Основания возникновения, порядок оформления и регистрации права собственности в ЖСК на квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания возникновения, порядок оформления и регистрации права собственности в ЖСК на квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Право собственности на основании справки «ЖСК», что это?

2. Какие бывают документы-основания при сделках с недвижимостью

3. Как зарегистрировать право собственности на квартиру в ЖСК?

4. Правоустанавливающие документы на квартиру и их образцы

5. Как оформить квартиру, вступив в ЖСК?

Основанием возникновения права собственности в ЖСК служит пункт 4 218 статьи ГК Российской Федерации который гласит, что член сообщества, получивший права на квартиру в ЖСК, может распоряжаться ей в полной мере.

И распоряжаться он может ей, независимо от того, была ли проведена государственная регистрация или процедура оформления.

Так называемое кооперативное владение возникает только потому, что пайщик выплатил свою долю полностью. Возникновение защищено российским законодательством. Впрочем, не стоит думать, что регистрации как таковой не потребуется. Она не просто нужна, она крайне важна и необходима. Выплата паевой доли касается только момента самого возникновения собственности.

Если владельцу потребуется продать квартиру, сдать ее в аренду, подарить кому-нибудь, тогда оформление в регистрационных органах ему понадобится непременно. Если жилец не планирует совершать сделки, тогда ему можно не регистрировать свое жильё. Он всё равно будет владеть своей квартирой, а также жить в ней сколько угодно.

Право собственности на основании справки «ЖСК», что это?

Если упустить момент, связанный с регистрацией и оформлением собственности ЖСК, с этим могут быть небольшие проблемы. Например, в жилищно-строительном кооперативе может смениться правление, или же могут сократить должность председателя. Каждая из этих ситуаций может повлечь за собой неприятности при оформлении документов и даже на стадии их предварительного сбора.

Порядок оформления права собственности в ЖСК следующий:

Регистрация оформляется в Росреестре. Сюда необходимо подать заявление. Но перед этим потребуется собрать все нужные бумаги.

К основным документам следует отнести:

паспорт подающего заявление;
справка о полной выплате паевого взноса;
кадастровый паспорт;
ордер на кооперативную жилую площадь;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Здесь необходимо уточнить несколько нюансов. Если регистрация производится на человека, который уже умер, справка о выплате пая должна содержать свидетельство о смерти. Должна обязательно присутствовать копия завещания, заверенная нотариусом, или же бумаги, подтверждающие наличие родственных связей.

При переоформлении взносов на одного члена семьи, необходимо предоставить копии протокола с собрания членов ЖСК.

Имеют место случаи, когда кооперативное жилье было получено в результате обмена в промежутке между июлем 1990 и августом 1994 года.

Тогда, если прошлый владелец полностью выполнил свои паевые обязательства, необходимо предоставить ордер на обмен и заявления от обеих сторон, которые участвовали в процедуре.

Заявления должны быть заверены подписями и печатями сотрудников “Горжилобмена”.

Сроки рассмотрения заявления составляют 30 дней. По истечении этого времени, выдаются бумаги регистрации, либо собственник получает обоснованный отказ. Причиной отказа может стать отсутствие какого-либо важного документа. Еще один вариант негативного ответа — прохождение процедуры человеком, который не вправе это делать по закону.

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

Какие бывают документы-основания при сделках с недвижимостью

Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ

«О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О статусе военнослужащих»
Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ

«О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ

«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного управления в сфере официального статистического учета»

Договор купли-продажи
Договор участия в долевом строительстве
Договор дарения
Свидетельство о праве на наследство
Решение суда
Справка ЖСК о полной оплате пая
Документ о приватизации — передаче квартиры в собственность

Современное понятие кооператива практически не отличается от того, что под ним подразумевалось во времена СССР. Жилищно-строительный кооператив, как форма кооперации граждан представляет собой объединение граждан (юридических, или физических лиц), создающих юридическое лицо.

Деятельность кооператива основана на самоуправлении.Целью создания кооператива является строительство жилого дома. Финансирование строительства осуществляется за счет общих средств членов кооператива.

При этом каждый, вложившийся в строительство, получает отдельную долю в доме, выраженную в виде жилплощади (квартиры).

Важно! Стать членом кооператива могут все совершеннолетние граждане, готовые внести первоначальный взнос и в дальнейшем платить пай.

Члены кооператива обязаны регулярно вносить кооперативные взносы – пай. Время внесения и размер пая зависит от конечной стоимости квартиры. В этой связи срок выплаты может растянуться на 5, 10, 20 и более лет.

