Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить квартирантов из своей квартиры без договора аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.
Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.
Как выселить квартирантов если нет договора аренды?
По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.
Чтобы освободить помещение, хозяину нужно договориться с жильцами о встрече и организовать переговоры. С собой следует принести паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Квартиросъемщики обязаны покинуть квартиру по первому требованию.
Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.
Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.
Нужно помнить! Наниматели могут пожаловаться в налоговую инспекцию, что владелец незаконно сдает жилье и получает за это доход. Если хозяину передавали деньги по распискам, то они будут служить доказательством уклонения от налогов.
Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.
Возможны два варианта окончания временной прописки:
- завершение срока регистрации;
- решение суда о досрочном прекращении.
После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.
Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.
Следует знать! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть выписаны только после того, как родители получат новую прописку. Иначе выселить жильцов не получится.
Квартирант также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.
Административная ответственность
Чаще всего нелегальный арендатор проживает в помещении без временной регистрации. За это он может быть привлечен к административной ответственности. Она наступает по истечении 90 дней после заселения. В соответствии со статьей 19.15.1 КоАП РФ нужно заплатить штраф в размере от 2 000 до 3 000 руб. В случае отсутствия прописки на территории Москвы или Санкт-Петербурга – штраф возрастет до 3 000-5 000 руб.
Самовольное изменение собственником условий устной договоренности
Если письменного договора нет, владелец жилья может изменить срок договора найма. Квартиросъемщику придется покинуть помещение раньше запланированного. При этом ему могут не вернуть предоплату, если стороны договорились, что арендные платежи должны вноситься заранее за месяц или больший период.
Поднаем
При нелегальной сдаче помещения в аренду собственник может подселить к нанимателю других жильцов. Поскольку договора нет, он не сможет принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Как правило, условие о запрете поднайма закрепляется в письменном соглашении.
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Прежде чем сдать квартиру в аренду, в большинстве случаев, между арендатором и квартиросъемщиком заключается договор, в котором прописываются все важные аспекты аренды.
Однако иногда составлением договора пренебрегают. Чаще всего, это происходит в ситуациях, когда арендатор и квартиросъемщик являются родственниками либо знакомыми. Разумеется, такой подход является в корне неверным и чреват негативными последствиями в виде серьезных проблем.
По-сути, отсутствие договора освобождает квартиросъемщиков от какой-либо ответственности, что нередко приводит к ненадлежащей эксплуатации квартиры и следствиям вроде поврежденного имущества арендодателя и испорченных отношений с соседями.
В случае возникновения необходимости, выселить квартиранта при отсутствии договора можно посредством смены замков. Однако сделать это не всегда возможно.
К примеру, бывают ситуации, когда замки меняют сами квартиранты, вследствие чего у собственника нет возможности попасть в сдаваемое жилье и оценить его состояние.
Однако отчаиваться не стоит: данная ситуация отнюдь не является безвыходной. Если договориться напрямую с квартиросъемщиком не удается, достаточно обратиться в полицию и представить им документы, доказывающие ваше право на владение данной квартирой. В отдельных случаях, возможно дополнительное проведение судебных разбирательств.
Следует понимать, что у квартиранта, снимающего квартиру без предварительного заключения договора найма, нет совершенно никаких прав. Ему остается лишь соблюдать либо те условия, которые были заключены с арендодателем в устной форме, либо (в случае отсутствия устных договоренностей) указания, заключенные в кодексах РФ.
Выселить квартиранта без договора найма можно на следующих основаниях:
— Нарушение устных договоренностей;
— Нарушение прав других жильцов либо ущемление их интересов;
— Использование квартиры не по назначению (преобразование жилья в торговую точку, склад и др.);
— Запустение и разрушение квартиры вследствие плохого ухода (либо его полного отсутствия) со стороны квартиранта.
При добровольном выселении данные основания присутствуют далеко не всегда, однако, если же освобождение сдаваемого помещения планируется через государственные инстанции, вышеуказанные условия станут решающими доводами по той причине, что они закреплены в российском законодательстве.
Прекращение аренды, заключенной без оформления договора, происходит посредством ее отмены.
Cделать это собственник может в любой момент по своему желанию и при наличии следующих оснований:
— Конкретные нарушения, возмутившие арендодателя;
— Нарушение устного соглашения (со стороны квартиросъемщика);
— Квартиросъемщик совершил действия, противоречащие законодательству РФ.
Если арендатор длительное время не оплачивает необходимую сумму за проживание, у арендодателя появляется право на выселение неплательщика в любой момент. Отсутствие договора аренды, в данном случае, будет на руку собственнику, так как это лишает арендатора каким-либо законным образом помешать досрочному прекращению аренды.
Все, что ему останется, – это попытаться полюбовно договориться с владельцем жилья и добиться от него каких-либо уступок либо экстренно погасить задолженность за проживание. Если же этого не произойдет, арендатор оставляет за собой право на обращение в суд, который наложит на квартиранта обязательство выплатить сумму в полном объеме.
Выселение на почве задолженности по оплате – также достаточно частое явление в ситуациях, когда квартирант арендует комнату в малосемейной квартире. При отсутствии соглашения, выселение также может произойти в любой момент по воле собственника квартиры.
Еще одной причиной для выселения может послужить коллективное заявление остальных жителей квартиры в случае, если квартиросъемщик нарушал их права, либо не соблюдал общественный порядок. Исковое заявление составляется лишь в том случае, если арендодатель отказался решать данный вопрос самостоятельно.
Что касается выселения квартиранта из коммунальной квартиры, то в отношении данного вопроса, законодательство РФ не содержит каких-либо конкретных указаний. В большинстве случаев, выселение квартирантов, снимающих квартиру в коммунальной квартире без договора, происходит на основе заявления других жильцов.
Это обусловлено тем, что конфликты между соседями в коммунальной квартире происходят очень часто и, как правило, их стараются решить своими силами, так как в другом случае, это чревато осложнением жизни абсолютно всех жильцов.
У арендодателя есть право выселить квартиранта, если тот мешает соседям, либо нарушает любое из установленных правил. Отсутствие договора лишь упрощает процедуру выселения.
Также актуальным для многих является вопрос, смягчаются ли условия аренды без договора для людей, проживающих вместе с детьми. Ответ достаточно прост и понятен: нет, наличие детей не запрещает арендодателю выселить квартирантов в любое время.
Здесь следует рассчитывать не на закон, а на добропорядочность и понимание арендодателя. Тем не менее, отметим, что если дело дойдет до судебного разбирательства, существует вероятность, что суд признает наличие маленьких детей смягчающим обстоятельством.
Большое значение при выселении играет время года. Так, иногда суд может запретить выселять квартиранта, если арендодатель подал соответствующее заявление в период отопительного сезона. Однако касается это лишь ситуаций, при которых между арендодателем и арен��атором был заключен договор, а квартирант регулярно оплачивал проживание и соблюдал все правила.
Что касается аренды без договора, то здесь время года не окажет ровно никакого влияния по той же причине, что и многие другие факторы, отсутствие договора приводит к отсутствию прав у арендатора.
Если письменный договор существует, а арендатор соблюдает все условия по оплате и проживанию в съемном жилье, арендодатель не сможет досрочно выселить его по своему желанию.
Если же он попытается избавиться от квартиранта быстрым методом вроде смены замков, его действия будут квалифицироваться согласно п.1 ст. 19 «О самоуправстве» КоАП РФ.
За такие действия, собственнику придется понести ответственность, а именно:
— Оплатить штраф в размере 3000 рублей;
— Если имеет место причинение ущерба имуществу квартиранта, правонарушение трактуется уже согласно уголовному кодексу, а размер штрафной санкции возрастет до 80 000 рублей (согласно ст. 300 УК РФ).
Также следует отметить, что в течение периода судебных разбирательств, квартиросъемщик будет иметь законное право продолжать жить в съемном жилье.
Подводя итог, следует заметить, что отсутствие договора порождает ряд проблем для всех. Правильно заключенное письменное соглашение не только прояснит все вопросы по использованию съемного жилья, но и убережет арендатора и арендодателя от различных судебных тяжб, влекущих дополнительные затраты времени, денег и сил.
Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста
В ______________________________
(наименование суда)
Истец: __________________________
(ФИО полностью, адрес)
Ответчик: _______________________
(ФИО полностью, адрес)
Третье лицо: _____________________
(ФИО полностью, адрес)
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о выселении временных жильцов из жилого помещения
Я являюсь собственником жилого помещения расположенного по адресу: _________ (указать полностью адрес, включая область, город, район, улицу, номер дома и квартиры) по договору найма _________ (указать реквизиты договора найма).
«___»_________ ____ г. жилое помещение было предоставлено во временное пользование ответчика. Между нами был согласован срок проживания до «___»_________ ____ г. (или срок проживания установлен не был).
По истечении установленного срока ответчик отказался добровольно выселиться из жилого помещения. Предупреждение о необходимости выселения ответчик получил «___»_________ ____ г.
В соответствии со статьей 80 Жилищного кодекса РФ, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания, или не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования о выселении. В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,
Прошу:
Выселить _________ (ФИО ответчика) из жилого помещения по адресу: _________ (указать полный адрес жилого помещения) без предоставления другого жилого помещения.
Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):
1. Копия искового заявления
2. Документ, подтверждающий Уплату государственной пошлины
3. Копия договора социального найма жилого помещения
4. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает исковые требования
Дата подачи заявления «___»_________ ____ г.
Для того, чтобы выселить из квартиры проживающих там без договора аренды в первую очередь необходимо желание собственника квартиры. Ведь если арендаторы не нарушают права третьих лиц (соседей), то освобождать жилплощадь они не обязаны. Все что могут сделать соседи — это обратиться к хозяину квартиры и уведомить о том, что квартиросъемщики им мешают.
Основаниями для выселения арендаторов является:
- систематически не платят аренду;
- используют жилое помещение в иных целях (магазин, офис, склад и т.д.);
- содержат квартиру в антисанитарных условиях;
- смена собственника жилого помещения;
- нарушают нормы общепринятого поведения (употребление алкоголя, дебоши и т.д.);
- наносят повреждения самому жилищу или имуществу, находящемуся в нем;
- иные причины.
Споры о выселении квартирантов, с которыми у вас не заключен договор аренды, лучше всего решать мирным путем, так как вы тоже можете понести ответственность. Ведь законодатель предусматривает выплату налогов, если гражданин получает какой-либо доход, а сдача в наем квартиры и является способом обогащения. Бывшие квартиранты могут написать заявление на арендодателя в налоговые органы и последует наказание.
Существуют следующие способы выселение квартирантов, проживающих без договора:
- по требованию владельца;
- по требованию полиции;
- по решению суда.
Наилучший вариант, если жильцы согласятся с требованием и съедут добровольно. Этот способ не потребует ни материальных, ни временных затрат.
Если же на требование квартиросъемщики не отреагировали, то можно обратиться с заявлением в полицию. Однако стоит помнить, что участковый уполномоченный (а ваше заявление о выселении будет рассматриваться именно им) не имеет функций судебной власти и он не может принять решение о выселении лиц из квартиры, особенно если с квартиросъемщиком проживают такие граждане:
- малолетние;
- инвалиды;
- признанные недееспособными.
Ответ вопрос зависит от вашего договора найма, что именно там прописано в пункте о досрочном расторжении. Также нужно учесть и другой момент – нарушили ли квартиранты договор с вами или нет.
Краткосрочный договор на срок до 12 месяцев продлевается каждый год на аналогичных условиях, если вы за 3 месяца до его истечения не сказали жильцам о желании расторгнуть либо перезаключить на других условиях (это правило действует, если иные условия не прописаны в договорном соглашении).
Таким образом, получается, что договор, составленный в 2016 году на срок 11 месяцев, может быть действителен и 2, и 3 года спустя.
Выселение квартирантов без договора найма
Вполне распространенная ситуация. Жильцы проживают в квартире арендодателя, при этом «отношения» не закреплены каким-либо документом. То есть все на доверии. Многие полагают, что если нет договора, то квартирантов выселить не проблема. Но это не так. Они могут отказаться съезжать даже в том случае, если проживают в квартире на незаконных основаниях.
Действовать нужно так – вызвать полицию. Сотрудники правоохранительных органов составляют протокол о незаконном проживании. Далее подается иск в суд и в качестве доказательства прикладывается протокол. Цепочка достаточно долгая по времени, но других вариантов нет. Вернее, они имеются, но противоречат законодательству РФ.
Квартиру с чужими вещами закрыть можно, однако имеются определенные нюансы. Если же дойдет дело до судебного разбирательства, то вероятность решения в пользу именно собственника только 50%. Исход предсказать нельзя. Суд может посчитать закрытие чужих вещей своеобразной защитой либо расценить как неправомерные действия. Все зависит от конкретной ситуации.
Поэтому лучше в договор заранее внести пункт, что арендодатель имеет право при нарушении условий ограничить доступ в жилое помещение, удерживать имущество жильцов до решения вопроса.
Следует предусмотреть соразмерность действий наносимому ущербу. Иными словами, если квартирант просрочил арендную плату на несколько дней, а вы уже на пороге квартире и меняете замки, выгоняя человека на улицу, то действия будут трактоваться как несоразмерные ущербу.
Если в договоре имеется пункт об удержании чужого имущества, и вы решили им воспользоваться, то лучше это делать при свидетелях. После этого уже можно начинать переговоры с жильцами.
В соответствии с законодательством, только суд имеет право в принудительном порядке выселить квартирантов. Если договориться с ними не получается, вы решили выбрать законный путь, то надо найти юриста, который составит заявление, расскажет, какие документы требуются.
Суд может растянуться на пару месяцев. После этого пройдет еще какое-то время, которое дается судом на выселение. И только после этого квартиранты должны съехать. Если этого не случится, в дело вступают судебные приставы. И вероятность того, что жильцы добросовестно будут оплачивать счета за весь период своего проживания, низкая.
В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.
Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.
Вопреки бытующему мнению, договор, хотя и защищает права собственника жилья и гарантирует сохранность имущества (для этого, правда, не забудьте приложить к нему акт передачи этого самого имущества по договору найма), зачастую становится документом, усложняющим процесс изгнания неугодных квартирантов. Почему? Да потому что без него они и не квартиранты-то вовсе, а, скорее, гости, которые задержались в вашей квартире. А попросить гостей покинуть жилплощадь проще, нежели выселять с нее тех, кто находится здесь на законных основаниях.
Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?
А вот при наличии договора найма вы должны действовать, согласно действующим законам РФ. Поскольку документ защищает не только ваши права, но и права квартирантов, выселить их вы можете только в судебном порядке.
Не беспокойтесь, суд будет на вашей стороне, поскольку закон защищает права собственника с большим усердием, нежели права нежеланных временных жильцов. Однако вы должны будете доказать, что квартиранты действительно нарушают прописанные в договоре обязательства.
Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.
Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.
Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.
Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:
- обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
- удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
- не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
- сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.
Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой, как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь. Постарайтесь действовать спокойно и в строгом соответствии с законом, чтобы самим не оказаться в роли обвиняемых на судебном процессе.
Пусть предоставленная внаем квартира станет источником дохода, не приносящим отрицательных эмоций!
При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты:
- отказываются съезжать и не платят;
- съезжают с квартиры, забирают все свое имущество и отказываются возвращать просроченную плату за аренду;
- съезжают с квартиры, не оплачивают долг и оставляют свое имущество.
В такой ситуации у вас на одну проблему меньше, ведь не придется никого выселять. Но все же нужно вернуть арендную плату, и для начала следует попытаться уладить конфликт в досудебном порядке.
Порядок действий такой же, как в пункте выше. Сначала направьте письменное предложение вернуть долг и расторгнуть договор (сам факт освобождения квартиры не означает расторжения договора). Если арендатор отклонит или проигнорирует предложение, через 30 дней можно обращаться в суд.
По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:
- Удерживать имущество и не допускать квартиранта в помещение, пока срок аренды не истек, незаконно.
- Возможно законное удержание имущества, только если этот пункт прописан в договоре.
- Удержание вещей может производиться по правилам о залоге, если имеется просрочка арендной платы.
Если собственник удерживает имущество в качестве залога, он обязан сообщить об этом владельцу. Для этого направляется уведомление по адресу прописки арендатора. В уведомлении требуется указать, когда и где будет проводиться опись имущества. Если арендатор не приходит в установленное время, опись составляется без него. Арендодатель должен оценить имущество и обеспечить его сохранность. При этом стоимость должна быть сопоставима с размером задолженности, иначе арендатор сможет направить ответный иск, который суд, скорее всего, удовлетворит.
Бывают ситуации, когда квартирант отказывается возвращать задолженность и не заинтересован в том, чтобы вернуть свое имущество. В этом случае у собственника два варианта:
- Если в договоре есть пункт о том, что задолженность может быть погашена за счет имущества арендатора, можно смело продавать вещи.
- Если такого пункта нет, нужно обязательно обратиться в суд.
Отсутствие договора вредит обеим сторонам: квартирант не может оставаться в помещении на законных основаниях, а собственник не может возместить просроченную плату. Если арендатор не платит, а договора нет, рекомендуем действовать по следующей схеме:
- Сначала предложить заключить договор аренды и прописать в нем обязательный возврат текущего долга.
- Если квартирант соглашается, действуйте так, как описано выше.
- Если отказывается, требуется начать процедуру выселения.
При заключении договора обязательно пропишите свое имущество, размер арендной платы, срок действия документа. Лучше всего указать причины расторжения в одностороннем порядке, а также возможность возмещения долга за счет имущества квартирантов.
Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.
Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.
Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации. Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции. Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.
Всегда заключайте договор
Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.
Берите страховые взносы
Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.
Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:
- Взнос используется в качестве залога и возвращается жильцам по истечении срока аренды.
- Принимается как последний платеж по договору аренды, то есть арендатору не нужно платить за последний месяц.
- Служит для возмещения убытков владельца: если жильцы портят имущество, средства на восстановление берутся из страховой суммы.
Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.
Выселение квартирантов без договора
Нежелание собственника продолжать предоставление жилья квартиросъёмщикам не может быть реализовано в одностороннем порядке. При условии досрочного прекращения, прописанном в договоре, хозяин обязан предупредить заблаговременно в определённый срок для поиска нового жилого помещения. Как правильно выселить квартирантов за неуплату, определяется условиями договора при существовании, сроком заключённого соглашения в тандеме с периодом задолженности и наличием форс-мажорных обстоятельств, возникших у жильцов.
Не оформляя договорных отношений с нанимателями, собственник усложняет задачу, как выгнать квартирантов, которые не платят. Использование квартиры по прямому назначению, отсутствие жалоб со стороны соседей, своевременная уплата коммунальных платежей играют в пользу арендаторов. Хозяин должен дополнительно:
- доказывать возмездную основу предоставления жилья;
- обосновывать отсутствие предпринимательской деятельности.
Если устная договорённость не предусматривает безвозмездного пользования жильём, то хозяин обязан отчитываться по полученным доходам от имущественного найма в фискальный орган с уплатой платежей в бюджет. В противном случае ему угрожает начисление финансовых санкций за непредставление декларации и расчёт косвенными методами по ценам, сложившимся на рынке при предоставлении аналогичных услуг.
Если жильцы не платят за съёмную квартиру, то максимум, что можно сделать без договора:
Наличие соглашения в письменной форме защищает интересы собственника от нарушения условий, прописывает права и обязанности, «развязывает руки» для обращения в судебные инстанции при невыполнении договорных обязательств. Как выселить квартирантов за неуплату по договору, зависит от условий, прописанных в тексте документа, что позволяет фиксировать невыполнение обязательств перед судом:
- порядок внесения платежей за наём помещения (сроки, периодичность);
- механизм оплаты коммунальных услуг (напрямую в службы жилищно-коммунального хозяйства согласно выставленным счетам, транзитом через собственника);
- способы оплаты (наличный расчёт с предоставлением расписки, безналичный расчёт путём перечисления денежных средств по указанным реквизитам);
- методы урегулирования конфликтных ситуаций;
- алгоритм досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.
Сдаче жилья в наём иногородним гражданам на длительный период обязана сопутствовать постановка на учёт в паспортном столе. В противном случае обеим сторонам грозят штрафные санкции за административные правонарушения, причём штраф хозяина в денежном выражении выше штрафа жильца.
Если квартирант покинул помещение, не снявшись с регистрации, то собственник кроме оплаты коммунальных платежей считается арендодателем в поле зрения налоговой службы с обязательством уплачивать платежи в бюджет с неполученных сумм арендной платы.
Поэтому если зарегистрированные квартиранты не платят за квартиру, то необходимо в суде доказать досрочное фактическое расторжение договора и необходимость снятия с регистрации вследствие:
Если мирные переговоры с неплательщиками не дали результата, собственник обращается в районный суд по месту расположения квартиры.
Несмотря на многочисленные факты печальных последствий сотрудничества с недобросовестными жильцами и настойчивые рекомендации фиксировать договоренности на бумаге, бывают случаи, когда хозяин недвижимости, искренне уверенный в добропорядочности потенциальных нанимателей, считает излишним заключение договора.
Отсутствие письменного соглашения не является прямым нарушением закона, так как гражданское законодательство признает легитимным договор, как в письменной, так и в устной форме. Однако, в данном случае, наймодателю придется приложить усилия по сбору достаточной доказательной базы, свидетельствующей о факте сдачи жилья и наличии арендных отношений. К заявлению в суд прилагают все возможные письма, расписки, документы, подтверждающие внесение задатка и даже аудио записи разговора с жильцами.
Принудительное выселение осуществляется с участием:
- владельца недвижимого имущества;
- судьи районного суда на основании иска и веских доказательств;
- судебного пристава, действующего по исполнительному листу.
Читать так же: Налог на добавленную стоимость в 2020 году
У всех уполномоченных лиц должны быть соответствующие документы.
В 90% случаев сдача квартиры без письменного договора производится «под честное слово». У арендаторов есть права обращения в органы. Его действия сводятся к:
- посещению территориального отделения милиции и написания заявления. В документе указывается, что квартира была занята незаконно посторонними лицами;
- сбору документов, удостоверяющих личность права собственности на имущество;
- обращению в МЧС. Сотрудники службы при выселении открывают дверь и принимают принудительные меры.
Как зимой выселить квартирантов с арендным договором, если существует мнение, что с ноября по март этого делать нельзя? Данное утверждение неверно. Его придумывают сами жильцы по причине сложности с поиском жилья в январе — в основном, квартиры сданы или на них завышена арендная плата.
Если договора нет, у собственника есть право обращения в правоохранительные органы. При наличии соглашения понадобится задействовать суд.
Родственники в большинстве случаев проживают в квартире на бездоговорной основе. Закон защищает права собственника, но устанавливает ряд поблажек для арендаторов:
- суд накладывает на владельца обязательство предоставления жилого помещения на срок до 1 года, если у родственника нет дохода;
- аналогичное решение принимается относительно жильца, у которого нет денег, но есть работа;
- дети квартиросъемщиков-родственников ходят в школу рядом с местом временного проживания.
Квартиранта, проживающего без договора, но на основании временной регистрации, выселить проблематично.
Согласно законодательству, граждане имеют право зарегистрироваться по адресу фактического проживания, если они не живут по месту основной прописки более 90 суток.
Собственник квартиры обязан предоставить регистрацию. Он выплачивает штраф, если сдавал помещение на платной или бесплатной основе более 3 месяцев.
Сдавать жилплощадь в найм или аренду – значит, иметь постоянный пассивный доход. Вопросов к жильцам не возникает, когда все идет хорошо. Но иногда они перестают платить, мешают жить соседям, неаккуратно обращаются с имуществом и вообще ведут себя недобросовестно. В такие моменты возникает проблема, как выселить квартирантов, не нарушив при этом закон. Разберем подробнее.
Если вас выселяют из арендованной квартиры
Выселение квартирантов без договора возможно на таких основаниях:
- невыполнение устных договоренностей с владельцем арендуемого жилья;
- нарушение прав и интересов других проживающих рядом людей;
- использование имущества не для жилья, а для торговли, хранения, оборудования не по назначению;
- отсутствие надлежащего ухода за квартирой, ее запустение и повреждение имущества владельца.
Выселить из собственной квартиры проживающих без договора найма, которые нарушили устные договоренности об оплате, можно просто отменив аренду. Поскольку не заключен арендный договор, арендодатель может в любое время прекратить любые устные соглашения.
Причинами этого могут выступить любые факторы, не устраивающие владельца, невыполнение устных обязательств, а также поступки, которые противоречат законам РФ.
Выселить квартирантов, которые не платят за проживание, можно в любой момент при отсутствии договора аренды. Отсутствие документа для жильца означает только то, что он не сможет никак воспротивиться этому. Единственное решение для жильца – погашение долга по аренде и договоренность о сроках этого погашения.
Выселить соседей по комнате в квартире такого типа также можно из-за долгов по аренде. Если отсутствует официальный договор аренды, разрыв финансовых отношений также происходит по воле владельца малосемейки, если его не устраивает время оплаты, условия в квартире после жильцов, либо если он просто находит других арендующих.
Выселение из подобной квартиры арендатора возможно и по общему заявлению жильцов квартиры, если выселяемый нарушает общественный порядок или права своих соседей.
Законы РФ не предусматривают каких-то особенностей для жильцов коммуналок. Зачастую выселить квартирантов без согласия из таких квартир удается в результате общего обращения всех жильцов.
Ссоры в квартирах коммунального типа возникают нередко, и решать их приходится либо мирно, либо подыскивать параллельно другое жилье. Владелец имеет полное право выселить человека, если он мешает соседям, нарушает общие правила, а также порядки и законы. Отсутствие оформленного договора аренды только упрощает этот процесс.