Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отношения с УК собственника нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Есть обязанности, которые должна выполнять любая УК, потому что это записано в законах. Если обобщить, любая УК должна делать четыре вещи:
- содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт;
- предоставлять коммунальные услуги;
- управлять домом;
- давать жильцам нужную информацию.
Дальше подробнее о каждом пункте.
- Способы управления многоквартирными домами 2012 / Демин А.В.
- Правовое регулирование отношений между собственниками нежилых помещений и товариществом собственников жилья 2013 / Ломако Надежда Николаевна
- ТСЖ как актуальная форма вовлечения собственников помещений в управление многоквартирным домом 2017 / Галаева Анастасия Александровна
- Проблема отбора управляющей организации органом местного самоуправления и способы ее решения 2016 / Чернышев Василий Аркадьевич
- Преимущества и недостатки различных форм управления многоквартирными домами 2011 / Акифьева Лариса Владимировна
В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.
Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.
Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения
Внести изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор можно в нескольких случаях:
- Если было совершено нарушения условий договора одной из сторон. В таком случае внести изменения в одностороннем порядке можно только через суд (ст. №162 ЖК РФ).
- По согласию обеих сторон.
А также договор может быть изменен в случае, если был принят закон, устанавливающий для сторон новые правила, которые не учитывал заключенный договор.
“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2008, N 8
Вопрос выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо исключительные требования, а просто потому, что закон “не видит” специфики нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его правового статуса и статуса жилого помещения.
Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.
По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.
Если вы хотите, чтобы обслуживанием вашего дома занималось товарищество собственников жилья, то в первую очередь вам необходимо узнать мнение остальных жильцов по данному вопросу.
Для этого собирается общее собрание собственников, на котором решается, доверяют ли жильцы свой дом ТСЖ. После этого необходимо выбрать компанию.
Если же у вас на примете есть компания, которая обслуживает рядом находящийся дом, вы можете предложить сотрудничество этому ТСЖ.
После того, как все формальности были доведены до совершенства, есть смысл переходить к следующему шагу.
Где оформляют и куда идти? Договор между конкретным собственником жилья и товариществом собственников должен быть оформлен в надлежащем виде. Как правило, в товариществе должен находиться образец, ориентируясь по которому стороны могут написать соглашение.
Если же образца нет, то его легко найти на просторах интернета. Для того, чтобы документ был оформлен, вам не нужно посещать какой либо государственный орган.
Договор между товариществом и владельцем жилья может быть оформлен и в офисе товарищества, главное, чтобы в документе имелись подписи сторон.
Важно помнить о том, что данный документ должен быть составлен в двух экземплярах. Один остается на руках у собственника, другой остается в офисе товарищества собственников жилья.
Давайте рассмотрим, что представляет собой понятие как владелец управляющей компании?
На самом деле, данное лицо является физическим, и в соответствии с гражданским кодексом имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью. Это и есть право собственности.
Данное лицо проживает в многоквартирном доме или же просто имеет там квартиру. Именно собственники, когда собираются вместе и принимают решение о сотрудничестве с конкретной управляющей организацией.
Именно на этом собрании составляется соглашение, которое позволяет двум сторонам функционировать с целью обслуживания дома. Также, владелец может заключать отдельный индивидуальный договор с конкретной компанией.
Такая возможность появляется у него потому, что он хочет оказывать какие-либо дополнительные услуги, или же решение о обслуживании ему не пришлось по душе, и он хочет видеть в качестве обслуживаемой организации совсем другую, нежели чем ту, которая была выбрана.
Управляющая компания в свою очередь – это организация, которая является коммерческой и представлена в форме юридического лица. Данная организация обслуживает многоквартирный дом, составляет соглашение о сотрудничестве с собственниками.
Теперь, когда вы знаете понятия, которые в основном будут фигурировать в этой статье, мы можем переходить к рассмотрению основных проблемных вопросов.
Договор управляющей компании с собственниками жилья – образец.
Отношения с УК собственника нежилого помещения
Какие договора могут быть заключены между собственником и управляющей компании? Первый и самый важный договор, который может быть заключён между собственниками управляющей компании – это соглашение на управление многоквартирным домом.
Данное соглашение принимается собранием собственников жилья, подписывается двумя сторонами. После того, как акт был подписан, стороны принимаются к исполнению пунктов соглашения.
Управляющая компания обязана осуществлять действия, которые прописаны в соглашении.
К ним могут относиться любые функции, на которые она согласилась, поставив подпись.
Данный договор является срочным, то есть имеет определённый срок действия.
Как правило, заключается на два – три года. Данный договор представляет собой печатный документ на листах формата А четыре.
Под ним ставит подпись секретарь, представитель управляющей организации, а также представители от жильцов. Данное соглашение может включать в себя множество пунктов, и единого образца его составления нет.
Далее, управляющая организация может взять на себя либо большее, либо меньшее количество обязанностей. Всё зависит от того, что жильцы хотят видеть в качестве управления. Но это далеко не единственный договор, который может быть заключён между странами.
Так если у жильцов уже есть управляющая организация, которая осуществляет какие-либо действия по дому, однако, жильцы хотят, чтобы конкретные действия выполнила другая организация, они могут предложить иные виды договоров.
Например, к ним относится соглашение на вывоз мусора. Данный договор также имеет свой срок, и предусматривает собой правила, которые подразумевают вышеуказанные действия.
Составляется отдельный договор на обслуживание, ремонт лифтов, в случае, если конкретная организация не предоставляет такой услуги. В данном случае управляющая компания выступает посредником между жильцами и лифтёрами.
Существует соглашение на аварийное обслуживание, который позволяет жильцам обращаться в управляющую компанию в случае, если произошло какое-либо аварийное происшествие, и требуется срочное разрешение проблемы.
Существует ещё масса видов договоров, который подразумевает собой осуществление той или иной услуги.
Кто заключает договор с управляющей компанией: собственник жилья или нет?
Теперь поговорим о том, кто является инициатором заключения договора.
В первую очередь такое сотрудничество необходимо собственнику, так как он собственноручно не может обслуживать свой дом, значит, ему требуется помочь.
Кроме того, без согласия владельца подобное соглашение просто не может появиться. Управляющая компания решает принимать ли предложение конкретного собственника или отказаться от него.
Если речь идёт о сотрудничестве с несколькими собственниками, то решение о том, сотрудничать с определённой управляющей организации или нет, определяет их собрание путём голосования.
Большинство голосов решает, какое будет принято решение по данному вопросу. Таким образом, можно сделать вывод, что инициатором в любом случае является владелец.
Если при исчислении налоговой базы по НДС еще можно поспорить на счет возникновения объекта налогообложения, то факт, что суммы неосновательного обогащения являются доходом управляющей организации, очевиден и не требует доказательств. Остается лишь вопрос — как квалифицировать такие доходы (от реализации или внереализационные) и в каком периоде признать (в периоде получения собственником нежилого помещения обогащения (то есть в периоде фактического оказания услуг), в периоде вступления в силу судебного акта или признания долга должником либо на момент получения денежных средств на расчетный счет? Следует отметить, что налоговое законодательство не дает ответа, как учитывать доходы в виде сумм неосновательного обогащения, полученного от лиц, незаконно пользовавшихся чужим имуществом или услугами. Разъяснения Минфина и арбитражная практика касаются незаконного пользования чужим имуществом и основаны на том, что это внереализационные операции.
Полагаем, что управляющим организациям нельзя безоглядно применять выводы, сделанные Минфином и арбитрами по неосновательному обогащению, возникшему из-за незаконного пользования чужим имуществом. Факт незаконного пользования имуществом не означает, что собственник предоставил это имущество в пользование. Налицо отсутствие волевого аспекта. Права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (пп. 7 п. 1 ст. 8 ГК РФ). В нашем же случае обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников, а обязанность собственника помещения оплачивать эти услуги обусловлена законом, договор здесь не имеет определяющего значения. Кроме того, нельзя сказать, что собственник пользуется услугами без законных оснований, напротив, это его право следует из закона.
Напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что легитимность выбора управляющей организации обеспечивают как минимум 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Вместе с тем у несогласных с принятым решением или не участвовавших в голосовании остается вариант отстоять свою позицию — не подписывать договоры управления.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом подписание договоров рассматривается как реализация выбранного способа управления домом. Так, если не подписаны договоры, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, способ управления (выбор управляющей организации) считается нереализованным и у органа местного самоуправления есть основания для проведения открытого конкурса . Нормы, которая обязывала бы собственника подписать договор, не существует (такая обязанность есть, только если управляющая организация была выбрана по итогам открытого конкурса — п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Пункт 4 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
Вместе с тем Минрегион разъяснил п. 7 ст. 162 ЖК РФ так: организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания с первым собственником помещения (Письмо от 20.12.2006 N 14314-РМ/07). Кроме того, закон не говорит, подписания договоров со сколькими собственниками достаточно, чтобы способ управления считался реализованным, ведь очевидно, что заключение договора со всеми без исключения собственниками, скорее, идеальный вариант. В Постановлении от 16.10.2008 N А26-580/2008 арбитры ФАС СЗО посчитали, что заключение договоров управления с собственниками помещений, составляющих более 50% площади помещений многоквартирного дома, влечет возникновение прав и обязанностей, связанных с управлением этим домом.
Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Прямые договоры нивелируют посредника, коим является управляющая компания, поэтому теперь собственники имеют право получать ресурсы непосредственно от РСО. И этот момент приводит к вопросам. Например, нужно ли менять договор управления МКД?
Дело в том, что раньше передавать показания должна была УК. И сейчас эта обязанность не нивелировалась. Но предоставлять услуги коммунальные может и непосредственно ресурсоснабжающая компания.
Условия, касающиеся предоставления услуг, включали во все договоры управления. Так, если общим собранием жильцов будет принято решение о переходе на прямые договоры, то, как быть с этим условием в договоре с УК?
Министерство отмечает, что если было принято решение на общем собрании перейти на прямые договоры, то это предстает основанием для преобразования условий в договоре управления многоквартирным домом. Отдельное постановление о поправках не нужно.
Давайте разберемся, так ли положителен переход на прямые договоры с РСО для собственников либо нет? В данный момент считается, что имеются причины, которые данный переход делают нецелесообразным.
Первая причина – это не выгодно. Когда Государственной Думой вносились изменения, касающиеся разрешения перехода на прямые договоры, то она обосновывала это заботой интересов РСО. Якобы, УК получают деньги, при этом не перечисляют денежные средства РСО, вследствие чего формируется большая задолженность, а это уже мешает работать организации, которая поставляет ресурсы.
Но это не так. РСО и раньше имела право отказаться от услуг УК и перейти на прямые договоры с владельцами недвижимости. Однако по какой-то причине этого не делала, соответственно, это ей не выгодно.
Но и собственникам переход на прямые договоры не выгоден. За коммунальные услуги перечисляет денежные средства УК. Если будут вопросы от собственников, то все они будут задаваться управляющей компании. А когда будут проблемы с РСО, а это неизбежно, по каждой услуге придется разбираться самостоятельно именно с РСО.
Вторая причина – не понятно, кто несет ответственность за качество поставляемых услуг. Раньше суд соглашался с тем, что УК должна нести ответственность.
Даже в ситуациях, когда качество страдало по вине РСО. Но в настоящий момент переход на прямые договоры разрешили, но ответственности для ресурсоснабжающей компании не установили.
Поэтому при переходе собственники рискуют нажить немало проблем.
Третья причина – нельзя использовать Правила коммунальных услуг. Поясним. В этом документе четко оговорены условия перерасчета за ЖКХ при отсутствии собственника в квартире, уменьшение квартплаты вследствие поставки некачественной услуги, порядок проведения поверок прибора учета и пр.
Фактически это постановление нельзя применять к прямым договорам с РСО. Их можно использовать только в отношении договоров поставки воды, электричества, но не к документу оказания коммунальных услуг. Безусловно, это можно назвать «буквоедством». Но ведь никто не запрещает РСО отказать в пересчете, ссылаясь на то, что Постановление использовать нельзя. А это еще один риск для собственников.
Как итог: пока Правительство РФ не внесет требуемые изменения и поправки в нормативные акты, лучше на прямые договоры не переходить. Слишком много дополнительных рисков для собственников недвижимости.
(2
Прямые договора с РСО при управляющей компании (УК) в 2021 году: Плюсы и минусы заключения соглашений с Ресурсоснабжающими организациями
Институт управляющих компаний не всегда в полной мере и качественно справляется со своими обязанностями. Причин много, и одна из них коррупционные действия, на основании которых РСО недополучают причитающиеся средства.
В соответствии с принятым законом, потребитель теперь имеет право заключать прямые договора с РСО при управляющей компании.
Это значит, что УК по-прежнему будет выполнять свои обязанности по контролю качества предоставляемых услуг РСО, но платежи будут идти напрямую в ресурсоснабжающие компании.
Переход на заключение договоров напрямую с РСО минуя УК
Прямые договора с ресурсоснабжающими организациями в 2020 году возможно заключить по следующим направлениями предоставляемых услуг:
- поставка воды (горячей и холодной);
- искусственный обогрев жилых и нежилых помещений – отопление;
- утилизация и вывоз твердого мусора;
- отвод жидких коммунальных отходов и воды;
Новый закон №59/ФЗ, с дополнениями от 03 апреля 2020 года должен помочь в борьбе с задолженностями перед РСО.
Штрафные действия в отношении УО в силе. Причина – неверно начисленные суммы в квитанциях на оплату. Результат – штраф на имя директора управляющей организации в размере половины неверно указанной цифры.
Прямые договора с РСО, их плюсы и минусы:
- РСО и обычные люди станут более «защищенными».
- Уйдут ситуации, когда весь дом отключали от какой-то услуги по причине того, что денежный ресурс на счет управляющей компании поступил, а до РСО не дошел.
- Очевидный минус – некачественные услуги. На этапе прямых взаимоотношений его придется решать владельцам МКД.
Разбираясь в вопросах, стоит ли переходить к прямым договорам, надо понимать разницу между двумя понятиями «коммунальный ресурс» и «услуга».
К первому термину относится:
- подаваемая в дома вода (горячая и холодная);
- тепловая и электрическая энергия;
- газ природного происхождения, в т. ч. баллонный;
- доставка твердого топлива для печей.
Жилищно-коммунальная услуга – это работы, проводимые для сохранности имущества, принадлежащего МКД. Действия, направленные на поддержание и восстановления здания в пределах санитарно-гигиенических норм. К этим объектам относятся все хозяйственные постройки и коммуникации.
Как организовать товарищество собственников нежилых помещений?
Изменения, внесенные в Федеральный закон №59/ФЗ с дополнениями от 03 апреля 2020 года, дали возможность для работы потребителя непосредственно с поставщиком услуг. В обход, так сказать, посредника в лице управляющей компании.
До того, как были подписаны изменения к этому закону, заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую проходило сложно. В ЖК № 188/ФЗ с изм. 2020 года в части статьи 157, пункт 2 расписана методика начисления оплаты за предоставленные коммунальные услуги при работе с РСО напрямую.
Обязанности, возлагаемые на УК, указаны в 161 статье «О требованиях к работе управляющих…»:
- контролировать уровень предоставляемых услуг;
- способствовать к передаче данных с измерительно-учетных приборов (счетчиков) от УО к РСК;
- осуществлять прием жалоб от граждан и заниматься их разбирательство;
- давать доступ сотрудникам РСО к хозяйственным помещениям МКД для устранения неполадок.
Плюс для управляющей компании – уменьшение круга обязанностей.
Для представления каждой коммунальной услуги требовалось задействовать несколько механизмов:
- расчет стоимости обслуживания;
- распределение суммы по списку жильцов;
- выставление счетов;
- контроль за своевременной оплатой;
- заключение договором с поставщиком услуг.
Мероприятия по установке счетчиков, их поверке и составлению актов о неисправности учетных приборов – все это также с переходом на прямые взаимоотношения находится в зоне ответственности РСК.
В этой ситуации управленческое предприятие может направлять все силы на выполнение обязанностей по качественному обслуживанию МКД.
Минусы прямых контрактов с РСО:
- Получив соглашение о таком формате работы с потребителем услуг, ресурсоснабжающая компания получает в нагрузку и старые долги жителей МКД.
- Платежи теперь поступают непосредственно на расчетный счет РСО.
- Расходы по взысканию задолженностей лежат отныне на них же.
Работа с должниками кропотлива и трудоемка:
- ведение учета плательщиков и неплательщиков;
- своевременное написание уведомлений о взыскании, их рассылка;
- контроль за адресами, где надо частично прекратить подачу ресурсов, по причине возникновения долга.
Нюансы перехода на прямые соглашения с РСО
При работе с лицами, имеющие задолженность, на управляющей компании остается лишь предоставление доступа к совместному имуществу МКД, где сосредоточены развилки коммуникаций.
Еще положительный момент для УК – снижение объемов поступающих средств дает возможность сменить систему налогообложения, переведя ее на упрощенный вариант – это позволяет экономить деньги за счет уменьшения работы. Декларация подается один раз в год и сумма при этом станет значительно меньше.
Выставляя счета за услуги, РСК несет ответственность за их достоверность. Ошибки в расчетах чреваты наложением 50% штрафа от указанной суммы на директора ресурсоснабжающей организации.
Потребитель, выявив ошибку в квитанции, должен написать заявление в РСО. Если официального ответа не последовало, можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или направить заявление в судебную инстанцию.
Сообщество совладельцев многоквартирного дома имеют право на заключение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией при условии достижения кворума на ОСС.
Непосредственно РСО имеет полномочия расторгнуть контракт с УК и провести самостоятельные переговоры с потребителями. Для этого на счетах РСК должна образоваться задолженность по платежам от УК в размере не менее двух средних взносов за месяц. В таком случае аннулирование договора возможно в одностороннем порядке.
Помещения в МКД могут использоваться жильцами на различных правах. Можно проживать в многоэтажном строении по договору соцнайма или в качестве собственника жилья.
Для того, чтобы признаваться таковым, нужно иметь официально надлежаще оформленные права на квартиру. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то соответствующая запись должна содержаться в документах Росреестра.
Несомненно, собственники наделяются большим объемом полномочий в отношении своего имущества. Однако их права не безграничны и сопровождаются рядом обязательств. При их злостном несоблюдении может последовать даже выселение из занимаемого помещения.
Семья собственника (супруг, родители, дети) имеет право приживать в его квартире. Они также обязаны использовать жилье по его назначению, соблюдать все предусмотренные нормы проживания.
- Нежилое помещение в многоквартирном доме должно иметь отдельный выход.
- Нежилое помещение может располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых.
- Нежилое помещение, согласно градостроительным нормам, не должно нарушать общий архитектурный облик объекта, в котором располагается.
Об отоплении нежилых помещений в многоквартирном доме. Ликбез от ВС
Оформлением и выдачей такого рода разрешений занимаются специально сформированные комиссии в органах местного самоуправления города. Основания для перевода жилого помещения в нежилое должно быть серьезное.
Владельцу помещения нужно собрать большой пакет документов и пройти через ряд процедур. Должны быть соблюдены все нормы и требования Жилищного Кодекса РФ, получены разрешения от инспектирующих санитарных, эпидемиологических и пожарных служб.
Поэтапная процедура перевода статуса помещения из жилого в нежилое регламентируется нормами Градостроительного, Гражданского и Жилищного Кодексов.
Чтобы запустить механизм оформления документов, владелец помещения должен написать заявление от собственного имени в орган местного самоуправления с просьбой об изменении статуса помещения.
Если отсутствует возможность оборудования отдельного входа в помещение, то разрешение выдано не будет.
Кроме того, владелец подписывает обязательства, что нежилое помещение не будет в дальнейшем использоваться под временное или постоянное жилье граждан.
Согласно российским законодательным нормам Жилищного Кодекса, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме на равных условиях с остальными жильцами дома имеет право на обеспечение коммунальными услугами от организаций, которые занимаются снабжением и поставкой этих ресурсов населению. Но собственник нежилого помещения обязан стать абонентом ресурсоснабжающих организаций, заключить договоры на поставку этих ресурсов.
Часто организации, занимающиеся поставками ресурсов жизнеобеспечения, заключают прямые договора с ТСЖ и при возникновении ситуации по неуплате за использованные коммунальные услуги, имеют дело не с самими неплательщиками (жильцами квартир), а с ТСЖ.
Собственник нежилого помещения на свой выбор может заключить прямой договор с ресурсоснабжающими компаниями и договориться об автономной подаче воды, газа, электричества и отопления в свое помещение, либо заключить договора через ТСЖ и получать ресурсы на равных основаниях с остальными жильцами дома.
Согласно статье 543 (пункт 1.) Гражданского Кодекса РФ, все абоненты ресурсоснабжающих организаций обязаны следить за техническим состоянием эксплуатируемых приборов, установленных в жилых и нежилых помещениях, незамедлительно сообщать об их неисправности и возникающих аварийных ситуациях для обеспечения безопасности всех жильцов многоквартирного дома.
Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства.
Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки.
Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.
- Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.
- Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.
- В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.
- Выполнять очистку предметов на общественной территории допускается только в местах, обозначенных управляющей компанией.
- Нельзя хранить вещества или материалы, загрязняющие атмосферу, как внутри принадлежащего собственнику нежилого помещения, так и на общей территории.
- Не допускается сливание любых жидкостей в мусоропровод.
Данным способом можно утилизировать только сухие отходы.
- Запрещается размещать масштабные предметы в местах общего пользования, включая запасные выходы.
- На общественной территории полностью запрещено курение.
- Не используйте общественную территорию для своих нужд.
Нельзя устанавливать кладовки, другие конструкции, а также использовать их в подвале, в технических помещениях.
- Не следует проводить очистку, техническое обслуживание машины, других конструкций на придомовой территории.
Если есть возможность официально доказать, что конкретные нарушения представляют угрозу для жизни или здоровья, сохранности имущества граждан, могут принести вред окружающей среде, на устранение нарушения отводится не более 3 дней.
СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ЖИЛЬЦАМИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Собственники нежилых помещений — это индивидуальный предприниматель (ИП) или учредитель, юридическое лицо, законно оформившие в собственность объект, относящийся к нежилому фонду, и распоряжающиеся им в пределах установленных законодательством норм.
Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен соответствовать юридическим и фактическим критериям:
- Владение правоустанавливающей документацией, подтверждающей его правомочия.
- Действительное обладание объектом, открытое и беспрепятственное распоряжение им как своим собственным.
Так как собственник владеет своей долей наряду с иными лицами, разделяющими право собственности отдельными помещениями в том же здании, требуется соблюдать регламент. То есть, правомочие на коммерческое помещение собственника ограничивается правом собственности другого.
Общее имущество собственников нежилых помещений (ст.290 ГК РФ) включает:
- общие, в том числе технические помещения и подсобки;
- лестницы и технические этажи;
- чердаки и подвалы;
- холлы и коридоры;
- лифты;
- несущие конструкции здания;
- механическое или электрическое оборудование;
- инженерные коммуникации;
- входные двери, окна в холлах и т.п.
Критерием определения общего имущества является то, что соответствующий элемент внутренней части помещения используется или допускает использования всеми владельцами помещений.
А так же элементы здания (помещения), без которых недопустима эксплуатация объекта недвижимости. То же относится к установленному оборудованию, которое располагается в местах общего пользования совладельцев.
В Росреестр предоставляют заведомо подготовленные документы, в их числе:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающий документ на помещение;
- свидетельство на собственность нежилого помещения;
- составленный в тёх экземплярах договор купли продажи (иной сделки);
- разрешение от остальных собственников на продажу;
- разрешение от супруга, если имущество нажито в браке;
- для поверенных – нотариально удостоверенная доверенность.
Если имущество приобреталось с торгов – пакет документации подготавливается организаторами аукциона, с приложением договора.
Свидетельство на нежилое помещение — это второй по значимости документ, удостоверяющий право собственности на нежилое помещение.
В нём указано:
- место расположения объекта;
- его кадастровый номер;
- объём доли в праве;
- технические и кадастровые характеристики объекта;
- сведения о собственнике.
На основании данного документа собственники нежилых помещений имеют юридическое право собственности, допускающее вступление в фактические права.
Отношения, регулирующие права жильцов, могут в соразмерной степени использоваться владельцами нежилых помещений. При этом допускаются корректировки, опирающиеся на арбитражные прецеденты или решения, принятые общим собранием правообладателей.
Надеемся, что благодаря нашей статье вы теперь знаете, кто такие собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, их права и обязанности, а также, как происходит оформление нежилого помещения в собственность.
37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г.
№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.
Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему «Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры»
УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.
Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:
- обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
- последствия на случай, если собственник не заключит договоры.
Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.
Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на курсах по управлению МКД.
- Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения
Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.
Эксперты справочной системы «Управление МКД» составили рекомендацию и приложили необходимые документы. В статье вы найдете 3 способа уведомления собственников, а также разбор жизненных ситуаций:
Для получения полного доступа к публикации воспользуйтесь получением демо-доступа.
Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.
Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.
Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354).
Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».
Кроме того, получите от собственника две группы сведений.
- Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
- Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).
Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов
Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:
- собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
- соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).
РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.
Что на самом деле должна делать ваша управляющая компания
Чуть выше было отмечено: по нормам законодательства невозможно создать товарищество собственников нежилых помещений. Но владельцы коммерческих площадей обладают возможностью быть участниками собраний собственников, делая выбор наравне с остальными. Нежилые помещения при создании ТСЖ являются полноценными «голосами» при создании объединения домовладельцев. Этот процесс потребует:
- Организовать собрание, пригласив всех собственников помещений коммерческого и жилого назначения;
- При получении более 50% положительных голосов «за» ТСЖ утверждается состав правления товарищества;
- Разработать устав общества;
- Подписать протокол с перечислением всех принятых собственниками решений.
Теперь мы знаем: собственник нежилого помещения может создать ТСЖ только через участие в инициативной группе в ходе подготовки к общему собранию. Идея объединения в товарищество может целиком принадлежать владельцам коммерческих площадей. В этом смысле никаких ограничений и препятствий для них не существует. Еще один важный вопрос: можно ли зарегистрировать товарищество собственников без привлечения владельцев коммерческих помещений? Это возможно, хотя на общем собрании инициативной группе придется уведомить их о планируемых изменениях в управлении зданием.
Сведения о том, как создать ТСЖ собственникам коммерческих помещений, фиксируется Жилищным кодексом РФ, статьей 147. Внесение сведений об организации в ЕГРЮЛ предполагает, что председателю товарищества, избранному общим собранием, потребуется:
- Квитанция об оплате госпошлины (4000 рублей);
- Заполненное заявление для госрегистрации ТСЖ;
- Нотариально удостоверенные копии учредительных документов;
- Банковские реквизиты товарищества.
Перечисленные бумаги сдаются в ИФНС. Одновременно с этим следует перевести дом под управление создаваемого ТСЖ, известив службу городского хозяйства по месту нахождения объекта. Тот факт, что создание ТСЖ нежилых помещений невозможно, не влияет на шансы собственника коммерческого помещения стать членом правления или возглавить товарищество. Действующие акты и кодексы не ограничивают хозяев офисов или магазинов в жилых комплексах по сравнению с жильцами.
Пустующие помещения правление может сдавать в аренду под торговые и иные площади или под рекламные щиты.
Строительство новых помещений также подразумевает последующую передачу их в аренду для получения дохода.
СПРАВКА!
Объекты могут быть сданы в аренду по решению руководящих органов жилтоварищества только в том случае, если заключаемое арендное соглашение не нарушает права и интересы проживающих в доме собственников квартир (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Статья 36 пункт 4 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Получать доход от эксплуатации общей недвижимости можно, организуя подсобные помещения и мастерские для штатных сотрудников, занимающихся ремонтом имущества владельцев квартир на коммерческой основе.
Для получения дополнительного дохода от сдачи в аренду общих помещений, необходимо:
- определить перечень помещений ТСЖ, которые можно сдавать в аренду;
- установить будущую арендную плату;
- представить на общем собрании проект аренды;
- после утверждения проекта голосованием осуществить поиск потенциальных арендаторов;
- провести с арендаторами переговоры и заключить соглашения;
- зарегистрировать договор аренды в органах Росреестра .
Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.
Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354). Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями. Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».
Кроме того, получите от собственника две группы сведений.
- Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
- Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).
Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов
Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:
- собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
- соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).
РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.
- Может ли управляющая организация предоставлять коммунальные услуги через посреднические договоры?
Об обязанностях владельцев нежилых помещений в МКД
Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь.
В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание.
Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.
Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?
Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?
Как оформляется право собственности на помещение для ТСЖ и возможно ли это? Управляющая структура, как уже было сказано выше, может являться собственником недвижимости. И это касается также и нежилых помещений.
Единственное условие при этом — если приобретение представляет собой акт дарения, непосредственную покупку или любых иных действий, которые подробно описываются в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Решение о действиях принимается всеми жильцами, то есть общим собранием членов товарищества. Если решение было положительным, то ТСЖ может становиться собственником.
Все отношения между владельцами того или иного имущества регулируется Федеральными законами, постановлениями правительства, а также Жилищным кодексом Российской Федерации. ТСЖ и собственники нежилых помещений могут заключать договоры.
1. Коммерческие помещения и практически все вопросы, которые касаются размещения коммерции в нежилых помещениях, придется согласовывать с собственниками
2. Перечень вопросов, которые нужно согласовывать с собственниками:
- размещение рекламных конструкций, вывесок
- аренда общего имущества в МКД (в первую очередь, это касается интернет — провайдеров)
- инженерные коммуникации и многие изменения, связанные с ними (увеличение мощностей, установка кондиционеров, перенос стен и пр.)
3. Администрации районов будут требовать согласования с собственниками, чтобы выдать разрешения, и обойтись без того будет очень и очень нелегко. Такая тенденция наметилась еще в 2020 году и в следующем году она только будет набирать обороты.
То есть, если вы собственник или арендатор коммерческого помещения, то практически все действия, которые будут касаться общедомового имущества и хоть какого-либо его использования в своих целях, вам нужно будет согласовать с собственниками. Администрации районов будут требовать предоставить протоколы положительного решения собственников при выдаче разрешений (в частности, это касается согласования вывесок, кондиционеров, рекламных конструкций).
Не имеете согласования с собственниками? Демонтаж вывески (или конструкции) и штраф за незаконное размещение.
— Обратиться в УК, взять реестр собственников. Уточнить информацию имеется ли протокол, где указан способ уведомления собственников о проведении ОСС.
— Желательно в повестку включать максимальное кол-во вопросов. Это поможет вам не проводить повторно ОСС и максимально снизить расходы на оповещение собственников.
— Вывешивать информацию на стенде в МКД (если такой способ оповещения собственников принят на ОСС ранее) – также значительно снизит затраты на уведомления собственников помещений в доме.
Обратите внимание:
Если заключили договор аренды ОИ с УК, то подшивайте копии решения о возможности со стороны УК сдавать общедомовое имущество в аренду.
Ранее многие собственники и арендаторы нежилых помещений предпочитали не согласовывать со всеми собственниками размещений вывесок и оборудования на общедомовом имуществе.
Но поскольку решение об использовании общего имущества относится все же к компетенции ОСС многоквартирного дома (и Минстрой это подтвердил), для размещения элемента благоустройства на фасаде дома помимо согласования с органами местного самоуправления необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного дома.
Теперь такие «обходные маневры» не пройдут – законодатели предусмотрели значительные штрафы за нарушение данных норм.