Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие налоги должен заплатить ИП при УСН при продаже нежилого помещения в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как можно доказать, что имущество было задействовано в предпринимательской деятельности:
- ИП отражал доходы от его использования (например, сдачи в аренду) в отчетности.
- Расходы по использованию имущества включались в расходы ИП — например, ремонт автомобиля, топливо, шиномонтаж.
- К имуществу применялись льготы, связанные с режимом налогообложения. Пример — недвижимость ИП на УСН, в определенных законом случаях она освобождена от обложения налогом на имущество.
- Характер имущества указывает на его невозможность применения в личных целях — вряд ли ИП будет использовать заводские цеха или камнедробильные установки для собственных нужд.
- Систематичность деятельности по продаже, например — ИП продал несколько принадлежащих ему квартир в короткий срок.
- Косвенным признакам может стать зачисление дохода от продажи имущества на счет ИП.
Даже если предприниматель недавно перестал им быть и решил продать имущество, оставшееся у его после закрытия своего дела, то эти продажи налоговики могут попытаться квалифицировать, как предпринимательство. Тут они проявляют завидную фантазию.
Далее все зависит от того, когда имущество было куплено, сколько времени прошло с момента покупки, какую систему налогообложения применял ИП до УСН (если она менялась).
Напомним, что ИП не обязан вести бухгалтерский учет, при этом налоговый учет вести необходимо, например Книгу учета доходов и расходов. А еще ИП рекомендуется учитывать основные средства (ОС). Это как раз дорогостоящее (в налоговом учете более 100 000 рублей) и с большим сроком использования (от 12 месяцев) имущество.
Зачем ИП учет основных средств. На УСН существует ограничение — стоимость основных средств не должна быть более 150 миллионов. Не думаем, что большое количество ИП владеет таким дорогостоящим имуществом, но все же предупреждаем — на предпринимателей по мнению ФНС, Минфина и судов это правило распространяется также, как на организации.
Определять остаточную стоимость ИП должен также как компании — по правилам бухучета.
ИП на УСН продал имущество: какой налог платить с дохода
Вариант 1: ИП купил имущество, когда еще не являлся предпринимателем и затем стал использовать его в своей деятельности. В этом случае при продаже имущества нельзя будет учесть расходы на покупку имущества независимо от того, какую систему налогообложения применяет ИП. На этом настаивают ФНС и Минфин, а суды поддерживают эту позицию.
Вариант 2: ИП купил имущество уже будучи предпринимателем. Тогда он обязан заплатить налог с полной суммы продажи. Уменьшить ее на расходы по покупке он также не сможет.
Мало того, если у ИП ранее стоимость основного средства была включена в расходы по УСН, придется ее восстанавливать. Надо будет вынуть из расходов всю стоимость ОС, а взамен начислить амортизацию по правилам для налога на прибыль и доплатить налог и пени в бюджет. На этот моменте мы подробно не будем останавливаться — это тема для отдельной статьи. Скажем только, что так надо делать только в случае, если ОС продано менее чем через 3 года (по недвижимости 10-ти лет) с даты списания в расходы.
В этом случае к нему применяются те же правила, что и к обычному физлицу (см. предыдущий блок статьи). Трудность в том, что если начать продавать имущество сразу после прекращения статуса ИП то можно нарваться на неприятности от ФНС.
Налоговая склонна к подозрительности и раз вы решили продать имущество сразу после того, как прекратили быть ИП — значит хотите уйти от налогов.
Зато у бывших ИП есть один важный плюс. В статье 220 НК РФ говорится, что при продаже «жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств», если налогоплательщик ранее учел расходы на покупку этого имущества в расходах на спецрежиме (в частности УСН «Д-Р») или в составе профессиональных налоговых вычетов (при применении общей системы), то ему предоставляется имущественный налоговый вычет.
Размер вычета равен разнице между суммой расходов на покупку имущества и расходами, учтенными ранее при определении налоговой базы.
Пример: ИП купил авто за 3 млн рублей, применяя УСН по ставке 15% он включил в расходы стоимость этого имущества в сумме 0,5 млн рублей. Затем прекратил предпринимательскую деятельность и решил продать автомобиль за 2,3 млн рублей. Если автомобиль находился в собственности ИП более 3-х лет, то он вправе не платить налог и не подавать декларацию. Если менее — применить налоговый вычет на выбор — в 1 млн., но это не выгодно. Или посчитать его, как описано выше.
Берем сумму расходов на покупку — 3 млн. и вычитаем из нее расходы, которые ИП успел учесть на УСН 0,5 млн. Получается 2,5 млн. рублей, а продажная цена 2,3 млн. Получается вычет полностью перекрывает продажную стоимость. Декларацию 3-НДФЛ экс-предприниматель подает, указывает вычет — налог не платит.
Какие налоги заплатят предприниматели при купле-продаже магазина?
Арбитражная практика по таким спорам противоречива.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.
К ним относятся, например, Постановления:
- Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
- ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
- ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
- ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
- ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
- ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
- ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.
В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.
Такие выводы можно найти в Постановлениях:
- ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
- ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
- ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.
Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.
По стандартным правилам предприниматели на УСН освобождены от налога на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. Но есть случаи, когда налог платить все-таки придется. Это касается:
- Имущества из перечня административно-деловых и торговых центров, который утверждают власти региона. Налог по ним уплачивается по кадастровой стоимости.
- Объектов, которые не входят в перечень, но образованы в результате раздела объекта из регионального перечня. Например, отдельные офисы и помещения.
Каждый регион самостоятельно определяет и утверждает перечень объектов, которые подлежат налогообложению. Он же назначает их кадастровую стоимость. Если ваша недвижимость в перечень не попала, налог можно не платить.
Налог на имущество для ИП и физлиц — это местный налог, поэтому налоговые ставки и льготы (налоговые вычеты) могут различаться в зависимости от региона.
Что касается имущества предпринимателей, которое они используют только для личных целей, по нему налог надо платить в том же порядке, что и обычному гражданину. Также в отношении такого имущества можно применять льготы из ст. 407 НК РФ. Это касается жилых домов, садовых домиков, квартир и долей в квартирах, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, других зданий, строений и помещений.
Установлена зависимость, нужно ли платить налог на имущество при УСН в 2022 году, от категории налогоплательщика:
- организации платят, но только по недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости;
- предприниматели от обязанности освобождены, если недвижимость не включена в особый перечень торгово-офисной недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. ИП не освобождается от оплаты имущественных сборов с личной недвижимости, не используемой в бизнесе.
Обязанность платить имущественный сбор организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, была вменена Федеральным законом № 52-ФЗ от 02.04.2014. Он внес поправки в абзац первый п. 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ, по которым налог на имущество организаций на УСН введен в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.
При этом кадастровая стоимость определяется по состоянию на 1 января текущего года (если на 1 января таких данных не было, то и сбор платить не нужно). Таким образом, базой налогообложения являются все виды недвижимости, имеющие кадастровую стоимость на начало налогового периода и принадлежащие организации.
Что относится к такой собственности:
- Торговые и деловые центры, помещения в них.
- Офисные и торговые помещения.
- Рестораны, кафе, столовые — объекты общественного питания.
- Строения бытового обслуживания.
- Жилые дома и помещения, о них расскажем отдельно.
Но это не все условия налогообложения. Для ответа на вопрос, как узнать, нужно ли платить налог на имущество по кадастровой стоимости при УСН, обязательно выполнение следующих требований:
- Здание, строение, сооружение или помещения в них должны принадлежать организации-налогоплательщику на праве собственности или праве хозяйственного ведения.
- Недвижимость должна учитываться на балансе организации в составе основных средств (на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности»).
- Земельный участок под недвижимостью имеет определенный вид разрешенного использования: для размещения торговых единиц, общественного питания и (или) бытового обслуживания; для размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
- Более 20 % недвижимости, по данным ЕГРН, предназначено для использования в указанных целях. Например, для размещения торговых площадок. Важно подтвердить и фактическое использование объекта по указанным целям в заявленном объеме — не ниже 20 %.
- Недвижимость включена в перечень имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Перечень из последнего пункта определяет субъект РФ (по месту нахождения недвижимости), его публикуют на официальном сайте этого субъекта РФ. Узнать кадастровую стоимость можно, получив в Росреестре выписку о кадастровой стоимости объекта, в соответствии со статьей 63 закона № 218-ФЗ.
Если все условия выполнены, то надо платить налог на имущество при упрощенке. Если какое-либо условие не выполнено или кадастровая стоимость не определена, то налоговые обязательства за этот год не возникают.
Минфин России в письме от 11.03.2016 № 07-01-09/13596 напоминал, что имущественный сбор, исходя из балансовой стоимости объектов, упрощенцы по-прежнему не платят. Там же указано, платить или нет налог на имущество ИП на УСН в 2022 году — у предпринимателей нет этой обязанности, за одним исключением, о котором пойдет речь далее.
Платится ли налог на имущество при УСН в 2022 году для ООО «Доходы минус расходы» с жилых домов и помещений? Жилая недвижимость признается объектом налогообложения. Но в отношении таких объектов предусмотрены исключительные правила.
Жилой объект признают налогооблагаемым, если он не числится в организации как основное средство. То есть жилая недвижимость налогооблагаемая, если учитывается в балансе организации на счетах:
- 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
- 41 «Товары»;
- 43 «Готовая продукция».
Как облагается НДФЛ продажа недвижимости, используемая в бизнесе ИП?
Так как имущественный сбор — это региональный налог, то все поправки законодательства федерального уровня утверждаются местными властями. Это касается и ставок, и самой обязанности по уплате. Налоговой базой всегда является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Если таких объектов несколько, то и расчет необходимо произвести по каждому из них. Ставку сбора определяют власти субъекта РФ. НК РФ только определяет максимальные ставки от 0,1 % до 2 %, в зависимости от типа объекта. Льгота по налогу на имущество для ИП на УСН по регионам устанавливается нормативно-правовыми актами, принимаемыми местными властями. Налоговым кодексом им предоставлены такие полномочия.
У юрлиц возникает обязанность вносить каждый квартал авансовые взносы. Порядок их исчисления определен статьей 382 НК РФ: сумма авансового платежа исчисляется раз в квартал как 1/4 кадастровой стоимости недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку.
Если определена кадастровая стоимость всего здания или строения, а плательщику принадлежит лишь его часть, то налоговая база рассчитывается пропорционально площади.
Сроки, в которые необходимо перечислять сбор в бюджет и сдавать отчетность, устанавливают органы местной власти.
Организации на УСН обязаны вести бухгалтерский учет, и им необходимо отражать в нем все операции по налогообложению. Для отражения начисленных сумм налога на имущество в бухгалтерском учете руководствуйтесь общими нормами признания расходов. Так, в ПБУ 10/99 все расходы организации в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности подразделяются на:
- расходы по обычным видам деятельности;
- прочие расходы.
«Въезжай и живи» — коммуникации присутствуют, состояние помещения хорошее. В этом случае можно сразу ввести объект в эксплуатацию.
В БУ это делается двумя проводками:
- Д 08 К 60- получено ОС от поставщика
- Д 01 К 08 – ОС введено в работу
Обратите внимание! Ввод в эксплуатацию в бухучете недвижимости производится независимо от даты регистрации права на них (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом №91н от 13.10.03 г.). ОС, находящиеся в процессе регистрации, отражаются на счете 01 обособленно.
Даже при покупке нового здания не избежать трат: государственная пошлина, экспертные услуги. Возможно, для принятия и оформления объекта пришлось привлекать собственных работников, направлять их в командировку. Поэтому редкий случай, когда цена по договору купли-продажи и первоначальная стоимость совпадают.
В отличие от бухгалтерского, для налогового учета первостепенно получение официального документа о праве собственности. Уменьшение налогооблагаемой базы на затраты начинается после регистрации (п. 4 ст. 346.16 НК и п.1 ст. 256 НК). Причем имеет значение момент приобретения, если до упрощенной организация применяла иную систему и именно тогда было куплено ОС. Возможны несколько ситуаций перехода на УСН:
- С общей системы (ОСНО). Расчет первоначальной стоимости: разница между стоимостью приобретения и начисленной по правилам ОСНО амортизации за время действия общей системы. Период списания: СПИ до 3-х лет — в первый год применения упрощенки. Свыше 3-х, но меньше 15-ти – 3 года, по системе: первый год — 50%, второй — 30%, третий — 20%. СПИ больше 15 лет — списание растягивается на 10 лет.
- С единого сельхозналога (ЕСХН). Определение стоимости ОС: остаточная стоимость на дату перехода на ЕСХН минус расходы, учтенные в период применения сельхозналога. Период списания: аналогично пункту 1.
- С ЕНВД. Стоимость определяется как разница между стоимостью приобретения и начисленной за время применения ЕНВД амортизацией, рассчитанной по правилам БУ. Период списания: аналогично пункту 1.
- С УСН «доходы». Списание расходов не происходит. Самый, наверное, невыгодный вариант из всех.
- Объект куплен непосредственно во время применения УСН «доходы минус расходы». Первоначальная стоимость принимается к учету по правилам БУ. Период списания: с момента ввода в эксплуатацию в налоговом периоде приобретения.
Важно! Определить группу амортизации и СПИ поможет Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002.
Учитывая, что у зданий и вообще капитальной недвижимости большой срок службы, то, скорее всего, он составит более 15 лет. Правда, если вы купили не новое здание, есть шанс уменьшить СПИ. В этом случае ОС включается в амортизационную группу, которую использовал продавец (п. 12 ст. 258 НК РФ), а покупатель вправе установить внутренней учетной политикой, что СПИ для бывших в употреблении основных средств определяется с учетом срока пользования у продавца.
Пример: Фирма приобрела здание. СПИ составил 30 лет, здание находилось в эксплуатации 12 лет. Компания решила продать объект недвижимости. Новый владелец вправе установить в учете СПИ, равный 18 годам (30-12=18).
Во всех случаях списание происходит равными долями в каждом отчетном периоде, т.е. квартале, с учетом суммы, приходящейся на данный налоговый период (год), а не ежемесячно.
Пример 1. Компания купила склад 10 сентября 2019 года, ценой 900 000 рублей, находясь на УСН «Д-Р». В НУ она списывает стоимость ОС следующим образом: в 3 квартале 30 сентября 2019 года — 900000/2=450000, делим на два, потому что до конца года остается два отчетных периода. В 4 квартале 31 декабря 2019 — еще 450000.
Пример 2. Фирма приобретает офисное здание ценой 15 млн рублей и амортизирует его какое-то время, находясь на ЕНВД. С 1 января 2020 переходит на УСН. Первоначальная стоимость для учета на упрощенной системе составит 13 млн рублей, СПИ – 30 лет. Начиная с 1 января 2020 года, т.к. СПИ превышает 15 лет, списываться в УСН затраты будут таким образом: 3 млн/10=300000 в год (потому что списание займет 10 лет), соответственно 300000/4= 75000 в квартал.
Обратите внимание! Списываются расходы в пределах фактически оплаченных сумм. Если применяется рассрочка платежа, то надо учитывать только оплаченную часть.
В случае если объект требует доработки – ремонта, монтажа коммуникаций (водопровод, канализация, электросеть и т.п.) без чего невозможно его нормальное использование по предназначению, то все расходы по доведению здания или помещения до пригодного вида собираются на счете 08. При этом можно:
- Нанять стороннюю организацию. Д 08 К 60,76 – отражен затраты на подрядчиков.
- Выполнить работы собственными силами. Д 08 К 10 – списаны использованные материалы, Д 08 К 70 и Д 08 К 69 – отражена зарплата рабочих, задействованных в работах, и отчисления с нее, Д 08 К 23,25,26 – показаны расходы вспомогательных производств и управления.
Аккумулировав затраты на 08 счете, вы получаете фактически первоначальную стоимость, которую затем переносите на 01 счет для введения объекта в эксплуатацию. Заметьте, при принятии ОС к учету на 01 счете не имеет значения фактическое использование, главное – готовность к работе.
Если несвоевременно отразить перевод в эксплуатацию, можно навлечь на себя проблемы:
- Занижение базы по налогу на имущество. Ранее упрощенцы освобождались от уплаты этого налога, но с 2015 года и они попали под раздачу. Правда изменения коснулись только тех, кто владеет недвижимостью определенного вида, с утвержденной местными властями кадастровой стоимостью. Подробнее в ст. 378.2 НК РФ.
- Искажение остаточной стоимости, влияющей на право применения УСН. Лимит составляет 150 млн в 2019 году, при превышении этого значения организация теряет право на упрощенную систему.
- Неправильное отражение финансового состояния и активов компании. Отсутствие амортизации в БУ искажает реальную картину прибылей и убытков и может повлиять на принятие решений собственниками и распределение дивидендов.
Если основное средство не будет временно использовано и нет желания списывать расходы по нему в НУ и БУ, то требуется соблюсти определенную процедуру. Нужно ввести в эксплуатацию ОС, а затем направить его на консервацию. Для этого необходимо:
- Издать приказ о переводе ОС на консервацию с указанием периода и сопутствующих мероприятий (например, обесточивание здания, перекрытие воды, опечатывание помещений, вынос оборудования и прочее).
- Составить акт. Форма утверждается организацией самостоятельно. В нем перечисляются не только проведенные работы, но и затраты на них, а также указывается конкретная дата перевода объекта в новый статус.
- Обособить на счете 01 законсервированные ОС на отдельном субсчете.
Важно! Перечень затрат по УСН закрытый и определен в статье 346.16 НК. Поскольку в нем отсутствуют расходы на консервацию и последующие обслуживание подобных объектов, то они не включаются в расходы на УСН.
В БУ такие ОС не амортизируются, если срок их «спячки» более трех месяцев. Естественно на это время приостанавливается и списание в НУ. Налогом на имущество в общем случае они продолжают облагаться, разве что местное законодательство даст освобождение от налогообложения.
Аналогичное правило действует для модернизируемых или реконструируемых ОС (конечно, если при этом они никак не используются). Только срок их временного выбытия из строя должен быть уже не 3, а 12 месяцев.
Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.
Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).
Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО. Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет. Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.
Организация продает объект, а покупателем выступает частное лицо. В такой ситуации появляется одна трудность: независимо от того как физик оплатит покупку (наличными или через банк) пробивается чек онлайн-кассы. Организация, не использующая кассу, вынуждена ради одной операции ее приобрести.
Обратите внимание! Даже если по распоряжению физического лица оплату произвести на расчетный счет другой организации, то обязанность по использованию кассы сохраняется, ведь покупателем все равно остается физик.
Несколько выходов все же есть:
- Перепродать недвижимость другой компании, которая владеет кассой, она уже от своего имени проведет сделку. Но это процесс трудоемкий и, вероятно, выльется для физика в дополнительные расходы.
- Физическое лицо регистрируется в качестве ИП и покупает здание уже в статусе предпринимателя, тогда при безналичном перечислении средств касса не нужна. Затраты тоже будут, но небольшие, хотя и здесь понадобится подготовка документов, сдача отчетов. После этого ИП снимается с регистрации.
Подобный ход, правда, может вызвать вопросы инспекции, к тому же ФНС считает, что раз приобретение оплачено со счёта ИП, то оно предназначено для предпринимательской деятельности. Это несмотря на право предпринимателя оплачивать любые покупки, в том числе и личные со счёта.
- Арендовать онлайн-кассу (не запрещается) и провести сделку. Здесь тоже будут расходы – фискальный накопитель покупается на определенный срок и его невозможно перепрограммировать для работы другой организации. Стоимость накопителя начинается примерно от 7 тысяч (самые дешевые, все зависит еще и от модели кассы). Но это самый экономичный и разумный вариант.
Если вы собираетесь купить недвижимость для дальнейшей перепродажи, то для вашей компании она является товаром. Нужно учитывать ее на счете 41. Ошибку в этой операции иногда совершают начинающие бухгалтера. При оформлении сделки в отношении товара действуют обычные правила продажи. Если покупатель захочет получить акт ОС-1, укажите ему на то, что для вас объект не относится к ОС. Конечно, это прямо прописывается в договоре – совершается продажа основного средства или товара.
До 2019 года имуществом в целях взимания налога считались разные активы, в том числе движимые. Теперь же облагается платежами лишь недвижимое имущество. Юридические лица платят с него налог на имущество организаций, а индивидуальные предприниматели – налог на имущество физических лиц. Оба этих платежа относятся к региональным, что означает множество нюансов налогообложения в каждом конкретном субъекте РФ.
Что касается компаний и ИП на упрощёнке, то согласно статье 346.11 НК РФ, их недвижимость должна быть освобождена от налогообложения. Вместо налога на имущество и ряда других они производят платёж в связи с применением УСН. Однако в нормах этой статьи есть исключения, и они существенно всё меняют.
В пункте 2 статьи 346.11 сказано, что налог на имущество при УСН взимается с объектов недвижимости, база по которым определяется как их кадастровая стоимость. Это относится к собственной недвижимости компании, а также принадлежащей ей на праве хозяйственного ведения либо полученной по концессионному соглашению.
А что насчёт ИП на УСН и налога на имущество в 2022 году? Ситуация схожа с описанной выше. Разница лишь в том, что предприниматели платят налог на имущество физических лиц, а не организаций. Им облагается собственная недвижимость, которая:
- используется в предпринимательской деятельности;
- входит в список объектов, база по которым исчисляется как кадастровая стоимость.
Наряду с этим у гражданина, который является предпринимателем, может быть личная недвижимость – квартира, дача. Она будет облагаться тем же налогом, но по иной ставке.
Какой налог должен платить ИП на УСН при продаже недвижимости
Перечень объектов, база по которым исчисляется как их кадастровая стоимость, составляется в каждом субъекте РФ на начало года. Его надо разместить на сайте органа исполнительной власти и отправить в региональное УФНС.
Таким образом, бизнес-субъекту на упрощённой системе нужно свериться со списком на сайте администрации своего региона. Если объект в него входит, следовательно, он облагается налогом на недвижимость даже несмотря на применение УСН.
Максимальные размеры ставок, по которым объекты того или иного типа облагаются налогом на имущество организаций, прописаны в Налоговом кодексе. Но точно они определяются региональными властями. Налог на имущество УСН-плательщиков взимается по максимальной ставке 2%. Наряду с этим применяется и нулевая ставка.
Закон разрешает региональным властям устанавливать разные ставки для тех или иных объектов, плательщиков, налоговых периодов. Например, в Иркутской области для организаций на УСН в 2022 году в отношении облагаемого имущества действует ставка 1,25% (к 2023 году она повысится до 1,5%). Это определено в областном законе от 08.10.2007 № 75-ОЗ.
По налогу на имущество юридических лиц предусмотрены льготы на федеральном уровне, которые могут дополняться региональными.
Организации платят налог на имущество в 2022 году обычно поквартально: 3 авансовых платежа и один итоговый. Конкретные сроки уплаты зависят от региона, но в основном это нужно сделать до конца месяца, следующего за отчётным кварталом. Однако в конкретном субъекте может быть не установлен отчётный период, поэтому существует только налоговый (календарный год). В таком случае платёж производится 1 раз.
Формула расчёта суммы налога за год такова:
Кадастровая стоимость * Ставка.
Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно обратиться на сайт Росреестра. Ставку в отношении своего объекта можно уточнить в ИФНС. В регионах, где есть отчётный период, полученное значение делится на 4. Эта сумма платится раз в квартал.
✐ Пример ▼
Возьмём организацию из Иркутской области на УСН и рассчитаем налог на имущество с собственного торгового помещения, кадастровая стоимость которого равна 15 млн рублей. Применяем ставку 1,25%: 15 000 000 * 1,25% = 187 500 рублей. Это сумма налога за год. Размер каждого платежа составит: 187 500 / 4 = 46 875 рублей.
Индивидуальные предприниматели расцениваются как физические лица и по такой же схеме они уплачивают налог на имущество. Начиная с 2019 года, ИП вносят платежи только за недвижимость, которая:
- уже относится к жилому фонду – квартиры, дома, дачи, если у строения есть связь с землей;
- нежилые объекты – гаражи, парковочные места;
- любые другие жилые и нежилые готовые строения или те, которые только отстраиваются, но уже зарегистрированы в собственность.
При этом предприниматели на вмененном доходе, патенте или сельхозналоге, не платят за недвижимость, которая нужна для работы. Например, если они арендовали или купили объект под оборудование, мастерскую или склад.
Те ИП, которые работают на основной системе налогообложения, обязаны платить налог на недвижимость. Также налог платят и предприниматели на упрощенке, если у них есть магазин, торговая площадь или офис, а также помещение для оказания услуг, которое включено в перечень кадастровой недвижимости.
Налог на имущество при УСН: платить или не платить
Если уведомление от ФНС не пришло до октября текущего года, а ИП знает, что должен платить налог на имущество, то лучше запросить повторное уведомление самостоятельно. Или хотя бы проверить начислен налог на недвижимость или нет.
В том случае, если кажется, что в уведомлении налогового органа в сумме платежа допущена ошибка, то ее можно перепроверить на сайте ФНС. Для более четкого понимания как происходит расчет налога, рассмотрим пример:
ИП Ильков, владеет складом в г. Москва, в здании под кадастровым номером 77:09:0001015:1064. При указании в форме объекта недвижимости выберем вид – иное здание, сооружение, строение. После этого укажем, что объект не входит в перечень торгово-офисной недвижимости.
Предприниматель обязан платить налог при выполнении двух условий:
- Он собственник имущества. Если объект используется по договору аренды, то арендатор платить налог на недвижимость не должен.
- Недвижимость расположена на территории РФ. Если объект расположен в другой стране и ИП им владеет на законных основаниях того государства, то платить налог в бюджет РФ он не обязан.
При этом ИП платит налог, если он работает по ОСНО независимо от использования имущества – в личных или предпринимательских целях. Если объекты переданы в аренду, за них также должен платить налог предприниматель-собственник, если он работает на ОСНО, а не арендатор. И даже если предприниматель отдаст собственность в безвозмездное пользование, он все равно будет платить налог на недвижимость.
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.
Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:
- они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
- автомобилями более 3 лет.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.
Платит ли ИП на УСН налог на имущество
В таблице собраны плюсы и минусы упрощёнки для ООО.
|
Плюсы УСН |
Минусы УСН |
|
|
В целом упрощёнка подходит небольшому бизнесу, который не стремится работать с крупными контрагентами на ОСНО.
Так как продажа недвижимости не входит в список видов деятельности, для которых применяются единый налог на вмененный доход и единый сельхозналог, поэтому при данной системе налогообложения для ИП действуют общие правила налогообложения. А вот при использовании упрощенной системы налогообложения ставка налога будет либо 6% от всей суммы дохода, либо 15% от разницы между доходами и расходами.
При этом в соответствии с п. Налог при продаже квартиры в году для физических лиц — последние изменения в законах Итого, сумма, с которой нужно будет уплатить в бюджет — 1 миллион. Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления года.
По общему порядку, если недвижимость, полученная в дар от близкого родственника или члена семьи, находилась в Вашей собственности на момент продажи менее трех лет, то доход от ее реализации должен облагаться налогом на доходы физических лиц НДФЛ.
В том случае, если цена продажи ниже, НДФЛ считаем с кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент. Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине рублей. Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене.
Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты. Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ.
Как вести учет недвижимости на УСН
- получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). То есть, если вы продаёте своё нежилое помещение за 2 250 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (2 250 000 – 250 000) х 0,13 = 260 000 рублей
- вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, если вы 2 года назад приобрели это же помещение за 1 500 000 рублей, НДФЛ по этой схеме составит (2 250 000 – 1 500 000) х 0,13 = 97 500 рублей
Для резидента действуют все вышеуказанные льготы на сроки владения имуществом, освобождающие от уплаты налога. А вот льготные налоговые вычеты могут получить только граждане, регулярно уплачивающие подоходный налог.
ВАЖНО! «Помните, что вне зависимости от того остались ли вы должны что-либо «налоговикам», вы обязаны подать данный в установленные сроки. Иначе вас не только оштрафуют, но и существенно «подпортят нервы». И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно.
Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.
Нежилые помещения в понятии налогового законодательства определяются как «иные объекты недвижимости», и налоговый вычет на них (необлагаемая налогом сумма) составляет 250 тысяч рублей. В этой ситуации налогооблагаемая база составляет 70% от кадастровой стоимости, то есть 1,4 млн рублей. Минус налоговый вычет, который дает государство по иному имуществу.
Так как продажа недвижимости не входит в список видов деятельности, для которых применяются единый налог на вмененный доход и единый сельхозналог, поэтому при данной системе налогообложения для ИП действуют общие правила налогообложения. А вот при использовании упрощенной системы налогообложения ставка налога будет либо 6% от всей суммы дохода, либо 15% от разницы между доходами и расходами.
При этом в соответствии с п. Налог при продаже квартиры в году для физических лиц — последние изменения в законах Итого, сумма, с которой нужно будет уплатить в бюджет — 1 миллион. Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления года.
По общему порядку, если недвижимость, полученная в дар от близкого родственника или члена семьи, находилась в Вашей собственности на момент продажи менее трех лет, то доход от ее реализации должен облагаться налогом на доходы физических лиц НДФЛ.
Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?
В том случае, если цена продажи ниже, НДФЛ считаем с кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент. Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине рублей. Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене.
Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты. Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ.
Для начала определимся, что же относится к понятию «жилое и нежилое помещение». Как это ни странно, но в законодательстве нет четкого определения этого понятия. Чаще всего, при определении статуса объекта используют такие основные характеристики: помещение должно быть недвижимым и иметь отдельный вход.
При этом оно может располагаться в жилом доме, но само при этом имеет статус нежилого.
- получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). То есть, если вы продаёте своё нежилое помещение за 2 250 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (2 250 000 – 250 000) х 0,13 = 260 000 рублей
- вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, если вы 2 года назад приобрели это же помещение за 1 500 000 рублей, НДФЛ по этой схеме составит (2 250 000 – 1 500 000) х 0,13 = 97 500 рублей
Для резидента действуют все вышеуказанные льготы на сроки владения имуществом, освобождающие от уплаты налога. А вот льготные налоговые вычеты могут получить только граждане, регулярно уплачивающие подоходный налог.
ВАЖНО! «Помните, что вне зависимости от того остались ли вы должны что-либо «налоговикам», вы обязаны подать данный в установленные сроки. Иначе вас не только оштрафуют, но и существенно «подпортят нервы». И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно.
Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.
Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):
- Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.
Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.
Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).
Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).
- Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).
Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.
Пример.
Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.
Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
УСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. ст. 161 и 174.1 НК РФ.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при реализации нежилого помещения не исчисляет НДС.
ЕНВД при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с дохода, полученного от продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.
Если индивидуальный предприниматель наряду с применением системы налогообложения в виде ЕНВД применяет УСН, то НДС он не исчисляет и не уплачивает.
ПСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Пунктом 2 ст. 346.43 НК РФ установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться патентная система налогообложения.
Индивидуальные предприниматели на ПСН не уплачивают НДС, за исключением, в частности, НДС, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется ПСН.
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации нежилого помещения обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения.