Лизинг: переуступка прав в преддверии банкротства
Не отдам! Как должнику сохранить единственное жилье по новым правилам
Довольно часто, единственным жильём должника является объект, явно превышающий потребности. Например, лицо, имеющее задолженность в два миллиона рублей, проживает в частном доме в центре города площадью в 200 квадратных метров и стоимостью в 20 миллионов рублей. Очевидно, что такая недвижимость – это больше, чем минимально необходимо человеку для проживания.
В этом случае дом явно превышает по стоимости имеющуюся задолженность. Суммы от его реализации хватило бы и для приобретения должнику иного жилья, и для расчёта с кредитором. Но возможность реализации объекта и приобретения другого жилья на практике пока нереализуема.
Во-первых , в муниципальных образованиях часто просто отсутствует свободный жилищный фонд. На момент продажи жилья и до приобретения нового, должник и члены его семьи должны где-то проживать. Решением могло стать предоставление муниципальной квартиры, но они отсутствуют, как таковые, по крайней мере в свободном доступе.
Во-вторых , чёткий законодательный механизм подобных действий просто отсутствует. Пока непонятно, какая разница в стоимости имеющегося жилья и необходимого к проживанию должна быть для реализации процедуры, как учитывать район проживания, инфраструктуру, кадастровую стоимость и иные параметры.
Однако реализация с торгов единственного жилья допускается в том случае, если оно является предметом залога. И тут возникает некоторое противоречие. С одной стороны, право на жилище также оказывается нарушенным, но с другой, договор залога – добровольная сделка, условия которой должны быть выполнены.
Не все случаи взыскание долгов заканчиваются изъятием ипотечной квартиры. Нужно помнить, что в соответствии со ст. 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ суд откажет в изъятии ипотечного жилья в следующих случаях:
долг незначителен и составляет до 5% от стоимости помещения; просрочка платежа не более 3 месяцев.
VIDEO
Когда на горизонте маячит возможность лишиться имущества изза долга, а у должника есть несколько объектов недвижимости, невольно возникает мысль продать их. Правильно ли будет так сделать?
Конечно, можно продать все кроме единственной квартиры и спрятать деньги под подушку. Однако суд скорее всего признает все такие сделки незаконными, отменит их и вернет сперва в вашу собственность. А потом в дело вступаю приставы и продают эту собственность в счет уплаты долга. В этом случае все проблемы с возвратом средств покупателю лягут на ваши плечи.
Аналогично незаконными будут признаны сделки по дарению объектов недвижимости близким родственникам (жене, мужу, детям). Если эта сделка произошла после того как вы узнали о долге , ее отменят.
Тех, кто по определенным обстоятельствам не платят ежемесячные платежи по займу, волнует вопрос: может ли банк отобрать квартиру за неуплату кредита.
Начнем с того, что взять в собственность квартиру у должника банк самостоятельно не может. Если вопрос встает о том, что бы уплатить долг за счет изъятия недвижимости, то решается только в судебном порядке и с участием судебных приставов.
Полезные материалы по теме:
Если ваша квартира не единственная жилая собственность . Если так получилось, что вы не в состоянии рассчитаться за займ, то пристав может отнять у вас квартиру, долевую часть в квартире, частный дом, но только при условии, что это является не единственным жильем. По закону отнять единственное ваше жилье никто не может, ни за какие долги.
При ипотечном кредитовании. Исключением из правил считается ипотечное кредитование, где жилая недвижимость выступает в качестве обременения по кредиту.
Банк по суду имеет полное право забрать ее в свою собственность и реализовать на торгах, в том числе, если это единственное место вашего проживания.
Если квартира поставлена в качестве залога . Зачастую потребительские кредиты или авто кредиты, залогом которых могут выступать квартиры, могут быть переданы приставами по суду в собственность финансовой организации за неуплату кредита, но так же только если это ваша не единственная собственность.
Если вы выступаете в качестве поручителя. Беря на себя ответственность поручительства, вы всегда должны понимать, что если прямой земщик не будет выплачивать кредит, то это коснется вас.
Банк в полном праве потребовать от поручителя погасить задолженность заемщика, а в случае неуплаты через суд наложить взыскание на вашу собственность. Это касается не только недвижимого, но и движимого имущества. Поэтому выступать в качестве поручителя – дело ответственное, в первую очередь для поручителя.
Видео по теме:
Но бывают и случаи, когда даже вашу неединственную квартиру не смогут отобрать. В таких случаях как:
Сумма вашего кредита в разы меньше, чем стоимость квартиры . Предположим, образовался долг перед банком в 150 000 рублей. В вашей собственности находятся две квартиры, стоимостью по 2 000 000 каждая.
В таких случаях, конечно же, приставы не будут отбирать у вас какую либо из квартир, а попробуют вычесть 50% из зарплаты.
