Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купили квартиру в 2022 как продать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В прошлом году эксперты не могли прийти к единому мнению по поводу того, стоит ли продавать квартиру в 2022 году. Каждый специалист делал свои прогнозы, причем оправдались, только самые пессимистичные. Многие инвесторы ушли из строительной сферы, а цены на первичное жилье, по сравнению с предыдущими годами, практически не выросли. На вторичном рынке ситуация не лучше. Низкий спрос и огромное количество различных предложений не позволяют выгодно продать квартиру в кризис. Если говорить о земельных участках под строительство загородных домов, они отличаются низкой ликвидностью. Недавно был введен в действие новый налог на недвижимость, поэтому люди, которые раньше приобрели землю, стараются ее продать, поскольку понимают, что обустройство участка и строительство дома в ближайшее время будет для них недоступно.
Поэтому, если вы интересуетесь, как продать квартиру в 2022 году, обратите внимание на рекомендации экспертов. Специалисты считают, что решающий фактор для быстрой и успешной продажи жилья – это снижение цены. Если выставить на продажу квартиру на 10% дешевле от рыночной стоимости, у вас появится намного больше шансов, найти потенциального покупателя. Продавцы, которые ставят высокую цену, теряют деньги на инфляции и в результате, все равно, ее понижают.
Стоит ли продавать квартиру в 2022 году?
Чтобы понять, выгодно ли продавать квартиру в 2022 году, внимательно изучите советы опытных риэлторов:
- Просмотрите все похожие предложения и установите цену на свою квартиру по нижней планке;
- Если нашелся клиент, который хочет купить ваше жилье, но при этом сильно торгуется, не стоит терять с ним связь. Скорее всего, он заинтересован в том, чтобы приобрести недвижимость именно в вашем районе;
- Найдите опытного риэлтора, желательно по рекомендациям знакомых или друзей. Вы об этом не пожалеете.
Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.
Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.
На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.
Продавать или подождать: что делать собственникам квартир в Москве
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Когда внешний вид жилья обрел конкурентоспособность, можно формировать объявление и выставлять его на сайтах, где продаютнедвижимость. Наибольшей популярностью пользуются Domofond, Aвитo и другие. Можно разместить пост в социальных сетях, расширив аудиторию людей, готовых купить недвижимость.
Объявление привлекает не только описанием, но и качественными фото. Фотографии можно сделать самостоятельно или заказать услуги профессионального фотографа. К обычным фотографиям важно добавить план, как выглядит квартира, чтобы её захотели купить. Когда фото готовы, составляете описание квадратных метров. В описании лучше использовать максимальное количество конкретной информации.
Смотрите, кому квартира будет показана и ориентируйтесь на обстоятельства. Если недвижимость пришла смотреть семья, делайте акцент на безопасности, небольшом расстоянии к школе/садику. Когда показываете жилье пожилым людям, наличие поблизости садика погоды не сделает, а вот высокий уровень шумоизоляции и непродуваемые окна могут склонить чашу весов на вашу сторону. Если даже есть какие-то недочеты, постарайтесь представить их как преимущества.
Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, потому лучше заранее подготовить документы, что могут пригодиться для подтверждения ваших слов. Например, выписку из Росреестра, план квартиры, документы, что подтверждают регулярную оплату коммунальных платежей.
Чтобы успешно и быстро продать квартиру, нужно заранее собрать документы для этой сделки. На сборы всех бумажек может уйти около 14 дней. Давайте разбираться, какие документы нужны для покупки и продажи квартиры во всех случаях:
- Паспорта собственников (всех, даже если их несколько);
- Договор купли-продажи;
- Если квартира принадлежит несовершеннолетнему – разрешение от органов опеки;
- Согласие супруга на сделку (если квартиру покупатели в браке).
К основному списку документов нужно собрать дополнительные, но не менее важные бумаги:
- Бумаги правоустанавливающего толка на недвижимость;
- Техпаспорт жилья;
- Выписка ЕГРН;
- Документ, что квартира не в долгах;
- Договор о задатке.
Эти бумаги просматривают покупатели, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры, что им пытаются продать. Когда продаете квартиру, следует выписаться из неё. Чтобы эту процедуру выполнили через МФЦ, следует подождать 5-14 дней. Прежде чем считать, что каждый документ нашел свое место, следует передать папку юристу, чтобы он убедился в отсутствии ошибок.
Pиeлтop, кaк пpaвилo, пpoдaeт квapтиpy быcтpee coбcтвeнникa. Oн пoмoжeт c дoкyмeнтaми, нaйдeт пoкyпaтeлeй и opгaнизyeт пpocмoтpы. Pиeлтop cэкoнoмит вaм вpeмя, cилы и yбepeжeт oт дopoгocтoящиx oшибoк. 3a cвoи ycлyги вoзьмeт 2-4% oт cтoимocти квapтиpы.
Aгeнтcтвa нeдвижимocти cдeлaют для вac eщe бoльшe. Oни oбoйдyтcя чyть дopoжe, зaтo вoзьмyт нa ceбя aбcoлютнo вcё: oцeнкy, пoдгoтoвкy дoкyмeнтoв, coпpoвoждeниe. Bы пoлyчитe ycлyги cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: pиэлтopoв, oцeнщикoв, юpиcтoв.
Как продать квартиру в 2022 году: правила купли-продажи недвижимости
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Чтoбы yдaчнo пpoдaть квapтиpy, cдeлaйтe тaк, чтoбы oнa пoнpaвилacь пoкyпaтeлям.
Убepитecь в пoдъeздe. Нaши aгeнты чacтo зaмeчaют, чтo клиeнт нacтpaивaeтcя нa вocпpиятиe квapтиpы eщe в пoдъeздe и кopидope. Xopoшo, ecли в ниx cвeтлo, чиcтo, a лифт в иcпpaвнoм cocтoянии. Toгдa пoкyпaтeль пoнимaeт, чтo в дoмe живyт aдeквaтныe люди.
Нo ecли в пoдъeздe тeмнo, дypнo пaxнeт и вce cтeнy pacпиcaны мaтoм, пoкyпaтeль зapaнee нacтpaивaeтcя пpoтив квapтиpы. Дaжe ecли y вac дopoгoй peмoнт и вы гoтoвы cбpocить миллиoн, никтo нe зaxoчeт жить pядoм c нeкyльтypными людьми, кoтopыe мycopят.
Cдeлaйтe фoтo. Cдeлaйтe 8-10 чeткиx фoтoгpaфий квapтиpы. Cфoтoгpaфиpyйтe вce кoмнaты, кyxню, caнyзлы, бaлкoн, кopидop, вид из oкнa, пoдъeзд, фacaд дoмa, пapкoвкy и пpидoмoвyю тeppитopию. Нe фoтoгpaфиpyйтe oтдeльныe пpeдмeты и нecyщecтвeнныe дeтaли — лyчшe вceгo cмoтpятcя пaнopaмныe cнимки вceй кoмнaты. Дoбaвьтe к фoтo плaн квapтиpы.
Ecли xoтитe, чтoбы звoнкoв былo бoльшe, зaкaжитe фoтo пpoфeccиoнaльнoмy фoтoгpaфy интepьepoв c oпытoм. Eгo ycлyги oбoйдyтcя в нecкoлькo тыcяч pyблeй, нo вaшy квapтиpy выcтaвят в caмoм выгoднoм cвeтe. Ocoбый шик — видeopoлики квapтиpы.
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Пoкa гocти paздeвaютcя, paccпpocитe иx: зaчeм oни пoкyпaют квapтиpy, ecть ли y ниx дeти, пoчeмy ищyт жильe имeннo в этoм paйoнe, дaлeкo ли eздить дo paбoты. Иcxoдя из oтвeтoв cтpyктypиpyйтe cвoй paccкaз. C paзными людьми нyжнo гoвopить o paзнoм: c мoлoдыми poдитeлями — o бeзoпacнocти и xopoшeй шкoлe нeдaлeкo oт дoмa, c бeздeтными — o звyкoизoляции и cвeжeм peмoнтe, c пoжилыми — o cпoкoйныx coceдяx и гepмeтичныx oкнax.
Бyдьтe гoтoвы к кpитикe co cтopoны пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. 3apaнee пpикиньтe, нa кaкиe нeдocтaтки oни мoгyт oбpaтить внимaниe — и пoдyмaйтe, кaк oбъяcнить иx нaличиe. Ecли пoлyчитcя, пoпpoбyйтe пpeпoднecти нeдoчeты в выгoднoм cвeтe. Нaпpимep: ecли чeлoвeкy нe нpaвятcя выcoкиe oкнa, пoяcнитe, чтo тaк бeзoпacнee для дeтeй и живoтныx.
Bo вpeмя пoкaзa квapтиpa дoлжнa быть мaкcимaльнo бeзликoй. Ecли ecть живoтныe, oтдaйтe иx нa пepeдepжкy. Ocтaльныx жильцoв oтпpaвьтe в кaфe или нa дaчy.
Пoдгoтoвьтe вce дoкyмeнты зapaнee — нa cбop мoжeт yйти дo двyx нeдeль.
Чтoбы пoкyпaтeли мoгли зaexaть cpaзy пocлe пoкyпки, зapaнee выпишитecь из квapтиpы. 3aйдитe в пacпopтный cтoл или MФЦ и нaпишитe зaявлeниe — вac выпишyт чepeз 5-14 днeй. Чтoбы выпиcaть нecoвepшeннoлeтнeгo, пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Oбязaтeльнo пpoвepьтe кoмплeкт дoкyмeнтoв y юpиcтa или pиeлтopa. Ecли oни нaйдyт oшибкy, этo мoжeт cэкoнoмить вaм миллиoны.
Кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл
Ecли квapтиpa кyплeнa нa мaтepинcкий кaпитaл — ee oфopмят в oбщeдoлeвyю coбcтвeннocть. Чтoбы пpoдaть тaкyю квapтиpy, пoнaдoбитcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Пpeждe чeм opгaны выдaдyт paзpeшeниe, пpидeтcя дoкaзaть, чтo в peзyльтaтe cдeлки пpaвa и интepecы дeтeй нe бyдyт нapyшeны: peбeнoк нe лишитcя cвoeй дoли, a плoщaдь нoвoй квapтиpы бyдeт нe мeньшe cтapoй.
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.
Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны. Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться. Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе. Его аромат способен перебить другие запахи.
Шаг 3.
К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.
- Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- ЦИАН;
- MLSN;
- Яндекс.Недвижимость;
- ЭТАЖИ;
- Из рук в руки;
- Юла.
Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.
В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.
- Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.
Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.
Помимо общего описания укажите следующую информацию:
- о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
- о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.
Шаг 5.
Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.
После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:
- Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
- Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
- Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
- Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.
Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.
На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.
Шаг 6.
Как продать квартиру без риэлтора — пошаговая инструкция 2022 года
Обычно стороны договариваются о дате, когда уже бывший собственник должен покинуть квартиру и убрать все свои личные вещи. Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи.
В итоге процедура самостоятельной продажи квартиры совершенно не сложная. Зачем же тогда оплачивать услуги риэлторов, если они придерживаются примерно такой же схемы действий.
Рынок недвижимости находится в ситуации неопределенности, однако строить какие-либо прогнозы еще рано. Пока застройщики и продавцы жилья говорят о снижении спроса на недвижимость. При этом продавцы на вторичном рынке не проявляют активности и в ожидании роста цен отказываются от сделок, чтобы продать жилье дороже в дальнейшем.
Однако из-за повышения ключевой ставки, а значит и ставок на кредиты спрос на жилье может упасть, а за ним снизятся и цены. С другой стороны снизится прибыль только тех застройщиков, которые продавали жилье в рамках льготных ипотечных программ.
Ключевая ставка теперь составляет 20%, поэтому найти кредиты дешевле очень сложно. Ставки на вторичном рынке жилья уже выросли на 25%. С учетом дополнительных опций и страховок заемщик может получить кредит по ставке в 17%, но не ниже.
