Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку квартиры в новостройке: правила». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
Как узаконить перепланировку в новостройке
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция
Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем.
Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации квартиры, нужно пригласить инженера из БТИ или любой проектной организации с членством в СРО. Для работы ему понадобятся:
- поэтажный план дома;
- техпаспорт на квартиру;
- экспликации.
Важно понимать, что узаконить можно только то, что в принципе разрешено законом. Вам не удастся получить «добро» от жилинспекции, если в квартире:
- снесли несущую стену;
- обустроили ванную комнату над соседской спальней;
- перенесли батарею на балкон;
- присоединили балкон к жилой комнате;
- увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
- демонтировали вентиляционный короб;
- обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.
Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.
При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.
Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.
Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.
Чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищную инспекцию). Делают это не напрямую, а через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Туда подают:
- заявление на перепланировку;
- техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
- справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
- проект изменений в квартире;
- согласия на перепланировку от остальных собственников;
- документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
- техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.
В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.
После того, как владельцу квартиры выдают акт о завершении перепланировки, ему остается обратиться с ним в БТИ. Там оформят новый техплан, куда будут внесены утвержденные изменения.
Чтобы узаконить перепланировку, нужно потратить немало нервов, денег и времени. В особо сложных случаях, когда изменения затрагивают несущие конструкции, процесс может затянуться на год.
Текст: Елизавета Кобрина
Как согласовать перепланировку в новостройке?
- 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
- 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
- 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
- 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.
Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.
Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.
Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.
Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.
Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.
Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.
Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:
- демонтированы или ослаблены несущие стены;
- создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
- система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
- система отопления вынесена на балконное пространство;
- кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
- расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
- перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
- площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.
С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.
Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:
- перемещение санузла;
- создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
- обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
- другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.
Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.
Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.
Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.
Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.
Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.
Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.
Зачем делать согласование перепланировки квартиры? Цель одна: чтобы после ваших перестроек не рухнул весь дом. Дело в том, что новые стены или перенос старых могут перераспределить нагрузку на фундамент, после чего дом перекосится и упадет. А если жильцы начнут разбирать стену, а там вентиляционная шахта? А если соседская квартира?!
Требований и норм к перепланировке вот прям очень много. Только самые основные включают около десятка технических нормативов (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 29.13330.2011 «Полы», СанПиН 2.1.2.2645-10 и другие). Тут и запрет на перенос ванн, и снос несущих стен, и перенос кухонь на территорию санузлов, и объединение вентиляций и много, очень много чего другого. Может оказаться, что с вашей задумкой перепланировку делать вообще нельзя.
Найдите строительную организацию, у которой есть допуски СРО на проведение проектных работ – в гугле таких море. Проверьте их свидетельство о допуске к работам, и если все в порядке – несите им техпаспорт, оговаривайте и заказывайте проект. Помимо проекта, архитектурное бюро должно выдать вам “техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке”.
Все строительные работы должны быть проведены точь-в-точь, как предусмотрено проектом. Иначе администрация просто откажется принимать перепланировку.
После окончания работ, вызывайте кадастрового инженера. Он нужен вам для оформления нового технического паспорта и технического плана в электронном виде. Услуга платная – у разных инженеров может стоить от 2,5 до 5-10-15 тыс. руб. в зависимости от объема работ.
С новым техпаспортом и техпланом обращайтесь снова в администрацию. Там вам назначат приемочную комиссию, которая должна будет прийти и проверить, все ли работы сделаны в соответствии с планом. Если все в порядке, вам выдадут акт приемочной комиссии и решение о том, что все законно. На этом регистрация перепланировки квартиры завершается. Но не ваши хлопоты – осталось еще немного.
Новостройки в Москве, как и в других городах России, сдаются:
- без отделки, когда стены, потолки и полы не имеют никаких декоративных покрытий;
- с отделкой, включающей в себя финальные покрытия стен (краска, обои, декоративная штукатурка, плитка) и полов (плитка, паркет, линолеум, ламинат).
В квартирах без отделки конструкцию пола собственнику придется устраивать самостоятельно. А законное проведение работ по изготовлению полов и изменению их конструкции возможно только при наличии проекта перепланировки. За разработкой проектной документации, на основании которой будет выполняться согласование перепланировки квартиры в новостройке, можно обратиться в любую проектную организацию с допуском СРО. Наша организация имеет данный допуск, будем признательны если выберете для разработки проектной документации нашу компанию.
Стоит отметить, что согласование перепланировки в новостройке по эскизу сегодня практически невозможно. Почти все изменения в существующей конфигурации помещений квартиры требуют наличия утвержденной жилищной инспекцией проектной документации.
Проект перепланировки квартиры в новостройке:
Перепланировка квартиры: что о говорит закон
Как оформить перепланировку квартиры в новостройке?
Согласование перепланировки в новостройке ничем не отличается от аналогичной процедуры в давно построенных домах. Обязательно нужен план квартиры от Бюро технической инвентаризации. Часто застройщики заказывают инвентаризационные обмеры у других компаний, чьи услуги обходятся значительно дешевле. Но Мосжилинспекции для принятия решения о согласовании перепланировки требуются именно технические документы БТИ. Поэтому не редко собственнику жилья в новостройке приходится заказывать в ГБУ МосгорБТИ первичную инвентаризацию квартиры.
При наличии плана БТИ в проектной организации заказывается инженерное обследование квартиры с выпуском технического заключения и проект перепланировки. Заполняется бланк заявления на перепланировку. Собранный пакет документов сдается в службу «одного окна» многофункционального центра по предоставлению государственных услуг (МФЦ).
При полном комплекте документов и правильно составленном проекте в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция вынесет решение о согласовании перепланировки квартиры в новостройке.
Ремонтные работы должны проводиться таким образом, как это показано в проекте, согласованном жилищной инспекцией. В этом случае не возникнет никаких проблем с получением от комиссии акта о завершенной перепланировке, который составляется на финальном этапе процесса согласования, когда ремонт уже окончен.
Для того, чтобы согласовать перепланировку и/или переустройство квартиры, необходимы документы БТИ – технический паспорт или поэтажный план квартиры с экспликацией к плану.
На основе документов БТИ проектной организацией с допуском СРО разрабатывается проект перепланировки, в котором отображаются планируемые мероприятия.
Кроме того, документы БТИ входят в стандартный комплект документов, который подается в Мосжилинспекцию для согласования перепланировки.
Однако, все чаще всего застройщики заказывают техническую инвентаризацию дома не в БТИ, а в других компаниях или у частных кадастровых инженеров, тем самым снижая свои расходы. При этом полученную в результате обмеров здания информацию застройщики не всегда передают в Бюро технической инвентаризации, хотя делать это обязаны.
Но при согласовании перепланировки в Москве жилищная инспекция требует именно документы на квартиру от Бюро технической инвентаризации. И сложность тут заключается в жилищном законодательстве, которое не дает конкретного способа выхода из подобной ситуации.
Квартиры в новостройках, фото:
Как показывает сложившаяся практика, если перепланировка находится в стадии планирования, и застройщик передал информацию в БТИ, собственник может обратиться непосредственно в БТИ и заказать первичную инвентаризацию своей квартиры.
После проведенных обмеров квартиры ему выдадут заказанный документ – технический паспорт или поэтажный план с экспликацией, и он может начать процесс согласования в установленном порядке. То есть, заказывать проектную документацию, формировать комплект документов, передавать его в Мосжилинспекцию, получать разрешение на перепланировку, а после ремонта сдавать сделанный ремонт комиссии с подписанием акта о завершении переустройства и перепланировки.
Технический паспорт, составленный БТИ после первичной инвентаризации квартиры:
С планами до перепланировки и в красных линиях от БТИ можно начинать процесс узаконивания совершенной ранее перепланировки на основе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от компании с допуском СРО. Заказать такое техническое заключение вы всегда можете в нашей организации.
План до перепланировки БТИ может выдать только в том случае, если застройщик ему передавал информацию о технической инвентаризации дома, выполненную частными организациями. При отсутствии в БТИ сведений о жилом здании может потребоваться как план застройщика, так и технический план, в котором подробно представлена первичная информация о квартире.
План застройщика:
Многие современные жилые дома сдаются без стен, и это часто всего лишь желание строителей извлечь дополнительную выгоду сдавая незавершенный объект. Для того, чтобы квартира стала жилой перепланировка в новостройке без стен должна быть согласована независимо от того, намечена стены на плане пунктиром или нет. В рассматриваемой квартире перегородки частично были выполнены при строительстве.
Благодаря наличию корректных документов перепланировка в новостройке без стен согласовывалась в наиболее щадящем режиме – в базовой планировке, зарегистрированной в БТИ, помещения имели четкие границы и функциональное назначение. Монолитная конструкция здания не предполагала при проведении строительных работ по перепланировке в новостройке без стен затрагивания несущих конструкций.
Вышеперечисленные факторы позволили собственнику квартиры для выполнения проекта перепланировки и обязательного технического заключения обратиться в организацию с допуском СРО, что позволило минимизировать расходы. В данном случае, наличие положительных отзывов за длительное время и разумные цены позволили собственнику заказать документы для согласования перепланировки в новостройке без стен у наших специалистов.
Когда вы беретесь делать работы самостоятельно, вы можете навредить как своей квартире, так и квартире соседей. К тому же есть риск, что будет повреждена опорная конструкция и здание рухнет (или по нему пойдет трещина). Вы не знаете всех тонкостей строения дома — а государство имеет на руках нужные документы и схемы.
Поэтому любое изменение, которое не отражено в первоначальном плане застройщика, будь то объединенный санузел или гардеробная, сначала требует одобрения в Мосжилинспекции.
В Московской области обращайтесь в местную администрацию. Требования к перепланировке в Московской области могут немного отличаться от установленных в Москве, но в целом порядок и требования совпадают.
Если вы только получили новую квартиру и задумались о том, как оформить перепланировку, начинайте с обращения в проектное бюро, например, к нам. Предупреждаем — согласовать получится не все.
Что можно согласовать, а что — нельзя
Есть такие виды перепланировок, на обдумывание которых лучше не тратить время — Мосжилинспекция их не одобрит. Например, нельзя увеличить площадь комнаты за счет лоджии. Это выглядит красиво, но в условиях Москвы — нереально. По действующим правилам между лоджией и жилой комнатой должен быть двойной стеклопакет.
Разделим все виды перепланировочных работ на три группы:
- работы, которые нужно согласовывать;
- работы, которые не нужно согласовывать;
- работы, которые выполнять нельзя — получить на них разрешение не получится.
При заказе проекта перепланировки составьте эскиз, где понятно отражены все желаемые изменения. Эскиз можно составить самостоятельно, на бумаге, с карандашом и линейкой. Не забудьте указать тип дома: монолитный, панельный, кирпичный и т. д. — это важно для расчета нагрузки на перекрытия.
Эскиз перепланировки — это не дизайн-проект, отделочные решения проектировщиков не интересуют. Но если вы уже составили дизайн-проект, его можно использовать в качестве эскиза. Выполнение эскиза можно заказать в самой проектной организации или в любом другом бюро, в том числе и у дизайнеров. Однако приготовьтесь к тому, что это будет дополнительно оплачиваемая услуга.
Если эскизы готовят дизайнеры, советуйтесь по планируемым изменениям с представителями проектного бюро: они лучше знают, возможно ли то или иное решение узаконить в дальнейшем.
Когда ремонт в квартире полностью закончен, то есть установлены все двери и сантехника, а стены покрашены, вызывайте представителя Мосжилинспекции. Он проверяет, насколько выполненные работы соответствуют вашему проекту, и выдает акт о завершенной перепланировке. Если инспектора что-то не устроит, он напишет замечание, которое нужно будет устранить, и только потом можно снова пригласить его для составления акта.
Следите, чтобы инспектор сверил все предельно внимательно. Лучше всего, когда приезжают два представителя. В дальнейшем ваш план будут смотреть в БТИ, и если инспекторы пропустят несоответствие, а в бюро его найдут, вам придется все переделывать. Очень важно, чтобы проект полностью совпадал с вашей реально сделанной перепланировкой — один в один.
После одобрения подписывают акт о завершенной перепланировке в 4 экземплярах. Один Мосжилинспекция забирает себе, один передает в БТИ, чтобы уведомить их о новой перепланировке, один остается вам как собственнику, и еще один нужен Росреестру, чтобы поставить изменения на кадастровый учет.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Какое нибудь описание.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit. Deserunt eaque sequi doloribus voluptates non vitae laboriosam, cum, optio repellendus inventore id reiciendis ipsum ipsam rerum. Fugiat fuga praesentium, laboriosam officia.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit. Deserunt eaque sequi doloribus voluptates non vitae laboriosam, cum, optio repellendus inventore id reiciendis ipsum ipsam rerum. Fugiat fuga praesentium, laboriosam officia.
Перепланировка в новостройке до получения собственности, которая осуществлена до момента сдачи дома – это серьезное отклонение от изначально согласованной проектной декларации. Поэтому, если она осуществляется до этого момента, проект такой перепланировки обязательно должен пройти согласование у застройщика, в проектную декларацию вносятся изменения, и весь круг согласования этого документа повторяется.
В то же время, существует группа экспертов, которые утверждают, что, в связи с тем, что большинство новостроек, не относящихся к типу социального жилья, являются монолитными или кирпичными, то осуществить перепланировку в них и в дальнейшем ее узаконить не так уж и сложно, так как в таких домах несущие стены в габаритах квартиры встречаются крайне редко.
И, если в процессе изменения внутренней структуры квартиры не затрагиваются несущие стены и перекрытия, то узаконить такие изменения вполне реально.
Необходимо тщательно ознакомиться с данными проектной декларации, чтобы примерно представлять, какую площадь реально занимает квартира (для получения такой информации необходимо, кроме всего прочего, еще и провести все внутренние обмеры помещения, так как без этой информации обращаться в проектные организации просто бессмысленно).
Она различна. При этом зависит эта характеристика вопроса, в первую очередь, от площади квартиры и сложности задумки хозяев. Но также свое влияние здесь оказывают и характеристики дома.
В среднем, если рассматривать вопрос о создании проекта в специализированной аккредитованной организации, цена вопроса будет составлять от 40 до 100-120 тысяч рублей.
Что нельзя делать при перепланировке
1.Если идти путем осуществления перепланировки до получения всех документов, подтверждающих собственность, то надо быть готовыми к тому, что застройщик может попросту не согласовать такие изменения, так как это чревато, как уже говорилось выше, новым кругом согласования проектной декларации для всего дома, что достаточно сложно и трудоемко.
2.В случае осуществления любых изменений до момента, когда они согласованы, в том числе и в БТИ (или Жилищной Инспекции), то можно столкнуться с тем, что эти изменения могут быть признаны незаконными, и будущего собственника попросту могут заставить вернуть все в те границы и рамки, которые были до выполнения работ.
Кроме того, необходимо помнить и о таком факте, как мнение самого застройщика. Так как после окончания работ, связанных с непосредственным строительством дома, и до момента, когда собственники смогут получить свои документы, подтверждающие их права на те или иные квартиры, застройщик должен подать свой комплект документов в согласующие организации.
И если выяснится, что без его мнения были осуществлены какие-то отклонения, повлекшие хоть какие-то изменения относительно внутренней архитектуры помещения, то он имеет полное право также, как и согласующие организации, вернуть все в первоначальный вид.
3.Если квартира приобретена в ипотеку, то банк также может воспрепятствовать узакониванию любых изменений путем требования на досрочное погашение стоимости приобретенного жилья.
4.Один из самых распространенных рисков, сопряженным, к сожалению, с мошенничеством, является риск попросту потерять свои собственные деньги, когда организация обещает подготовить и согласовать проект, за всю работу платятся деньги, а потом такая организация попросту пропадает.
Согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. А процедура, которая проводится по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Здесь может возникнуть закономерный вопрос: зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Тем не менее преимущество согласования перед узакониванием легко объяснить. В первом случае процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.
Как ни странно, владельцам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.
Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать — в надежде, что об этом никто никогда не узнает, — в дальнейшем могут возникнуть проблемы иного рода. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ[5]. Тогда ему не избежать штрафов. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.
Вряд ли кому-то захочется иметь дело с таким количеством потенциальных проблем. Поэтому владельцу стоит приступать к ремонту, только если он знает наверняка, что все законно, и если у него на руках есть заветное разрешение.
Перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы все прошло по правилам, следует соблюдать порядок оформления перепланировки:
- заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки;
- получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены;
- подать заявление и пакет документов в жилинспекцию (в том числе копию договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию);
- дождаться официального разрешения;
- выполнить перепланировку;
- получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение[6];
- привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт;
- зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.
Перепланировкой следует заниматься уже после того, как выданы ключи от квартиры, — так безопаснее и эффективнее.
Оформление перепланировки в новостройке часто сопровождается сложностями, связанными с отсутствием техпаспорта. Сейчас застройщики уже не обязаны инвентаризировать квартиры в БТИ, но Мосжилинспекция (МЖИ), перед тем как выдать разрешение на перепланировку, непременно потребует техпаспорт.
Бывает, что застройщик ставит квартиру на кадастровый учет в Росреестре с нарушениями по разграничению функциональных зон — например, без обозначения коридорной зоны. В этом случае согласование перепланировки станет сложной задачей для неподготовленного владельца жилья. И это несмотря на то, что в целом процедура согласования на данный момент максимально упрощена.
Если жилье приобретено в ипотеку, его владельца также ждут некоторые трудности. Ведь в таком случае перепланировка квартиры в новостройке возможна, только если банк и компания, застраховавшая недвижимость от основных рисков, дадут на это свое письменное разрешение.
Разумеется, техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, как и проект перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД, не составляется в вольной форме и на усмотрение их автора. К этим документам есть ряд требований — найти их можно в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Само собой, разработчики из проектных бюро прекрасно знакомы с этими требованиями и руководствуются ими, наряду с другими, при составлении проекта и технического заключения.
Многие собственники, которым нужно получить разрешение на перепланировку квартиры, предпочитают комплексное обслуживание. Ведь чаще всего вариант с согласованием или узакониванием ремонта под ключ оказывается куда более удобным и, что немаловажно, финансово выгодным. Стоимость оформления перепланировки под ключ складывается из двух составляющих — цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Оплатить можно и все сразу — тогда заплатить нужно будет от 70 000 рублей — или заказывать каждый этап работы отдельно.
Согласование перепланировки проходит в четыре этапа.
Любые изменения в новостройке, которые связаны с переносом стен или расширением санузла требуют согласований. Одобрение проекта также необходимо при возведении дополнительных стен, разрушении уже имеющейся (например, для создания квартиры-студии), а также для переноса ненесущей стены либо дверного проема. Согласование требуется для:
- переноса санузла в другое место;
- переустройства кухни;
- частичного сноса ненесущей стены;
- переноса ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
- заделки дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
- изменения конструкции полов;
- устройство перегородок с большой нагрузкой на перекрытия.
Перепланировка квартиры согласуется:
- в уведомительном порядке;
- с предоставлением проекта и техническим заключением.
Если изменения не затрагивают несущих стен, а владелец квартиры не собирается расширять туалет или менять конструкцию пола, то для уведомления жилищных органов нужен минимум документов. Если предполагаются масштабные изменения в квартире, то придется заказывать проект в проектной организации, имеющей допуск СРО.
Например, это нужно делать, если происходит изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия. При затрагивании несущих стен потребуется также техническое заключение проектировщика дома.
Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция
Согласование перепланировки проводится в территориальном отделении Государственной жилищной инспекции города либо в местных администрациях.
Если все работы уже сделаны без разрешений (а такое случается вопреки закону довольно часто), то для того чтобы их узаконить придется обращаться в суд. До этого нужно заказать техпаспорт в БТИ, все тот же проект уже сделанной перепланировки и обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел муниципалитета.
Никакой гарантии удачного исхода согласования перепланировки через суд не существует, особенно если есть жалобы от соседей.
Комплект документов для оформления перепланировки зависит от того в каком порядке требуется согласование: уведомительном или с предоставлением проекта.
Для уведомления о перепланировке требуется:
- заявление в письменной форме;
- копия паспорта собственника;
- копии документов о собственности;
- техпаспорт БТИ;
- для нежилого помещения – поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта на здание, справка органа технического учета о состоянии здания.
Для согласования проекта требуется:
- заявление;
- копии паспорта собственника;
- копии документов на квартиру;
- техническое заключение автора проекта дома или проектной организации с допуском СРО;
- план и экспликация до перепланировки.
Важно! Если несущие конструкции не затрагиваются, то техзаключение может сделать любой проектировщик с допуском СРО. Но если затрагиваются, то разрешение на такие преобразования должен дать автор проекта дома.
Сроки согласования проекта зависят от его сложности. В среднем нужно быть готовым к тому, что эта процедура займет не менее одного месяца – на согласование перепланировки помещения уйдет до 20 дней, если дом-объект культурного наследия или помещение находится на последнем этаже дома – до 30 дней.
В перечень расходов владельца квартиры входит заказ проекта перепланировки, а также его согласование с государственными органами (от 70 до 150 тыс. рублей). Если квартира в ипотеке, то для получения письменного согласия банка также нужно будет заплатить от 5 тыс. рублей.
Похожие записи: