Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: условия, требования, подробная инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Другие статьи

Полный список документов для продажи квартиры с инструкциями как их получить

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом в 2022 году

При благоприятных условиях продажа может занять примерно 20 — 25 дней, где 10 — 15 дней на подготовку и 10 дней на регистрацию. Суть заключается в следующем:

1) Банк выдаст справку об отсутствии задолженности в день обращения. 2) Обратиться в органы опеки и уговорить сотрудника на получение черновика разрешения на продажу квартиры, хотя документально доли детям еще не выделены. Сроки выходят 2 дня на сбор документов и 2 дня на оформление черновика. 3) Отнести нотариусу черновик разрешения и справку об отсутствии задолженности по ипотеке. На основании этих документов нотариус составит соглашение о выделении долей детям и договор купли-продажи квартиры. На все уйдет примерно 2 дня. 3) В день сделки: покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или аккредитив; Затем участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи + продавцы подписывают соглашение о выделении долей детям; После нотариуса продавцы обращаются в органы опеки, где показывают подписанный договор купли-продажи. Органы опеки выдадут оригинал разрешения на продажу; Затем участники идут в МФЦ регистрировать сделку. Там они подают три пакета документов по-порядку: -сначала доументы на снятие обременения с квартиры; -далее документы на выделение доли детям; -и в конце документы на регистрацию сделки купли-продажи квартиры. Все это будет регистрироваться в течение 10 рабочих дней.

Конечно, ускоренная продажа зависит от многих благоприятных факторов: -от банка, который сразу выдаст справку об отсутствии задолженности; -от органов опеки, которые согласятся заранее выдасть разрешение на продажу квартиры, хотя документально доли детям не выделены; от нотариуса, который согласится составить договор купли-продажи, хотя документально обременение еще не снято + доли детям не выделены; -и конечно от покупателей, которые на все это согласяться. Некоторые покупатели могут потребовать, чтобы все было поэтапно, т.к. вся сделка может сорваться из ошибки в одном из этапов.

Чтобы по-быстрее продать квартиру, найдите грамотного специалиста в этом деле. Грамотного в каком смысле? А в таком, что он знает как найти подход к органам опеки, чтобы заранее получить разрешение на продажу. У него всегда есть знакомый нотариус, который заранее оформит соглашение и договор купли-продажи. Он знает как правильно скооперировать всех участников сделки, чтобы побыстрее выйти на сделку.

А теперь давайте разберемся с продажей квартиры, если попадутся покупатели с ипотекой.

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

1. Те же 6 этапов, что я расписала выше (когда покупатели со своими деньгами).
2. Участники сделки предоставляют необходимые документы банку покупателей для «одобрения» квартиры.

   Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:

   • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
   • Технический паспорт квартиры;
   • Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
   • Предварительный договор купли-продажи;
   • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу «детских» долей;
   • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
   • Выписка из домовой книги;

     Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе.

   Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

3. Составляем договор купли-продажи у нотариуса.

   Подробную инструкцию я описывала выше — этап №6 (при покупателях с «наличкой»). Когда помощник нотариуса составит проект договора, покупатели должны передать его сотруднику ипотечного банка. Сотрудник проверит его и, если нужно, внесет в него какие-либо поправки на основании регламента банка. Законченный проект договора нужно снова отдать помощнику нотариуса. Когда договор будет окончательно утвержден, сотрудник банка назначит день сделки.

4. День сделки — покупатели и банк закладывают свою часть денег, участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи, далее договор подается на регистрацию.

   Например, сотрудник банка пригласил на закладку денег в 13 часов. Значит участники договариваются с нотариусом на подписание договора купли-продажи в 14 часов.

   B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт зaпpeтa нa пpoдaжy нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл. Taкиe cдeлки c нeдвижимocтью peгyлиpyют:

   ▪ Фeдepaльный зaкoн «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» — pacкpывaeт тoнкocти oбpaщeния c мaтepинcким кaпитaлoм ;

   ▪ cтaтьи Гpaждaнcкoгo кoдeкca PФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — paccкaзывaют oб oбязaннocтяx poдитeлeй пepeд дeтьми, пpaвилax cдeлoк c имyщecтвoм peбeнкa и oбщиx пpaвилax кyпли-пpoдaжи.

   Coглacнo этим зaкoнaм poдитeли или oпeкyны дoлжны пoзaбoтитьcя oб oбecпeчeнии нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вceм нeoбxoдимым, жить c дeтьми и выдeлить им дoлю в квapтиpe или дoмe. Caмoe глaвнoe — нe нapyшить пpaвa peбeнкa, зa кoтopыми cлeдят пoпeчитeльcкиe opгaны. Любaя пpoцeдypa тpeбyeт пиcьмeннoгo paзpeшeния opгaнoв oпeки.

   Ecли дeти в ceмьe дocтигли 18 лeт, пoнaдoбитcя тoлькo иx пиcьмeннoe и зaвepeннoe y нoтapиyca coглacиe.

   🔹 Квapтиpa, кoтopyю вы пpoдaeтe, дoлжнa быть в oбщeй coбcтвeннocти вceй ceмьи.

   🔹 Ecли вы пoкyпaли квapтиpy, иcпoльзyя зaeмныe cpeдcтвa, и oфopмили ee тoлькo нa мaть или oтцa дeтeй, пepeд пpoдaжeй ee нyжнo oфopмить в oбщyю coбcтвeннocть. Taкaя пpoцeдypa нaзывaeтcя нoтapиaльнoй oбязaннocтью, чтoбы ee иcпoлнить y вac бyдeт 6 мecяцeв.

   🔹 Ecли дeти coвepшeннoлeтниe — нyжнo иx coглacиe, ecли нeт — opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa.

   🔹 Дeти дoлжны пoлyчить oт нoвoгo жилья тe жe или бoльшиe дoли — мeньшиe дoли paзpeшaют пoлyчить, тoлькo ecли знaчитeльнo yлyчшaютcя ycлoвия пpoживaния.

   🔹 Oбязaтeльнo oдoбpeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, Пeнcиoннoгo фoндa и в cлyчae c ипoтeкoй — oт бaнкa.

   🔹 Нyжнo зaблaгoвpeмeннo пoдгoтoвить нoвyю жилплoщaдь — c paвными или лyчшими ycлoвиями, зaдaткoм и peгиcтpaциeй в Pocpeecтpe.

   Caмy cдeлкy мoжнo coвepшить в любoй мoмeнт пocлe пoкyпки квapтиpы нa мaтepинcкий кaпитaл. Глaвнoe — пoлyчить paзpeшeниe. Бeз paзpeшeния нa пpoдaжy имyщecтвa нecoвepшeннoлeтниx нoтapиyc нe yдocтoвepит cдeлкy, a Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт пepexoд пpaвa coбcтвeннocти. Пocлe пoлyчeния выпиcки из EГPН нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть, нyжнo пpeдocтaвить ee в opгaны oпeки в тeчeниe 30 днeй пocлe peгиcтpaции. Ecли cдeлкy нe yдaлocь зaвepшить, пpидeтcя пoлyчaть нoвoe paзpeшeниe.

   Кoгдa нe нyжнo. Пo cтaтьe 217.1 НК PФ, ecли нeдвижимocть y вac в coбcтвeннocти бoлee 3–5 лeт в зaвиcимocти oт дaты пpиoбpeтeния. Пpoдaвeц нe плaтит нaлoг и нe cдaeт дeклapaцию 3-НДФЛ.

   Ecть вapиaнты, кoгдa нaлoг нe нyжнo плaтить пpи пpoвeдeнии cдeлки в eдинoм нaлoгoвoм пepиoдe или, ecли ceмья нe иcпoльзoвaлa нaлoгoвый вычeт. Oднaкo, кaждый cлyчaй индивидyaлeн — тyт лyчшe пocoвeтoвaтьcя c нaлoгoвым кoнcyльтaнтoм, чтoбы нe oшибитьcя.

   Кoгдa нyжнo плaтить. Нaлoг зa пpoдaжy нyжнo плaтить, ecли квapтиpa нaxoдитcя в coбcтвeннocти ceмьи мeнee 3 лeт, либo мeнee 5 лeт пpи oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти пocлe 1 янвapя 2016 гoдa.

   Кaк пocчитaть cpoк влaдeния нeдвижимocтью. Oтcчeт нyжнo вecти c дaты влaдeния пo выпиcкe EГPН или из cвидeтeльcтвa o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa. Cчитaют нe в гoдax, a в мecяцax: 3 гoдa — 36 мecяцeв, 5 лeт — 60 мecяцeв.

   Bы кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa

   Ecли cpoк влaдeния нe дoтягивaeт дo 3 лeт, вaм пoдoйдyт двa cпocoбa нaлoгooблoжeния пpи ee пpoдaжe.

   💰 пpoдaжнaя cтoимocть пo дoгoвopy oтчyждeния минyc 1 000 000 pyблeй имyщecтвeннoгo нaлoгoвoгo вычeтa, ecли пoлaгaeтcя;

   💰 пpoдaжнaя cтoимocть пo дoгoвopy oтчyждeния минyc дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeннaя цeнa пpиoбpeтeния квapтиpы.

   B oбoиx cлyчaя нyжнo caмocтoятeльнo пoдaть дeклapaцию нa нaлoгoвый вычeт, пoтoмy чтo нaлoгoвaя нe пpeдocтaвляeт тaкoй пpoцeдypы пo-yмoлчaнию. B этoм вapиaнтe нe yчитывaeтcя кaдacтpoвaя cтoимocть жилья.

   Ecли в дoгoвope пpoдaжи yкaзaнa cyммa бoлee 70% кaдacтpoвoй cтoимocти, вы мoжeтe oплaтить нaлoг тeми жe двyмя cпocoбaми. 3дecь yчитывaют кaдacтpoвyю cтoимocть нa 1 янвapя тoгo гoдa, в кoтopoм зapeгиcтpиpoвaн пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля.

   Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

   Недвижимость, которую покупают взамен, должна отвечать условиям комфортной жизни для детей:

   • возле дома есть детский сад, школа, больница
   • жильё не в аварийном состоянии
   • здание в безопасном районе
   • ремонт в квартире не хуже прошлого

   Продажа старого и покупка нового жилья происходят одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, заверяют его у нотариуса.

   Альтернатива доли в другой квартире — денежное возмещение несовершеннолетним с разрешения опеки. Для этого нужен отчёт об оценке доли детей. Если опека одобряет денежную выплату, то на несовершеннолетнего оформляют банковский счёт для зачисления средств.

   Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, так как если продавец не выделил долю детям или не получил разрешение опеки, покупку могут оспорить.

   После того, как вы нашли новое жильё и покупателя и согласовали стоимость, договоритесь о сделке. Желательно внести залог и подготовить предварительный договор купли-продажи. Затем необходимо доказать опеке готовность предоставить доли детям в другой квартире. Если всё в порядке, сделку получится завершить в тот же день.

   Разрешение на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет, выдают органы опеки и ПФР. Для распоряжения средствами сертификата покупатель обращается с заявкой в отделение ПФР. Если объект недвижимости находится в ипотеке, необходимо одобрение банка. Без банковского согласия договор незаконный.

   Орган опеки разрешает сделку при наличии:

   • заявки на одобрение будущей продажи недвижимого имущества
   • паспортов заявителей
   • свидетельства о заключении брака, рождении ребёнка
   • выписки из ЕГРН, домовой книги, техпаспорта, копий лицевых счетов на старое и новое жилое помещение
   • одобрения кредитной организации, если квартира в ипотеке
   • информации из Росреестра об общей оценке и стоимости недвижимости
   • предварительного договора, в котором стороны планируют подписать основное соглашение

   Пакет изучают до 15 дней и выносят решение — согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу.

   Регистрацию сделки по продаже старой квартиры и покупки новой проводят параллельно. Процедура требует нотариального удостоверения.

   Для его получения подготавливают:

   • паспорта родителей, детей и их свидетельства о рождении (если ребёнку не исполнилось 14 лет)
   • соглашение о сделке
   • разрешение органа опеки
   • выписку из ЕГРН о праве собственности
   • технический паспорт
   • копию финансового лицевого счёта
   • справку об отсутствии долгов по ЖКХ, за капитальный ремонт

   Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

   После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

   «Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

   Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

   Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

   Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

   «Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

   Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

   Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

   «То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

   Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

   Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства.

   Процедура

   Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка). Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

   Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

   Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

   Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

   Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

   Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

   Условия продажи квартиры с маткапиталом

   Интересуемся, на каких условиях в вашем регионе орган опеки готов согласовать сделку по продаже недвижимости, где один из собственников – несовершеннолетний. Возможно, ему будет достаточно предварительного договора купли-продажи, где несовершеннолетний получает долю. Либо, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Еще один вариант – перечисление суммы, эквивалентной стоимости доли ребенка, на его счет в банке. Но найти покупателя, который согласиться авансировать такую сумму, сложно.

   По нашему мнению, самый удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки согласен на такой вариант – переходим к шагу № 2.

   Сделки с долями требуют обязательного нотариального оформления, потому и продажу, и покупку новой квартиры нужно оформлять у нотариуса. Предварительно согласовываем со сторонами и нотариусом дату, берем разрешение от органов опеки, и прикладываем к нему:

   • выписку из ЕГРН о правах;
   • технический план, экспликацию и поэтажный план на продаваемую квартиру;
   • паспорта и свидетельства о рождении собственников;
   • единый жилищный документ;
   • выписку из домовой книги;
   • справку об отсутствии долгов по коммуналке из УК;
   • копию финансового лицевого счета.

   Подписываем договоры, получаем нотариально удостоверенные экземпляры.

   В законодательстве не зафиксированы какие-либо запреты на реализацию жилья, в покупку которого были вложены средства материнского капитала. Однако ряд нормативных актов содержат требования, предъявляемые к сделке по отчуждению подобного жилья.

   Сделки с недвижимостью, приобретённой на средства МК, регулируют следующие нормативные акты:

   • ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 254-ФЗ (раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом);
   • статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 (поясняют обязанности родителей перед детьми, правила сделок с имуществом ребёнка и общие правила купли-продажи);
   • Семейный кодекс РФ (напоминает, что дети признаются участниками долевой собственности);
   • Жилищный кодекс РФ (устанавливает минимальный размер доли в жилом помещении для каждого члена семьи).

   Если родители решили продать квартиру, купленную на государственную субсидию, то они должны быть готовы к пристальному вниманию не только со стороны ПФР, но и органов опеки и попечительства.

   Дело в том, что сделки с недвижимостью, принадлежащей в том числе и детям, не проходят мимо ООиП.

   Согласно законодательству в квартире, приобретённой на средства из бюджета, необходимо выделить доли всем членам семьи.

   Распределение долей может быть равным или же нет. Данный вопрос решается родителями при оформлении обязательства о выделении долей, которое затем удостоверяется нотариусом.

   Обязательство составляется, если нет возможности сразу же выделить доли.

   Это касается таких случаев:

   • строительства частного дома;
   • покупки недвижимости одним членом семьи, т. е. жильё не находится в общей собственности;
   • при участии в долевом строительстве;
   • жильё приобретается по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (право собственности можно оформить только после выплаты всей суммы по договору).

   Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:

   1. Заключить предварительный договор с покупателем, который выделит предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заёмщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременение банка. Далее покупатель отдаёт оставшуюся сумму, а продавец передаёт недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке.
   2. Согласовать сделку с банком. Именно финансовое учреждение в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчётов. За свои услуги оно может взять определённую комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что он точно получит разрешение на отчуждение жилья.
   3. Недвижимость продаётся в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение нового заёмщика от банка, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идёт подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, т. к. недвижимость остаётся в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.

   Встречная покупка квартиры — это операция, когда человек передаёт право собственности на своё жильё и приобретает другое. Деньги помещаются в банковскую ячейку, после чего их забирает собственник той недвижимости, которую хочет приобрести гражданин. При этом новую квартиру можно также купить и в ипотеку.

   Особенности таких сделок:

   • операции по купле-продаже разных объектов недвижимости производятся с минимальной разницей по времени или без неё;
   • осуществляется одновременная регистрация договоров.

   Сроки продажи квартиры, купленной с маткапиталом

   Ссылка дана в комментариях редактору (здесь не размещается).

   Законодательство не запрещает гражданам выставлять на продажу ипотечные квартиры, приобретённые за средства материнского капитала. Однако за одобрением такого поступка следует обращаться в органы опеки и попечительства, а также в финансовое учреждение. ООиП не препятствует сделке, если семья выполнит все требования, в т. ч. предоставит детям доли в будущем жилье, соразмерные с долями в продаваемой квартире. Сам порядок продажи квартиры достаточно громоздкий, особенно если подразумевается встречная сделка по приобретению недвижимости в ипотеку.

   Если семья собралась продавать квартиру, нужно наделить долями в ней всех детей, независимо от возраста. Доли в жилье выделяют до того, как его продавать.

   В законе нет четких указаний на этот счет, но лучше руководствоваться выводами из судебной практики. Так, ребенку должна принадлежать часть квартиры, стоимость которой соразмерна его части материнского капитала. Больше можно, но меньше нельзя.

   Например, семья из четырех человек купила в ипотеку квартиру стоимостью 4 млн рублей. Было принято решение использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 рублей.

   Делим сумму средств господдержки на число членов семьи: 466 617 / 4 = 116 654.

   Затем находим, какую часть составляет эта сумма в общей стоимости жилья: 4 млн / 116 654 = 32,28. Итог: каждому ребенку необходимо выделить не меньше 1/32 доли в квартире.

   Выделение долей — не единственный шаг при продаже квартиры с маткапиталом. Необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Для этого помните:

   • Сделка должна быть альтернативной, то есть продавец должен одновременно приобретать другое жилье.
   • Условия проживания детей не должны ухудшаться. Новая квартира или дом должны быть дороже предыдущего, а при равной стоимости детям необходимо выделить большие доли.

   Если нарушить требование, органы опеки могут обратиться в суд, и сделку признают недействительной. Новую квартиру передадут обратно продавцу, а в отношении старой суд вернет детям право пользования их долями и обяжет отдать денежные средства за них покупателю. Покупатель не будет владеть квартирой полностью. Вот почему прежде чем купить квартиру, надо обязательно проверить, использовался ли ранее при ее приобретении маткапитал и как были выделены детские доли.

   Перед продажей нужно выделить доли детям. Но без оформления права собственности на недвижимость сделать это невозможно.

   Не хотите дожидаться окончания стройки и планируете купить новое готовое жилье? После вступления в право собственности важно сразу выделить детские доли, иначе легко лишиться материнского капитала. При проверке органов соцзащиты или представителей Пенсионного фонда не избежать уголовного дела. Судебная практика показывает, что в подобных ситуациях суд обязывает вернуть средства материнского капитала в бюджет.

   Пока ипотечный кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, и вы не сможете выделить доли детям. Однако продать ипотечную квартиру все же можно.

   Сначала придется получить одобрение банка, затем договориться с покупателем о крупном задатке. Этими деньгами вы сможете погасить кредит, чтобы выделить доли детям, а после получить согласие опеки и провести сделку.

   Продажа недвижимости, пока ипотека не погашена, — сложный процесс, но некоторые банки одобряют такие сделки.

   Важно! Продать ипотечную квартиру, в которую вложен маткапитал, можно и таким способом: достаточно вернуть полученные средства Пенсионному фонду. Если средства возвращаются, считается, что их не использовали, и обязанность выделять доли детям исчезает. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру. Когда семья будет приобретать другое жилье, средства маткапитала можно будет использовать заново.

   Платить налог нужно, если недвижимость была в собственности меньше пяти лет. Отсчет ведут с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права. Если вы владели квартирой или домом дольше — отчитываться о продаже в налоговую и налог не нужно.

   Необходимо самостоятельно подать декларацию и заявить о праве на налоговый вычет, который уменьшит налогооблагаемую базу. Автоматически он не предоставляется.

   Если стоимость продажи больше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, когда регистрируется переход пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу:

   • Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, вы продали квартиру за 5 млн рублей, вычли из этой суммы 1 млн рублей. Налогооблагаемая база — 4 млн рублей. С этой суммы и нужно заплатить налог в размере 13 %. Это 520 тысяч рублей.
   • Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Например вы купили квартиру за 3 млн рублей и продали за 5 млн рублей. Разница составила 2 млн рублей. С нее нужно заплатить налог в размере 13 %. Это 260 тысяч рублей.

   Если стоимость продажи менее 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, когда регистрируется пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, также можно использовать один из двух способов уменьшения суммы налога:

   Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Расчеты нужно вести не от стоимости продажи, а от 70 % кадастровой стоимости.

   Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Из 70 % от кадастровой стоимости нужно вычесть сумму приобретения жилья. Налогом будут облагать 13 % от полученной разницы.

   Шаг первый

   Предоставьте равнозначные детские доли в имуществе либо их материальную компенсацию.Согласовывайте с покупателями и продавцами единовременные сделки продажи и покупки нового жилья.

   Шаг второй

   Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку с указанием долей, которые будут принадлежать детям, и получите разрешение от органов опеки и попечительства.

   Внимание!

   Можно также компенсировать продажу детской доли в материальном выражении. Получите справку о стоимости детской доли, дождитесь одобрения органа опеки, откройте банковский счет на имя ребенка и внесите туда деньги. Ими сможет распорядиться ребенок после достижения 18 лет или родители при приобретении новой недвижимости в его интересах до достижения совершеннолетия.

   Шаг третий

   Подготовьте все документы:

   • заявление обоих родителей или законных пpeдcтaвитeлeй peбeнкa в opгaны oпeки;
   • пacпopта всех совершеннолетних участников сделки и свидетельства о рождении детей;
   • дoкyмeнты нa нeдвижимocть — кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopт, cвидeтeльcтвo пpaвa coбcтвeннocти, выпиcку из EГPH;
   • пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт пo вcтpeчнoй cдeлкe;
   • разрешение от бaнкa, ecли квартира в ипoтeкe;
   • сepтификaт ceмeйнoгo кaпитaлa, иcпoльзoвaнный пpи покупке квapтиpы;
   • сoглacиe cyпpyгa или cyпpyги нa cдeлкy;
   • сoглacиe coвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, y кoтopoгo ecть дoля в квapтиpe;
   • пpeдвapитeльныe дoгoвopы кyпли-пpoдaжи;
   • спpaвку o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.

   Шаг четвертый

   Получите разрешение органов опеки и попечительства и Пенсионного фонда. Все сделки с участием несовершеннолетних сoвepшают тoлькo с пиcьмeнным paзpeшeниeм opгaнoв oпeки. Докумeнты paccмaтpивaют в тeчeниe 15 днeй c мoмeнтa подачи заявления. Дo кoнцa этoгo cpoкa opгaны oпeки oбязaны выдaть пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз в eгo выдaчe. Этo документ от имени pyкoвoдитeля мyниципaльнoго отдела органов опеки c eгo подписью.

   Риск для продавца связан с нарушением требований ПФР. Если семья собралась продавать квартиру, часть стоимости которой была оплачена маткапиталом, необходимо наделить долями в ней всех детей, независимо от их возраста. Только после этого можно оформлять сделку купли-продажи.

   Если нарушить это условие, куплю-продажу легко оспорить в суде. Судебная практика показывает, что невыделенные детские доли возвращаются своим фактическим владельцам, а средства маткапитала — государству. Оспорить сделку могут как органы опеки, так и представители Пенсионного фонда РФ или сами несовершеннолетние.

   Действуйте в соответствии со всеми требованиями законодательства и проводите сделку только после получения одобрения.

   Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:

   Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.

   466 617 / 3 = 155 539

   5 млн / 155 539 = 32,15.

   Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.

   Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.

   Когда доли оформлены, следует получить согласие органов опеки и попечительства, которые выставляют определенные требования:

   • продажа квартиры, в которой вы только что закончили выделение детских долей, должна сопровождаться одновременной покупкой нового жилья (т. е. должна быть т. н. альтернативная сделка);
   • приобретение нового жилья не должно ухудшать условия проживания ребенка (т. е. детям либо выделяется доля размером больше, чем была ранее, либо новое жилье выше по стоимости, чем прежнее).

   Можно ли обойти всю эту процедуру по наделению детей долями и не получать разрешения опеки?

   Государство выделяет денежные суммы на улучшение условий жизни всей семьи без исключения, в том числе детей. Когда вы берете материнский капитал, то априори даете согласие на выполнение условий, под которые вашей семье даются деньги. Если условия не выполняются, Пенсионный фонд может узнать, что вы обошли это правило, продали и купили объект недвижимости без наделения детей долями, а следовательно, неосновательно обогатились. В этом случае Пенсионному фонду деньги нужно будет вернуть.

   Если семья с детьми приобретает новостройку по договору уступки (когда право собственности на объект недвижимости еще не оформлено в Росреестре, т. е. как таковой квартиры еще нет), используя материнский капитал, то доли выделить нельзя, пока не оформлено право собственности. Если, не дожидаясь права собственности, семья решает этот “будущий объект” продать и купить готовую квартиру по стандартному договору купли-продажи, рекомендуем при покупке новой квартиры сразу оформить доли на детей и иных членов семьи.

   Отметим, что при подписании договора долевого участия, то есть при покупке новостройки с использованием материнского капитала нужно быть очень аккуратным, так как здесь существует много тонких нюансов, которые знает только специалист в области недвижимости.

   В заключение еще раз обратим ваше внимание на обязанность по наделению детей в семье долями в праве собственности на объект недвижимости. Поскольку если государственные органы проведут проверку в отношении вас, то через суд могут признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд. А также существует вероятность привлечения вас к уголовной ответственности по делам о мошенничестве.​

   В этой статье

   • Как определить доли детей?
   • Важные нововведения
   • Согласие опеки
   • Что будет, если обойти правила
   • Покупка новостройки

   Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

   • Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

   • Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

   • Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

   • Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

   Нужно ли платить налог с продажи квартиры

   Сделку по продаже квартиры, купленной за деньги из материнского капитала, разрешается продать в любой момент. Но если не получите разрешение, сделку запретят. Для этого возьмите выписку из ЕГРН и заплатите за нее 350 руб. С этим документом приходите в органы опеки, чтобы получить разрешение. Выписка из ЕГРН действует в течение месяца.

   Если не хотите выделять долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Предъявите в органы опеки справку о стоимости. Потребуется вызвать оценщиков и получить от них официальный документ. С этим документом направляйтесь в органы опеки и попечительства, и напишите заявление, что собираетесь вместо выделенной доли воспользоваться компенсацией.

   Деньги с продажи квартиры вы будете обязаны направить на сберегательный счет ребенка. Откройте его заранее и получите разрешение органов опеки. Родители вправе распоряжаться деньгами, если они берут их на улучшение благосостояния несовершеннолетнего. На другие цели деньги тратить нельзя. Ребенок по достижению совершеннолетия снимет эти деньги и воспользуется по своему усмотрению.

   Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

   • Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

   • Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

   • Техпаспорт на квартиру.

   • Документ купли-продажи.

   • Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

   • Выписка из ЕГРН.

   • Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

   • Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

   • Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

   • Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

   Этот список документов потребуется не только для получения разрешения в органах опеки, но и для регистрации прав собственности через Росреестр. Подать документы в органы опеки можно лично в отделении или в онлайн-режиме через МФЦ. Но подтвердить права собственности возможно только лично в отделение Росреестра.

   Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

   • обязанности и права всех сторон сделки;

   • адрес и параметры квартиры, а также расположение;

   • наличие соцпомощи и субсидий;

   • сумму задатка, который вносит покупатель;

   • сумма сделки;

   • реквизиты для перевода денег.

   Как рассчитать налог от продажи квартиры

   Программа по поддержке семей, в которых родился второй и каждый последующий ребенок, существует с 2007 года.

   Это мера поощрения, необходимая для того, чтобы улучшить демографию страны, а также помочь молодым семьям финансово, например, при покупке квартиры или в обучении ребенка.

   Таким образом, полученные деньги можно направить как на недвижимость, так и на оплату обучения будущего специалиста в университете.

   Однако чаще всего полученные сертификаты используют именно для покупки жилья. Действительно, недвижимость – крайне дорогое вложение, и полученные от государства дотации позволяют облегчить эту финансовую нагрузку. Применить маткапитал можно в качестве:

   • первоначального взноса;
   • досрочного погашения, полного либо частичного.

   Законодательство не ограничивает граждан в выборе недвижимости – это может быть как квартира в новостройке, так и на вторичном рынке, участок под ИЖС или готовый дом, а также доли или комнаты в квартирах или коммуналках. Главное, чтобы недвижимость была пригодна для жизни с ребенком и имела отдельный доступ. Кроме того, вы обязательно должны выделить доли для своих детей – часть на каждого.

   Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Так как МК – это средства, которые выделяются в поддержку семьям, в которых появился ребенок, то и направлять эти деньги нужно только на благо малышей. За этим строгим правилом следят органы опеки, и если дотации используются для приобретения недвижимости, то маленький гражданин обязательно должен получить свою долю в этих квадратных метрах.

   Поэтому, если вы собираетесь реализовать ипотечное жилье, на которое потратили средства из сертификата, то обязательно нужно приобрести новое – и в нем выделить детям новые доли.

   Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе проведенная вами сделка будет считаться незаконной. При этом важно, чтобы размер долей также сохранился.

   Законодательство не предусматривает определенное время, когда можно продавать приобретенную на дотации недвижимость, поэтому этот вопрос могут решить сами владельцы.

   Кроме того, продажа возможна и до выделения долей (например, в случае, если банк настоял на отсрочке процедуры в силу повышенного риска невозврата долга). Однако при этом нужно составить обязательство о разделе квартиры в будущем или дарственную на основе этого документа.

   Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

   Так как жилье, приобретенное с использованием маткапитала, оформляется в общую стоимость, в том числе и на всех детей в семье, перед оформлением сделки вам нужно будет получить согласие опеки.

   По закону у продавца квартиры с МК должно быть письменное разрешение органов опеки или же она должна проходить в присутствии представителей органа.

   Чтобы получить согласие, нужно написать заявление и собрать следующие документы:

   • заявление о распоряжении;
   • оригиналы и копии удостоверяющих личности документов – паспортов родителей, свидетельств о рождении детей;
   • заявление законных представителей детей на их участие в сделке;
   • результаты оценки стоимости жилья;
   • документы на недвижимость;
   • справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.

   Как уже было заявлено выше, важно сохранить одинаковый уровень жилищных условий. Однако возможно уменьшение общей площади квартиры или дома, но только в случаях, когда одному из детей нужно дорогое лечение, и вырученная разница с продажи и покупки меньшего жилья пойдет на эту цель. При этом в новой жилплощади уменьшатся доли именно родителей, а не детей.

   Есть и другие нюансы. Так, если жилье находится в собственности продавца менее 5 лет, то придется уплатить налог на квартиру. Однако избежать этого можно, если провести сделки купли-продажи в одном налоговом периоде.

   В тех случаях, когда недвижимость, купленная в кредит с использованием МК, до сих пор находится в залоге банка, потребуется разрешение организации на сделку.

   Существует несколько способов, которые позволят продать квартиру, обремененную ипотекой.

   Способ первый. Продавец заключает с покупателем предварительный договор, по которому вносится предоплата, равная сумме оставшегося долга. Она передается банку, после чего проводится снятие обременения. Покупатель передает оставшуюся сумму. Затем регистрируется сделка купли-продажи в стандартном порядке.

   Способ второй. Согласуйте процедуру с банком. Организация сама проведет ее и предоставит ячейку для расчетов клиентов. За это взимается комиссия, однако такой вариант крайне выгоден для клиентов, так как тогда на отчуждение жилья точно будет выдано разрешение.

   Способ третий. Недвижимость снова реализуется в ипотеку, однако для этого банк должен одобрить нового заемщика, который становится новым должником по этому кредиту. Это самый приемлемый вариант для банка, так как он продолжает получать прибыль, и квартира остается в залоге.

   
   

   Похожие записи:

   • Как правильно уволить директора ООО если он учредитель
   • Внеплановый инструктаж по пожарной безопасности в 2022 году
   • Пенсия по потере кормильца кому положена размер до какого возраста