Можно ли продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

• c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
• c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
• дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

Можно ли продать жилье, если в нем прописан ребенок (а покупать не опасно?)

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

• дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
• coбcтвeнникoм квapтиpы;
• cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

• Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
• Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

• ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
• ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

• 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
• Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
• Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
• Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
• Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
• Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
• Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
• Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка. Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства. Но и здесь не все просто.

Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.

Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.

Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.

С собой необходимо взять:

• заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
• свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
• паспорта граждан РФ родителей;
• свидетельство о браке.

Сам процесс регистрации занимает несколько дней.

• Скачать бланк заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
• Скачать образец заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства

1. Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или наследство).
2. Выписка из домовой книги (стоит проверить, все ли граждане выписались).
3. Паспорта всех владельцев недвижимости.
4. Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
5. Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
6. Текущий договор купли-продажи недвижимость.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.

Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:

1. описание покупаемой квартиры;
2. личные данные всех сторон;
3. информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.

Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Справка. Договор вместе с документами сторон подается в Росреестр для регистрации нового права собственности.

В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выпуску о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:

• площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.

Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:

• Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
• П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
• Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
• Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.

Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:

• Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;
• Закону «О приватизации жилищного фонда Российской федерации» от 4.07.1991 года;
• Региональным нормативным актам.

Процесс продажи квартиры будет намного сложнее, если несовершеннолетний имеет права собственности на неё. К ситуации нужно подойти с большей внимательностью и предусмотрительностью. Для отчуждения собственности ребенка разрешение органов защиты прав несовершеннолетних обязательно.

Вопрос снятия ребёнка с регистрационного учёта регулируется множеством нормативных актов и положений, в частности ст.26-28, 37 ГК РФ, ст.60 СК Ф и ст.26 ЖК РФ. По общим правилам, выписка несовершеннолетнего допускается при соблюдении ряда обязательных условий:

• Выписать ребёнка можно при получении письменного согласия со стороны обоих родителей. При этом в расчёт не принимается, проживают они вместе или раздельно, находятся в браке или разведены. Если ребёнок зарегистрирован в одном месте, а фактически проживает в другом, снятие с учёта возможно только в судебном порядке. При этом нужно помнить, что в соответствии со ст.20 ГК РФ выписать ребёнка можно исключительно по месту регистрации одного из родителей (опекунов).
• Для снятия ребёнка с учёта необходимо обеспечить ему альтернативное жильё, которое по своим техническим параметрам будет, как минимум соответствовать текущему месту проживания. Это означает, что ни в коем случае не допускается дискриминация ребёнка. Если до переезда он проживал в комнате 12 квадратов, то после переезда он должен получить аналогичную комнату, или больше по площади.

Согласие органов опеки и попечительства – обязательное условие в ситуации, когда ребёнок является собственником жилплощади или её доли. Даже если ребёнок оформил отказ от права собственности на жильё, это не освободит его родителей (опекунов) от необходимости согласования с органами опеки.

Если несовершеннолетний не обладает правом собственности на жилые помещения, а лишь зарегистрирован в них, тогда порядок выписки ребёнка будет изменён, согласие от органов опеки не потребуется.

Тем не менее, нужно помнить о том, что по закону дети до 14 лет обязаны постоянно проживать по месту регистрации родителей или опекунов. Как только ребёнку исполняется 14 лет, он приобретает частичную правомочность, и может проживать по месту регистрации одного из родственников первой линии родства (братья и сёстры, бабушки и дедушки).

Пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права не достигших восемнадцатилетнего возраста, допускается только с согласия органа опеки.

Несовершеннолетние – это лица, которые не достигли 18-летнего возраста. Однако при продаже квартиры, свою роль играет конкретный возраст ребенка. Права детей от 6 до 14 лет защищают опекунские Советы и для решения вопросов с недвижимостью нужно обратиться к ним. Если возраст от 14 до 18, то представлять интересы подростка будет попечительский Совет.

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

1. Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
2. Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
3. Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

• паспорт представителя.
• свидетельство о рождении.
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:

• заявление;
• оригинал свидетельства о рождении;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи/дарения;
• справку об отсутствии задолженности.

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

• заполненное заявление с просьбой о снятии с регистрационного учёта несовершеннолетнего ребёнка;
• паспорта всех собственников квартиры, или свидетельства о рождении тех, кому нет 14 лет;
• документы, свидетельствующие права на собственность;
• справка о составе семьи, получить которую можно в паспортном столе;
• выписка из ЕГРП, отражающая данные о праве собственности на жилые помещения;
• предварительный договор купли-продажи;
• технический паспорт на продаваемую квартиру и новое жильё;
• копии документов на новое жилье;
• выписка из домовой книги;
• справку БТИ о стоимости квартиры, которую продают, и той, которую покупают;

Все перечисленные документы передаются в Органы опеки и попечительства обоими родителями (даже если они не проживают вместе, находятся в разводе) при условии обязательного присутствия ребёнка. Если на момент обращения несовершеннолетний достиг 14-летнего возраста, список документов пополняется письменным согласием на заключение сделки от его имени.

Заявление будет находиться на рассмотрении максимум 14 рабочих дней. По прошествии обозначенного временного отрезка органами опеки будет выдано положительное решение, при условии, что все требования закона соблюдены, сделка не затрагивает права и интересы ребёнка. В случае выданного отказа решение можно оспорить в районном или областном суде. Стоит отметить, что мировые судьи не могут разрешать споры по данному вопросу.

Проблематичной может стать продажа квартиры, частью которой владеет несовершеннолетний, если после продажи другую квартиру покупать не будут. Например, если семья собирается переехать в другой город или за границу. Тогда у органов опеки появиться много вопросов и процесс продажи существенно затянется.

Решить вопрос можно легко, если деньги, за проданную часть несовершеннолетнего будут положены на счет ребенка в банке. Конечно, этот вариант не всегда будет самым оптимальным и подходящим, но зато ребенок будет обеспечен средствами в будущем и не пострадает от продажи недвижимости.

Продажа недвижимости, в которой живет, прописан или является собственником ребенок до 18 лет, проблематична. Однако, намного лучше будет подойти к этой ситуации позитивно. Да, соблюдение всех правил прописанных в законе, затянет время и придется потратить силы, но ведь все это нужно, чтобы защитить права ребенка.

Встречалось много случаев, когда после смерти родителей, опекуны хотели завладеть имуществом ребенка. К счастью, органы опеки и закон не позволят ущемить права ребенка и лишить его имущества.

Органы опеки вправе отказать в проведении сделки, если:

• условия проживания будут ухудшены.
• приобретаемое жильё по метражу существенно меньше предыдущего.
• сделка является одновременно договором продажи и дарения.
• приобретается в собственность жильё по договору долевого участия, так как в таком случае право собственности на покупаемое жилье ещё не наступило.

Также стоит отметить, что законом признаются недействительными сделки, заключенные с участием несовершеннолетних собственников между близки родственниками. Это правило касается как всей собственности ваших чад, так и отдельно выделенных на них долей.

Кроме того, все сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних обязательно должны быть зарегистрированы у нотариуса. Нотариусу предъявляется разрешение на продажу, полученное от органов опеки и попечительства.

Далее можно обращаться в регистрационную палату для государственной регистрации сделки.

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении. Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей. Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

Дети до 18 лет не могут полноправно распоряжаться своей собственностью. Продать недвижимость можно, но это могут сделать только их законные представители. Это могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители.

Родители иногда могут распоряжаться собственностью так, как выгодно им, а не так, как должно быть в интересах ребенка. Чтобы защитить права ребенка, продажа проводится с участием органов опеки и попечительства.

Принимая решение о возможности одобрения сделки, проверяют, куда и как будут потрачены деньги, вырученные от продажи жилья. В большинстве случаев требуют, чтобы родители купили другую недвижимость, где ребенку выделят аналогичную по величине долю. При этом состояние жилья не должно быть хуже того, где несовершеннолетнему принадлежало право собственности.

Единых требований и критериев, которых придерживаются сотрудники органов опеки, принимая решение об одобрении сделки, нет. Они руководствуются необходимостью защиты прав несовершеннолетнего. Бывает, то в одинаковой ситуации в одном регионе можно получить разрешение на проведение сделки, а в другой — отказ.

В большинстве случаев сделку одобряют, если:

• ребенок в новой недвижимости получает долю больше, чем в проданной;
• в приобретаемом жилье больше площадь;
• новая недвижимость расположена в районе с более развитой инфраструктурой;
• состояние новой квартиры лучше, чем проданной.

Органы опеки при вынесении отрицательного решения не объясняют причину отказа. Но отказывают чаще всего в таких случаях:

• один из родителей ребенка не дает согласия на проведение сделки;
• родители хотят жить в населенном пункте или районе, которые значительно хуже, чем тот, где они намерены продать квартиру или дом;
• в новом городе, где родители планируют купить квартиру, хуже инфраструктура или неблагоприятная экологическая обстановка;
• общая площадь приобретаемой недвижимости меньше, чем той, которая продается;
• новая доля в праве собственности, которую выделяют ребенку, меньше проданной;
• родители на вырученные от продажи средства планируют сами построить частный дом.

Сделка, в которой собственник всей недвижимости или ее части несовершеннолетний, относится к сделкам, которые в обязательном порядке проводятся в присутствии нотариуса.

Если родители, усыновители или опекуны ребенка решат обойти закон и заключат договор купли-продажи, но не заверят его у нотариуса, такую сделку признают недействительной.

Бывает, что родители продают недвижимость в одном регионе, а новое жилье собираются купить в другом. При этом вариантов для покупки еще нет. В таких случаях дают одобрение на сделку, но средства, полученные за продажу доли ребенка, временно размещаются на его счете в банке. Когда жилье будет найдено, опека по месту регистрации ребенка будет принимать решение о том, соответствует ли квартира или дом предъявляемым требованиям и давать разрешение на покупку.

Если родители собираются переезжать в другую страну, органы опеки проверяют ВНЖ или документы, подтверждающие получение иностранного гражданства.

Продажа квартиры, в которой прописан ребенок

Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно лечение, операция или реабилитация, такая ситуация принимается как уважительная причина — родителям разрешают продать одно жилье без покупки другого. Но при приобретении лекарств, оплате услуг медицинских учреждений нужно сохранять чеки, подтверждающие затраты на лечение, чтобы предоставить отчет в органы опеки.

Разрешение нужно брать в регионе прописки ребенка, а не по месту расположения недвижимости. Если в семье двое или больше детей, которые зарегистрированы в разных регионах, лучше прописать их по одному адресу, и после этого обращаться в органы опеки.

Какие документы нужно собрать

Для одобрения сделки в органах опеки нужны:

• паспорта или свидетельства о рождении всех собственников жилья;
• выписка из ЕГРН на недвижимость, которая продается;
• правоустанавливающие документы на реализуемое жилье;
• проект ДКП или предварительный ДКП. Если новая недвижимость уже куплена, необходима выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на нее.

Вы можете обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о продаже квартиры, где в числе собственников будет указан несовершеннолетний, с последующим размещением денежных средств от продажи квартиры на счет ребенка-собственника согласно его доле.

Воспользоваться деньгами Вы сможете по заявлению в орган опеки, обозначив, для чего необходимы денежные средства (на покупку квартиры), и предоставив соответствующие документы на приобретаемую квартиру. Также отметим, что обеспечить прописку детям нужно обязательно. Возможно, у дальних родственников до того момента, пока не приобретете жилье. В противном случае будет отказ. Обратите внимание, что подавать заявление в орган опеки нужно по месту регистрации детей.

Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.

Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:

1. Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
2. Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
3. Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.

Последующая прописка ребёнка на новом месте

После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.

Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.

Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:

• паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
• паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
• письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
• выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.

В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия — 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).

При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:

1. Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
2. Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
3. Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.

Действующий собственник доложен предупредить потенциального покупателя о зарегистрированном юном гражданине. Этот факт в будущем будет накладывать ограничения по продаже или аренде жилья. Нужно знать все риски и неудобства.

Особенности заключаются в следующем:

• Ребенок возрастом до 14 лет обязан проживать только с родителями – п.2 ст.20 Гражданского кодекса (ГК) РФ. С ним будут зарегистрированы мама или папа.
• Владелец недвижимости не сможет самовольно выписать детей, не имея на то законных оснований – смена жительства, выезд из страны.
• Большая часть вопросов по недвижимости согласовывается с государственными органами опеки. Это обязательно, если ребенок собственник или дольщик квартиры.

Возможна подача иска в суд для принудительного снятия с регистрации. Но это должно быть подкреплено вескими доказательствами. В первую очередь суд анализирует, не ущемляются ли интересы юного гражданина.

Важно! С 14 до 18 лет дети имеют право проживать с дальними родственниками. Но все равно в этот период они являются временно дееспособными и не могут самостоятельно или на общих основаниях сняться с регистрации.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Дети могут владеть частью недвижимости или всей квартирой. Частые причины – использование материнского капитала при покупке, переход жилья в собственность по завещанию или дарственной. Это означает, что любые сделки должны осуществляться только при согласии органов опеки и попечительства (ООП).

Стадии оформления:

• Подготовительная. Покупатель извещается о нюансах сделки, согласовываются детали, составляется предварительный договор.
• Сбор документов для ООП, получение официального разрешения.
• Оформление сделки, переход прав собственности.

Важно! Продажа жилья с зарегистрированными несовершеннолетними детьми невозможна без предоставления им жилплощади. Условия проживания должны соответствовать нормам и не быть хуже, чем в предыдущей квартире.

Сначала с потенциальным покупателем оговариваются детали соглашения. Главное – определиться с прописанными в квартире детьми. По предварительному соглашению они могут быть сняты с регистрации до официального оформления передачи прав собственности, либо остаются. Последнее может сказаться на стоимости в сторону ее снижения.

Собранный пакет документации нужно подавать в местное отделение ООП. Обычно оно относится к департаменту Социального развития. Адрес и точные координаты можно узнать в органах местного самоуправления.

Возможные проверочные мероприятия со стороны ООП:

• визит по месту фактического проживания, оценка условий, отношений к ребенку;
• проверка нового места жительства, если такое заявлено;
• опрос соседей.

Вся процедура занимает около 2-х недель. По ее результатам дается разрешение или запрет на продажу квартиры с прописанным ребенком. При негативном решении можно составить иск в суд, но для этого следует подготовить доказательства предвзятого отношения со стороны работников ООП.

Важно! Без официального разрешения невозможно переоформить право собственности в Росреестре. При отклонении заявки государственная пошлина не будет возвращена.

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:

• площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

1. Осмотр жилища — выбранный объект должен удовлетворять запросы покупателя. Если это так, следует проверить «чистоту» документов, особенно выписку из ЕГРН. При наличии прописанного ребенка следует договориться о его выписке. Если отказ будет аргументирован, покупатель может начать поиски нового жилья или продолжить приобретение этого. Последний вариант предполагает:

• обращение в ООП и подать собственником заявления о намерении провести сделку;
• заключение предварительного договора купли-продажи, подтверждающий намерения покупки квартиры.

2. Заключение договора купли-продажи — в него вносится время освобождения помещения, обязанности и права сторон, сроки перерегистрации, ответственность за уклон от обязанностей, условия расторжения документа.
3. Удостоверение договора нотариусом – сопровождается оплатой госпошлины и стоимости его работ.
4. Регистрация сделки, регламентируется ст. 131 ГК РФ и законом № 122-ФЗ (от 21.07.1997 г.). Этап сопровождается обращением в Росреестр с пакетом документов.

Если имеется возможность зарегистрировать ребенка в другой квартире, то перед совершением сделки, требуется:

Родителям или законным представителям необходимо обратиться с заявлением о выписке и регистрации ребенка. Для этого нужно обратиться в УВМ МВД, МФЦ или онлайн через Госуслуги, заполнить заявление. Если ребенку 14 лет и более, личное присутствие обязательно. Для этого понадобится:

• паспорт родителя;
• свидетельство о рождении (паспорт ребенка);
• выписка из ЕГРН.

Через дней 10 в ведомстве выдадут справку о регистрации ребенка по новому адрессу или поставят печать в паспорте.

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

• сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
• данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
• сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, не собственник?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

Снятие с учета без последующей регистрации доступно только для взрослого человека. В отношении детей данная норма не действует. При выписке ребенка необходима его прописка по новому месту жительства. Выписать несовершеннолетнего можно только вместе с одним из родителей или через суд.

Как его снять с регистрационного учета?

Для снятия с учета необходимо обратиться в управление по вопросам миграции МВД РФ.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Составление заявления на выписку. Бланк выдается в управлении.
2. Предоставление пакета документов. В него входят паспорт одного из родителя, свидетельство о рождении ребенка/паспорт, свидетельство о праве собственности на недвижимость. С собой должны быть копии и оригиналы.
3. Заполнение листа убытия. В нем отражается новый адрес регистрации.

Если родитель может сразу прописать ребенка, проводится процедура регистрации. При отсутствии подходящей недвижимости дается срок 1 неделя на прописку несовершеннолетнего.

Справка! Выписать ребенка по вышеуказанной инструкции могут только родители. Если квартира приобретена новым собственником, он вправе снять с учета несовершеннолетнего только через суд.

Когда нельзя это сделать?

В некоторых случая снять с учета несовершеннолетнего не получится.

Нельзя выписать:

• ребенка без родителя;
• ребенка без предоставления другого места регистрации;
• отказополучателя по завещательному отказу.

После покупки квартиры новый собственник попытается выписать граждан. Если родители против, потребуется обращение в суд для получения решения.

В момент снятия с учета родители могут подать заявление на регистрацию несовершеннолетнего по новому адресу. Важно прописать его в квартире, данные которой отражены в листе убытия.

С собой заявителю необходимо иметь:

• свидетельство о рождении ребенка / паспорт, если он достиг возраста 14 лет;
• паспорт родителя;
• свидетельство о браке;
• согласие второго родителя на прописку ребенка (если мать и отец прописаны в разных местах).

Регистрация осуществляется в течение нескольких дней.

Где можно зарегистрировать ребенка в зависимости от возраста?

Выбор места прописки зависит от возраста ребенка:

• если ребенку не исполнилось 10 лет, то можно его прописать только вместе с матерью или отцом;
• если ребенок старше 10 лет, то можно прописать его вместе с другими близкими родственниками (бабушка, дедушка, совершеннолетние брат, сестра);
• если ребенок старше 14 лет, он прописывается по месту фактического проживания (без привязки к месту регистрации родителей).

---

Согласно законам РФ продать квартиру с прописанным несовершеннолетним гражданином можно при таких условиях:

1. На момент оформления сделки ребенок должен быть выписан из квартиры. При этом, он обязательно должен быть прописан в другое место, за исключением таких случаев:
   • переезд за границу;
   • отбытие в другой регион;
   • покупка квартиры высокой степени готовности в новостройке. В остальных случаях детей временно прописывают к родственникам (если человеку 14 и более) или с одним из родителей в ином месте;
2. Согласие органов опеки. Этот шаг нужен при условии владения несовершеннолетним частью или целой квартирой, домом.
3. Опекуны и ближайшие родственники не имеют право реализовывать жилую площадь, если ребенок владеет ее частью или полностью. Такой вариант прописан однозначно, так что до исполнения 18 лет подопечному ничего с этой недвижимостью опекуны не сделают.

Похожие записи:

• Госпошлина за регистрацию договора дарения земельного участка в 2022 году
• Положение об отделе управления персоналом забижт
• Порядок выдела земельного участка из общей долевой собственности