Порядок постановки на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок постановки на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.

Учитывая, что разграничение государственной собственности на землю является одним из основных принципов Земельного кодекса Российской Федерации, нормативная правовая база по вопросам регулирования земельных отношений предусматривает проведение разграничения собственности на землю с тем, чтобы каждый земельный участок нашел своего публичного собственника (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование).

Без проведения разграничения собственности на землю трудно создать механизм управления и распоряжения государственным или муниципальным имуществом в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Та, существующая на сегодня обстановка, когда объектом недвижимости управляет и распоряжается один публичный собственник, а земельным участком, на котором этот объект недвижимости расположен – другой публичный собственник, создает неудобства как для органов государственной власти и местного самоуправления, так и для хозяйствующих субъектов.

Таким образом, развернувшийся с середины 2002 года процесс разграничения государственной собственности является по своей сути завершением раздела государственного имущества между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, который начался в начале 90-х годов.

Основными целями разграничения государственной собственности на землю являются полное осуществление своих полномочий органами государственной власти и местного самоуправления, установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований в сфере землепользования, и создание условий для хозяйствующих субъектов, позволяющих обеспечить целостность управления и распоряжения имущественным комплексом.

Основными критериями разграничения государственной собственности на землю являются:

• необходимость в земельных участках публичных образований для реализации ими своих полномочий, установленных действующим законодательством;

• наличие материальных и технических ресурсов у публичных образований, необходимых для управления и поддержания земельных участков в надлежащем состоянии.

В соответствии с вышеуказанными критериями, федеральным законом определено, что в собственность публичных образований могут быть отнесены земли и земельные участки.

При этом, земли могут быть зарегистрированы на праве собственности муниципальных образований в безусловном порядке, на основании федеральных законов или законов субъектов Российской Федерации.

Право собственности муниципальных образований на земельные участки возникает на определенных условиях, и, как правило, определяется тем, в чьей собственности находятся объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке, или какому юридическому лицу предоставлен земельный участок.

Разграничение земель по уровням собственности необходимо рассматривать не как самоцель и конечный результат, а как начало большой и кропотливой работы по налаживанию эффективного управления муниципальной земельной собственностью.

Для муниципальных служащих, занимающихся вопросами формирования земельной собственности, наиболее важным является вопрос о порядке подачи документов и перечне документов, которые прилагаются к заявлению о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет.

Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» было предусмотрено, что с заявлениями о кадастровом учете земельного участка вправе обратиться определенные законом лица (заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

С заявлениями о постановке на учет земельных участков вправе обратиться как собственники таких участков, так и любые другие уполномоченные лица. С заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков вправе обратиться только собственники таких участков, а с заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, — лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Заявителями об учете частей земельных участков имеют право выступить собственники этих участков или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие участки.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для этого документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет земельного участка указанные заявление с документами могут быть представлены в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Подлинность подписи заявителя или его представителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, когда заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В случае представления заявления с документами в электронном виде оно должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или его представителя. Подлинность такой подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке.

При личном представлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов орган кадастрового учета в этот же день выдает заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты подачи. В случае почтового отправления заявления и документов расписка об их получении высылается органом кадастрового учета в течение рабочего дня, следующего за днем получения, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Что касается порядка подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов заявления и необходимых для кадастрового учета материалов, то он устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Все копии документов должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке. Следует заметить, что орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя дополнительные документы, не установленные законом.

При постановке на учет земельного участка вместе с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, удостоверяющего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах основания для освобождения от уплаты указанной пошлины;

• межевой план. Межевой план представляется вместо описания земельного участка. Форма межевого плана в настоящее время не утверждена. Предполагается, что она будет разработана на основе описания земельного участка, дополненного сведениями о согласовании границ смежными землепользователями и иной информацией. В настоящее время до вступления в силу приказа Минюста России «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке» в соответствии с письмом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по субъектам Российской Федерации от 04.03.2008 № ВК/0878 для постановки на кадастровый учет принимается Описание земельного участка, оформленное в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (Приложение 4).

При учете части земельного участка представляются:

• межевой план;

• копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на земельный участок либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой участок в пользу заявителя. Но если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности заявителя на соответствующий земельный участок, то представлять копию указанного документа не требуется.

При учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка необхо��имо представить его межевой план.

Проведение кадастровых работ, выполняемых за счет средств местного бюджета должно осуществляться с учетом требований Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнении работ, оказания услуг для государственных или муниципальных нужд». Этим законом предусматривается, что в зависимости от суммы контракта договоры могут заключаться:

• путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона;

• путем проведения запросов котировок;

• путем размещения заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), если стоимость работ не превышает сумму, установленную Центральным банком Российской Федерации предельного размера расчетов наличными деньгами между юридическими лицами по одной сделке, в порядке, установленном пунктом 14 статьи 55 вышеназванного федерального закона. С 22 июля 2007 года в соответствии с указанием Центрального банка РФ от 20.06.2007 № 1843-у эта сумма составляет 100 тыс. рублей.

Из практики рекомендуется осуществлять размещение заказа на проведение кадастровых работ путем проведения конкурсов, так как это позволяет заказчику выбрать наиболее квалифицированную подрядную организацию.

При подготовке конкурсной документации, особое внимание необходимо уделять контракту (приложение 5) и техническому заданию (приложение 6), так как они являются основными документами, определяющим состав и сроки проведения работ.

После заключения контрактов необходимо осуществлять регулярный контроль за ходом кадастровых работ. При представлении подрядчиком проекта границ земельных участком рекомендуется внимательно проверять представленные материалы, уделяя особое внимание следующим вопросам:

• соответствие описания местоположения земельного участка на проекте границ земельного участка со свидетельством о регистрации права собственности на объект недвижимости и техническим паспортом;

• соответствие границ сформированного земельного участка с данными, указанными в исходном кадастровом плане;

• правильность указания разрешенного использования и категории земель.

После согласования описания границ земельного участка и утверждения проекта его границ подрядчик формирует землеустроительное дело, подготавливает описание границ земельного участка (до введения в действие межевого плана земельного участка), согласовывает описание у заказчика и представляет документы в земельно-кадастровую палату для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

По итогам работы заказчику представляется кадастровый паспорт земельного участка и документы, определенные техническим заданием.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки определен вышеназванными федеральными нормативными правовыми актами и включает в себя:

1. Заявление о государственной регистрации права. Если регистрация права собственности осуществляется на том основании, что на данном земельном участке находится объект недвижимости, зарегистрированный на праве собственности муниципального образования, в заявление необходимо указать номер регистрации данного объекта недвижимости (Приложения 7-9).

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок:

   1. Копия акта органа государственной власти или местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания. Как правило, таким документом является распорядительный акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на том или ином праве.

   2. Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка органу местного самоуправления, муниципальному унитарному предприятию, либо некоммерческой организации, созданной органами местного самоуправлении и их предшественниками. В качестве иных документов, регистраторы обычно требуют договор аренды земельного участка. Если договор аренды заключен на срок более одного года, он должен быть зарегистрирован.

3. Кадастровый план (паспорт) земельного участка, разделы В1–В2 (как минимум). Если на регистрацию представляется кадастровый план земельного участка, в строке 17 «Цель предоставления выписки» должно быть указано «по запросу», либо «для государственной регистрации прав». Формой кадастрового паспорта земельного участка сведения о цели предоставления земельного участка не предусмотрено.

4. В случае, если основанием для регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок является принадлежность земельного участка органу местного самоуправления, муниципальному унитарному предприятию, либо некоммерческой организации, созданной органами местного самоуправлении, предоставление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в ЕГРП. Например, если земельный участок предоставлен муниципальному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и данное право зарегистрировано регистрационной службой.

5. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости и кадастровый план (паспорт) земельного участка, подтверждающий нахождение данного объекта недвижимого имущества на данном земельном участке, в случае, если основанием для регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию. Как правило, таким документом является свидетельство о регистрации права собственности муниципального образования на объект недвижимости. Предоставление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в ЕГРП.

6. Документ об оплате государственной пошлины. Размер пошлины для государственной регистрации права муниципальной собственности на землю в настоящее время составляет 100 рублей.

7. Документ, подтверждающий полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления, организации (как правило, доверенность).

8. Документ, удостоверяющий личность представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления.

9. Иные документы, в случаях, установленных федеральными законами. Например, для государственной регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки по основаниям, предусмотренным федеральными законами, кроме вышеуказанных документов предоставляется выписка из федерального закона, подтверждающего основания возникновения права собственности муниципального образования на земельный участок.

При получении документов о регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок, рекомендуется провести их проверку на предмет наличия технических ошибок в свидетельстве о регистрации.

Необходимо проверить соответствие данных в кадастровом плане (паспорте) земельного участка и в свидетельстве о регистрации права, в том числе: площадь земельного участка, единицы изменения площади земельного участка, разрешенное использование, местоположение земельного участка, категория земель.

В случае обнаружения технических ошибок необходимо обратиться в регистрационную службу об их исправлении.

Необходимо отметить, что однозначной позиции по вопросу необходимости подготовки ненормативного акта публичного органа власти о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность и регистрации права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами нет. Даже судами принимаются различные решения по этому вопросу. Представляется, что законодатель должен сформулировать эту норму более четко или определить порядок реализации данной нормы на практике, применительно ко всем возможным случаям, однозначно разделив понятия юридического и фактического учета. Существуют две точки зрения по данному вопросу.

При проведении работ по определению границ земельных участков под многоквартирными домами рекомендуется руководствоваться:

1. Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105 (в ред. от 21.08.2000 № 615) «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений».

2. Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59 «Об утверждении Методических рекомендаций по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

3. Постановлением Главы администрации Хабаровского края от 19.07.2001 № 297 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах на территории Хабаровского края и Методических рекомендаций по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах на территории Хабаровского края».

Нормативные акты, указанные в п.2 и 3 были разработаны в соответствии с Федеральным законом от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который в настоящее время утратил силу. Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит понятий «кондоминиум», «нормативного размер земельного участка» и особых положений о порядке определения границ земельных участков под многоквартирными домами. В соответствии с ч.1. ст. 36 Жилищного кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом этого и смены понятий в федеральном законодательстве, можно полагать, что и после вступления в силу Жилищного кодекса РФ границы земельного участка под многоквартирным домом должны определяться на основании ранее предусмотренного порядка определения границ.

Рекомендуется обратить внимание на следующее:

1. Установление границ землепользований производится с учетом генеральных планов поселений, документации по планировке территории и иной градостроительной документации.

2. Границы отведенных земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, не подлежат пересмотру. (п.2 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105 (в ред. от 21.08.2000 № 615).

3. Нормативный размер земельного участка, передаваемого безвозмездно в общую долевую собственность определяется в зависимости от:

• площади объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке;

• территории, необходимой для обслуживания объектов недвижимости с учетом градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями, иных норм и правил;

• наличия прав смежных собственников, землепользователей и землевладельцев.

4. Если фактическая площадь земельного участка меньше нормативной и увеличение площади за счет смежных земельных участков невозможно, в совместную долевую собственность передается фактически занимаемый земельный участок.

5. Приобретение земельного участка, превышающего площадь, определенную в соответствии с установленным порядком невозможно, поскольку Жилищный кодекс РФ этого не предусматривает, в отличие от ранее действовавшего законодательства (п.2.ст.11 закона № 72-ФЗ).

6. Территории общего пользования (проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений и т.п.) подлежат передаче в общую долевую собственность или в аренду при условии установлении соответствующих ограничений.

7. Финансирование работ по формированию земельных участков осуществляется за счет собственников помещений в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законодательством.

Необходимость установления ограничений в использовании земельных участков обусловлена требованиями Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и другими федеральными нормативными правовыми актами.

Ограничения (обременения) на земельные участки под многоквартирными домами устанавливаются исходя из:

• фактической площади территорий общего пользования (проездов, детских площадок, придомовых массивов зеленых насаждений, физкультурных и хозяйственных площадок и т.п.);

• ширины охранной (санитарно-защитной) зоны, установленной в соответствии с санитарными нормами и возможности беспрепятственного обслуживания этих объектов.

Если при формировании земельного участка возникает необходимость установления ограничений (обременений), в отношении объектов недвижимости возведенных после 01.03. 2005, для введения их необходимо соответствующее решение общего собрания собственников помещений, принятое двумя третями голосов.

К объектам, которые могут находиться в границах земельных участков под многоквартирными домами и которые требуют установление защитных зон, а соответственно и установление ограничений, относятся:

• линии связи, радиотехнические объекты в том числе: воздушные, подземно-кабельные, радиорелейные линии связи, воздушные подземно-кабельные линии радиофикации, необслуживаемые усилительные и регенерационные пункты;

• водопроводные сети и сооружения, в том числе: водопроводы, насосные станции;

• тепловые сети;

• электрические сети и сооружения, в том числе: трансформаторные пункты, воздушные, подземные кабельные электрические сети;

• газовые сети и сооружения в том числе: газопроводы (наземные и подземные), газорегуляторные пункты и установки, резервуарные установки (наземные и подземные), газонаполнительные станции и пункты, групповые баллонные установки.

Границы охранных зон электрических сетей устанавливаются в соответствии с «Правилами охраны электрических сетей до 1000 вольт», утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 11.09.72 № 667.

Согласно правилам для охраны электрических сетей напряжением до 1000 вольт вдоль воздушных линий электропередачи (за исключением ответвлений к вводам в здания) устанавливаются охранные зоны в виде участка земли, ограниченного параллельными прямыми, отстоящими от проекции крайних проводов на поверхность земли на 2 метра с каждой стороны. Для подземных кабельных линий охранная зона устанавливается в виде участка земли, ограниченного параллельными прямыми, отходящими от крайних кабелей на 1 метр с каждой стороны, а при прохождении кабельных линий в городах под тротуарами – на 0,6 метра в сторону зданий и сооружений и на 1 метр, в сторону проезжей части улицы.

Границы охранных зон линий и сооружений связи устанавливаются в соответствии с «Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 № 578.

Данным нормативным актом определено, что в населенных пунктах охранные зоны устанавливаются только для наземных и подземных необслуживаемых усилительных и регенерационных пунктов на кабельных линиях связи в виде участков земли, определенных замкнутой линией, отстоящей от цента установки усилительных и регенерационных пунктов или от границы обвалования не менее чем на 3 метра и от контуров заземления не менее, чем на 2 метра.

Охранные зоны для подземных кабельных и наземных воздушных линий устанавливаются только вне границ населенных пунктов.

Охранные зоны систем газоснабжения определены:

1. «Правилами охраны систем газоснабжения», утвержденными Минтопэнерго России 24.09.1993 и зарегистрированными Минюстом Росси 24.09.1992 № 93.

2. СНиП П-89-80, СНиП П.07.01-86, СНиП 2.04.08-87, СНиП П -06-75. ( в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» носят рекомендательный характер).

3. Правилами безопасности в газовом хозяйстве (ПБ 12-245-98), утвержденными Госгортехнадзором России от 30.11.98 № 71.

4. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

Согласно вышеназванным документам для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны:

а) вдоль трасс наружных газопроводов в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода;

б) вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода – в идее территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров – с противоположной стороны;

в) вдоль трасс наружных газопроводов на вечно мерзлых грунтах независимо от материала труб — в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 10 метров с каждой стороны газопровода;

г) вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов — в виде территории, ограниченной замкнутой линией, проведенной на расстоянии 10 метров от границ этих объектов. Для газорегуляторных пунктов, пристроенных к зданиям, охранная зона не регламентируется;

д) для прочих объектов газоснабжения — в виде участка земной поверхности, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 15 метров от границ объекта.

Границы охранных зон объектов водоснабжения определены СанПиНом 2.1.4. 1110-02 «О введение в действие санитарных правил и норм «зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ 14.03.2002 № 10.

ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

В ЕГРН вошли: Реестр сведений о границах территории, зарезервированной для государственных или муниципальных нужд; Перечни координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов. Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием.

Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды) Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН.

Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.

С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.

С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.

Такое уведомление можно обжаловать через суд.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.

В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.

С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.

Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).

Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Оформление земли в собственность

Эту деятельность осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (или Росреестр). Осуществление кадастрового учета необходимо для оформления права собственности на объект недвижимости, а также последующего распоряжения таким объектом (например, продажа или сдача в аренду).

Кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость необходимо осуществлять в случаях:

• Создание объекта недвижимости (например, строительство дома);
• Прекращение существования объекта недвижимости (например, снос дома);
• Реконструкция недвижимости;
• Изменение основных сведений об объекте недвижимости.

---

• Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
• Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.

---

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется бесплатно.

Государственная пошлина может взыматься только при одновременной регистрации прав на недвижимое имущество (например, право собственности на построенный дом) и составляет 2 тыс. рублей для физических лиц.

Споры о праве на придомовую территорию

Комплект документов здесь зависит от регистрируемого объекта – участка земли, машино-места, объекта ИЖС или иной недвижимости.

Чтобы поставить на госучет в кадастре дом (не регистрированный прежде, свежеприобретенный, или перепланированный, либо реконструированный), необходимо выполненное кадастровым инженером заключение, а также техплан или техзаключение с межевым планом по участку, если прежде его межевание не производилось.

Все названные документы готовятся кадастровыми инженерами по расценкам, зависящим от площади и местоположения недвижимого объекта. К примеру, документация на небольшой дом или участок в шесть соток стоить будет от 8 тыс. рублей.

Располагая актуальной документацией, составленной инженером кадастровой службы, необходимо подготовить заявление на необходимую госуслугу (кадастровый госучет и/или госрегистрация прав) в соответствии с формой, имеющейся на ресурсе росреестра:

Сопровождать техпланом заявление на госучет по арендованным помещениям здания не нужно, если:

• в ЕГРН имеются данные по всем помещениям данного недвижимого объекта;
• арендуемые площадь представляют собой помещения (одно или несколько) с общими строительными конструкциями (смежные комнаты), находящиеся в пределах одного, либо нескольких этажей.

В прочих вариантах выполнить регистрацию аренды на часть здания, либо часть участка земли можно лишь по предоставлении, соответственно, техплана или межевого плана к этим частям. Иначе постановку на госучет Росреестр не выполнит – зарегистрирует аренду в формате обременения по объекту недвижимости. Также законом за №120-ФЗ от 30.04.2021 закреплено, что в случае аренды части здания или земельного участка снятия всего объекта недвижимости с госучета не происходит.

После окончания строительных работ многоквартирного дома, застройщику необходимо обратиться в государственные органы для постановки новостройки на учет. Застройщик обращается в орган местного самоуправления или орган государственной власти по месту нахождения новостройки.

Например, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города или района. Для постановки необходимо совершить ряд операций.

Государственный орган местного самоуправления (департамент градостроительства) принимает заявление и пакет документов от застройщика, рассматривает дело и выносит заключение в течение 9-15 дней. После дело предается в Росреестр, который в течение 5 рабочих дней с даты поступления заявления вносит сведения о многоквартирном доме вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, постановку на кадастровый учет совершает государственный орган, а не сам застройщик. На процедуру кадастрового учета затрачивается от 7 до 10 дней.

Если вы хотите зарегистрировать право общей долевой собственности на придомовую территорию, первым делом нужно провести в доме общее собрание собственников жилья. Инициатором может быть любой собственник, инициативная группа или управляющая организация. Как правильно провести общее собрание, мы писали ранее.

Для принятия положительных решений по вопросу формирования земельного участка и вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок нужно набрать более 50% голосов “за” такие решения.

На собрании также необходимо назначить из числа собственников ответственное лицо или нескольких лиц, которые будут заниматься вопросом оформления земли, подавать документы и представлять интересы остальных собственников.

После принятия решения ответственное лицо — любой собственник помещения в многоквартирном доме — может обратиться в местную администрацию с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о постановке этого участка на кадастровый учет. Вопросом оформления земли занимается департамент городского имущества.

Заявление рассмотрят и на его основании выдадут постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с целью дальнейшей постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Далее нужно обратиться в кадастровое агентство. Кадастровый инженер проведет межевание (определит границы земельного участка, который относится к вашему дому) и подготовит первоначальный вариант межевого плана.

Этот план должен быть согласован с собственниками соседних участков земли и утвержден муниципалитетом. Далее он будет обсуждаться на публичных слушаниях, и в итоге кадастровый инженер предоставит вам окончательный вариант межевого плана.

Чтобы поставить участок на кадастровый учет, нужно обратиться в кадастровую палату или в ближайший МФЦ. Через 10 рабочих дней вам выдадут кадастровый паспорт на оформленный земельный участок.

Затем нужно будет оформить право общей долевой собственности в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в Росреестр лично, подав документы в электронном виде на официальном сайте или посетив МФЦ.

Понадобятся:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность заявителя + документ, подтверждающий полномочия заявителя (это протокол общего собрания, где принято соответствующее решение, нотариальная доверенность);
• постановление об утверждении схемы расположения участка, которое вам выдал муниципалитет;
• технический паспорт многоквартирного дома (можно взять в управляющей организации);
• кадастровый паспорт участка;
• квитанция об оплате госпошлины,
• протокол общего собрания собственников жилья с решениями об оформлении придомового земельного участка и о выделении долей в праве общей долевой собственности на участок;
• межевой план, который вам выдал кадастровый инженер,
• документы, подтверждающие право собственности на помещение — для всех собственников в МКД.

В результате вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок — где ее хранить, лучше решить на общем собрании. С этого момента собственники помещений в доме станут владельцами придомовой территории и смогут распоряжаться ею по своему усмотрению.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимости в 2021 году, особенности

Если земельный участок не сформирован, обратитесь за помощью к:

• федеральным органам исполнительной власти,
• исполнительным органам государственной власти субъекта РФ,
• органам местного самоуправления.

Для этого напишите заявление от собственников многоквартирного дома.

Кадастровые работы проводят кадастровые инженеры. Они делают их на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (либо заказчика).

Проекты планировки и межевания территории делаются для земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Такие проекты относятся к компетенции органов местного самоуправления.

Формирование земельного участка включает в себя:

• подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории,
• выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учёта земельного участка.

Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если вам не терпится скорее провести все необходимые работы, есть четвёртый вариант. Собственники могут самостоятельно произвести межевание земельного участка под многоквартирным домом и обратиться в органы власти с заявлением о согласовании межевого плана, формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учёт.

При этом собственники понесут дополнительные финансовые потери, которые органы местного самоуправления не возместят.

Мы рекомендуем вам помнить, что межевание земельного участка – это обязанность органов власти. Вы можете сделать межевание самостоятельно, если уверены, что органы власти сделают это некорректно. Например, выделят минимальный земельный участок под отмостку дома.

Но, помимо того что собственники понесут большие затраты, органы власти могут в итоге не согласовать такое межевание. Тогда собственникам придётся отстаивать свои права в суде.

К слову, защищать свои права в судебном порядке собственники могут и в случае, они не согласны с межеванием, которое сделала администрация. Рекомендуем вам не терять свои деньги и не упускать возможности – напишите заявление о формировании земельного участка.

Написать заявление может любой собственник многоквартирного дома, группа инициативных собственников, уполномоченное лицо. Управляющая организация или ТСН. УО и ТСН действуют по поручению собственников. В таком случае нужно провести общее собрание собственников, чтобы все выразили своё согласие.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

• копию протокола общего собрания собственников помещений МКД;
• копии документов, удостоверяющих личность уполномоченного лица;
• документ, удостоверяющий состав и размеры помещений МКД;
• при наличии – копии документов об отводе земельного участка.

1. Общее собрание собственников понадобится только в том случае, если ни один собственник не захочет самостоятельно обратиться в орган власти с заявлением о формировании земельного участка, и собственники помещений в МКД захотят сделать это от имени всех собственников.
2. В этом случае вначале проводится общее собрание собственников, инициировать которое может любой собственник МКД, а затем в администрацию с заявлением обращается уполномоченное лицо.
3. Собрание проводится в порядке, описанном в статьях 45–48 Жилищного кодекса РФ.

   На повестку дня выносятся следующие вопросы:

1. Принятие решения о необходимости формирования земельного участка под МКД.
2. Выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений МКД в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под МКД, в общую долевую собственность.

В общую долевую собственность собственников помещений земельный участок под многоквартирным домом переходит после того, как:

• органы государственной власти или органы местного самоуправления сформируют такой земельный участок,
• его поставят на государственный кадастровый учёт.

Специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка или государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок получать не нужно.

Как поставить на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом?

Если вы хотите оформить земельный участок под многоквартирным домом, советуем вам сперва определить статус земельного участка на текущий момент и понять, насколько это вам выгодно.

Если вы решили оформлять участок, следуйте нашей инструкции:

1. Получите сведения через Публичную кадастровую карту и проверьте их по выписке
2. Если земельный участок не сформирован, напишите заявление о формировании земельного участка в органы власти.
3. Если никто из собственников не хочет отдельно отправлять заявление, проведите общее собрание собственников.
4. Возникнут разногласия по границам земельного участка и органы власти не захотят их решать – обращайтесь в суд.

Провести юридически грамотное общее собрание собственников для оформления земельного участка можно легко и быстро с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как он работает.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме необходимо определить лицо, уполномоченное на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и проведении его кадастрового учета. Следует обратить внимание, что с данным заявлением в органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе обратиться любое лицо, выбранное на собрании (часть 3 статьи 16 Закона).

Но, вместе с тем, 28.05.2010 Конституционный суд постановил, что до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (Постановление Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П).

Подготовка межевого плана для формирования или уточнения границ земельного участка территории многоквартирного жилого дома (МКД) – это кадастровые работы необходимые для внесения сведений о фактическом прохождении на местности границы земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), достоверный источник информации об объектах недвижимости на территории Российской Федерации.

Территорией многоквартирного жилого дома (МКД) является земельный участок на котором располагается сам МКД и прилегающая территория с элементами благоустройства и озеленения в рамках действующего кадастрового учета и утвержденного проекта планировки и межевания территории района. Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) в настоящий момент имеет право инициировать формирование границ такого земельного участка и в последующем распоряжаться им в рамках действующего законодательства.

1. Вы не можете найти границы Вашего земельного участка на публичной кадастровой карте;
2. Вы получили соответствующую рекомендацию от государственных органов о формировании земельного участка территории под многоквартирным жилым домом (МКД)
3. Вы не находите в разделе 3.2. Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведений о средней квадратической погрешности определения координат характерных точек границ земельного участка;
4. Вы не находите в разделе 1 Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведений о погрешности определения точности (+/-) площади земельного участка.

Консультируем Заказчика и готовим стартовый пакет документов необходимых для подготовки межевого плана В некоторых случаях до начала кадастровых работ Вам может понадобиться подготовка или внесение изменений в проект планировки и межевания территории, который Вы так же можете заказать в нашей компании.

Согласовываем и подписываем договор подряда на выполнение кадастровых работ по итогам проведенного общего собрания жильцов МКД

Проводим геодезические измерения границ земельного участка и обрабатываем их для получения точных координат поворотных точек – межевых знаков.

Согласовываем с Заказчиком полученные промежуточные результаты обмеров и формируем проект межевого плана

Согласовываем прохождение границ описанных в проекте межевого плана со смежными землепользователями — Вашими соседями, оформляем акт согласования границ

Подаем межевой план на рассмотрение в Росреестр и добиваемся вынесения им решения о государственном кадастровом учете

Обратившись к нашей команде кадастровых инженеров имеющим опыт решения самых сложных ситуаций в области кадастровой деятельности, Вы гарантированно получите запланированный результат.

Итоги кадастровых работ формированию или уточнению границ земельного участка под многоквартирным жилым домом(МКД):

• Копия согласованного в установленном порядке в соответствии с нормами действующего законодательства межевого плана;
• Электронный файл в формате XML содержащий информацию о подготовленном межевом плане;
• Выписка из ЕГРН.

Как поставить на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 43 «Проект межевания территории» Градостроительного кодекса РФ(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов к совету депутатов муниципального округа, межрайонной прокуратуре, прокуратуре города, департаменту городского имущества города о признании незаконным решения об отмене ранее принятого решения совета депутатов муниципального округа о согласовании установки ограждающих устройств на придомовой территории в муниципальном округе. Как указал суд, в соответствии со ст. 43 Градостроительного кодекса РФ границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. Учитывая, что для целей, указанных в ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», земельный участок считается сформированным с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде его разрешенного использования — эксплуатация многоквартирного дома, суд исходил из того, что земельный участок по указанному истцами адресу не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, доказательств, подтверждающих его назначение исключительно для пользования жителей домов по соответствующим адресам, суду не представлено. При таких обстоятельствах учитывая отсутствие установленных в соответствии с действующим законодательствам границ земельного участка, являющегося придомовой территорией домов, суд пришел к выводу о наличии оснований для принятия оспариваемого решения.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2021 N 07АП-4369/2021 по делу N А27-18910/2020Требование: Об обязании освободить земельный участок путем демонтажа торгового павильона.

Решение: Требование удовлетворено.

Действующее федеральное законодательство не содержит как такового запрета на размещение нестационарных торговых объектов в границах придомовой территории многоквартирного дома.

Не исключается, однако, осуществление регулятивных полномочий органов местного самоуправления в отношении размещения нестационарных торговых объектов на придомовых территориях, если речь не идет о полном запрете.

Учитывая, что благоустройство направлено на обеспечение и улучшение условий проживания, в том числе с точки зрения внешнего облика населенного пункта, а также имея в виду факультативный характер использования придомовой территории для размещения нестационарных торговых объектов, не затрагивающий ее основного предназначения, допустимо установление требований, например, к удаленности таких объектов от зданий и сооружений, к их сочетанию с иными элементами благоустройства, к их внешнему облику и техническим (конструктивным) особенностям, как это имеет место сегодня во многих муниципальных образованиях.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Ситуация: Как установить шлагбаум (ограждающее устройство) на придомовой территории?(«Электронный журнал «Азбука права», 2022)Установка шлагбаума (ограждающего устройства), регулирующего въезд и (или) выезд транспортных средств в границах придомовой территории многоквартирного дома (МКД), осуществляется в соответствии с проектом межевания территории на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и решения органа местного самоуправления о согласовании установки ограждений (если межевание проводилось). Узнать о наличии проекта межевания территории можно, в частности, на официальном сайте соответствующего муниципального образования (п. п. 11, 12 ст. 1, ч. 4 ст. 41, ст. 43, ч. 16 ст. 45 ГрК РФ; п. п. 2, 3 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2013 N 428-ПП).

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г.

Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м.

, предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом.

В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е.

в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно.

Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в.

Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием.

Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7.

При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение5.

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г.

№ 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.

Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Похожие записи:

• Пенсия по вредности с неполным стажем
• Обязательные документы при увольнении от работодателя 2022 году
• Как проверить водительское удостоверение на подлинность по номеру