Арендаторы не платят и не съезжают

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендаторы не платят и не съезжают». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

1.1. Всегда заключайте договор

1.2. Берите страховые взносы

2. Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

3. Что делать, если квартирант не платит за аренду

4. С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

5. Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

6. Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать

7. Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.

Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто. Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства. При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.

Для защиты прав собственника необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении, обосновав требования тем, что лица без законных оснований проживают в квартире и препятствуют вам в пользовании своим имуществом. Право собственности – это конституционное, абсолютное право, а это значит, что оно подлежит особой защите. В своей практике я не сталкивалась с отказом в удовлетворении иска по данной категории дел. После вступления решения суда в законную силу, в случае отказа жильцов выселиться в добровольном порядке, собственник сможет прибегнуть к помощи судебных приставов и выселить их принудительно.

Вместе с тем, взыскать с ответчиков оплату за пользование жилым помещением не удастся, так как при отсутствии письменного договора невозможно установить условия проживания, в том числе сумму оплаты и сроки.

Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона.

При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты:

отказываются съезжать и не платят;
съезжают с квартиры, забирают все свое имущество и отказываются возвращать просроченную плату за аренду;
съезжают с квартиры, не оплачивают долг и оставляют свое имущество.

Для начала следует поинтересоваться о причинах задержки. Если это первый случай за два года отношений, и арендатор обещает погасить задолженность в ближайшее время, можно дать ему такую возможность. Но рекомендуем не договариваться на словах, а действовать в юридическом поле. Направьте письменное предупреждение об оплате долга в установленный срок. Этот срок должен быть четко прописан в предупреждении. Обычно на погашение просрочки дают не меньше 7 дней. Если квартирант вовремя выплачивает всю сумму, конфликт исчерпан.

В случае если арендатор продолжает откладывать оплату задолженности, придется расторгать договор аренды одним из трех способов:

в одностороннем порядке;
по соглашению сторон;
в судебном порядке.

Расторжение в одностороннем порядке возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре. В нем также должен быть приведен список нарушений, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор. Обычно к таким нарушениям относятся не только задержка оплаты, но и несоблюдение правил проживания.

Если пункта об одностороннем расторжении нет в договоре аренды, нужно сначала попробовать расторгнуть его по соглашению сторон. Сразу в суд обращаться нельзя — на этом этапе он, вероятнее всего, откажет вам. Следует направить квартиранту письменное предложение расторгнуть договор в установленный срок. Если срок не прописан, по закону на ответные действия дается 30 дней. Арендатор может согласиться, отказаться или проигнорировать предложение. В первом случае проблем с выселением не возникнет, в остальных придется обратиться в суд.

Откладывание оплаты задолженности — достаточное основание для расторжения договора. Суд одобряет иски в том случае, если квартирант задержал оплату более двух раз подряд, а также были соблюдены все условия досудебного урегулирования спора, описанные выше.

Даже после решения суда квартирант может не освободить помещение, а также не возместить просроченные платежи за аренду. В том и другом случае нужно повторно обратиться в суд с новым иском.

По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:

Удерживать имущество и не допускать квартиранта в помещение, пока срок аренды не истек, незаконно.
Возможно законное удержание имущества, только если этот пункт прописан в договоре.
Удержание вещей может производиться по правилам о залоге, если имеется просрочка арендной платы.

Если собственник удерживает имущество в качестве залога, он обязан сообщить об этом владельцу. Для этого направляется уведомление по адресу прописки арендатора. В уведомлении требуется указать, когда и где будет проводиться опись имущества. Если арендатор не приходит в установленное время, опись составляется без него. Арендодатель должен оценить имущество и обеспечить его сохранность. При этом стоимость должна быть сопоставима с размером задолженности, иначе арендатор сможет направить ответный иск, который суд, скорее всего, удовлетворит.

Бывают ситуации, когда квартирант отказывается возвращать задолженность и не заинтересован в том, чтобы вернуть свое имущество. В этом случае у собственника два варианта:

Если в договоре есть пункт о том, что задолженность может быть погашена за счет имущества арендатора, можно смело продавать вещи.
Если такого пункта нет, нужно обязательно обратиться в суд.

Отсутствие договора вредит обеим сторонам: квартирант не может оставаться в помещении на законных основаниях, а собственник не может возместить просроченную плату. Если арендатор не платит, а договора нет, рекомендуем действовать по следующей схеме:

Сначала предложить заключить договор аренды и прописать в нем обязательный возврат текущего долга.
Если квартирант соглашается, действуйте так, как описано выше.
Если отказывается, требуется начать процедуру выселения.

При заключении договора обязательно пропишите свое имущество, размер арендной платы, срок действия документа. Лучше всего указать причины расторжения в одностороннем порядке, а также возможность возмещения долга за счет имущества квартирантов.

Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.

Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.

Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации. Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции. Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.

Всегда заключайте договор

Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.

Берите страховые взносы

Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.

Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:

Взнос используется в качестве залога и возвращается жильцам по истечении срока аренды.
Принимается как последний платеж по договору аренды, то есть арендатору не нужно платить за последний месяц.
Служит для возмещения убытков владельца: если жильцы портят имущество, средства на восстановление берутся из страховой суммы.

Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.

Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:

✘

Меняют замки

По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.

✘

Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи

Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.

Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.

✘

Угрожают расправой и переходят к насилию

Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

«Договор аренды, или найма жилого помещения, может быть расторгнут по инициативе арендодателя в судебном порядке», — говорит сооснователь и директор по продукту «ПИК-Аренда» Никита Комаров. В соответствии с пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса выселить арендатора можно за неуплату аренды в течение шести месяцев, а при краткосрочном найме — при пропуске двух платежей подряд, а также за разрушение или порчу жилища.

В этом случае собственник должен обратиться в суд, который сначала предпишет арендодателю устранить нарушения. А если он не сделает этого в срок, то владелец квартиры может снова обратиться в суд с требованием выселить арендатора. «Принудительное выселение возможно только после получения исполнительного листа по вступившему в законную силу решению суда», — говорит Комаров.

Пока правительство не объявило режим чрезвычайной ситуации, все происходящее нельзя списать на форс-мажор, при котором санкции за неисполнение условий договора отменяются. Например, если в нем есть пункт, что при неуплате аренды в срок наниматель должен освободить квартиру в течение 24 часов, то хозяин вправе его выселить. «По закону принудительно выселять арендатора надо через суд. Но на практике часто бывает так, что хозяева просто меняют замки и вызывают полицию», — говорит риелтор Нелли Лаврова.

По ее словам, сейчас наниматели часто просят собственников сделать скидку или даже дать пожить какое-то время бесплатно. «Об изменениях условий договора, например скидке, обычно договариваются устно, но потом это нужно обязательно внести в договор», — говорит риелтор. Можно, например, отправить курьера, который привезет бумаги на подпись. Но обычно одна сторона подписывает договор в присутствии другой, так что кому-то придется получить пропуск и поехать на встречу. «Многое зависит от отношений арендатора и арендодателя, но по закону никакие устные договоренности не действуют, нужен подтверждающий документ», — предупреждает Лаврова.

Сосредоточиться на работе поможет специальное место для нее. «В идеале это место в отдельной светлой комнате либо выделенная часть квартиры с максимальным освещением, где есть стул и стол», — говорит менеджер Skyeng Юлия Антропова. Сама она в течение дня меняет место работы — может сидеть в гостиной под пледом или на кухне.

Ивент-продюсер МИФ Катя Тихонова считает, что лучше всего проводить рабочие часы за письменным столом с эргономичным стулом. «Не стоит часто работать в кровати, на кухне за едой или в других местах, связанных с обычной домашней жизнью. Это создает ощущение, что работа везде, и переключиться будет сложно», — говорит она. На ее рабочем столе только ноутбук, ежедневник и цветок в горшке, для визуализации задач иногда помогает пробковая доска. Также она советует купить хорошие наушники с микрофоном и шнурком для созвонов с коллегами (AirPods слишком быстро садятся).

