Процедура выкупа арендуемого государственного или муниципального помещения по преимущественному праву

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура выкупа арендуемого государственного или муниципального помещения по преимущественному праву». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Особенности выкупа арендованного имущества

2. Информационные письма Президиума ВАС РФ

3. Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

4. Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

5. Как воспользоваться преимущественным правом выкупа помещений?

Обход права возможен в ряде случаев:

При расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
При нарушении арендатором условий сделки.
Возникновение форс-мажорных обстоятельств на тот момент, когда подписывается договор.
В договоре указано, что арендатор может не выкупать недвижимость.

Если помещения нет в списке объектов, которые уже подлежат приватизации, собственнику нужно подать соответствующее заявление. Рассмотрение займёт три дня. Затем недвижимость будет включена в реестр.

Можно подать заявление на то, чтобы недвижимость была приватизирована. Готовятся документы, помещение оценивается специальными оценщиками или комиссией.

Если спорных моментов нет, в СМИ публикуется информация о приватизации. Происходит это в течение 30 дней. Предпринимателю может быть отказано в выкупе того объекта, который он арендует. Основание: несоответствие предложения определённым нормам. В этом случае предпринимателю в течение месяца направляют письменный отказ.

Узнайте, на какой процент можно снизить кадастровую стоимость Вашего объекта. Анализ бесплатный, и займёт всего 10 минут.

Заказать услугу

Подписаться на
рассылку

Будьте в курсе последних новостей отрасли

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.

Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.

Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости. Но также они могут указать другой порядок оплаты.

Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:

1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.

2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.

Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.

1. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 3 июля 2018 года N 185-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

Для того, чтобы преимущественное право выкупа вступило в действие, арендатору потребуется доказать, что данное право у него есть. Если сделка заключена между частными лицами, то данное условие оговаривается в договоре аренды. Это может указываться следующим образом:

недвижимое имущество по окончании срока действия договора аренды подлежит передаче в собственность арендатора;
здание (часть здания) передается в собственность арендатору до окончания срока действия договора аренды.

Договор должен быть составлен в письменном виде и юридически грамотно. Иначе, рассчитывать на преимущественное право арендатор не сможет. Если речь идет о преимущественном праве на государственный или муниципальный имущественный объект, то арендатору, являющемуся субъектом малого бизнеса нужно соответствовать вышеуказанным условия, позволяющим получить данную привилегию.

Если заявку на приватизацию подает предприниматель или малая компания, то свой статус они должны подтвердить соответствующими документами.Кроме того, у арендатора должно быть во владение имущество в соответствии с договором аренды на тот момент, когда будет приниматься решение о выкупе помещения. Подтвердить потребуется непрерывное владение (пользование) объектом на протяжении 2 лет по договору аренды.

Важно! Первоочередное право выкупа не возникает у малого и среднего бизнеса, если они пользуются рассматриваемым помещением на безвозмездной основе.

Если производится выкуп недвижимости, находящейся в собственности частного лица, то потребуется составление договора аренды, в котором указывается условие выкупа.Если такое условие в договоре отсутствует, то возможно составление нового договора, по которому выплаченные суммы могут быть зачтены в стоимость приобретаемого имущества.

Важно! Инициатива может исходит от любой из сторон. Важно при этом прийти к единому согласию о существенных условиях, то есть о цене договора, порядке расчетов и самом объекте.

К особенностям проведения данной сделки можно отнести:

решение принимается органами исполнительной власти;
стоимость государственного объекта в большинстве случаев превышает стоимость муниципального;
приватизация земли вокруг объекта регламентируется в соответствии с региональными правилами, установленными муниципальными властями.

Если вы арендуете муниципальное помещение, то вправе передавать права аренды другим лицам. Например, в случае банкротства компании, ее переезда и т.д.

Чтобы уступить право аренды, вы должны расторгнуть ранее заключенный договор с администрацией, о чем необходимо заявить в соответствующий орган власти. Вы составляете заявление с указанием причин расторжения договора.

Стоит отметить, что уступка прав аренды допускается только в случае соблюдения арендатором всех условий по договору и отсутствия задолженности по платежам.

Вы можете передать право аренды муниципального помещения другому лицу, но только расторгнув договор с администрацией

Взяв в аренду муниципальное помещение, вы не имеете права передавать его во временное пользование иному лицу напрямую. После расторжения договора администрация обязана устроить новые торги и дождаться поступления нескольких предложений. Объект переходит в дальнейшее владение победителю аукциона.

Таким образом, любой гражданин или юридическое лицо способны получить во временное пользование (а в дальнейшем — в постоянное) свободный объект муниципальной собственности.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения субъектов малого и среднего предпринимательства при выкупе недвижимого имущества из собственности государства или иного управляющего органа, является Федеральный Закон №159-ФЗ, принятый постановлением от 22.07.2008 г. Данный документ также называют Законом о малой приватизации, так как он дает возможность выкупить арендуемые предпринимателями помещения, находящиеся в госсобственности субъектов РФ или муниципалитетов.

Малое и среднее предпринимательство играет немаловажную роль в становлении и развитии современной российской экономики и решении задач экономического плана. Кроме того, малый и средний бизнес является одним из важнейших стимулов экономического роста Российской Федерации. В силу этих обстоятельств особое значение приобретает преимущественное право выкупа объектов нежилого фонда, которые находятся в аренде у мелких и средних предпринимателей.

Государство предоставляет предпринимателям различные льготы и преимущества, что позволяет им успешно развиваться. Одной из таких льгот было названо продление льготного порядка приватизации недвижимости, которую предприниматели арендуют у государства. Этот порядок предусматривает приобретение предпринимателем арендуемого им помещения по цене, которая определена независимым оценщиком и равна его стоимости на рынке. Данная цена устанавливается согласно закону №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Предприниматели могут выкупать имущество вне аукциона и торгов, реализуя тем самым свое преимущественное право.
Сроки оплаты и размер выкупаемого помещения устанавливаются региональным органом власти.

Данный закон был задуман как временная мера поддержки бизнеса, срок действия его первоначально составлял 2 года и продлевался несколько раз. В июле 2021 года он стал действовать бессрочно.

Согласно последним внесенным изменениям предприниматели могут на льготных условиях приобретать не только муниципальное, но и федеральное имущество.

На основании ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупателями государственного и муниципального имущества могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства, потребительские кооперативы, крестьянско-фермерские хозяйства, индивидуальные предприниматели. Договор выкупа любого нежилого помещения с фирмой, обладающей правом аренды, от имени города заключается Департаментом городского имущества.

Данное право возникает у предпринимателей при одновременном соблюдении некоторых условий:

Арендатор должен быть субъектом малого и среднего предпринимательства.
Субъект МСП должен быть арендатором или пользователем имущества в течение 2 лет по договору аренды по состоянию на дату заключения договора, причем данное пользование должно быть непрерывным. Вплоть до 2021 года данное условие ограничивалось датой вступления закона в силу, то есть арендуемое имущество должно было быть в непрерывном пользовании у арендатора в течение 3 лет до 05.08.2008 г., что искусственно ограничивало преимущественное право предпринимателей на выкуп.
Предприниматель не должен иметь каких-либо задолженностей, штрафов, пеней или неустоек по оплате аренды на дату заключения договора о купле-продаже недвижимого имущества.
Имущество, предполагаемое для продажи бизнесмену, не должно быть предназначено для передачи в пользование или владение субъектам МСП, кроме случаев, предусмотренных в ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона.

Как уже было отмечено выше, стоимость выкупаемого имущества определяется по его рыночной цене со стороны независимого оценщика, при этом бизнесмен имеет право выбрать способ оплаты – единовременным платежом или в рассрочку. Если он выбирает способ оплаты в рассрочку, то срок определяется соответствующими законами Российской Федерации.

Способ оплаты в рассрочку подразумевает также выплату процентов, равным 1/3 ставке рефинансирования, которая действует на дату публикации объявления о продаже арендуемого имущества. Следует учесть, что при таком способе оплаты выкупаемое имущество остается у продавца в качестве залога до полной выплаты процентов и суммы выкупа.

Наше предприятие выкупает муниципальное недвижимое имущество, ранее арендуемое, с ежемесячными платежами согласно договору. Большая часть этих площадей сдается в аренду (УСН, доходы минус расходы).

Можно ли принять в расходы в Книге учета доходов и расходов в разделе 2, в части, сдаваемой в аренду?

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

(п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Ст. 32 Закона № 178-ФЗ установлено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи

При этом п. 3 ст. 32 Закона № 178-ФЗ гласит, что право собственности

Особенности выкупа арендованного имущества

Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.

В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.

Она проходит следующие этапы:

Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть. Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета.
Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.

Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.

Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.

В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.

Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.

Право выкупать арендуемое помещение у города предприниматели получили со вступлением в силу Федерального закона 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. В столице следом за появлением федерального закона появился закон города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» N 66 от 17.12.2008 г. Административный регламент предоставления госуслуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» N199-ПП от 15.05.2012 г. был утвержден постановлением правительства Москвы.

Право приобретать недвижимость имеют потребительские кооперативы и коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, крестьянские (фермерские) хозяйства. Андрей Яворский, представитель Консолидированного союза предпринимателей г. Москвы, рассказывает, что на практике правом выкупить недвижимость у города хотят воспользоваться намного больше организаций, чем предусмотрено законом. Так, приобрести арендуемое помещение хотели бы некоммерческие организации (НКО), но закон обойти невозможно. Яворский утверждает, что не раз сталкивался с подобной ситуацией, в законе нет лазеек, позволяющих НКО приобрести недвижимость. Кроме того, выкупать помещения могут только малые и средние компании, а у крупного бизнеса такого права нет. Но некоторые компании ради помещения в столице готовы сократить штат, скорректировать другие показатели, для того чтобы получить возможность приобрести помещение, которое арендовано у города.

Подтверждение компанией, которая выкупает помещение, своего статуса субъекта малого предпринимательства (СМП) — это отдельный и очень сложный вопрос. Регистраторы не могут оценить, является ли покупатель субъектом СМП: информация на сайте департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы в силу постановления правительства Москвы от 08.12.2009 г. N 1338-ПП не может являться достаточной для выкупа. В 2011 году в Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ были внесены изменения, в соответствии с которыми, в случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка будет признана ничтожной. То есть у предпринимателя есть риск лишиться выкупленного имущества, даже заплатив за него и получив все правоустанавливающие документы.

Андрей Яворский советует независимо от того, находится ли организация в реестре СМП или нет, вкладывать в пакет документов на выкуп: форму КНД 1110018 «Сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год» с отметкой налогового органа; форму бухгалтерской отчетности — баланс (Ф1) и отчет о прибылях и убытках (Ф2) с отметкой налогового органа (для юридических лиц, применяющих общую систему налогообложения); декларацию по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (для ИП и юридических лиц на УСН); декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3НДФЛ (для ИП, применяющих общий режим налогообложения); декларацию по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности для тех, кто применяет ЕНВД. Эти документы подтвердят, что организация или ИП являются СМП.

В Москве организации сталкиваются с тем, что арендуемое помещение может оказаться под запретом на продажу. «Все помещения были включены в перечень для того, чтобы никто не мог их выкупить», — говорит Яворский. Это была обеспечительная мера, которая защищала Москву от продажи помещений, которые представляли для нее ценность и не должны были пойти с молотка в самом начале действия закона о выкупе помещений. Постепенно недвижимость, которую планировалось продать, из перечня исключалась. «В мае 2013 года все объекты, которые могут быть выкуплены, из перечня уже были исключены, — поясняет Андрей Яворский. — Но перед тем как обращаться за выкупом, нужно посмотреть в перечень, напротив помещения должно значиться — исключен. Если помещение до сих пор числится в перечне, нужно, чтобы его из перечня исключили. Я не знаю ни одного случая, когда бы не удовлетворялась эта просьба».

Кроме того, есть ряд неурегулированных вопросов, которые мешают арендаторам выкупить помещение. К примеру, если на кадастровый учет поставлено помещение площадью большей, чем субъект арендует и желает приобрести. Или в помещении произведена перепланировка, не узаконенная в установленном законом порядке. Причем не всегда это происходит по вине арендатора, есть случаи, когда изменения по перепланировке не вносились в планы БТИ и кадастровые документы. При этом неузаконенная перепланировка является явным препятствием в выкупе помещения.

Также при выкупе следует проверить отсутствие задолженности по арендной плате, выкуп разрешен только тем, у кого нет задолженности. Этот совет кажется очевидным, но на деле он не так прост. «У нас многие договоры аренды закончились 30 июня 2015 года. Если предприниматель обращается за продлением договора, льготная арендная плата для него заканчивается», — говорит Сергей Байков, генеральный директор Московской ассоциации предпринимателей. Поэтому предпринимателю следует проверить, не возникло ли у него задолженности с учетом новой арендной ставки.

Еще одной проблемой является синхронизация самой сделки с получением кредита. «Одобрение банка действует 3 месяца», — сообщила Анастасия Максимова, клиентский менеджер Центра развития бизн��са Сбербанка. На практике этого времени компаниям не хватает, чтобы выйти на сделку. Особенно если покупатель не согласен, к примеру, с оценкой стоимости недвижимости. В такой ситуации остается только начинать процесс выкупа без одобрения банка с риском отказа в выдаче кредита.

В большинстве случаев муниципальные власти стараются не продавать недвижимость субъектам МСП по льготе. Им выгоднее сдавать недвижимость в аренду, получая от этого постоянный доход. Это создает некоторые трудности на пути приватизации арендуемого имущества со стороны предпринимателей, поэтому на практике они чаще используют вариант подачи заявления в уполномоченный орган на осуществление приватизации самостоятельно (ч.2, ст.9 закона), который был описан выше.

Кроме того, для исключения объекта недвижимости из-под действия №159-ФЗ муниципалитет может включить его в перечень имущества, который предназначен для передачи во владение или пользование субъектами МСП. В этом случае данное имущество перестает быть объектом реализации преимущественного права на выкуп.

В некоторых случаях муниципальные арендодатели расторгают договор аренды досрочно, предполагая возможность выкупа объекта с преимущественным правом. Кроме того, может возникнуть сложность с реализацией данного права, если между прекращением соглашения об аренде и заключением нового договора аренды возник некоторый промежуток времени, что недопустимо по условиям выкупа помещения, указанных в №159-ФЗ.

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

«у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
Отсутствует задолженность по арендной плате.
Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
На момент подачи заявления у субъекта предпринимательской деятельности или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

Выкуп помещения, сдаваемого в аренду, является достаточно сложным процессом, требующим больших затрат не только в материальном плане, но и по времени. Помимо процедуры оформления покупки, нужно также оформлять полный переход права собственности на себя, что занимает достаточно долгое время. Такие нюансы становятся причиной заинтересованности предпринимателей в использовании права преимущественного выкупа помещения.

Предприниматели могут выкупать имущество вне аукциона и торгов, реализуя тем самым свое преимущественное право.
Сроки оплаты и размер выкупаемого помещения устанавливаются региональным органом власти.

Данный закон был задуман как временная мера поддержки бизнеса, срок действия его первоначально составлял 2 года и продлевался несколько раз. В июле 2018 года он стал действовать бессрочно.

Она проходит следующие этапы:

Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть.
Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета.
Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.

Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.

Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.

Несмотря на наличие некоторых ограничений, установленных в законе №159-ФЗ, и противодействия со стороны государственных органов, предприниматели могут в полной мере реализовать свое первичное право на выкуп помещений, которые они арендовали. В случае нарушений данного права со стороны арендодателя предприниматель может решить данный вопрос через суд, приложив при обращении туда документы, подтверждающие эту привилегию.

По смыслу ст. 4 Закона № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых у государства помещений выглядит следующим образом.

Органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, определенных ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендатор направляет предпринимателям копии решения и предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, проекты договоров купли-продажи, а также при наличии задолженности по арендной плате — требования о ее погашении.

Если субъект МСП согласен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. В противном случае арендатор теряет право на приобретение имущества, так же как и при отказе от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение вышеуказанного 30-дневного срока приостанавливается, если субъект МСП оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Законодательством предусмотрена особая процедура отчуждения объектов культурного значения. В соответствии с п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», если в отношении объекта культурного наследия действует охранное обязательство, договор о передаче права собственности на этот объект в качестве существенного условия должен содержать обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ объекты недвижимости, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат.

Следует иметь в виду, что срок реализации субъектами МСП преимущественного права на приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества истекает 1 июля 2018 г. (ст. 10 Закона № 159-ФЗ).

Отметим, что в последнее время было разработано несколько законопроектов, в которых предлагается значительно расширить возможности субъектов МСП по выкупу арендуемой недвижимости. Например, в законопроекте № 381792-7, внесенном в Госдуму Правительством РФ в феврале 2018 г., предлагается отменить ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ, благодаря чему право выкупа арендуемой недвижимости может приобрести бессрочный характер (подробнее читайте в материале «Правительство не оставляет надежд поддержать малый и средний бизнес», «ЭЖ-Юрист», 2018, № 5 ).

Между тем муниципальные власти предпочитают не продавать объекты недвижимости на льготных условиях, а сдавать их в аренду, получая систематический доход. И поскольку описанные выше привилегии пока носят временный характер, на практике арендаторы — субъекты МСП активно используют другой вариант. На основании ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ арендаторы по своей инициативе подают в орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации, заявление о своем соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

В двухмесячный срок с даты получения заявления уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. А затем в течение двух недель после принятия отчета об оценке должно быть принято решение об условиях приватизации арендуемого объекта. Через десять дней с даты принятия решения заявителю направляется проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Иногда, чтобы вывести объект недвижимости из-под действия общих правил Закона № 159-ФЗ, муниципалитеты включают его в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Также бывает, что арендодатели, предполагая возможность выкупа имущества, расторгают договоры аренды. Одной из причин отказа в приватизации имущества может быть наличие промежутков во времени между прекращением одного договора аренды и его пролонгацией или заключением нового договора.

Если уполномоченный орган отказывает в реализации преимущественного права или игнорирует заявление о выкупе, арендаторы могут оспорить действия (бездействие) властей в судебном порядке.

Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

Суды встают на сторону предпринимателей при наличии в совокупности всех обстоятельств, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.

Принимая решение, суды, как правило, учитывают позиции Президиума ВАС РФ, изложенные в информационном письме от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства “» (далее — письмо № 134), в частности о том, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в законе исчерпывающим образом. Органы власти регионов и муниципальных образований не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-то иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (п. 1).

Например, в одном деле обществу было отказано в возмездном отчуждении недвижимого имущества, так как в арендованном помещении была произведена несанкционированная перепланировка. Однако суд требование о признании решения уполномоченного органа незаконным удовлетворил, поскольку критерии, определенные Законом № 159-ФЗ, были соблюдены. По мнению суда, департамент не вправе был отказывать заявителю в предоставлении государственной услуги по основанию, предусмотренному Административным регламентом г. Москвы, но противоречащему требованиям Закона № 159-ФЗ (постановление АС Московского округа от 09.11.2017 № Ф05-16331/2017 по делу № А40-198771/2016 ).

В другом деле отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение нежилого здания был мотивирован исключением этого здания из программы приватизации муниципального имущества. Требование арендатора суд признал обоснованным, поскольку на момент его обращения за реализацией преимущественного права здание было включено в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации. А действия администрации суд посчитал направленными исключительно на воспрепятствование в реализации преимущественного права на выкуп (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 03.10.2017 № Ф02-4727/2017 по делу № А19-20972/2016).

Если после вступления в силу Закона № 159-ФЗ имущество, являющееся объектом договора аренды, передано на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию, или внесено в уставный капитал хозяйственного общества, или включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам МСП, и арендатору удастся доказать, что эти действия уполномоченного органа имели своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектом МСП преимущественного права на выкуп, то суд может признать за арендатором право на приобретение имущества. Данная правовая позиция содержится в п. 5 письма № 134, а также в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 № 9646/11 по делу № А40-97868/10-21-538, АС Дальневосточного округа от 17.11.2016 № Ф03-5220/2016 по делу № А51-241/2016, Московского округа от 28.07.2017 № Ф05-10431/2017 по делу № А41-74421/2016, Волго-Вятского округа от 14.09.2017 № Ф01-3945/2017 по делу № А79-11301/2016.

Также суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (см., например, Определение ВС РФ от 28.02.2017 № 305-ЭС16-19991 по делу № А41-7060/2016). Однако если суд установит, что договор аренды расторгнут по правилам ст. 610, 621 ГК РФ и уполномоченный орган не преследовал цель воспрепятствовать в выкупе помещений, то отказ в приватизации может быть признан правомерным (см. Определение ВС РФ от 25.09.2017 № 305-ЭС17-5424 по делу № А40-231248/2015).

Какой период времени между прекращением прежнего договора аренды имущества и заключением последующего договора признается незначительным, для того чтобы у арендатора сохранилось право на выкуп, формально не установлено. Суд может признать течение срока аренды непрерывным при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и арендодателем не заявлялись возражения (п. 6 письма № 134, постановления АС Центрального округа от 03.03.2016 № Ф10-251/2016 по делу № А23-6412/2014, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-9820/15 по делу № А60-12788/2015).

Если же на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, право на приобретение у него не возникает (п. 1 письма № 134).

На практике также нередко возникают ситуации, когда у субъекта МСП существует или существовала задолженность по договору аренды, и это служит одной из причин отказа в выкупе помещения.

При разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества суды оценивают обстоятельства возникновения задолженности на основе представленных доказательств.

Так, например, в одном деле суд установил отсутствие у общества задолженности по аренде, так как вступившими в законную силу судебными актами комитету было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества задолженности по договору аренды ввиду отсутствия оснований, установленных законодательством и условиями договора для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 14.09.2017 № Ф02-4930/2017 по делу № А19-18775/2016).

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).

Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Если есть желание выкупить арендуемое помещение и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать.

Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости».

Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее — КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»).

Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):

оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

Примечание: Рекомендуем обратиться к специалистам КИО, прежде чем подавать заявление. Дело в том, что есть мелочи, которые необходимо добавлять в заявление. Без них подавать его можно не единожды, и каждый раз — безрезультатно. Также можно обратиться в специализированные организации, специалисты которых полностью сопровождают процесс осуществления преимущественного права выкупа помещения о города. Например, одной из таких организаций является Объединенная Консалтинговая группа.

Итак, заявление подано.

С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе.

В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи.

После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Как воспользоваться преимущественным правом выкупа помещений?

Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС.

Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить.

Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

отказ от заключения договора;
истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным. Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет — ведь закон отнюдь не бессрочен.

Субъект малого или среднего бизнеса, который арендует государственные или муниципальные здания, в случае их приватизации одновременно с земельным участком, на котором они находятся, не может претендовать на установление выкупной цены исходя из кадастровой стоимости таких объектов. Она должна быть определена на основе отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимости (Определение ВС РФ от 06.06.2017 № 306-ЭС17-737 по делу № А55-4072/2016).

Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество) арендовало у муниципалитета семь нежилых зданий по договору, заключенному в 2006 г. В 2010 г. между департаментом управления имуществом муниципального образования (далее — департамент) и обществом был также заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации арендованных зданий как единого комплекса. Оба договора аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке.

За время действия договоров аренды общество несколько раз (в 2009, 2013, 2014 г.) обращалось в департамент с заявлениями о выкупе арендуемых зданий. Поскольку департамент игнорировал данные обращения, общество обратилось в суд и выиграло спор: департамент обязали принять решение об условиях приватизации нежилых зданий и занимаемого ими земельного участка, направить обществу проект договора купли-продажи.

Спустя несколько месяцев между обществом и департаментом финансов и экономического развития муниципального образования был заключен договор купли-продажи зданий, которые являлись муниципальной собственностью, а также земельного участка. Цена недвижимости была определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости и составила 2,5 млн руб. за здания и 98 млн руб. за земельный участок.

Право собственности общества на эти объекты было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Общество, полагая, что выкупная стоимость земельного участка была определена с нарушениями, а именно без применения льготной ставки, действующей на момент обращения с соответствующим заявлением, обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи в части установления цены выкупаемого земельного участка, а также об установлении выкупной стоимости земельного участка в размере 23,6 млн руб.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди. Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры. Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр. После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики). При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости. Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.

юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;

по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.