Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры в ипотеку: риски покупателя в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Банк выдает кредит под залог недвижимости, поэтому исключительно важным для него является рыночная и ликвидационная(для быстрой продажи) цена объекта недвижимости.
Так же для банка важно, чтобы сделку не могли оспорить, поэтому происходит юридическая оценка рисков.
- Правоустанавливающие документы — документы, на основании которых, было зарегистрировано право собственности у продавца.
То есть нужно посмотреть, либо Свидетельство о регистрации права собственности ( выдавалось с 31.01.1998 года по 15.07.2015 года), либо в Выписке из ЕГРН, удостоверяющей регистрацию права собственности ( именно та, которая выдавалась с правоустанавливающим документом).
В новой выписке из ЕГРН об характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах — нет сведений о правоустанавливающих документах! - Правоподтверждающие документы:
— либо Свидетельство о государственной регистрации права
— либо Выписка из ЕГРН. Свежую выписку из ЕГРН заказывает банк. - Справку о зарегистрированных лицах.
- Иные документы. ОБЯЗАТЕЛЬНО!!! Возьмите список документов в банке.
- Отчет об оценке
Как проходит сделка по ипотеке
Регистрация документов в Росреестре займет 7 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Её оплачивает приобретатель недвижимости.
Документы в Росреестр подаются через МФЦ.
У некоторых банков есть услуга по электронной сделке и все документы в Росреестр передает специалист банка. Услуга платная, цены у всех разные.
Обязательным условием выдачи денег по ипотечному договору является оплата недвижимости собственными средствами. Как правило — это 10-30% от цены объекта.
Передать эти первоначальные деньги продавцу можно в соответствии с требованием банка.
И требования эти у всех банков разные.
- Первоначальный взнос передается продавцу наличными денежными средствами и в банк предоставляется оригинал расписки о получении денег.
Чаще всего у банка нет требования передавать эти средства в присутствии банковского специалиста.
Первоначальный взнос передается либо на основании предварительного договора или соглашения о задатке, либо после подписания основного договора купли-продажи ( до момента выдачи ипотечного кредита). - Первоначальный взнос должен быть в обязательном порядке размещен сначала на банковский счет покупателя в банке-кредиторе и до момента выдачи ипотечного кредита, путем банковского перевода, оплачен продавцу.
Причем, некоторые банки, требуют открытие счета продавца у них же. - Первоначальный взнос зачисляется на специальный аккредитивный счет (за его открытие могут взимать плату), открытый в банке кредиторе, после подписания договора купли -продажи. Ипотечные средства будут зачислены туда же сразу после подписания кредитного договора.
Сервис «Безопасные расчеты» от Сбербанка так же применяет специальный аккредитивный счет.
Нет обязательного требования по зачислению туда первоначального взноса, однако, банк в этом сильно заинтересован, поэтому банковский специалист может об этом умолчать. Вы можете передать продавцу первоначальный взнос наличными деньгами и предъявит в банк расписку от продавца.
5 способов выгодно взять ипотеку в 2022 году под низкий процент
На сегодняшний день ипотеку с господдержкой предлагают 42 банка. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, «Открытие», Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и другие. Ставки по госпрограмме составляют от 0,1% до 6,5%, минимальный взнос — ₽100 тыс. Наличие этой программы вместе с низкой ключевой ставкой в 2020 году привело к общему падению стоимости ипотечных кредитов.
По нашим данным, медианная ставка по ипотеке на новостройку без госпрограммы сейчас составляет 7,5%, на вторичную недвижимость — 9%, а на рефинансирование ипотечного кредита — около 8%.
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.
Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.
Как мы ранее уже сказали, российские банки продолжают повышать стоимость ипотеки вслед за динамикой ключевой ставки ЦБ РФ: Сбербанк поднял ставку уже второй раз за месяц, еще несколько кредитных организаций не так давно тоже пересмотрели свое предложение в сторону удорожания, показал опрос кредитных организаций, проведенный РИА Новости. Сбербанк в январе повысил ставки по ипотеке на новостройки на 0,5 процентного пункта — до 9,3%, на вторичное жилье — на 0,2 процентного пункта, также до 9,3%. Последний раз банк поднимал ставки 15 ноября. Тогда стоимость кредита на новостройки выросла на 0,4 процентного пункта, на вторичное жилье — на 0,6 процентного пункта.Банк «Санкт-Петербург» скорректировал процентную политику по ипотечным ставкам с 1 декабря. «Изменения процентных ставок обусловлены корректировкой ключевой ставки ЦБ РФ и, соответственно, повышением для банка стоимости фондирования по долгосрочным средствам», — пояснили в кредитной организации. Не исключает изменения ставок до конца месяца «Московский кредитный банк», планирует рассмотреть данный вопрос и банк «Зенит». В конце ноября Промсвязьбанк повысил ипотечные ставки по классическим ипотечным программам на 0,6-0,75 процентного пункта. «Абсолют Банк» также увеличил ставки по стандартным ипотечным программам в ноябре, до конца года новых повышений не планирует. Не планирует на текущий момент рост ставок и «МТС банк». Банк «Дом.РФ» на данный момент не планирует повышать процентные ставки по ипотеке, но допускает, что до конца года этот вопрос будет дополнительно рассмотрен. В крупнейшем банке Крыма РНКБ указали, что внимательно следят за ситуацией на финансовом рынке в целом и будут принимать решения с учетом общих тенденций. В связи со сложившейся тенденцией на увеличение ставок, необходимо действовать на опережение: нужно следить за динамикой ключевой ставки ЦБ и как только она устаканится — необходимо сразу же брать ипотечный кредит, если вопрос жилья перед вами стоит «ребром». Также не стоит забывать о том, что государство в некоторых случаях помогает гражданам с выплатами ипотеки.
Нередко граждане, взявшие ипотеку, впоследствии испытывают трудности с выплатой кредита, если их материальное положение ухудшается. Чтобы ипотека действительно стала инструментом решения жилищного вопроса и помогала молодым семьям обзавестись собственным жильем, в 2015 году Правительство РФ издало постановление о помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков. Программу поручили реализовывать АИЖК — АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В 2018 году произошло переименование АИЖК в Дом.РФ, и ввиду того, что уже многие привыкли именно к этому названию, в дальнейшем будем использовать именно его. Дом.РФ оказывает помощь государства в погашении ипотеки с целью снижения обязательств ипотечного заемщика перед кредитором. Помощь включает субсидию в 20−30% от остатка выплат (при этом размер определяет банк) не более чем на 1,5 млн рублей. По взаимному согласию с банком-кредитором сумма может быть направлена на погашение долга с целью сократить количество ежемесячных выплат или на то, чтобы сам платеж стал ниже в течение определенного срока. Также Дом.РФ занимается заменой валюты ипотеке со ставкой не более 11,5%. Таким способом Дом.РФ реализует государственную программу помощи заемщикам, которые по той или иной причине не в состоянии сами выплачивать ипотечный займ. В первую очередь помощь оказывается молодым и многодетным семьям, семьям, в которых есть недееспособные граждане, лицам, проживающим в аварийном жилье.
Взаимодействие заемщика и Дом.РФ осуществляется различными способами. Сегодня взявший ипотеку клиент банка может обратиться в агентство не только через агента по сопровождению, но и через сайт дом.рф. Для этого необходимо зарегистрировать свой личный кабинет. Чтобы получить в Дом.РФ рефинансирование ипотеки — 2022, официальный сайт использовать наиболее удобно – на нем можно заполнить онлайн-заявку.
Впоследствии вы можете вносить через интернет средства для погашения ипотеки, осуществлять оплату имущественного страхования и страхования от несчастных случаев (если вы оформляли этот договор). Также через сайт можно информировать банк, в котором вы взяли ипотеку, об изменении своих данных. На сайте вы можете узнать всю полезную информацию о проектах, которые реализует Дом.РФ в плане повышения доступности жилья.
У помощи государства в погашении ипотеки есть свои плюсы и минусы. Среди положительных сторон можно отметить следующие:
- Возможность снизить процентную ставку, а значит, и сумму переплаты по ипотеке.
- Уменьшение срока кредита или платежа, если используется реструктуризация.
Каждый способ можно использовать в зависимости от того, что вам удобнее – досрочно погасить займ с целью уменьшения переплаты или продлить срок выплаты, но снизить сумму ежемесячного платежа. Среди главных недостатков рефинансирования ипотеки отметим два:
- Длительность и сложность процедуры.
Оформление господдержки может занять до полутора месяцев: сначала нужно получить согласие от Дом.РФ, потом от банка, подготовить документы, заплатить за оценку рыночной стоимости недвижимости, перезаключить договор со страховой компанией; Денежные затраты. За каждую процедуру (оценку недвижимости, оформление доверенности, регистрацию закладной и пр.) придется заплатить, при этом если банк не одобрит сделку и не уступит права по ипотеке Дом.РФ, вы можете просто потратить средства впустую. Общая сумма затрат зависит от региона, размера кредита и типа объекта.
Ипотека в 2022 году. Тонкости и нюансы
В России действует несколько государственных программ, которые позволяют приобрести жилье в кредит под низкий процент. Рассказываем, при каких условиях можно рассчитывать на поддержку из госбюджета и как ее получить. Выбор льготной программы зависит от того, в каком регионе вы хотите купить жилье, в городе или в селе, а также от состава вашей семьи. Программы различаются условиями: ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита. Кроме того, у каждой программы свой список банков, в которых можно оформить ипотеку с господдержкой.
- Требования банка
- Риски банка застрахованы
- Риски Заемщика
- Возможные обстоятельства для оспаривания сделки
- Существенные риски
- Риски, связанные с личностью Продавца недвижимости
- Ответственный процесс покупки недвижимости
Первое и основное, что интересует банк при выдаче ипотечного кредита – это только ваша платежеспособность!
Второе, это наличие полного списка документов и отсутствие в них ошибок.
Поэтому подробным анализом они заниматься не будут. В банках имеются определенные внутренние стандарты и требования к приобретаемому объекту. Им достаточно текущей информации об объекте, которую они черпают из стандартного пакета документов, предоставляемому Заемщиком-Покупателем недвижимости. Покупатель, в свою очередь, запрашивает у Продавца только тот перечень документов, который необходим банку.
В банке проводят анализ документов по последней сделке, в которой приобреталась недвижимость. Историю недвижимости и Продавца банки не проверяют. А это может грозить Покупателю потерей права собственности на недвижимость.
Если банк все же одобрил найденный вами объект и выдал кредит, то существуют обстоятельства, когда после отмены сделки покупатель не получит денежные средства в полном объеме или не сможет вернуть их вовсе. Ведь продавец мог их потратить. Безусловно он несет ответственность по возврату денег, но ввиду неплатежеспособности он сделает это не быстро и не скоро. А бывает и хуже, если Продавец заболел, скрылся или умер.
Кроме недействительности паспорта продавца, есть риски, связанные с финансовым состоянием Продавца недвижимости. Против него может быть возбуждено исполнительное производство и в процессе оформления перехода права на Покупателя может быть наложен арест на совершение регистрационных действий по объекту недвижимости. Если продавец и не имеет задолженностей, то в отношении него может быть возбуждено другое судебное производство или дело о банкротстве.
- Что нужно знать перед покупкой
- Про риски при покупке квартиры
- Как защититься от мошенников
- Какие способы покупки существуют
- Где искать квартиру
- Как осмотреть недвижимость
- Как проверить квартиру на юридическую чистоту
- Как вести переговоры с продавцом
- Зачем заключать предварительный договор
- Как заключить договор купли-продажи
- Как зарегистрировать сделку
- И получить от покупателя деньги
- Про особенности покупки в различных ситуациях
- Что делать после оформления сделки
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.
Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.
Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.
Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:
- Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
- Цену объекта;
- Порядок расчетов;
- Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
- Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).
Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.
Эксперты рассказали, на что стоит сейчас тратить деньги
Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.
Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.
Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.
Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.
К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.
Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:
- покупателе и продавце;
- квартире;
- цене договора;
- порядке расчета между покупателем и продавцом.
Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).
Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:
- На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
- До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.
Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца
В этом случае покупателям придется передать продавцам до сделки ту сумму денег, которая хватит на оплату долга по ипотеке. Эти деньги передаются не просто так, а в качестве задатка или аванса. Как только продавцы закроют долг и снимут обременение, можно оформлять сделку. К сожалению, других способов я не встречала. Здесь главное грамотно все оформить, тогда риски для покупателей будут минимальные.
Здесь также выделила два случая — если покупатели расплачиваются за квартиру полностью со своих денег (без ипотеки и прочего) и если они тоже с ипотекой.
Здесь также придется передать деньги продавцам на оплату долга по ипотоке, естественно, в качестве задатка или аванса. Главное, чтобы у покупателей хватило этих денег с первоначального взноса.
Оформление такой сделки не сильно отличается от оформления в первой ситуации (когда покупатели без ипотеки), поэтому я распишу здесь лишь дополнительные этапы.
После того как будет снято обремение с квартиры, продавцам нужно предоставить документы в банк покупателей, чтобы «одобрить» их квартиру на предоставление ипотеки. У каждого банка свой список необходимых документов, это лучше уточнить у менеджера. После того как квартиру «одобрят», можно выходить на сделку.
Обычно банки требуют проводить все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Поэтому в день сделки покупатели закладывают оставшиеся деньги с первоначального взноса на аккредитив, но уже в том отделении банка, который предоставит им ипотеку. Остальные «ипотечные» деньги туда кладет сам банк. Все деньги продавцы получат после успешной регистрации сделки. Например, квартиру продают за 9 млн. руб. Долг по ипотеке 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег, а банк им одобрил ипотеку максимум 5 млн. руб. Покупатели передали продавцам в качестве задатка 4 млн. руб., которые пошли на погашение долга по ипотеке. Значит в день сделки покупатели закладывают на аккредитивный счет оставшиеся 0,5 млн. руб., а их банк закладывает 4,5 млн. руб.
После того как деньги будут заложены, там же в отделении в присутствии сотрудника банка участники подписывают договор купли-продажи. Далее сотрудник банка подготовить документы для регистрации сделки. Все это касается, если договор купли-продажи будет в простой форме.
Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то его нужно подписывать в присутствии нотариуса. Поэтому здесь инструкция немного другая: 1) Сначала при нотариусе подписывается договор. 2) Нотариус удостоверяет подписи; 3) Относим в банк уже подписанный и нотариально заверенный договор. 4) Покупатели и банк закладывают деньги.
Как обычно, чтобы продавцам получить оставшиеся деньги после регистрации сделки, им нужно отнести в банк договор купли-продажи с пометкой о государственной регистрации. Деньги с аккредитивного счета перешлют на их банковский счет. После получения денег, продавцы пишут раписку в получении средств и отдают ее покупателям.
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:
- страховка;
- комиссия;
- сборы разного типа и т.д.
Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.
Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита. В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.
Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.
Ипотека: скрытые риски и важные нюансы
Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.
Отсутствие дисциплины
Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги. Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?
Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.
- Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
- Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
- Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.
Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.
Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:
- Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
- После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
- Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.
Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.
Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.
После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.
Как в 2022 году купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки
На какую помощь от государства можно надеяться?
Программа льготной ипотеки 2022 изменила некоторые условия.
- Ставку увеличили до 7% (до этого она была 6,5%).
- 3 млн рублей – единая максимальная сумма по всей стране (ранее для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей сумма составляла 12 млн, а для регионов – 6).
- Первоначальный взнос остался без изменений – не менее 15% от стоимости.
- Как и ранее, купить жилое помещение можно только в новостройках.
- Срок – до 20 лет.
Не стоит забывать и о таких стандартных пунктах, как наличие российского гражданства и официальных доходов, подтвержденных справкой 2-НДФЛ. Однако объем самого заработка не так важен, как и возраст.
Конечный результат всегда стоит рассматривать отдельно. Например, кредиторы могут сами устанавливать верхние и нижние пределы возраста заемщика или даже увеличить ставку, ведь страхование по соцпрограмме не требуется.
Если банк не дает согласия на проведение сделки, купить квартиру можно только после снятия обременения. Для этого сначала погашается кредит, затем вносятся изменения в единый реестр. После этого квартира продается новому владельцу. Покупатель может использовать для покупки собственные средства или обратиться в банк для получения нового ипотечного кредита.
В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.
После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество. Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент.
Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:
- в средствах массовой информации;
- на сайтах банков;
- на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
- на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
- на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
- на сайте ФССП.
Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков
- Недвижимость до покупки не всегда можно посмотреть. Просмотр возможен, если квартиру продает собственник или банк с согласия собственника. При принудительной продаже на торгах участники аукциона не могут осмотреть объект.
- В недвижимости могут быть зарегистрированы другие люди. В большинстве случаев жильцы выписываются из квартиры, но иногда происходят ситуации, когда будущий собственник приобретает квартиру с прописанными людьми. Если прописанные не хотят сниматься с регистрации, для защиты своих прав нужно обратиться в суд. Но если в квартире прописан несовершеннолетний, его тяжело выписать даже по решению суда.
- Торги могут оспорить. Это происходит в случае, если кто-то пожалуется на действия организаторов аукциона в антимонопольную службу. В результате рассмотрения жалобы могут принять решение об отмене аукциона. Аукцион могут признать недействительным и в случае нарушения правил с целью изменения результатов торгов.
- В квартире может накопиться долг за капитальный ремонт. Накопившуюся сумму долга должен будет погасить новый владелец.
- Бывший владелец имеет право оспорить законность сделки. Это случается редко, но по закону есть три года, чтобы оспорить принудительную продажу. Чтобы это сделать, бывший владелец направляет исковое заявление в суд. Если суд принимает сторону бывшего собственника, покупатель квартиры на аукционе должен вернуть объект недвижимости. Финансовая организация, в свою очередь должна вернуть деньги, полученные от продажи.
Первый вопрос, который возникает у будущих новоселов – с чего начать. Процедура покупки жилья на вторичке состоит из нескольких этапов:
Клиентам, желающим взять ипотеку, рады во всех банках, ведь такие сделки приносят кредиторам самую большую прибыль. Но поскольку речь идет о больших деньгах, кандидатуры заемщиков рассматривают тщательно. Как правило, они должны соответствовать следующим требованиям:
- Достижение 21 года. Предельный возраст обычно тоже ограничивается. Почти все банки устанавливают условие, что на момент погашения ссуды заемщик должен быть не старше 75 лет.
- Наличие постоянной регистрации в том регионе, где есть офис банка.
- Официальное трудоустройство и стаж трудовой деятельности от 1 года.
Особое внимание кредитный комитет уделяет платежеспособности клиента. Желательно, чтобы общий доход семьи в два раза превышал ежемесячную выплату по ссуде. Учитываются и другие кредиты (в том числе кредитные карты), которые уже есть у заемщика.
