Взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как взыскать неустойку по ДДУ в 2022 году

2. НАЙДЕНЫ СЕКРЕТЫ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ

2.1. Взыскание через суд

3. Калькулятор неустойки за просрочку по ДДУ (214-ФЗ) 2022 года

4. Сколько дольщики потеряли из-за коронавируса?

5. Калькулятор расчета неустойки по ДДУ (214-ФЗ) — 2022 год

6. Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии?

СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.

Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.

При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).

Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.

Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.

Как взыскать неустойку по ДДУ в 2022 году

Как получить деньги без судебного производства? Теоретически, это возможно. Для этого необходимо направить застройщику претензию и получить выплату по ней. Безусловно, шанс на такой исход стремится к нулю, но он все же есть. Например в случае, если претензию направил не сам дольщик, а известная юридическая компания, застройщик отреагировал на нее и пригласил на встречу (переговоры), а на указанной встрече Ваши интересы представил и защитил профессиональный юрист Лигал Мил.

В любом случае, направление претензии является правильным шагом, а в случае с арбитражными делами – без претензии в принципе не возникает право на подачу иска.

Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:

копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
копия заключенного ДДУ
копия акта приёма-передачи (при наличии)
копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).

Важно! Фотографии недостатков квартиры, сделанные Вами на собственный телефон или фотоаппарат, аудиозаписи ваших разговоров с «застройщиком», сделанные Вами при приемке квартиры и прочее – все это не является доказательствами и не будет принято судов во внимание при рассмотрении дела – потому что все доказательства должны быть правильным образом оформлены (недостатки строительства – актом осмотра, подписанным Вами и застройщиком и зафиксированные отчетом строительно-технической экспертизы надлежащей лицензированной организации или эксперта, переписка в Ватсап или емэил – актом нотариального осмотра электронной почты и т.д. Не имея опыта юридической судебной работы Вы самостоятельно не сможете «все сделать правильно». Можете быть в этом уверены.

Неустойка за просрочку по ДДУ рассчитывается по формуле в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.

За основу схемы расчётов берётся ключевая ставка Центробанка, установленная на тот или иной период срока просрочки.

Для дольщиков — юридических лиц (и ИП) неустойка рассчитывается, исходя из одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день допущенной просрочки, для физических лиц в два раза больше – исходя из 1/150 ключевой ставки за каждый день.

Рассмотрим на примере:

Недвижимость в новостройке стоит 15 миллионов рублей. Дата передачи по ДДУ – до 30 сентября 2021, по факту акт приема-передачи подписан 29 ноября 2021 (период просрочки – 60 дней). Ключевая ставка в этот период была 7,5%. Расчёты будут следующими: 1/150*0,075*15000000*60. Итого, сумма неустойки — 450 000 рублей, сумма штрафа (по ЗЗПП, 50%) – 225 000 рублей. Общие исковые требования (неустойка + штраф) – 675 000 рублей. А также судом будет присуждена компенсация морального вреда и понесенные расходы по делу (почтовые, юридические, нотариальные, прочие).

Застройщик передал квартиру позже срока договора долевого участия? Значит пора взыскивать неустойку. Рассчитайте размер неустойки, используя наш калькулятор.

Калькулятор использует актуальные на 2020 год (с учетом федерального закона и судебной практики) правила и порядок расчёта неустойки и штрафа.

Цена квартиры по ДДУ, руб.

Мы рекомендуем обращаться с претензией к Застройщику, как только у Вас образуется просрочка, буквально на следующий день. Причины этому две:

1) самый важный вопрос не какую сумму Вы получите по суду, а стоит ли вообще судиться, ведь если с Застройщика нечего взять, то все остальные вопросы не имеет смысла обсуждать. Какая разница, присудят в вашу пользу миллион рублей или десять миллионов, если по факту Вы не получите ничего.

И Вам нужно запомнить золотое правило: чем ближе к завершению сдачи объекта, тем меньше денег остается у Застройщика.

Дело в том, что большая часть Застройщиков, предвидя возможные иски со стороны Дольщиков, заранее выстраивают свою структуру таким образом, чтобы не платить по решениям Судов. Технику берут в аренду, с Землей на которой стоит Ваш дом ничего сделать нельзя, она будет принадлежать всем Дольщикам, у Застройщика есть по сути один актив — это квартиры, которые будут построены, но и их часто Застройщики продают на подконтрольные Компании.

2) И вторая причина заключается в том, что, взыскивая Неустойку за небольшие периоды, в совокупности Вы получите больше неустойки. Так устроена психология, судьи меньше срезают маленькие суммы и наоборот. Это правило верно для суда общей юрисдикции, у Арбитражного суда несколько иные правила.

Если Вы напишете претензию на следующий день после образования просрочки — это не будет означать, что Вы будете взыскивать Неустойку только за 1 день. Дело в том, что судебный процесс — это не быстрая процедура и Вы получите Неустойку не за день, указанный в претензии, а на момент вынесения решения. А это как правило происходит через 3 месяца с момента направления претензии.
Т.е. написав претензию на следующий день с момента начала просрочки Вы получите Неустойку минимум за 3 месяца просрочки. И взыскание Неустойки поэтапно убьёт сразу две цели: получите больше Неустойки и реально ее получите, в отличие от тех, кто откладывает это на потом.

Во-первых, Вы получите 100% от исковых требований, когда Застройщик не заявит о применении ст. 333 ГК РФ.

К сожалению, такое бывает зачастую, когда у Застройщика пустые счета. Ему становится безразлично какая сумма будет фигурировать в решении. Ведь реальных денег Вы не получите.

Во-вторых, выбрать правильную подсудность.

Как же это сделать? По поводу всей России сказать не можем, но регионы, где работаем мы или наши партнеры, достаточно стабильны.

ВАЖНО! С 11.07.2019 г. в части требования о взыскании штрафа в размере 50% (пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей») Арбитражные суды отказывают. Такая практика стала повсеместна.

Начнем с Арбитражного суда Московской области. Это самый предсказуемый суд. Судьи действуют как единый слаженный организм. Судьи удовлетворяют Неустойку в размере 50% суммы заявленных требований. То есть из полутора миллионов Вам дадут 750 000 рублей и это очень неплохой результат!

Следующий по списку – Арбитражный суд г. Москвы. Здесь ситуация не столь стабильна и все зависит от того к какому судье Вы попадете. Например, Рыбин Дмитрий Сергеевич больше на стороне Дольщиков и склонен удовлетворять требования потребителей на 100% от заявленных требований. В декабре 2018 года он удовлетворил нам иск на сумму 11 899 948 рублей, это максимальное удовлетворение исковых требований по нашей отрасли, по крайней мере бОльших сумм мы не встречали. Если вдруг приукрашиваем заслуги нашей Компании — пусть коллеги конкуренты в комментариях похвастаются ссылками на свои достижения.

Бывают судьи, которые дают намного меньше. К примеру, судья Ламонова Татьяна Андреевна, дает самый низкий процент от заявленных требований. Это примерно 20% от исковых требований.

А40-178937/2017	04.07.2018	3 302 359,00	450000	13,62662267
А40-56430/2018	03.08.2018	3 220 687,00	340000	10,55675389
А40-150347/18	07.12.2018	2 862 864,00	1000000	34,93005606
А40-210933/2018	29.01.2019	784780	300000	38,22727389
Среднее:	—	—	—	19,4681413

Но в целом, по нашей статистике, Арбитражный Суд города Москвы дает 50% от заявленных требований. Кому-то 100%, кому-то 20% и в среднем 50%.

Тоже не все однозначно. Нельзя сказать, что в общей юрисдикции неустойку всегда срезают в 3-5 раз! Это очень обобщенная информация. Есть суды и судьи, которые дают так же, как и в Арбитраже — 50% от заявлены требований, но также действительно остаются суды и судьи, которые срезают неустойку до неприличных размеров. В суде общей юрисдикции одна и та же судья может выдавать разный результат в зависимости к примеру, от суммы иска. Как мы и говорили ранее, чем больше неустойка, тем больше срезают.

В соответствии с законом у Дольщика имеется возможность выбирать подсудность исходя из места нахождения:

– Застройщика,

– объекта строительства,

– пребывания Дольщика.

Общая рекомендация многих юристов подавать иск по месту Вашей регистрации, так как по месту нахождения Застройщика судьи более лояльны к Застройщику. Но это не всегда так. Наш опыт подсказывает, что правило только отчасти верное и имеет большое количество исключений. Мы рекомендуем обращаться в те суды, которые дают больше неустойку. О, мистер очевидность! Конечно, но тем не менее по данному вопросу очень много противоречивых рекомендаций.

К примеру, Лобненский городской Суд в среднем дает 50% от исковых требований, можно проверить по статистике суда подобный результат для всех Застройщиков. Если предположить, что Застройщик договорился с судьей неужели Вы, думаете, что по конкретному Застройщику судья будет резать Неустойку до неприличных размеров, а по тем Застройщикам, которые с ним не договаривались судья будет давать большую Неустойку? Конечно нет! Чтобы не привлекать внимание, такой судья будет срезать Неустойку по всем Застройщикам, делая свою практику средней, и тем самым исключить подозрения правоохранительных органов. Поэтому правильный подход в такой ситуации — изучить судебную практику всех доступных для Вас подсудностей и выбрать ту, которая дает больше всего Неустойки. Как это узнать? Любая уважающая себя юридическая Компания имеет годами наработанную юридическую практику и знает всех судей, как в Арбитраже, так и в общей Юрисдикции. Чем дольше Компания работает на рынке, тем точнее статистика. Ниже приведены данные из нашей свежей статистики только по одному суду:

Арбитражный суд г. Москвы

Судья

Дело №

Дата решения

Требования

Результат

Обратите внимание, суд требует договор об аренды жилья и чеки об оплате для решения о взыскании убытков. Более того, арендуемая квартира должна находиться в том же регионе, быть той же площади и цены, что в ДДУ. А у вас должна отсутствовать прописка в регионе. При этом, договор аренды не регистрируется у нотариуса, а в качестве чеков об оплате подойдет расписка владельца квартиры.

Со всеми этими доказательствами обоснованности аренды вы получите максимальные шансы на компенсацию. Однако, решение всегда за судьей. Кроме того, не забывайте, что после положительного решения, застройщик сообщит в налоговую о взыскании с него убытков. И если ваш арендодатель уходит от налогов, его ожидают штрафы.

Для взыскания неустойки с застройщика по ДДУ приготовьте:

ДДУ
Чеки перевода денег
Паспорт

Остальные документы, если есть:

Договор уступки
Ипотечный договор
Переписка с застройщиком по почте России
Дополнительные соглашения к договорам
Уведомление о готовности подписать акт приёма-передачи
Уведомление о завершении строительства
Акт осмотра квартиры
Предложение продлить сроки ДДУ
Акт приёма-передачи квартиры
Договор аренды квартиры
Акт приёма-передачи арендуемой квартиры
Чеки об оплате арендуемой квартиры

53,000
+ 10% от полученной суммы

Юридические издержки взыскиваются с застройщика
Бонусы на выбор:
Гарантия¹,
Экспертиза²,
Рассрочка³,
4 в 1⁴

68,000
+ 5% от полученной суммы

Юридические издержки взыскиваются с застройщика
Бонусы на выбор:
Гарантия¹,
Экспертиза²,
Рассрочка³,
4 в 1⁴

Квартира должна была быть передана по ДДУ 31 мая 2022 года, однако фактически приемка состоялась только 20 сентября 2022 года. Период просрочки составил 112 дней (с 01.06.2022 по 20.09.2022). Ставка рефинансирования 25 октября 2019 года была установлена Банком России в размере 6,5% годовых. Цена жилья по ДДУ составляет 2 500 000 рублей.

1/150 * 6,5 * 2 500 тысяч * 112 = 121 тысяча рублей

На момент фактической передачи квартиры размер неустойки составил 121 тысяча рублей.

Закон полностью поддерживает дольщиков как наиболее слабую сторону ДДУ, поэтому в дополнение к сумме неустойки участник строительства вправе просить:

понесенные убытки;
моральный вред;
штраф (пени) 50% от суммы долга;
расходы на обращение в суд.

Убытки – это фактические расходы дольщика, понесенные им в связи с тем, что квартира не была передана ему в срок. Традиционно к таким убыткам относят уплаченные суммы арендной платы за вынужденный съем жилья и повышенные проценты по ипотеке. Дополнительно можно взыскать транспортные расходы, суммы на оплату складских услуг – при условии, что они напрямую связаны с фактом непередачи квартиры в срок. Убытки должны быть подтверждены доказательствами.

Компенсация морального вреда взыскивается в случае, если дольщик понес нравственные страдания в связи с неполучением квартиры в срок. Заявлять можно теоретически любую сумму, однако перед подготовкой иска лучше ознакомиться с региональной практикой.

Штраф за неисполнение требований потребителя присуждается, когда дело уже дошло до суда, и судья установил, что застройщик не только нарушил сроки сдачи объекта, но и отказался добровольно уплатить дольщику неустойку. Размер штрафа составляет половину от суммы неустойки.

Судебные расходы также взыскиваются только в ходе судебного заседания. Они включают оплату услуг юриста, возмещение государственной пошлины и иные расходы, которые возникли в связи с судебным разбирательством (например, расходы на судебную экспертизу).

Вряд ли застройщик проявит инициативу и самостоятельно рассчитает сумму неустойки, чтобы затем перечислить ее на счет дольщика. Поэтому практика предлагает два варианта взыскания:

Внесудебный (досудебный) порядок.
Судебный порядок.

Как следует из названия, различие в этих вариантах заключается в обращении к компетентному судье за принудительным взысканием. При этом внесудебный порядок придется проходить в любом случае, поскольку он является обязательной стадией до обращения в судебные органы.

Иными словами, дольщик сначала обязательно обращается к застройщику с претензией и только после этого приобретает право обратиться в суд за защитой своих прав. На любом из этапов может вступить юрист по взысканию неустойки с застройщика.

Общая схема внесудебного порядка взыскания неустойки с застройщика по ДДУ состоит в следующем:

Дольщик составляет и направляет застройщику претензию.
В течение 10 дней с момента получения претензии застройщик удовлетворяет ее и выплачивает неустойку добровольно.

Если же застройщик откажется выплачивать деньги добровольно, то претензия станет первым шагом к судебному решению конфликта.

Следующий шаг – предъявление претензии застройщику. Сделать это нужно правильно, чтобы передача приобрела силу юридического факта, и на этот факт можно было впоследствии сослаться в суде. На сегодняшний день допустимо два способа передачи:

Лично в руки застройщику. Для этого составляется два экземпляра претензии, один из которых остается у дольщика. На экземпляре дольщика представитель застройщика должен проставить: входящий номер, дату приема, подпись, расшифровку и должность принявшего сотрудника. Надежнее всего передать документ в руки не секретарю, не бухгалтеру, а самому директору фирмы – в противном случае застройщик сможет доказать, что не получал документ. Некоторые ресурсы не рекомендуют придерживаться этого способа, однако если все сделать правильно, то можно сэкономить массу времени на пересылку.

НАЙДЕНЫ СЕКРЕТЫ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ

Срок для ответа на претензию установлен в 10 дней, он начинает течь с момента получения застройщиком документов. При личной передаче дата получения указана на экземпляре дольщика, а в случае с почтовой отправкой – в уведомлении о вручении.

Дни нужно отсчитывать рабочие, то есть в них не включаются выходные и праздничные дни. Если последний день срока выпадает на нерабочий день – он переносится на ближайший рабочий день.

Важно. Если застройщик не получил письмо с претензией, то десятидневный период начинает течь на следующий день со дня окончания срока хранения письма на почте.

В случае, если сроки для ответа истекли, а дольщик так и не получил ответа от застройщика – можно обращаться в судебные органы.

Выплата может быть как единовременной, так и в рассрочку – как договорятся стороны. Если речь идет о рассрочке или отсрочке выплат, то необходимо составить отдельное соглашение о порядке погашения.

Как правило, застройщики выплачивают деньги безналичным способом – на банковский счет получателя.

Взыскание через суд

Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:

Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.

Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.

Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка. Компенсация выплачивается из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с даты, когда жилое помещение должно было быть передано, до даты фактической передачи (подписание соответствующего акта).

При этом пандемия и связанные с ней ограничения привели к задержке в строительстве многих объектов по объективным причинам. И законодатель, чтобы поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства компаний, временно ограничил ответственность застройщиков: штрафные санкции за срыв сроков в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не применяются. Причем это положение действует независимо от того, до или после его введения суд принял решение о начислении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства.

При начислении неустойки уже после вынесения решения суда (так, при срыве сроков в период моратория неустойка исчисляется со 2 января 2021 г.) ее размер определяется судебным приставом-исполнителем. Если есть вопросы касательно суммы, подлежащей уплате, пристав может обратиться в суд за ее расчетом. Независимо от даты вынесения решения суда период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. при начислении не учитывается.

Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.

В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.

В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.

Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.

Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.

Калькулятор неустойки за просрочку по ДДУ (214-ФЗ) 2022 года

Как самому посчитать неустойку?

Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

Какую ключевую ставку применять в расчете?

При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

Обязательно ли направлять досудебную претензию застройщику?

По этому вопросу было сломано много копий в судах разных регионов страны. Многие считают, что раз это спор потребителя с продавцом, то ЗоЗПП не обязывает пострадавшего потребителя направлять досудебную претензию. Скажу сразу, суды считают совершенно иначе. Поэтому пишем претензию, направляем её застройщику и ждем 10 дней, если иной срок не указан в подписанном Вами ДДУ.

Что писать в претензии?

Форма претензии может быть любой. Рассчитайте сумму неустойки, укажите свои контактные данные и расчётный счет для перечисления денег.

Куда нужно направлять претензию?

Можно направить на адрес, указанный в ДДУ, или на юридический адрес организации, который можно бесплатно получить на сайте ФНС в электронной выписке из ЕГРЮЛ. Любой из вариантов будет правильным.

Заключая договор долевого участия (ДДУ), дольщик фактически финансирует строительство своего жилья. Застройщик, привлекая деньги будущих собственников квартир, обязуется построить дом в установленный договором срок.

Установленные договором сроки соблюдают далеко не все застройщики, причем причины могут быть как объективными (проблемы с поставкой стройматериалов, выход из строя оборудования и пр.), так и субъективными (нерациональное использование денежных средств или неправильная организация рабочего процесса).

В соответствии с п. 2 ст. 6 закона «Об участии…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию дольщика застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени) за каждый день нарушения установленного договором срока сдачи дома.

ВАЖНО! Застройщик освобождается от обязанности по выплате неустойки в том случае, если он сдал дом вовремя, но дольщик отказался принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи по не зависящим от застройщика причинам.

Чтобы получить компенсацию, необходимо направить в адрес застройщика претензию. В ней указываются:

наименование компании, в адрес которой направляется претензия;
сведения о заявителе-дольщике, права которого были нарушены (Ф.И.О., адрес и контактный телефон);
название документа;
сложившиеся обстоятельства с указанием установленного договором и нарушенного застройщиком срока;
требование о выплате неустойки со ссылкой на п. 2 ст. 6 ФЗ № 214;
расчет размера обязательного платежа;
реквизиты счета, на который должны быть перечислены деньги;
дата составления претензии.

Документ подписывает заявитель — сам дольщик или его представитель. Подать претензию можно:

Лично, передав ее представителю застройщика. При этом документ составляется в двух экземплярах — один передается на рассмотрение, а второй, с отметкой о получении, остается у дольщика.
По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату.

Срок рассмотрения претензии — 30 дней с момента подачи застройщику. Однако в договоре может быть указан иной срок рассмотрения претензий. В таком случае сторонам стоит руководствоваться именно им.

Если застройщик откажется удовлетворять требования, заявленные дольщиком, факт обращения к нему в претензионном порядке станет основанием для подачи искового заявления в суд. В этом случае помимо неустойки застройщику придется заплатить штраф в размере 50% от суммы выплаты (п. 6 ст. 13 закона «О защите…» от 07.02.1992 № 2300-1) за нарушение своих обязательств, а также возместить дольщику расходы на услуги юриста и прочие судебные издержки.

Сколько дольщики потеряли из-за коронавируса?

Чтобы понять, как рассчитывается размер неустойки, рассмотрим конкретный пример.

Срок сдачи квартиры стоимостью 2 541 000 руб. был установлен на 10.09.2018. С 11.09.2018 исполнение обязательств считается просроченным.

Фактически объект был сдан 01.11.2018. Просрочка составила 52 дня. Ставка рефинансирования на тот момент — 7,5%. При таких условиях расчет будет таким:

Н = 1/150 × 0,075 × 2 541 000 × 52 = 66 066 руб.

Итак, нарушение застройщиком установленного срока сдачи многоквартирного дома влечет за собой возникновение у него обязательств по уплате дольщикам неустойки за каждый день просрочки. Размер компенсации рассчитывается исходя из ставки рефинансирования, действующей в момент сдачи объекта или обращения дольщика с претензией (исковым заявлением), стоимости объекта недвижимости, а также количества дней просрочки. Чтобы взыскать с застройщика неустойку, дольщику необходимо направить в его адрес претензию с соответствующим требованием. Если она останется без ответа, дольщик вправе обратиться в суд — в этом случае застройщик выплатит не только компенсацию, но и штраф за неисполнение требований в досудебном порядке, а также оплатит все судебные расходы.

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

цена квартиры — 2 млн. рублей;
количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ (214-ФЗ) — 2022 год

В случае, если застройщик предлагает к передаче объект с несущественными недостатками (то есть для проживания квартира подходит, однако, имеются мелкие недочеты, которые не устраивают дольщика — царапины на окнах, некачественная отделка), то рассчитывается не от всей суммы договора, а только от стоимости расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков.

Перед тем, как подавать заявление в суд, следует соблюсти претензионный порядок. Ждать с подачей претензии не стоит.

В претензии необходимо отразить сроки сдачи квартиры по договору, приложить расчет неустойки, сослаться на нормы закона и указать свои требования.

После этого претензия отправляется застройщику. Сделать это можно как по почте (лучше ценным письмом с описью вложения, что впоследствии станет доказательством в суде о соблюдении претензионного порядка), так и лично (при этом, представитель застройщика должен поставить на копии претензии входящий номер и дату получения претензии, а также ФИО принявшего ее лица и печать организации). Перед отправкой письма рекомендуется проверить юридический адрес застройщика в выписке ЕГРЮЛ.

Комплект документов + претензию рекомендуем:

передать лично в офис застройщика, при условии, что на втором экземпляре работник офиса поставил отметку с номером и датой приема;
направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
направить на электронную почту или иным образом, который позволяет подтвердить факт подачи.

К иску нужно приложить:

копию договора о долевом участии;
копию платежных поручений об оплате суммы по договору;
копию паспорт заявителя;
передаточный акт, если он был составлен;
копию претензии застройщику + уведомление о ее получении;
копию ответа застройщика, если он был;
копию доверенности, если в дело привлекается представитель;
копию уведомление о направлении иска и документов застройщику еще до подачи иска в суд;
иные документы по необходимости.

Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии?

Ошибка: Дольщик подал в суд на застройщика и проиграл дело по причине отсутствия достаточной доказательной базы и по процессуальным причинам.

Комментарий: Дольщик не сможет повторно подать иск в суд, если проиграет дело по процессуальным причинам или из-за отсутствия каких-либо документов.

Ошибка: Дольщик ожидает выплаты ему неустойки застройщиком незамедлительно после вынесения решения судом в его пользу.

Комментарий: Решение суда в виде документа будет выдано сторонам дела через 10 дней после принятия судом решения. Застройщик также может обжаловать решение суда в течение 30 дней.

Больше примеров результатов нашей работы вы можете посмотреть в разделе Выигранные дела

Судебное решение по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика ООО «МИЦ-Инвестстрой»

Ответчик: застройщик ООО «МИЦ-Инвестстрой»
Проблема: задержка передачи квартиры на 6 мес.
Решение суда: 950 тыс. рублей в пользу истца

Подробнее >>

Судебное решение по взысканию неустойки по ДДУ с группы компаний «ПИК»

Ответчик: застройщик «Группа Компаний «ПИК»
Проблема: задержка передачи квартиры на 9 мес.
Решение суда: 467,5 тыс. руб в пользу истца

Подробнее >>

Подготовить и направить досудебную претензию, в которой вам следует правильно рассчитать сумму неустойки и предъявить свои требования застройщику
В случае отсутствия ответа или отказа добровольно возместить размер неустойки, подготовить и направить в суд исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика

Анализ обстоятельств и перспектив дела, выработка судебной стратегии
Подготовка нотариальной доверенности и искового заявления о взыскании неустойки с застройщика
Подготовка необходимых ходатайств и процессуальных документов
Представление ваших интересов в суде до вынесения положительного решения суда

197

291

Неустойка = (стоимость квартиры) * (количество дней действия ставки рефинансирования ЦБ РФ) * (ставка рефинансирования) * 1/150

Полученные суммы неустойки по периодам действия ставки рефинансирования суммируются.

К общей сумме неустойки (в соответствии с действующим законодательством) добавляется штраф в размере 50 % от этой суммы.

Многие дольщики ждут получения ключей и только тогда обращаются в суды. Некоторые застройщики, получая шквал исков, начинают выводить деньги со счетов и перекидывать нераспроданные квартиры на другие подконтрольные им юридические лица.

В результате дольщики, выиграв суды не могут получить деньги и их исполнительные листы можно вешать в рамочку на стенку.

Подавая иск сразу после начала просрочки, вы можете разбить свою неустойку по периодам. По статистике, чем меньше размер неустойки, тем меньше ее урезают. Соответственно, взыскивая неустойку по периодам, вы сможете получить больший размер компенсации.

Рекомендуем не затягивать с началом процесса по взысканию неустойки и обращаться в суд уже в первые недели после начала просрочки.

По Закону о ЗПП застройщику может быть присужден штраф в размере 50%, который исчисляется от суммы неустойки. Так вот, данный штраф взыскивается в пользу потребителя, т.е. дольщика в случае, если исполнитель, т.е. застройщик не удовлетворил ваши законные требования в добровольном порядке.

Штраф может взыскать только физическое лицо, т.к. если дольщиком является ИП либо юридическое лицо, то на них не будет распространяться Закон о защите прав потребителей.

Тот факт, что ваш застройщик продолжает строительство, и продажи квартир идут полным ходом, еще не говорит о том, что он платежеспособен.

К сожалению, бывают ситуации, когда вся эта бурная деятельность финансируется третьими лицами — т.е. подконтрольными застройщику компаниями.

Ну и продажи также могут идти через третьих лиц по договору уступки. А на самой компании застройщика нет ни денег ни активов.

Поэтому прежде чем ввязываться в процесс по взысканию неустойки с застройщика необходимо провести анализ платежеспособности. Чтобы понимать, сможете ли вы исполнить решение суда о взыскании и получить денежные средства по исполнительному листу.