Работодатель – банкрот. Как работнику получить положенные выплаты?
Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.
На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.
Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.
Итак, если речь идет только о продлении срока аренды, то достаточно будет лишь небольшого соглашения. Составить его несложно, а для того, чтобы совсем упростить задачу, можно воспользоваться имеющимся на сайте и доступным для скачивания типовым шаблоном соглашения о продлении срока аренды.
Прежде чем взяться за составление соглашения, сторонам следует прийти к консенсусу относительно срока продления и способа, которым он будет продлен. Так, возможны следующие варианты пролонгации:
на строго определенный срок без права автоматического продления;
на тот же срок, но с возможностью автоматического продления.
Отметим, что в рамках соглашения вполне можно предусмотреть продление в случае нерасторжения договора, даже если сам договор аренды этого не предусматривает.
Дополнительное соглашение о продлении договора аренды
Обращаться к нотариусу для удостоверения соглашения следует лишь в случаях, когда закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение для основного договора. В противном случае поход к нотариусу не нужен, только если стороны договора не решат, что нотариальное заверение для них желательно.
Государственной регистрации в Росреестре подлежат только договоры, срок действия которых составляет более одного года. Если соглашение о продлении срока аренды предусматривает действие договора на срок более года, то соглашение и договор должны будут быть зарегистрированы в Росреестре.
Составляется соглашение о продлении срока аренды в произвольной форме, хотя желательно, чтобы оно примерно соответствовало стандартной форме договоров, то есть включало в себя следующие сведения:
место и дату, где и когда соглашение было подписано контрагентами;
наименования (или ФИО) контрагентов и основные сведения о них – паспортные данные и адреса;
указание на наличие основного договора аренды, его номер (если имеется), дата его подписания, основные условия;
указание на предмет основного договора. Например «между сторонами был заключен договор аренды квартиры 5 по улице Киевской, 17 города Сыктывкара»;
суть самого соглашения. Например «Настоящим соглашением продлевается срок аренды по договору от ______ до __________»;
согласие сторон о продлении договора и его основных положений. Например «Настоящее соглашение продлевает срок действия договора аренды. При этом стороны обязуются исполнять условия основного договора, а в частности пунктов _______»;
реквизитов и подписей контрагентов.
Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.
Необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды возникает тогда, когда в текущем договоре прописан срок аренды. Чтобы изменить этот срок, а именно, продлить его, стороны и заключают дополнительное соглашение.
Для оформления дополнительного соглашения важно учесть следующие моменты:
Дополнительное соглашение может быть заключено в той же форме, что и основной договор аренды.
Если договор аренды был заверен нотариально и был зарегистрирован в Росреестре, тогда дополнительное соглашение тоже должно быть заверено у нотариуса и зарегистрировано в регистрирующем органе.
Соглашение о продлении срока действия договора аренды должно быть составлено в 2 экземплярах – если сделку не нужно регистрировать, или в 3 экземплярах – по одному для каждой стороны, а третий – для предоставления в Росреестр.
В дополнительном соглашении должна быть прописана следующая информация:
Многие арендаторы интересуются: «Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?» . Ведь по закону сделка, заключенная на срок до 1 года, не подлежит государственной регистрации.
А как же быть с пролонгированным соглашением? Дело в том, что некоторые люди так и поступают: заключают договор на срок менее 12 месяцев, а потом просто продлевают соглашение.
Если договор бессрочный, а стороны по умолчанию продлили свои договорные отношения, тогда регистрировать его не нужно, поскольку непонятно, на какой срок заключался бессрочный договор (возможно, его оформляли на срок до 12 месяцев).
Несмотря на такую хитрость, как отсутствие регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в такой сделке есть существенная опасность – при таких условиях любая сторона сделки может расторгнуть договор в любое время, заблаговременно предупредив о своем намерении другую сторону.
Процедура пролонгации договора аренды, заключенного менее чем на 1 год, не требует регистрации в Росреестре.
Спорные вопросы по поводу продления договора аренды
Последние изменения: Май 2019
Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора.
Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам.
Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.
Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.
Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более.
Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства.
При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.
После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.
В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления.
При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве.
Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.
Рекомендуем прочесть: Досрочное расторжение договора аренды.
Пролонгация аренды — это продолжение действия ранее заключенного соглашения о временном пользовании имуществом. Основное отличие пролонгации от составления нового контракта — участники и объект договора не меняются. Данная процедура возможна по взаимному согласию сторон. Но, в ряде случаев закон требует продолжения действия договора, даже если одна из сторон против.
Срок действия договора аренды должен быть указан в самом документе. Если сроки не прописаны, то соглашение считается бессрочным. Оно действует до тех пор, пока стороны не решат его расторгнуть.
В большинстве случаев для такого соглашения не требуется пролонгация: процедура проводится автоматически.
По ГК РФ выделяют несколько способов пролонгации договора аренды. Существует три основных варианта — перезаключение соглашения, составление дополнительного договора и автоматическое продление. Принципы пролонгации описаны в статье 452 ГК РФ.
Каждый из названных вариантов обладает своими особенностями. Выбирать их следует исходя из взаимоотношений между арендатором и арендодателем. В частности, нужно принимать в расчет степень доверия между сторонами.
Способы пролонгации аренды отличаются следующими особенностями:
Перезаключение соглашения. В этом случае составляется новый документ. В нем часть пунктов может быть изменена либо сохранена, исходя из требований сторон. В случае перезаключения появляется новое соглашение. Его срок действия отсчитывается заново — с момента перезаключения.
Дополнительный договор о пролонгации. Этот документ опирается на все основные тезисы предыдущего соглашения, без которого он является недействительным. Нельзя менять или убирать пункты основного соглашения в дополнительном договоре.
Автоматическое продление осуществляется согласно действующему законодательству. Оно применяется в том случае, если стороны никак не отреагировали на прекращение действия соглашения. В частности, арендатор продолжил пользоваться имуществом, а со стороны арендодателя не было возражений. В этой ситуации документ продлевается автоматически. Срок — тот же, что ранее был указан в основном соглашении.
Большинство прочих вариантов являются частными случаями уже перечисленных способов. Например, в договоре указывается, что он может быть продлен до 4-х раз, каждый — сроком на полгода. В этом случае заключается дополнительное соглашение: все его условия сохраняются без изменений. И без основного договора продление является недействительным.
Обеим сторонам соглашения необходимо запомнить важный момент: договоры, срок действия которых составляет менее одного года, не подлежат регистрации. Поэтому в ряде случаев пролонгация договора аренды на срок до 11 месяцев проводится без регистрации. Это касается ситуаций с заключением нового контракта. Срок аренды в этом случае считается заново. И, если новый договор заключен на период до 11 месяцев, стороны не обязаны его регистрировать.
Пролонгация договора на 11 месяцев, но без государственной регистрации в органах налоговой службы, допускается действующим законодательством.
Если же стороны решили продлить контракт при помощи дополнительного соглашения, то сроки складываются. Пример: основной договор заключен на полгода, и дополнительное соглашение — на 8 месяцев. В этом случае считается, что контракт действует в течение 14 месяцев. При подобном раскладе регистрация обязательна.
При заключении договора на неопределенный срок регистрация не требуется. Основная особенность этого типа соглашений: они могут действовать как 2 месяца, так и 5 лет. Так как период действия может быть менее одного года, власти не требуют обязательной регистрации подобного соглашения. Необходимо учесть: для договора, заключенного на неопределенный срок, пролонгация не требуется. Достаточно не приостанавливать его действие.
В случае продления на неопределенный срок регистрация тоже не нужна — при условии, что основной договор тоже не регистрировался. Пример: базовый контракт действовал 9 месяцев. При пролонгации стороны продлили его на неопределенный срок. Процедуру регистрации им проводить не требуется.
Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.
Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.
Осуществить продление срока действия аренды возможно в отношении акта, который с самого начала предполагал долгосрочное сотрудничество двух сторон друг с другом. Например, был заключен на срок от одного года и больше.
Рассмотрим основные положения, которые регламентируют вопросы написания документа продления, что на общих основаниях приобщается к договору аренды.
На самом деле, формы, которые присущи соглашению должны совпадать с той, в соответствии с которой составлен основной договор.
Если документ, регламентирующий основные правила и отношения между сторонами напечатан, то доп. соглашение не может быть оформлено в письменном виде и от руки. Документ должен соответствовать основному и размером букв, и стилем текста.
Это правило относится и к процедуре удостоверения документа. Если акт аренды заверялся нотариусом, то соглашение также должно пройти соответствующую проверку. Желательно у того же самого нотариуса, который таким образом еще раз подтвердит подлинность договора.
Сегодня широкую популярность приобретают акты, составленные на электронном носителе, заверенные электронной подписью. В случае с арендой подобное неприменимо. Мало того, что такое соглашение должно пройти процедуру регистрации в Росреестре (а для этого нужен специально составленный бланк), так ещё и документ на электронном носителе по закону не может обладать соответствующей законной силой.
ВАЖНО! Составление устного доп. соглашения, которое приобщается к основному акту недопустимо. Устная договоренность никак не регулируется законодательством, а значит, незаконна в принципе.
Следует отказаться от сомнительного вида бланков и образцов, которые предлагаются в интернете.
Соглашение о продлении договора аренды
Но помимо рассмотренного выше способа пролонгации договора аренды, существуют и иные пути решения данной задачи. К ним необходимо присмотреться, ведь, возможно, вы воспользуетесь именно ими.
Так, если арендодатель и арендатор продолжают свои взаимоотношения даже после того, как срок действия договора истек, то соглашение аренды продлевается автоматически и становится безвременным. И в случае, если одна из сторон все-таки, спустя длительное время, захочет прекратить отношения, необходимо оповестить своего оппонента по сделке заведомо. Законодатель даёт два месяца на то, чтобы жилец смог собрать свои вещи и найти новое место проживания.
Второй способ предполагает заключение нового документа аренды. Это значит, что стороны будут составлять абсолютно новый акт, который будет включать в себя любые изменения, которые захотят стороны. Также стороны будут самостоятельно решать, регистрировать договор или же нет.
Заключение нового акта позволит сторонам заново взглянуть на свои взаимоотношения, добавить какие-либо детали или наоборот, убрать их.
Если стороны, когда-то заключившие между собой арендные отношения, довольны сотрудничеством и хотят продлить эти взаимоотношения ещё на продолжительный срок, то у них есть все основания на это. Это значит, что граждане могут составить доп.соглашение, пользуясь требованиями законодательства и определенными инструкциями.
При составлении доп.соглашения нужно, в первую очередь, ориентироваться на акт, который был заключён ранее. В случае, если вы выполнили все требования, которые установлены законом, то это значит, что ваши отношения будут продлены еще на некоторое время.
Обычно в договоре всегда указывается срок его действия:
в виде конечной даты;
в виде определенного периода времени (например, на 2 года с даты подписания).
При этом законодательство не считает указание срока существенным условием соглашения, кроме некоторых случаев. Если время действия документа не указано, то по умолчанию считается, что соглашение утратит силу в момент исполнения взаимных обязательств каждой стороной.
Одним из самых важных составляющих любого договора является срок действия контракта и период времени, в течение которого происходит исполнение обязательств сторон, между которыми он и был заключен.
В соответствии с нормами, которые прописаны в ГК России, а точнее п 1 ст 425, на основании этих норм, договор и начинает действовать, после того, как с даты подписания договора сторонами.
Из этого срока и происходит вычет времени исполнения обязательств прописанных в муниципальном договоре. Этот срок в обязательном порядке должен быть указан в тексте контракта и будет выступать в качестве существенного условия данного документа.
Из норм ч 2 ст 34 44 ФЗ следует, что проведение процедуры по введению существенных изменений условия контракта запрещается. До этого со стороны законодательства предполагалось наличие нескольких исключений из данных требований. Хотите побеждать в тендерах и торгах? Мы можем в этом помочь, наш «Центр» оказывает комплексное сопровождение при участии в торгах на всех этапах.
Как только были введены правки в данный закон было запрещено заключать дополнительные соглашения о продлении периода поставки и порядка действий контракта. Все изменения имеют подтверждение письмом Министерства финансов под номером 02-02-15/24252, а также письмом Министерства экономики и развития под номером ОГ-Д28-4011.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
В правовых делах очень часто можно столкнуться с вопросом по поводу продления срока действия просроченного договора. Данную ситуацию можно разобрать на основании одного яркого примера.
Стороны составили договор, который будет действовать до 31.12.2017. В договоре стороны не указали, что его действие распространяется до момента исполнения всех обязательств возложенных на стороны. В феврале 2021 года участники соглашения решают продлить его для осуществления дальнейших поставок товара. Может ли их решение иметь законное основание?
В согласии с законодательными нормами, стороны имеют право решить, что условия поставленные ими друг другу применимы еще до заключения договора, однако как обстоят дела с дополнительным соглашением.
Данный вид документа существует в непосредственной связи с составленным договором. Поэтому если договор признан действующим, то аналогично ему и все дополнительные соглашения и приложения считаются действительными до момента окончания действия первоначально составленного договора между сторонами.
Если следовать данной логике вещей, то становиться очевидным, что жизнь или существование дополнительного соглашения напрямую зависит от существования основного договора, для которого он является дополнением. Если стороны решают составить дополнительное соглашение к основному договору, то они должны помнить о том, что окончание действия дополнительного соглашения не должно выходить за рамки окончания действия договора.
Многие противятся заключению дополнительных соглашений к договорам, срок действия которых уже истек. Однако в данном вопросе существует множество тонкостей. Поэтому некоторые признают составление дополнительных соглашений к договорам, которые уже прекратили свое действие. Для принятия такого решения существуют достаточные основания, поскольку государственные законы предусматривают возможность существования нескольких документов, способных доказать правомерность взаимоотношений между сторонами. Так, договор не является единым документом. На основании этого, дополнительное соглашение также может послужить в качестве как бы вновь заключенного договора между участниками.
Поскольку законодательство не предусматривает конкретной формы дополнительного соглашения, стороны вправе воспользоваться собственным образцом.
В тексте отражают такую информацию:
В названии документа обязательно ссылаются на основной договор, его номер, дату и место подписания.
Далее указывают дату и место подписания дополнительного соглашения. Можно указать и его номер (если заключено несколько дополнительных соглашений).
Указывают наименования компаний, а также ФИО и должности лиц, которые действуют от имени этих организаций. Ссылаются на документы, которые дают такое право (Устав, доверенность и др.).
Затем нужно указать предмет соглашения – т.е. до какой даты будет действовать основной договор.
В тексте обязательно отражают, что в остальных условиях стороны будут действовать в соответствии с текстом основного договора.
Прописывают, что соглашение составлено в 2 оригинальных экземплярах.
Уполномоченные лица (обычно это сами генеральные директора) ставят подписи, расшифровки подписей. Если компания использует печать в документообороте, необходимо поставить и ее.
Ориентироваться можно на такой пример.
Если в процессе совместной работы стороны принимают решение о продолжении трудовых отношений, по закону перевести срочный трудовой договор в бессрочный возможно в любой момент.
По ст. 72 ТК РФ условия соглашения подлежат изменению, если:
по окончании срока сотрудничества работодатель и подчиненный не предприняли никаких действий по его прекращению;
были выявлены нарушения оформления срочного договора (решение суда);
стороны заинтересованы в продолжении сотрудничества.
Перевод на бессрочный трудовой договор производится автоматически или путем документального оформления.
Если начальник и подчиненный согласовали дальнейшую совместную деятельность, то за три дня до окончания действия трудового договора они оформляют дополнительное соглашение (ст. 72 ТК РФ). В нем указывается должность, которую будет занимать человек в дальнейшем, назначенный оклад и дата начала постоянной работы. Проставляются реквизиты и подписи всех участников.
На основании заявления работника составляется приказ о признании срочного трудового договора бессрочным, где обозначается начало нового периода трудовых отношений и согласие работника.