Информационное рабочее пространство тоже нужно организовывать, говорит ведущий редактор издательства МИФ Юлия Потемкина. Не стоит смешивать потоки личной и рабочей переписки, иначе будет сложно вспомнить, куда вам прислали важный документ — в скайп, в мессенджер или на какую-то из почт. «Я стараюсь вести всю переписку в рабочей почте и сразу раскладывать все присланное в нужные папки», — говорит она.

Чтобы настроиться на рабочую волну, можно готовиться к началу работы из дома так же, как к походу в офис. Руководитель SMM-отдела МИФ Олеся Полянская приступает к работе так: «Я делаю зарядку, завтракаю, крашусь (есть, конечно, много мемов на тему удаленной работы, пижамных штанов и немытой головы, и я через это проходила, но в какой-то момент ужаснулась и поняла, что так делать не стоит), а потом сажусь за рабочий стол и планирую свой рабочий день».

Юлия Потемкина считает, что дома имеет смысл одеваться по-рабочему, даже когда никто тебя не видит. «Если мне нужно сочинять официальное письмо или редактировать серьезную книгу, то я одеваюсь построже. Если книга неформальная или требуется придумать увлекательный анонс на обложку, то надеваю что-нибудь прикольное либо делаю смешную прическу», — рассказывает она.

«Составьте расписание накануне или утром перед началом работы. Список дел перед глазами очень стимулирует поскорее начать работу, а галочки напротив выполненной задачи радуют и дают силы продолжать», — советует ведущий редактор МИФ Светлана Мотылькова.

Катя Тихонова также советует планировать время обеда, чтобы не получилось так, что вам поставили подряд пять встреч и вы не можете встать из-за стола даже в туалет. «На удаленке первое время кажется, что для поддержания контроля нужно делать больше видеосозвонов с обсуждениями. Мы со временем от этого отказались в сторону парадигмы „видеозвонки под самое важное“», — рассказывает она. Можно участвовать только в тех совещаниях, где ты действительно видишь необходимость в своем присутствии, не ходить для галочки.

Ксения Савицкая из Skyeng всегда знает свои задачи на день, неделю и месяц. «Я могу себе позволить начать работать позже и утром просто ничего не делать. Но в течение дня я этот час работы компенсирую: либо перетасую свои дела, либо сделаю что-то быстрее, либо поработаю подольше», — говорит она.

Что делать, если квартирант не платит за аренду

Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.

Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.

Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.

Пока власти не ввели режим чрезвычайной ситуации (ЧС) — договор аренды действует без изменений. Арендодателя невозможно обязать отменить арендные платежи, сделать скидку или предоставить рассрочку.

С другой стороны, арендатор имеет право запросить пересчет при наступлении форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ) или при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Форс-мажорные обстоятельства — чрезвычайные и непредотвратимые. Чрезвычайные означает, что наступившая ситуация нетипична в текущих условиях. Непредотвратимые — что арендатор и компании со схожей деятельностью были не в состоянии избежать ситуации или ее последствий.

Что считать форс-мажором при пандемии

закрытие государственных границ,
запрет на работу общепита, кинотеатров, спортивных центров,
запрет на мероприятия с числом участников 50 и более человек,
нерабочие дни с сохранением заработной платы, согласно указу президента РФ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»,
другие меры, которые принимает государство и региональные власти.

Подробнее о форс-мажорных ситуациях

Существенное изменение обстоятельств — ситуация, в которой сделка становится экономически невыгодной для одной из сторон. Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2020 запретило доступ посетителей в кинотеатры. Лишившись прибыли от продажи билетов и оплатив аренду, кинотеатр окажется в минусе — это может быть обоснованием существенного изменения обстоятельств.

Если доказан факт форс-мажора или существенного изменения обстоятельств — арендатор может рассчитывать на изменение или расторжение договора аренды. Окончательное решение принимает суд.

Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.

Действия после получения уведомления

Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.

Поможем согласовать условия с арендатором

Бесплатная консультация: +7 812 507 65 85

Рекомендация юриста «Кодекс». Арендодателю целесообразно обсудить условия с арендатором и найти приемлемый для обеих сторон вариант. После этого стоит составить дополнительное соглашение к договору аренды с описанием условий работы в период коронавирусной пандемии.

Поможем взыскать долг по аренде без суда

Бесплатная оценка перспективы дела: +7 812 507 65 85

Если решили судиться — подавайте иск как можно скорее. Споры по договорам аренды рассматриваются в обязательном претензионном порядке: передать дело в суд можно только через 30 календарных дней после направления досудебной претензии.

Подробнее об изменениях по досудебным претензиям

Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам… Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.

Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.

Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.

1. Первый вариант – «бытовой».

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!

2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.

При наличии договора арендодатель может:

без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.

Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.

Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

Повторимся еще раз – изучите договор аренды жилого помещения! Особенного внимания заслуживают те разделы, которые касаются порядка внесения арендной платы и условий досрочного расторжения соглашения.

По законодательству право на досрочное расторжение договора собственник квартиры получает в случае, если наниматель 2 месяца не вносит арендную плату.

Когда наниматель не платит за съемную квартиру, то вначале его следует письменно уведомить о своем желании досрочно прекратить договор. В этом случае это будет считаться прекращением договорных отношений в одностороннем порядке.

Если квартиранты не хотят выезжать и не освободили жилье в установленные уведомлением сроки, можно обратиться в суд.

Желательно вручить уведомление в присутствии свидетелей. Тогда если арендатор откажется его получать, свидетели письменно зафиксируют данный факт.

Когда арендатор после всех уговоров откажется освобождать квартиру, то придётся готовить иск в суд о принудительном выселении. И уже после судебного решения на помощь владельцу жилья придут приставы и правоохранительные органы.

Часто бывает так, что людей пускают жить в квартиру, не оформляя все взаимоотношения письменно. Однако выселение квартирантов без договора также возможно.

В этой ситуации нужно действовать традиционными правовыми методами. Как же грамотно выселить квартирантов из квартиры без договора?

Собственник квартиры вправе совершенно спокойно сменить замки на дверях, никого об этом не предупреждая. Можно для этой процедуры пригласить представителей УК и участкового, предоставив документы подтверждающие права собственности на жилое помещение.

В случае когда наглые квартиранты займут глухую оборону, необходимо также обратиться в суд с иском о выселении. Увы процедура долгая, но других вариантов нет.

Если не было договора найма квартиры, то взыскать задолженность по арендной плате будет очень тяжело, но возможно. Для этого нужно заказать справку из торгово-промышленной палаты о средней рыночной стоимости аренды квартиры в вашем случае.

Выгнать наглых квартирантов, конечно, можно и радикальными мерами, выкинув все их имущество на лестничную площадку или во двор, но это уже скандал со всеми вытекающими последствиями.

Некоторые отчаявшиеся владельцы жилья пишут заявление в полицию о том, что в квартиру проникли посторонние лица. Этот способ избавления от недобросовестных арендаторов также имеет место.

Здесь также существует стандартная процедура за исключением тех случаев, когда арендатор вместе с ребёнком оформил прописку в съемной квартире (что законом не запрещено).

Заключая договор, заранее оговаривайте условия проживание в квартире ребенка арендатора и других лиц, а также возможность временной регистрации.

В этом случае желательно получить консультацию юриста в Санкт-Петербурге с тем, чтобы избежать дальнейших осложнений. Юридическая консультация может быть предоставлена в офисе по предварительной записи по телефону, указанному на сайте.

Естественно, что в первую очередь желательно решить вопрос миром, договорится с недобросовестными квартиросъемщиками, с тем, чтобы убедить жильцов освободить жилплощадь добровольно.

В противном случае вначале последуют письменные предупреждения с требованием освободить жилую площадь.

При этом стоит для себя иметь акт о вручении или невручении, уведомления о расторжении договора аренды или почтовую квитанцию с описью вложения, подтверждающую его направление недобросовестным нанимателям.

Также нелишним будет общение с местным участковым инспектором полиции. Он вправе провести с квартиросъёмщиками профилактическую беседу.

При наличии письменного договора аренды подается иск в суд о выселении. Он адресуется в суд по месту нахождения съемной квартиры, которую не хотят освобождать.

В документах, подаваемых в районный суд, следует написать о договоре аренды, указать доказательства наличия задолженности, а также упомянуть о досудебных путях урегулирования конфликта.

Обязательно в иске поставьте вопрос не только о выселении, но и о взыскании накопившегося долга по аренде и коммунальным платежам.

Когда судебное решение вступит в законную силу, следующим этапом станет получение исполнительного листа. Даже когда дело слушалось в апелляции, его выдает суд первой инстанции.

Исполнительных листа может быть два: на само выселение и взыскание долгов по всем платежам. В любом случае следует обращаться к приставам за помощью в выселении из квартиры наглых квартиросъемщиков.

Чтобы владелец жилого помещения, не искушенный в юридических тонкостях, имел представление о том, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры, мы приведем простой алгоритм действий.

Его желательно вручить лично. Кроме того, следует также продублировать обращение заказным письмом. Опись вложения и квитанция об отправке будут доказательствами факта уведомления в суде.

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Если арендатор квартиры отказывается добровольно освободить жилое помещение, то пишется исковое заявление о принудительном выселении. В нём следует указать реквизиты соглашения, период существования задолженности, результаты досудебного урегулирования спора и иные факты, подтверждающие вашу позицию.

Если дело касается Санкт-Петербурга, то юристы возьмут на себя подготовку иска, и представительство в судебных заседаниях.

Среди распространённых причин для выселения, можно выделить следующие:

Отсутствие платы за жильё.
Арендатор сдаёт помещение в поднаём третьим лицам.
Порча имущества в квартире.
Жалобы от соседей (нарушение общественного покоя, громкий шум, скандалы и пр.).
Квартира используется не по назначению, а для других целей (например, в квартире организовали офис, коммерческое предприятие и т.д.).

В нашем же случае, основанием для выселения является неуплата заранее оговоренной (или прописанной в договоре) стоимости аренды жилья.

Выселить жильцов сразу нельзя в двух случаях:

Если Вы оформили квартирантам временную регистрацию, то выселение невозможно до момента истечения её срока. Только в судебном порядке, при наличии веских доказательств о нарушениях с их стороны, Вы сможете расторгнуть договор и добиться их выселения.
В случае, если арендаторы проживают с детьми, обстоятельства могут сложиться не в Вашу пользу, поскольку суд учитывает интересы несовершеннолетних, и непременно даёт нанимателям необходимую отсрочку, пока они не подыщут себе новое жильё.

В договоре должен быть прописан срок уведомления о выселении (1-3 месяцев). Если данный пункт значится в документе, выселение происходит на законных основаниях (в случае, если Вы предупредили жильцов о выселении заранее). Однако, даже при отсутствии данного пункта, законом не запрещается выселение жильцов в зимнее время года.

При обращении в суд порядок действий следующий:

Вами составляется исковое заявление.
Сбор доказательств и документов.
Подача искового заявления в суд.
Судебный процесс.
Вынесение судебного решения.

СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.

Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.

Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).

При обращении в суд, следует знать:

за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.

Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать

Доказательная база основывается на соответствующих документах:

Свидетельство о праве собственности.
Договор найма.
Расписки о платежах.
Справки из коммунальных служб об отсутствии платы.
Протокол полиции, показания соседей (в случае нарушения общественного порядка) и др.

Полный перечень необходимых документов:

Копия искового заявления.
Квитанция об оплате госпошлины.
Копия договора найма.
Документы, доказывающие обстоятельства, упомянутые истцом (протокол, заявление соседей, медицинская справка).
Свидетельство о праве собственника.
Выписка из ЕГРН.
Платёжная ведомость с подписями жильцов о каждом вносимом платеже.
Копия письменного уведомления, которую Вы предъявили жильцам за три месяца до обращения в суд.

При досрочном отъезде с Вашей квартиры, арендатор обязан предупредить Вас об этом за три месяца. Если же Вы не получали подобного уведомления, то вправе взыскать с него сумму за положенные три месяца. Очень неприятно, когда происходят подобные ситуации с квартиросъёмщиками.

Поэтому, на будущее, чтобы избежать подобных инцидентов, обязательно составляйте договор найма перед сдачей квартиры. И, по возможности, стоит разузнать хоть какую-то информацию о Ваших будущих жильцах.

Лучше всего, это делать по рекомендациям друзей, знакомых, родственников. Тогда сдача жилья в аренду будет всем только в радость.

Полезное видео: Как выселить квартирантов? 5 проверенных способов от юриста

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Ecли квapтиpaнт нe плaтит, cнaчaлa пpoбyют дoгoвopитьcя миpнo. Нaпpимep, coбcтвeнник квapтиpы cнижaeт плaтeж или дaeт oтcpoчкy.

Дoгoвopeннocти пpoпиcывaют в oтдeльнoм coглaшeнии и дoбaвляют к дoгoвopy apeнды.

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Чтoбы pacтopгнyть дoгoвop apeнды чepeз cyд, квapтиpocъeмщикy нaпpaвляют пpeтeнзию. Нeт пpeтeнзии — cyд нe пpимeт зaявлeниe o выceлeнии.

B пpeтeнзии yкaзывaют:

ктo и кoмy нaпpaвляeт пpeтeнзию,
нoмep и дaтy дoгoвopa apeнды,
кaкиe плaтeжи нe oплaтил cъeмщик,
pacчeт нeycтoйки, ecли oнa пpeдycмoтpeнa дoгoвopoм,
cpoк нa дoбpoвoльнyю oплaтy,
пpeдлoжeниe pacтopгнyть дoгoвop бeз cyдa,
cpoк нa выceлeниe из квapтиpы,
пpaвo нa oбpaщeниe в cyд,
cpoк, зa кoтopый cъeмщик дoлжeн oтвeтить нa пpeтeнзию,
дaтy нaпpaвлeния пpeтeнзии,
пoдпиcь coбcтвeнникa квapтиpы.

Пocлe пpeтeнзии квapтиpaнт нe плaтит и нe cъeзжaeт, — тoгдa пoдaют иcк в paйoнный cyд.

B иcкe yкaзывaют:

в кaкoй cyд пoдaют иcк,
дaнныe coбcтвeнникa квapтиpы и квapтиpocъeмщикa,
дaнныe дoгoвopa apeнды,
пyнкты дoгoвopa, нapyшeнныe cъeмщикoм,
чeм пoдтвepждaютcя нapyшeния,
pacчeт cyммы дoлгa и нeycтoйки,
тpeбoвaния coбcтвeнникa o выceлeнии,
дaтa и пoдпиcь.

Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:

Чтo пpoизoшлo	Cкoлькo ждaть
Cъeмщик нe плaтит apeндy	2 мecяцa
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт	14 днeй
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд	5 днeй
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe	1 мecяц
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy	1 мecяц
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy	1-3 дня
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии	1 мecяц
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй	1 мecяц
Итoгo:	6.5 мecяцeв

Чтo пpoизoшлo	Cкoлькo ждaть
Cyд пepeнocит пepвoe зaceдaниe из-зa нeявки cтopoн или пo иx пpocьбe	1 мecяц
Bтopoe cyдeбнoe зaceдaниe	1 мecяц
Cyд дaeт oтcpoчкy для выceлeния	1-3 мecяцa
Квapтиpocъeмщик peшил oбжaлoвaть peшeниe cyдa	2-3 мecяцa
Итoгo:	eщe 5-7 мecяцeв

> 1 гoдa

квapтиpaнтa мoгyт
выceлять чepeз cyд

Bыкидывaть вeщи и квapтиpaнтa нa yлицy caмocтoятeльнo нeльзя. 3a этo мoгyт выпиcaть штpaф, нaчиcлить нaлoг и дaжe пocaдить в тюpьмy.