Гарантия на дом от застройщика по закону РК

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на дом от застройщика по закону РК». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Обязательства застройщика по устранению выявленных в ходе эксплуатации жилья недостатков возникают в том случае, если они возникли до того, как дольщик принял объект. Также гарантийный ремонт выполняется в том случае, если недочеты обусловлены причинами, которые существовали до приемки объекта. Рассмотрим эти положения подробнее.

При подписании акта приема-передачи квартиры дольщик вместе с представителем строительной компании проводит тщательный осмотр квартиры с целью выявления явных дефектов:

• видимые изъяны покрытий пола, стен, потолка и элементов декора, если они были предусмотрены по договору;
• неработоспособность установленного оборудования (сантехника, электроприборы, газовые приборы, средства учета);
• некачественная установка дверей и окон или неудовлетворительная работа соответствующей фурнитуры (запирающих элементов, петель, уплотнителей).

Все выявленные в ходе осмотра недостатки застройщик обязан устранить до подписания акта приема-передачи. И только после этого начинается гарантийный период.

К недостаткам, которые обязан устранять застройщик в это время, можно отнести:

• трещины и деформации поверхностей, возникшие в результате усадки здания или по другим причинам (кроме форс-мажорных обстоятельств). Здесь следует иметь в виду, что, если объект строительства расположен в сейсмоактивной зоне, в договоре о долевом участии нередко прописывается сила землетрясений, при которых здание не должно терять свои эксплуатационные свойства;
• протекание крыши, проблемы с водостоками;
• неудовлетворительную работу систем отопления, электропитания, водоснабжения, газоснабжения, если недостатки в их работе возникли по вине застройщика, а не из-за поставщика услуги;
• поломки лифтового оборудования (кроме механических повреждений в процессе эксплуатации);
• недостатки, выявленные на придомовой территории (смытая первым дождем тротуарная плитка или асфальт, просевший канализационный люк и т.п.).

Очевидно, что требовать от застройщика устранения недостатков, которые возникли после заселения здания по вине жильцов, бессмысленно. Например, трещина в потолке, появившаяся в результате работ по перепланировке соседней квартиры, гарантийным случаем не является.

Гарантия на новостройку: когда застройщик должен сделать ремонт?

Итак, в ходе эксплуатации жилья выявились недостатки или дефекты, которые, по мнению собственника квартиры, обязан устранить застройщик в рамках своих гарантийных обязательств. В этом случае дольщик должен составить письмо с подробным описанием выявленных недостатков и просьбой к компании-застройщику устранить их согласно имеющейся гарантии.

Письмо пишется в двух экземплярах и доставляется непосредственно в офис компании. Один экземпляр остается в офисе, а второй собственник квартиры забирает себе. На втором экземпляре застройщик обязательно должен указать входящий номер документа, дату приема письма и завизировать прием подписью ответственного лица и печатью компании.

Если нет возможности доставить письмо непосредственно в офис застройщика, или в компании отказываются регистрировать обращение, его можно отправить почтой с уведомлением о вручении. В этом случае датой приема письма считается день его вручения сотрудником почты получателю.

С дня получения обращения у застройщика есть 30 суток на устранение указанных в письме недостатков. Если, по мнению застройщика, в указанный период выполнить все требуемые работы невозможно (например, по сезонным причинам), то между собственником квартиры и строительной компанией может быть заключен отдельный договор, в котором будут указаны точные сроки окончания работ.

Если в месячный срок после получения письма с просьбой устранить недостатки застройщик на него не отреагировал, следующий шаг – оформление досудебной претензии. Частью этого документа является акт обследования помещения, который составляется в присутствии представителя застройщика. Для определения размера ущерба необходимо пригласить независимого эксперта-оценщика.

Сумма ущерба указывается в претензионном письме, которое также составляется в двух экземплярах и доставляется в офис застройщика. После получения претензии у строительной компании вновь имеется месяц на реакцию.

Заключительным этапом борьбы с недобросовестными застройщиками является обращение в суд. В исковом заявлении владелец квартиры может обратиться с просьбой заставить строительную компанию устранить выявленные дефекты и выполнить свои гарантийные обязательства. Кроме того, собственник жилья может самостоятельно (или с помощью другой строительной компании) выполнить все необходимые работы и требовать от застройщика компенсации понесенных при этом финансовых затрат.

В последнем случае, помимо копий досудебной претензии, правоустанавливающих документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность заявителя, к исковому заявлению прикладываются все документы, в которых зафиксированы расходы на ремонт (квитанции, чеки, договора, акты выполненных работ).

При подаче искового заявления также необходимо уплатить государственную пошлину в размере одного процента от суммы иска.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

1. Настоящие Правила рассмотрения документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома для заключения договора о предоставлении гарантии (далее – Правила) разработаны в соответствии с Законом Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года «О долевом участии в жилищном строительства» (далее – Закон) и регламентируют порядок рассмотрения документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома для заключения договора о предоставлении гарантии при организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператора жилищного строительства (далее – Единый оператор).

2. Требования, предъявляемые к застройщику и уполномоченной компании при организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператора определены статьей 8 настоящего Закона.

3. Заявка по проекту строительства от Застройщика и Уполномоченной компании (далее – заявка) принимается по форме согласно приложению 1 к настоящим Правилам.

4. Прием заявок Единым оператором осуществляется на постоянной основе, за исключением случая, когда достигается пороговое значение норматива достаточности капитала Единого оператора, о чем указывается на интернет-ресурсе Единого оператора.

5. Застройщик и уполномоченная компания прилагает к заявке перечень документов согласно приложению 2 к настоящим Правилам. При этом план финансирования проекта строительства составляется по форме, согласно приложению 3 к настоящим Правилам.

При повторном обращении застройщиком с новым проектом строительства в течение одного года, предоставление документов в Единый оператор, указанных в пункте 1, подпункте 1) пункта 2, подпунктах 3) и 4) пункта 9 и в пункте 10 приложения 2 к настоящим Правилам, не требуется. Данное требование не распространяется на документы, в которые были внесены изменения и (или) дополнения до повторного обращения в Единый оператор.

6. Срок рассмотрения заявки составляет двадцать рабочих дней со дня обращения застройщика и уполномоченной компании о заключении договора о предоставлении гарантии. Днем обращения застройщика и уполномоченной компании считается день поступления в Единый оператор соответствующей заявки с необходимыми документами.

При наличии замечаний по рассматриваемой заявке Единый оператор направляет на доработку соответствующие документы с установлением срока для устранения замечаний не более пяти рабочих дней. При этом срок рассмотрения заявки приостанавливается.

7. Рассмотрение заявки Единым оператором предусматривает следующие этапы:

1) проверка полноты предоставленных документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома согласно перечню документов, указанных в приложении 2;

2) регистрация заявки и анализ предоставленных документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома;

3) принятие решения о заключении либо о мотивированном отказе в заключении договора о предоставлении гарантии.

8. Решение Единого оператора о заключении либо мотивированный отказ в заключении договора о предоставлении гарантии основываются на результатах анализа представленных документов.

9. Анализ документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома включает в себя финансовую и юридическую оценку.

10. Финансовая оценка предусматривает:

1) анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние уполномоченной компании и застройщика;

2) анализ источников финансирования проекта;

3) анализ адекватности ценовой политики уполномоченной компании;

4) сопоставление выполненных работ на незавершенном объекте в соответствии с государственными нормативными документами в области архитектуры, градостроительства и строительства.

Сопоставление выполненных работ по актам с фактически выполненными работами на объекте производится после обмера выполненных объемов работ и обследования инжиниринговой компанией без лабораторных исследований смонтированных конструкций на предмет наличия дефектов;

5) оценка полноты необходимых работ для завершения строительства;

6) анализ обоснованности бюджета (сметы) строительства: объемов и стоимости строительства.

11. Юридическая оценка и установление наличия (отсутствия) правовых, репутационных рисков по проекту проводятся путем:

1) обзора правоустанавливающих документов Застройщика, Уполномоченной компании;

2) обзора документов о корпоративном управлении, решений коллегиальных органов управления и основных доверенностей Уполномоченной компании;

3) анализа правоустанавливающих документов на имущество Уполномоченной компании, предполагаемое к передаче в доверительное управление в соответствии со статьей 35 Закона;

4) анализа законности формирования уставного капитала Уполномоченной компании, сведений об участниках (акционерах), сведений об аффилиированных лицах Уполномоченной компании;

5) наличия необходимых разрешительных документов Уполномоченной компании и подрядчика (генерального подрядчика);

6) анализа основных положений договора строительного подряда Уполномоченной компании с подрядчиком (генеральным подрядчиком), с учетом особенностей, определенных пунктом 11-1 настоящих Правил;

7) наличия или отсутствия неисполненных судебных разбирательств имущественного характера в отношении застройщика и уполномоченной компании;

8) изучения информации об Уполномоченной компании, Застройщике из официально признанных источников о наличии (отсутствии) задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.

11-1. Если проект строительства многоквартирного жилого дома реализуется Уполномоченной компанией являющейся участницей специальной экономической зоны – юридическим лицом, осуществляющим на территории специальной экономической зоны приоритетные виды деятельности и включенное в единый реестр участников специальной экономической зоны (далее – участник СЭЗ), договор строительного подряда может содержать приобретение Уполномоченной компанией части материалов и (или) оборудования, предусмотренных проектно-сметной документацией.

12. За рассмотрение заявки взимается единовременная комиссия в размере, утверждаемом решением Единого оператора в соответствии с требованиями норм законодательства Республики Казахстан в области защиты конкуренции, путем перечисления на банковский счет Единого оператора. Комиссия за рассмотрение заявки возврату не подлежит.

13. Единый оператор отказывает в заключении договора о предоставлении гарантии по следующим основаниям:

1) несоответствие Застройщика, Уполномоченной компании требованиям, установленным Законом;

2) несвоевременное заключение застройщиком и уполномоченной компанией договоров:

об оказании инжиниринговых услуг в долевом жилищном строительстве между уполномоченной компанией, Единым оператором и инжиниринговой компанией;

залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства между уполномоченной компанией и Единым оператором;

залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании между застройщиком и Единым оператором;

доверительного управления голосующими акциями (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании между застройщиком и Единым оператором;

3) наличие непогашенной задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет в размере более 6-кратного месячного расчетного показателя на дату подачи заявки;

4) наличие судебных решений о возбуждении производства о реабилитации или банкротстве в отношении Застройщика, Уполномоченной компании;

5) по результатам проверки рассмотрения документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с Законом.

14. В случае принятия положительного решения по выдаче гарантии, Единым оператором утверждается размер гарантийного взноса по проекту в соответствии с Методикой определения размера гарантийного взноса, утвержденной уполномоченным органом в сфере долевого участия в жилищном строительстве согласно подпункту 8) статьи 5 Закона.

15. Положительное решение Единого оператора является основанием для заключения Договора о предоставлении гарантии.

	Приложение 1 к Правилам рассмотрения документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома для заключения договора о предоставлении гарантии
	Форма
	Исх. № _______________ «___» _________ 20___ года Руководителю Единого оператора жилищного строительства господину (-же) ____________________________

1. Учредительные документы застройщика и уполномоченной компании (нотариально удостоверенные копии устава и учредительного договора/решения единственного учредителя об учреждении общества).

2. Документы, подтверждающие соответствие застройщика требованиям пункта 1 статьи 8 Закона:

1) копии актов ввода в эксплуатацию проекта строительства, с учетом сданных квадратных метров, подтверждающие опыт застройщика по возведению многоквартирных жилых домов, в том числе по государственному заказу.

Для подтверждения опыта по возведению многоквартирных жилых домов, застройщика, не указанного в акте ввода в эксплуатацию проекта строительства в качестве заказчика/подрядчика (генерального подрядчика), предоставляются следующие копии документов по реализованному проекту строительства:

акт ввода в эксплуатацию проекта строительства;

договор подряда, предусматривающего выполнение земляных работ, возведение несущих и (или) ограждающих конструкций зданий, устройство инженерных сетей, а также работы по защите и отделке конструкций по проекту строительства;

акта выполненных работ по договору подряда;

выписка по банковскому счету либо акт сверок взаимных расчетов, подтверждающие оплату по договору подряда.

Вместе с указанными документами застройщиком представляются их оригиналы. После сверки оригиналы документов возвращаются застройщику;

2) финансовая отчетность застройщика за последние два финансовых года, подтвержденная аудиторским заключением;

3) кредитный отчет, полученный от кредитного бюро, содержащий полную информацию о кредитной истории.

3. Документы, подтверждающие выполнение уполномоченной компанией требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 8 Закона:

1) договор купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка), либо решение судебных органов о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иных вещных прав на землю (нотариально засвидетельствованная копия);

2) акт на право частной собственности на земельный участок либо акт на право временного (возмездного) землепользования (нотариально засвидетельствованная копия);

3) выписка об остатке и движении денег по банковскому счету, подтверждающая наличие денег, планируемых для расходования на цели строительства в размере, определенном Законом, отчет независимой оценочной компании об оценке земельного участка;

копии документов, подтверждающие начатое строительство (талон о приеме уведомления о начале строительно-монтажных работ, консервация объекта незавершенного строительства (при наличии), договоры авторского и технического надзора; оригинал отчета либо заключения инжиниринговой компании о техническом обследовании проекта на техническое состояние надежности конструкций и устойчивости зданий и инженерно-коммуникационных систем);

письмо согласие от застройщика и уполномоченной компании на проведение технического обследования проекта на техническое состояние надежности конструкций и устойчивости зданий и инженерно-коммуникационных систем и проведение оценки незавершенного строительства представителями Единого оператора (при наличии незавершенного строительства);

4) проектно-сметная документация (в электронном виде в формате PDF (Portable Document Format)) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы либо письма-разрешения от правообладателя и автора проекта на получение проектно-сметной документации по заявленному проекту от РГП «Госэкспертиза» (при прохождении проекта государственной комплексной вневедомственной экспертизы);

5) копии постановления на проектирование, эскизного проекта, архитектурно-планировочного задания, разбивочного плана, акта выбора земельного участка и технических условий;

6) копия договора банковского счета (заверенная печатью организации) и выписка об остатке и движении денег по банковскому счету подтверждающая наличие денег на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;

7) копия договора, заключенного между уполномоченной компанией и подрядчиком (генеральным подрядчиком) с утвержденным планом производства строительно-монтажных работ, с приложением копии документов, подтверждающих полномочия лица по подписанию договора подряда (решение уполномоченного органа/приказ о назначении первого руководителя), а также копии документа, удостоверяющая его личность.

Если стороной договора строительного подряда является Уполномоченная компания – участник СЭЗ, к заявке прилагаются информация об объеме приобретаемых материалов и (или) оборудования, источниках финансирования таких приобретений.

4. Квитанция об уплате комиссии за рассмотрение заявки.

Гарантирование жилищного строительства

1. План проектных затрат и график финансирования строительства

№	Наименование работ по ПСД	Стоимость по ПСД тысяч тенге	График финансирования строительства, тысяч тенге
			Год
			месяц	месяц	месяц
Итого

2. План продаж и сдачи в аренду помещений в многоквартирном жилом доме

№	Наименование помещения	Общая площадь, квадратных метров	Цена продажи/аренды за 1 квадратный метр, тысяч тенге	________ год, тысяч тенге
				месяц	месяц	месяц
	квартиры
	машиноместо
Итого

Примечание: План продаж и сдачи в аренду помещений составляется на весь срок реализации проекта (с момента получения разрешения на привлечение денежных средств дольщиков до реализации всех видов помещений). В пункте 2 настоящей Формы указываются данные отдельно для каждой единицы вида помещений.

Застройщик ____________________________ Должность _____________________________ Ф.И.О. (при наличии) (место подписи) МП (при наличии)

Уполномоченная компания _______________ Должность _____________________________ Ф.И.О. (при наличии) (место подписи) МП (при наличии)».

И если вы все же остаетесь тверды в решении купить квартиру в новостройке, то следующий шаг — поиск подходящего жилого комплекса и надежной строительной компании. С чего начать? Безусловно, с интернета.Помимо информации о самом объекте (местоположении, стадии строительства, типе дома и т.д.) сразу же изучайте репутацию самого застройщика. Какие объекты он уже построил, не было ли громких скандалов с его участием, как успешно продаются объекты. Почитайте отзывы о ЖК и застройщике на форумах или поговорите с теми, кто уже купил там квартиру.На официальном сайте компании должна быть информация о заказчике, генподрядчике строительства, разрешительная документация, лицензии. Если на их сайте нет документов, то попросите менеджера показать их вам.Также узнайте, имеются ли у данного застройщика партнерские программы с банками. Особенно активен в этом плане Жилстройсбербанк. Ипотеку в таком случае предоставляют и на жилой комплекс, не введенный в эксплуатацию.

Также партнерство с госорганизациями и банками может служить хорошим показателем надежности.Приемка объекта от подрядчика (генерального подрядчика) осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзорами. После получения от подрядчика письменного извещения о готовности объекта к приемке в эксплуатацию заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию. Со дня получения извещения от подрядчика о готовности объекта заказчик запрашивает у подрядчика и лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту. Подрядчик (генеральный подрядчик) и лица, осуществляющие технический и авторский надзоры, в течение трех рабочих дней со дня получения запроса от заказчика представляют декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту либо отрицательные заключения.
Заключение авторского надзора о соответствии выполненных работ проекту является основанием для обеспечения поставщиками услуг по инженерному и коммунальному обеспечению доступа к оказываемым ими услугам в соответствии с ранее выданными техническими условиями при проектировании объекта, если это не противоречит действующим нормам и правилам. Заказчик на основании декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту совместно с подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту. В случае выявления нарушений утвержденных проектных решений и государственных (межгосударственных) нормативов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию после устранения подрядчиком (генеральным подрядчиком) нарушений. При устранении выявленных нарушений приемка объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном настоящей статьей.
Предоставление заказчику проектной (проектно-сметной) документации, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту не снимает с исполнителей подряда на проектные и строительно-монтажные работы, с лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственности за выполненные работы при проектировании, строительстве, приемке и вводе объекта в эксплуатацию.

Внимательно следите за поступлением уведомлений от компании-застройщика: если сменился ваш адрес, необходимо уведомить об этом. В редких случаях, в договоре долевого участия добавляется пункт, по которому если заказчик не явился на осмотр и повторный осмотр квартиры, то это значит, что он не имеет претензий и нареканий.

Все требования к построенному жилью должны соответствовать указанным в договоре и минимальным требованиям к жилищному строительству. Не торопитесь подписывать акт, не осмотрев квартиру внимательно, для того, чтобы поскорее забрать ключи. Вы обезопасите себя и свое жилье в дальнейшем, снизите затраты на ремонт, если грамотно подойдете к приемке квартиры и верно зафиксируете недочеты. Строительная компания обязана исправить все нестыковки между договорными обязательствами и реально построенным жильем, если не добровольно, то в судебном порядке.

Подписав акт приемки без осмотра или бегло ознакомившись, вы автоматически соглашаетесь самостоятельно исправлять недочеты застройщика, если не закрепить обязанность по их исправлению за строительной компанией.

Согласно первой статье Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» обязательно должен быть указан в договоре гарантийный срок. Гарантийный срок – это время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации, и возможность эксплуатации жилого здания в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.

Соответствие договорным условиям. Все, что было оговорено в договоре – сроки, площадь, отделка и так далее. Так как условия договоров в строительстве разные, сверяйте с вашим договором.

Стяжки, лоджии, балконы и двери. В них не должно быть трещин, все части должны плотно прилегать, не иметь дефектов, трещин и не пропускать потоки воздуха (в чем можно убедиться на слух либо поднеся ладонь). Двери и окна должны быть точно подогнаны, замки четко работать. Обратите внимание, нет ли подтеков и следов влаги или плесени, чтобы понять, не будет ли позже проблем при первом дожде.

Стены, потолки, полы и отделка. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без выемок, вмятин, трещин и с прямыми углами. Не должно быть полых отверстий, иначе квартиру может в будущем продувать. Отделка зависит от оговоренных условий в договоре долевого строительства, однако стоит учесть, что речь идет не о дизайне и ваших вкусах, а о качестве работ и материалов.

Водоснабжение, электричество, тепло, вентиляция. Проверьте, не текут ли краны/трубы везде, где они есть. Вкрутите лампочку и проверьте, горит ли она, узнайте, работают ли розетки при помощи зарядного устройства, достаточно ли напряжения. Если приемка проходит летом сложно проверить батареи, в этом случае можно оценить лишь визуально. О вентиляции часто забывают, но в дальнейшем проблему разрешить сложнее, нежели самому застройщику. Вентиляционные отверстия обязательно должны быть в ванной и на кухне, а для их проверки достаточно поднести зажженную спичку, бумагу или зажигалку.

Если вы принимаете квартиру в чистовой отделке, обратить внимание необходимо на качество отделочных материалов и работ: линолеум, обои, ламинат и прочее, что было оговорено.

Не рекомендуется подписывать акт приемки квартиры, если не подведены водоснабжение/канализация/электричество, так как такой дом не может быть сдан в эксплуатацию. А подписание акта приемки до этого не гарантирует вам добросовестного выполнения работ в будущем.Спеша как можно быстрее обзавестись собственными жилыми квадратами, хозяева не уделяют достаточного внимания качеству нового жилья и проводят осмотр без должного внимания. А между тем, проведение приемных работ от застройщика является одним из самых главных этапов строительства и им ни в коем случае не стоит пренебрегать. Ведь это последняя возможность удостовериться в том, что выполнены все условия из перечня работ, которые были оговорены в условиях долевого строительства.Постарайтесь со всей тщательностью подготовиться к факту приема. Возьмите с собой ксерокопию договора с фирмой-застройщиком. Крупные строительные фирмы выдают для таких целей специальный лист осмотра, если вам такой не выдали, то потребуйте у представителя компании данный вид документа. Производить осмотр новостройки следует в течение дня, ведь при естественном освещении вы сможете разглядеть существующие неполадки и неточности, которые легко «спрячутся» от вас при свете лампочек.

До приемки квартиры собственником, то есть вами все выявленные недочеты исправляет застройщик. Кроме того, если выявятся какие-либо недочеты во время гарантийного срока, они также подлежат исправлению застройщиком.

Если при осмотре квартиры вы выявили недочеты, необходимо их внести либо в смотровой лист, либо в акт приемки, либо в отдельный акт осмотра, в котором будут указаны все недочеты застройщика в построенном доме. Чаще всего это, конечно, сам акт приемки, не следует торопиться его заполнить, тщательно осмотрев дом и выявив перечень несоответствий, внесите их в акт, потратьте столько времени, сколько для этого необходимо, но лучше описать их детально. Данный акт должны подписать вы и представитель застройщика. Вы максимально обезопасите себя, если направите еще один экземпляр в офис строительной компании, получив от них визу и печать о приеме данного акта (известны случаи, когда компания отказывалась признавать подпись сотрудника).

В соответствии с Законом о «О долевом участии в жилищном строительстве» у каждого участника есть свой круг обязанностей по договору.

Дольщик выполняет свои обязательства, когда:

• внести деньги на банковский счет уполномоченной компании в безналичном порядке в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;
• своевременно исполнять условия договора о долевом участии в жилищном строительстве;
• принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии зарегистрированного акта приемки жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию в течение тридцати календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли;
• в случае изменения фактического адреса и (или) других персональных данных письменно уведомить уполномоченную компанию об этом в течение тридцати календарных дней.

Проектная компания выполняет свои обязательства, когда:

• получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого здания и подписан акт о передаче дольщику соответствующей доли в жилом доме/жилом здании.

Застройщик выполняет свои обязательства, когда:

• истекает гарантийный срок;
• после выполнения обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений, качества показателей объекта строительства, указанных в проектной/проектно-сметной документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве.

Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме (жилом здании) до ее фактической передачи дольщику несет уполномоченная компания. После фактической передачи доли в жилом доме (жилом здании) риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику. Поэтому перед подписанием передаточного акта убедитесь в соответствии характеристик дома проектно-сметной документации.

Уважаемый пользователь!

Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.

Инструкция по запуску программы

Для дальнейшей работы с egov.kz Вам необходимо установить сертификат Национального удостоверяющего центра Республики Казахстан.

Уважаемый пользователь!

Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.

Инструкция по запуску программы

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается. В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе. При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Девелопер должен передать покупателю квартиру, качество которой полностью отвечает требованиям проектной документации и положениям технических и градостроительных регламентов, указанных в законе № 214-ФЗ. Если жилой комплекс построен с дефектами и покупатель выявил их до окончания срока гарантии, он может потребовать от девелопера:

• уменьшить цену предмета договора,
• безвозмездно устранить все недоделки,
• возместить расходы на ликвидацию дефектов.

Если представитель компании-застройщика не соглашается решать проблему, у покупателя есть право подать иск в суд.

Если дефекты обнаружены в квартире, владелец может обратиться в управляющую компанию или сразу к застройщику.

Если недостаток найден в местах общего пользования (лифтах, чердаках, лестничных площадках, входных группах, подвалах) — обращаться следует к управляющей компании (УК): подать заявку на ремонт и проконтролировать ее регистрацию. Сотрудник УК согласует с заявителями дату проведения комиссионного обследования. Процедура позволяет выяснить, является ли поломка гарантийным случаем, кто за нее отвечает и будет устранять — УК, застройщик или подрядчик.

Гарантийный срок на строительство – 10 лет

К негарантийным случаям относятся:

• поломки, вызванные неправильной эксплуатацией квартир и мест общего пользования;
• дефекты, которые возникли из-за нарушений правил установки и использования электроприборов и сантехнического оборудования;
• естественный износ конструкций и материалов, обусловленный окончанием установленного срока использования;
• аварийные ситуации по вине жильцов, повлекшие нарушение работы систем канализации, отопления, водоснабжения и водоотведения.

В апреле 2016 года Госдума приняла закон об уголовной ответственности за обман дольщиков. В соответствии с новой статьей Уголовного Кодекса 200.3 он предусматривает ограничение или лишение свободы нечестных застройщиков.