Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с прописанным человеком не собственником и как это сделать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.
Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.
Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:
- паспорт;
- расширенную выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- техпаспорт;
- документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
- разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.
Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.
После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.
Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.
Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.
Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.
Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:
- Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
- Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
- Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
- Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.
В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.
Лица, не являющиеся собственниками и не имеющие правовых оснований для сохранения права пользования помещением, могут быть выписаны по заявлению нового владельца, даже если они возражают против сделки и снятия с регистрационного учета. Следует учитывать, что процедура выписки различается в зависимости от вида регистрации:
- Временно прописанных можно выписать по заявлению собственника квартиры в орган регистрационного учета (региональное отделение Управления по вопросам миграции МВД) или в МФЦ;
- Имеющих постоянную регистрацию можно выписать только с их согласия или через суд.
Последний вариант действий распространяется на продавца, который обязался выписаться из жилья в установленный в договоре срок, но по тем или иным причинам не выполнил свое обязательство. Через суд выписываются и члены семьи продавца, если добровольно они отказываются сделать это после сделки.
Договор можно подписать заранее, но лучше сделать это в день совершения регистрационных действий. Все участники сделки с документами обращаются в отделение Росреестра или в МФЦ. Продавец заполняет заявление на регистрацию перехода права собственности, покупатель — на регистрацию права собственности. Госпошлину можно заплатить на месте или принести документы, подтверждающие ее оплату. Регистратор или сотрудник МФЦ принимает документы, проверяет их комплектность и проводит опись, после чего передает ее копии участникам соглашения.
В срок до наступления момента, который указан в договоре, продавец обязан выписать из нее себя или членов своей семьи. Для этого всем зарегистрированным лицам необходимо посетить орган, ведущий регистрационный учет (УВМ МВД РФ), либо подать заявление в МФЦ. Выписаться можно двумя способами:
- Зарегистрироваться по новому адресу — тогда старая прописка будет аннулирована автоматически;
- Выписаться «в никуда», то есть отменить действие регистрации.
Последний способ доступен только для совершеннолетних лиц. Лица в возрасте от 14 до 18 лет заполняют заявление самостоятельно в присутствии родителей, за детей младше 14 лет заявление заполняют их законные представители (родители).
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Ecли выпиcaть вpeмeнныx жильцoв нeльзя, тoгдa c влaдeльцeм нyжнo дoгoвopитьcя cнизить цeнy.
Дoгoвapивaтьcя o cнижeнии цeны нyжнo eщe дo пoкaзa квapтиpы клиeнтaм. Лyчшe вceгo этo cдeлaть eщe нa этaпe знaкoмcтвa c влaдeльцeм жилья — и дo пoдпиcaния дoгoвopa oб oкaзaнии pиeлтopcкиx ycлyг.
Бывaeт, чтo квapтиpy cнaчaлa пoкaзывaют, a пoтoм гoвopят пpo oбpeмeнeниe c жильцaми. Taк дeлaют, кoгдa нaдeютcя зaпoлyчить cдeлкy любoй цeнoй. Чaщe вceгo cдeлкy зaключить нe пoлyчaeтcя, клиeнты cepдятcя зa пoтpaчeннoe вpeмя или вoвce мeняют pиeлтopa.
Oбъяcнить влaдeльцy пpичинy cкидки мoжнo тaк:
- Нoвoмy coбcтвeнникy eжeмecячнo пpидeтcя нecти дoпoлнитeльныe pacxoды, — ecли кoммyнaльныe ycлyги нaчиcляют пo кoличecтвy пpoживaющиx.
- Нaйти пoкyпaтeля бyдeт cлoжнeй, — ecли нoвый coбcтвeнник peшит пpoдaть квapтиpy вмecтe c пpoпиcaнными.
- Пoкyпaтeлю пpидeтcя oбpaщaтьcя в cyд, — ecли жильцы пepeдyмaют выпиcывaтьcя дoбpoвoльнo.
- Bpeмeнныe жильцы имeют пpaвo жить в квapтиpe дo oкoнчaния cpoкa peгиcтpaции — вмecтe co cвoими нecoвepшeннoлeтними дeтьми.
Coбcтвeнник квapтиpы имeeт пpaвo caмocтoятeльнo выпиcaть вpeмeнныx жильцoв. Bлaдeлeц квapтиpы дoлжeн пoдaть зaявлeниe личнo или чepeз пpeдcтaвитeля пo нoтapиaльнoй дoвepeннocти.
Ecли cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции иcтeкaeт в ближaйшee вpeмя, пoдaвaть зaявлeниe нa выceлeниe вpeмeнныx жильцoв нe нyжнo. Peгиcтpaция пpeкpaщaeтcя aвтoмaтичecки.
Bpeмeнныx жильцoв выпиcывaют тaм жe, гдe пoдaют зaявлeниe нa вpeмeннyю peгиcтpaцию: в oтдeлe мигpaциoннoгo yчeтa, MФЦ или в пacпopтнoм cтoлe yпpaвляющeй кoмпaнии.
Bыпиcaть жильцoв мoжeт влaдeлeц квapтиpы или eгo пpeдcтaвитeль.
Bpeмeннo пpoпиcaннoмy жильцy нe нyжнo пpиxoдить нa пoдaчy зaявлeния пo выпиcкe
B зaкoнe нeт eдинoй ycтaнoвлeннoй фopмы блaнкa. B зaявлeнии yкaзывaют:
- Aдpec и пoлнoe нaзвaниe oтдeлa мигpaциoннoгo yчeтa. Ecли зaявлeниe пoдaют в MФЦ, тo фopмy cocтaвляют caми coтpyдники.
- ФИO coбcтвeнникa и eгo пacпopтныe дaнныe.
- Пpocьбa o cнятии вpeмeннoгo жильцa c yчeтa. Пacпopтныe дaнныe жильцa, дaтy въeздa и выeздa из квapтиpы.
- Пpичинy пpeкpaщeния peгиcтpaции: нaпpимep, yexaл paньшe cpoкa oкoнчaния peгиcтpaции, дocpoчнo pacтopгнyл дoгoвop apeнды, пp.
- Дaтy и пoдпиcь.
- Пacпopт coбcтвeнникa и eгo кoпия.
- Cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти нa квapтиpy или выпиcкa из EГPН.
- Дoвepeннocть, — ecли дoкyмeнты пoдaeт пpeдcтaвитeль.
Кoпия coглaшeния o pacтopжeнии дoгoвopa apeнды пpигoдитcя, ecли жильцoв peгиcтpиpoвaли в квapтиpe из-зa apeнды
Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.
Во-вторых, прежде чем приступать к каким бы то ни было манипуляциям с жильем, следует ознакомиться с законодательством и понять, что вы сможете делать, а что нет. Помните, что продажа квартиры с прописанным человеком (не собственником) займет немало времени и сил.
В Российской Федерации обязательна регистрация для всех граждан. Она бывает двух видов:
-
временная;
-
постоянная.
Первая действует от трех месяцев до пяти лет, она не ставится в паспорт, а выдается на отдельном бланке. Проживающие таким образом не могут претендовать на жилое помещение, продавать его, сдавать в аренду или дарить. Этот тип позволяет жить на месте определенное время, пользоваться различными государственными услугами (делать загранпаспорт по месту обращения, прикрепляться к поликлинике и т.д.)
Вторая же представляет собой штамп в документе, удостоверяющем личность. Она бессрочна и дает права на наследование и распоряжение недвижимостью. Без разрешения прописанного человека не происходят никакие сделки с квартирой.
Если жилище муниципальное, то оформление регистрации займет долгое время. Потребуется собрать согласия со всех жильцов и муниципалитета. Чаще всего прописываются в приватизированное жилье – там нужно лишь подтверждение от собственника.
По адресу могут быть зарегистрированы:
-
родственники хозяина;
-
муж/жена;
-
дети;
-
те, кому завещаны доли или все жилище;
-
посторонние, но только в немуниципальные жилплощади.
При этом все вышеперечисленные категории должны быть гражданами РФ.
Различные сделки (в том числе и продажа квартиры с зарегистрированными лицами) попадают под поле деятельности сразу нескольких Кодексов:
-
Жилищный;
-
Семейный;
-
Гражданский.
Согласно одному закону, продавать можно. Указано, что при смене хозяина прекращают свое действие все права людей, у которых есть прописка в данной недвижимости.
При этом также в главном законе РФ указано, что каждый гражданин может использовать жилье, если имеет в нем регистрацию, а переход от одного хозяина к другому не является фактом для выписки. Однако также следует следить, как именно оформлены жильцы (временно или постоянно). Таким образом, лучше индивидуально проконсультироваться с юристом, чтобы избежать недоразумений.
Это будет довольно непросто, если не учесть многочисленные нюансы. При этом покупатель получает полные основания расторгнуть сделку, если узнает, что в недвижимости есть зарегистрированные лица. У собственника могут возникнуть проблемы и куча бумажек, с которыми придется разбираться.
Снятие с оформления по принуждению
Если кто-то отказывается от добровольного выписывания из жилья, то потребуется обращение в суд. На основании юридического решения его прописку аннулируют принудительно. Понадобятся доказательства того, что этот гражданин не принимал участия в оплате счетов, имеет другой дом или уехал в другой населенный пункт. То есть действительно доказать, что он не нуждается в данной жилплощади.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком (не собственник) и как это будет происходить? Скорее всего придется снять регистрацию по адресу. Делается это двумя способами:
-
с помощью суда;
-
в досудебном порядке.
Граждане могут добровольно или же по требованию написать заявление и оформить выписывание из жилья. Иногда они требуют денежную компенсацию от хозяина.
Если же дело связано с судебным разбирательством, то процесс нередко занимает до 5 месяцев. Также потом нередко следуют апелляции, что еще продлит срок выписки. Все будет зависеть от желания и действий каждой из сторон.
Чтобы совершать сделки с жилплощадью, придется постараться и запастись терпением. Продажа квартиры с прописанными людьми может длиться очень долго, покупателей, желающих приобрести подобную недвижимость непросто. Именно поэтому рекомендуется своевременно выписать всех, кроме собственника.
Если жилье было муниципальным, то лишить кого-либо прописки можно только после решения суда. В случае если была приватизация до брака, то тут проблем меньше. По закону устанавливается прекращение права пользования в момент развода. Родственники также не имеют прав претендовать на дом. Когда жилище куплено уже после официального бракосочетания, то тогда претендовать на жилплощадь может бывший муж или жена. Выхода всего два — обращаться в суд или выкупать доли.
Человека выписывают, если он дебоширит, не помогает в оплате услуг ЖКХ, был осужден либо же живет не по месту регистрации. Все это придется доказывать в судебном разбирательстве.
1. Сначала просто переговорить с ним и предложить ему добровольно сняться с регистрационного учета. Это делается очень быстро, путем подачи документов в МФЦ.
2. Если переговоры не привели к нужному результату, то следует написать письменную претензию с просьбой сняться с учета и указать сроки.
3. Если ваше письмо проигнорировали, то нужно обращаться в суд с исковым требованием о снятии регистрационного учета гражданина. Для этого нужно подать иск в районный суд по месту регистрации ответчика, т.е. по адресу вашей новой квартиры. Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей. Поскольку, само существо иска несложное, то можно обойтись без помощи юристов. В этом случае нужно составить правильно исковое заявление. Образец можно скачать здесь. Нужно быть готовым к тому, что дело будет рассмотрено не раньше двух месяцев, а то и трех-четырех. Но в итоге суд вынесет решение, по которому прописанный гражданин, оставшийся в наследство от предыдущего собственника, будет снят с регистрационного учета.
Важно!Итак, какие плюсы и минусы покупки квартиры с прописанными людьми:
К плюсам можно отнести экономию, ведь такие квартиры дешевле.
К минусам следует отнести: — долгая процедура выписки в случае добровольного отказа — расходы на принудительную выписку, те же судебные издержки — увеличение платы за коммунальные услуги. Если в квартире не установлены счетчики — вероятность конфликтных ситуаций между новыми собственниками и прописанными гражданами — есть вероятность быть втянутым в разборки по долгам прописанного.
Поэтому покупая квартиру с прописанными гражданами, следует взвесить все «за» и «против», оценить свои силы и только тогда принимать решение.
Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца реализовать квартиру вместе с прописанными гражданами, ему нужно понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.
Соответственно, наличие нежелательных обременений для покупателя, существенно влияет:
- на стоимость объекта;
- на число лиц, желающих приобрести проблемную квартиру.
Только снижение цены на жилое помещение может компенсировать данное неудобство для покупателей, готовых на риск ради экономии денег.
Если собственник по определённой причине, возможно в силу срочности продажи из-за переезда в другой населённый пункт, отказывается от выписки жильцов, то он может осуществить сделку, независимо от того, что в его квартире кто-то прописан. Алгоритм продажи в этом случае будет следующим:
- Определение стоимости квартиры с учётом того, что она является «проблемной» или обременена жильцами.
- Поиск покупателей с учётом продажи «проблемной» квартиры.
- Подготовка документов для сделки.
- Оформление договора купли-продажи (ДКП).
- Регистрация ДКП.
- Освобождение квартиры продавцом, заселение в неё покупателя.
- Выписка покупателем всех прописанных ранее лиц.
Квартира продана с зарегистрированным жильцом
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:
- уклонение от уплаты коммунальных платежей;
- запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
- использование жилья не по назначению;
- существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.
Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.
Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:
- Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
- Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
- Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
- Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
- Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
- Расчет и подписание акта приема-передачи.
Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.
Обратите внимание! Стоимость жилья с обременением в виде прописанных лиц обычно предполагает скидку.
Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.
Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:
- обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
- услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
- госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
- услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
- государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.
Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.
Составление соглашения с покупателем также имеет значение при решении вопроса, а можно ли продать жилье с прописанным в нем человеком. Данный документ закрепляет сделку и выступает ее основой, поэтому к оформлению соглашения следует подойти ответственно.
Обратите внимание! В тексте договора не нужно указывать о наличии прописанных в продаваемом жилье граждан. Достаточно представить выписку из домой книги для отражения этой информации.
При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление.
Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.
В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.
Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.
Кого нельзя снять с регистрации принудительно?
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Именно этот вопрос беспокоит многих граждан. Что говорит законодательство по этому поводу?
Шансы на продажу недвижимости, в которой кто-то прописан, есть. Законодательство РФ не запрещает собственникам продавать свое жилье, если в нем есть зарегистрированные лица. Но такой вариант развития событий рассматривается в качестве сделки с обременением. Поэтому далеко не всегда удается воплотить задумку в жизнь.
Могут ли продать квартиру с прописанными людьми? Как мы уже выяснили, собственники жилья имеют на это право. Законом упомянутые сделки не запрещены. Но они имеют некоторые особенности оформления.
Также продажа недвижимости, в которой кто-то зарегистрирован, является непривлекательной для покупателей операцией. В частности, из-за того что прописка позволяет зарегистрированным лицам жить на той или иной территории.
Лишь изредка покупатели соглашаются на сделку с жильем, в котором есть зарегистрированные граждане. На самом деле все не так страшно, как кажется. Если учесть некоторые особенности сделки, то можно избавиться от квартиры за несколько месяцев.
Как продать квартиру с прописанным человеком? Если не учитывать перечисленные особенности процесса, то в целом данная операция ничем не отличается от купли-продажи недвижимости.
Продавать квартиру можно:
- самостоятельно;
- через агентства недвижимости.
Во втором случае шанс успешной и довольно быстрой сделки значительно выше. Но нельзя сказать точно, как долго продавец будет искать покупателя для квартиры с обременением.
Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.
В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.
Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).
Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.
Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.
Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.
Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.
Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст. 558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения.
Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.
Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.
Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.
- Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
- Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
- Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
- На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.
Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.
Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.
Как выписаться из квартиры при ее продаже
Когда человек собирается заключить сделку о продаже своей недвижимости, у него возникает множество вопросов, связанных с этой процедурой. При передаче апартаментов новым жильцам необходимо, прежде всего, снять с регистрационного учета по этому адресу старых. Поэтому обеим сторонам стоит знать, когда нужно выписываться при продаже квартиры и как это правильно сделать.
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
- выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
Жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. В любом таком жилье могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо с нанимателем.
И собственник квартиры, и наниматель по договору соц.найма, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.
Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.
Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.
Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:
- прочие родственники;
- иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
- иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.
Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.
Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:
- у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
- у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.
После того, как срок, установленный судом, закончится, право пользования квартирой у такого человека прекратится.
Данное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, Вы прописали в квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.
Ребенок не может стать бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию Вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.
Не всегда продавец честно скажет, что в его квартире прописаны посторонние лица. То есть на момент продажи не сняты с регистрационного учета. Или о том, что у него имеется отбывающий наказание родственник, который по этому основанию временно выписан из квартиры. А ведь через несколько лет он вернется, и потребует восстановить его в правах.
Поэтому перед тем, как приобрести квартиру (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) Вам следует самому выяснить необходимые сведения.
Для этого следует в обязательном порядке затребовать у собственника расширенную выписку из поквартирной карточки с информацией о каждом прописанном человеке (так называемые форма 10 и форма 17). Причем помимо тех, кто сейчас прописан в квартире, в такую карточку включены и ранее прописанные, и выехавшие, и убывшие. В карточке указывается и причина, по которой из квартиры выехали бывшие жильцы.
Такую карточку легко получит собственник, предъявив свой паспорт, а также подтвердив право на квартиру свидетельством либо выпиской из реестра.
Только после того, как у вас в руках окажется эта карточка, можно принимать решение покупать вам предложенную квартиру или искать «чистый» вариант.
Особый случай когда из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. Через несколько лет Вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в Вашу квартиру. Поскольку он имеет право пользования жильем проданном без его уведомления о сделке.
А если при этом он еще и отказался когда-то от приватизации, на которую имел право, выписать его из квартиры будет практически невозможно.
Конечно, можно будет попытаться признать куплю-продажу квартиры незаконной. Но даже в случае удачи вернут ли Вам деньги, указанные в договоре. А Вы отдадите квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя Вам следует самому.
Обычно к пpoцeдype пpинyдитeльнoгo cнятия c регистрационного yчeтa собственник пpибeгaет, кoгдa интepecы и пpaвa влaдeльцeв нeдвижимocти нapyшaютcя или когда этого требуют жизненные обстоятельства.
По суду можно выписать человека из квартиры, если:
- прекратились семейные отношения с собственником квартиры. Например, в случае расторжения брака. Речь идет о ситуации, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
- человек, зарегистрированный в квартире, фактически в ней не живет. Суд будет учитывать, платит ли такое лицо коммунальные платежи, получает ли почту по этому адресу, есть ли в квартире его личные вещи;
- у прописанного есть недвижимость в собственности и живет он по другому адресу. Подтвердить это можно выпиской из Росреестра или показаниями свидетелей;
- человек ведет асоциальный образ жизни, например дебоширит, постоянно конфликтует с другими жильцами и так далее. Это можно подтвердить показаниями очевидцев или участкового инспектора;
- прописанный использует недвижимость не по назначению — например, устроил в квартире мастерскую или кальянную.
Закон предусматривает дополнительные основания для выселения из квартиры, если лицо проживает в ней по договору социального найма:
- наниматель либо члены его семьи не вносят квартплату и/или коммунальные платежи;
- суд лишил родителей родительских прав и признал невозможным их проживание вместе с детьми;
- наниматель или члены его семьи используют квартиру не по назначению (например, как офис) или разрушают квартиру;
- наниматель или члены его семьи систематически нарушают права соседей.