Еще несколько дней назад переплата по кредиту в три млн рублей составляла 3,9 млн за 20 лет. Теперь переплата превышает девять млн, а размер ежемесячного платежа вырос почти в два раза.
Летом 2021 года заемщик мог оформить ипотеку по ставке в восемь процентов, несколько дней назад по ставке в десять процентов, а теперь ставка превышает 20%.
Банки не могут повышать ставки по кредитам в одностороннем порядке без согласия на это клиентов. Банки могут только понизить ставки по кредиту. Однако в договоре могут прописать условия о повышении ставки при отказе от страховки или при смене выгодоприобретателя.
Автоматически ставки по кредиту не могут расти вместе с ключевой ставкой.
Закон об ипотечных каникулах действует в штатном режиме. В сложной финансовой ситуации заемщик может написать заявление о предоставлении отсрочки платежей до полугода.
Например, это можно сделать, если у вас произошло пополнение в семье, произошло снижение доходов, вас сократили на работе. Если у вас это единственное жилье, а сумма кредита не превышает 15 млн рублей, вы можете не платить по кредиту.
Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:
- полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
- передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
- оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры
Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.
А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» 🙂 . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.
Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.
Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.
- Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.
- Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.
Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.
ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.
Каждый налогоплательщик имеет право на возврат части фактических расходов при покупке жилья. Лимит налогового вычета — 2 млн рублей. Из них максимальная сумма компенсации — 260 000 рублей, то есть 13%.
Если цена объекта недвижимости меньше лимита, Налоговый кодекс позволяет включить в имущественный вычет расходы на ремонт нового жилья. Условия: квартира без отделки, от застройщика, на первичном рынке, и в договоре прописан пункт «продаётся без отделки».
Такая схема действует только один раз. Но право есть у каждого из супругов, то есть бонус умножается на два. В неиспользованной части лимит переходит на следующий раз.
Нововведения позволяют вернуть налог с продажи квартиры только по заявлению. Процедура займет до 45 дней, с учетом месячной проверки и срока, в который налоговая перечислит деньги.
Налогоплательщик самостоятельно рассчитывает налог на доход от продажи квартиры. Для этого он заполняет декларацию. ФНС утвердила форму декларации 3-НДФЛ и порядок заполнения за 2021 год. Она актуальна с 1 января 2022 года.
Заполнение декларации
Физические лица указывают заявленные к вычету суммы только в рублях. Если сделка проведена в иностранной валюте, стоимость пересчитывается по курсу на день фактического получения дохода.
В приложении к первому разделу есть заявление о зачёте и возврате излишне перечисленного налога. Теперь отдельное заявление заполнять нет необходимости.
Декларант обращается в ФНС по месту регистрации проданного имущества лично с бумажной версией декларации или подаёт электронную форму через личный кабинет налогоплательщика.
Турбулентность на рынке. Что происходит с ценами на жилье?
Налоговая служба рассылает уведомления. Если инициатива от госоргана не поступила, налогоплательщик обязан сам проинформировать об имуществе и подтвердить право собственности.
Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года, уплаты налога — до 15 июля. Если декларация подана для получения только налогового вычета, а доходов за прошлый период нет, срок подачи не ограничен.
В отношении квартиры, полученной в рамках реновации (взамен снесенного старого/ветхого жилья) действуют следующие правила:
- В сроки владения новой квартирой зачитываются сроки владения – старой.
Старая квартира приватизирована в 1998 году, новая – получена по реновации в 2020 году. Сроки собственности считаются с 1998 года, то есть в 2021 году квартиру можно продавать без рисков налогообложения.
- Предельные сроки владения зависят от того, каким способом была приобретена старая недвижимость и составляют 3 года при договорах купли-продажи и 5 лет – при наследовании и дарении.
- Из полученного дохода от продажи квартиры по реновации можно вычесть расходы на покупку старой квартиры.
Квартира, полученная в результате реновации продана за 8 млн.р., что дороже 70% от кадастровой оценки. Старая квартиры была куплена за 5 млн.р. При расчете налога налоговую базу в 8 млн.р. можно уменьшить на 5 млн.р. и НДФЛ будет начислен на 3 млн.р.
Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.
Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.
Алгоритм продажи квартиры в 2022 году
Если в документах купли-продажи указать заниженную (недостоверную) стоимость квартиры, через некоторое время информация все равно появится в налоговой.
На следующий год или в течение трех лет покупатель квартиры захочет получить налоговый имущественный вычет. Подаст в налоговую платежки, с цифрами реальной стоимости квартиры.
Без нарушений снизить сумму налога на доход позволяет Налоговый Кодекс.
Уменьшить сумму уплачиваемого налога поможет вычет расходов на покупку нового жилья или имущественный налоговый вычет.
В первом случае 13% нужно будет выплатить с разницы между покупкой и продажей.
Что потребуется для оформления налога с продажи квартиры в 2022 году, которая была менее 3 лет в собственности, для физических лиц?
Для начала нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Затем собираются документы: паспорт, договор купли-продажи, выписка из ГосРеестра, платежки, подтверждающие оплату.
К налоговой декларации нужно приложить заявление на оформление имущественного вычета или копии документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости.
Документы вместе с декларацией подаются в налоговую службу. Это можно сделать лично или онлайн через кабинет налогоплательщика.
Если продажа квартиры, бывшей менее 3 лет в собственности, не принесла прибыль, заполнить и сдать налоговую декларацию все равно требуется. Инспекцию обязательно нужно поставить в известность о сделке, иначе могут возникнуть вопросы.
Отчитываться перед налоговой о получении дохода нужно в определенные сроки. Декларация предоставляется в инспекцию не позднее 30 апреля следующего года. В документе указывается сумма полученного дохода. Начисленный налог выплачивается не позднее 15 июня.
Если ваша цель – только получение определенной суммы денег, тогда нужно определиться с ценой, собрать все документы и начать рекламировать недвижимость. Однако если ваша цель – купить новое жилье вместо старого, придется спланировать заранее сколько потребуется денег, сколько останется или придется доплатить, а также как вы будете вести взаиморасчеты.
Если вы будете привлекать агентства недвижимости учтите, что они, как правило, берут за свои услуги 2-3% от стоимости квартиры. При обмене комиссия агентов будет составлять около 6% (3% с покупки и 3% с продажи).
Учтите этот процент, если вы захотите купить на вырученные деньги квартиру или дом.
Чтобы правильно продать квартиру самому, нужно заранее подготовить весь пакет документов:
- оформляем кадастровый паспорт на квартиру;
- проверяем наличие и своевременность оформления технического паспорта;
- выписываем всех проживающих;
- если квартира покупалась по ипотеке, необходимо подтверждение оценочной стоимости квартиры;
- если собственником квартиры является супруг или несовершеннолетние дети, запасаемся согласием супруга на продажу, ситуацию с детьми решаем через органы опеки и попечительства.
Учтите, сейчас покупатели не любят ждать. И предложений квартир вокруг них предостаточно. Поэтому лучше сразу иметь готовый пакет всех бумаг на случай сделки.
Какой налог с продажи квартиры в 2022 году надо платить: важные изменения
В разговорах с потенциальными покупателями подчеркивайте преимущества вашей квартиры, ЖК и района. Однако не переусердствуйте, в противном случае клиент подумает, что вы что-то скрываете.
По этой же причине не следует делать капитальный ремонт перед продажей, особенно если вы продаете недорогую квартиру в спальном районе. Клиенты могут подумать, что вы хотите скрыть какие-либо недостатки (протекающую крышу, грибок на стенах и т. д.) Лучше показать квартиру в удовлетворительном состоянии.
Если вы сделали все необходимые этапы, далее остался последний шаг.
Сложность таких сделок заключается в том, что их сложнее продать, так как многие покупатели предпочитают не связываться с квартирами с прописанными несовершеннолетним детьми. Все дело в том, что при отсутствии разрешения органов опеки бывший собственник всегда может оспорить свои права через суд. Поэтому, еще до того, как выставить квартиру на продажу, важно получить разрешение органов опеки.
Добиться его не так-то просто. Главным условием является предоставление несовершеннолетним детям равноценного по качеству и площади жилья. Если ваши дети еще и являются собственниками недвижимости, то разрешение органов опеки обязательно для совершения сделки. Если они прописаны или просто проживают в квартире, то разрешение не обязательно, но все же лучше позаботиться о чистоте сделки, дабы у покупателя не возникло сомнений. Так стараются поступать и опытные риэлторы, чтобы обезопасить своего клиента.
Если вы хотите продать квартиру в строящемся, еще недостроенном доме, это можно сделать по договору о переуступке прав требования. Что подразумевает собой такой договор?
По сути это трехсторонний договор, поскольку здесь еще участвует застройщик новостройки. Его вы обязаны уведомить о том, что передаете все свои права и обязанности перед застройщиком другому лицу.
Интересно ли это застройщику? Разумеется, не очень. Ведь продавая квартиру в этом ЖК, вы, по сути, становитесь его конкурентом. Тем более, если вам удалось купить квартиру дешевле, чем он продает их сейчас. Другое дело — если застройщик уже распродал все свои объемы, в таком случае найти покупателя намного проще (всегда есть тот, кто хотел купить квартиру в новостройке, но не успел).
Еще сложнее дела обстоят, если при покупке квартиры был использован маткапитал. К сожалению, законодательная база относительно применения маткапитала в России настолько несовершенна, что это приводит к частым случаям мошенничества и оспариванию сделок.
Начнем с того, что согласно закону вы обязаны выделить долю детям в купленной квартире.
Если квартира приобретена в ипотеку, и для ее выплаты был задействован материнский капитал, родители должны выделить детям долю не позднее 6 месяцев после выплаты ипотеки. Однако зачастую, задействовав материнский капитал, родители не выделяют долю детей, стремясь поскорее продать такую квартиру, чтобы не иметь дело с органами опеки и попечительства. В результате выросшие дети теоретически могут оспорить свою долю в квартире. В этом случае родителей могут заставить вернуть государству выплаченный материнский капитал.
Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости
Актуальные способы освобождения от оплаты пошлины:
1. Достижение минимального срока владения. Подоходный налог с продажи квартиры не уплачивают те налогоплательщики, кто был собственником жилплощади на протяжении трехлетнего периода.
2. Отсутствие дохода как такового, что получается по разным причинам. Если прибыли при реализации недвижимости не оказалось, то и налог не взимается. Такое происходит, если жилплощадь продали за меньшую стоимость, а купили вариант подороже и прибыли просто нет.
Максимальный срок владения жилым имуществом до конца 2015 года был общим для всех и составлял три года, но начиная с 2016 года срок владения поделили на три года и пять лет, исходя из основания возникновения права собственности и конкретной ситуации.
Для определения срока владения получают выписку из Росреестра, где указывают всю необходимую информацию. Отсчет принято вести с определенной даты:
- День подписания акта передачи имущества.
- День смерти наследодателя, если жилье положено по наследству.
Если нет документов, которые бы подтверждали право собственности на жилую площадь, купленную много лет назад, то данные устанавливают на основании документации БТИ.
Для недвижимого имущества, которое было приобретено на стадии постройки, срок владения отсчитывают не со дня регистрации права собственности, а со дня полной оплаты цены договора.
С лиц взимают налог с продажи наследственной квартиры. Освобождаются от необходимости оплаты пошлины те особы, которые владели жилой собственностью больше трехлетнего периода на момент заключения сделки.
Налог с продажи ипотечной квартиры придется платить тем, кто владел жильем менее обозначенных законом сроков.
Право на освобождение от уплаты налога с продажи подаренной квартиры имеется в том случае, если она подарена членом семьи. Когда жилое имущество подарено не родственником, чтобы продать его без уплаты налога, придется подождать установленный законом срок владения.
Налог с продажи приватизированной квартиры взимается, если срок владения ею меньше трех лет.