Работодатель – банкрот. Как работнику получить положенные выплаты?
Если Вы получили землю для сельскохозяйственного производства, то у Вас также имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы можно было рассчитывать на продление аренды:
1-ое условие – отсутствие выявленных и не устраненных нарушений законодательства при использовании земельного участка.
Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли. Поэтому рекомендуем использовать землю правильно, по целевому назначению.
2-ое условие – подать заявление о продлении аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать, пока аренда закончится. Рекомендуем за 1-3 месяца до окончания срока действия договора подать официальное заявление в орган государственной власти или муниципалитет о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды укажите правовое основание: «Подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».
Вышеуказанные правила не содержат указания, что участок ранее также должен был быть передан в аренду без торгов.
Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.
Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.
Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС
Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.
Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.
Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.
Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.
Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:
если строительство не было санкционировано;
категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
работы так и не были начаты;
участок используется не по назначению.
Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия для продления документа и права пользования наделом при условии соблюдения договора.
Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам. Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.
Проверив соглашение с помощью наших юристов, вы избежите необоснованного повышения арендной платы, незаконного наложения штрафных санкций и неправомерных требований со стороны арендодателя.
Процедура пролонгации зависит от согласия и статуса сторон сделки.
Если арендные отношения закреплены между частными лицами, арендодатель письменно уведомляет собственника об истечении срока контракта и предлагает оформить его продление. Между сторонами заключается соглашение о пролонгации сделки.
Если владельцами земельного участка являются юридическое лицо или муниципалитет, то наниматель предупреждает его о желании продлить контракт за три месяца до окончания срока действия контракта.
Собственник земли может отказать нанимателю в продлении договора аренды. Если владельцем является частное лицо или организация отказ может быть в случае:
нарушения арендатором условий соглашения;
собственник не собирается далее сдавать объект в аренду;
арендатор не предупредил собственника заранее о намерении продлить контракт.
VIDEO
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.
Министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова рассказала, что упрощенно продлить договор аренды земельного участка можно на срок не более срока действующего договора. В случае, если аренда оформлена на срок более 3 лет — на три года. Сделать это лучше всего удаленно — через портал госуслуг. Процедура занимает 5 дней.
«Продлить договор аренды удастся, если он заключен до введения режима повышенной готовности (12 марта 2020 года), срок действия основного договора еще не истёк, а также соблюдены условия, указанные в законе №166-ФЗ», — подчеркнули в ведомстве.
Если у вас заканчивается аренда, то есть Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции.
Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Почитайте на досуге — коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Аренда земельного участка для дома (13)
Аренда земельного участка под бизнес (19)
Земельные участки по госпрограмме (12)
Земельные участки по льготе (9)
Земли сельскохозяйственного назначения (14)
Индивидуальное Жилое Строительство (25)
Кадастровые работы (16)
Отказ в аренде земельного участка (22)
Отказ в переводе в собственность (6)
Отказ в регистрации дома (5)
Покупка земельного участка (28)
Продажа земельного участка (15)
Судебные иски и споры (10)
Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.
Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.
Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:
1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.
3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.
Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Ранее статусом «временный» обладали земельные участки, образованные и только лишь поставленные на кадастровый учет. Правообладателям давалось 5 лет со дня постановки на учет на то, чтобы зарегистрировать права на участок. Если в течение этого срока государственная регистрация прав осуществлялась, сведения об объекте теряли характер временных, а если нет – сведения аннулировались и объект исключался из государственного кадастра недвижимости.
С 2017 г. статус «временный» земельным участкам не присваивается. Законодатель стремится уйти от данного понятия, поэтому участки, которые успели получить такой статус, будут исключены из ЕГРН после 1 марта 2022 г.
«Временный» статус сохранится (ст. 72 Закона № 218-ФЗ):
до момента государственной регистрации права на объект недвижимости;
до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
до 1 марта 2022 г. – крайний срок, если ранее права зарегистрированы не будут.
С 1 марта 2022 г. земельных участков со статусом «временный» в ЕГРН не останется: либо права владельцев на них будут зарегистрированы, либо данные объекты исчезнут из ЕГРН, т.е. записи о них станут «архивными».
Но пугаться не стоит: исключение объектов недвижимости из ЕГРН не означает прекращение прав на них, в том числе не говорит об их изъятии. Земельные участки могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только при наличии на то оснований (ст. 49 ЗК РФ).
Исключение земельного участка из ЕГРН и переход записи о нем в статус «архивная» позволяют вновь осуществить его государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на него. В таком случае участку будет присвоен новый кадастровый номер.
Указанный порядок снятия с кадастрового учета земельных участков после 1 марта 2022 г. не распространяется на «ранее учтенные» участки. Права их владельцев признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации.
Чтобы изменить статус «временный» на «учтенный», необходимо осуществить государственную регистрацию прав на участок. Что для этого требуется?
1. Соберите документы, которые являются основанием регистрации прав. Например: акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие наличие прав на объект недвижимости; договоры в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.
2. Уплатите государственную пошлину. Согласно налоговому законодательству размер госпошлины в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 350 руб. для физических лиц.
В случае если права на участок были приобретены до 31 января 1998 г., госпошлину платить не требуется.
3. Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав. Подать его можно и через МФЦ. Приложите к заявлению вышеуказанные документы в бумажном виде в одном экземпляре-подлиннике. После завершения государственной регистрации вам их вернут.
4. Дождитесь внесения в ЕГРН сведений, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации прав составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.
В некоторых случаях госрегистрация может быть приостановлена, например если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (основания и сроки приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав регламентированы ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
5. Получите документы после осуществления регистрации прав.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, «временный» статус изменяется с момента государственной регистрации аренды.
1 В этот день вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс
ФЗ об исполнительном производстве
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017
Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии
Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения
Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре
Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе
Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе
Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции
Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10 (ред. от 19.12.2017)
«Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации»
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54
«О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»
Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»
Федеральный закон от 30.12.2015 N 431-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.08.2018)
Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.
Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на :
Краткосрочные;
Долгосрочные;
Безвозмездные;
На неопределенный срок.
У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.
Законом допускается досрочное расторжение контракта о временном пользовании . Но в большинстве случаев для этого требуются весомые аргументы. Например, невыполнение обязательств арендодателем.
В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.
Регистрация участков с «временным» статусом: что изменится с 1 марта 2022 г.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон , либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ , в качестве которого может выступать:
физическое лицо;
юридическое лицо;
муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к договору аренды, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору субаренду или договор переуступки права аренды третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.
Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли . Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.
Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов :
по согласованию;
при участии в торгах;
через суд.
Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:
взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.
Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо . То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.
Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.
В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.
Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора .
После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.
Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.
При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:
земля изъята из оборота;
находится в резерве;
на участок наложен запрет;
земля использовалась не по назначению;
у арендатора существует задолженность по арендной плате.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В указанной ситуации в первую очередь следует провести юридическую экспертизу документов по земельному участку , которая должна включать в себя изучение всех условий договора аренды, срок его действия, дату заключения, цели предоставления земельного участка и так далее.
При необходимости завершить начатое строительство;
При необходимости продолжить пользование земельным участком;
При отсутствии оснований для оформления земли в собственность на данном этапе.
Аренда земельных участков у муниципального владельца с целью строительства возможна на ограниченный срок, по истечении которого аренду можно пролонгировать один раз, если строительство начато, но не завершено.
Согласно ч. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, основанием для однократного продления арендного соглашения также может выступать факт наличия на арендуемом участке недостроенного здания в собственности арендатора. В таком случае аренда может быть продлена один раз на срок до трёх лет, вне зависимости от того, инициировал арендатор строительство недвижимости на участке сам или приобрёл объект долгостроя по конкурсному производству.
Вероятнее участвовать в торгах придется. Однако, если право пользования участком земли перешло к физическому лицу без торгов, то продлить договор аренды можно по заявлению. Тем не менее, в продлении может быть отказано.
Чтобы продлить действие арендных отношений, физические лица обмениваются письменными уведомлениями. Арендодатель напоминает арендатору об окончании периода и предлагает продление. Если вторая сторона согласна – оформляется соглашение.
Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации
Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора.
Представленные основания указываются в уведомлении, которое выдается на руки заявителю. При этом уточняется, что в течение года администрация не может заключить новый договор с юридическим или физическим лицом.
VIDEO
Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.
Интересное: Лосточка Сколко Билет Для Детей 5 Лет
Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются условия заключенного договора и соблюдение выдвинутых требований арендатором.
Договор, опосредующий аренду участка подлежит регистрации в государственном реестре, если период его действия превышает 1 год;
За действующим арендатором закреплено право преимущественной аренды;
Муниципальные земли сдаются в аренду на основании торгов, поэтому, арендатору, не уведомившему орган заранее, необходимо подать заявление на участие в мероприятии;
Договор аренды участка, не имеющий условий о сроке действия считается бессрочным;
О намерении продлить арендные отношения с муниципалитетом, арендатор должен оформить заявление и предоставить его за 3 месяца до окончания срока.
Если перечисленные основания не являются причиной отказа или арендодатель в течение следующего года оформит на спорный объект новый договор аренды с иным субъектом – это станет веским основанием для судебного оспаривания.
Если был арендован участок под строительство частного дома у государства, то срок аренды составляет 20 лет в соответствии с п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ. Подразумевается, что за указанное время будет полностью выстроен и оформлен частный жилой дом.
Иногда стройку не окончили к сроку — она находится на середине или, например, вообще не начиналась.
В зависимости от существующей ситуации законодательство предусматривает такие варианты:
Однократное право на продление имеет застройщик, который ведёт строительство дома, но не закончил.
Владелец полностью построенного жилого здания.
Они получают право преимущественного продления. Это означает, что, рассматривая желающих заключить арендное соглашение на участок, такую возможность сначала предоставляют прежнему арендатору. Если он откажется, тогда будут рассмотрены другие кандидатуры.
Для проведения оформления нужно предпринять такие действия:
За 30 дней до конечного срока предстоит обратиться к главе местной администрации с заявлением о продлении.
Нужно предоставить дополнительно все относящиеся к аренде и удостоверяющие личность документы.
После этого обращение будет рассмотрено и в результате принято решение.
Способы продления аренды земельного участка
Заявление оформляется в виде ходатайства, где формулируется просьба о продлении существующих арендных отношений. Бумагу сдают в земельный отдел местного муниципалитета. Ее отдают в канцелярию вместе с подготовленным пакетом документов.
Если населенный пункт имеет небольшую величину, то обращаться необходимо непосредственно к главе местной администрации.
Важно, чтобы начало нового договора не происходило в течение действия прежнего арендного соглашения. В этом случае суд признает вновь подписанный документ не имеющим юридической силы.
Какие требуются документы?
При обращении в администрацию нужно подавать пакет документов. В нем должны присутствовать:
Ходатайство о продлении аренды.
Ксерокопии личных документов заявителя. Необходим паспорт, данные в нем должны соответствовать тем, которые указаны в договоре. Если, например, производилась смена фамилии, то соответствующие бумаги должны быть также включены в этот пакет документов.
Подается копия действующего договора, о продлении которого идет речь.
Если оформлением занимается представитель, то должна быть соответствующая доверенность.
Этот комплект документов подается в местную администрацию для рассмотрения.
В ходатайстве может быть выражено желание купить арендуемую землю. Выкуп происходит в соответствии с кадастровой ценой на нее.
Если муниципальные власти ответят согласием, то после поступления денег за участок, новый хозяин должен оформить право собственности в Едином реестре. После окончания этой процедуры он станет полноправным владельцем земельной недвижимости.
Отрицательное решение по пролонгации аренды может быть принято в следующих случаях:
Отсутствуют законные основания для продления.
Имело место недобросовестное использование земельной недвижимости.
То, что на участке делал арендатор, не соответствует категории и целевому назначению земли.
Имели место нарушения законодательства.
Продление договора при наличии законных оснований осуществляется без использования торгов. В том случае, когда такое право отсутствует, земля выставляется на аукцион на общих основаниях.
При продлении прежнего соглашения цена аренды обычно не меняется. При заключении нового договора она может быть другой, определённой с учётом новых обстоятельств.
При получении права аренды через аукцион, происходят торги, на которых участники будут повышать цены. Чтобы получить право подписать документ. В этом случае плата будет максимальной.
При оформлении арендного договора в ходатайстве можно указать желание выкупить землю. При рассмотрении пакета документов местной администрацией будет принято решение по этому поводу.
Право выкупа предоставляется при условии, что дом полностью построен и право собственности на него зарегистрировано в Едином реестре.
Получив разрешение местной администрации, владелец дома сможет оформить сделку купли-продажи на приобретение земли.
При аренде земли для ИЖС важно осуществить строительство в нужные сроки. Тогда с пролонгацией не будет проблем. Если работа не закончена, то продление возможно только в случаях, предусмотренных законодательством.
О выкупе участка из аренды подробнее в данном видео говорит юрист:
Похожие записи: