потеряете на продаже процентов 30% и потом сэкономите еще столько же.
— Есть советы для девелоперов?
— Если у вас недвижка уровня бизнес-класса, вы мало зависите от ипотек, и пострадаете меньше всего. Если бюджетное жилье — придется хуже, особенно при ценах в 13-15 млн рублей — они уже не попадают под льготы.
Советую задуматься над программой трейд-ин: помогайте людям оценивать их старое жилье и подбирать новое, так сможете их привлекать. А потом выводите на сделки, например, предлагайте скидку при покупке на этой неделе или бронирование без заморозки цены. Затем закрывайте брони и получайте продажи.
Трейд-ин вырастет. Сейчас по этой программе проходит около 7% сделок, а будет 20-30%.
— А были еще примеры в истории РФ, когда недвижимость сильно и надолго дешевела? Я много раз слышал мнение, мол, а когда у нас недвижимость дешевела? Только растет!
— Да, например, в 2008–2009 и 2014 годах. Но сейчас будет еще более страшный кризис, потому что до этого Россию еще не отрезали от всего настолько быстро и сильно.
В 2022 году в новостройках массового сегмента менее востребованными станут квартиры без отделки. Эта тенденция прослеживается уже несколько лет и будет дальше усиливаться. По данным «Метриум», в 2021 году доля выставленных на продажу лотов с финишным ремонтом и отделкой white box в массовом сегменте «старой» Москвы достигла рекордных 80%. Аналогичные данные приводят аналитики «Бон Тон». По их подсчетам, в массовом сегменте доля квартир с отделкой в массовом сегменте составляет 83,3%, в бизнес-классе — 39,9%, в премиальном сегменте — 65,8%.
Лоты без ремонта теряют популярность. «В условиях снижения доходов населения и роста цен на все виды строительных материалов мы наблюдаем значительное снижение спроса на квартиры без отделки», — пояснила гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Менее ликвидными в 2022 году по-прежнему будут квартиры с неудобными и нефункциональными планировками. Речь идет о лотах с комнатами нестандартной для недвижимости формы (комнаты-пеналы, круговые, треугольные), которые сложнее меблировать и обустраивать, поясняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Сюда же относятся квартиры с длинными узкими коридорами, слишком большими прихожими, маленькими кухнями, непропорциональными по площади комнатами, низкими потолками.
«В 2022 году менее всего будут востребованы квартиры с нефункциональными планировками и избыточной площадью нежилых пространств (широкие или длинные коридоры/прихожие, маленькие кухни, слишком просторные санузлы)», — подтвердила глава «Бон Тон».
Кроме того, будут терять популярность квартиры с классическими планировками. Все чаще внимание покупателей привлекают квартиры евроформата, концепция которых заключается в отходе от привычной комнатности, добавил директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. В подобном жилье предполагается зонирование и удобное использование всего пространства, пояснил он.
Уходят в прошлое многокомнатные квартиры большой площади. Спрос на такие лоты будет сокращаться в 2022 году. По мнению управляющего партнера компании «Метриум», их предложение может локализоваться в определенных районах или проектах. «В условиях, когда стоимость квадратного метра и тарифы на коммунальные услуги идут вверх, вряд ли стоит переплачивать за лишние и неиспользуемые площади», — пояснила эксперт.
По данным риелторов, сейчас основной спрос (62% лотов) приходится на одно- и двухкомнатные квартиры, включая евроформаты, средней площадью от 40 до 58 кв. м. «В 2022 году продолжится повышенный спрос на небольшие функциональные лоты от 35 до 45 кв. м в массовом сегменте и от 50 до 60 кв. м в бизнес-классе», — прогнозирует Наталия Кузнецова.
Будет лучше: прогноз астрологов для рынка недвижимости на 2022 год
Уже сейчас эксперты наблюдают сокращение площади покупаемых квартир как в новостройках, так и на вторичке. В 2022 году эта тенденция усилиться на фоне роста ипотечных ставок и цен на жилье, говорит эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина.
По подсчетам ЦИАН, за 2021 год средняя приобретаемая площадь на первичном рынке сократилась на 5% до 54,4 кв. м в границах старой Москвы и на 9% до 44,7 кв. м — в Новой Москве. На вторичном рынке фиксируются схожие тенденции. В Москве средняя площадь квартиры уменьшилась по всем типам комнатности. Например, однушки «потеряли» 1 кв. м — покупатели чаще всего рассматривают их метражом 38,3 кв. м. Двушки за 2021 год стали меньше на 2,6 кв. м — 58,6 кв. м.
