Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиции в зарубежную недвижимость в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2020 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.
Топ стран для выгодного инвестирования в недвижимость 2022 года
Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2021 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода. Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.
Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.
В 2021 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг. В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.
ПИК, действующий лидер рынка, в 2021 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.
Акции группы Самолет в 2021 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.
Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать
Ситуация, когда все плохо у всех хороша уже тем, что рано или поздно дела пойдут вверх. Если есть средства, то это самое лучшее время для вложения. Однако, даже в сравнительно небольшой и густонаселенной старушке Европе не везде ситуация одинакова. Если некоторые страны, благодаря старым запасам или особенностям экономики, пострадали от коронакризиса в меньшей степени, ряду государств Евросоюза пришлось и вовсе несладко. Закрытие границ и сокращение туристического потока привело практически к катастрофе. Кипр и ряд небольших государств, чья экономика зависит от заполненности пляжей, в их числе.
Отметим еще один момент — для чего приобретается недвижимость. Если конечная цель переезд в страну, то здесь важно лишь купить жилье с максимальной выгодой, когда рынок еще «лежит», если вы рассматриваете дальнейшую перепродажу или получение дивидендов от использования, то лучше выбирать страну с быстрорастущей экономикой, где есть перспективы быстрого восстановления туристического потока (Хорватия, Кипр, Италия) или деловые либо образовательные центры Европы (Лондон, Берлин, Париж).
В Лондоне за 2020 год цены на жилье выросли на 5,3% с учетом инфляции, даже несмотря на то, что этот год был, пожалуй, самым драматичным для британской экономики — внезапно свалившийся коронавирус и запланированный, но затянувшийся Brexit.
Несмотря на коронавирус, экономика Ирландии показывает устойчивый рост — практически 3,4 % в 2021 году и, согласно прогнозу роста экономики Европейской комиссии, 3,5 % — в 2022 году. Этому способствует рост потребления и экспорта, увеличение инвестиций в экономику страны. Учитывая это приобретение недвижимости в Дублине выглядит неплохим вложением.
Рост цен на недвижимость в прошлом году составил 3,4 %. При этом в Дублине на 21% уменьшилось число желающих приобрести жилье, а ввод жилья сократился почти на 2 %.
Стабильность — это суть Германии. Поэтому, несмотря на то, что несколько коронавирусных волн и периодические локдауны, не прошли бесследно для экономики ФРГ, спрос на недвижимость в здесь не упал даже в самом кризисном 2020, что обусловлено хорошими показателями экономики, которая постепенно восстанавливается. За 2020 год цены на жилье в Германии выросли на 11,42%. По данным Федеральной статистической службы Германии, количество выданных разрешений на строительство новых объектов выросло на 4,8%.
Всему этому в немалой степени способствует государственная политика: дотации на приобретение жилья и улучшение жилищных условий, низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, урбанизация, хорошее финансовое положение компаний и граждан.
Эксперты назвали главные рынки для вложений в недвижимость в 2022 году
В 2021 году Испания вошла в число самых популярных направлений у российских инвесторов. Она привлекает иностранных покупателей благоприятным климатом на протяжении всего года, широкими возможностями для пляжного отдыха, множеством культурно-исторических достопримечательностей и комфортными условиями для жизни. Наиболее привлекательна Барселона —прекрасная, чарующая, эффектная и очень необычная столица Каталонии, главной автономной области Испанского королевства, культурный центр, место где творили великие Гауди и Дали.
Вопреки логике, что самая дорогая недвижимость в столице, Рим давно уступает эту позицию Венеции, где приобретение недвижимости связанно с определенными трудностями. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 4467 евро, а в среднем жилье на Апеннинском полуострове подорожало с учетом инфляции на 2% (1719 евро за 1 м2).
Положительно на рынок местной недвижимости влияют низкие ипотечные ставки, рост внутреннего спроса. И уникальная программа, по которой в ряде муниципалитетов можно приобрести недвижимость всего за 1 евро. Она действует, в частности, в Оллолаи (Сардиния), Самбука (Сицилия), Кантиано (Ле-Марке), Муссомели (Сицилия), Зунголи (Кампания), Ганги (Сицилия), Бивона (Сицилия), Каммарата (Сицилия), Боргомеццавалле (Пьемонт), Нулви (Сардиния), Фабрики Вергемоли (Тоскана), Ойяс (Валле-д’Аоста), Троина (Сицилия), Делия (Сицилия), Таранто (Апулия) и Чинквефронди (Калабрия).
Для приобретения иностранной недвижимости необязательно быть долларовым миллионером: купить апартаменты для инвестиций можно и за несколько сотен тысяч долларов. При выборе рынка важно не только ориентироваться на свой бюджет, но и учесть все особенности страны, в которую вы планируете инвестировать – от местной налоговой политики и стабильности национальной экономики до туристического потока и среднего показателя ROI от сдачи в аренду. В нашу подборку мы включили как европейские государства, так и восточные страны, где можно выгодно вложить деньги в жилье.
В 2021 году Испания вошла в число самых популярных направлений у российских инвесторов. Она привлекает иностранных покупателей благоприятным климатом на протяжении всего года, широкими возможностями для пляжного отдыха, множеством культурно-исторических достопримечательностей и комфортными условиями для жизни. В 2020 году в связи с пандемией COVID-19 цены на недвижимость здесь ощутимо снизились: скидки, особенно на вторичном рынке, достигали 40%. Сейчас цены стабильно растут: если на конец 2020 года стоимость 1 кв. м. здесь в среднем составляла около EUR 1 391 (USD 1 610, RUB 115 500), снизившись по сравнению с июнем того же года на EUR 340 (EUR 393, RUB 28 300), то сейчас они находятся на уровне EUR 1 963 (USD 2 270, RUB 163 000) и достигают EUR 2 950 (USD 3 410, RUB 247 600) в центральной части городов. По прогнозам британской консалтинговой компании Knight Frank, до конца года цены на жилую недвижимость здесь вырастут на 3%, а в 2022 году – еще на 6%. Стоимость жизни в Испании ниже, чем в ряде других европейских стран (Великобритания, Германия, Франция). Но при этом и доходность вложенных инвестиций тоже меньше.
ТОП-10 европейских городов, где выгодно покупать жилье в 2022 году
Турция – еще одна средиземноморская страна с комфортным климатом, чистым морем и высоким уровнем безопасности. При этом цены на жилье здесь значительно ниже, чем в Европе. Так, 1 кв. м здесь стоит в среднем TL 4 984 (USD 561, RUB 40 530), в центре города – TL 7 666 (USD 864, RUB 62 330).
Италия традиционно популярна среди иностранных инвесторов благодаря комфортному морскому климату, впечатляющей архитектуре, богатому историческому и культурному наследию, а также гастрономическому разнообразию. При этом купить здесь недвижимость могут далеко не все иностранцы, а только граждане тех стран, которые заключили с Италией договор о взаимных инвестициях. Россия входит в их число, поэтому никаких ограничений на покупку для россиян нет. Но препятствием может послужить ограниченный бюджет, поскольку жилье в Италии дорогое: 1 кв. м стоит EUR 1 917 (USD 2 215, RUB 161 000), а в самых престижных районах итальянских городов – EUR 3 070 (USD 3 548, RUB 257 650).
Главный критерий выбора иностранной недвижимости – это цели приобретения:
- для постоянного проживания и получения вида на жительство;
- для проведения отпуска;
- для получения дохода от аренды (краткосрочной или долгосрочной);
- для получения прибыли от перепродажи.
Перед покупкой жилья нужно тщательно изучить рынок недвижимости и законодательство страны, чтобы просчитать все преимущества и риски, в том числе предстоящие расходы – сервисные сборы, налоги, коммунальные платежи и т.п. Чтобы получить грамотную аналитику, лучше всего обратиться в проверенное агентство недвижимости. Его специалисты помогут не только разобраться в юридических тонкостях и специфике рынка, но и подобрать вариант, наиболее подходящий под ваши цели и обстоятельства.
Важными критериями также являются район, в котором расположена недвижимость, и окружающая инфраструктура: остановки общественного транспорта, супермаркеты и торговые центры, образовательные и медицинские учреждения, парки, развлечения, близость к пляжу, достопримечательностям, деловым центрам.
После пандемии мировой рынок недвижимости, как и экономика в целом постепенно восстанавливается, но в ряде стран все еще наблюдаются пониженные цены на покупку жилья. Поэтому сейчас благоприятное время для покупки недвижимости за границей. Особо выгодным вариантом может стать инвестирование в апартаменты на стадии строительства, т.к. чем ближе комплекс к окончанию строительства — тем выше стоимость на представленную в нем недвижимость. Кроме того, стоимость апартаментов после введения в эксплуатацию гарантированно возрастет и вы можете рассмотреть вариант сдачи вашей собственности в аренду с целью получения пассивного дохода, так и перепродажи на более выгодных условиях, т.к. цена продажи жилья на вторичном рынке намного выше, чем на объекты off-plan.
Последние пару лет в обществе устойчиво укрепилась мысль, что недвижимость — беспроигрышный вариант для инвестиций. Квадратные метры дорожают (в том числе из-за этой устойчивой мысли), их можно сдавать в аренду, а в случае чего — быстро продать. И все-таки, по словам Сагалаева, в 2022 году деньги в жилье лучше не вкладывать.
«Во-первых, такой бурный рост цен на недвижимость за последние полтора года был вызван доступностью ипотеки по льготным процентам, что вызвало повышенный спрос на рынке недвижимости. В следующем году ставки по ипотеке вырастут из-за повышения ключевой ставки, спрос на недвижимость угаснет. Да, цены продолжат расти, но в пределах уровня инфляции. А учитывая, что время неумолимо снижает стоимость недвижимости, особенно в многоквартирном доме, то тут еще вопрос: обгонят ли растущие цены инфляцию?» — рассуждает экономист.
Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году
Микрофинансовые организации предлагают отдать им ваши деньги в долг под проценты. Эти деньги потом в виде быстрых кредитов будут кому-то выданы, а вы получите доход. Схема банальна и проста. Но только на первый взгляд.
Есть больший риск, особенно в нестабильной экономической ситуации, что микрофинансовая организация объявит себя банкротом, и обратно свои средства вы не получите. Чем меньше компания, тем выше риск. Под страхование вкладов деньги, вложенные в МФО, не попадают.
Уходящий 2021-й для многих стал годом упущенных возможностей. Например, из-за ускорения инфляции в России и мире вкладчики ждали роста ставок еще год назад, а банки начали реально их поднимать только к зиме, причем валютные вклады так и не сдвинулись с места.
Многие рассчитывали, что глобальный рост цен приведет к новому ралли, то есть существенному подъему цен, в золоте. Но этого так и не случилось. За год этот драгметалл подешевел к доллару, несмотря на рекордную за 40 лет инфляцию в США (6,2% годовых).
Еще один популярный прогноз зимы 2020—2021 годов: на рынке недвижимости надулся пузырь, и цены скоро резко пойдут вниз. Этого пока тоже не произошло. Цены на жилье в России и мире снова обновили рекорд, не давая возможности сэкономить ни покупателям, ни инвесторам. В Москве впервые в истории цена квадратного метра перевалила за 240 тыс. рублей еще до начала декабря.
О пузырях год назад говорили все, и особенно часто — про рынок акций. Ожидалось, что перегретые технологические компании — их еще называют компаниями роста — рухнут и утащат за собой большую часть рынка. Но и это не сбылось: индекс S&P 500 показал лучший прирост за последние восемь лет.
Помня о провальных прогнозах предыдущего года, осторожно пройдемся по основным экономическим драйверам и рискам, которые уже можно наблюдать на рынке. Это позволит сформировать грамотную стратегию на целый год и при необходимости оперативно ее скорректировать.
Основные тренды в Россию приходят из-за рубежа, поэтому начнем с них. Коротко перечислим и поясним, что они означают для инвесторов, как к ним правильно подготовиться.
Учитывая все сказанное выше, можно представить, как будет выглядеть портфель инвестора, готового к рискам следующего года. В нем не должно быть агрессивных акций роста, которые «стреляли» в прежние годы, в нем нет места для длинных облигаций ни в рублях, ни в валюте.
Зато в нем стоит отвести место валютным инструментам (интереснее доллар), биржевым фондам на весь рынок акций либо спокойным дивидендным бумагам, депозитам или коротким облигациям (которые вы готовы держать до погашения). Недвижимость и золото — по желанию, они позволят повысить диверсификацию, то есть разнообразие активов в портфеле.
В каких странах выгодно покупать апартаменты для инвестиций в 2022 году
Пандемия не привела к снижению цен на жилье за рубежом. Во многих европейских странах спрос на недвижимость заметно повысился. Основные причины увеличения спроса:
- Возврат тех покупателей, кто не успел купить квадратные метры до закрытия границ и жестких карантинных ограничений.
- Очень низкие ставки по ипотечному кредитованию.
Так, во многих странах Европы, таких как Голландия, Швейцария и Германия, для многих вкладчиков держать депозиты в банках означает — платить им. Поэтому инвесторы стали просто забирать свои накопления и вкладывать их в приобретение недвижимого имущества. Безусловно, такая стратегия и ранее была актуальной, но в 2020-2021 гг. она набрала обороты.
По оценкам экспертов, наибольший рост спроса за прошедший и текущий год наблюдался в развитых европейских государствах, а также в тех державах, где можно получить вид на жительство или гражданство за инвестиции в жилую недвижимость — Испания, Турецкая Республика, Кипр, Греция, Португалия. Многие специалисты рынка полагают, что ситуация постепенно будет улучшаться, а влияние пандемии на рынок продаж зарубежной недвижимости носит кратковременных характер. Прогнозируется дальнейший рост стоимости квадратного метра – как продаж, так и аренды.
Вопреки ожиданиям многих инвесторов, цены на недвижимость в 2020-2021 гг. выросли практически во всех государствах. Средний прирост цен составил около 10 %. Самые дорогие новостройки расположены в Париже – практически €13 000 з 1 кв. м. Вторым в рейтинге городов, где цена квадратного метра наиболее высокая, стал Тель-Авив, третьим — Мюнхен (около € 8 700), четвертым — Лондон (почти € 8 000). Страной, где купить жилье дешевле всего, остается Болгария.
В 2022 году в популярных и курортных странах Европы эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость, что связано с наличием спроса на определенные категории объектов, увеличением стоимости на строительные материалы и работы. Поэтому, покупка жилья за границей всё также выгодна для иностранных инвесторов.
Сколько стоит жилье в Турции в 2021 году? К середине текущего года рост цен на недвижимость в курортной стране составил практически 30% в турецких лирах и в среднем 8% в валюте (долларах, евро). В частности, это касается объектов, востребованных со стороны иностранных покупателей — жилой и коммерческой собственности, расположенной в Стамбуле и на побережье Средиземного моря.
Главные факторы удорожания недвижимости:
- Увеличение цен на земельные участки.
- Рост себестоимости строительных работ (в частности, стройматериалы существенно подорожали и не в турецких лирах, а в валюте).
- Повышение оплаты труда. Правда, оно не слишком значительное, но из-за инфляции следует ожидать дальнейшего повышения заработной платы строителей.
Сегодня многие продавцы не хотят торговаться, так как уже успели оценить новую стоимость недвижимости в Турции от застройщиков. Они видят, что спрос на перспективное турецкое жилье сохраняется, просмотры проводятся постоянно, поэтому не спешат делать скидки.
Повышенный спрос на «вторичку» сохраняется для просторных апартаментов с хорошей планировкой, с большими балконами и удачным расположением. Во многих курортных городах именно на вторичном рынке проще найти квартиру, расположенную у моря. Застройщики вынуждены осваивать более отдаленные от побережья участки, так как незастроенной земли становится всё меньше. Многие девелоперы компенсируют отдаленное расположение прекрасной внутренней инфраструктурой отельного уровня.
Всё чаще рассчитывать на скидку от строительных компаний можно лишь при полной оплате, либо при наличии первоначального взноса не менее 30-50%. Инвесторам из-за рубежа всё также доступна беспроцентная рассрочка платежа на время ведения строительных работ — около полутора лет. Для построенного и введенного в эксплуатацию жилого комплекса срок рассрочки на квартиру возможен на 3-4 месяца.
Ипотечное кредитование есть и в перспективе будет оставаться доступным для иностранцев. Однако если ранее кредит выдавался и на 50% от стоимости апартаментов, то уже сейчас сумма не превышает 30-40%. Ставка по кредиту в евро составляет около 8% годовых.
Безусловно, составить точный прогноз на ближайший год для рынка турецкой недвижимости сложно. Все эксперты сходятся в одном мнении: спрос на жилую и коммерческую собственность сохранится, а на некоторые категории объектов повысится. Цены снижаться не будут, а скорее всего продолжат расти. Поэтому, если вы планировали покупку жилья в популярных курортных и туристических городах Турецкой Республики, лучшее время для инвестиций — уже сейчас.
Лицензированное агентство недвижимости Profit Real Estate знает, как выгодно инвестировать деньги в недвижимость Турции и окажет весь спектр услуг по выбору объекта и оформлению сделки купли-продажи. Оставляйте заявку на обратный звонок, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Про падение цен речь пока не идёт, но эксперты ожидают, что в 2022 году стоимость «квадратов» будет увеличиваться более равномерно, а динамика изменения цен на жилье вернётся к допандемийному уровню.
Во-первых, спрос снизится из-за стагнации доходов населения и увеличения ставок по ипотеке. Многие эксперты ожидают совсем небольшой рост в пределах значений «инфляция плюс 3-5%», то есть не больше 10-15%.
Во-вторых, по мнению Павла Люлина, в 2022 году будет отсутствовать основной драйвер роста – льготная ипотека. Не факт, что нынешняя ставка Центробанка погасит инфляцию, но она точно остановит многих потенциальных ипотечных покупателей.
Наконец, снизить цены на новостройки помешает стоимость стройматериалов и рабочей силы. Они в 2021 году также продолжали расти.
Мы расскажем о самых популярных вариантах.
Жильё под посуточную аренду
В прошлом году люди стали чаще вкладываться в земельные участки в коттеджных посёлках, а также покупать 1- и 2-комнатные квартиры в городах, популярных для внутреннего туризма. Очень часто для того, чтобы сдавать их в аренду. Скорее всего, этот тренд сохранится и в 2022 году.
Например, в Ленинградской области клиентов, которых интересуют объекты в пригороде, стало больше на 7-8%. Об этом InvestFuture рассказал генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев.
По его словам, популярность таких сделок диктует рынок. Жители миллионников хотят чаще проводить свободное время на природе, но далеко не все могут позволить себе аренду дома на базе отдыха или номера в загородной гостинице.
Самая популярная категория недвижимости — участки в коттеджных посёлках, расположенных в 20-30 минутах езды от города. Привлекательны места с развитой инфраструктурой, территориями для активного отдыха и прогулочными зонами.
На пике популярности остаются квартиры и участки в населённых пунктах вблизи черноморского побережья и у Балтийского моря, несмотря на высокую стоимость за квадратный метр.
Обдумывая, где лучше купить недвижимость в Европе необходимо сначала определится какая основная цель приобретения объекта:
- инвестиции с целью получения дохода от сдачи в аренду или перепродажи – подойдет недвижимость в регионах с красивой природой (море, горы, озера), где есть перспективы быстрого восстановления туристического потока (Хорватия, Кипр, Италия) или деловые либо образовательные центры Европы (Лондон, Берлин, Париж);
- переезд на постоянное место проживания – здесь уже покупатели выбирают из собственных предпочтений, но обычно это должны быть города с хорошо развитой социальной и транспортной инфраструктурой;
- участие в паспортной программе или необходимое условие для получения налогового резидентства (наиболее популярные программы получения европейского гражданства действуют в Португалии, Испании, Греции).
- снижение спроса подтолкнуло продавцов снизить стоимость объектов – во многих странах очень хорошая недвижимость продается с дисконтом в 10-20%;
- необходимость получить паспорт европейской страны, чтобы упростить пересечение границ в периоды жесткого карантина;
- снижение процентов по депозитам делает невыгодным размещение денег на счетах в банках, инвестиции в недвижимость даже в период пандемии смотрятся выгоднее.
Для осуществления удачной покупки инвесторы сейчас активно ищут качественные и перспективные объекты абсолютно во всех странах Европы, тем более что сейчас есть большая вероятность их приобрести по выгодной цене. Однако не во всех европейских странах рынок недвижимости продолжает падать, у некоторых он уже восстановился и пошел в рост. Давайте рассмотрим ситуацию на всех рынках, чтобы оценить перспективы покупки недвижимости в европейских странах.
Цены на жилье в Ирландии в 2020 году выросли на 3,24% по сравнению с 2019 годом. Однако спрос в стране падает. Так по данным статистического ведомства Ирландии число желающих купить жилую недвижимость в течение уменьшилось на 21,1% (до 35 708 ед.), также сократился ввод жилья – на 1,9% (до 20 676 ед.).
Но, нужно отметить, что доходность от сдачи жилья в аренду одна из самых высоких – 7,18%, стоимость же квартир в Дублине – в среднем 2 354 Евро за 1 м2.
За 2020 год экономика Ирландии выросла на 3% и это единственный положительный результат в ЕС. Прогноз роста экономики Европейской комиссии на 2021 год – 3,4%, на 2022 год – 3,5%. Достижению указанных показателей способствует рост потребления и экспорта, а также восстановление инвестиций. Учитывая указанные данные, купить жилье именно в этой стране Европы, выглядит неплохой инвестицией.
Спрос на недвижимость в Германии не снижается, что обусловлено хорошими показателями экономики, которая постепенно восстанавливается. За 2020 год цены на жилье в Германии выросли на 11,42%.
Положительное влияние на рынок недвижимости страны оказывает:
- низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
- урбанизация;
- хорошее финансовое положение компаний и граждан;
- миграционная политика.
Вышеуказанные факторы оказали благоприятное влияние и на строительный сектор. Последний в 2020 году невзирая на пандемию продолжил свой рост. По данным Destatis количество выданных разрешений на строительство новых объектов выросло на 4,8% (до 294 739 ед.), что даже больше уровня роста 2019 года (+1%).
Доходность от аренды жилья в Германии составляет от 2,9% до 3,7%, а средняя стоимость квартир в Берлине – около 4 991 Евро за 1 м2.
Рынок недвижимости Португалии в 2020 году хоть и продолжил свой рост, однако его показатели под действием пандемии замедлились. Стоимость жилья в стране выросла на 6,2%, что ниже «взрывного» роста 2019 года, когда объекты подорожали в среднем на 11,2%.
Эксперты отмечают замедление строительной активности на рынке. По данным Instituto Nacional de Estatistica в 2020 году застройщики получили на 2,6% больше лицензий. Однако этот показатель существенно ниже 2019 года – в котором количество выданных разрешений на строительство выросло на 18,4%.
Рынок недвижимости Португалии, хоть и не значительно, но все же продолжает подогревать действующая паспортная программа, которая пользуется большой популярностью среди иностранцев.
Доходность от аренды жилья в Португалии – 5,45%, а средняя стоимость в Лиссабоне – 3 830 Евро за 1 м2.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация более стабильная в целом, но различается от сектора к сектору, говорит Павел Люпин. Например, в логистической недвижимости существует дефицит качественных объектов. Бурное развитие электронной торговли и борьба за скорость доставки обнажили дефицит качественных складских метров в России, особенно в местах с хорошей доступностью. Поэтому арендные ставки, как и доходность в этом секторе растут, а девелоперы закладывают все больше новых зданий логистической инфраструктуры. Из-за этого цены на такие здания и арендные ставки растут и продолжат рост в 2022 году.
Что касается офисных помещений, то если в прошлые года инвесторы ожидали как повлияют на спрос традиционных офисных помещений такие тренды, как удаленная работа и коронавирусные ограничения, то сейчас нехватка качественных зданий класса А и спрос на них подстегнули и ставки аренды и задает тренд на вложения именно в этот сектор. Поэтому в текущем году рынок офисной недвижимости будет только расти, отмечает аналитик.
Если говорить о торговой недвижимости, то тут прогнозы менее оптимистичные – инвестиции в развитие торговой недвижимости, ритейла и МФК снижаются который год. Это связано с продолжающимся кризисом традиционной торговли, вызванным факторами развития онлайн-сфер, сменой покупательского поведения и усилением пандемийных ограничений.
«Трансформация торговых центров происходит медленно и пока этот процесс не закончен, инвестиции в этот сектор ограничены в 2022 году. Но хорошие качественные торговые центры с отличной доступностью всегда в цене».
Отдельно стоит отметить альтернативные форматы недвижимости, такие как дата центры, технопарки, которые продолжают набирать популярность, хотя и не занимают пока значительной доли в инвестиционных портфелях.
Резюмируя, обвала рынков ждать не стоит, хотя рынок жилой и торговой недвижимости будет стагнировать, но офисная и логистическая наоборот покажут рост. В целом это не будут лавинообразные процессы, поскольку сам рынок недвижимости по природе достаточно инертен, заключает Люпин.
Инвестиции в недвижимость в 2022 году: рейтинг выгодных стран
В 2021 году цены выросли практически в всех странах Европы – средний прирост составил около 10%. Несмотря на продолжающуюся пандемию рынок зарубежной жилой недвижимости оставался весомым активом, приносящим хороший доход, рассказывает нам Георгий Докучаев, коммерческий директор компании Prime Property Group. Даже во время локдауна он замедлился совсем немного, а во многих регионах даже отмечался рост. Причина проста: в неспокойное время люди стали вкладывать накопленные сбережения в наиболее стабильный и понятный им актив.
Несмотря на пандемию, все еще гораздо выгоднее инвестировать в зарубежное жилье в курортных зонах. Причины три: такие вложения защищены от падения рубля; недвижимость можно продать за гораздо большие деньги, чем те, за которые она покупалась; на эту недвижимость постоянно есть спрос в качестве краткосрочной аренды для туристов. Спрос на посуточную аренду оказался гигантский, потому что люди начали активно путешествовать, но не все отели открылись после локдауна, а большинство стоили очень дорого.
Статистика показывает, что апартаменты в 2021 году, отмечает эксперт, были самыми прибыльными для сдачи: например, доход от долгосрочной аренды в среднем на Кипре составлял 4-5% годовых, что почти в два раза выше, чем от аренды вилл – 2-3%. Для краткосрочной аренды доходность была 5-8% годовых. В Греции доходность составляла от 4 до 6% в зависимости от местоположения и сроков аренды жилья. При этом по всей стране цены выросли на 4,4%, и по прогнозам будут продолжать рост на 5-6% каждый год.
«Обвала рынка недвижимости в европейских странах ожидать точно не стоит. Можно с уверенностью прогнозировать, что в 2022 году цены будут только расти, так как во многих регионах спрос на жилье вырос».
Георгий Докучаев выделил следующие причины для роста:
Во-первых, начали возвращаться те покупатели, кто не успел купить жилье до закрытия границ. А во-вторых — низкие ставки по ипотечному кредитованию: например, держать деньги на депозитных вкладах в Германии, Швейцарии, Голландии и других странах — значит платить за это банкам. Именно поэтому многие забирали свои накопления и вкладывали в недвижимость. В 2022 такая стратегия будет продолжать набирать обороты.
| Опция |
До 31 декабря 2021 года |
С 1 января 2022 года |
| Покупка паев в инвестиционном фонде | 350 000 € | 500 000 € |
| Инвестиции в новый или действующий бизнес | 350 000 € + 5 новых рабочих мест |
500 000 € + 5 новых рабочих мест |
| Инвестиции в научные исследования | 350 000 € | 500 000 € |
| Перевод капитала в Португалию, например открытие депозита в банке | 1 000 000 € | 1 500 000 € |
| Покупка новой недвижимости — жилой или коммерческой | 500 000 €
400 000 € — в регионах с низкой плотностью населения |
500 000 €
400 000 € — в регионах с низкой плотностью населения |
| Покупка недвижимости старше 30 лет под реновацию | 350 000 €
280 000 € — в регионах с низкой плотностью населения |
350 000 €
280 000 € — в регионах с низкой плотностью населения |
| Инвестиции в культурные проекты | 250 000 € | 250 000 € |
| Открытие новой компании в Португалии | + 10 новых рабочих мест | + 10 новых рабочих мест |
Независимо от выбранной опции, инвестор также платит за каждого заявителя:
- сбор за подачу заявления — 533 €;
- сбор за изготовление карт ВНЖ — 5 340 €.
Сент-Китс и Невис разрешил инвесторам покупать любую жилую недвижимость на островах, например виллы и апартаменты в жилых комплексах. Воспользоваться новой опцией можно до 1 ноября 2022 года.
| Статья расходов | Инвестор | Инвестор с супругой и двумя детьми до 16 лет |
| Покупка гособлигаций | 250 000 $ | От 250 000 $ |
| Административный сбор | 25 000 $ | 25 000 $ |
| Проверка благонадежности | 7500 $ | 12 500 $ |
| Банковская проверка благонадежности | 1000 $ | 1000 $ |
| Сбор за обработку форм | 2000 $ | 4000 $ |
| Паспортный сбор | 500 $ | 1000 $ |
| Итого | 286 000 $ | От 293 500 $ |
Антигуа и Барбуда временно отменила одно из условий программы гражданства за инвестиции — пробыть в стране минимум пять дней за первые пять лет после получения паспорта.
Неудачные инвестиции. Во что не стоит вкладывать деньги в 2022 году
Самое время позаботиться о дивидендном портфеле 2022, если вы делаете ставку на получение прибыли от акций. Его формирование должно соответствовать нескольким базовым принципам:
- включение в портфель акций компаний из разных секторов рынка;
- количество эмитентов должно быть достаточным, но усердствовать в этом не стоит, уследить за несколькими десятками пакетов сложнее, чем за десятью;
- любая покупка должна сопровождаться оценкой эмитента, покупка по совету или экспертному мнению не ваш вариант.
Рынок российских компаний принято считать щедрым на дивиденды. Это верно, и у нас можно найти немало эмитентов, которые платят регулярно. Однако стоит брать во внимание, что разные сектора рынка подверглись разному влиянию пандемии. И если фармакология за два года выросла до предела, то те же перевозчики серьезно просели в начале пандемии и могут еще пострадать, если мы ждем новую волну заболевания.
Традиционно, можно посоветовать покупать активы равными долями через примерно одинаковые промежутки времени, чтобы нивелировать риск резкой просадки.
Котировки золота в текущем году далеки от исторических максимумов. Традиционно, когда рынки приходят в относительно стабильное состояние, капиталы из драгоценного металла переходят в более перспективные активы.
Это мы можем наблюдать и сейчас. Помимо спокойствия, стоит понимать, что снижение спроса на золото связано также с изобилием других активов. Это не только фондовый рынок, но и венчурные проекты и, конечно, криптовалюта.
Реальные инвестиции — это покупка уже готового бизнеса, строительство, реконструкции, капитальный ремонт или приобретение нематериальных активов. Например, патентов, авторских прав, товарных знаков и других.
Финансовые инвестиции — это покупка ценных бумаг и производных финансовых инструментов.
Спекулятивные инвестиции. Смысл подобных инвестиций заключается в получении дохода за счет изменения цены актива. Человек старается купить дешевле и продать дороже после изменения цены. Предметом инвестиций могут быть акции, валюта, облигации и прочее.
Венчурные инвестиции — это вложение средств в развивающиеся компании на долгий срок. При таких инвестициях существует большой риск полностью потерять свои деньги, но есть и возможность получить сверхприбыль.
Портфельные инвестиции — это вложение средств сразу в несколько различных активов. В таком случае из ценных бумаг создается портфель.
Интеллектуальные инвестиции — это вложение денег в интеллектуальный продукт. Например, в подготовку специалистов, научные разработки, объекты интеллектуальной собственности и творческий потенциал группы людей.
Сроки инвестиций:
— краткосрочные (до одного года);
— среднесрочные (от одного года до трех лет);
— долгосрочные (от трех лет).
Пассивное инвестирование — это вложение на долгий срок. Такой способ предполагает вложение денег в акции крупных компаний на несколько лет. Риск резкого падения котировок у таких компаний крайне низкий. Кроме того, они часто платят дивиденды.
Агрессивное инвестирование — это вложение средств в небольшие компании. Подобные ценные бумаги при колебаниях рынка растут или падают сильнее. За счет этого инвестор может заработать больше, но и риск потерять свои вложения при таком виде инвестиций возрастает.
Основатель ИТ-компании Realiste Алексей Гальцев:
«Для того чтобы начать инвестировать, не столько важен момент времени, сколько база знаний, понимание своих инвестиционных целей и возможностей (или наличие надежного советника рядом)».
Самостоятельно торговать на бирже частное лицо не может. Этой деятельностью занимаются брокеры, они выступают посредником между биржей и частным лицом. Для торговли необходимо открыть брокерский счет, затем владелец получает возможность покупать или продавать ценные бумаги. Кроме того, брокеры предоставляют услуги профессионального управляющего. Вместе со специалистами инвестор выбирает стратегии, решает, при каких условия продавать или покупать акции. Дальнейшие ситуативные решения по портфелю принимает управляющий.
Существует три наиболее распространенных способа получить прибыль. Получить выплату по облигациям, дивиденды или заработать на разнице между покупкой и продажей ценных бумаг. Все эти виды дохода облагаются налогами. Вместо инвестора их выплачивает брокер, частному лицу он перечисляет деньги за вычетом налога.
Сумма налога составит 13% для налоговых резидентов России и 30% для иностранцев. При покупке иностранных акций доходом считается разница между суммой покупки и продажи в рублях. Кроме того, учитываются ситуации, когда инвестор получает прибыль по одной сделке и убыток по другой. Например, если человек по одной сделке получил доход в размере 60 тыс. руб., а по другой — убыток 20 тыс. руб., то налоги будет необходимо заплатить лишь с суммы 40 тыс. руб. При получении дивидендов по иностранным акциям, например по американским, 10% пойдет в американский бюджет, а 3% — в российский.
С 2015 года в России вместо обычного брокерского счета можно открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Его отличие в возможности получить налоговый вычет. ИИС бывает двух типов — А и Б. При использовании счета типа А можно получить 13% внесенной за год суммы, но не больше, чем от 400 тыс. руб. Счет типа Б позволяет инвестору не платить налог на прибыль.