Еще один важный вопрос – почему отказывают в выдаче ипотеки и на что обратить внимание при подготовке документов. Самый большой процент отказов случается на первом этапе, когда рассматривается кандидатура заемщика. Кредит не выдадут, если банк усомнится в платежеспособности клиента, в том, что он сможет аккуратно вносить платежи в течение многих лет.
Распространенной причиной отказа является и плохая кредитная история. Большая закредитованность, наличие долгов по алиментам, налогам, на коммунальные услуги – все это сильно снижает шанс на одобрение.
У покупки квадратных метров в ипотеку есть несколько важных преимуществ, благодаря которым заемными средствами пользуются тысячи людей:
- Приобрести собственное жилье можно сразу, иногда даже без первоначального взноса. Нет необходимости десятилетиями копить деньги, чтобы справить новоселье только в старости.
- Поскольку банк заботится о сохранности своих средств, он тщательно проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости.
- При возникновении проблем с платежами можно сдать квартиру в аренду с согласия кредитора. Кроме того, банк, не заинтересованный в расторжении договора, иногда соглашается предоставить кредитные каникулы. Если обслуживать ипотеку вообще не представляется возможным, есть вариант договориться с банком о продаже жилья по нормальной рыночной цене.
- Процентная ставка: 7%.
- Максимальная сумма: 3 млн рублей.
- Первоначальный взнос: 15% от общей стоимости жилья или больше. Можно использовать с этой целью материнский капитал, но нужно выделить детям долю собственности в квартире.
- Необходимые документы: паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке или разводе (если вступал в брак), справка о доходах по форме 2-НДФЛ, военный билет или другой документ, подтверждающий, что заемщик не подлежит призыву на службу (для мужчин до 27 лет).
Важно! Если вы откажетесь от предложенных видов страхования, то процентная ставка может подняться и составить как минимум 8%. Уточняйте все условия в выбранном вами банке.
- Процентная ставка: 5 или 6%.
- Максимальная сумма: зависит от региона – 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; 6 млн рублей для остальных регионов.
- Срок кредита: не установлен.
- Первоначальный взнос: 15% от общей стоимости жилья или больше.
- Кому доступна: любому из родителей, созаемщиком может быть кто угодно.
Возможно также рефинансировать старую ипотеку по новым, льготным условиям. Вообще, условия сильно зависят от множества факторов: региона проживания, возраста ребенка, объекта покупки, необходимости рефинансирования и так далее. Поэтому актуальные условия необходимо выяснять в выбранном банке, но факт в том, что ипотека по такой программе точно будет выгоднее «обычной».
- В программе участвуют: Бурятия, Якутия, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский край, а также Амурская, Магаданская, Сахалинская, Еврейская области и Чукотский автономный округ.
- Ставка может быть и ниже 2%, это зависит от региона и условий заемщика.
- Процентная ставка: 2% или меньше.
- Срок кредита: до 242 месяцев.
- Первоначальный взнос: 15% от общей стоимости жилья или больше. Можно использовать материнский капитал.
- Программа не предназначена для рефинансирования имеющихся кредитов, но можно использовать как залог имущество в любом другом регионе страны.
- Получить такую ипотеку могут молодые родители (до 35 лет), участники программы «Дальневосточный гектар», участники региональных программ повышения мобильности.
Актуальные условия можно уточнить в выбранном банке.
- Процентная ставка: от 0,1% до 3%.
- Максимальная сумма: 5 млн рублей для Ленинградской области и Дальнего Востока, 3 млн рублей для остальных регионов.
- Максимальный срок кредитования: 25 лет. Если кредит берется под строительство дома, он должен быть построен в течение 24 месяцев, в противном случае банк имеет право повысить процент.
- Необходимо зарегистрироваться в приобретаемом жилье.
- Первоначальный взнос: 10% от общей стоимости жилья или больше.
Вместе с ипотекой предложат оформить страховую программу. Если от нее отказаться, то процентная ставка может быть повышена.