Перевод жилого дома в нежилое здание судебная практика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого дома в нежилое здание судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Суд не имеет полномочий по переводу нежилого помещения в жилое

2. ВС назвал условие перевода жилья в нежилое помещение

3. Перевод жилого помещения в нежилое

4. Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого

5. Перевод нежилого помещения в жилое помещение анализ судебной практики.

6. Решение суда о переводе жилого помещения в нежилое № 2а-2581/2017 ~ М-2880/2017

7. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

8. Перевод жилого помещения в нежилое: уроки судебной практики

25 января 2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Горохова Б.А., Вавилычевой Т.Ю.

рассмотрела в судебном заседании 17 ноября 2015 г. по кассационной жалобе департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. дело по иску Визир Л.Ю. к филиалу государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация» о переводе жилого помещения в нежилое.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Визир Л.Ю. обратилась в суд с иском к филиалу государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация» о переводе жилого помещения в нежилое.

В обоснование своих требований истец указала на то, что ей на праве собственности принадлежит квартира N …, общей площадью … кв. м., расположенная на первом этаже многоквартирного дома по адресу: …, …

Поскольку данная квартира не используется для проживания, в ней никто не зарегистрирован, истец без согласования с органом местного самоуправления произвела её перепланировку для использования как нежилого помещения, в результате чего изменилось назначение помещения, а так же его площадь. Визир Л.Ю. ссылалась на то, что переоборудованная квартира с частичной перепланировкой, имеющая отдельный вход, не нарушает несущую способность существующих конструкций жилого дома, не загрязняет окружающую среду вредными выбросами. Однако, в переводе данного помещения в нежилое департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ей отказано без объяснения причин.

В связи с этим истец просила сохранить квартиру … дома … по улице … районе города …, общей площадью … кв. м, в перепланированном состоянии, признать эту квартиру нежилым помещением, внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения вида помещения, его площади, назначения, а также внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зарегистрировать за ней право собственности на данное нежилое помещение.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. иск Визир Л.Ю. удовлетворён.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. указанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении иска.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 августа 2015 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Стороны, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьёй 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Как усматривается из материалов дела, Визир Л.Ю. является собственником жилого помещения — квартиры, общей площадью … кв. м., расположенной по адресу: …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … N … от 21 мая 2014 г.

Визир Л.Ю. обратилась в администрацию Адлерского района города Сочи с заявлением о переводе вышеназванного жилого помещения в нежилое помещение (офис), представив соответствующие документы.

Письмом исполняющего обязанности главы администрации Адлерского внутригородского района города Сочи от 10 декабря 2014 г. Визир Л.Ю. предложено обратиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи с соответствующим заявлением и документами, указанными в Положении о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах и многоквартирных домах и перевода нежилых зданий в жилые и нежилых домов в нежилые здания на территории города Сочи, утверждённом постановлением администрации города Сочи от 27 июня 2013 г. N 1366.

Суд не имеет полномочий по переводу нежилого помещения в жилое

Гражданка обратилась в суд с целью перевести жилое помещение в нежилое.

Как указала истица, она сделала перепланировку жилого помещения для использования как нежилого.

Помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома и имеет отдельный вход. Перепланировкой несущая способность имеющихся конструкций здания не нарушена.

Суды двух инстанций поддержали позицию истицы.

При этом они исходили из того, что проведенная перепланировка не препятствует владельцам соседних квартир в пользовании своими помещениями, не затрагивает конструктивные характеристики дома, не нарушает интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение, пояснив следующее.

В силу ЖК РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т. ч. земельный участок, на котором он расположен.

Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно путем его реконструкции только с согласия всех таких собственников.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества дома, требуется получить данное согласие.

Таким образом, обязательное условие перевода жилого помещения в нежилое — наличие согласия всех собственников помещений в доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества либо передачи при этом части общей земли.

В рассматриваемом случае в результате переустройства квартиры изменилась ее общая площадь. Дополнительный вход оборудован таким образом, что он выходит на участок, на котором расположен многоквартирный дом.

При обустройстве отдельного входа в помещение была разрушена часть внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.

Т. е. спорная перепланировка обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Кроме того, при обустройстве отдельного входа возникла необходимость использовать землю, которая также относится к общему имуществу собственников.

Следовательно, на данную перепланировку требовалось получить согласие всех собственников.

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ

«О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О статусе военнослужащих»
Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ

«О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ

«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного управления в сфере официального статистического учета»

Всем известно, что для перевода необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (в Москве – МВК при Департаменте жилищной политики). Отказы мотивированы зачастую отсутствием среди документов согласия других собственников квартир.

Как показывает практика, существует непонимание, когда требуется согласие, а когда можно обойтись без него. Главной причиной возникновения споров является отсутствие четкой законодательной регламентации данного вопроса. В ст.23 ЖК РФ указан перечень документов, который собственник помещения должен предоставить в орган, который осуществляет выдачу разрешений на перевод. Данный перечень содержит всего пять наименований документов – заявление, документы, устанавливающие право собственности на помещение, план помещения и его тех.паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки. Самое интересное, что закон закрепляет данный список исчерпывающим, так как строго указано, что никаких других документов не требуется. Статья 24 ЖК РФ дает исчерпывающий список ситуаций, когда может последовать отказ в выдаче разрешения – не представлены документы, которые определены ст. 23 ЖК РФ, документы представлены не в тот орган, не выполнены условия для перевода и проект не соответствует законодательным требованиям. Как видно ничего несказанно о необходимости предоставления согласия соседей. Однако иные положения ЖК РФ говорят о том, что реконструкция жилого многоквартирного дома возможна лишь с согласия общего собрания собственников этих квартир. Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относит решение вопросов о реконструкции дома и о пределах пользования земельным участком, на котором дом расположен. Если идет речь об уменьшении размера общего, принадлежащего всем жильцам, имущества в случае реконструкции дома, необходимо согласие общего собрания, об этом говорит статья 36 ЖК РФ. Согласие так же необходимо, если необходимо присоединить к конкретному помещению при его перепланировке или реконструкции части общего домового имущества. Однако отсутствие согласия на перевод со стороны всех собственников не является основанием для отказа. Соответственно, если перевод из жилого фонда в нежилой не сопровождается реконструкцией или уменьшением общего имущества дома, то нет необходимости в получении решения общего собрания собственников.

Однако несовершенство законодательства не является единственной проблемой. Каждый суд рассматривает конкретный случай, и уже сам приходит к выводу нужно ли согласие общего собрания собственников. Нужно ли простое большинство голосов или строго необходимо согласие всех собственников. Естественно, решается вопрос о том, считается ли перепланировка реконструкцией, и в какой степени она затрагивает общее домовое имущество.

Желание установить отдельный вход, козырек, крыльцо или порог связано непосредственно с решением земельного вопроса. Если используется хотя бы сантиметр земли возле территории дома, то это считается использованием общего имущества. Об этом говорят практически все суды (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу № А70-6719/2010, ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, ФАС Уральского округа от 27.01.2011 № Ф09-11380/10-С6).

Однако следует помнить, что по мнению судов согласие собственников требуется лишь в случае наличия земельного участка на кадастровом учете. Если участок не состоит на учете, то он не является общей собственностью. Об этом четко говорит Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26.

Проанализировав судебную практику можно сделать вывод, что в большинстве случаев суды встают на сторону предпринимателей, однако если только дело не касается земельных вопросов.

Перевод жилого помещения в нежилое представляет собой определенный вид деятельности, общественных отношений, которые возникают у собственника жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот означает изменение правового статуса такого объекта недвижимого имущества, как здание, сооружение или его части. Если жилое помещение переводят в нежилое, то в отношении первого перестают действовать нормы права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства. Конечно, к общественным отношениям, складывающимся по поводу жилых помещений, применяют и некоторые общие нормы гражданского законодательства. Однако следует обратить внимание на то, что гражданское законодательство имеет своей целью содействие коммерческим, предпринимательским процессам в обществе, а жилищное законодательство направлено на обеспечение конституционного права граждан на жилище. Именно поэтому гражданское право применяется к жилищным отношениям с теми особенностями, которые предусмотрены жилищным законодательством. Если государство будет подходить к вопросу об обеспечении своих граждан жильем исключительно в интересах предпринимателей и других коммерческих организаций, то большинство граждан страны будет не в состоянии обеспечить себя жилыми помещениями.

Наиболее распространены случаи, когда жилое помещение переводят в нежилое, а не наоборот. Ранее действовавшее жилищное законодательство несколько иначе относилось к вопросу перевода жилого помещения в нежилое и к следующему за ним переустройству (перепланировке) жилого помещения. Жилищный кодекс РФ в главе 3 регулирует вопросы перевода жилого помещения в нежилое. По сути, законодатель дал больше возможностей для собственников, желающих изменить правовой статус жилого помещения. Если раньше для перевода жилого помещения в нежилое требовалось согласие соседей, то теперь данного положения законом не предусмотрено.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое носит скорее уведомительный, нежели разрешительный характер. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Орган, который будет принимать решение о переводе жилого помещения в нежилое, проверит их наличие и надлежащее оформление, но он вовсе не обязан проверять достоверность сведений, указанных в этих документах. Такой вывод следует из ст. 24 ЖК РФ, перечисляющей основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Можно выделить два основных направления деятельности собственника жилого помещения по переводу жилого помещения. Во-первых , собственник жилого помещения должен юридически соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Собственник должен своевременно и в нужный орган подать все необходимые документы, получать согласования и т. д. Во-вторых , перевод жилого помещения в нежилое практически всегда связан с его переустройством (перепланировкой). Переустройство и перепланировку помещения можно начинать не раньше, чем будет составлен проект переустройства (перепланировки) и получено разрешение на переустройство (перепланировку). Для составления проекта по переустройству (перепланировке) жилого помещения необходимо провести экспертизу, результаты которой покажут, можно ли проводить перепланировку помещения.

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

Получить проект перепланировки.
Согласовать изменения с соседями.
Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
Провести строительные работы.
Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
Получить решение о переводе.
Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

ВС назвал условие перевода жилья в нежилое помещение

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

предоставление неполного пакета документов;
проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Как перевести часть дома в нежилой статус? По жилищному кодексу такие действия являются недопустимыми. Таким образом, дом не может быть частично жилым, частично нежилым. Однако можно выделить в натуре некую часть строения, при условии, что рассматриваемую недвижимость можно переделать так, чтобы у нее появился собственный, отдельный выход и не было доступа к другим помещениям строения.

Осуществляется данная процедура практически так же образом, как представленная выше пошаговая инструкция по изменению статуса квартира. Следует еще учитывать и особенности назначения земельного участка, о чем было сказано в предыдущем пункте. Скорее всего придется изменять или все назначение участка или некоторой его части.

Что нужно для того, чтобы вывести жилое здание из жилого фонда? Тут нужно сначала определиться, о каком именно здании идет речь. Как правило, жилыми являются квартиры или частные дома. Условно и то, и другое можно считать зданием и все особенности подобной недвижимости были описаны выше.

В остальном, под зданиями понимают складские цеха, офисные центры, заводские комплексы и так далее. Проще говоря – все эти строения и так не являются жилыми, потому никаких оснований для изменения их статуса быть не может. Если же здание по какой-то причине все же является жилым и его статус нужно изменить за определенный срок, то действовать нужно по представленной выше инструкции с учетом особенностей назначения земельного участка. Все это описано в предыдущих пунктах.

Процедура превращения нежилого строения в жилое и наоборот, жилого в нежилое – бесплатная. Однако это касается только самого оформления разрешения от администрации. Цена за другие этапы и услуги может достигать серьезных величин:

План по переустройству – от 5 тысяч рублей.
Нотариальное заверение согласия совладельцев – от 1 тысячи рублей.
Доверенность – от 2 тысяч рублей.
Новый техпаспорт – от 5 тысяч рублей.
Внесение изменений в Росреестр – от 2 тысяч рублей.
Новая выписка из ЕГРН – от 350 рублей.

Представленные выше цифры – это то, что можно хоть как-то прогнозировать. Но невозможно заранее даже предположить, во сколько обойдется переустройство квартиры/дома. Это может быть как несколько тысяч рублей, так и несколько миллионов.

Примерные сроки на процедуру изменения статуса недвижимости:

Подготовка проекта по переустройству: от 1 недели.
Сбор требуемых документов: от 1 дня.
Рассмотрение заявления в администрации: до 45 дней.
Работы по переустройству: от нескольких дней и до нескольких лет.
Внесение изменений в Росреестр: около 15 дней.
Получение новой выписки из ЕГРН: около 3-5 дней.

Перевод жилого помещения в нежилое

Признание жилого помещения нежилым влечет следующие последствия:

Помещение нельзя использовать для постоянного проживания людей.
Нельзя никого прописывать.
Повышаются расходы на налог на недвижимость и коммунальные услуги.
Использование бывшего жилья должно соответствовать заявленным требованиям (под магазин, аптеку, склад, салон и так далее).

Процедура перевода помещения завершается на этапе получения новых документов в Росреестре. К заявлению о государственной регистрации надо будет обязательно приложить документ, подтверждающий изменение назначения объекта. Получить его нужно в органах местного самоуправления. Чтобы провести операцию, следует придерживаться следующей пошаговой стратегии.

Первым делом собираем необходимые документы. Их перечень может варьироваться в зависимости от положений региональных законов и каждой ситуации отдельно. Однако в обязательном порядке в списке документов присутствуют:

паспорт заявителя;
само заявление о переводе помещения в категорию жилых;
документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности заявителя;
заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
проект переустройства, если жилью необходима перепланировка.

Дополнительно может понадобиться, например, поэтажный план здания и кадастровый паспорт с техническим планом (обе справки заказываются в БТИ). В Москве должностные лица самостоятельно получают ряд недостающих в этом списке документов (поэтажный план здания, паспорт земельного участка и т.д.

), однако их можно собрать и подать по своей инициативе. В других регионах страны заявителям часто приходится оформлять перед подачей заявления документы и справки исключительно самостоятельно.

Хотя если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, справки из БТИ, по правилам, приносить не обязательно.

Переустройство жилья можно рассматривать как отдельную часть операции, поскольку в одних случаях квартиры и дома признают жилыми при наличии самого проекта переустройства, в других – требуют предварительно это переустройство провести.

Таким образом, заявитель обязан провести ремонт, не отходя от плана, утвержденного проектной организацией и согласованного с муниципалитетом, а затем внести все изменения в техническую и правоустанавливающую документацию, получить акт приемочной комиссии, куда входят представители муниципалитета, противопожарной службы, МЧС и СЭС.

Чтобы дело проходило быстрее, можно обратиться к посредникам, риэлторам или юридическим компаниям, которые занимаются сбором всех разрешений на перепланировку.

Если нужны незначительные изменения в помещении, к проектным организациям можно не прибегать, сделав эскиз фломастерами на плане строения самостоятельно.

Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган.

В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки.

В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.

Услуга бесплатна (в отличие от перепланировки помещения, на которую может уйти, с учетом изготовления проекта, технического и кадастрового паспортов, около десяти тысяч рублей и больше). После подачи заявления ответ должен прийти в течение 48 рабочих дней.

За этот срок в Департаменте городского имущества обязаны либо согласовать перевод помещения, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения.

Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.

Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого

После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности.

Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр.

Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2016 года составляла 350 рублей.

Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.

Срок регистрации не может превышать 10 рабочих дней.

Изменение назначения объекта, находящегося в многоквартирном доме, вариант самый распространенный и простой. В 22-й статье Жилищного кодекса указано, что квартиры могут считаться жилыми, если в них соблюдены следующие нормативы (неполный перечень):

есть вентиляция, канализация, электро- и водоснабжение;
помещение является полностью изолированным;
квартира располагается в зоне жилой застройки;
состояние квартиры не вызывает опасений для жизни проживающих в ней людей и тех, кто живет по соседству.

Вопрос перепланировки нежилого помещения, которое переводят в жилую квартиру, актуален почти в ста процентах случаев. У магазинов и офисов по-своему разделено внутреннее пространство, совсем не так, как того требуют нормативы для жилого помещения.

Поэтому для начала нужно уладить вопрос переустройства (через проектные организации или через согласование эскиза).

Важно не забывать, что в многоэтажках переустройство часто затрагивает соседние квартиры, особенно если речь идет о помещении на первом этаже, поэтому перед началом любых работ нужно получить согласие соседей на общем собрании собственников.

Для согласования проекта или эскиза понадобится протокол собрания, к которому следует приложить лист регистрации участвующих в собрании, полный список собственников, их согласие на переустройство.

Сделать дом в садоводческом товариществе жилым по документам – задача не из легких.

Часто бывает так, что такой дом оснащен всем необходимым, построен очень добротно и вообще комфортен для круглогодичного проживания не менее, а может даже более чем любая среднестатистическая квартира, но муниципальные власти жилым его не признают.

Все дело в том, что у таких домов отсутствует одна очень важная деталь, обязательная для признания помещения жилым, – они построены на участке, предназначенном для огородничества и садоводства, а не жилой застройки.

Согласно российскому законодательству, есть три типа участков, предназначенных специально или преимущественно для огородничества:

огородные земельные участки (строить в таких местах капитальные здания запрещено, а некапитальные не подлежат по техническим параметрам признанию в качестве жилых);
дачные земельные участки (пригодны для строительства жилого дома);
садовые земельные участки (пригодны для строения капитальных жилых строений, но не жилых помещений).

Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.

Таким образом, почти единственной возможностью признания строения на садовом земельном участке жилым является решение вопроса через суд. Вместе с заявлением понадобятся правоустанавливающие документы и технический паспорт. Однако все не так просто.

Суд может признать строение жилым, только если оно стоит на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Решение об изменении порядка разрешенного использования принимается уполномоченными органами, то есть, муниципалитетом и управлением или департаментом, отвечающим за жилищный фонд.

Если муниципалитет даст добро, собственнику нужно будет обратиться в орган кадастрового учета и получить новый кадастровый паспорт на участок и на жилой дом, а после зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав.

Как указывалось выше, с заявлением о переводе нежилого помещения в не жилое может подать только собственник этого помещения, или уполномоченное собственником лицо. Нередко, с заявлением о переводе помещений в жилое обращаются юридические или физические лица, не являющиеся собственниками помещения. Чаще всего это законные пользователи помещениями, т. е юридические лица, у которых недвижимое имущество находится в оперативном управлении. Суды отказывают в удовлетворении обоснованных требований заявителей о переводе помещения в жилищный фонд, если они не являются собственниками этого помещения.

Суды не становятся на сторону заявителя выдвинувшего требования признать отказ в переводе помещения в жилое незаконным, если проект переустройства ( перепланировки) не отвечает требованиям законодательства.

Чаще всего отказ в переводе нежилого помещения в жилое вызван несоответствием помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям которые изложены в вышеуказанном Положении. В таких случаях отказ в переводе не всегда признается судом законным.

Поскольку решение вопроса о переводе помещения в жилое отнесено к компетенции государственных органов, обращение в суд с таким требованием, является незаконным. Заявитель первоначально должен обратиться с заявлением о переводе помещения в жилое в соответствующий орган власти и только получив незаконный отказ обратиться в суд с требованиями о понуждении органа власти осуществить перевод помещения в жилищный фонд.

Таким образом, анализ судебной практики говорит о том, что не каждое помещение может быть переведено в жилое. Для такого перевода необходимо соблюсти установленный порядок перевода помещения в жилое требования, предусмотренный жилищным законодательством в частности подать соответствующее заявление в компетентный орган власти и приложить к нему требуемый пакет документов. Кроме того, необходимо, предоставить техническая документация по переустройству и (или) перепланировки помещения, отвечающую требованиям закона.

«Трудности перевода», «Миссия невыполнима», «9 кругов ада», именно такие ассоциации с кинофильмами возникают при обсуждении вопроса перевода квартиры в нежилое помещение в настоящее время среди собственников таких квартир. Кажется, что перевести квартиру под коммерцию сегодня почти не реально.
Тема перевода квартир в нежилое помещение стала яблоком раздора между предпринимателями, чиновниками и жителями.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение анализ судебной практики.

	Плюсы	Минусы
для собственника помещения	возможность начать (открыть) свой бизнес в нежилом помещении, более высокая арендная плата – выше в 3-4 раза, чем от сдачи квартиры, высокая стоимость коммерческого помещения при продаже.	длительная (от года и более) и дорогая (от 1 миллиона рублей и более) процедура перевода квартиры, без гарантии положительного результата, длительное время экспонирования на рынке, особенно в кризис, такие помещения могут долго искать своего арендатора или покупателя, более высокие коммунальные платежи и налог на имущество.
для жителей дома	появление в шаговой доступности магазина, аптеки, отделения банка и т.п.; как правило, при обустройстве отдельного входа, собственник за свой счёт осуществляет благоустройство территории, косметический ремонт подъезда взамен на согласие собственников.	увеличение потока людей (посетителей), парковки автомобилей около нежилого помещения, при несоблюдении нормативов в ходе ремонта помещения – неудобства для жителей соседних квартир (шум, запахи).
для государственной власти	решение вопроса магазинов «шаговой» доступности, поддержка малого и среднего предпринимательства, коррупционная составляющая для чиновников, участвующих в согласованиях и принятии решений по переводу.	жалобы в органы власти от некоторых жителей домов, в которых переводятся квартиры в нежилые помещения; конкуренция частной собственности на рынке аренды нежилых помещений для государственной собственности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений вправе принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления не наделены.

Данный перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений, в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

К таким документам относятся:

заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Частью 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ установлен запрет на требование органами, осуществляющими перевод помещений, других документов, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ установлены случаи отказов органов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение:

непредставление определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ документов;
представление документов в ненадлежащий орган;
несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения;
несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В числе перечисленных случаев отказов в переводе жилых помещений в нежилые помещения отсутствует требование органов местного самоуправления о представлении иных документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса РФ решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

На практике же всё совсем иначе. Органы государственной власти отказывают в переводе при не предоставлении дополнительных документов, не указанных в перечне документов ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

К таким дополнительным документам относится протокол общего собрания собственников помещений и листы голосования собственников с согласием собственников помещений дома с переводом квартиры и использованием при этом общего имущества.

Ни у чиновников, выдающих разрешения для перевода квартир в нежилой фонд, ни у судей не возникает сомнений в необходимости волеизъявления собственников дома по вопросу перевода квартиры в виде протокола общего собрания и других материалов собрания.

Однако кто-то под перевод квартиры подводит нормы права, согласно которым требуется согласие ВСЕХ собственников, а кто-то видит в нормах права наличие положительного решения 2/3 голосов собственников помещений.

В аналогичных проектах перевода квартиры в нежилой фонд одни усматривают присоединение части общего имущества (согласие всех собственников), а другие использование общего имущества (2/3 голосов собственников). И если при втором варианте у собственника ещё есть слабый шанс набрать 2/3 голосов, то условие согласия всех собственников делает перевод по умолчанию невозможным.

Итак, в соответствии со статьями 146, 147 Гражданского кодекса РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. А согласно части 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Об этом также сказано в письме Минэкономразвития РФ от 20.01.2011г. N Д23-144.

Что же считать присоединением общего имущества к переводимому помещению? Например, под этим можно понимать присоединение площадей общего имущества к площади переводимой квартиры, т.е. увеличение площади собственника за счёт помещений общего имущества, например, холла, коридора подъезда. В этом случае, действительно при таком присоединении происходит отчуждение помещений общего имущества в частную собственность и здесь, безусловно, требуется согласие вех собственников. Но, к сожалению, присоединением общего имущества многие чиновники и судьи считают использование земельного участка придомовой территории при обустройстве отдельного входа в нежилое помещение, хотя площадь земельного участка общего имущества де-юре и де-факто не уменьшается. Расширение проёма оконных блоков в переводимой квартире также при переводе квартиры подпадает у некоторых под присоединение общего имущества. Ведь фасад здания является общим имуществом и тот факт, что изменение фасада происходит только в границах переводимой квартиры, а не в местах общего пользования, во внимание не принимается. Кстати, если оконный блок расширит собственник жилой квартиры, никому не придёт в голову требовать у него согласие всех собственников дома.

Если считать, что при переводе квартиры происходит не отчуждение, а лишь использование общего имущества, то возникает другая нормативная составляющая. В соответствии с п. 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и решения по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам, т.е. не являющимся собственниками помещений. Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, являющимся собственниками.

Во-первых, пп. 3 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей собственности определить самостоятельно порядок пользования имуществом, находящимся в общей собственности.

Таким образом, для перевода квартиры в любом случае необходим протокол общего собрания собственников. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ приказом от 25 декабря 2015 г. N 937/пр утвердило требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор. Также процедуру общего собрания регламентируют: Жилищный кодекс РФ ст.44-48 и глава 9.1 Гражданского кодекса РФ.

Решение суда о переводе жилого помещения в нежилое № 2а-2581/2017 ~ М-2880/2017

Правительством Москвы выпущено Постановление N 692-ПП от 27.10.2015 г. «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания», а также Административный регламент предоставления государственный услуги города Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», предусмотренный указанным Постановлением. Согласно Регламенту, во исполнение требований ст. 36 Жилищного кодекса РФ, необходимо предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества при согласии не менее чем 2/3 голосов собственников, без каких-либо исключений.

Таким образом, возможность использования одним собственником своей собственности по собственному усмотрению (в данном случае в качестве нежилого помещения) поставлено в зависимость от волеизъявления других собственников. При этом основания отказа собственниками в согласовании решения об использовании общего имущества на сегодняшний день никаким образом законодательно не урегулированы. Положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ на сегодняшний день позволяют гражданам при голосовании на общем собрании голосовать против принятия решения без обоснований или не голосовать вовсе, несмотря на то, что предлагаемое к принятию решение не нарушает их права, как собственников общего имущества, а также их права на благоприятные и безопасные условия проживания.

Из этого следует, что на сегодняшний день права одних собственников (пытающихся осуществить перевод помещения из жилого в нежилой фонд) имеют меньшее значение, чем права других собственников. В то же время, положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ при урегулировании некоторых схожих вопросов использования общего имущества собственников в многоквартирном доме, не применяются.

Например, это касается:

процесса установки кондиционеров, антенн на несущих стенах.
процесса установки перегородок, образующих дополнительные тамбуры перед квартирами. Речь идет, например, об отсекающих перегородках, образующих дополнительные тамбуры, которые устанавливаются собственниками перед входом в две или три квартиры.

Перевод квартиры в нежилое помещение осуществляется в Москве через МФЦ (многофункциональные центры) и услуга по переводу заявлена также на Портале Мосгоруслуг. Но само разрешение (распоряжение) по переводу должен подготовить Департамент имущества города Москвы.

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Таким образом, помещение, которое будет переводиться в статус жилого, должно иметь не только достаточную площадь, но и дополнительные комнаты, предназначенные для человеческих нужд.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам.

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:

Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
Технический паспорт дома.
План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.
Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
Нотариальная доверенность.
Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.

Решение о переводе – согласие или отказ, принимается комиссией в течение полутора месяцев.

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса, жилые помещения могут быть использованы только по назначению, то есть для проживания самого собственника или тех, кого он сочтёт нужным туда поселить.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения — Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений — до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
свидетельство о регистрации права;
техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
выписку из домовой книги;
согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Перевод жилого помещения в нежилое пошаговая инструкция:

Чтобы оформить перевод здания, нужно подготовить следующие бумаги:

заявление с прошением перевести квартиру в нежилое здание;
правоустанавливающая и правоудостоверяющая документация;
технический и кадастровый паспорта на помещение;
персональные документы (если владелец физ. лицо – то нужен паспорт, юридическим лицам необходимо предоставить учредительные документы);
проект перепланировки (если в этом есть необходимость).

Данный перечень может быть дополнен работниками гос. учреждения.

Передача документов в местные органы самоуправления. Чтобы осуществить смену статуса помещения и его целевое назначение, необходимо обратиться либо в отделение муниципальной службы, либо в МФЦ. Там будет оформлена расписка о приеме документов.
Ожидание результатов. Согласно положениям ЖК РФ, длительность рассмотрения заявления может составить около 45 дней. Если подача бумаг осуществляется через МФЦ, то срок может быть увеличен на несколько дней.
Получение решения. Если все документы в порядке и условия перевода здания соблюдены, то владельцу вручается решение о переводе здания в нежилое. Этот документ стоит обязательно предоставить в Росреестре и оформить новое свидетельство о праве собственности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое зависит от многих факторов, таких как наличие детей среди совладельцев квартиры, несогласие соседей на проведение данной процедуры и т. д. Чтобы осуществить перевод здания без лишних хлопот, стоит вначале проконсультироваться у юриста и уточнить все нюансы по недвижимости.

В результате изучения документации, владельцу будет вручен документ, в котором обязательно отображается не только решение, но и причины такого заключения.

Как правило, перевод жилого дома в нежилое здание невозможно осуществить в следующих ситуациях:

Отсутствие необходимых документов. В случае предоставления неполного пакета документов, сотрудник муниципальной службы просит донести недостающие бумаги. На это владельцу выделяется 15 дней. Если прошение не будет выполнено, оформляется отказ.
Заявление и документы были поданы в несоответствующий государственный орган.
Предоставленный проект имеет нарушения строительных, пожарных и санитарных правил.
Квартира не соответствует нормам, установленным в ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое: уроки судебной практики

Одной из частых проблем, с которой сталкиваются владельцы недвижимости при переводе помещения в нежилой фонд является согласие владельцев квартир в многоквартирном доме.

Данный документ является обязательным только в том случае, если при переводе недвижимости будут использоваться общие помещения или территория (лестница, лифт, придомовой участок и т.д.). При других обстоятельствах это соглашение не является обязательным.

Владелец, совершающий перевод обязан получить согласие не у фактически проживающих граждан, а у владельцев недвижимости.

Получить согласие можно двумя способами:

лично обращаясь к каждому владельцу и подписывая с ним соглашение (обязательно нужно заверить документ нотариально).
обратившись в ТСЖ с прошением провести внеочередное заседание жителей дома.

Как правило, чаще всего владельцы прибегают ко второму способу. Реализуется данный метод следующим образом:

Собственник подает в ТСЖ заявление с прошением разрешить перевод здания.
Данное прошение рассматривается на очередном из заседаний или специально для него проводятся внеочередные сборы.
Проводится голосование всех членов ТСЖ и подсчитываются голоса.
В результате голосования принимается решение об одобрении или отказе в запрашиваемом прошении.

Действительным данное соглашение будет только в том случае, если в голосовании принимали участие, как минимум 50% жителей дома.

Если собственники дома не дадут согласие, то можно попытаться урегулировать данный вопрос через суд. Однако, как показывает практика, суд занимает сторону владельцев остальных квартир.

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне. Однако и субъекты РФ наделены полномочиями по принятию нормативных актов в жилищной сфере. Регионы могут менять процедуру согласований, вводить собственные Административные регламенты.

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:

решение о переводе должны принять все собственники помещения;
решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.