Период действия госконтракта, по условиям российского законодательства, можно изменить не только по обоюдному согласию. Так, законодатели определили следующие основания для пролонгации:
Соглашение сторон. Если контракт многосторонний, то требуются согласия большинства сторон.
По решению суда, если одна из сторон допустила значительное нарушение норм госконтракта.
По заключению судебной инстанции, в связи с существенным изменением условий.
По решению суда, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Отметим, что обращаться в суд можно только после получения официального отказа другой стороны. Для получения официального ответа требуется направить письменное уведомление с предложением увеличить длительность сотрудничества. Вполне возможно, что деловые партнеры смогут договориться без судебных разбирательств.
К чему может привести пролонгация договора аренды нежилого помещения?
Форма пролонгации зависит от того, как был заключен основной первоначальный контракт. Так, предусмотрены следующие формы увеличения периодов действия соглашений:
если соглашение заключено в устной форме, то и продлить его можно путем переговоров;
если документ составлен в письменной форме, то и допсоглашение придется оформить документально;
если условия контракта заверены нотариально, то и пролонгацию следует проводить через нотариуса;
если первоначальное соглашение подлежало государственной регистрации, то и пролонгированный контракт придется зарегистрировать в государственных органах.
Например, при пролонгации договора аренды недвижимости или земельных участков на срок более одного года такой документ следует зарегистрировать в Росреестре. За нарушение правил государственной регистрации предусмотрена административная ответственность.
ВАЖНО! Составлять допсоглашение требуется только в том случае, если в основном договоре отсутствует условие об автоматической пролонгации договора, формулировка о процедуре упущена.
VIDEO
Если контракт заключен по закону № 44-ФЗ, то оформить его пролонгацию нельзя. Так, чиновники определили, что заказчики, работающие по 44-ФЗ, не имеют права продлевать действующие соглашения.
Срок действия контракта считается существенным условием, а согласно п. 1 ст. 95 закона № 44-ФЗ, стороны не вправе самостоятельно изменять существенные условия договоров. Такое мнение выразили чиновники в отдельных нормативных документах (Письма Минэкономразвития от 21.07.2015 № Д28и-2020, от 14.07.2016 № Д28и-1818, Письмо Казначейства России от 19.05.2015 № 07-04-05/09-319).
Все государственные и муниципальные закупки должны проводиться на основании плана-графика, который утверждается на определенный период (календарный год). Следовательно, вариант с продлением или изменением длительности контракта считается нарушением (Письмо Минэкономразвития от 31.03.2017 № ОГ-Д28-4011).
ВАЖНО! Допсоглашение о пролонгации срока по закону № 44-ФЗ считается недействительным. Исключением являются случаи, предусмотренные на законодательном уровне.
За нарушение данных условий предусмотрена административная ответственность (п. 4 и 5 ст. 7.32 КоАП): на должностное лицо — до 20 000 рублей, на юридическое — до 200 000 рублей.
Выход: государственный заказчик обязан внести изменения в действующий план-график, опубликовать данные коррективы на официальном портале и только потом выходить на проведение нового заказа.
Это продление срока действия ранее заключённого соглашения между собственником квартиры и арендатором. Пролонгация договора аренды помещения происходит по взаимной договорённости между сторонами. Свою добрую волю они подтверждают подписями.
Для продления срока можно составить дополнительное соглашение. Оно будет являться дополнением к ранее существующему и подписанному соглашению об аренде. Если стороны заранее предусмотрели возможность продления в «теле» договора, то допсоглашение можно не заключать. Достаточно будет сделать соответствующие пометки в соглашении.
Стороны могут договориться между собой, что если по истечении срока первоначальной аренды они довольны сотрудничеством, то продление срока может стать автоматическим.
«Ручная» пролонгация требует от сторон определённых действий – нужно встретиться, составить дополнительное соглашение или включить дополнительные пункты в «тело» договора, потом снова подписать. Это не всегда удобно! Например, квартира находится в другом городе, ехать далеко. Поэтому можно предусмотреть условие автоматического продления.
Если срок действия договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться имуществом и исправно вносить плату, договор считается продлённым до тех пор, пока не будет нарушено это условие.
Дополнительное соглашение об изменении срока действия договора
У договора аренды или найма жилого или нежилого помещения, как и любого другого гражданско-правового договора, есть свои преимущества и недостатки. Прежде чем заключать такое соглашение, нужно их оценить.
К преимуществам можно отнести:
так как срок сделки не превышает 1 года, нет необходимости регистрировать её в Росреестре;
нет регистрации, не нужно платить пошлину;
есть возможность договориться об аренде всего объекта недвижимости или только его части. Например, одной комнаты;
у арендатора есть заключить новый договор с собственником. У него также есть преимущественное право пролонгации договора аренды;
можно прописать возможность продления срока действия на те же 11 месяцев или возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок;
у сторон есть право досрочно прекратить отношения без последствий друг для друга.
Обратите внимание! Договор может быть прекращён как по инициативе собственника недвижимости, так и по инициативе пользователя. Для этого не нужно составлять и подписывать дополнительные документы. Достаточно предупредить о разрыве отношений заранее.
Но у такого сотрудничества есть и негативные стороны. К ним можно отнести:
так как нет необходимости регистрации, не происходит дополнительная проверка законности и правомерности составленного договора аренды;
нет арендных каникул, плата будет индексироваться только по договорённости между сторонами;
нет возможности взыскать штраф за досрочное расторжение договора без предупреждения;
есть риск встретить недобросовестных арендаторов, которые съедут, не заплатив. Доказать свою правду в суде будет практически невозможно;
арендатор может передать квартиру в субаренду, не спросив об разрешения у собственника.
Обратите внимание! Если постоянно не проверять сохранность своего имущества, то можно «нарваться» на недобросовестных пользователей. В практике встречались случаи, когда арендованную на 11 месяцев квартиру сдавали в субаренду посуточно.
Так как объектом сделки является предмет недвижимости, договор должен быть составлен письменно. Помимо этого, нужно учесть следующие нюансы:
подробное описание объекта недвижимости. Собственник должен дать полную родовую характеристику предмета сделки, чтобы при возникновении споров не возникло сомнений. Поэтому нужно указать точный адрес места нахождения, включая подъезд и этаж, общую и жилую площадь, количество комнат и прочее;
размер арендной платы, способ расчёта и способ передачи денег. Рекомендуется указать способ расчёта арендной платы – за каждый квадратный метр или фиксированная сумма. Периодичность расчётов – ежемесячно, ежеквартально или единой суммой за весь срок аренды. Также нужно указать, как будет происходить передача денег – наличными или безналичными;
случаи, при которых плата может быть изменена в любую сторону. Например, если состояние объекта недвижимости ухудшится по причинам, не зависимым от действий сторон, то собственник может уменьшить плату. Если же сам арендатор нанесёт ущерб жилью, то владелец может увеличить арендную плату;
определить порядок заключения нового договора после истечения срока действия – имеет ли арендатор преимущественное право или нет, как происходит дальнейшее сотрудничество – автоматическая пролонгация или заключение дополнительного соглашения.
Чтобы у сторон было как можно меньше вопросов друг к другу, нужно подробно составить договор.
Рекомендуется обратиться к юристу, он подготовит макет соглашения, исходя из конкретной ситуации.
Регистрация договора аренды или найма в Росреестре необходима тогда, когда срок его действия превышает 1 год. Для этого обеим сторонам нужно посетить отделение МФЦ с комплектом документов или лично посетить отделение Росреестра. Срок внесения правок в «дело» объекта составляет 5 рабочих дней. Иногда происходят задержки.
После регистрации договора сведения об аренде «автоматически» передаются в ФНС. Поэтому уйти от уплаты налогов собственнику жилья не удастся.
Обычно в договоре всегда указывается срок его действия:
в виде конечной даты;
в виде определенного периода времени (например, на 2 года с даты подписания).
При этом законодательство не считает указание срока существенным условием соглашения, кроме некоторых случаев. Если время действия документа не указано, то по умолчанию считается, что соглашение утратит силу в момент исполнения взаимных обязательств каждой стороной.
Похожие записи: