Может ли быть обьектом сервитута коридор нежилое помещение

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли быть обьектом сервитута коридор нежилое помещение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Что такое сервитут: особенности заключения договора

2. Обременение сервитутом зданий и сооружений

2.1. Вопросы и ответы юристов

3. Обременение сервитутом недвижимости: о чем нужно знать собственникам

4. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок

5. Помещения без отдельного входа — обособленный объект недвижимости

Сервитутами в основном обременяются земельные участки и недвижимость, которая на них находится. В чем соль: если лицо или организация не могут воспользоваться своим имуществом без вторжения на вашу территорию, они получат право сделать это.

Пример 1: если сосед может подъехать или пройти к своему участку только через ваш и других альтернатив нет.

Пример 2: если чтобы проложить дорогу или провести электричество, госструктурам нужно вторгнуться в ваши владения.

Также существуют сервитуты на помещения, например, если без использования частей жилого или нежилого здания, находящихся в чужом владении, человек или организация не могут эксплуатировать свои территории по назначению.

Объектами сервитута могут быть земли, сооружения и их части, в том числе квартиры. Это вынужденная мера, связанная с объективной необходимостью. Пример: двухкомнатной квартирой владеют два независимых друг от друга содольщика. Одно из жилых помещений проходное. Человек, живущий в дальней комнате, не может пользоваться своим имуществом, минуя территорию соседа. Если договориться не получится, такое право ему предоставит суд с помощью сервитута на недвижимое имущество. Это касается не только жилых помещений: если единственный способ подвести воду или канализационные коммуникации — попасть в санузел соседа, а он не желает такую возможность предоставить, вам поможет этот же вид обременения.

Для удобства предлагаем классификацию из 4 категорий:

по типу сторон (личный, предиальный и публичный);
по сроку действия (с ограниченным сроком и бессрочный);
по типу имущества, на которое накладывается обременение (земельные территории, ресурсы, жилые и нежилые здания или сооружения и их части);
с оплатой/без оплаты со стороны сервитуария (человека, которому нужно пользоваться чужим имуществом единожды или на регулярной основе).

Вкратце рассмотрим каждый из типов.

Названия документов говорящие: личный или частный сервитут — это соглашение на пользование недвижимостью между двумя (иногда больше) людьми. Отличие этой разновидности в том, что круг лиц, имеющих право эксплуатировать территорию владельца объекта, ограниченный и поименный. Обратный смысл имеет предиальный сервитут — право пользоваться чужим недвижимым имуществом он дает не кому-то конкретному, а владельцу господствующего участка/территории. Например, если такое обременение стоит на вашем земельном наделе в отношении собственника соседней дачи, то сколько бы раз она не продавалась и не переходила по наследству, все новые хозяева будут иметь право пользоваться привилегиями, прописанными в документе.

Публичные сервитуты заключаются между собственником недвижимости и государством или его представителями (органами самоуправления или местными жителями). То есть имуществом владельца вне зависимости от его согласия в заданных рамках может пользоваться неограниченное количество людей. Это императивное обременение, снять или оспорить его практически невозможно.

Пример: если через территорию, находящуюся в ваших частных владениях, нужно проложить тротуар и законных альтернатив избежать этого нет, воспрепятствовать передвижению людей по нему вы не сможете. Распространяются публичные ограничения только на земельные участки, связаны они обычно с ремонтными работами, прокладкой коммуникаций или обустройством населенных пунктов.

Важно: для заключения частного сервитута достаточно соглашения сторон и зарегистрированного в Росреестре договора, публичные обременения вступают в силу после соответствующего нормативного акта от имени администрации района или населенного пункта (обжаловать их можно в арбитражных судах).

Существуют земельные, водные, лесные разновидности. В них возникает необходимость, когда человек или структура не могут воспользоваться ресурсами, минуя частные владения.

Например, ваш сосед не имеет права:

не пускать ваш скот на водопой;
запрещать вам передвигаться по его участку для забора воды из реки или озера;
препятствовать прокладке водопровода к вашему наделу через свою территорию.

Некоторые специалисты выделяют и дорожный подтип — на прокладку трасс, скотопрогонов и тротуаров.

Особняком стоят соглашения о сервитутах зданий. С таким обременением человек может опирать свое сооружение на соседскую стену или свод, укреплять их, если в этом есть объективная необходимость и такие действия не нарушают строительных норм. Также эти документы могут дать право сделать пристройку или надстройку, которая будет частично заходить на прилегающие чужие территории, отводить на соседскую землю сточные воды со своей крыши. Основаниями возникновения сервитута зданий может быть право на свет и вид. Например, с помощью такого документа вы можете запретить соседу строить слишком высокое сооружение, которое перекроет доступ солнечных лучей в ваши окна или загородит вам панораму. Это возможно, даже если планируемая высота соседского здания соответствует нормативам.

К какому из этих типов будет относиться обременение, зависит от сговорчивости сторон-участниц. Также на оценку сервитута и расчет стоимости обременения имущества влияют суть вопроса, масштабы и длительность вмешательства в частную собственность, площадь территории. Выяснить соразмерность запросов «страдающей» стороны (вы это или ваш оппонент) лучше в оценочных агентствах. Щепетильность в этом вопросе поможет избежать неожиданных убытков, связанных с действиями сервитуария. И обязательно консультируйтесь с профильным юристом.

В плату за сервитут целесообразно закладывать затраты на обслуживание обремененного имущества.

При оформлении сервитутов любого типа нужно руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ. Главные ориентиры — ст. ст. 216, 274-277, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, а также Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если спор относится к природоресурсной сфере, опираться следует на соответствующие разделы законодательства, например, на Лесной или Водный кодексы РФ.

Сложность в том, что ГК трактует сервитуты как разновидность вещного права, а ЗК — в качестве обременения прав собственности. Отсюда разночтения, неоднозначность решений судов и вариативность правоприменения. Власть имущие планируют ввести в ГК отдельную главу, посвященную сервитутам, в которой будут отражены все виды недвижимости.

Особенностью земельных наделов является возможная неравнозначность их характеристик и места расположения, что существенно ограничивает право пользования. Если владелец участка или строения не может пройти или проехать на свою территорию, либо на ней отсутствует источник водоснабжения, законом допускается установление сервитута.

Под сервитутом закон понимает искусственно созданное ограничение права пользования наделом в пользу владельцев соседних участков.

Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:

заявление;
правоустанавливающие бумаги на земельный объект — свидетельство о праве, арендный договор, выписка из госреестра ЕГРН и т.д.;
для частных сервитутов — соглашение сторон или судебный акт;
для публичных сервитутов — распорядительный акт местных или государственных властей;
межевой план на землю;
паспорта сторон или документы юридического лица;
нотариальная доверенность на представителя, если стороны подают документы не лично;
квитанция, подтверждающая перечисление госпошлины.

Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.

Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.

Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.

После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.

Инициаторами могут быть любые заинтересованные лица — граждане или общественная группа, муниципальный или государственный орган. Установление указанного ограничения происходит следующими способами:

в силу прямого указания закона (например, если требуется доступ для возведения общественного значимых объектов);
нормативным актом государственных властных органов;
распорядительным актом местных властей.

Публичный сервитут может быть установлен только после вынесения закона или властного акта местных органов.

Для соблюдения общественно значимых целей установления такого вида сервитута закон или иной властный акт должен быть обязательно опубликован. Для этого используются СМИ или иные официальные источники (например, официальный сайт местной администрации). Также размещается информация о проведении публичных слушаний по указанному вопросу.

Что такое сервитут: особенности заключения договора

Они могут носить постоянный или временный характер. Например, если необходимо провести текущее обслуживание или ремонт подземного или наземного трубопровода, эксплуатирующая организация руководствуется проектной документацией при определении срока сервитута. Напротив, если возможность пройти к строению доступна только одним способом, он будет носить постоянный характер.

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

Вопреки бытующему мнению сервитутом могут обременяться не только участки земли, но и располагающиеся на них здания, строения и сооружения, а также все прочие объекты недвижимости.

На законодательном уровне выделена норма о том, что недвижимое имущество, располагающееся на участке земли, оказывается отдельно вне установленных рамок правового регулирования. Кроме того, нежилое помещение не отвечает и другим признакам объекта права.

В результате в качестве предмета сделок оказываются определенные части здания, которые не обладают качествами, позволяющими использовать их по назначению, без необходимости использовать для этого другие части данных сооружений. В качестве примера можно привести две организации, одна из которых – кафе, а вторая – магазин.

В подобной ситуации могут возникнуть несколько юридических осложнений:

Здание – это неделимая вещь, а, следовательно, его нельзя разделить для использования двумя организациями сразу.
У собственников этих отдельных частей нет между собой никакой юридической связи, заключающейся, к примеру, в общей собственности или общий гражданских обязательств.

Таким образом, на законодательном уровне выделен единственный способ возникновения и контроля взаимоотношений между собственниками – установление сервитута на здания и сооружения.

Один из видов сервитута — частный — может быть установлен не только в отношении участка земли, но и в отношении здания или сооружения.

Частный сервитут может быть установлен в отношении чужого недвижимого имущества в отдельных случаях, установленных законом, в которых собственник части здания не может распоряжаться и пользоваться принадлежащим ему объектом недвижимости, без установления ограничения на собственность своего соседа.

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, собственник здания или сооружения, в отношении которого устанавливается сервитут, имеет право требовать за это соразмерную плату.

В земельном законодательстве определен ряд оснований, благодаря которым может возникнуть такое обременение как сервитут. В частности, к таким основаниям относятся следующие:

Договор. В качестве одной из сторон выступает лицо, в отношении имущества которого устанавливается сервитут. Вторая сторона договора – лицо, в отношении которого заключается сервитут. Данными сторонами может выступать собственник зданий и сооружений, а также обладатель права на хозяйственное ведение или управление.
Судебное решение. Данное решение должно быть вынесено по иску лица, требующего установление сервитута.
Акт, предоставленный государственным или муниципальным органом власти. Данный акт может быть установлен только в отношении определенных объектов недвижимости, попадающих под регулирование государства и муниципалитета.
Прямое указание закона на необходимость установления сервитута. Как правило, такое установление сервитута допускается в отдельных случаях, к примеру, когда продажа земельного участка в обязательном порядке должна сопровождаться продажей всех располагающихся на нем объектов недвижимости.

На уровне земельного законодательства установлен определенный перечень условий, на которых допускается установление сервитута на такие объекты недвижимости, как здания и сооружения:

Введение подобного ограничения возможно только при необходимости получить ограниченное пользование объектом недвижимости вне связи с пользованием участком земли, на котором располагаются здания или сооружения. Как правило, необходимость установления сервитута связана с получением возможности прохода на нужный этаж здания, при условии, что здание или сооружение располагается в собственности сервитуария. Подобное использование связано с пересечением лестниц и прочих мест, доступных общественности.
Частный сервитут должен быть осуществлен только на определенных условиях, оговоренных между сторонами. В качестве подтверждения согласия обеих сторон с условиями сервитута заключается договор, в котором прописывается порядок использования зданий и сооружений, размер оплаты, если она устанавливается, а также точный срок, на который устанавливается ограничение.

Обременение сервитутом зданий и сооружений

Установление сервитута осуществляется по соглашению между сторонами, среди которых одно лицо выступает в качестве собственника зданий или сооружения, подлежащего установлению сервитута. А второй стороной выступает лицо, которое нуждается в установлении подобного вида обременения.

В соглашении между сторонами в обязательном порядке должен быть указан вид сервитута. Также данный документ должен содержать все условия, на которых должно осуществляться использование здания или сооружения в порядке сервитута.

Заключение соглашения препятствует возникновению проблем при пользовании объектами недвижимости, в отношении которых устанавливается сервитут.

В соответствии с нормами законодательства в соглашении должен быть установлен определенный перечень обязательных условий:

Так как на законодательном уровне устанавливается возможность собственника объекта недвижимости в установлении соразмерной оплаты за пользование принадлежащим ему имуществом, в соглашении должна быть прописана сумма оплаты. При ее отсутствии, в документе также должно быть указание на отсутствие оплаты.
Порядок пользования объектами недвижимости, обремененными сервитутами.
Точное время, в течение которого действует сервитут.

После подписание такого соглашения об установлении сервитута документ должен быть направлен в управление государственной регистрационной службы. После внесения всех соответствующих данных в единый реестр прав на недвижимость стороны получают на руки договор с соответствующей отметкой об установлении обременения на объект недвижимости.

На уровне земельного законодательства есть требование установления сервитута в судебном порядке. Как правило, подобное установление возможно в случае, когда стороны не могут прийти к общему решению, касательно условий сервитута.

Лицо, в отношении которого требуется установление подобного вида обременений, должно самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением. В данном заявлении обязательно должны содержаться исчерпывающие основания, при условии наличия которых, лицо имеет право воспользоваться чужим объектом недвижимости.

На законодательном уровне выделен целый перечень причин, на основании которых сервитут на здание или сооружение может быть прекращен:

При отпадании оснований, по которым он был установлен. К примеру, если лицо, в отношении которого было установлено подобное обременение, нашло способ удовлетворить свои интересы другим путем. Данное основание для прекращения может произойти по соглашению сторон.
Сервитут также может быть прекращен по причине отсутствия возможности использования обремененного объекта недвижимости по его прямому назначению. Решение по прекращению сервитута на данном условии может быть осуществлено только в результате рассмотрения дела в порядке судебного заседания.

При этом на законодательном уровне нет основания, по которому он может быть прекращен в связи с отказом от этого лица, в отношении которого устанавливается подобный вид обременения.

Но на уровне гражданского законодательства устанавливаются и другие основания для прекращения сервитута:

Отказ от сервитута лица, в отношении которого он был установлен.
При гибели объекта недвижимости, в отношении которого установлен сервитут.
При отчуждении объекта недвижимости, в отношении которого был установлен сервитут.

При расторжении соглашения о сервитуте и окончании данного обременения, действия должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Недвижимость. Земля. Строительство

Скачать файл

Файл добавлен	14.06.2017
Презентация	.pdf (3,6 Мб)

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10 (ред. от 19.12.2017)

«Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации»
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54

«О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»

Обременение сервитутом недвижимости: о чем нужно знать собственникам

Письменное предложение о предоставлении права ограниченного пользования направляется собственнику господствующей части объекта недвижимости с указанием всех существенных условий (площадь, вид и время использования, условия об оплате и т.д.), а также срока его рассмотрения.

Предложение может быть направлено в форме проекта соглашения об установлении сервитута в отношении помещения (части здания).

В данном соглашении определяются: основание установления и срок действия сервитута, порядок ограниченного пользования, права и обязанности собственника и пользователя, другие важные моменты. К примеру, стороны могут оговорить, что сервитут приостанавливается на период проведения капитального ремонта, реконструкции соответствующей части здания.

Сервитут как разновидность вещных прав на имущество подлежит регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 131, 216 ГК РФ). Поэтому в соглашении целесообразно указать, кто (собственник или пользователь) несет расходы, связанные с регистрацией сервитута.

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Иск об установлении сервитута относится к искам о правах на недвижимое имущество (п. 2 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Из вышеуказанного пункта ст. 274 ГК РФ не следует, что до обращения в суд необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования спора.

До недавнего времени суды придерживались разных точек зрения по этому вопросу.

Согласно одной из них соглашение об установлении сервитута является разновидностью договора и на него распространяются нормы о порядке заключения договоров.

Другая обосновывалась тем, что сервитут является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство возможно при наличии между сторонами спора.

Верховный суд РФ поставил точку в этом споре в апреле прошлого года. В пункте 1 Обзора он разъяснил, что законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Достаточным основанием для обращения в суд является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учетом специфики предъявляемого требования об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, направление дополнительной претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

При установлении сервитутов суды руководствуются такими критериями, как законность, разумность, справедливость и целесообразность его установления.

Истец должен доказать невозможность использования принадлежащего ему объекта недвижимости без установления ограничения пользования зданием или помещением ответчика. При этом осуществление сервитута пользователем наименее обременительно для помещения (здания) собственника, в отношении которого он установливается.

ЗАО обратилось с иском к ОАО об установлении частного постоянного сервитута и его условий. Истец ссылался на то, что доступ к его помещению возможен исключительно по внутренней лестнице южной торцевой части здания.

Из материалов дела следовало, что ЗАО на праве собственности принадлежит помещение, расположенное на четвертом этаже нежилого строения административной вставки.

При этом кирпичная вставка со второго по седьмой этажи не имеет собственных внутренних или наружных лестниц и выхода на улицу.

Доступ ко всем нежилым помещениям внутри здания (вставки), кроме первого этажа, обеспечивается по внутренним лестницам административного здания.

В течение шести лет между истцом и ответчиком заключались договоры аренды внутренней лестницы южной торцевой части здания с целью доступа истца к своему помещению.

В 2017 г. ОАО расторгло заключенный ранее договор аренды и ограничило доступ к помещению ЗАО.

Истец направил в адрес ответчика письмо о недопустимости создания препятствий в пользовании помещениями и проект соглашения об установлении частного постоянного сервитута. Оставление предложения без ответа и удовлетворения явилось основанием для обращения истца в суд.

Установив, что иные варианты доступа в помещение у истца отсутствуют, права и интересы ответчиков, третьего лица и иных пользователей здания не нарушены, суд удовлетворил исковые требования (постановление Восьмого ААС от 16.11.2017 № 08АП-13138/2017 по делу № А70-7227/2017).

Обременение — это синоним слова «ограничение» в отношении прав кого-либо. Оно касается ограничения прав на недвижимость. Согласно ГК РФ ст. 131 и ФЗ N218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Оно возникает при заключении различных договоров или исполнения судебных решений. Права собственника на недвижимость могут ограничиваться не только при продаже квадратных метров, но даже при сдаче помещения в аренду.

Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок

Наличие обременения обязательно стоит проверять всем, кто хочет купить «вторичку» Через выписку ЕГРН можно узнать точное количество собственников (чтобы исключить претендентов на купленную квартиру), была ли квартира заложена, заключен ли договор ренты на недвижимость. Запросить справку о владельцах квартиры можно в управляющей компании. В ней будут указаны военнослужащие-владельцы квартиры или заключенные, которые отбывают наказание и являются временно выписанными из квартиры. Также стоит запросить оплаченные квитанции за последний месяц, чтобы удостовериться в отсутствии долгов. Проверить строение на статус памятника можно в органах местной администрации. Выявить другие виды обременения сложнее, так как они не фиксируются в государственных ресурсах. Например, проверить сдается ли квартира в аренду, можно только очно, поговорив с соседями или пару раз придти квартиру в неожиданное для собственника время.

Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:

Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.

Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:

постоянным, без установления срока;
срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;

Причины и случаи применения сервитутов к земельным участкам перечислены в статье 23 Земельного кодекса.

Обременение в виде публичного сервитута применяют:

для обеспечения проезда/прохода через участок земли, если иной путь предусмотреть невозможно, например, к береговой полосе и общественному водоему;
когда частично участок используется для прогона сельхозживотных, сенокошения, для выпаса животных в определенное время;
для проведения дренажных работ;
при эксплуатации надела в качестве зоны охоты и рыболовства;
для ремонта коммуникаций и использовании этого участка;
когда участок задействован в целях исследовательских, изыскательских работ на определенный срок.

Сервитут на часть земли требуется для того, чтобы предоставить возможность иным лицам право эксплуатировать чужой участок, когда иного способа не существует. То есть, зарегистрировать этот вид обременения может лишь то лицо, чьи права реализовать без использования чужого надела нельзя. Налагается сервитут по обоюдной договоренности или принудительно по судебному решению.

Частное обременение может быть установлено только для реализации личных нужд. Например, гражданину принадлежит земельный надел, где имеется природный водный источник. Хозяева соседних территорий вправе попросить или затребовать разрешения на проход по территории частной земли к источнику для забора воды.

Закон регулирует применение земельного обременения, он может устанавливаться на основании:

письменных договоренностей между двумя и более лицами, собственника земельного участка с одной стороны, заинтересованных в его использовании и инициирующих наложение сервитута — с другой;
принятого путем публичных слушаний решения органа государства или муниципального образования;
решения судьи.

Частный сервитут может устанавливаться при добровольном согласовании обеих сторон. Заинтересованное в ограниченном использовании чужого участка лицо и желающее иметь на то законные основания, обращается к владельцу земли с таким предложением.

Сервитут может быть срочным и бессрочным. Определенные условия снятия обременения должны быть изложены в договоре. Сервитут может быть снят по следующим причинам:

наступление оговоренной даты, указанной в соглашении сторон;
наступление события, снимающего действие обременения.

Бланки соглашений об установлении сервитута на участок земли:

Крайне важным вопросом с точки зрения правоприменительной практики является также оценка сервитута линейных объектов. Публичный и частный сервитуты отличаются по такой характеристике как платность.

Например, энергетические компании должны в своей деятельности руководствоваться тарифным Законодательством. Поэтому для них практически невозможно проводить мероприятия по межеванию участков земли, регистрации линейных объектов и прав, вытекающих из сервитута. И если даже предусмотреть такую возможность, все расходы будут нести обычные потребители в виде повышения цен на энергоресурсы.

Вопрос: “Какие линейные объекты могут размещаться на условиях сервитута?”

Ответ:Сервитут является вынужденной мерой, то есть, когда иначе поступить по Закону нет возможности, но это необходимо для соблюдения прав. Поэтому все линейные объекты могут быть размещены на условиях сервитута, если такая необходимость есть. Другое дело в разграничении самого сервитута, он может быть публичный, а может быть частный.

В статье 274 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что собственник земельного участка может заключить соглашение о сервитуте и получать соразмерную плату за обременение.

Однако, если собственник не согласится на условия обременения, все разногласия разрешаются в судебном порядке. В этой же статье как раз и приведены данные о том, что через частные земельные участки могут проходить линейные объекты.

То есть нет отдельного указания на конкретные объекты, значит, подразумеваются все линейные объекты.

Также статья 39.37 ЗК РФ прописывает цели установления публичного сервитута. Поэтому рекомендуем в каждом случае детально определять исходные данные.

Стоимость работ
Оценка сервитута (право временного прохода и проезда, право пользования)	от 20 000 Р	4-5 дней

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или Свидетельство о государственной регистрации права;
Кадастровый паспорт земельного участка;
Договор купли-продажи участка (при наличии);
Схема части земельного участка в отношении которой устанавливается сервитут;
Данные о площади сервитута.

Количество показов: 5735

Частный сервитут устанавливается в интересах владельца смежного объекта недвижимости. Например, достаточно часто проход и проезд к конкретному земельному участку можно обеспечить только через соседний (чужой) земельный участок. Кроме того, за счет соседнего земельного участка зачастую требуется подвести различные инженерные коммуникации (электричество, газ и др.), обеспечить водоснабжения и мелиорацию. Существуют и иные нужды правообладателя земельного участка и иного недвижимого имущества, которые он не может обеспечить без использования соседнего земельного участка или капитального объекта (конкретный перечень нормативно не установлен).

В ряде случаев сервитуты устанавливаются с аналогичными целями в отношении помещений в нежилом здании в интересах собственников смежных помещений. Хотя чаще данный вопрос целесообразно разрешать путём признания помещений общего пользования (коридоров, лестничных клеток и т.д.) общим имуществом собственников нежилого здания.

При этом собственник недвижимости, требующий установления сервитута, должен доказать, что не имеет возможность обеспечить свои нужды без использования смежного участка. Например, для установления сервитута проезда потребуется доказать, что участок не имеет границ с землями общего пользования либо по иным причинам нельзя обеспечить заезд на него от существующей улично-дорожной сети.

Принципиально значимыми условиями сервитута являются:

зона действия сервитута (часть участка или здания, на которую он распространятся);
цель предоставления сервитута, возможный объём и порядок его реализации;
плата за сервитут;
распределение обязанностей и расходов по строительным и иным работам, требующимся для реализации сервитута.

Так сервитут, как правило, распространяется на часть земельного участка или здания. Причём координаты такой части вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В том числе устанавливаются конкретные маршруты прохода и проезда, полосы для прокладки коммуникации и т.д. Данный вопрос нередко становится предметом споров, так лицу, требующему установления сервитута, интересен наиболее удобный для него маршрут, а собственнику участка — наименее обременительный для себя.

При установлении сервитута соглашением сторон или решением суда определятся конкретный порядок его реализации. Так в случае сервитута для прохода и проезда – возможное количество транспортных средств различных категорий и т.д. Например, при проезде через охраняемую территорию может предусматриваться возможность проезда только в рабочее время, необходимость заблаговременного оформления пропусков и т.д. И в ряде случаев такие условия могут как сделать сервитут практически бесполезным для обладателя, так и привести к невозможности нормального использования обременяемого участка.

При необходимости для реализации сервитута строительных работ (прокладки дорог, коммуникации и т.д.) определяется порядок и срок выполнения данных работ, распределение связанных с ними обязательств, специальный порядок внесения платы в период строительства и т.д. Так поскольку во время строительства владельцу обременённого участка причиняются существенно большие неудобства, чем при дальнейшей реализации сервитута, в его интересах либо минимизировать срок работ, либо поучать повышенную плату в период их проведения.

Частный сервитут, как правило, является платным. При этом отсутствует единая методика расчёта платы за сервитут (за исключением государственных и муниципальных земель). В связи с чем размер такой платы, при отсутствии соглашения сторон, определяется судом по результатам оценочной экспертизы. Либо на основании досудебного заключения оценщика, если оно не оспаривается другой стороной спора. И в зависимости от применяемых экспертами методик оценки размер платы в схожих условиях может различаться на порядок.

При этом плата может устанавливаться как фиксированной за определённый период времени, так и в зависимости от интенсивности использования сервитута.

Отдельно может определяться распределение расходов на строительные работы, необходимые для реализации сервитута, устанавливаться особый порядок расчёта платы на период таких работ.

Частный сервитут может устанавливаться как бессрочно, на определённый срок. При этом исходя из существа задач, для которых он требуется, более характерен именно бессрочный.

В отношении участка из земель государственной или муниципальной собственности, предоставленного в аренду, срок сервитута устанавливается не более срока аренды. Бессрочный сервитут (либо срочный сервитут до истечения его срока) может быть прекращен:

по соглашению собственников вещей, связанных сервитутом;
при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом;
если земельный участок (объект недвижимости) в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, по требованию его собственника.

Помещения без отдельного входа — обособленный объект недвижимости

Сервитут подлежит регистрации в едином государственном реестре недвижимости на основании заявления сторон соглашения (при добровольном установлении) или судебного решения.

Требуется проведение кадастровых работ для определения зоны действия сервитута. Далее результат кадастровых работ (межевой план) вместе с соглашением или судебным актом предоставляется в Росреестр.

На практике установление сервитута в отношении соседнего земельного участка (объекта недвижимости) является сложным организационно-правовым процессом. Случаи, когда собственник соседнего земельного участка согласен обременить себя обязательством допускать передвижение или прокладку коммуникаций по своему участку, являются относительно редкими в общей массе ситуаций, когда данные меры являются необходимыми. То же самое может быть сказано о прекращении сервитутов.

При этом для установления сервитута как правило требуется провести как землеустроительную экспертизу для подтверждения законных оснований установления сервитута и определения его оптимальных границ, так и оценочной — для расчёта платы.

С учётом отсутствия единых методик и устоявшейся практики – нередко назначаются дополнительные и повторные экспертизы, что затягивает рассмотрение спора.

Правовой центр «Два М» имеет наработанные деловые связи с кадастровыми инженерами, оценщиками, экспертами-землеустроителями, что позволяет как подготовить заключения соответствующих специалистов на досудебном этапе, так и предложить наиболее компетентных кандидатов при назначении судебной экспертизы.

При наличии альтернативных вариантов установления сервитута через участки разных собственников решение о том, какой именно участок обременить сервитутом суд принимает также на основании заключения экспертизы исходя из того, какой вариант будет сочтён наименее обременительным.

Нередки случаи, когда собственники земельных участков и объектов капитального строительства злоупотребляют своим правом на установление сервитута в отношении соседних участков. В то числе – в случае конфликта между соседями требуют установления сервитута без законных оснований исключительно с целью причинить соседу вред, снизить рыночную стоимость его участка.

С другой стороны – многие собственники недвижимости возражают против обременения их объектов сервитутом даже при наличии законных оснований и за достойную плату. Как из желания недобросовестно обогатиться за счёт расположения своего участка, так и в случае конфликтных отношений с соседом по иными причинам

Таким образом, приобретение права пользования чужим земельным участком, а также защита прав в отношении недвижимого имущества, которое обременяется сервитутом, требуют квалифицированного юридического сопровождения. Особенно в случае недобросовестного поведения со стороны собственника смежного участка.

Правовой центр «Два М» оказывает услуги по защите прав в сфере земельных отношений, включая представление интересов клиентов при установлении и снятии сервитутов на земельные участки.

Мы подберем правильный и наиболее эффективный способ защиты права и добьемся положительного разрешения спора во внесудебном или судебном порядке.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком (либо другой недвижимости, в рамках настоящей статьи под сервитутом будем понимать только земельные участки).

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) называются обладателями сервитута (абз. 6 п. 3 ст. 5 ЗК РФ). При этом, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут может быть установлен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ), инициатором установления сервитута может быть, как владелец земельного участка, на территории которого подлежит установлению сервитут, так и собственник соседнего участка, в интересах которого подлежит установлению сервитут.

Одной из сторон сервитута выступают собственники помещений МКД и земельного участка, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, согласие (несогласие) на установление сервитута на принадлежащем им участке или же установление сервитута на соседнем участке может быть принято только общим собранием собственников МКД.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

При определении размера платы за сервитут имеет значение то, является ли сервитут публичным или «частным».

Установление размера платы при «частном» сервитуте

П. 5 ст. 274 ГК РФ установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Земельное законодательство также устанавливает, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п. 6–7 ст. 23 ЗК РФ).

Таким образом законодатель наделяет правом при установлении сервитута устанавливать плату за пользование части земельного участка. При этом споры зачастую касаются не столько установления платы за сервитут, а сколько ее размера.

Вопрос алгоритма или методики определения размера платы, особенно в отношении срочных сервитутов, остается открытым. Законодательно не закреплено, как именно должен определятся размер платы, за исключением требования соразмерности интересам лиц, чьи права ограничиваются. Размер платы должен устанавливаться адекватно, а не из принципиальности или вредности собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Он должен реально зависеть от ограничений и неудобств, которые претерпевают собственники земельного участка в случае установления сервитута. При несогласии размера платы вопрос необходимо будет решать в суде, которым будет принято решение о соотнесении соразмерности платы за сервитут и возможности наименьшего обременения собственника земельного участка.

П. 12 Обзора ВС РФ указывается, что плата за сервитут определяется исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами. При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов сторон необходимо учитывать конкретные условия пользования и объем сервитута.

В случае, если, например, произошло увеличение объема ограничения его прав, увеличилось количество использования земельного участка (стало в несколько раз больше проходить единиц техники и пр.), условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом (п. 13 Обзора ВС РФ).

При публичном сервитуте порядок определения размера платы может устанавливаться отдельными нормативными актами.

В частности, в отношении полосы отвода автомобильной дороги в соответствии с п. 3–4 Порядка определения платы за публичный сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации, утвержденного Приказом Минтранса России от 05 сентября.2014 г. № 24 (Зарегистрирован в Минюсте России 28 октября 2014 г. № 34478) размер платы за такой публичный сервитут определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,12% кадастровой стоимости земельного участка в год. В случаях, если публичный сервитут предполагает использование части земельного участка, плата за публичный сервитут определяется пропорционально площади указанной части земельного участка.

Также существует специфический сервитут, который не подлежит государственной регистрации. Так, согласно п. 6 ст. 18 Федерального закона от 05 апреля 2013 г. № 43 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за установление сервитута устанавливается в размере от 0,1 процента до трех процентов кадастровой стоимости части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут.

Размер платы также может устанавливаться нормативным актом государственного или муниципального органа власти, установившем сервитут. В случае неустановления такой платы или несогласия с такой платой не запрещено обращение в суд для определения соразмерной и справедливой платы, если права владельца земельного участка существенно нарушаются.

При установлении платы за сервитут необходимо учитывать разницу между сервитутом временным и постоянным. Если сервитут устанавливается на определенный срок, то есть возможность рассчитать убытки, которые будут причинены собственнику за период действия сервитута. Если же сервитут бессрочный, то можно лишь рассчитать убытки, которые будут причиняться собственнику служащей недвижимости за определенные периоды, например, ежемесячно.

В теории сервитут подразделяют на публичный и частный. В законодательстве существует два понятия: сервитут и публичный сервитут, понятие «частный сервитут» отсутствует. Вместе с тем, для того чтобы отделить публичный сервитута от сервитута и не запутаться, в данной статье мы будем использовать понятие «частный», которое будем применять во всех случаях, кроме установленных для публичного сервитута.

Публичный сервитут от частного отличает способ установления.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

П. 3 ст. 23 ЗК РФ предусматривается возможность установления публичных сервитутов для: прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства); временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Отметим, что данный перечень оснований является исчерпывающим и установление публичного сервитута по иным основаниям не разрешено. Не запрещено по указанным выше основаниям устанавливать «частный» сервитут по соглашению сторон или в судебном порядке. Более того, у органа государственной (муниципальной) власти нет обязанности по установлению публичного сервитута; сервитут устанавливается по усмотрению соответствующего органа и является его правом.

В п. 4 Обзора ВС РФ Суд указал, что в отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

Таким образом, Верховный Суд РФ допускает при одних и тех же условиях установление как публичного сервитута в интересах местного населения, так и «частного» сервитута в пользу собственника инженерных сетей.

Дополнительно отметим, что бывают случаи «установления» публичных сервитутов решениями органами власти без осуществления регистрации в установленном законом порядке. Верховный суд РФ указал, что само по себе отсутствие государственной регистрации публичного сервитута не является препятствием для рассмотрения и разрешения судом административного иска о признании недействующим нормативного правового акта, установившего данный сервитут (п. 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г). Таким образом, если будет органом власти (государственным, муниципальным) будет установлен сервитут и не зарегистрирован — это не лишает прав собственников МКД обратится в суд с оспариванием такого решения.

Частным сервитутом является установление права ограниченного пользования частными лицами. При установлении «частного» сервитута необходимо обязательно руководствоваться указанными выше особенностями сервитута с целью недопустимости чрезмерного ограничения прав собственника земельного участка, который сервитутом обременяется.

Примером может служить следующая ситуация: собственник земельного участка для прокладки линии электропередачи, проведения коммуникаций к своему участку может заключить договор с собственником соседнего земельного участка, через который будет осуществляется проведение таких коммуникаций, и установить сервитут. Примером публичного сервитута является следующий вариант: через частную территорию, на которой располагаются жилые дома, необходимо провести коммуникации на территорию муниципалитета или же на другую частную территорию (муниципалитет в данном случае может установить сервитут в целях интересах населения).

Отметим, что помимо размещения каких-либо коммуникаций, лицо их установившее, должно иметь возможность на их обслуживание, ремонт и реконструкцию, надлежащее техническое обслуживание.