«Ради сокращения платежей по ипотеке клиенты будут стремиться сокращать приобретаемые площади. То есть жилье с непродуманными планировками с «лишними» квадратами будет пользоваться все меньшим спросом из-за подорожавшей ипотеки», — пояснила Виктория Кирюхина.
Сложнее всего продаются квартиры старого фонда, это общая тенденция последних лет, она останется и в 2022-м, считает Серей Шлома. Среди них можно выделить сталинки, девятиэтажные дома брежневской эпохи и пятиэтажки, не попавшие в программу реновации, привел примеры эксперт.
По-прежнему менее ликвидными лотами будут квартиры на первых этажах зданий, добавила руководитель офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, здесь вопрос в безопасности и приватности — людям хочется чувствовать себя комфортно в своем доме и не нравится, когда в окна может заглянуть случайный прохожий. Непосредственная близость подвалов, мусорных камер, проходящие мимо дверей жильцы дома — все это отпугивающие факторы. Но бывает, что покупатели осознанно выбирают квартиру на первом этаже. Например, это касается людей пожилого возраста, а также ограниченных в передвижениях.
Квартиры на последних этажах также не очень популярны — вероятность протекающей крыши и пеших прогулок по лестнице в случае поломки лифта заставляют более тщательно подумать перед покупкой, добавила Юлия Дымова.
За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2020 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.
Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2021 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода. Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.
Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.
В 2021 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг. В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.
ПИК, действующий лидер рынка, в 2021 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.
Акции группы Самолет в 2021 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.
Эксперт Бендриков объяснил, когда лучше купить квартиру в 2022 году
Доходности на рынке облигаций в 2021 г. существенно выросли. С учетом того, что пик по инфляции и уровню ключевой ставки может быть не за горами, облигации со сроком погашения через 2–3 года выглядят привлекательным инструментом для размещения капитала.
В 2020–2021 гг. девелоперы активно выходили на долговой рынок, так что предложение в секторе есть. В обращении находятся рыночные выпуски облигаций от 25 эмитентов общим объемом эмиссии более 300 млрд руб.
Особенность сектора в том, что отраслевые риски девелоперов считаются достаточно высокими. Несмотря на то, что большая часть облигаций имеют рейтинги по национальной шкале от BBB- до A+, доходности в основном превышают 10%.
С одной стороны, это возможности для инвесторов получить высокую доходность, инвестируя в бумаги качественных компаний. С другой — следует внимательно оценивать риски компаний, потому что даже самые надежные эмитенты не застрахованы от конъюнктурных проблем.
В таблице ниже мы представили выпуски облигаций, которые выглядят интересными на горизонте 2022–2023 гг.
На американском рынке существует такой инструмент для инвестиций как REIT. Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.
Инвестиции в REIT — возможность сделать ставку на зарубежный рынок недвижимости. В специальном материале, посвященном этому инструменту, мы выделили два наиболее интересных фонда, которые могут принести хороший доход инвестору. Это Public Storage (PSA), специализирующийся на сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей, и Realty Income (O), специализирующийся на недвижимости в США, используемой ритейлерами.
БКС Мир инвестиций
Ситуация, когда все плохо у всех хороша уже тем, что рано или поздно дела пойдут вверх. Если есть средства, то это самое лучшее время для вложения. Однако, даже в сравнительно небольшой и густонаселенной старушке Европе не везде ситуация одинакова. Если некоторые страны, благодаря старым запасам или особенностям экономики, пострадали от коронакризиса в меньшей степени, ряду государств Евросоюза пришлось и вовсе несладко. Закрытие границ и сокращение туристического потока привело практически к катастрофе. Кипр и ряд небольших государств, чья экономика зависит от заполненности пляжей, в их числе.
Отметим еще один момент — для чего приобретается недвижимость. Если конечная цель переезд в страну, то здесь важно лишь купить жилье с максимальной выгодой, когда рынок еще «лежит», если вы рассматриваете дальнейшую перепродажу или получение дивидендов от использования, то лучше выбирать страну с быстрорастущей экономикой, где есть перспективы быстрого восстановления туристического потока (Хорватия, Кипр, Италия) или деловые либо образовательные центры Европы (Лондон, Берлин, Париж).
В Лондоне за 2020 год цены на жилье выросли на 5,3% с учетом инфляции, даже несмотря на то, что этот год был, пожалуй, самым драматичным для британской экономики — внезапно свалившийся коронавирус и запланированный, но затянувшийся Brexit.
Эксперты рассказали, на что стоит сейчас тратить деньги
Стабильность — это суть Германии. Поэтому, несмотря на то, что несколько коронавирусных волн и периодические локдауны, не прошли бесследно для экономики ФРГ, спрос на недвижимость в здесь не упал даже в самом кризисном 2020, что обусловлено хорошими показателями экономики, которая постепенно восстанавливается. За 2020 год цены на жилье в Германии выросли на 11,42%. По данным Федеральной статистической службы Германии, количество выданных разрешений на строительство новых объектов выросло на 4,8%.
Всему этому в немалой степени способствует государственная политика: дотации на приобретение жилья и улучшение жилищных условий, низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, урбанизация, хорошее финансовое положение компаний и граждан.
Лиссабон — самый западный и самый древний город Европы. Древние кельты воздвигали в этом месте дольмены, а ещё раньше здесь существовал крупный финикийский порт. Туристы едут себя, чтобы увидеть Квартал Байша или Парк Наций. Попробовать португальскую кухню, посетить национальные праздники и фестивали. Это достаточно уютная и сравнительно небольшая среди европейских столиц. В ней проживает чуть более миллиона человек.
Страна считается достаточно дешевой. Экономический рост был несколько приторможен пандемией, Евростат прогнозирует в 2022 году экономический рост на уровне 5,4%, а это один из самых высоких показателей в ЕС.
В 2021 году Испания вошла в число самых популярных направлений у российских инвесторов. Она привлекает иностранных покупателей благоприятным климатом на протяжении всего года, широкими возможностями для пляжного отдыха, множеством культурно-исторических достопримечательностей и комфортными условиями для жизни. Наиболее привлекательна Барселона —прекрасная, чарующая, эффектная и очень необычная столица Каталонии, главной автономной области Испанского королевства, культурный центр, место где творили великие Гауди и Дали.
Вопреки логике, что самая дорогая недвижимость в столице, Рим давно уступает эту позицию Венеции, где приобретение недвижимости связанно с определенными трудностями. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 4467 евро, а в среднем жилье на Апеннинском полуострове подорожало с учетом инфляции на 2% (1719 евро за 1 м2).
Положительно на рынок местной недвижимости влияют низкие ипотечные ставки, рост внутреннего спроса. И уникальная программа, по которой в ряде муниципалитетов можно приобрести недвижимость всего за 1 евро. Она действует, в частности, в Оллолаи (Сардиния), Самбука (Сицилия), Кантиано (Ле-Марке), Муссомели (Сицилия), Зунголи (Кампания), Ганги (Сицилия), Бивона (Сицилия), Каммарата (Сицилия), Боргомеццавалле (Пьемонт), Нулви (Сардиния), Фабрики Вергемоли (Тоскана), Ойяс (Валле-д’Аоста), Троина (Сицилия), Делия (Сицилия), Таранто (Апулия) и Чинквефронди (Калабрия).
Ждать или продавать и покупать: сделки разваливаются, как карточный домик?
Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации.
За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».
Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».
Для приобретения квартиры, дома или земельного участка важна растущая Луна, а также благоприятный период пребывание ночного светила в следующих знаках Зодиака: Тельца, Рака, Льва, Скорпиона и Водолея, чтобы приобрести надёжное и уютное «гнёздышко» для себя и своих близких.
Кроме этого, нужно исключить Новолуние, Полнолуние, затмения и ретроградное движение планет. Это фильтры, искажающие восприятие человека.
А вот подсказки интуиции можно ожидать на благоприятных аспектах с планетами — благодетелями: Солнцем, Венерой и Юпитером. Это и есть самые благоприятные дни для покупки дома, квартиры или земли.
Лунный календарь рекомендует в 5, 10, 11, 12, 14 лунные дни покупать недвижимость. В эти сутки интуиция проявляется с максимальной силой, тело наполняется духовной энергией, люди способны видеть скрытое, слышать подсказки своего Ангела-хранителя. Это дни истинных знаков, которые легко прочесть.
В этот день нужно быть внимательным, не пропустить предзнаменований, довериться своим ощущениям, и они не подведут. Продавец случайно упомянул в разговоре свои финансовые проблемы, обратите внимание, возможно это подсказка, что квартира или дом в залоге. Читая ленту новостей, наткнулись на негативные упоминания в прессе о застройщике, нужно собрать больше информации. Это всё знаки. Не пропустите их!
Астрологи ещё выделяют неблагоприятные дни для совершения покупок — это время взаимодействия между Луной и Солнцем. Это неблагоприятные и неудачные дни в лунном календаре.
Важно: Исключите эти дни из своего плана дел и все дела пройдут удачно.
Лунный календарь покупок на февраль 2022 года:
Примите к сведению, что 16 мая 2022 года лунное затмение.
Совет: Воздержитесь от ведения дел с оформлением объектов недвижимости в неблагоприятные дни, чтобы не столкнуться с мошенниками.
Составьте план того, что нужно сделать с учетом благоприятных и неблагоприятных дней. Это поможет знать наверняка, когда можно идти к нотариусу или в магазин, а когда лучше остаться дома.
Лунный календарь покупок на май 2022 года:
Лунному влиянию подвержено наше здоровье, самочувствие и эмоциональное состояние.
Важно: Если вы относитесь к астрологическим прогнозам скептически, то всё равно прислушивайтесь к советам лунного календаря.
Ведь в дни плохого эмоционального состояния и самочувствия можно пропустить что-то важное для себя.
Совет: Поэтому отложите все сделки и покупки в неблагоприятные дни, чтобы не приобрести бракованный товар или не заключить проблемную сделку.
Лунный календарь покупок на август 2022 года:
Трудно переоценить популярность лунного календаря. Это настоящий советчик для многих людей, и он уже никогда не потеряет свою актуальность.
Важно: В лунном календаре люди ищут ответы на свои вопросы. Луна и Земля тесно связаны «невидимой нитью», поэтому нужно прислушиваться и к астрологам, и к советам этого помощника.
Лунный календарь покупок на октябрь 2022 года:
Примите к сведению, что 25 октября 2022 года солнечное затмение.
К помощи лунного календаря прибегают деловые люди, которым нужно произвести какие-то сделки, сделать покупки или запланировать определенные мероприятия.
Мы часто обращаем на положение Луны на небе. Также нужно обращать внимание на фазы Спутника Земли и изучать:
Лунный календарь покупок на ноябрь 2022 года:
Примите к сведению, что 8 ноября 2022 года лунное затмение.
Некоторые люди с уверенностью могут заявить, что когда они стали пользоваться лунным календарем, любые дела стало легче производить.
Будь-то простой поход по магазинам, совершение сделок в бизнесе или с недвижимостью — все имеет связь с энергетикой вечного Спутника Земли.
Совет: Делать покупки по лунному календарю просто. Нужно найти месяц и изучить благоприятные дни.
Но можно наоборот, найти интересующее число и посмотреть, благоприятный период в этот день для совершения сделок или покупок или нет.
Советы и отзывы людей, которые постоянно используют лунный календарь при планировании своих дел, говорят о том, что это удобно и просто.
Важно: Лунный календарь имеет рекомендательный характер. Поэтому при принятии важных решений, не теряйте здравый смысл и полагайтесь на советы специалистов и на себя.
Каждый лунный день несет свою энергетику. Планируйте важные дела в благоприятные дни, и все у вас обязательно получится!
Покупать квартиру сейчас можно, но прежде необходимо взвесить все за и против. Сделка может сработать как в плюс, так и в минус, считают риелторы. Однозначно сказать, дорожает или дешевеет жилье, не так просто — здесь смотря в какой валюте считать.
— Сейчас мы действительно наблюдаем ажиотажный спрос и небольшой рост цены, но это будет короткий спрос. Дальше нас ждет замирание рынка — месяц-два не будет продаж вообще. Я не разделяю оптимизма людей, которые считают, что цены будут расти и дальше, — считает директор агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспалова. — Покупать квартиру будет правильно сейчас только в двух случаях: если вам негде жить и если у вас одобрена ипотека по хорошей ставке. Всё! В любом другом случае — лучше не идти на сделку. Не бежать, не хватать, не брать!
Продавать станет тяжелее: какие квартиры потеряют популярность в 2022-м
Всё будет зависеть от итогов переговоров России и Украины, а также политики Центробанка, сходятся во мнениях финансовые аналитики. Но квадратные метры — гарантия того, что хотя бы часть накоплений удастся обезопасить.
— Покупка недвижимости вполне логична. Люди спасают от инфляции дешевеющие деньги, сейчас прогноз по инфляции на 2022 год — уже 69%. Конечно, никакой вклад сегодня такой доходности не даст. Обычно бывает так: сначала растет доллар, потом цены на недвижимость, — считает владелец группы компаний «Авуар» и председатель комитета по налогам регионального Союза промышленников и предпринимателей Алексей Овакимян. — Тут важны политические события. В случае договоренности о мире доллар может вернуться в 80–90 рублей спокойно — и можно покупать недвижимость. Она свои 20% в этом году, наверное, принесет, ведь всё подорожает, и квартиры тоже.
Эксперт отмечает, что самым плохим сценарием для рынка недвижимости будет уход застройщиков в «теневое строительство». Имеется в виду, что продаваться новостройки будут только на финальном этапе строительства.
В таком случае на рынке новостроек создастся сильный дефицит жилья, а вторичный рынок будет недоступен для обычных смертных.
Это вполне может произойти, ведь продавать квартиры по заоблачным ценам, да еще и по ставке 15-17 % годовых, просто будет нереально. При этом в большинстве своем стройки сейчас идут по проектному финансированию и у застройщиков есть обязательства перед банками, которые явно выполняться не будут. Большинству игроков рынка проще начать строить без участия заемных денег. Как следствие, нынешний рынок новостроек может просто исчезнуть.
Вероятность такого исхода, по словам Олега Сатановского, достаточно высока. За последние несколько лет стоимость новостроек выросла вдвое, а то и больше. Чтобы продолжать поддерживать спрос на свои квартиры, застройщик должен обеспечивать низкую ставку по ипотеке (субсидировать).
Как работает такое субсидирование: ипотека у банка 10 % → застройщик договаривается с банком, платит ему часть денег → банк в свою очередь делает клиенту ставку, скажем, в 5 % на весь срок. Так и было начиная с июля 21 года, но сейчас это будет делать почти невозможно.
А будет так:
Если вы хотите взять ипотеку прямо сейчас, то следите за изменениями в условиях банков, а не только за ценами.
Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напоминает, что внешние санкции, под которые попал банковский сектор, потребовали оперативного реагирования со стороны руководства кредитных организаций и правительства РФ.
Ввод ограничений разного рода коснулся многих ведущих банков: в список попали ВТБ, Сбербанк, Совкомбанк, Новикомбанк, «Открытие», Промсвязьбанк, банк «Россия», Газпромбанк, Внешэкономбанк, Альфа-Банк, Московский кредитный банк.
В сложившейся ситуации кредитные организации получат поддержку от Банка России и государства, и все гарантии для клиентов будут по возможности соблюдены, полагает эксперт. Но ситуация с выдачей новых кредитов и процентными ставками по ипотеке, а также с объектами для приобретения зависит от многих факторов, и она стремительно меняется, обращает внимание собеседник Финтолка.
Утром 25 февраля о повышении ипотечных ставок на 3 % по базовым ипотечным программам объявил Альфа-Банк. Теперь на строящееся жилье кредит можно получить под 14,89-15,39 %, на готовое жилье — 15,19-15,69 %, на жилой дом — под 16,19 %. ДОМ.РФ поднял ставки до 13,0-13,1 %. Абсолют-Банк увеличил ставки по кредитам на 2 %, в том числе и по ранее одобренным заявкам. В Уралсиб ипотека теперь от 17,29 %. МКБ и Сбербанк накануне не рассматривали новые заявки или выдавали только отрицательные решения заявителям. 25 февраля с 12:00 приостановил выдачу ипотеки Совкомбанк.
Если в начале года эксперты предполагали, что в 2022 ставка по ипотеке вырастет до кажущихся баснословными 15 %, то всего за один день эта планка резко подскочила.
Новые ипотечные ставки будут доступны очень ограниченному числу лиц.
Импортная техника и гаджеты в России и до украинских событий стоили довольно дорого. Новый кризис ставит многих людей перед выбором: купить новый телефон/стиралку/телевизор в кредит сейчас, поканеначалось, или подождать и накопить?
Финтолк попросил ответить на этот вопрос доцента, преподавателя кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерия Корнейчука.
Эксперт рассказал, из чего складываются резко выросшие цены на технику:
- в условиях пандемии вырос спрос, а за ним и цены: на бытовую электронику, компьютеры и медицинское оборудование, автомобили (автомобили только за 2021 год подорожали на 40 %);
- большая часть импорта доставляется в Россию посредством морских перевозок, а цены на контейнерные перевозки за период пандемии выросли в шесть-десять раз;
- восстановление мировой экономики способствует росту цен на золото, серебро, медь, литий, продукцию черной металлургии и алюминиевой промышленности – всего того, что необходимо для производства электронных комплектующих, автомобильных аккумуляторов, корпусов аппаратуры и автомобилей;
- рост стоимости продовольствия в мире вызывает рост стоимости рабочей силы.
Валерий Корнейчук отметил, что уровень инфляции в наступившем году, мягко говоря, не уменьшится (в 2021 он, по официальным данным, достиг 8,4 %).
Соответственно, вырастут и цены. А еще на них будет давить курс доллара. Вроде бы проще купить в кредит, а не копить, пока приглянувшийся холодильник дорожает? Но не все так просто. Ведь займы подорожают тоже.
Как только появилась информация о том, что российские банки попали под иностранные санкции, некоторые оптимисты заемщики решили, что можно не отдавать взятые кредиты. Разочаруем вас. Кредиты отдавать придется, вне зависимости от того, что происходит с финансовой организацией.
В случае наличия у вас потребительского кредита в банке, попавшем под санкции, никаких послаблений в размере платежей и графике его погашения ждать не стоит. Санкции касаются только корреспондентских счетов банка за рубежом. Работа банков в России пока осуществляется в обычном режиме. Даже в случае отзыва у кредитной организации лицензии выданные кредиты как высоколиквидные активы переуступаются преемнику или поступают в конкурсную массу должника. И погашаются в установленном порядке.
Валерий Корнейчук, доцент, преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами
Влезать в новые кредиты (хоть на телефон, хоть на квартиру) с расчетом на «как-нибудь отдам» не стоит. Если вы уже сегодня не уверены в своей платежеспособности, то любые перемены в экономической ситуации могут порушить личное хрупкое финансовое положение. Брать на себя новые обязательства можно в том случае, если у вас есть финансовая подушка для подстраховки.
Как прийти в себя и перестать офигевать от происходящего. Объясняет психолог
Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут
Эксперта рынка недвижимости и основатель собственного агентства Олег Сатановский выделил несколько возможных сценариев:
Худший: уход в «теневое строительство» и продажа новостроек только на финальном этапе. Тогда на рынке новостроек будет сильный дефицит жилья, вторичный рынок станет практически недоступным для обычных людей.
Не худший, но менее реальный: застройщики договорятся с руководством страны о повышении лимитов государственного субсидирования ипотеки. Но при увеличении спроса цены падать не будут. Вторичный рынок будет непредсказуемым – продавцы захотят получить максимум за свои квартиры, а потом попытаются продать хоть что-то – так цены стабилизируются и, может, станут ниже.
Ну когда, когда они уже перестанут дорожать? Этот вопрос беспокоил россиян весь прошлый год. Цены на квартиры в 2021-м взлетели примерно на 20 — 25 процентов. Может, в этом году ситуация, наконец, успокоится?
Эксперты верят: шансы на «успокоение» есть. По крайней мере на какое-то время.
— В Москве мои коллеги ожидают три-четыре месяца затишья — после бурной «распродажи», которая была в конце года. Может быть даже отскок (снижение стоимости. — Ред.) на 5 — 7% за счет того, что исчезнут из продажи варианты с задранными выше рынка ценами, — поделился с «КП» член совета Гильдии риелторов Москвы, директор по риелторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев. — Дальше прогнозы расходятся. Некоторые считают, что цены будут топтаться на месте и даже откатятся назад. Но таких мало. А большинство считает, что после вот этих трех-четырех месяцев затишья опять пойдет рост цен — 5 — 10% до конца 2022 года.
Но это в Москве и других крупнейших мегаполисах.
— В регионах цены с большой вероятностью просядут, так как рост стоимости жилья там был искусственным, ажиотажным, — считает эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина.
Понятно, что ситуация на рынке сейчас неопределенная. Советы тем, кому надо купить квартиру, расходятся так же, как и прогнозы.
! Часть экспертов считает: лучшее время для покупки — первые несколько месяцев года (когда на рынке будет обещанное затишье).
! Но некоторые полагают, что во второй половине года экономическая ситуация в стране выправится.
И ставки по ипотеке вновь пойдут вниз (а следом цены). Либо правительство пойдет на расширение программ льготной ипотеки — по крайней мере многие застройщики считают именно так.
Напомним, сейчас правила льготной ипотеки такие: ставка — 7%, максимальная сумма кредита — 3 млн рублей. Действует до 1 июля только на покупку новостроек. Если потом ставку увеличат или программу отменят — это сыграет на понижение цены. Если программу продлят или ставку снизят, жилье может подорожать.
! Желающим сейчас приобрести квартиру в новостройке надо обращать внимание не только на ценник, но и на скрытые скидки от застройщиков. Это такая маркетинговая игра: мы цены не снизим, но готовы дать вам особые условия. Скрытые скидки могут достигать 10 — 12% от стоимости квартиры.
— В отличие от прошлых лет застройщики сейчас дают скрытые скидки в основном через дотирование ипотеки. На первые полгода, год или два вам предлагается очень низкая ставка по кредиту — 0,5 — 1%. Разницу с реальной ставкой банка субсидирует сам застройщик. По сути это скидка, причем немаленькая. Крупные компании могут себе это позволить, — объясняет Роман Вихлянцев.
! Тем, кому надо продать квартиру, специалисты советуют это делать прямо сейчас. Иначе, возможно, это мероприятие придется отложить на непонятный срок или давать скидки. При почти любом развитии событий на плаву окажется прежде всего рынок новостроек, поскольку меры господдержки рассчитаны на него.
Конец прошлого года внес некоторую панику в ряды арендаторов. Хозяева словно решили отыграться на них за предыдущий ковидный период, когда цены на квартиры росли, а поднимать стоимость аренды не было никакой возможности — и так часть квартирантов сбежала из крупных городов на удаленку.
По наблюдениям аналитиков портала «Мир квартир», съемные квартиры стали резко дорожать с осени 2021 года. В итоге получилось, что в среднем по стране арендная плата за год прибавила 15%. В Москве на однушки-двушки — на 18 — 20%.
— В столице аренда трехкомнатных квартир подорожала до уровня 2019 года, а на одно- и двухкомнатные даже превысила его, — отмечает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.
То есть все плохо?
— Вероятно, объем сдаваемого жилья в 2022 году увеличится — за счет купленных на пике спроса квартир, — утешает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. А если предложение увеличится, то и цены не должны сильно вырасти.
Но есть еще момент: власти планируют создать единую информационную систему арендного жилья. Там должны будут регистрироваться все, кто сдает квартиры.
— По задумке властей, это позволит сделать рынок прозрачнее. Но усложнение процедуры и необходимость уплаты налогов (которую арендодатели нередко игнорируют) может привести к повышению цен, — говорит Коркка.
Поэтому советы экспертов в плане аренды стандартны.
Во-первых, учитывать «сезонный фактор». И по возможности искать подходящие варианты ближе к весне или в начале лета, когда, в отличие от осени, спрос на съемное жилье падает.
Во-вторых, учитывать «фактор местности». В тех районах, где в 2020 — 2021 годах сдавалось несколько жилых комплексов, арендная плата может оказаться ниже, чем в среднем на такие же варианты. Многие покупали квартиры в новостройках как раз для сдачи в аренду. И теперь большая часть владельцев однушек и студий в новом ЖК одновременно пытаются их сдать, создавая конкуренцию в отдельно взятом квартале.
Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
Что касается прогнозов на 2022 год, то из официальных лиц успел высказаться только глава института развития «Дом.РФ» Виталий Мутко – по его словам, рост цен на жилье в 2022 году стабилизируется на уровне около инфляции. И этому поможет отсутствие ажиотажного спроса.
Отметим, что официальная цель по инфляции на 2022 год – 4%, но представить, что цены на жилье ограничатся таким небольшим ростом, все еще сложно.
Кстати, среди «официальных» факторов, влияющих на цены, есть не самый очевидный – как рассказала нам президент ассоциации «Синергия» Александра Белоус, в следующем году Россию ждет переход на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства. Из-за этого может серьезно измениться привычная система ценообразования в строительстве – застройщикам придется рассчитывать расходы по новой методике с учетом ФГИС ЦС и новой базы Государственных элементных сметных норм на строительные работы (ГЭСН) на основе цен 2021 года В теории это может устранить некоторые коррупционные элементы, снизив стоимость и повысив доступность жилья для большинства граждан. Но все будет зависеть от практической реализации этих инициатив, говорит эксперт.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.