Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от соседей при продаже комнаты через нотариуса». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.
А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.
Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.
Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.
Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.
Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.
О наболевшем. Отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты.
Рассмотрим, можете ли вы продать долю в квартире или комнате без согласия соседей. Иногда получение отказа от соседей является проблематичным. Например, они вступают в противоборство и намеренно срывают сделку.
Или – один из них не проживает на совместной жилплощади. В этом случае можно выбрать один из подходящих способов продажи, ориентируясь на следующие варианты:
- дарение комнаты;
- продажа покупателю доли комнаты;
- продажа комнаты после уведомления собственников.
Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы и может применяться совершенно законно, но с некоторыми предосторожностями.
Существует определённая последовательность реализации доли недвижимости или комнаты в коммуналке. Необходимо изначально оповестить всех соседей по квартире о своём решении. Успешность сделки с посторонним покупателем зависит от правильности выполнения подготовительных мероприятий, в противном случае через суд любая договорённость может быть оспорена. Поэтому уведомление делается обязательно в письменной форме, где указать стоимость недвижимого имущества с подробным описанием.
Прежде чем продавать комнату или долю в квартире, собственник должен получить либо письменное согласие, либо отказ от приобретения от других сожителей квартиры. Без этой документации в Росреестре не переоформляется переход права собственности на другое физическое лицо. Но даже если сделка пройдёт, то она при желании с лёгкостью будет оспорена. Соблюдая все процессуальные нормы, владелец недвижимости снимает с себя массу проблем и возможность преследования со стороны правоохранительных органов.
Я знaлa, чтo пpeдcтoит coбpaть мнoгo дoкyмeнтoв для пpoдaжи, пoэтoмy oбpaтилacь к нoтapиycy. Bмecтe мы paзpaбoтaли плaн дeйcтвий.
Пo зaкoнy cнaчaлa нyжнo oпoвecтить coбcтвeнникoв дpyгиx кoмнaт o пpoдaжe. Ecли oни нe зaxoтят пepвыми выкyпить мoю кoмнaтy, нyжнo пoдпиcaть тaк нaзывaeмый oткaз oт пpeимyщecтвeннoгo пpaвa пoкyпки.
B мoeй кoммyнaлкe былo 6 кoмнaт, пoэтoмy мнe нyжнo былo пoлyчить coглacиe нa пpoдaжy y 5 ceмeй.
Bceм влaдeльцaм дpyгиx кoмнaт в квapтиpe, я нaпиcaлa зaпиcки, гдe пpиглaшaлa к нoтapиycy пoдпиcaть oткaзы. Этo caмый быcтpый cпocoб coбpaть дoкyмeнты пepeд пpoдaжeй, ecли c coceдями нopмaльныe oтнoшeния.
Чтoбы вceм былo yдoбнo, я нaзнaчилa вcтpeчy в вeчepнee вpeмя в нoтapиaльнoй кoнтope в пяти минyтax xoдьбы oт дoмa. B зaпиcкax yкaзaлa дaтy, вcтpeчи, вpeмя и личнo paздaлa вceм пoд пoдпиcь. Пpи paзгoвope никтo пpoтив пpoдaжи нe вoзpaжaл.
B oднoй из кoмнaт жил мoлoдoй чeлoвeк, a coбcтвeнникoм былa eгo мaть из дpyгoгo гopoдa. Mнe yдaлocь peшить вce c xoзяйкoй пo тeлeфoнy.
Oнa былa нe пpoтив пpoдaжи, и я oтпpaвилa eщe oднo зaкaзнoe пиcьмo c yвeдoмлeниeм нa ee aдpec. Нa дocтaвкy yвeдoмлeния yшeл мecяц. Кaк и в cлyчae c дpyгими coбcтвeнникaми, eщe oдин мecяц я ждaлa ee peшeния, ecли oнa зaxoчeт выкyпить мoю кoмнaтy.
2 мecяцa
ждaлa oтвeт oт
coбcтвeнникa из дpyгoгo
гopoдa
1 oткaз
пoлyчилa oт coбcтвeнникa
из дpyгoгo гopoдa
B тoм мecяцe, кoгдa я coбиpaлa oткaзы, yмepлa coceдкa. Oднo из нeвpyчeнныx пиceм былo aдpecoвaнo eй.
Этo былa мoлoдaя жeнщинa, y кoтopoй ocтaлcя cиpoтoй мaлeнький peбeнoк. Oпeкyнoм cтaлa бaбyшкa, кoтopaя зaбpaлa peбeнкa в cвoю квapтиpy.
Teпepь я нe мoглa пpoдaть кoмнaтy бeз paзpeшeния paйoннoгo oтдeлa oпeки. Taм oтвeтили, чтo дaдyт oткaз oт пpaвa пoкyпки тoлькo в пpиcyтcтвии бaбyшки и c ee coглacия.
Coбcтвeнникa пocлeднeй кoмнaты я нe знaлa и никoгдa нe видeлa в квapтиpe. Я cтaлa выяcнять пo coceдям, ктo этo, и кaк eгo нaйти.
Oкaзaлocь, чтo y oднoй coбcтвeнницы был бpaт, кoтopый влaдeл дoлeй в кoмнaтe. Нecкoлькo лeт нaзaд eгo пpизнaли нeдeecпocoбным. Bce этo вpeмя oн жил в пcиxoнeвpoлoгичecкoм интepнaтe: для пpoдaжи кoмнaты мнe нyжнo былo пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв-oпeкyнoв. Eгo cecтpa дaлa мнe aдpec интepнaтa.
Я coбиpaлa дoкyмeнты пoчти 3 мecяцa, a пpoдaлa кoмнaтy пoчти cлyчaйнo зa 3 дня.
У пoкyпaтeльницы cpывaлacь cдeлкa пo вcтpeчнoй пpoдaжe — oнa пpoдaвaлa дoм и cpaзy пoкyпaлa нecкoлькo кoмнaт. Xoзяeвa oднoй из кoмнaт нe coбpaли дoкyмeнтoв, этo выяcнилocь нaкaнyнe cдeлки.
Eй пpишлocь втopoпяx иcкaть зaмeнy. Oнa yвидeлa мoю кoмнaтy нa caйтe EMЛC и в тoт жe вeчep пpишлa нa пpocмoтp. Нa cлeдyющий дeнь мы пpoвeли cдeлкy c нoтapиycoм, a чepeз тpи нeдeли я пoлyчилa зapeгиcтpиpoвaнный дoгoвop из Pocpeecтpa.
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках. Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна. Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.
Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично — нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.
С долями — к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.
При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке — есть ни что иное, как часть — доля общего недвижимого имущества. Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права. В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно — сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке — 30 дней.
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.
Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
В уведомлении необходимо указать:
- ФИО продавца (полностью);
- характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
- цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
- предложение о покупке помещения;
- информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
- контактные сведения для связи с продавцом.
При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:
- направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
- оформление отказов от выкупа комнаты;
- удостоверение договора купли-продажи комнаты.
В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.
Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.
Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.
Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!
При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.
Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.
Сейчас такой прием становится рискованным.
-Почему?
-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.
И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
Оцените эти риски.
Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.
При предложении другим совладельцам приобрести долю может возникнуть ситуация, что вместо одного претендента возникает несколько. Тогда продавец может сам выбрать, кому именно продать свою долю, не распределяя ее на всех совладельцев.
После получения согласия на продажу от других собственников на подготовку и оформление документов по сделке по российскому законодательству отводится 1 календарный месяц.
При определении списка лиц, участвующих в согласовании продажи, исключаются соседствующие жильцы, у которых нет имущественных прав на жилплощадь. В приоритете остаются только те, кто документально обозначен в качестве совладельцев.
Если в течение месяца претенденты из числа собственников не изъявили желание о покупке, жилье предлагается посторонним лицам. Со стороны других совладельцев оформляется нотариальный отказ от преимущественного права покупки.
Процедура реализации комнаты в коммунальной квартире не имеет существенных отличий от стандартной схемы купли-продажи недвижимости. Ключевое отличие – это необходимость направить уведомления первоочередным покупателям – соседям. После оформления отказа проводятся переговоры с потенциальным приобретателем.
После оформляется и подписывается договор и производится взаимный расчет между участниками сделки. Составляется и подписывается акт приемки-передачи. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.
Собственник, который продает помещение, обязан уведомить других жильцов о своем решении. После этого ему необходимо дождаться, пока проживающие в квартире дадут свои письменные ответы. На рассмотрение бумаг у каждого жильца есть ровно тридцать дней. Если никакого ответа не поступило за текущий период, это автоматически считается отказом от выкупа доли.
В том случае, когда все действия собственника проходят через нотариуса, владелец может получить свидетельство о направлении другим жителям писем. Чтобы получить документы такого типа, необходимо подготовить:
- копии отправленных писем;
- квитанции, взятые на почте, которые подтверждают отправку этих писем.
Интересно! Если на руках будет свидетельство, выданное в нотариальной конторе, можно заниматься продажей собственности, не боясь судебных процессов.
Отказ от преимущественного права от соседей
В ситуации, когда в числе совладельцев есть несовершеннолетние лица, порядок действий продавца зависит от их возраста. Если ребенок младше 14 лет, отказ несовершеннолетнего может оформить один из его родителей или законных представителей.
Необходимо будет иметь при себе свидетельство о рождении ребенка, паспорт родителя (опекуна). Присутствие самого ребенка не обязательно.
Если владельцу доли от 14 до 18 лет, отказ может быть оформлен им самим, но в присутствии одного из родителей (опекунов).
И в первом, и во втором случае отказ согласовывается с органами опеки и попечительства.
После всех согласований отказ заверяется у нотариуса в присутствии одного из родителей. Ребенок при этом может не присутствовать. На документе ставится подпись только в том случае, если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет.
Если соседи не обращают внимания на поступившее уведомление – это является препятствием для совершения сделки с недвижимостью. Достаточно иметь в наличии квитанцию об отправке письма, либо уведомление о том, что оно не было получено. Далее можно совершать сделку. Можно обратиться к услугам нотариуса, который заверит юридически и перешлет письмо. Это будет являться фактом надлежащего информирования соседей.
Действия собственника согласно закону еще не гарантируют добросовестного исполнения в ответ обязательств со стороны соседей по коммуналке. Так, возможны следующие проблемные ситуации, которые требуют разных вариантов действий:
- Отказ принять письмо. В таком случае оно возвращается отправителю с отметкой об отказе от получения. Конверт важно сохранить в запечатанном виде, а затем предъявить вместе с квитанциями об оплате почтового отправления в органах Росреестра при регистрации перехода прав собственности на имя постороннего покупателя.
- Неизвестное местонахождение одного из совладельцев. В таком случае необходимо инициировать в суде процедуру признания лица без вести пропавшим, а в качестве основания указать необходимость соблюдать право первоочередной покупки. Такой статус присваивается при отсутствии сведений о местонахождении человека в течение 12 месяцев.
Если исчезнувшее лицо не найдется, для его имущества судом назначается управляющий, которому следует адресовать свое уведомление и ожидать ответа.
- Фактическое проживание совладельца в другом городе, стране. Здесь следует обратиться за помощью к нотариусу, который направит нотариально заверенное уведомление, а при отсутствии ответа на него – оформит соответствующее свидетельство.
- Непринятое правопреемниками наследство после смерти совладельца. Одна из наиболее сложных ситуаций. При этом можно обратиться в суд, чтобы установить лицо, наследующее комнату покойного, или признать ее выморочным имуществом, которое местная администрация обязана принять на муниципальный баланс. В любом случае будет определено лицо, которому можно направить уведомление о планируемой продаже и ожидать ответа. При последующей перерегистрации прав собственности в Росреестре нужно приложить судебное решение, уведомление и письменные отказы.
У вас возникли сложности с оформлением отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире? На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, какие шаги лучше предпринять в вашем случае. Они же могут сопровождать дальнейшую сделку купли-продажи с третьими лицами, чтобы избавить стороны от возможных проблем и разбирательств с судебными органами.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Уведомление соседей о намерении продать свою комнату является обязательным условием совершения сделки с недвижимостью. В противном случае возникает повод для судебного иска.
Юридическая практика показывает, что правильным будет все-таки получить согласие соседей. Если кто-либо из них заинтересовался предложением, то оформлять дополнительных уведомлений не нужно. Просто заключается договор купли-продажи и производится взаимный расчет.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.
Получается, перед тем как продать комнату в коммуналке ее владелец должен письменно уведомить об этом других собственников-соседей. Они, в свою очередь, могут приобрести недвижимость.
Заметьте, у всех соседей продавца имеется равное право покупки отчуждаемой комнаты. Гражданин может продать комнату тому, кто заплатит большую сумму.
Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, — то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили — будут они приобретать комнату, или нет.
Спустя указанное время, продавец может заключать договор купли-продажи. Если сделать это раньше, то сделка будет незаконной. Любой сосед-собственник сможет оспорить ее в суде.
Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа — тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.
Важно: если продавец отказывается от процедуры извещения, то сделка признается несостоявшейся и незаконной. Поэтому, если вы желаете продать комнату в коммуналке заранее составьте письменное предложение с правом выкупа для каждого соседа. В этом вам может помочь наш юрист или нотариус.
Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.
Оповещение о продаже комнаты в коммуналке должно быть направлено таким лицам:
- Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
- Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
- Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.
Уведомление о продаже должно содержать предложение с выкупом комнаты по обозначенной цене. Как правило, в нем указываются данные собственникам, соседей или сведения инстанций, куда направляется извещение.
Гражданин, выступающий продавцом, может составить один вариант уведомления и разослать его всем заинтересованным лицам.
Алгоритм действий при продаже комнаты без уведомления соседей таков:
- Продавец подбирает покупателя.
- Определяются условий продажи, уточняются и устанавливается стоимость объекта недвижимости.
- Собирается документация.
- Осуществляется выписка зарегистрированных лиц.
- Заключается договор дарения или договор займа. Для них не требуется согласия соседей.
- Подписывается договор.
- Оформляется передаточный акт и расписка.
Лучше все вопросы решать в присутствии нотариуса или юриста. Так вы исключите риски оспаривания сделки в дальнейшем.
Для продажи комнаты в коммунальной квартире собственнику потребуется собрать документационный пакет.
- Паспорта участников сделки.
- Свидетельства о рождении детей.
- Справка о составе семьи.
- Выписка из домовой книги.
- Извещения для каждого собственника.
- Нотариальные ответы собственников.
- Выписка из ЕГРН.
- Кадастровый план на комнату.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, а также если в сделке участвуют дети.
Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.
Для того, чтобы продать комнату в коммуналке без согласия соседей, необходимо известить их о продаже и предложить выкупить комнату.
Важно: Согласие на продажу брать у соседей не обязательно. Достаточно уведомить их о продаже.
Почему согласие не всегда получается взять? Такое возможно, например, если сосед проживает в другой стране, либо не имеет паспорта, либо не идет с вами на контакт. Причины могут быть и другие.
Вы можете уведомить владельцев остальных комнат в коммунальной квартире, направив письменные уведомления такими способами:
- По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
- Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
- Через юриста или нотариуса.
Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.
Продавец может найти своего покупателя в случае, если соседи отказываются приобрести его комнату.
Обязательно сохраните все подтверждения, что соседи были проинформированы о продаже комнаты. Доказательства понадобятся в случае, если они попытаются оспорить продажу в судебной инстанции.
Далее ситуация может развиваться такими вариантами:
- Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
- Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
- Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.
Обратите внимание, что договор дарения или договор займа не предусматривает получения согласия на продажу от соседей. Продавец может не сообщать остальным собственникам о дарении комнаты постороннему лицу либо о залоге в качестве комнаты.
Подтвердить факт передачи денег за покупку можно распиской.
Также можно прописать в конце договора, что деньги были переданы.
Участники сделки должны собрать документы и передать в органы для регистрации прав.
Срок регистрации обычно составляет 5 дней, если гражданин обращается в Росреестр, и 14 дней — при обращении в многофункциональный центр.
Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса
Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.
Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.
Способы извещения:
- Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
- Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.
Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.
Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.
Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.
Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:
- всех соседей – собственников других комнат;
- орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.
Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.
Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.
Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.
Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:
- при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
- продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
- комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Важно! Сделку по продаже общего имущества в виде комнаты в коммунальной квартире не обязательно оформлять нотариально. Доля в праве на него перейдет новому владельцу автоматически.
Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:
- удостоверения личностей участников сделки;
- справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
- извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
- выписка из лицевого счета;
- документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
- если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
- если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:
- Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
- Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.
Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.
Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.