Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить пристройку к нежилому зданию в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Следующие действия зависят от того, какое решение вынес суд:
- В вашу пользу. В этом случае вы пишите заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН и прилагаете к заявлению решение суда. Подать заявление можно через МФЦ.
- Не в вашу пользу. В этом случае вы получите предписание демонтировать пристройку и привести дом в первоначальный вид. В предписании указан срок, в течение которого вы должны это сделать. Выполнение решения суда будет контролировать местная администрация.
Легализовать незаконную пристройку не всегда получается даже через суд. Отрицательное решение может быть принято по целому ряду причин:
- Лицо, обратившееся с заявлением, не имеет на это права. Подать заявление – и в администрацию, и в суд – может только владелец земли и дома. Можно действовать через представителя, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Подан не полный пакет документов. Это формальные требования, определенные законом. Когда поданы не все документы или в некоторых есть ошибки, помарки, неточности, это уже будет поводом для отказа.
- Нарушение норм. Во время рассмотрения вашего дела будет проанализировано соответствие пристройки разным нормам. Она должна быть возведена с соблюдением СНиПов. Нарушение строительных норм – это всегда основание для отказа. Также расположение пристройки должно соответствовать проекту межевания. То есть, должны быть соблюдены расстояния до границ участка. Пристройка должна соответствовать ВРИ земли. Если хотя бы одно из требований нарушено, легализовать не получится.
- Нарушение требований безопасности. Во время строительной экспертизы проверяют не только соответствие конструктивных элементов строительным нормам. Эксперт изучает стройматериалы, которые вы использовали, их качество, безопасность. Если строение может представлять опасность для людей, это будет отражено в заключении. Важно! Столкнуться с такой ситуацией можно и в том случае, если вы подавали уведомление и действовали строго в рамках закона. Во время проверки соответствия также оценивают качество и безопасность стройматериалов. Нарушение безопасности – основание для отказа.
- Превышение максимальных размеров здания. Раньше характеристики, которым должен соответствовать дом ИЖС, были очень размытыми. Сейчас они регламентированы законом. Если ваша пристройка превышает эти нормы, на проведение строительных работ нужно получать разрешение.
- Несоответствие заявленным характеристикам. С такой причиной отказа можно столкнуться и в том случае, если все было сделано по закону, и при административном порядке узаконивания. Дело в том, что в уведомлении о реконструкции собственник указывает характеристики изменений, которые он планирует ввести. После того, как строительство будет завершено, специалисты муниципалитета проверяют соответствует ли фактическая пристройка заявленной. Если есть отклонения, вы получите отказ.
Если дом в долевой собственности, строительство пристройки приведет к изменению размеров долей. Не все собственники могут быть с этим согласны, так как увеличение размера доли приведет к увеличению налога на недвижимость. Прежде чем узаконивать строение, нужно получить от всех собственников согласие. Если такого согласия нет, скорее всего, вам откажут.
Чтобы успешно пройти процедуру легализации, обращайтесь за помощью к специалистам «Геомер групп». У нас вы можете заказать необходимые технические документы на объект. Наши специалисты будут представлять ваши интересы в администрации. Участие эксперта в процессе легализации повышает ваши шансы на положительный исход дела. Чтобы записаться на консультацию, звоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.
Написать комментарий
Если недвижимость имеет «статус» самострой и находится в собственности или принадлежит кому-то на праве собственности, то государство сначала даст время на устранение нарушений (к примеру, уменьшить площадь постройки). За установленный срок необходимо устранить нарушения, иначе уполномоченным органом будет выдано предписание о сносе.
Когда постройка не зарегистрирована, то оформить ее в соответствии с требованиями закона можно двумя основными способами — в административном или судебном порядке.
КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации
- Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
- Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
- Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей
При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.
Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку
Оформление пристроя осуществляется в разных вариантах. Вот какие строительные работы может провести собственник здания и участка:
- расширить габариты, увеличить площадь и объем, т.е. по итогам работ пристроенная часть будет объединена и ограничена общими внешними стенами с основным зданием;
- пристроить в непосредственной близости к зданию можно новый самостоятельный объект со своими внешними стенами, отдельными выходами, инженерными системами;
- пристройкой может быть временное или некапитальное строение, которое не подпадает под признаки объекта недвижимости (например, это может быть павильон, терраса кафе или ресторана на летний период).
Для согласования и возведения перечисленных типов пристроек есть свои особенности. Например, если пристраивается новый объект, должны соблюдаться нормы пожарной безопасности (в том числе расстояние противопожарных разрывов), естественной освещенности для основного строения и близлежащих зданий, другие нормативы. Соответствие обязательным нормам будет указано в проекте, а проверят их в ходе экспертизы, при выдаче разрешения на реконструкцию.
Комментарий эксперта. Есть еще один тип объектов – встроенно-пристроенные помещения. Они могут иметь разное целевое назначение с основным строением. Например, в МКД встроенно-пристроенные помещения могут использоваться под торговлю, под офисные цели. В ряде случаев указанный объект можно поставить на самостоятельный кадастровый учет. Подробнее об этих нюансах можно узнать у специалистов нашей компании.
| № п/п | Вид реконструируемого объекта | Где проходит согласование |
| 1 | Реконструкция МКД или нежилого здания | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 2 | Реконструкция фасадов | Проект нужно согласовать в Москомархитектуре. Если меняются характеристик здания, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 3 | Реконструкция индивидуальных домов | До начала работ и после их завершения подаются уведомления в местную администрацию. Изменения ИЖС нужно внести в ЕГРН через Росреестр. |
| 4 | Реконструкция опасных промышленных объектов | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор, Ростехнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 5 | Реконструкция линейных объектов | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор, Ростехнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
Узаконивание пристройки возможно, если на работы оформлен проект, который получил положительное заключение экспертизы. Проект на реконструкцию содержит архитектурные, конструктивные, инженерные и иные решения, обеспечивающие увеличение общей площади и объема строения, объединение основной и пристроенной частей в единое целое.
Пристрой к частному дому также подпадает под реконструкцию, но имеет иной порядок согласований. В уведомлении, которое собственник подает в местный орган власти, описываются виды работ и будущие характеристики дома ИЖС. Допускается подать уведомление о начале и завершении работ без проекта. На практике, даже для работ в частном доме нужен проект, чтобы обеспечить безопасность, соблюдение строительных и пожарных норм.
Разрешение на пристройку является не единственным требованием закона. Так как увеличение площади и объема здания влечет изменение его основных параметров, собственнику нужно:
- заказать техплан у кадастрового инженера после окончания работ (в этом документе будут описаны новые параметры строения с учетом пристроенной части);
- обратиться в БТИ и внести изменения в техплан, если объект поставлен на технический учет;
- пройти учет в Росреестре, чтобы обновить сведения ЕГРН.
Основной объект не утратит свое существование, хотя и существенно изменит свои характеристики. Поэтому снятие с учета в Росреестре и аннулирование кадастрового номера не происходит. Пристрой к зданию будет считаться окончательно узаконенным, если сведения о нем учтены в ЕГРН. Для собственника таким подтверждением будет выписка из реестра.
Разрешение на пристройку к многоквартирному дому, ИЖС или к нежилому зданию выдается в соответствии с ГрК РФ. По для каждого типа объектов есть свои нюансы, которые должна учесть проектная организация. В нашей компании вы можете заказать проектную и техническую документацию для любых видов строительных работ, сопровождение согласований пристройки к жилому дому или нежилому зданию. Самые важные моменты о получении разрешений читайте ниже.
Узаконить пристройку к многоквартирному дому намного сложнее, так как нормы безопасности для МКД существенно строже. Если запланировано расширение общей площади и объема дома, дополнительным требованием будет получение согласия собственников. Это нужно в любом случае, если предстоят работы на общедомовом имуществе, к которым относятся и конструкции МКД. Согласие собственников подтверждается протоколом общего собрания. Обязать владельцев квартир или нежилых помещений дать согласие невозможно, а отрицательное решение не обжалуется.
Также есть специальные варианты пристраивания к помещениям МКД. Вот их особенности:
- пристройка к квартире в многоквартирном доме допускается только на первом этаже, может выражаться в виде балкона, террасы, лоджии, отдельной входной группы;
- при переводе квартиры в нежилое помещение также может возводиться пристройка в виде входной группы (лестница, тамбур, пандусы для маломобильных групп населения).
Перечисленные варианты пристройки в Москве допускаются по постановлению № 508-ПП. Так как эти работы будут проводится на общедомовом имуществе, на них также необходимо получить согласие собственников МКД. Пристройка к многоквартирному дому на первом этаже для образования новых помещений также сопровождается проведением собрания правообладателей.
Некапитальная пристройка к многоквартирному дому не подпадает под реконструкцию. Поэтому заказывать проект, проходить экспертизу и Госстройнадзор не нужно. Однако пристроенная часть будет располагаться на участке под МКД, поэтому проведение общего собрания собственников обязательно даже в этом случае.
Техплан нужно заказать для любых вариантов пристройки. Этот документы выдается после обмеров и обследований кадастровым инженером. Новые параметры объекта с учетом пристроенной части специалист опишет на графической и текстовой части техплана. В частности, будут указаны новые габариты (контуры) объекта, его новая площадь, координаты, уточненное местоположение на участке. Техплан выдается в электронном виде (на диске), передается в Росреестр на проведения учета. Заказать документ можно в нашей компании.
Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа
Самовольная пристройка к частному дому формально не подпадает по состав правонарушений по КоАП РФ. В ст. 9.5 Кодекса предусмотрена ответственность за реконструкцию, выполненную без проекта или разрешения. Для пристраивания к ИЖС не требуется проект или разрешение, а уведомление к таким документам не относится. Однако при нарушении строительных и пожарных норм, узаконить выполненные работы будет невозможно. Это лишает возможности пройти учет в Росреестре, распоряжаться объектом. По требованию местных властей или владельцев близлежащих строений возможен снос пристройки к жилому дому. Для этого выдается предписание, а затем подается иск в суд.
Незаконная реконструкция МКД или нежилого здания карается по ст. 9.5 КоАП РФ. Проведение работ без разрешения влечет штраф 2500-5000 руб. (граждане), 20-50 тыс. руб. (ИП), 500 тыс. руб. – 1 млн. руб. (организации). Помимо штрафа, суд может приостановить деятельности ИП или предприятия на 90 суток.
Разрешение Госстройнадзора выдается бесплатно, так как это государственная услуга. Заказчик сам оплачивает изыскания и проектирование, проведение экспертизы, оформление техплана. Учет в Росреестр также не предусматривает уплаты пошлины. Уведомительный порядок для пристраивания к частному дому также обойдется без пошлин. Собственник ИЖС за свой счет заказывает проект (при необходимости) и технический план. Узнать о предварительных ценах за услуги, которые оказывает наша компания, можно из таблицы ниже.
Как правило, на участках ЛПХ, ДНП, ИЖС и СНТ разрешено возводить по одному отдельно стоящему жилому дому высотой не более чем трех этажей и подсобные хозяйственные постройки, если в документах не указано иного.
Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.
У кадастрового инженера следует получить технический план постройки. Затем объект надлежит поставить на кадастровый учет. Кроме того, характеристики постройки не должны нарушать норм, предписанных СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.
Могут потребоваться и другие согласования, если участок находится в зоне аэродромов или водоохранной зоне.
У кадастрового инженера следует получить технический план постройки. Затем объект надлежит поставить на кадастровый учет. Кроме того, характеристики постройки не должны нарушать норм, предписанных СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.
Могут потребоваться и другие согласования, если участок находится в зоне аэродромов или водоохранной зоне.
Пристройка затрагивает несущие и ограждающие (есть проход из одного здания в другое) конструкции существующего здания. Отдельно стоящее здание не имеет никакой связи с несущими и ограждающими конструкциями существующего здания.
Кроме того, отдельно стоящее здание должно иметь противопожарные разрывы и проезды.
Согласно Градостроительному Кодексу РФ «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;»
Некапитальные пристройки невозможно зарегистрировать в БТИ.
Первое, чем надо руководствоваться – это назначение земельного участка в правоустанавливающих документах на землю.
[2]
Второе – сведения из генерального плана земельного участка.
Если в документах написано, например, «участок для промышленного строительства», то на этом участке нельзя построить, например, жилье, общественные здания и т.д.
По генеральному плану необходимо смотреть наличие мест общего пользования, дорог, проходов и т.п.
Пристройки бывают двух видов: капитальные и не капитальные. Со вторыми особых хлопот не нужно, поскольку дополнительных разрешений на их строительство не требуется законом. Хотя есть один маленький аспект: их должна принять соответствующая комиссия и составить акт. К некапитальным объектам относятся тамбуры, крыльцо, навесы. Они не предполагают изменения здания по высоте, увеличения нагрузки на основные конструкции, дополнительного оснащения.
Другое дело, если возведен объект капитальной пристройки. Без его регистрации хозяин, осуществивший строительство, не вправе распоряжаться этим имуществом. Ему отказано в проведении всех сделок, в том числе таких, как продажа, дарение, сдача в аренду. Кроме того, суд может потребовать снести самовольную пристройку за счет собственника. Закон суров, но это Закон, – говорили древние римляне. И мы вторим этой мудрости.
[3]
Процесс узаконивания самовольной пристройки долог и непрост. Отчасти это зависит от неповоротливой бюрократической системы, отчасти – от нашей юридической некомпетентности. Поэтому, чтобы сохранить время и нервы, его лучше поручить профессиональным юристам.
А если желание сделать это самостоятельно все же превалирует, то стоит набраться терпения и пройти все этапы сложного пути. Для начала необходимо собрать весь пакет документов. Вот их перечень.
- Свидетельство о собственности на землю.
- Свидетельство о праве собственности на жилье.
- Справка БТИ.
- Разрешение ЖКХ.
- Выписка из домовой книги о количестве прописанных в доме.
- План на сооружение.
- Проект дома.
- Контрольная съемка пристройки. Она исполняется в масштабе 1:500.
- Согласие соседей, если пристройка имеет границу с их участком.
- Акт санэпидемической службы.
Кроме того, могут потребоваться характеристики от коммунальных служб, фотографии участка, дома и самой постройки.
Следующим этапом на пути узаконивания – обращение в суд о регистрации и признании права собственности на постройку. Исковое заявление нужно грамотно составить, иначе процесс можно проиграть из-за этого обстоятельства. В суде предоставят форму обращения и помогут правильно ее заполнить.
Подав иск, не стоит ждать информации из суда. Официальный ответ должен прийти почтовым письмом, но зная качество услуг российских почтальонов, лучше, спустя неделю, позвонить секретарю и узнать: принято заявление или нет.
Нужно помнить, что у судьи есть только два повода в отклонении приема заявления: наличие судебного решения по поводу узаконивания данной постройки или некорректность составления искового документа. В таком случае нужно подать повторное заявление или жалобу.
Муниципальная власть, разрешающая или запрещающая строительство, выступает на суде в качестве ответчика, а собственник дома, к которому сделан пристрой, будет истцом. И если решение суда принимается в пользу истца, то ему самому необходимо получить в Росрегистрации квитанцию для оплаты государственной пошлины и произвести непосредственно саму оплату.
Но не всегда самовольно пристроенное помещение можно узаконить. Есть несколько причин, по которым суд отказывает истцу в регистрации. Вот наиболее типичные из них.
- Близость подземных коммуникационных сетей. Расстояние между строением и коммуникациями не должно быть меньше 2, 5 метров.
- Использование старого строительного материала, устаревших технологий, ведение строительства с нарушением существующих ГОСТов и нормативов.
- Угроза разрушения несущих стен жилого дома.
- В случае если дом является памятником архитектуры, также заставят снести здание.
- Поскольку пристройку относят к категории реконструкции объекта, то за отсутствие соответствующего разрешения на это к нарушителям градостроительного законодательства предусмотрены меры наказания: от дисциплинарной до уголовной.
Около 10 тысяч рублей уйдет на сбор информации, госпошлина обойдется в 200-500 руб., за нотариальную доверенность нужно выложить примерно 1000-1500 руб., за 20 тысяч сделают регистрационную запись в Градостроительном кадастре, еще столько же нужно потратить на судебную строительно-техническую экспертизу и такую же сумму потребуют за перепланировку.
Для законного строительства пристройки к существующему зданию необходимо следующие действия:
- Провести обследование существующего здания.
- Выполнить проект пристройки.
- Пройти экспертизу проектной документации (Градостроительный Кодекс РФ регламентирует, когда экспертиза проектной документации необходима).
- Получить разрешение на строительство (выдает орган местного самоуправления – Префектура, Архитектура города, района).
- Выполнить строительные работы и подготовить исполнительно-сдаточную документацию в соответствии с проектной документацией и соответствующими СНиПами.
- Произвести сдачу-приемку выполненных строительных работ.
- Оформить Постановление о вводе в эксплуатацию в органе, выдавшем «Разрешение на строительство».
Самовольную пристройку, постройку здания без «Разрешения на строительство» (т.е. незаконное строительство) можно легализовать только через суд. Гарантии, что суд примет решение признать данный объект собственностью, дать никто не сможет, но практика признания такой собственности существует.
Для подачи заявления в суд необходимо выполнить обследование строительных конструкций здания с заключением о том, что строительство выполнено в соответствии с действующими СНиПами, здание может быть использовано по прямому назначению, угрозы жизни и здоровью людей не представляет.
Как узаконить пристройку к нежилому зданию
Под пристройкой к квартире может пониматься капитальный или некапитальный объект строительства. В первом случае это может быть балкон, веранда, дополнительное нежилое помещение (подсобное помещение), дополнительная комната и др.
Пошаговый процесс оформления пристройки к многоквартирному дому
Многие граждане не знают, с чего начать процедуру узаконивания пристройки, как оформить пристрой.
Документацию нужно оформлять в любом случае – если строительство пристройки только началось и если часть здания уже возведена.
Порядок действий следующий:
Чтобы начать процедуру узаконивания, необходимо получить разрешение на пристройку балкона на первом этаже многоквартирного дома. Где и как получить разрешение на возведение пристройки к многоквартирному дому? Обращаться нужно в местный орган власти, а именно, в архитектурный отдел.
В течение 30 дней сотрудники этого отдела должны рассмотреть поданную заявку и вынести по ней решение – выдавать разрешение на постройку или нет.
Если заявителю будет отказано в выдаче разрешения, тогда он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и необходимым пакетом документов на квартиру, а также на планируемую постройку.
Если владелец квартиры самовольно возвел пристройку без получения разрешения на строительство и без согласия всех соседей, то согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ такая пристройка подлежит сносу.
В некоторых случаях пристройка может быть оставлена, но только если:
- строение соответствует всем правилам и нормам по строительству;
- возведенное строение не нарушает прав и интересов других лиц (не только соседей, но и остальных людей, которым пристройка может каким-то образом мешать);
- пристройка не угрожает жизни и здоровью людей.
Прежде чем выяснять, как узаконить незаконную пристройку к многоквартирному дому, необходимо учесть следующие моменты:
- лучше всего оформлять пристройку в виде отдельного имущества;
- желательно, чтобы постройка являлась нежилым помещением (верандой, балконом и т.п.);
- идеально, если собственник приватизирует участок, на котором возведена постройка;
- до момента подачи документов на узаконивание собственнику следует собрать полный пакет документов на квартиру.
Прежде чем заниматься вопросом постройки и легализации пристройки, необходимо:
- поинтересоваться в местном муниципалитете, можно ли сделать пристройку к многоквартирному дому или нет;
- заручиться помощью опытного юриста, который не только поможет собрать необходимый пакет документов, но и в случае с отказом местных властей на узаконивание пристройки, поможет истцу в суде.
Как узаконить пристройку к нежилому зданию в 2022 году
Если в местной администрации заявитель получил отказ в узаконивании пристройки, но он точно знает, что имеет право на строительство объекта, тогда он должен подать иск в суд.
К исковому заявлению обязательно нужно приложить:
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- чертежи;
- официальные согласования с поставщиками услуг (газовой службой, энергоснабжающей компанией, теплоснабжающей компанией);
- письменное согласие соседей.
Да, можно. Обычно пристройки возводятся на территории, принадлежащей всему дому. А это значит, что проверить законность пристройки можно, подав соответствующий запрос в обслуживающую компанию, запросив там предъявить ему согласование от всех собственников многоквартирного дома на возведение пристройки.
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.
Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.
Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.
Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.
В зависимости от того, является ли пристройка капитальной или нет, отличается процесс ее регистрации. Любая некапитальная постройка может быть не оформлена документально, это не повлечет применение санкций к собственнику. Она кардинально не влияет на конструктивные особенности дома, не ущемляет права соседей, не создает опасности жизни и здоровью жильцов.
В процессе эксплуатации может потребоваться внести изменения в конструкцию частного дома, увеличить его площадь. Тогда осуществляется строительство пристройки, которое позволяет добавить одно или несколько помещений к имеющимся квадратным метрам. Нужно ли ее регистрировать и как это делается?
- меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться, наследоваться и т.д. Важно оформить новую площадь в случае долевого владения домом, ведь изменится размер долей;
- при возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков. В случае нарушения пристройке может быть присвоен статус самостроя. При регистрации оценивается, не затронуты ли интересы соседей, путем обозначения новых границ объекта на плане участка. Для этого кадастровым инженером составляется новый кадастровый паспорт на дом.
При строительстве жилого дома должны соблюдаться все необходимые нормы, в том числе обязательные отступы от соседей, дороги и т.д. Реконструкция, т.е. изменение параметров в связи с возведением капитального пристроя, также должна подчиняться этим нормам. Чтобы не получилось, что его признают самостроем, лучше заранее согласовать с уполномоченным органом, получить разрешение. Для этого нужно сделать следующее:
Любое конструктивное изменение существующего строения является его реконструкцией (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Пристройка к жилому дому может быть как с любой из сторон, увеличивая его габариты в длину или ширину, так и вверх, когда изменяется этажность.
Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?
Обследования и изыскания будут учитывать ограничения ГПЗУ. Например. этот документ может содержать ограничение по площади или высотности зданий на данном участке. С учетом таких ограничений может выбираться иное место размещения пристройки, его архитектурные особенности.
К проекту прилагается рабочая документация, схемы и чертежи, иные графические материалы. После утверждения документов заказчиков и проектировщиков, они направляются на экспертизу. При наличии положительного экспертного заключения можно обращаться в органы стройнадзора для получения разрешения на строительство.
Чтобы заказать проектирование пристройки, вам нужно обратиться к специалистам компании Смарт Вэй. Сделать это можно через форму обратной связи на сайте, по телефону, по электронной почте, либо непосредственно в офисе. После изучения документов, согласования сроков и стоимости проектирования, будет заключен договор. Мы гарантируем соблюдение нормативной базы и требований ТЗ, окажем помощь на стадиях экспертизы и получения разрешения на строительство.
Пристройка реализуется путем увеличения основы (фундамента), возведения на нем новых конструкций по проекту. Присоединение к основной части здания обеспечивается креплением смежных конструкций, либо заменой и установкой новых единых стен, перекрытий, кровли. После завершения работ пристройка будет обладать тем же функциональным назначением, что и исходный объект. Например, пристройка к производственному сооружению будет иметь аналогичное назначение, не сможет использоваться для проживания граждан.
Комментарий специалиста. При любом варианте реконструкции существует вероятность повреждения или разрушения несущих конструкций основной части здания, снижения показателей прочности и устойчивости. По этой причине проект на пристройку будет проходить эксперту и оформление разрешения на строительство. Важное значение имеет и квалификация проектировщика, которые предусмотрит безопасные архитектурные, планировочные, инженерные и иные решения. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы заказать проект на пристройку с соблюдением всех требований безопасности.
Пристройки делают с целью увеличить площадь дома или сделать вход более удобным. Проект на рис. 1 увеличивает жилое пространство в 2 раза. Осуществляется путём достраивания трех стен и добавления потолочных балок с целью расширения одного из скатов крыши.
После окончания всех этапов проектирования документацию необходимо согласовать с муниципальными властями (как правило – это МБТИ). Эта необходимость связана с возможной последующей продажей или совершения иных сделок с недвижимостью, предусмотренных статьями закона.
Помимо этого вам потребуется предоставить документ, который будет свидетельствовать о том, что вы еще и владеете участком, на котором располагается пристройка. Второй этап оформления основан на том, что вы подаете заявление в суд с иском о том, чтобы вам узаконили пристройку. Причем ответчиком в этом случае будет считаться городская администрация. После этого вы оплачиваете госпошлину, квитанцию о которой потом прикладываете к общей стопке документов.
Оформите и направьте в администрацию (отдел градостроительства) уведомление, где укажите свои персональные данные (ФИО, адрес, паспортные реквизиты), кадастровый номер дома, правоустанавливающие документы на землю, сведения о планируемых изменениях, способ получения разрешения. Все указанные данные необходимо подкрепить соответствующими документами.
Второй этап узаконивания – подача собранных документов в суд. Приложите к пакету документов ваше обращение – исковое заявление о признании права собственности на самовольно возведенное строение. Ответчиком в суде будет выступать районная или городская администрация, которая разрешает или запрещает строительство объекта. Истцом выступите вы или собственник домовладения. Отметим, что в суде могут потребовать согласие на строительство третьих лиц – тех, кто прописан в доме. Однако многие судьи исключают этот факт, главное, что сооружение будет построено по всем требованиям. После получения разрешения на строительство, можете переходить к следующему этапу.
Вопрос о том, как оформить пристройку к дому, в данном случае будет несколько отличаться — в зависимости от того, кто именно является владельцем жилища. Так, вся ответственность за возведение дополнительных строений должна возлагаться на непосредственных владельцев домов. Однако бывают ситуации, когда дом поделен на несколько семей. О том, как стоит действовать в подобной ситуации, будет рассказано далее.
Хотя официальное разрешение на строительство на садовое некоммерческое товарищество (СНТ) не требуется, возникают проблемы с тем, как получить свидетельство о праве собственности. Если имеются документы на землю, то можно построить дачу, а потом оформить права собственности. Такое правило установлено п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК).
При строительстве или реконструкции отдельно стоящего не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости жилого дома с количеством надземных этажей не более чем три и высотой не более 20 метров, предназначенного для проживания граждан (далее — объект ИЖС), проектную документацию подготавливать не обязательно. Однако вы вправе подготовить ее по собственной инициативе (п. 39 ст. 1, ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).
В течение семи рабочих дней со дня поступления от вас уведомления и необходимых документов уполномоченный орган проведет проверку реконструированного коттеджа на соответствие требованиям законодательства и направит в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, о чем вам будут направлены соответствующие уведомления (ч. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; ч. 19 ст. 55 ГрК РФ).
В течение семи рабочих дней (за исключением случая реконструкции коттеджа в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения) уполномоченный орган проверит указанные в уведомлении о планируемой реконструкции параметры коттеджа на соответствие установленным параметрам и направит вам соответствующее уведомление (далее — уведомление о соответствии или уведомление о несоответствии) (ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ).
Полученное вами уведомление о соответствии либо ненаправление вам уполномоченным органом в предусмотренные сроки уведомления о несоответствии считается согласованием реконструкции коттеджа и дает вам право осуществлять реконструкцию в соответствии с указанными параметрами в течение десяти лет. Указанное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и коттедж (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
Для последующего государственного кадастрового учета изменений необходимо заключить с кадастровым инженером договор на проведение кадастровых работ, в результате которых кадастровый инженер подготовит технический план (ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
К исковому заявлению нужно приложить документацию, составленную кадастровым инженером при обследовании объекта на местности, а также акты согласований со специализированными учреждениями — архитектурные органы, пожарный надзор, органы Роспотребнадзора, газовые службу и т. д.
В связи с тем, что дачную амнистию в очередной раз продлили, реконструкцию индивидуального дома на садовом участке до 1 марта 2022 года можно оформить на основании одного технического плана. Так что по завершении реконструкции садоводам достаточно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и подаст его в Росреестр на внесение изменений в учёт дома.
Последним этапом будет регистрация объекта в Росреестре и получение документов на новое строение с другой площадью и характеристикой. Но не всегда весь процесс проходит гладко, на любом этапе узаконивания можно столкнуться с различными неприятностями или получить отказ в оформлении документов, в этом случае единственным решением будет обращение в судебную инстанцию. Именно по этим причинам нужна помощь квалифицированного юриста.
Процесс регистрации пристройки кажется простым только с первого взгляда. Безусловно, если речь идет о некапитальном дополнительном объекте, то здесь все оформится относительно легко и быстро. Если же владелец недвижимой собственности задумался о капитальной пристройке, то здесь все будет очень долго и сложно. Более того, процесс и вовсе может обернуться полнейшей безысходностью; так, дополнительная постройка может быть снесена вследствие признания ее незаконной. При этом судебным приставам будет все равно на то, сколько лет незарегистрированный объект простоял, а также мешал ли он кому-то или нет.
Расценки по оформлению будут зависеть от местности, где располагается земельный участок. Если принято решение обратиться за помощью или консультацией к юристу, то необходимо оплатить его услуги. Стоимость юридических услуг зависит от оказанной помощи (консультация, сбор документов, судебные заседания).
Легализовать свой дом нужно, чтобы не портить отношения с соседями, не иметь проблем с административными и контролирующими органами, не получить штраф или предписание на снос. Кроме того, только имея все документы, вы сможете полноценно распоряжаться домом как личным имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д.
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
В 2022-2022 годах произошли некоторые изменения в российском законодательстве (поправки к ГК, «дачная амнистия», новый дачный закон), которые в чем-то упрощают, а в чем-то усложняют процесс легализации самостроев. В любом случае, надо быть очень внимательными к данным новшествам.
Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.
- Обратиться в муниципальные органы власти с заявлением и просьбой разрешить строительство гаража на приусадебном участке.
- Предоставить компетентным органам документы: план и технический паспорт участка и дома, к которому будет присоединена конструкция, свидетельство на право собственности объекта недвижимости и землеотвода.
- Заявление в установленной форме.
- Копию паспорта основного владельца имуществом с фотографиями, соответствующими возрасту и регистрацией.
- Заявление долевых собственников о том, что они не имеют возражений.
- Эскиз или проект гаража, если он будет иметь статус капитального строения.
Пристройки делают с целью увеличить площадь дома или сделать вход более удобным. Проект на рис. 1 увеличивает жилое пространство в 2 раза. Осуществляется путём достраивания трех стен и добавления потолочных балок с целью расширения одного из скатов крыши.
Второй вариант предусматривает начало процесса узаконивания после завершения строительства, по факту. Основной акцент направлен на возможность получения подтверждающей документации. Оба варианта предусматривают прохождение одинаковых этапов узаконивания.
К некапитальным постройкам относятся строения, имеющие вспомогательный характер, не имеющие фундамента и непригодные для проживания. Для них не потребуется получать разрешение перед началом строительства. Как закончится возведение необходимо внести изменения в имеющуюся документацию.
К тому же, если пристройка – это капитальное строение, которое планируется использовать как жилую площадь, необходимо отметить в документации увеличение объема общей жилой площади. Если собственников недвижимости несколько, доля каждого, соответственно, увеличивается.
Из-за незаконности возведения, в дальнейшем строение нельзя продать, сдать, подарить, обменять или передать по наследству. В этой ситуации нужна консультация специалиста, совместно с ним нужно просмотреть все имеющиеся бумаги на участок и дом, а также продумать дальнейшие действия.
- Определится с предназначением будущего строения, его размерами и местом расположения относительно дома;
- Составить эскизы, можно даже нарисовать от руки, но с обязательным соблюдением общепринятых правил оформления документов, лучше всего использовать уже готовые проекты пристроек к дому;
- Вынести в отдельный документ деталировку по возведению фундамента или основания, стен и крыши пристройки.
Фундамент для дачного домика выполняется обычно из пеноблоков, для пристроя выбираем также фундамент из пеноблоков. Выравниваем площадку под фундаменты, подсыпаем песок, затем щебень и заливаем цементным раствором. На это основание ставим пеноблоки и прокладываем гидроизоляцию из двух слоев рубероида. Шаг блоков не должен превышать полутора метров. На такой фундамент будет опираться каркас пристроя.
Пристройка террасы капитального типа обычно подразумевает создание помещений, в которых возможно постоянное проживание либо их всесезонная эксплуатация. Обычно, это проекты закрытых веранд. Они уже могут иметь утепление, стационарный фундамент, обустраиваться различными коммуникациями жизнеобеспечения.
Какие документы нужны для того, чтобы гараж был оформлен официально и не находился в статусе самовольного строения? Получить разрешение на возведение гаража необходимо в обязательном порядке, даже если вы являетесь полноправным владельцем отведенной земли, и, казалось бы, имеете полное право строить на ней, что захотите.
Как оформить пристройку к дому?
- Свидетельство о собственности на землю.
- Свидетельство о праве собственности на жилье.
- Справка БТИ.
- Разрешение ЖКХ.
- Выписка из домовой книги о количестве прописанных в доме.
- План на сооружение.
- Проект дома.
- Контрольная съемка пристройки. Она исполняется в масштабе 1:500.
- Согласие соседей, если пристройка имеет границу с их участком.
- Акт санэпидемической службы.
Типичным является случай, когда владелец земельного участка в пределах городской черты возвел на нем самострой, и хочет его узаконить. Если участок не находится на территории природоохранных или заповедных земель, то вполне осуществимо. Для этого придется представить документы на участок в регистрационную палату и справку, подтверждающую, что объект расположен именно на этой земле. Также, для того чтобы узаконить нежилой самострой понадобится кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.
В этом случае вы проходите тот же путь, что при планируемой пристройке:
- Подаете уведомление о реконструкции.
- Ждете ответ от администрации.
- Обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки техплана.
- Подаете уведомление об окончании работ.
- Ждете результаты проверки и уведомление о соответствии.
Процесс узаконивания помещения довольно сложный и часто непредсказуемый. Заранее невозможно спрогнозировать, сколько времени он займет. Неизвестно какие потребуются документы и справки, сколько времени уйдет на их сбор. До момента получения свидетельства о праве на вашу недвижимость может пройти довольно много времени.
Надо заметить, что в реальной жизни подобных строений множество. В частном секторе вообще не вошло в практику государственное регистрирование таких объектов, как веранда, гараж, сени, пристроенные кухни. Типовой проект индивидуального дома застройщик зачастую «дорабатывает» мансардами, балконами, не оформляя на это соответствующих документов.
Начнем с определений. Пристройка — это реконструкция здания, введенного в эксплуатацию, с целью увеличения его площади. Визуально пристройка — сооружение второстепенного значения, которое имеет с главным зданием общую стену.
Важно! Дополнительное строение закон не ограничивает по этажности, площади и архитектуре, но получить разрешительные документы необходимо в любом случае.
Существует два законных способа узаконивания строительных работ:
- Сначала составить проект, согласовать его в соответствующих инстанциях и после этого начинать строительство;
- Закончить строительство и после этого заниматься согласованием.
Разумеется, второй вариант — более сложный, долгий и трудоемкий, поскольку владелец обязан доказать, что работа проводилась с соблюдением норм и требований.
Важно! Узаконить нужно только пристройку, которая признана объектом капитального строительства.
Для оформления капитальной пристройки вам потребуются следующие документы:
- Пакет документов на жилую недвижимость — о праве собственности, технические, выписка из домовой книги о составе лиц, проживающих (зарегистрированных) по данному адресу;
- Документы на земельный участок для подтверждения права владения;
- Согласие каждого зарегистрированного лица на строительство (в письменном виде);
- Разрешительная документация от ЖКХ и СЭС;
- Проект недвижимости с внесенными изменениями;
- Письменное согласие соседей;
- Фотографии земельного участка, здания.
На первом этапе следует обратиться в администрацию, а именно в архитектурный отдел, чтобы подать заявление о строительстве. После этого по адресу объекта выезжает комиссия и принимает решение. Если у владельца есть разрешение, комиссия проверяет — насколько объект соответствует новому плану. При положительном решении владелец получает акт, на его основании регистрирует право собственности.
Да, это возможно. В этом случае можно обратиться в суд, к заявлению надо приложить следующий пакет документов:
- Документация на объект;
- Проект изменений;
- Разрешительная документация от всех организаций;
- Письменное согласие соседей и заинтересованных лиц, проживающих в доме.
Важно! Также в судебном порядке можно оспорить отказ органов власти в оформлении разрешения на проведение строительства.
Учтите, что при оформлении через суд, в случае положительного решения регистрируется право собственности на новый объект, в случае отказа — объект сносится и владелец должен оплатить штраф.
Она может быть разной. Прежде всего, цена зависит от момента обращения заявителя — до начала строительства или после. Если речь идет о самовольно пристроенном объекте, вероятнее всего, потребуется помощь адвоката.
Расценки на юридические услуги варьируются в зависимости от сложности вопроса и региона проживания. В среднем придется заплатить около 1.000 руб., одно представительство в суде обойдется около 6.000 руб.
Кроме этого, заявителю необходимо оплатить ряд обязательных платежей:
- Госпошлина (в случае обращения в суд) — в среднем 500 руб.;
- Оформление доверенности для представительства в судебной инстанции — около 2.000 руб.;
- Внесение изменений в Реестр — 20.000 руб.;
- Судебная экспертиза (в случае необходимости) — от 15.000 руб.
Если действовать по закону и узаконить пристройку до начала строительства, расходы ограничиваются только разработкой проекта и оформлением нового техпаспорта. Также следует учитывать, что снос сооружения по решению суда проводится за счет владельца.
Узаконивание представляет собой процесс согласования изменений с надзорными органами. Желательно не избегать этих действий, ведь легализация пристройки через суд гораздо сложнее, дороже и дольше.
Прежде всего нужно понять, как оформить реконструкцию в виде пристройки к зданию:
- До начала строительных работ.
- Когда объект уже построен, но без разрешения.
Если дом стоит не на муниципальной, а на собственной земле, можно строить и вспомогательные объекты ИЖС – гаражи, бани, лестницы и прочие пристройки. Одна из несущих стен коттеджа будет общей.
Важно обратить внимание на следующие моменты:
- оформлена ли недвижимость в собственность – у хозяина должны быть свидетельства или выписки из ЕГРН + техпаспорт на жилой дом.
- соблюдаются ли нормы СНиП, СЭС и пожарные требования;
- все ли совладельцы дома согласны на реконструкцию;
- нет ли претензий со стороны соседей по участку.
Урегулировав вопросы, можно приступать к реконструкции дома. Прежде чем возводить пристройку, нужно:
- Направить уведомление о предстоящих работах в администрацию.
- Дождаться ответа – разрешения или отклонения.
- Соорудить пристройку.
- Пригласить геодезистов, чтобы они сделали обмеры коттеджа и передали сведения кадастровому инженеру.
- Дождаться изготовления техплана.
- Направить второе уведомление после возведения – о соответствии или о завершении работ по реконструкции.
- Дождаться одобрения администрации и узаконения изменений в ЕГРН.
Застройщик или его представитель готовят следующие документы для рассмотрения дела по существу:
- подтверждение права собственности на дом и землю – цветное свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН с данными на объекты;
- готовый техплан на жилой дом;
- выписка или паспорт – с кадастровыми данными на земельный участок;
- копии договоров о реконструкции или строительстве пристройки;
- официальные акты коммунальных служб и государственных органов – газовиков, МЧС, Роспотребнадзора, архитектуры, БТИ и прочих;
- подтверждения о согласовании с соседями;
- копия ответа муниципального органа – чаще всего отказ в узаконивании в обычном порядке;
- квитанция об оплате госпошлины;
- копия + оригинал паспорта;
- доверенность от нотариуса – если вместо истца действует его представитель.
Чем масштабнее застройка, тем больше нужно документов. Обязательно подтвердить копии оригиналами.
Вместе с документами подается заполненный бланк искового заявления. Ниже вы можете ознакомиться с примером оформления.