Рекомендуем почитать:
А вот если ваш долго будет суммой свыше 2 000 000 рублей, то вашу вторую квартиру точно отнимут, если вы не сможете договориться с приставами об иных способах погасить задолженность.
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок . По закону, государство защищает несовершеннолетних детей, а значит пока прописан ребенок, никто не вправе забирать квартиру, даже если она стоит в залоге.
Необходимо будет разрешение от опекунского совета, который положительный ответ дает крайне редко. Прежде чем брать квартиру на предмет залога, банку необходимо было посмотреть, не прописан ли несовершеннолетний ребенок в ней. А если они этого не сделали, то с должника спрос мал.
Защита единственного жилья от ареста и продажи: советы для должников
деньги на счетах. В таких случаях счет блокируется, и деньги переводятся на счет кредитора;
движимое имущество (автомобиль, водный транспорт и другое);
ваше неединственное жилье;
драгоценности. В прямом смысле они могут снять их прямо с вас;
предметы роскоши: микроволновую печь, пылесос, второй телевизор, антикварную мебель, дорогой сервиз, меха;
дорогих животных.
По третьему по численности городу России – Новосибирску – 1 500 000 человек приходится всего 5 квартир.
В этих случаях банк смог реализовать свое право обратиться в суд за решением проблемы. Все они выставлялись на торги по невозможности заемщика выплачивать платежи по ипотечному кредитованию.
Вашу квартиру не могут забрать банк и другие организации, пока не было вынесено судебного постановления. Единственный орган, имеющий право лишить жилья за долги – это суд. Но и тут не все потеряно, поскольку любое судебное решение можно оспорить.
По решению суда можно потерять квартиру в таких обстоятельствах:
когда долг по кредиту составляет не меньше 80% среднерыночной стоимости квартиры в регионе проживания должника;
если жилая площадь находится в залоге банковской организации;
если должник является представителем малого бизнеса (все ИП отвечают перед банком имеющимся имуществом).
Если было вынесено решение судом, что квартира больше вам не принадлежит, то его можно попытаться оспорить. На это отводится определенный временной промежуток. Кредиторам также позволяется отстаивать свои права, но исключительно законными методами.
Например, предприимчивый заемщик, не платящий по кредиту, продает свою квартиру либо дарит. Как результат, у него остается единственное жилье, которое по закону отобрать нельзя.
Гражданин не возражает о признании его банкротом (забирать то нечего). Тогда банк может запросить разрешение суда на проверку сделок за последние три года.
Если будет установлено, что банкротство является умышленным, то суд призовет к ответу.
Жилья за долги забирают, а иногда нет. В каждой ситуации нужно разбираться детально, учитывая все, даже малейшие нюансы. Сами банки вовсе не имеют никакого права что-то забирать у должника. Арест на имущество и пр. действия осуществляются только по решению суда.
Но даже при вынесении судебного решения, квартиру не всегда могут отобрать. К таким случаям относят:
Когда квартира является единственным жильем должника. Если имеется другая недвижимость, например, еще одна квартиру либо загородный дом, с чем-то придется расстаться.
Когда выявляется явная несоразмерность задолженности. Например, заемщик должен банку 500 тыс. рублей, а стоимость квартиры составляет 3 миллиона. В этом случае квартиру не отберут.
Единственная ситуация, когда банк вправе отобрать квартиру у должника – когда недвижимость находится в залоге у банка.
Когда жилье является залогом по кредитному договору, квартиру могут забрать. Поэтому лучше подстраховаться на все случаи жизни. Рекомендуется в качестве превентивных мер заключить с банком договор, касающийся реструктуризации долговых обязательств. Если банк отказывается с вами заключать его, то надо обратиться в суд.
Суд не всегда становится на сторону должника, и квартиру банк может продать, чтобы получить свои денежные средства. Если у вас задолженность по кредиту, то лучшее решение – обратиться в банк и к высококвалифицированным юристам.
(1 оценок) Загрузка…
Рекомендуем к прочтению:
Принудительное обращение взыскания на вещи, имущество производится на основании норм ФЗ-229 путем их ареста судебными приставами-исполнителями с последующей реализацией. Но при этом необходимо учитывать положения ст. 446 ГК РФ.
В ней установлено, какие предметы обладают так называемым исполнительским иммунитетом, то есть, не арестовываются приставами:
предметы обычной домашней обстановки (мебель, одежда, обувь, необходимая бытовая техника и т.д.);
профессиональное оборудование, инструменты;
домашний и племенной скот;
семена для следующего посева;
продукты питания и денежные средства на сумму не меньше прожиточного минимума;
домашние питомцы;
призы, награды;
транспорт инвалидов;
дрова и топливо, необходимые для обогрева в зимний период.
Но на первом месте в перечне стоит единственное пригодное для проживания жилье (на втором — земельный участок, расположенный под ним). И если относительно других вещей периодически возникали споры на практике и нормы менялись, то единственное жилое помещение практически всегда оставалось неприкосновенным.
Обращение взыскания на единственное жилье должника в 2022 году
До недавнего времени Верховный суд придерживался консервативной позиции в части исполнительского иммунитета единственного жилья гражданина. Так, в определении от 29.10.2020 № 309-ЭС20-10004 суд, признавая недействительным решение по вопросу предоставления замещающего жилья, указал, что в отсутствие законодательного регулирования такое решение не должно приниматься правоприменителем.
Перелом в практике произошел после принятия Конституционным судом Постановления от 26.04.2021 № 15-П, которое по существу явилось логичным продолжением Постановления от 14.05.2012 № 11-П. Конституционный суд отметил, что ст. 446 ГПК не может служить основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилое помещение. Суды вправе отступить от исполнительского иммунитета при условии предоставления должнику жилья, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи. Причем площадь такого жилого помещения должна быть не меньше, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма, а располагаться помещение должно в пределах того же поселения, где проживают должник и члены его семьи.
Верховным судом данная позиция была активно воспринята, и уже в определении от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761 по делу о банкротстве Балыкова суд говорит, что в процедуре банкротства не исключается возможность приобретения замещающего жилья финансовым управляющим за счет выручки от продажи имущества должника, находящегося в наличии. В определении от 07.10.2021 № 304-ЭС21-9542(1,2) по делу о банкротстве Мешкова приведенная правовая позиция была продолжена. Однако Верховный суд не пришел к единому мнению относительно площади жилого помещения должника, при превышении которого возможно предоставление замещающего жилья. Если в деле Балыкова суд просто говорит про излишнее жилье, то в деле Мешкова уже указывает на то, что жилье должно существенно (кратно) превышать нормы социального найма. Представляется, что решение данной проблемы станет одной из задач правоприменителей в наступающем году.
В последнее время Верховный суд активно ведет борьбу против необоснованных или завышенных услуг, оказываемых должнику. В определении от 07.10.2021 № 305-ЭС16-20151(14,15) суд напомнил, что в ситуации банкротства применение к должнику принципа свободы договора ограничено, в частности, интересами кредиторов.
В этом деле для организации и проведения торгов по продаже имущества должника был привлечен организатор торгов с установлением вознаграждения в размере 5% от стоимости проданного имущества. Нижестоящими инстанциями такие условия договора с организатором торгов признаны законными, однако Верховный суд, сославшись на определение от 20.05.2019 № 308-ЭС19-449, отметил, что по общему правилу организация торгов возлагается на арбитражного управляющего. Привлечение сторонней организации будет обоснованным, только если это повлечет положительный эффект, который не будет достигнут с управляющим (например, позволит сократить расходы на проведение торгов).
По вопросу о возможности понижения очередности удовлетворения требований кредиторов к физическому лицу Верховный суд за прошедший год высказывался неоднократно (определение от 29.06.2021 № 305-ЭС20-14492(2), определение от 26.07.2021 № 305-ЭС21-4424, определение от 30.09.2021 № 305-ЭС19-27640(2)).
Суд отмечает, что основанием для субординации требований кредиторов является нарушение обязанности контролирующими должника лицами собственной обязанности по публичному информированию третьих лиц об имущественном кризисе в подконтрольной организации посредством подачи заявления о банкротстве. Законодательство о банкротстве граждан не содержит положений о том, что то или иное лицо при определенных обстоятельствах обязано подать заявление о банкротстве другого физического лица. Обязанность по обращению в суд с заявлением о банкротстве третьего лица, находящегося в состоянии имущественного кризиса, закреплена только в отношении несостоятельных организаций: она возложена законом на контролирующих их лиц. Таким образом, данная обязанность может быть нарушена исключительно при банкротстве юридического лица, а значит, положения о понижении очередности удовлетворения требований займодавца не подлежат применению в деле о банкротстве физического лица.
Тем самым по результатам рассмотрения требований кредиторов в делах о банкротстве граждан суды вправе либо включить требование в реестр требований кредиторов, либо отказать в его установлении, признав необоснованным.
В определении от 07.10.2021 № 305-ЭС18-13210(2) по делу банка «Балтика» и определении от 10.11.2021 № 305-ЭС19-14439(3-8) по делу банка «Гринфилд» Верховный суд продолжает настройки субсидиарной ответственности, отмечая, что к ней могут быть привлечены только те лица, действия которых непосредственно привели к банкротству организации. Для этого необходимо выявить следующие критерии:
1. Оказывает ли ответчик существенное влияние на деятельность должника.
2. Привело ли к негативным для должника и его кредиторов последствиям осуществление ответчиком своих полномочий. Причем масштаб таких последствий должен соотноситься с масштабами деятельности должника, то есть способен кардинально изменить структуру его имущества в качественно иное состояние.
3. Является ли каждый конкретный ответчик инициатором, потенциальным выгодоприобретателем существенно убыточной сделки либо действовал ли он с указанными лицами совместно.
Отсутствие совокупности приведенных критериев в указанных делах позволило сделать вывод о том, что члены совета директоров банка и члены правления банка не подлежали привлечению к субсидиарной ответственности. Само по себе одобрение сделки лицом, входящим в органы управления банка, еще не свидетельствует, что оно является соучастником вывода активов, поскольку в такой ситуации предполагается, что оно действовало в соответствии со стандартами разумности и добросовестности, обычно применяемыми в этой сфере деятельности. Бремя доказывания обратного лежит на конкурсном управляющем.
В заключение отмечается недопустимость обвинительного уклона в делах о привлечении к субсидиарной ответственности.
Написать комментарий
Заберут ли квартиру за неуплату кредита в 2022?
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров. Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
Как мы указали выше, несмотря на то, что единственного жилья по закону лишиться нельзя, на деле, если оно занимает большую площадь, могут продать часть этого жилья. Гражданам, которых хотят лишить единственного дорогого жилья в счет уплаты долга, должны предоставить более скромную квартиру. К такому решению может привести не только тот факт, что человек задолжал крупную сумму денег, но даже тех, кто находится в процессе реализации процедуры банкротства. Также во внимание принимаются обстоятельства приобретения этого жилья, например, суд может посчитать подозрительным, если его купили после возникновения долга.
Суды при принятии решения о изъятии единственного жилья учитывают некоторые условия:
должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.
Гражданин Ревков не вернул долг, и суд признал его банкротом. Однако в продаже квартиры должника площадью более 110 кв. м было отказано, поскольку:
это единственное его жилье;
оно не в ипотеке;
исполнительский иммунитет (запрет на взыскание) в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой, действует и при банкротстве должника.
Причём гражданин купил квартиру уже после возбуждения исполнительного производства, а ее стоимость намного превышает сумму долга. Но на мнение судов эти факты не повлияли.
В итоге кредитор обратился в КС РФ.
Таким образом, Конституционный Суд в 2021 году фактически дал добро на обращение взыскания на единственное пригодное жилье при определённых условиях и обстоятельствах. Однозначного запрета на это нет и быть не должно.
Отсюда можно сделать вывод, само понятие «исполнительский иммунитет» не является безусловным и не означает однозначный запрет на отобрание единственного жилья.
Иван Ревков более 20 лет назад одолжил своей знакомой Елене Шахлович 770 тыс. руб., но та деньги не вернула. Кредитор получил решение суда о взыскании средств и передал его на исполнение приставам, но долг взыскать не удалось.
В 2019 году должницу признали банкротом.
В рамках этого дела выяснилось, что еще в 2009 году Елена Шахлович приобрела квартиру площадью 110 кв. м стоимостью большей, чем сумма ее задолженности перед Иваном Ревковым (к 2019 году с учетом индексации долг составил 4,5 млн руб.).
Но арбитражный суд Калужской области отказался продавать жилье и исключил его из конкурсной массы, так как оно для должницы оказалось единственным и не было обременено ипотекой. Это решение поддержали вышестоящие инстанции, а ВС не стал пересматривать дело.
Господин Ревков обратился в КС, настаивая, что ст. 446 ГПК во взаимосвязи с п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве противоречит Конституции, так как дает единственному жилью иммунитет, даже если оно приобретено после возбуждения приставами исполнительного производства и значительно превышает разумно достаточную площадь для удовлетворения потребности в жилище.
В постановлении КС снова напомнил об обязанности законодателя внести изменения в ГПК, раскритиковав его медленную реакцию: «Помимо многолетнего недопустимого законодательного бездействия, указанный длящийся риск причинения вреда конституционно значимым ценностям отягощается самим по себе неисполнением акта конституционного правосудия». По мнению суда, «это лишает оснований дальнейшее ожидание своевременного исправления действующего законодательного регулирования и вынуждает КС вновь обратиться к проверке конституционности (той же статьи.— “Ъ” )».
Ключевым выводом КС стало признание того, что ст. 446 ГПК больше не может служить в качестве «безусловного отказа в обращении взыскания на жилые помещения, если суд считает необоснованным применение исполнительского иммунитета».
Снятие защиты с единственного жилья возможно, если суды установят, что оно было приобретено со злоупотреблениями, говорится в постановлении.
Может учитываться время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства и извещения должника об этих событиях, условия сделок по отчуждению другого имущества для приобретения защищенного иммунитетом жилья.
Также суды должны учитывать рыночную стоимость жилья и ее соотношение с величиной долга, чтобы обращение взыскания было обоснованным, а не использовалось как «карательная санкция» или «средство устрашения должника угрозой отобрания у него и членов его семьи единственного жилища».
Оставить на улице должника нельзя — ему следует предоставить новое жилье площадью не меньше, чем по договору соцнайма и в пределах того же поселения (либо в другом регионе с его согласия). В связи с этим решения судов об отказе взыскать квартиру должницы Ивана Ревкова подлежат пересмотру, постановил КС.
Возможно ли лишиться единственного жилья?
Был долг . Должник был должен кредитору. Оба — физические лица.
В 1999 году суд общей юрисдикции решил взыскать с должника в пользу кредитора 772 500 рублей. Как часто бывает, судебное решение о взыскании так и осталось на бумаге — должник заплатил частично, большая часть долга осталась непогашенной. Исполнительное производство было возбуждено в 2006 году. Из Постановления КС неясно, почему решение о взыскании было вынесено в 1999, а исполпроизводство началось только в 2006, но это неважно для данного дела.
В 2009 году должник покупает квартиру площадью 110 м.кв. Цена квартиры намного превышала размер долга. Последующие судебные баталии разворачивались по поводу именно этой квартиры.
В 2018 году кредитор обратился в суд за индексацией долга, и суд долг проиндексировал. 772 500 руб превратились в 3,9 млн руб.
В 2019 году должник стал банкротом. Кредитор включился в реестр требований кредиторов и требовал, чтобы квартира была включена в конкурсную массу и продана с торгов. Финансовый управляющий и суды стояли насмерть — эта квартира является единственным жильём должника, она не в залоге, а следовательно, в конкурсную массу она попасть не может. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса прямо это запрещает, да и Верховный суд на эту тему высказывался в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года №48 — исполнительский иммунитет единственного жилья действует и в банкротстве.
Аргумент кредитора, что это нехорошо — покупать дорогую квартиру, когда на тебе висит долг по исполнительному производству — судей не впечатлил.
В январе 2021 года Верховный суд не принял жалобу кредитора, и он пошёл в Конституционный суд.
Конституционный суд сказал: существует конституционное право на жильё и его неприкосновенность. У людей есть потребность в жилище, «достаточном для достойного существования». И конституционное право на жильё нужно для того, чтобы гарантировать гражданам и членам их семей «сохранение обеспеченности жильём на уровне, достаточном для достойного существования» и не более. Право на жилище не означает, что жилищное положение должника не может ухудшаться ни при каких обстоятельствах.
Поэтому запрет на взыскание единственного жилья нужен, чтобы гарантировать должнику и членам его семьи приемлемые жилищные условия, «удовлетворение разумной потребности человека в жилище».
Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.
А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).
Из-за злоупотреблений при его покупке. А что считать злоупотреблениями? По нашему мнению КС имел в виду такие действия должника, из которых понятно — он стремился купить жильё, потому что считал, что оно защищено иммунитетом. Например, продавал другое имущество, доли в праве собственности, а вырученные деньги копил на покупку единственного жилья, потому что оно защищено от взыскания, а проданное имущество — нет.
При этом суды должны выяснить такие вопросы:
когда было вынесено решение суда о взыскании долга с должника
когда было возбуждено исполнительное производство
знал ли должник об этих событиях
если должник продавал имущество, которое не защищено исполнительским иммунитетом, то когда он это делал
когда он купил спорное жильё.
Понятно, что если должник купил жильё, прекрасно зная о судах по его долгу, об исполнительном производстве, но вместо того, чтобы отдать долги, купил квартиру — то такое поведение добросовестным назвать трудно.
Оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения — желательна или даже обязательна . Причём ходатайствовать об этом должны кредиторы. Вероятно, без такой оценки шансы кредиторов взыскать единственное жильё будут стремится к нулю.
Надо оценивать соотношение долга и рыночной стоимости жилья . Цель продажи жилья — погасить долг, хотя бы в существенной части. Какую часть считать существенной, суд не уточнил.
Продажа единственного жилья — это не наказание за невыплаченные долги и не средство устрашения должника.
Нет.
Конституционный суд указал, что у должника и членов его семьи должно быть жильё, и оно должно удовлетворять нескольким условиям:
проживание в нём не умаляет достоинство должника и его семьи;
площадь жилья, в которое переселяют должника, не может быть меньше, чем по нормам соцнайма;
новое жильё должно быть в том же населенном пункте, где было изъятое (но если должник не против, то можно и в другом населённом пункте).
Что за нормы соцнайма? Это минимальная площадь жилого помещения на одного человека при заключении договора соцнайма . Размер минимальной площади устанавливают местные администрации или региональные власти. Например, в Москве норма предоставления площади — 18 м.кв. на одного человека.
А откуда возьмётся новое жильё при отобрании старого, «излишне роскошного»? Конституционный суд сказал, что этот вопрос могут решать суды в каждом конкретном случае и что, возможно, кредитор должен предоставлять жильё должнику. Но в этих вопросах КС РФ оставляет судам свободу действий: суды могут сами решать, как обеспечить должника жильём.
Причём в Постановлении № 15-П не сказано, что кредитор обязан предоставить должнику новое жильё на праве собственности. Суд сказал «предоставляет гражданину-должнику кредитор (взыскатель) в порядке, который установит суд». Мы предполагаем, что должнику будет куплена квартира на средства, вырученные от продажи «роскошной» квартиры. Едва ли должника будут переселять в арендованное жильё по соцнайму, но лучше дождаться судебной практики.
Условия обращения взыскания на единственное жилье с 2021 года
Конституционный суд рассматривал дело, в котором должник банкротился. Когда арбитражный суд признает должника банкротом, судебные приставы прекращают исполнительное производство, а взыскание долгов становится возможным только в банкротной процедуре. Приставы должником-банкротом не занимаются.
Но тем не менее,
ничто не запрещает судебным приставам применить механизм, описанный Конституционным судом и изъять за долги единственное жильё.
Но для этого приставам надо будет доказывать, что есть основания для изъятия: заказывать проведение оценки стоимости, доказывать злоупотребления, изучать, как соотносятся даты продажи иного имущества и дата покупки жилья, обосновывать, почему жильё явно превышает необходимое и т.д.
Как правило, приставы недостаточно мотивированы, чтобы проворачивать такой объём работы. Они же не свои деньги с должника взыскивают. Но не исключено, что некоторые кредиторы будут всячески понуждать судебных приставов хотя бы попытаться изъять у должника единственное жильё, опираясь на Постановление №15.
Правило «единственное жильё за долги не забирают» уже не такое «железобетонное», как раньше . Теперь должник рискует лишиться единственного жилья.
Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг . Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.
У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги , которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.
Риск лишиться жилья возникает не только в процедуре банкротства, но и в «обычном» исполнительном производстве , которым занимается служба судебных приставов. Кредитором в таких делах может быть как гражданин, так и юридическое лицо, например, банк.
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Конституционный суд еще раз подтвердил, что проблему нужно решать на законодательном уровне. Но в этот раз КС расширил свою позицию и прямо допустил возможность размена квартиры в банкротстве, чтобы частью денег погасить долг перед кредиторами, а на другую часть купить более скромное жилье для должника. Его может предоставить и кредитор, который заинтересован в продаже дорогой квартиры.
Обратите внимание
В отличие от позиции 2012 года, в этот раз КС указал, что в отсутствие законодательного регулирования его правовая позиция подлежит прямому применению, и возложил на суды определение пределов исполнительского иммунитета на жилье. Теперь судебная практика по вопросу применения исполнительского иммунитета будет в большей степени отвечать соблюдению баланса кредиторов и должников. Позицию КС стоит расценить в качестве средства снижения социальной напряженности на стороне кредиторов, вызванной архаичным запретом реализации единственного жилья несостоятельного гражданина.
При принятии таких решений арбитражный суд должен разобраться, когда был «просужен» долг кредитора и возбуждено исполнительное производство. Нужно также удостовериться, что должник знал об этих событиях. «С другой стороны, имеют значение условия и суммы сделок и других операций должника, включая доказанные злоупотребления в приобретении жилья, когда при неисполненном решении суда должник переводит свое имущество под защиту исполнительского иммунитета, чтобы укрыть его там от взыскания по долгам», – подчеркивает КС. Суды также должны соотносить рыночную стоимость жилья с величиной долга.
Обратите внимание
Суды уже пытались разменивать роскошные квартиры должников, и в некоторых делах у них это даже получалось, например, в деле № А40-184236/2015 такую возможность подтвердил АС Московского округа. Теперь же практика начнет активно развиваться в этом направлении, однако судам еще предстоит детализировать позицию Конституционного суда.Например, судам предстоит решить вопрос о возможности смены места жительства в рамках одного населенного пункта. Ведь переезд может негативно сказаться на должнике, если значительно увеличится время дороги до места работы. Существенное значение могут иметь и специализированные образовательные или медицинские учреждения рядом с местом жительства.
Кроме того, кредиторы и суд не могут заставить должника переехать в другой город или регион. Но должник сам может согласиться на переезд.
Замещающее жилье не должно быть меньшей площади, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма – из расчета на каждого члена семьи, проживающего с должником.
«Со вступлением в силу итогового решения по настоящему делу абз. 2 ч.1 ст. 446 ГПК в дальнейшем не может служить нормативно-правовым основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилые помещения», – подчеркивает Конституционный суд.
Суд определил, что спор Ивана Ревкова по поводу квартиры Елены Шахлович нужно рассмотреть заново – уже с учетом позиции КС.
P.S. Кредиторы-взыскатели, несомненно, активизируются и попробуют испытать новый механизм принуждения на своих должниках. Судам придется с этим мириться и разбираться в новых правовых реалиях. Практике по этому вопросу еще предстоит сформироваться, а пока суды будут действовать по своему усмотрению. Эксперты обращают внимание на другой аспект постановления КС – вопрос добросовестности должника, считая очень важной оценку поведения должника при разрешении подобных споров.
если взыскатель подал исполнительные документы в ФССП, а пристав возбудил производство
если требование взыскателя касаются денежных средств или имущества
если наличных средств, остатков на банковских счетах и остального имущества недостаточно для полного расчета с взыскателем;
если объект недвижимости находится в собственности должника (исключением может выступать, если недвижимость зарегистрирована на супруга, однако была приобретена на общие средства)
если сумма долга соразмерна равна стоимости объекта недвижимости. Если же, например, сумма долга равно 100 тыс. рублей, в продажа недвижимости нет необходимости
Специальные правила предусмотрены в Законе № 229-ФЗ для недвижимости, обремененной залогом, в том числе при ипотеке. В этом случае у залогодержателя есть приоритет перед остальными взыскателями, так как залог подразумевает гарантию по обязательствам.
Великое переселение банкротов
Кредитор или приставы обращаются в суд. После этого должник не сможет прописать в квартире родственников или продать ее. Два месяца судья изучает документы, выслушивает аргументы двух сторон, мнение органов опеки и выносит решение.
Далее будет установлена минимальная сумма, которую должник получит после продажи жилья и расчета с кредиторами. Если же суммы от продажи жилья не хватит на погашении задолженности, он все равно получит сумму, которую должно хватить на покупку новой квартиры по нормам на каждого члена семьи. Если судья внесет решение о взыскании, квартиру арестуют. В течении 7 дней кредитор поучить предложение купить ее за сумму, установленную судом на основании экспертной оценки. Средства от продажи будут направлены на погашение долга, остальное будет возвращено должнику. Если по прошествии 10 дней продажа квартиры не состоялась, она выставляется на торги по той же стоимости. Если на торгах квартира снова не продана, в течение одного месяца назначаются повторные торги, стоимость жилья при этом не меняется.
Если квартира будет продана, ее необходимо освободить в течение 14 дней
Отличия в порядке ареста и реализации недвижимости от других видов имущества
при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом
оценить стоимость любого объекта может только профессиональный оценщик, его обязан привлечь пристав
реализация недвижимости проходит только через торги, что означает, что специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.
В других случаях правила обращения взыскания на недвижимость особо не отличаются от иных видов имуществ.
VIDEO
Считается, что единственное жилье должника приставы не могут забрать за долги. Это правило указано в ст. 446 ГПК РФ. Но его содержимое шире.
нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте
После вынесения постановления и оглашения его должнику и иным лицам, запрещены любые действия относительно объекта, ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить переоформление объекта на других лиц или его повреждения и уничтожения.
Для обращения взыскания на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, удостовериться в наличии прав собственности в должника. Для этого:
представить информацию для проверки может взыскатель (например, выписку ЕГРН может получить заинтересованное лицо через Росреестр или МФЦ);
специалист ФССП может подавать запросы в Росреестр для получения сведений обо всех объектах и долях, принадлежащих должнику, его супруге;
если объект был приобретен и зарегистрирован до 1998 года, правоустанавливающие сведения можно получить из архива БТИ или нотариуса;
пристав может проводить выездные мероприятия по месту жительства должника, устанавливать принадлежность квартиры, комнаты или дома;
может водиться режим розыска, если сведения о должнике или его имуществе неизвестны приставу и взыскателю.
Аналогичная схема действий проводится для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в реестре ЕГРН.
Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. В документе содержатся:
дата составления документа, реквизиты производства;
сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
подпись представителя ФССП.
Согласно закону № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.
Обращение на взыскание может быть и на доли имущества. Если установить, что должнику принадлежала доля в общем праве или на совместное имущества, пристав или взыскатель имеет право сделать следующее:
через суд произвести выдел доли на объект, принадлежавший должнику
арестовать и реализовать на торгах в общем праве.
В случае, если на должника официально не зарегистрирована недвижимость, факт совместной собственности с супругом будет доказываться в судебном процессе.
После постановления об аресте имущества, пристав приступает к его оценке. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи).
по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.
Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета не более 1 месяца. Если в этот срок сотрудник ФССП не начал реализацию имущества через специализированную организацию, оценку жилья необходимо будет заказывать повторно.
От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если в отчете эксперта стоимость была занижена, то имущество будет продано дешевле рыночных предложений. Чтобы такой ситуации не произошло, должник необходимо следить за сроком оспаривания и при необходимости потребовать проведения повторной оценки.
Реализацией недвижимости занимается специальная организация, которая и проводит торги, выполняя следующие действия:
специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов; в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.
Торги проводятся в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если же никто из участников не заявил об увеличении цен или в торгах приняло участие менее 2 лиц, торги считаются несостоявшимися. Победитель определяется по максимально предложенной цене, далее с ним заключается договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.
Если первые торги не состоялись, проводится повторные. Если и они не привели к реализации активов, специалист ФССП обязан предложить взыскателю получить права на недвижимость. В таком случае для погашения долга будет применятся сниженная на 25% оценка. Если взыскатель соглашается получить объект, права будут перерегистрированы через Росреестр. В случае превышении стоимости переданного объекта размеру долга перед взыскателем, соответствующая разница должна быть перечислена на депозит ФССП и возвращена должнику.
Лучшим решением будет являться обращение с подобным вопросом к специалистам. Компания «Бизнес Гарант» окажет вам квалифицированную помощь со стопроцентным результатом. Связаться с ними можно по телефону или на официальном сайте.
КС подтвердил возможность обращения взыскания на единственное жилье
Банки обязаны действовать в рамках ГК РФ. В случае претензий по договору представитель финансовой организации должен обращаться в суд за получением подтверждающего решения. Далее он пишет заявление в ФССП и начинает исполнительное производство.
Могут ли кредиторы отобрать квартиру за долги по кредиту?
Никакой банк не имеет права забирать квартиру по собственному желанию! Это запрещено. При желании подобные действия можно даже квалифицировать по Уголовному кодексу. Правда, ответственность уже будет персональной — конкретно на сотруднике банка. Юридические организации фигурировать в делах по УК РФ не могут.
Банк обращается в суд и просуживает задолженность.
По решению суда банк инициирует исполнительное производство.
Далее пристав выясняет, сколько имущества у должника, размер его доходов. Начинается списание, арест счетов.
В отношении объектов недвижимости:
если должник владеет только единственным жильем — на него накладывается арест; продать такое имущество судебный пристав не сможет;
если у должника несколько объектов недвижимости — накладывается арест на квартиры за неуплату кредита; часть из них подлежит продаже. За человеком оставят только квартиру, в которой он постоянно проживает с семьей.
Значение имеет соразмерность требований . То есть у вас не заберут дом стоимостью в 10 млн. рублей, если задолженность составляет 400 тыс. рублей. Должник сможет оспорить подобные притязания в любом суде.
Если у вас ипотека, забудьте о нормах ст. 446 ГПК РФ. Они не сработают. События будут развиваться так:
При наступлении просрочки банк предлагает заемщику реструктуризацию, отсрочку или иные способны решения проблем.
Если предложение не возымело эффекта, банк обращается в суд за принудительным взысканием. Заявление подается в районный суд по месту регистрации залоговой квартиры.
Далее банк получает соответствующее решение. Выселением занимаются судебные приставы.
Пристав предупреждает должника о выселении, дает срок 10 дней на добровольную передачу ипотечного жилья.
Если требование не исполняется, пристав снова назначает срок и размер исполнительного сбора. При выселении привлекаются полицейские, сотрудники МЧС (если нужно) и понятые. Также ФССП вправе предложить услугу временного хранения личных вещей из квартиры сроком до 2 месяцев.
В дальнейшем жилье продается, остаток долга пересчитывается.
В деле о банкротстве Анатолия Фрущака № А40-67517/2017 по заявлению, поданному в 2017 году, суд проанализировал действия должника за период с 2007 года. За это время произошел целый ряд событий.
Сначала Анатолий получил заем, купил пятикомнатную квартиру, в связи с просрочкой суд вынес заочное решение о взыскании долга и приставы арестовали квартир. Однако позже по требованию должника решение отменяют и возобновляют производство по делу, арест с квартиры снимают. В этот момент Анатолий заключает соглашение о разделе имущества с женой (квартира отходит жене), а меж тем решение о взыскании долга подтверждает апелляционная инстанция, поэтому снова возбуждается исполнительное производство. Анатолий разводится с женой, но их соглашение о разделе имущества признается недействительной сделкой, квартиру регистрируют за должником и арестовывают. Наконец, Анатолий подает заявление о признании его банкротом и в его рамках заявляет об исключении квартиры из конкурсной массы как единственного жилья.
История запутанная, но поучительная тем, что описанные действия суд расценил как злоупотребление правом со стороны Анатолия. Слишком уж очевидно он использовал все возможности для сохранения дорогостоящей недвижимости в ущерб интересам кредиторов.
Похожие записи: