Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смена нанимателя по договору социального найма без согласия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
В прессе, в Интернете и на этом сайте нанимателя жилого помещения как только не называют (главный квартиросъемщик, старший квартиросъемщик и т.д. и т.п.). Почему? Потому что многие граждане не любят сами читать законы, в т.ч. Жилищный кодекс, а используют часто непонятные жаргоны вместо нормальных юридических понятий.
ЖК РФ определены права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма (статьи 65, 66 ЖК РФ), права, обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статьи 67, 68 ЖК РФ), а также права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статья 69 ЖК РФ). Кому интересно, с этими статьями ЖК РФ может сам ознакомиться в любое время.
В жизни граждан, пользующихся жилыми помещениями по договору социального найма, возникают различные случаи, когда перед ними возникает вопрос о смене нанимателя по договору социального найма жилого помещения (смерть нанимателя, признание в судебном порядке утратившим права пользования жилым помещением нанимателя и т.д.). Сделать это возможно, если соблюдать положения статьи 82 ЖК РФ. Но бывают случаи, когда это сделать невозможно даже в судебном порядке, о чем свидетельствует судебная практика.
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Итак, разберем некоторые случаи, исходя из положений статьи 82 ЖК РФ.
В квартире по договору социального найма проживали наниматель и члены семьи нанимателя. Наниматель квартиры снялся с регистрации в этой квартире и переехал жить в свою собственную квартиру или в собственный дом.
Если в этой квартире остались проживать взрослые граждане, являющиеся членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, то они по взаимному согласию могут доверить одному из них обратиться с письменным заявлением к наймодателю этой квартиры с ссылкой на статью 82 ЖК РФ об изменении договора социального найма и о признании его нанимателем этого жилого помещения.
К такому заявлению нужно приложить письменные доказательства, что бывший наниматель этой квартиры исчез (умер, снялся с регистрации и т.д.).
Помимо этого, к заявлению нужно приложить письменные согласия остальных взрослых членов семьи нанимателя жилого помещения о их согласии о смене нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Если таких письменных согласий не будет приложено к заявлению об изменении договора социального найма и о признании гражданина нанимателем жилого помещения, то не только наймодатель может отказать в удовлетворении такого заявления, но и суд потом может отказать истцу в исковых требованиях обязать наймодателя изменить договор социального найма и признать истца нанимателем жилого помещения по договору социального найма.
Смотрите об этом, например, Решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 06.11.2019 по делу № 2-32000/2019; Решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 16.01.2020 по делу № 2-114/2020; Решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 08.11.2019 по делу № 2-2109/2019; Решение Рыбновского районного суда Рязанской области от 27.12.2019 по делу № 2-403/2019.
ЗВОНИТЕ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ +7 (343) 383-59-64
Чем мы можем Вам помочь?
Проживать в муниципальной квартире можно только по договору социального найма.
До приватизации жилье официально принадлежит государству и любые манипуляции с ним должны проводиться только с разрешения соответствующих инстанций.
Иногда в арендованной квартире приходится менять ответственного квартиросъемщика, что предполагает переоформление документов, в том числе, договора социального найма.
Процедура регламентируется законодательством и требует согласия всех членов семьи.
Квартиры, находящиеся на балансе муниципалитета, передаются гражданам по договору социального найма.
Документ заключается с нанимателем, которого раньше называли ответственным квартиросъемщиком. Сейчас в Жилищном кодексе нет такого понятия.
В новой редакции закона №82 ЖК РФ ответственность за сохранность муниципального имущества накладывается на нанимателя.
Им становится гражданин:
- совершеннолетний;
- дееспособный.
Как правило, квартира выдается не отдельному лицу, а семье, учитывая интересы всех ее членов. Например, разнополые дети в возрасте старше 9 лет имеют право на отдельную комнату.
И каждый член семьи становится собственником квартиры, получив равную со всеми долю в случае приватизации жилья.
При найме квартиры у семьи есть возможность заключить сразу несколько договоров, если каждый человек занимает отдельную комнату.
Но на такой шаг идут немногие, особенно с несовершеннолетними детьми.
Намного удобнее и быстрее заключить один общий договор, действующий на всю квартиру и всех членов семьи. Все члены семьи имеют равные права на жилплощадь.
Наниматель же обретает больше обязанностей, на него возлагается ответственность за сохранность муниципального имущества, в случае судебных разбирательств претензии направляются только ответственному лицу.
Вписать, выписать новых жильцов, разменять, продать, сдать в аренду и проводить иные манипуляции с квартирой возможно только с согласия всех членов семьи.
К членам семьи нанимателя относятся:
- Дети.
- Родители.
- Супруга.
- Иные родственники, признанные таковыми в судебном порядке и ведущие с нанимателем общее хозяйство.
Нанимателем может быть любой совершеннолетний и дееспособный член семьи. Кто именно примет на себя ответственность за жилплощадь – решается совместно.
Все члены семьи должны дать свое согласие на признание того или иного лица нанимателем.
Если к единому мнению семьи прийти не может, то решение принимает суд. Также возможен вариант заключения договора социального найма с каждым лицом, претендующим на квартиру.
Если рассуждать адекватно, то нанимателем чаще всего становится супруг или супруга, имеющие несовершеннолетних детей.
На лиц преклонного возраста заключать договор невыгодно – в случае их кончины придется переоформлять документы, вновь затрачивая время.
Да и ходить по различным инстанциям при возникновении конфликтных ситуаций пожилому человеку проблематично.
Главное условие – наниматель должен быть зарегистрирован в квартире. Человек «с улицы», даже если он является родственником ответственного квартиросъемщика, стать нанимателем, как и претендовать на жилье, не может.
Права нанимателя муниципальной квартиры прописаны в статье 67 Жилищного Кодекса РФ:
| Приглашать | проживать других лиц, являющихся родственниками |
| Сдавать | часть жилья в аренду |
| Приглашать для | недолгосрочного проживания лиц, не являющихся родственниками |
| Выдвигать | требования по обмену жилья, если оно не устраивает членов семьи по определенным параметрам |
| Выдвигать к наймодателю | требование провести капитальный ремонт здания, если оно находится в аварийном состоянии |
Любые изменения в квартире, в том числе, перепланировка, заселение новых жильцов или аренда возможны только с согласия всех членов семьи, то есть собственников квартиры.
Если нарушаются их права, то восстановить справедливость удастся через судебные органы.
Что касается требований к ремонту и/или обмену квартиры, то решение должно быть общим.
От нанимателя потребуется написать заявление на имя наймодателя, предъявить договор социального найма и письменное согласие всех сособственников жилья. Поэтому говорить о привилегиях нанимателя не приходится.
Единственное, на что не требуется согласие других членов – это на регистрацию несовершеннолетних детей нанимателя.
Лица, не достигшие возраста 18 лет, прописываются в квартире с родителем беспрекословно, и никто не может противоречить данному правилу.
Обязанности нанимателя прописаны в Жилищном кодексе и договоре социального найма.
Они могут меняться в зависимости от требований наймодателя и применимых к данному процессу нормативных актов.
К основным обязанностям относятся:
| Использовать жилье только по назначению | не допускается устраивать в квартире действия, противоречащие законодательству. Если такое будет замечено управляющими органами, договор социального найма прекратит свою силу, а жильцов выселят в принудительном порядке (предупреждение о выселении) |
| Следить за сохранностью | имущества, поддерживать квартиру в надлежащем виде |
| Не допускать нарушения | прав соседей (поддерживать чистоту на площадке возле квартиры, сохранять тишину в отведенное время, исключать распитие алкогольных напитков и курение в подъезде и т.д.) |
| Нести ответственность | за нанесение вреда имуществу соседей. Например, один из членов семьи купался в ванной, забыл закрыть кран и затопил соседей снизу. Все претензии будут направлены на ответственное лицо, то есть на нанимателя. А искать истинного виновника придется между собой |
| Своевременно оплачивать | коммунальные услуги. Если в квартире проживают две семьи, то платежи могут разделяться |
| Проводить | ремонт квартиры |
| Уведомлять наймодателя | о возможных изменениях в условиях аренды |
В обязанности нанимателя входит также решение возникших вопросов, в том числе, претензий со стороны соседей или наймодателя.
Поэтому стремление стать ответственным квартиросъемщиком не оправдывается, поскольку ни выселять, ни выписывать людей без согласия других членов семьи он не имеет права.
Также наниматель не вправе претендовать на большую долю от квартиры и на долю, оставшуюся после отказа от квартиры или смерти родственника. Каждый собственник имеет равные права на жилплощадь.
Несмотря на практически равные права и обязанности у всех членов семьи, ответственный квартиросъемщик должен быть.
Он назначается решением всех претендующих на квартиру лиц и может быть изменен по различным причинам.
1. Договор социального найма может быть изменен по требованию нанимателя в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма. В этом случае граждане имеют право требовать объединения договоров социального найма, когда они проживают в одной квартире по самостоятельным договорам социального найма и уже объединились в одну семью. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, не вправе требовать такого объединения.
Обращение к наймодателю об объединении договоров найма производится с согласия всех членов семьи нанимателей по договорам социального найма, включая временно отсутствующих. Несмотря на то что в комментируемой статье не говорится о получении согласия членов семьи, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер. В данном случае должен быть заключен новый договор социального найма и члены семьи прежних нанимателей будут проживать одной семьей по одному договору. Им не безразлично, с кем проживать в одном жилом помещении, с кем придется вести общее хозяйство и нести солидарную ответственность, вытекающую из договора социального найма. В одну семью объединяются наниматели своей волей. Отказ члена семьи нанимателя от объединения договоров в этом случае не может быть оспорен в судебном порядке.
Исходя из равенства прав нанимателя и членов его семьи их согласие при объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор обязательно.
Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателей и согласия членов их семей. В результате этого объединения заключается один договор социального найма, предметом которого являются жилые помещения ранее действовавших договоров.
2. Законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (раздел жилого помещения). В связи с этим такой вид изменения договора социального найма в настоящем Кодексе не предусмотрен.
3. Изменение договора социального найма также возможно по требованию дееспособного члена семьи в случае выбытия нанимателя или его смерти. Если наниматель выехал в другое постоянное место жительства, то любой дееспособный член его семьи, оставшийся проживать в этом жилом помещении, вправе с согласия других дееспособных членов семьи требовать признания его нанимателем. В случае недостижения согласия между членами семьи нанимателя признание нанимателем по ранее заключенному договору социального найма происходит в судебном порядке. Таков же порядок изменения договора социального найма и в случае смерти нанимателя.
4. В комментируемой статье перечислены не все случаи изменения договора социального найма. Настоящий Кодекс устанавливает и иные случаи, когда договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Так, например, изменение договора социального найма происходит в случае предоставления нанимателю изолированного жилого помещения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 59 ЖК).
-
Арбитражный процессуальный кодекс
-
Бюджетный кодекс
-
Водный кодекс
-
Воздушный кодекс
-
Градостроительный кодекс
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
-
Жилищный кодекс
-
Земельный кодекс
-
Кодекс административного судопроизводства
-
Кодекс внутреннего водного транспорта
-
Кодекс об административных правонарушениях
-
Кодекс торгового мореплавания
-
Лесной кодекс
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс
-
Таможенный кодекс Таможенного союза
-
Трудовой кодекс
-
Уголовно-исполнительный кодекс
-
Уголовно-процессуальный кодекс
-
Уголовный кодекс
-
ФЗ об исполнительном производстве
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
-
Производственный календарь 2017
Для пятидневной рабочей недели
-
Закон о коллекторах
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
-
Закон о национальной гвардии
Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
-
О правилах дорожного движения
Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
-
О защите конкуренции
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
-
О лицензировании
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
-
О прокуратуре
Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
-
Об ООО
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
-
О несостоятельности (банкротстве)
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
-
О персональных данных
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
-
О контрактной системе
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
-
О воинской обязанности и военной службе
Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
-
О банках и банковской деятельности
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
-
О государственном оборонном заказе
Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
-
Закон о полиции
Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
-
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
-
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ
«О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О статусе военнослужащих»
-
Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
-
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ
«О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного управления в сфере официального статистического учета»
Проживание в квартире, оформленной по соцнайму
Первым делом с заявлением необходимо обратиться в департамент жилищной политики. В заявление указывается, что нужно переоформить договор, описывается сама причина.
Затем составляется новый договор, с ним необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору. Где произведут все нужные процедуры, связанные с лицевыми счетами, т.е. счета на оплату коммунальных услуг будут приходить на нового квартиросъемщика.
Для подобных процедур требуется следующий перечень документов:
— оригинал, а также копия лицевого счета,
— оригиналы либо копии паспортов всех членов семьи,
— выписка из домовой книги,
— договор о найме, заключенный с муниципальным жилищным фондом,
— обязательно предъявляется документ, что главный наниматель выписался или умер.
После предоставления всех указанных документов — может происходить переоформление.
— наличие российского гражданства,
— достижение совершеннолетия,
— подтверждение дееспособности,
— отсутствие действующей судимости.
После смерти ответственного квартиросъемщика, родственники, имеющие право подписывать новый договор соцнайма, должны выполнить следующие действия:
— все граждане, проживающие в этой недвижимости, должны определиться — кто будет назначен ответственным квартиросъемщиком,
— ими составляется письменное согласие,
— подаются документы в администрацию совместно с заявлением,
— если отсутствуют какие-либо проблемы, то формируется новый договор соцнайма,
— после изучения этого документа, он подписывается новым ответственным квартиросъемщиком.
Данный гражданин должен тщательно изучить все требования к недвижимости, а также учитывать появившуюся у него ответственность.
К основным правилам относится:
— жилье должно использоваться по назначению,
— обеспечивается сохранность всех предоставленных жилых помещений,
— жилая недвижимость должна поддерживаться в оптимальном состоянии, поэтому учитываются санитарные требования, технические и инженерные,
— осуществляется периодически текущий ремонт в помещениях,
— своевременно оплачиваются коммунальные услуги,
— если появляются какие-либо причины, по которым требуется внести изменения в договор соцнайма, то это должно проводиться с разрешения других жильцов и в короткие сроки.
После смерти человека другие лица, проживающие в жилье, могут рассчитывать на дальнейшее использование данного жилого помещения.
Если с умершим человеком фактически никто не жил, то могут возникнуть трудности. В этом случае может быть получен отказ в подписании нового договора соцнайма, несмотря на то, что граждане были прописаны в квартире.
Таким образом, квартира после смерти квартиросъемщика может быть оформлена на его родственников. Если же они отсутствуют или не имеют право на составление договора соцнайма, то данное жилое помещение возвращается муниципальным властям.
Следует отметить, что раньше ордер на жилплощадь выдавался одному конкретному члену семьи. Именно он в дальнейшем признавался представителем в юридическом смысле.
Сейчас же после внесения некоторых поправок термин «ответственный квартиросъемщик» исчез из терминологии, использующейся Жилищным Кодексом. Поэтому юристы и правоведы больше его не употребляют. Вместо него чаще всего встречается «наниматель жилого помещения».
Также весомым изменением стало и подписание соглашения социального найма со всеми членами семьи, чтобы не было несправедливости и злоупотребления со стороны кого-либо из родственников.
Важно отметить, что учитывается даже, кто и какую комнату занимает.
Все граждане, проживающие по указанному в соглашении адресу, обязательно должны быть указаны в договоре найма. В него вносятся корректировки после появления новорожденного.
Данную процедуру обойти нельзя, поскольку от этого напрямую зависит величина платы за коммунальные услуги. То есть коммунальные службы обязаны знать о количестве жильцов квартиры.
Для выбора нового нанимателя нужно провести процедуру переоформления имеющегося договора найма. Это стандартный процесс, осуществляемый при любом изменении состава семьи, проживающей в муниципальной квартире.
Он никак не зависит от того, по какой причине происходит переоформление, и осуществляется по единому принципу. Семья выбывшего съемщика жилья не лишается прав на квартиру и продолжает пребывать в помещении.
Для указанной процедуры нужно подать письменную заявку в жилищный отдел администрации, где отметить необходимость переоформления договора, а также причину, по которой это происходит.
После составления соглашения человек обращается в ЖЭК для изменения лицевых счетов и внесения имени нового ответственного лица. Затем квитанции на оплату уже будут приходить на имя указанного человека.
Обязательно надо взять с собой пакет документов. Среди них должны быть:
- лицевой счет;
- выписка из домовой книги;
- старый договор найма;
- паспорта жильцов (с копиями);
- документ, подтверждающий выбытие прежнего нанимателя;
- согласие всех проживающих в квартире с кандидатурой нового ответственного квартиросъемщика (оформленное у нотариуса).
Иногда граждане опасаются быть выписанными из муниципальной квартиры и сами хотят стать нанимателями. Являются ли обоснованными подобные опасения?
Рассмотрим с помощью примера.
В муниципальной квартире официальную регистрацию имеют отец и дочь. Ответственным нанимателем является отец, он же по факту проживает на указанной жилплощади.
Однако дочь переживает, что ее могут выписать из квартиры, поэтому хочет переоформить соглашение о социальном найме на себя. После чего, как она думает, все станет нормально, поскольку все квитанции будут приходить уже на ее имя.
Здесь следует отметить, что подобные опасения дочери беспочвенны. Ее отец не имеет права выписать из муниципальной квартиры жильцов. На это нет никаких законных, подтвержденных правовыми нормами, оснований.
Это закреплено статьей 69 ЖК РФ. Наниматель имеет равные полномочия по отношению к жилому помещению с остальными жильцами.
Впрочем, иногда появляются судебные прецеденты, когда человек не появляется в квартире более пяти лет. Выписка происходит только через суд путем гражданского процесса, в ходе которого физическое лицо признается без вести пропавшим. Соответственно, на основании судебного решения человека снимают с регистрационного учета.
Одним из наиболее значимых моментов является совместная оплата квитанций.
Эта обязанность лежит на ответственном квартиросъемщке. Однако если другой жилец имеет чеки или иные подтверждения того, что он также участвовал во внесении платежей за коммунальные услуги, то ему будет легче подтвердить факт проживания в указанной квартире.
Таким образом, в случае выбытия прошлого ответственного нанимателя, его смерти или отправки в места лишения свободы жильцы должны выбрать себе нового квартиросъемщика.
На новое имя будут приходить квитанции на оплату коммунальных услуг после переоформления договора с администрацией. При заключении соглашения обязательно предоставляется письменное согласие всех людей, проживающих в указанной квартире.
Наниматель может:
| Приглашать | проживать других лиц, являющихся родственниками |
| Сдавать | часть жилья в аренду |
| Приглашать для | недолгосрочного проживания лиц, не являющихся родственниками |
| Выдвигать | требования по обмену жилья, если оно не устраивает членов семьи по определенным параметрам |
| Выдвигать к наймодателю | требование провести капитальный ремонт здания, если оно находится в аварийном состоянии |
Любые изменения в квартире, в том числе перепланировка, заселение новых жильцов или аренда, возможны только с согласия всех членов семьи, то есть собственников квартиры.
К основным относятся:
| Использовать жилье только по назначению | не допускается устраивать в квартире действия, противоречащие законодательству. Если такое будет замечено управляющими органами, договор социального найма прекратит свою силу, а жильцов выселят в принудительном порядке (предупреждение о выселении) |
| Следить за сохранностью | имущества, поддерживать квартиру в надлежащем виде |
| Не допускать нарушения | прав соседей (поддерживать чистоту на площадке возле квартиры, сохранять тишину в отведенное время, исключать распитие алкогольных напитков и курение в подъезде и т.д.) |
| Нести ответственность | за нанесение вреда имуществу соседей. Например, один из членов семьи купался в ванной, забыл закрыть кран и затопил соседей снизу. Все претензии будут направлены на ответственное лицо, то есть на нанимателя. А искать истинного виновника придется между собой |
| Своевременно оплачивать | коммунальные услуги. Если в квартире проживают две семьи, то платежи могут разделяться |
| Проводить | ремонт квартиры |
| Уведомлять наймодателя | о возможных изменениях в условиях аренды |
В обязанности нанимателя входит также решение возникших вопросов, в том числе претензий со стороны соседей или наймодателя.
Как сменить ответственного квартиросъемщика
Ответ на вопрос, как стать ответственным квартиросъемщиком в муниципальной квартире, простой — нужно стать стороной в договоре соцнайма. Выступать в качестве нанимателей вправе совершеннолетние, дееспособные граждане из числа членов семьи выбывшего из владения гражданина.
Кроме того, поскольку участие в соглашении соцнайма предполагает выплату собственнику жилья определенной суммы, нанимателем следует назначить взрослого трудоспособного гражданина.
Если таких граждан несколько, перед тем как сменить ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире, следует внутри круга имеющихся жильцов принять решение о том, кто это будет. После того как все проживающие в квартире члены семьи придут к согласию по этому вопросу, подается заявление собственнику.
Он назначается решением всех претендующих на квартиру лиц и может быть изменен по различным причинам.
Кто выдает справку о неучастии в приватизации читайте в статье: какие документы нужны для приватизации. Сколько стоит платная приватизация, читайте здесь.
Решение о том, кто станет новым нанимателем, принимают члены семьи. При возникновении разногласий разрешить конфликт можно в судебном порядке.
Претендовать на право стать ответственным квартиросъемщиком могут все совершеннолетние лица, зарегистрированные в квартире.
Самой распространенной причиной смены нанимателя является его смерть. Действия регламентируются в статьей № 82 Жилищного кодекса.
В этом случае договор социального найма не прекращает свое действие, если иное не сказано в условиях. Согласие на назначение нового должны высказать все члены семьи.
Претендент должен быть трудоустроен, дееспособен и не иметь действующей судимости.
После смерти нанимателя, выступающего в качестве единственного зарегистрированного жильца в квартире, договор социального найма утрачивает свою силу.
Ответственность за квартиру мать может передать сыну по нескольким причинам:
| Из-за возникновения | неизлечимой тяжелой болезни |
| Предполагая | скорую смерть |
| Для снятия | ответственности с пожилого человека |
Для смены нанимателя потребуется обратиться в управляющую компанию для перезаключения договора социального найма.
Если в квартире не проживают другие лица, то необходимо согласие только матери.
Стать нанимателем сын может только в том случае, если он зарегистрирован и проживает по одному адресу с матерью.
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Смена ответственного квартиросъемщика, выписка их муниципального жилья
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:
- предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
- проводить своевременный капремонт дома;
- следить за общим имуществом в нем;
- следить за качеством коммунальных услуг.
Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.
Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.
Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.
Комментарий эксперта
Проживать в муниципальной квартире можно только по договору социального найма.
До приватизации жилье официально принадлежит государству и любые манипуляции с ним должны проводиться только с разрешения соответствующих инстанций.
Иногда в арендованной квартире приходится менять ответственного квартиросъемщика, что предполагает переоформление документов, в том числе, договора социального найма.
Процедура регламентируется законодательством и требует согласия всех членов семьи.
Квартиры, находящиеся на балансе муниципалитета, передаются гражданам по договору социального найма.
Документ заключается с нанимателем, которого раньше называли ответственным квартиросъемщиком. Сейчас в Жилищном кодексе нет такого понятия.
В новой редакции закона №82 ЖК РФ ответственность за сохранность муниципального имущества накладывается на нанимателя.
Им становится гражданин:
- совершеннолетний;
- дееспособный.
Как правило, квартира выдается не отдельному лицу, а семье, учитывая интересы всех ее членов. Например, разнополые дети в возрасте старше 9 лет имеют право на отдельную комнату.
И каждый член семьи становится собственником квартиры, получив равную со всеми долю в случае приватизации жилья.
При найме квартиры у семьи есть возможность заключить сразу несколько договоров, если каждый человек занимает отдельную комнату.
Но на такой шаг идут немногие, особенно с несовершеннолетними детьми.
Намного удобнее и быстрее заключить один общий договор, действующий на всю квартиру и всех членов семьи. Все члены семьи имеют равные права на жилплощадь.
Наниматель же обретает больше обязанностей, на него возлагается ответственность за сохранность муниципального имущества, в случае судебных разбирательств претензии направляются только ответственному лицу.
Вписать, выписать новых жильцов, разменять, продать, сдать в аренду и проводить иные манипуляции с квартирой возможно только с согласия всех членов семьи.
К членам семьи нанимателя относятся:
- Дети.
- Родители.
- Супруга.
- Иные родственники, признанные таковыми в судебном порядке и ведущие с нанимателем общее хозяйство.
Права нанимателя муниципальной квартиры прописаны в статье 67 Жилищного Кодекса РФ:
| Приглашать | проживать других лиц, являющихся родственниками |
| Сдавать | часть жилья в аренду |
| Приглашать для | недолгосрочного проживания лиц, не являющихся родственниками |
| Выдвигать | требования по обмену жилья, если оно не устраивает членов семьи по определенным параметрам |
| Выдвигать к наймодателю | требование провести капитальный ремонт здания, если оно находится в аварийном состоянии |
Любые изменения в квартире, в том числе, перепланировка, заселение новых жильцов или аренда возможны только с согласия всех членов семьи, то есть собственников квартиры.
Если нарушаются их права, то восстановить справедливость удастся через судебные органы.
Что касается требований к ремонту и/или обмену квартиры, то решение должно быть общим.
От нанимателя потребуется написать заявление на имя наймодателя, предъявить договор социального найма и письменное согласие всех сособственников жилья. Поэтому говорить о привилегиях нанимателя не приходится.
Единственное, на что не требуется согласие других членов – это на регистрацию несовершеннолетних детей нанимателя.
Лица, не достигшие возраста 18 лет, прописываются в квартире с родителем беспрекословно, и никто не может противоречить данному правилу.
Обязанности нанимателя прописаны в Жилищном кодексе и договоре социального найма.
Они могут меняться в зависимости от требований наймодателя и применимых к данному процессу нормативных актов.
К основным обязанностям относятся:
| Использовать жилье только по назначению | не допускается устраивать в квартире действия, противоречащие законодательству. Если такое будет замечено управляющими органами, договор социального найма прекратит свою силу, а жильцов выселят в принудительном порядке (предупреждение о выселении) |
| Следить за сохранностью | имущества, поддерживать квартиру в надлежащем виде |
| Не допускать нарушения | прав соседей (поддерживать чистоту на площадке возле квартиры, сохранять тишину в отведенное время, исключать распитие алкогольных напитков и курение в подъезде и т.д.) |
| Нести ответственность | за нанесение вреда имуществу соседей. Например, один из членов семьи купался в ванной, забыл закрыть кран и затопил соседей снизу. Все претензии будут направлены на ответственное лицо, то есть на нанимателя. А искать истинного виновника придется между собой |
| Своевременно оплачивать | коммунальные услуги. Если в квартире проживают две семьи, то платежи могут разделяться |
| Проводить | ремонт квартиры |
| Уведомлять наймодателя | о возможных изменениях в условиях аренды |
В обязанности нанимателя входит также решение возникших вопросов, в том числе, претензий со стороны соседей или наймодателя.
Поэтому стремление стать ответственным квартиросъемщиком не оправдывается, поскольку ни выселять, ни выписывать людей без согласия других членов семьи он не имеет права.
Также наниматель не вправе претендовать на большую долю от квартиры и на долю, оставшуюся после отказа от квартиры или смерти родственника. Каждый собственник имеет равные права на жилплощадь.
Самой распространенной причиной смены нанимателя является его смерть. Действия регламентируются в статьей № 82 Жилищного кодекса.
В этом случае договор социального найма не прекращает свое действие, если иное не сказано в условиях. Согласие на назначение нового нанимателя должны высказать все члены семьи.
Многих интересует очередность возникновения права стать нанимателем жилья. Ее нет. Поскольку все члены семьи равны в своих правах на квартиру.
То, к примеру, после смерти нанимателя ответственным квартиросъемщиком может стать внук, а не один из детей.
Претендент должен быть трудоустроен, дееспособен и не иметь действующей судимости.
В целом, переход прав после смерти нанимателя проводится без проверки членов семьи, за исключением судебного разбирательства, когда компетентными органами выбирается наиболее ответственный член семьи.
После смерти нанимателя, выступающего в качестве единственного зарегистрированного жильца в квартире, договор социального найма утрачивает свою силу.
Претендовать на проживание в данном объекте не могут родственники, зарегистрированные в другом месте.
Исключения составляют несовершеннолетние дети, проживающие после развода с другим родителем и не имеющие иной жилплощади.
В этом случае официальный представитель ребенка может в судебном порядке добиться присуждения квартиры наследнику.
Хотя практикуется такое редко, поскольку муниципальные квартиры по наследству не передаются.
Ответственность за квартиру мать может передать сыну по нескольким причинам:
| Из-за возникновения | неизлечимой тяжелой болезни |
| Предполагая | скорую смерть |
| Для снятия | ответственности с пожилого человека |
Для смены нанимателя потребуется обратиться в управляющую компанию для перезаключения договора социального найма.
Если в квартире не проживают другие лица, то необходимо согласие только матери.
Стать нанимателем сын может только в том случае, если он зарегистрирован и проживает по одному адресу с матерью.
Случается, что наниматель становится недееспособным по причине болезни или травмы.
Другие собственники квартиры могут представлять его интересы, представив справку о состоянии здоровья ответственного квартиросъемщика. Менять нанимателя при этом необязательно, хотя и такой вариант возможен.
Стать ответственным квартиросъемщиком дети стремятся после ссоры с родителями, предполагая, что они снимут их с регистрационного учета при наличии другой недвижимости.
Но опасения здесь напрасны. Даже наниматель не вправе выписать членов семьи. За исключением лиц, местонахождение которых неизвестно. Но для этого должно пройти не менее 5 лет поисков.
Смена нанимателя возможна также по другим причинам:
| Выселение из квартиры | нанимателя и снятие его с регистрационного учета |
| Развод супругов | один из которых значится в договоре социального найма как наниматель |
| Арест | правоохранительными органами |
| Пропажа | без вести |
Смена ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире может выполняться по различным причинам.
Поводом к переоформлению договора соцнайма может послужить:
- выбытие основного квартиросъемщика из квартиры;
- развод, в котором фигурирует наниматель;
- арест и отбывание наказание в местах лишения свободы.
Также распространенной причиной является смерть основного квартиросъемщика.
Данный пункт подробно описан в статье 82 Гражданского кодекса России.
В связи со смертью главного нанимателя все остальные члены семьи, которые проживают в муниципальной квартире, должны выбрать нового ответственного квартиросъемщика.
При этом каждый из родственников должен изъявить свое согласие на смену нанимателя.
Потенциальной кандидатурой на роль основного квартиросъемщика может послужить совершеннолетний работоспособный родственник.
Для назначения нового нанимателя необходимо провести переоформление договора соцнайма. Это стандартная процедура, которая выполняется при любом изменении состава проживающих в муниципальной квартире.
Причем смерть или выбытие из квартиры нанимателя не означает прекращение прав других членов семьи на проживание, так как все члены семьи по законодательству обладают равными правами.
При обращении в жилищный департамент с целью переоформления договора необходимо предоставить следующие документы:
- лицевой счет или его копию;
- все члены семьи должны предоставить свои паспорта, либо сделать копию всех страниц документа;
- выписку из домовой книги;
- предоставить договор о найме с муниципальным жилищным фондом;
- также необходимо предъявить документ, подтверждающий выписку или смерть основного нанимателя.
Здесь можно скачать образец заявления о переоформлении договора социального найма.
При этом каждый из проживающих в муниципальной квартире должен лично поставить свои подписи на заверяемом документе.
Порой смерть основного квартиросъемщика ставит в тупик остальных членов семьи при выборе нанимателя.
К примеру, после смерти отца в муниципальной квартире остались:
- одна взрослая дочь;
- младшая несовершеннолетняя дочь;
- ребенок-инвалид;
- гражданская жена умершего папы с заканчивающейся временной регистрацией.
В таком случае новым нанимателем может выступить взрослая дочь, так как она является совершеннолетним работоспособным членом семьи.
При этом на временно зарегистрированную гражданскую жену не может быть оформлен лицевой счет, но при продлении своей регистрации и она может выступить основным квартиросъемщиком.
Также возможно добиться разделения лицевого счета по оплате коммунальных платежей:
- одну часть будет оплачивать взрослая дочь;
- другую – гражданская жена.
Однако разделение лицевого счета может быть выполнено только после переоформления договора, так как жена умершего должна оформить новую регистрацию.
Законодательство представило перечень причин, которые выступают основанием для внесения изменений в договор социального найма (ДСН). К числу оснований по нормам ст. 82 ЖК РФ относятся:
- Требование лиц, объединившихся в одну семью, предъявленное официально по месту заключения договора (в жилищный отдел муниципалитета).
- Решение суда о внесении изменений по требованию членов семьи, если ответственный наниматель отказался от добровольного внесения изменений.
- Передача оперативного управления по решению ответственного нанимателя.
Статья 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма жилого помещения
- Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
- Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Другие нормы Жилищного кодекса оглашают нижеследующее:
- выбытие одного или нескольких членов семьи, согласно ст. 69;
- прибавление новых членов семьи (ст. 70);
- оформление перепланировки (ст. 26);
- получение освободившейся жилплощади в коммуналке (ст. 59).
Внесение изменений – правовой прецедент, который совершается по установленному алгоритму.
И так, данное понятие сейчас не актуально, но ответственный квартиросъемщик в муниципальной квартире – человек, который решает снимать квартиру.
Среди его обязанностей есть такие, как платить плату за аренду, а также коммунальные услуги. Еще, без его согласия, никакие сделки с квартирой провести нельзя, а точнее прописать-выписать кого-то, сделать перепланировку, купля-продажа. То есть, он является непосредственным владельцем данной квартиры. Это касается муниципального жилья.
В квартире, которая является частной собственность, а точнее приватизирована – ответственный квартиросъёмщик является владельцем, собственником жилья и может распоряжаться этим жильем по своему усмотрению. Так же как и в случае с квартиросъёмщиком в муниципальном жилье, в приватизированном — квартиросъемщик может прописать и выписать человека на свою жилплощадь. Кроме того, он может продать такое жилье.
Если ответственный квартиросъемщик продаст свою долю, квартиру, то он более никаких прав на нее не имеет. В случае его приписки в ней — проживать он, конечно, имеет право, но распоряжаться – уже нет.
Жилищный кодекс, статья 67 гласит, что у нанимателя жилья имеются следующие права:
- Вселять иных лиц в жильё;
- Сдавать в аренду квартиру;
- Допускать временных лиц к проживанию в жилье, которое им занимается;
- Обменивать или заменять свое жилье;
- Требовать, чтобы коммунальные услуги предоставлялись вовремя, проведение ремонта в многоквартирном доме;
Также, по закону, наниматель может иметь иные права, которые могут быть в настоящем кодексе либо установленные другими законами федерального уровня и договором социального найма.
К его обязанностям относятся:
- Использование жилья, которое является предоставленным, исключительно по его прямому назначению;
- Наниматель обязуется следить, чтобы жилье оставалось сохранным;
- Если это нужно, то совершать ремонт;
- Совершать оплату коммунальных услуг и жилья в требуемые сроки.
Это все основные права и обязанности, которые предусмотрены действующим жилым кодексом.