В случае если пайщику удается оплатить все взносы к моменту окончания строительства, он становится владельцем квартиры, но не ее собственником. Для получения права собственности он должен зарегистрировать жилье в Регистрационной палате, сопроводив свое заявление документами из следующего списка:

регистрационным свидетельством, выданным кооперативу как юридическому лицу;
кооперативным уставом, прошедшим регистрацию в Комитете по строительству;
технической документацией, в том числе техническим паспортом квартиры и дома в целом;
справкой о членстве в ЖСК, дате приема, дате выплаты паевых взносов (документ подписывает председатель ЖСК и главный бухгалтер, заверяется печатью кооператива);
выпиской из протокола общего собрания ЖСК о выборе председателя и главного бухгалтера (возможно, потребуется оригинал данного документа).

Органы управления ЖСК должны предоставить регистрационному учреждению доступ к информации о полномочиях председателя и главного бухгалтера кооператива. В Регистрационную палату подаются образцы подписей указанных лиц, оттиск всех печатей и список членов кооператива.

Не получив регистрационных документов, пайщик не признается собственником жилья.

Важно! Не имея юридических прав, квартиру нельзя продать, передать в дар, указать в качестве объекта, переходящего по завещанию.

Государственная регистрация должна проходить вовремя. Несвоевременность государственной регистрации может привести к невозможности получения собственником жилья имущественного налогового вычета.

Процедура «приватизации» кооперативной квартиры – это выделение обособленного жилого помещения из общего имущества дома. Регистрация права позволит распоряжаться квартирой по своему усмотрению без оглядки на правление ЖСК (ТСЖ).

Особенности оформления кооперативной квартиры:

Так называемая «приватизация» доступна только пайщику, который имеет членство в ЖСК.
Если супруг вступает в кооператив в период семейной жизни, второй супруг автоматически приобретает право на жилое помещение – имущество, нажитое в браке, признается совместным и делится на равные доли между супругами в случае развода (ст. 35 и ст. 39 СК РФ).
Члены семьи пайщика, даже если они проживали совместно с ним, не имеют права на кооперативную квартиру. Жилье может достаться им в качестве объекта дарения или наследства.
Если пайщик выплачивает сумму паевого взноса, но умирает до регистрации права собственности – право может перейти к его наследникам. Например, если наследодатель оставит завещание, в котором включит в наследство кооперативное жилье (ст. 218 ГК РФ).
Если пайщик умирает, но за ним числится долг – наследники не смогут погасить оставшуюся сумму, т.к. они не являются членами ЖСК. Впрочем, внесенный пай будет возвращен правлением кооператива. Жилое помещение останется в собственности ЖСК.

Базовые моменты:

В случае, если членство в кооперативе официально оформляется до момента вступления в брак

это значит, что по факту выплаты пая, жилплощадь переходит в собственность исключительно члену кооператива. Данная недвижимость не будет считаться общей собственностью супругов, несмотря на то, что пай за нее был выплачен из бюджета семьи. При условии бракоразводного процесса второй супруг, не являющийся членом кооператива, вправе потребовать возмещения за выплаченный пай

При условии, если членство было оформлено на супруга либо на супругу по факту вступления в брак

данная недвижимость будет считаться их общей собственностью, в случае развода будет разделена между ними поровну. Кроме того, второй супруг так само вправе оформить для себя членство, если данное решение будет утверждено во время общего собрания

Согласно нормативами статьи №133 Жилищного Кодекса РФ, член кооператива, который не целиком выплатил свой пай, был исключен из членов кооператива по решению общего собрания, утрачивает свое право на использование указанного помещения.

Иначе говоря, на протяжении одного месяца с момента утверждения решения относительно исключении его из членов он обязан на добровольных началах освободить квартиру.

Стоимость повторной приватизации квартиры, смотрите здесь.

Видео: Приватизация служебного жилья:

Здесь все зависит от того, был ли полностью выплачен пай наследодателем, или нет. Чаще всего ситуации развиваются следующим образом:

Гражданин погашает обязательства по выплате пая, но не успевает получить выписку из ЕГРН и умирает. В таком случае его наследникам необходимо обратиться в МФЦ с доказательствами выплаты взносов, чтобы получить выписку из ЕГРН. В дальнейшем происходит оформление наследства стандартным образом – через нотариуса.
Член ЖК выплачивает паи полностью и получает правоустанавливающие документы на жилище, затем умирает. Здесь его правопреемникам необходимо сразу же явиться к нотариусу для вступления в наследство.

Юдин Р.О. вступает в ЖК в 2012 году после перечисления вступительного взноса. В дальнейшем ему назначаются выплаты в размере 1,2% от суммы договора, которые необходимо вносить каждый месяц. В 2021 году он полностью погашает долг за жилплощадь перед кооперативом и становится полноправным собственником. В 2021 году он умирает, и жилище получает в наследство его совершеннолетний сын.

Предлагаем ознакомиться: Сроки давности в уголовном праве

Чтобы оформить на себя наследуемое имущество, правопреемник обращается к нотариусу с выпиской из ЕГРН, где указано, что владельцем является его отец. Кроме него, других претендентов на наследство нет, завещание составлено не было. Спустя полгода с даты смерти наследодателя нотариус выдает правопреемнику свидетельство о праве на наследство, с которым он отправляется в МФЦ и переоформляет жилплощадь на себя.

Если паи были выплачены и недвижимость находится в собственности наследодателя, правопреемники для оформления наследства должны поступить следующим образом:

Собрать все документы, уплатить госпошлину и обратиться к нотариусу. Сделать это необходимо в течение полугода после смерти наследодателя.
Предоставить в нотариальную контору вместе с заявлением о вступлении в наследство. При необходимости специалист может затребовать дополнительные материалы.
Спустя 6 месяцев от даты смерти завещателя забрать свидетельство о праве на наследство.

При визите в нотариальную контору понадобятся следующие документы:

Заявление. Заполняется в свободной форме. Должно содержать Ф.И.О. наследодателя и наследника, адрес расположения недвижимости, ее технические данные, сведения о документе, о праве собственности.
Свидетельство о собственности или выписку из Реестра, где владельцем будет указан наследодатель.
Паспорт.
Квитанция об уплате госпошлины. Ее размер зависит от стоимости наследуемого имущества.
Оценочный акт (для расчета стоимости госпошлины).
Нотариальная доверенность, если правопреемник действует не самостоятельно, а через законного представителя.
Справка о смерти.
Иные документальные сведения, указывающие на родство с наследодателем, если наследование производится по закону.

Если же паи не были полностью погашены, но граждане жили вместе с наследодателем, жилище все равно остается в собственности у кооператива. Чтобы стать владельцами недвижимости, им необходимо получить членство в ЖК, а затем, после уплаты всех взносов, оформить выписку из ЕГРН.

Оформление производится после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всех необходимых средств. Оформлять бумаги на собственность необходимо через регистрацию в ЕГРН. Стандартный порядок:

сбор документации и оплата квитанции с госпошлиной;
передача пакета с заявлением;
после завершения процедуры забирают получаемые документы.

У каждого этапа есть свои особенности.

Обращаться для внесения записей в ЕГРН потребуется к регистратору, то есть к сотруднику Росреестра. Передача документации возможна с помощью нескольких способов:

МФЦ. Этот способ является наиболее распространенным;
через почтовую связь с обязательным заверением всех копий у нотариуса;
через сайт Росреестра. Но для этого потребуется иметь электронную подпись. Кроме того, не во всех регионах услуга доступна.

Дополнительно существует обращения к специалистам юридической конторы, который оформляют всю необходимую документацию. Этот способ подходит тем, у кого не возможности все сделать самостоятельно. Но при таком варианте потребуется оплатить услуги юристов, которые будут заниматься данным вопросом в соответствии с заключенным договором.

Отказ от приема документов производится редко, но при отсутствии паспорта или фактических ошибках в документах, которые являются основными, пакет бумаг не примут.

Сроки регистрации варьируются в пределах 7-14 дней. Срок может быть продлен только если потребуется предоставление дополнительных документов. Также потребуется учесть, что почтовые обращения и обратная доставка документов могут занять больше времени.

Размер госпошлины при регистрации своего права на указанную собственность составляет 2 тысячи рублей.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру в ЖСК?

В соответствии со ст. 111 ЖК РФ членами ЖСК могут быть:

граждане, достигшие возраста 16 лет;
юридические лица в случае, установленном законодательством РФ;
юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД (если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в таком доме).

Подробнее

Преимущественное право на вступление в ЖСК, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления имеют малоимущие граждане, а также граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях.

Также преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива предусмотрено для случаев наследования пая ( ).

Собственником жилищно-строительного кооператива можно считать лицо, которое:

Является членом кооператива.
В его пользовании находится квартира, выделенная кооперативом.
Полностью выплатило паевой взнос.

Если гражданин произвел выплату взноса до вступления в брак, то квартира будет считаться полностью его собственностью.
Если гражданин выплатил часть паевого взноса, затем вступил в брак, и после этого была произведена выплата оставшейся части, то и супруг в случае развода и раздела имущества будет претендовать на долю. При этом, разделу будет подлежать та доля, которая была выплачена в браке.
Если участник ЖСК выплатил паевой взнос, находясь в браке, то собственниками будут оба супруга, даже если один из супругов не является членом кооператива.

Президиумом Верховного суда РФ определено, в каких случаях суд позволит признать права собственника на недостроенную недвижимость. Это возможно в двух случаях:

При подаче иска гражданами, внесшими личные средства на строительство объекта, в ситуации, когда дом уже построен, но не сдан госкомиссии,
Участникам долевого строительства, передача жилья которым уже состоялась, но дом еще не достроен.

Обязательным условием для подачи подобного иска становится полная оплата требуемой по договору суммы. При рассмотрении иска большое значение уделяется установлению факта степени готовности многоквартирного дома. Это означает, что на начальных этапах строительства вступить в права нет возможности, но если квартиру можно идентифицировать в возводимом доме (уточнить ее место и площадь), шансов на благополучный исход больше.

Требуется установление не менее 80-процентной готовности здания и соответствие его с проектными документами. Очень редко возможны положительные исходы по искам с 75-процентной готовностью многоквартирного дома. Для того, чтобы урегулировать вопрос, физлица обращаются в судебные инстанции общей юрисдикции, а для организаций – эти вопросы решаются в арбитраже. В 2021 году появилась возможность подать подобный иск через портал государственных услуг.

Важно: Если строительство дома полностью не завершено, дольщику нужно обратиться в суд с заявлением о признании доли в недостроенном доме до того времени, как в отношении строительной фирмы будет введена процедура наблюдения.

Если дело будет принято к производству до начала процедуры, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

Собственником квартиры считается тот, кто выплатил полностью паевой взнос, являясь участником добровольного жилищно-строительного объединения. Это означает, что ее не нужно приватизировать. Собственник будет иметь право в дальнейшем распоряжаться этим имуществом, например, когда вы захотите продать жилье, оформить договор дарения, представить квартиру в качестве залогового обеспечения при оформлении ипотеки, но для этого необходимо будет зарегистрировать собственность.

Внимание! Рекомендуется не затягивать с регистрацией, так как в дальнейшем могут возникнуть сложности со сбором необходимых документов из-за смены председателя, реорганизации ЖСК и т.п. Как получить жилплощадь и стать законным владельцем?

Для регистрации собственности необходимо будет собрать пакет документов, включающий в себя:

Договор членства в жилищно-строительном кооперативе.
Договор пая.
Справка о выплате всей суммы паевого взноса.
Акт приема-передачи объекта недвижимости и техническая документация на него.
Все платежные документы, подтверждающие выплату пая.
Выписку из протокола собрания ЖСК о передачи квартиры в собственность члену кооператива (подробнее об общем собрании ЖСК можно узнать здесь).
Документ, удостоверяющий личность владельца квартиры или всех владельцев.
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.
Выписка из ЕГРЮЛа.
Свидетельство о регистрации брака, если заявитель на момент полной выплаты пая состоял в браке и письменное согласие супруга.

Справка! Если ЖСК ранее обращался в Управление Федеральной регистрационной службы, например, кто-то из жильцов ранее регистрировал собственность, то документы организации можно не предоставлять. Достаточно будет указать номер дела, в котором содержатся эти документы.

Далее необходимо будет обратиться в Росреестр, написать заявление установленной формы и оплатить госпошлину. Регистрация будет произведена в течение 30 дней со дня подачи заявления. О видах заявлений в ЖСК, их оформлении и подаче читайте в нашей статье.

Процедура наследования кооперативной квартиры такая же, как обычно.

По закону. Закон гласит, что существует 8 очередей. Если не было оформлено завещание, то каждая последующая очередь может претендовать на собственность только в том случае, если отсутствуют представители предыдущей. Например, вначале супруг, потом дети. Если нет супруга, то претендуют на жилье дети.
По завещанию. Покойный должен был составить завещание. Согласно этому документу, наследство может получить не только наследник по закону, но и третье лицо, указанное в завещании. Это может быть даже не родственник.

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

По договору цессии можно уступить:

Право требования передачи жилплощади в собственность.
Право аренды на нежилое помещение.
Другие права.

Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством – ст. 388—390 ГК РФ.

Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ.

Регистрация договора цессии происходит в соответствии с нормами ст. 164 ГК РФ. Уступка права на пай оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ».

Законное обоснование права собственности у члена ЖСК регулирует п. 4 ст.218 ГК РФ, и при возникновении такого права он вправе распоряжаться своей квартирой вне зависимости от того, поставлена ли она на учет в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Корпоративное владение или своего рода право собственности начинается с момента оплаты пайщиком своей доли.

ВАЖНО! Обязательно не следует забывать о том, что после выплаты своей доли в полном размере надлежит поставить свое недвижимое имущество на учет в органах Росреестра. Это крайне важно! Ведь оплата начального взноса – только возникновение права.

Если вовремя не зарегистрировать свою будущую квартиру, то это может повлечь ряд трудностей. Например, в тот период, пока вы откладываете регистрацию, в правлении ЖСК может смениться председатель или вообще всё правление. Любая из этих причин может вставить вам палки в колеса во время оформления недвижимости.

Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.

При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме.

Закон не запрещает заключения договора цессии между родственниками. Жизненные ситуации могут возникнуть разные, поэтому уступка права ближайшему родственнику не является редкостью. К тому же, квартира остаётся «в семье».

Есть ещё один плюс в переуступке права на пай своему ближайшему родственнику — продавец пая не должен будет уплачивать подоходный налог с полученной им выгоды.

Но родство необходимо подтвердить соответствующим документом:

Свидетельством о браке	и справкой из ЗАГСа о смене фамилии
Свидетельством о рождении	и другим документом, который может подтвердить общность фамилии сторон сделки

Но не все родственники могут быть названы ближайшими. К ним относится ограниченный круг лиц:

супруг / супруга;
мать / отец;
сын / дочь;
бабушка / дедушка.

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2020 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно

ст. 2

ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст. 5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст. 25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива, выполнивший взятые на себя обязательства, то есть полностью выплативший свой паевой взнос за квартиру, становится обладателем данной недвижимости, то есть собственник квартиры ЖСК.

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Если коротко, то собственником такой квартиры считается участник кооператива, выплативший пай. Но, как и везде, здесь имеются некоторые тонкости и нюансы. Если в момент выплаты паевого взноса член кооператива не состоял в браке, то данная квартира будет считаться его собственностью без каких-либо сомнений.

Если в законном браке была приобретена квартира ЖСК, собственность будет принадлежать по закону обоим супругам и считаться совместной.

Если предстоит развод и раздел имущества, то один из супругов, который не является членом кооператива, может на законных основаниях претендовать на свою долю в квартире.

Этот вопрос можно решить, как мирным путем, так и через судебные инстанции.

Жилищное право собственности на квартиру в ЖСК определяется пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, который наделяет участника кооператива всеми полномочиями, касающимися владения и пользования квартирой. Причем эти права появляются независимо от того, согласны с этим проживающие в данной квартире жильцы или нет, проходила ли жилплощадь процедуру оформления и регистрации или нет.

Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).

Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре.

Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право.

Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Эра советских жилищных кооперативов хоть и канула в Лету, но оставила после себя богатое «наследство» в виде неоформленных в собственность квартир и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре таковыми не являются. Каких правил нужно придерживаться, чтобы оставить недвижимость за собой, если паевые взносы до сих пор не выплачены полностью.

Проблемы правопреемственности

Если паевой взнос не оплачен, квартира фактически принадлежит ЖСК. У пользователя в таком случае нет основания для регистрации собственности.

Статья 129 Жилищного кодекса предполагает, что член кооператива может быть полноправным владельцем жилого помещения только в случае полной выплаты пая.

Чаще всего с такими проблемами сталкиваются не сами пайщики, а их дети или другие близкие родственники, которые не вписаны в ордер и не состоят в кооперативе, но фактически приняли наследство после смерти своих родителей и долгое время проживают в кооперативной квартире.

Правопреемники имеют полное право обратиться в Росреестр и зарегистрировать собственность на свое имя. Но до того момента им, как наследникам, необходимо получить паенакопления умершего и продолжать выплачивать взносы. Как правило, в этом случае родственникам нужно вступить в кооператив.

Решение об этом принимают его члены на общем собрании. После погашения задолженности по взносам правление ЖСК по требованию обязано выдать справку, подтверждающую выплату пая.

Она и является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрирующий орган оформит квартиру в собственность фактического хозяина.

Однако в силу давности кооперативных «историй» и смерти собственников настоящим владельцам часто приходится обращаться в суд.

При этом даты в справках зачастую играют решающую роль при вынесении решений и не всегда могут соответствовать действительности.

Все потому, что раньше хронику кооперативов вели органы технической инвентаризации, которые не фиксировали сделки по передаче прав, и только с конца 90-х эта информация стала архивироваться в Росреестре.

«В одном из судебных споров, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — дочь умершего члена кооператива попыталась отсудить квартиру, за которую отец не успел полностью выплатить паевой взнос. В исковых требованиях она заявила, что постоянно и непрерывно пользовалась жильем и, кроме того, является наследницей первой очереди.

Районный суд отказал в иске на основании того, что пай не был выплачен целиком, следовательно, квартира не могла находиться в собственности умершего, а значит, унаследовать ее нельзя. Истица не согласилась с таким решением и обжаловала его.

В порядке апелляции право собственности на кооперативную квартиру было признано за наследницей, поскольку после смерти отца она все же оплатила остаток паевого взноса».

Но точку в этом споре поставил Верховный Суд. Он отменил решение областного и принял позицию районного суда, таким образом окончательно отказав дочери в праве владения кооперативным жильем.

При вынесении решения судьи руководствовались тем, что фактический пользователь спорной квартиры умер в 1989 году, то есть до принятия закона о собственности. Кроме того, истек срок (полгода), в течение которого можно было принимать наследство.

Поэтому наследовать дочь могла не квартиру, а паенакопления, вне зависимости от того, внесены они полностью или частично.

Приобретательная давность

Количество ЖСК в России регулярно сокращается. Это связано с тем, что большинство из них оказываются вне закона после преобразования в ТСЖ. Как следствие — основная часть жилищных активов уходит из подведомственности бывших кооперативов и становится частной собственностью жителей.

Тот, кто в срок оплатил паевые взносы и прошел процедуру своеобразной приватизации, то есть оформил квартиру на себя, является легитимным владельцем.

Сложности же возникают у граждан, которые не оплатили пай вовремя, ведь теперь им некому перечислить оставшиеся взносы и негде взять справку об отсутствии задолженности для предоставления ее в Росреестр: раз ЖСК ликвидирован, стало быть, уполномоченного органа нет.

Заявить о своих правах на такое жилье необходимо в суде, основываясь на давности владения и распоряжения квартирой. При этом фактическое продолжительное пользование объектом нужно будет доказывать, например, квитанциями об оплате коммунальных услуг, датированными разными периодами времени, или чеками, подтверждающими проведение ремонта.

В соответствии с Гражданским кодексом так называемая приобретательная давность наступает тогда, когда человек формально не владеет квартирой, но непрерывно проживает в ней, добросовестно пользуется, как своей собственной на протяжение как минимум 15 лет. На основе приобретательной давности закон позволяет проживающему зарегистрировать право собственности.

Однако на практике большие сложности при регистрации права собственности у владельцев кооперативных квартир возникают и тогда, когда они выплатили паевые взносы. Часто руководство ЖСК просто препятствует приватизации объектов, всячески избегая встреч с жильцами, не выдает им справки о выплаченных взносах и другие документы, необходимые для оформления жилья.

Единственный выход отстоять свои права в такой ситуации — обратиться в суд. Заручившись документами и показаниями возм��жных свидетелей, следует заявить о своих требованиях в иске к правлению кооператива.

В большинстве случаев судьи принимают сторону владельца, если он способен доказать выполнение финансовых обязательств по заключенному с ЖСК договору. Такими подтверждениями могут быть платежные квитанции, акт о полной выплате паевого взноса, а также смотровой ордер и акт приема-передачи квартиры.

Такое право возникает, когда член сообщества выполняет обязательства. Под обязательствами следует понимать полное внесение денег в паевой фонд. Это четко прописано в пункте 4 218 статьи ГК Российской Федерации.

У описываемого процесса существуют разъяснения в Росреестре. Здесь говорится о том, что во владение недвижимостью человек вступает, независимо от того, имела ли место государственная регистрация.

Основной момент заключается в том, что жилищное право собственности в случае с ЖСК будет подтверждаться справкой, выдаваемой правлением организации.

Этот правоустанавливающий документ полностью соответствует действующему российскому законодательству. Это значит, что по справке недвижимость может быть поставлена на кадастровый учет. Фактически, чтобы зарегистрировать свое право на собственность в жилищном кооперативе, достаточно предоставить следующие бумаги:

договор о накоплений паев;
справка о внесении доли в полном объеме.

Как можно догадаться из предыдущего пункта, владельцем квартиры может считаться член ЖСК, сделавший полную выплату в паевой фонд. Однако, даже в этом случае имеются свои определенные особенности. Например, если участник сообщества не состоял в браке, после выплаты жилье будет полностью принадлежать ему.

Но если жилье покупала супружеская пара, тогда имущество будет общим. При разводе даже тот из супругов, кто не состоял в сообществе, имеет полное и неотъемлемое право на владение частью жилья. Как правило, все эти вопросы решаются мирно, либо через суд и исковое заявление о признании права собственности на квартиру в ЖСК.

Скачать образец искового заявления о признании права собственности на квартиру в ЖСК.

На этом нюансы, касающиеся супружеских отношений, не заканчиваются.

Если доля паевого взноса была внесена частично до заключения брака, а полное погашение произошло уже в браке, то при разводе каждый из супругов получает долю в соответствии с внесенными средствами.

А вот детей из кооперативной квартиры выселить не получится ни при каких обстоятельствах. Этот нюанс прописан в 31 статье ЖК Российской Федерации.

Важно! Член кооператива может обладать правом передачи собственной доли членам своим семьи.

Для передачи доли членам семьи потребуется протокол общего собрания. На собрании имеют право принять такое решение, только если она соответствует уставу сообщества.

Правоустанавливающие документы на квартиру и их образцы

Договор долевого участия заключается между застройщиком и покупателем новостройки на основании 214-ФЗ «Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем прописаны основные моменты, такие как сроки уплаты за квартиру, обязанности застройщика перед покупателями, сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Договор пая при покупке квартиры в ЖСК заключается на основании 214-ФЗ, а также гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как отмечено в законе № 214-ФЗ помимо заключения договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. В ней ЖСК выступает коллективным застройщиком.

Как видим и в том и том случае договор заключается согласно жилищного кодекса, но есть принципиальные моменты. А именно:

Согласно 214-ФЗ договор долевого участия требует обязательной регистрации в органах Росреестра (регистрационной палате по учету недвижимости и сделок с ней), при этом заключить такой договор застройщик вправе только получения всей разрешительной документации на строительство дома. К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику. В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.

В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом. С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе. После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай. Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.

Заметим еще один существенный факт, что согласно закону РФ жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства пайщиков еще на стадии сбора документов на строительство дома. В некотором роде, это, конечно, риск, ведь согласования в архитектуре и проектных организациях могут затянуться на месяцы, а то и вовсе можно не получить разрешение на строительство, но в этом случае договором ЖСК должен быть предусмотрен порядок возврата средств пайщиков в случае отказа строительства дома.

Договор долевого участия предполагает наличие в договоре обязательных пунктов, в которых прописаны сроки сдачи дома, в случае нарушения которого застройщик будет обязан оплатить пени или штрафные санкции, сроки уплаты покупателем за квартиру. Это пожалуй основные отличия. Договор паевого взноса регламентирует собой лишь порядок внесения оплаты пая, а также желательные сроки сдачи дома, которые могут переноситься по согласованию с членами ЖСК, также на плечи пайщика могут лечь и другие затраты, связанные со сдачей и вводом дома в эксплуатацию, образованием ТСЖ, однако и эти затраты регулируются договором жилищно-строительного кооператива, и должны приниматься общим собранием собственников.

Здесь существенно важен тот момент, что квартира в ЖСК будет более конкурентноспособна по сравнению с ценами у крупных застройщиков. Это связано с тем, что «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по договору долевого участия значительно выше».

Как оформить квартиру, вступив в ЖСК?

В случае, если вы заключали договор долевого участия, то банкроство застройщика грозит проблемами. В первую очередь такими, что чтобы достроить дом, вам необходимо будет дождаться официалтной процедуры банкроства, затем создать собственное ЖСК, возможно, внести дополнительные средства на достройку дома, и уже после этого дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Практика показывает, что это может затянуться на срок год и более, плюс елси прибавить к этому и срок окончательного строительства и введение дома в эксплуатацию, то вы получите затянувшиеся на годы стройку.

В случае с ЖСК эта процедура гораздо проще. Общим собранием пайщиков вы принимаете решение о возможности достроить дом и внести дополнительные паевые взносы, таким образом процедура сокращается в разы.

При заключении договора долевого участия и дальнейшем вводе дома в эксплуатацию для получения свидетельства о праве собственности, вам достаточно будет акта приемо-передачи квартиры и договора долевого участия.

Для получения свидетельства о праве собственности на квартиру, построенную в ЖСК, вам небходимы будут договора о членстве в ЖСК, договор о паевых взносах, квитанции, подтверждающие внесение паевых взносов, акт приемо-передачи квартиры, а также справку о выплате всего паевого взноса.

Да, конечно, риски, связанные с покупкой квартиры в жилищно-строительном кооперативе выше, чем у застройщика, работающем с договором долевого участия, но и в том и том случае риски получить головную боль в виде недостроя есть, и таким образом и ДДУ не является панацей.

Что советуем мы — внимательно относиться к выбору застройщика, проверять необходимые документы регистрации компании, разрешительную документацию, репутацию застройщика, внимательно читать договор, и тогда покупка квартиры будет лишь радостным событием.

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

Есть несколько отличий!

Согласно п. 4 статьи 218 ГК, члены жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ЖК или ЖСК) и другие лица, обладающие правом паенакопления, которые полностью уплатили паевые взносы, получают право собственности на жилплощадь. Следовательно, для возникновения юридической правоспособности необходимы юридические условия, при которых будет сформировано право собственности у членов жилищных или жилищно-строительных кооперативов и аннулировано такое право у самих ЖК:

лицо, обладающее правом паенакопления, должно входить в кооператив, в котором находится квартира;
такое лицо должно обладать правом пользовать жилплощадь, предоставленную ЖК;
обязано полностью произвести выплаты взносов.

Имеется существенное отличие при возникновении права собственности на жилплощадь в многоквартирном кооперативном доме и при возникновении права собственности по общему правилу, установленному статьей 131 ГК. В последнем случае право на объект недвижимости возникает в момент его госрегистрации в БТИ. Члены жилищных кооперативов становятся полноправными собственниками на квартиры, находящиеся в составе многоквартирного дома, только после внесения паевых выплат в полном объеме. Госрегистрация в дальнейшем имеет лишь правоподтверждающий фактор.

Все члены ЖСК и ЖК подразделяются на две категории:

собственники;
несобственники.

Соответсвенно, их различает комплекс прав на объект недвижимости. Так, член жилищного кооператива, который в полном объеме погасил паевые выплаты, получает права владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему жилплощадью на личное усмотрение. Другими словами, получает объект недвижимости в собственность.

Член кооператива, который пока еще осуществляет выплаты взносов, должен владеть и пользоваться кооперативной жилплощадью, основываясь на правовых отношениях, ограниченных уставом ЖК.

Порядок оформления права собственности в ЖСК следующий:

К основным документам следует отнести:

паспорт подающего заявление;
справка о полной выплате паевого взноса;
кадастровый паспорт;
ордер на кооперативную жилую площадь;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Заявления должны быть заверены подписями и печатями сотрудников “Горжилобмена”.

До момента выплат членами кооператива всех паевых взносов и приобретения права собственности на личную квартиру, они могут владеть и пользоваться жилплощадью, предоставленной ЖК. И только после завершения выплат становятся полноправными собственниками помещения. А значит, что кроме вышеуказанных правомочий, приобретают еще и право на распоряжение своей жилплощадью.

Собственники квартир ЖК имеют законное право совершать сделки, которые влекут отчуждение жилплощади, а также переход права собственности: продажа, обмен, дарение, завещание и так далее.

Собственники жилья вправе передать его в пользование или владение физическому лицу на основании договоров найма, безвозмездного пользования, либо на ином основании, предусмотренном законодательством. Собственники также имеют право сдать принадлежащее им помещение в аренду юридическим лицам.

На этом нюансы, касающиеся супружеских отношений, не заканчиваются. Если доля паевого взноса была внесена частично до заключения брака, а полное погашение произошло уже в браке, то при разводе каждый из супругов получает долю в соответствии с внесенными средствами. А вот детей из кооперативной квартиры выселить не получится ни при каких обстоятельствах. Этот нюанс прописан в 31 статье ЖК Российской Федерации.

Важно! Член кооператива может обладать правом передачи собственной доли членам своим семьи.

Статус и деятельность ЖСК регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ. Здесь же устанавливаются и права пайщиков:

участвовать в организации и управлении ЖСК через общее собрание;
право на сам пай в кооперативе;
право на кооперативное жилье сообразно внесенной сумме денег, когда дом жилищного кооператива уже сдан;
разрешить проживание временным жильцам;
разделить квартиру с другим владельцем пая, если есть такая возможность в реальности;
сдать жилплощадь внаем;
получить возмещение, если дом подвергнется сносу;
участвовать в банкротстве ЖСК.

Ряду наследников предоставлена преимущественная возможность вступления в кооператив, если у наследодателя остался пай.