Снос самовольной постройки судебная практика 2022 орган местного самоуправления

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снос самовольной постройки судебная практика 2022 орган местного самоуправления». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Снести нельзя признать право собственности

2. Формальное основание самовольности постройки — основание сноса?

3. Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку

4. Защита законных прав по делам о самовольных постройках

5. В чью компетенцию входит выявление и пресечение самовольного строительства?

6. Узаконить самострой в 2022 году

7. Самозастрой и его легализация

20 марта 2014

Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и равными им судами проведено изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Снести нельзя признать право собственности

При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что определение подведомственности дел по искам о признании права собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких самовольных построек вызывает у судов определенные сложности.

Частью 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) установлено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Из приведенных норм права следует, что основными критериями отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного суда являются субъектный состав и экономический характер спора, применяемые в совокупности.

При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца по иску о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по иску муниципального образования или прокурора о сносе такой постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.

Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки по основаниям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ.

Например, определением районного суда прекращено в связи с неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по иску В.А. и В.Н. к администрации города о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание — магазин.

Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.

Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора.

В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне малоэтажной жилой застройки города Владимира, указывая, что ответчик осуществляет строительство без необходимых разрешений и согласований с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью.

Определением районного суда города Владимира гражданское дело было передано для рассмотрения по подсудности в районный суд города Москвы по месту нахождения ответчика.

Отменяя указанное определение, судебная коллегия по гражданским делам областного суда обоснованно указала, что требования В. сводятся к ограничению права пользования и распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по смыслу части 1 статьи 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об исключительной подсудности исков о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов недвижимости.

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ).

Как указано в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.

При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует.

Оснований для применения положений статьи 234 ГК РФ суды не усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не предусмотрена.

Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.

Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации были отменены решение районного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконным и об отмене постановления о выделении земельного участка, признании незаконным разрешения на строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых насаждений.

Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя постановление администрации муниципального образования о предоставлении обществу земельного участка под строительство блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство, возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения, газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о предоставлении земельного участка под строительство и выдаче разрешения на строительство были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных обязательных нормативов, что влечет признание строения самовольно возведенным с последствиями, указанными в статье 222 ГК РФ.

Даны разъяснения по спорам, связанным с самовольным строительством.

В них затронуты вопросы применения как материального, так и процессуального права.

В частности, отмечено, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, которое расположено на неправомерно занимаемом участке.

Возложение обязанности по сносу такой постройки, по сути, является санкцией. Поэтому возложить подобное бремя на того, кто ее возвел (либо за его счет), можно только при наличии вины застройщика.

При рассмотрении дел данной категории суд должен учитывать градостроительные, строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на момент возведения самовольной постройки.

В деле о признании права собственности на такую постройку нужно установить, что ее сохранение не нарушает права других лиц, в частности смежных землепользователей, муниципальные правила застройки и т. д.

Помимо доказательств принадлежности истцу участка, на котором возведена постройка, суд в подобном споре также должен проверять соблюдение целевого назначения данной земли.

Не любые нарушения градостроительных, строительных норм и правил, допущенные при возведении самостроя, являются основанием для его сноса (или для отказа в признании права собственности на него).

Основанием могут служить лишь существенные и неустранимые нарушения.

Подчеркивается, что право собственности нельзя признать на часть самовольной постройки.

Если речь идет о возведении пристроя (например, доппомещений) к существующему объекту недвижимости, право собственника также может быть защищено.

Причем такая защита возможна путем признания указанного права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальной недвижимости.

Если имеются обременения права собственности в виде запрета на новое строительство и при этом все же возведены такие объекты, имеется основание для признания их самовольными постройками и сноса.

Собственникам бизнеса
Недвижимость и инфраструктура

Скачать файл

Файл добавлен	04.08.2016
Презентация	.pdf (315 Кб)

(с изменениями на 13 апреля 2021 года)

(в ред. Постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 13.04.2021 N 1080-па)

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьей 37 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск» администрация города Южно-Сахалинска постановляет:

1. Утвердить Порядок осуществления мер по реализации полномочий органа местного самоуправления в части сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» (приложение).

2. Признать утратившими силу:

— постановление администрации города Южно-Сахалинска от 10.11.2016 N 3508 «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск»;

— постановление администрации города Южно-Сахалинска от 06.12.2016 N 3865 «О внесении изменений в Положение об организации работы по сносу самовольных построек, созданных (возведенных) на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, в зонах с особыми условиями использования территории (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, утвержденное постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 10.11.2016 N 3508″;

— постановление администрации города Южно-Сахалинска от 26.01.2018 N 186-па «О внесении изменений в постановление администрации города Южно-Сахалинска от 10.11.2016 N 3508 «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск»;

— постановление администрации города Южно-Сахалинска от 24.03.2017 N 815 «О создании комиссии по выявлению самовольных построек на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск»;

— постановление администрации города Южно-Сахалинска от 28.04.2018 N 984-па «О внесении изменений в постановления администрации города Южно-Сахалинска от 10.11.2016 N 3508, от 24.03.2017 N 815».

3. Опубликовать настоящее постановление в газете «Южно-Сахалинск сегодня» и разместить на официальном сайте администрации города.

4. Контроль исполнения настоящего постановления возложить на директора Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

Мэр г. Южно-Сахалинска
С.А.Надсадин

1.1. Порядок осуществления мер по реализации полномочий органа местного самоуправления в части сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее — Порядок) регламентирует механизм осуществления структурными подразделениями, отраслевыми (функциональными) органами администрации города Южно-Сахалинска мер по реализации полномочий органа местного самоуправления в части сноса самовольных построек, возведенных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», или приведения их в соответствие с установленными требованиями, предусмотренными действующим законодательством, а также процедуры, связанные с принятием администрацией города Южно-Сахалинска решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, осуществлением сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями администрацией города Южно-Сахалинска.

Данный Порядок определяет расходные обязательства бюджета городского округа «Город Южно-Сахалинск» по финансированию работ по осуществлению мер по реализации полномочий органа местного самоуправления в части сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

(абзац введен Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 13.04.2021 N 1080-па)

1.2. Целью настоящего Порядка является урегулирование процедуры выявления и пресечения самовольного строительства, обеспечение безопасной городской среды и рационального использования земель и земельных участков на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» при соблюдении частных и публичных интересов.

1.3. Порядок разработан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», иными федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, Сахалинской области.

1.4. Для целей настоящего Порядка используются следующие термины и определения:

— объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие), возведенных или созданных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск»;

— самовольная постройка — здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки;

— приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями — реконструкция самовольной постройки в целях приведения параметров объекта капитального строительства в соответствие с действующими нормами и правилами;

Формальное основание самовольности постройки — основание сноса?

Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки:

в административном порядке
в судебном порядке

Кроме того, по желанию и выбору сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, подведомственные арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут быть рассмотрены в третейском суде независимыми арбитрами независимо от места нахождения арбитров или самовольной постройки.

Внимание! Третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.

Например, истец из Севастополя может предъявить к ответчику из Брянска иск о признании права собственности на самовольную постройку ответчика, расположенную на острове Сахалин. И такой иск вправе будет рассмотреть независимый арбитр из Ростова-на-Дону, например.

Для исполнения такого третейского решения (регистрации права в Росреестре) требуется получение исполнительного листа арбитражного суда или суда общей юрисдикции. Такие исполнительные листы выдаются взыскателю по его заявлению:

по месту жительства или месту нахождения должника
либо, если его место жительства или место нахождения неизвестно, то по месту нахождения имущества должника — стороны третейского разбирательства
по соглашению сторон третейского разбирательства заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть подано в арбитражный суд или в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда
либо в соответствующий суд по месту нахождения стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.

Например, на решение ростовского арбитра относительно права на самовольную постройку на Сахалине заявитель из Севастополя может получить исполнительный лист в соответствующем суде по месту жительства должника — в Брянске или по месту нахождения его имущества — на Сахалине, или по месту нахождения заявителя — в Севастополе.

реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке, если ее нельзя привести в первоначальный облик
сособственник земли настаивает на сносе самовольной постройки, произведенной другим сособственником самоволки, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, его правам и интересам, либо угрожает жизни и здоровью
самовольная постройка, создана с нарушением запрета на строительство
самовольная постройка создана при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;
возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35-40 Градостроительного кодекса РФ;
незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с п. 29 Постановления ст. 222 Гражданского кодекса не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;
постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;
соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы), а также права третьих лиц.

Под самовольной постройкой ст. 222 Гражданского кодекса РФ понимает сооружение, здание или другое строение, на которое у его хозяина не возникает право собственности. Для такой квалификации требуется наличие следующих условий:

земельный участок не был предоставлен хозяину объекта в установленном порядке или его разрешенное использование не позволяет сооружать объекты недвижимости;
объект возведен при отсутствии требуемых разрешений, с несоблюдением норм и правил, регулирующих строительство.

Такой объект должен быть снесен лицом, осуществившим его возведение.

В качестве примера приведем постановление АС ЗСА от 02.12.2016 по делу № А45-17349/2015, которым торговый павильон признан объектом капитального строительства, возведенным на земельном участке, не допускающем такого строительства при отсутствии необходимых разрешений. Это позволило судебным органам признать павильон объектом самовольного строительства, подлежащим сносу. Подобную позицию можно увидеть в определении ВС РФ от 22.11.2016 № 303-ЭС16-15287.

Важно! С 03.08.2018 изменениями, внесенными законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ устанавливается, что наряду с решением о сносе постройки может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями.

Лицами, которые могут инициировать снос такого объекта и обратиться с иском в судебные органы, являются:

правообладатели застроенного земельного участка, права которых нарушены возведением объекта;
представители местной администрации или контролирующих органов — при возведении объекта с нарушением норм или отсутствии разрешения (п. 3 информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 № 143);
прокурор — для защиты публичных интересов (п. 22 постановления пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22);
правообладатели соседних земельных участков — при нарушении их прав.

Ответчиком же будет лицо, которое произвело незаконное строительство объекта недвижимости или выступило организатором такого строительства.

Иск о сносе самовольной постройки должен содержать в себе:

наименование и место нахождения судебного органа;
наименование и адрес истца;
Ф. И. О. и место проживания ответчика;
адрес и описание возведенного объекта;
нарушенные права и интересы истца, защищаемые законом, и/или факты наличия угрозы жизни и здоровью граждан;
подпись истца.

Образец заявления можно посмотреть по ссылке: Исковое заявление о сносе самовольной постройки — образец. Более подробно вопросы составления искового заявления освящены в нашей статье Исковое заявление в суд.

Заявление должно рассматриваться районным судом по месту нахождения возведенного объекта (обзор судебной практики Верховного суда РФ от 19.03.2014).

Таким образом, действующее законодательство предусматривает такой инструмент защиты общественных и частных интересов, как инициирование посредством обращения в судебные органы сноса незаконно возведенных объектов капитального строительства. Лицам, возводящим подобные объекты без специальных разрешений на земельных участках, не предполагающих такое использование, следует иметь в виду такое последствие этого, как обязанность снести объект за свой счет.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

01.01.2015 в указанную выше статью была внесена норма, позволяющая органам местного самоуправления при определенных условиях принимать решения о сносе СП во внесудебном порядке.

В 2018 году данная норма подверглась коррективам. Сейчас муниципалитет может принять решение не только о сносе самовольной постройки, но и о приведении ее в соответствие с установленными правилами, если постройка расположена на:

участке земли, в отношении которого отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы либо вид разрешенного участка не допускает строительство объекта, при условии расположения такого участка в границах территории общего пользования;

участке, вид разрешенного использования которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

В силу п. 3 ст. 22 закона «О введении в действие ч. 1 ГК РФ» от 30.11.1994 № 52-ФЗ в редакции от 03.08.2018 не может быть принято решение о сносе частных жилых домов, построенных на земельных участках предназначенных для индивидуального жилищного строительства, расположенных в поселении землях для личного подсобного хозяйства, на дачных и садовых участках при наличии одновременно следующих условий:

права на данные дома и жилые строения зарегистрированы до 01.09.2018,
параметры домов соответствуют установленным,
дома возведены на участках земли, законными владельцами которых являются собственники таких домов.

Правоприменительная практика на сегодняшний день содержит устоявшиеся позиции относительно применения абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:

реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (определение ВС РФ от 11.03.2014 № 18-КГ13-184);
сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (постановление президиума ВАС РФ от 18.05.2011 № 15025/10);
СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (определение ВС РФ от 09.04.2013 № 18-КГ13-14);
СП не подлежит сносу из-за нарушения процедурных вопросов получения разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию в том случае, если принимались меры для получения разрешений (постановление президиума ВАС РФ от 18.05.2011 № 15025/10);
не является единственным основанием для сноса строительство пристройки к жилому дому, осуществленное без согласия совладельцев (определение ВС РФ от 24.01.2012 № 19-В11-21).

[1]

Практика применения положения о том, что СП может быть не только снесена, но и приведена в надлежащий вид в соответствии с действующими правилами только начнет складываться.

Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку

Ст. 222 ГК РФ относит к незаконно возведённым объектам те, на которые не были получены соответствующие разрешения, расположенные на участках, не предназначенных для этого и построены с нарушением норм права.

Ярким примером незаконной постройки является приобретение гражданами земель с/х назначения и строительство на них домов, предназначенных для ИЖС, не оформляя никаких разрешений или перевода земель. До определенного времени они живут в доме, не прописываясь в нем; но когда приходит проверка, факт самовольности вскрывается и, уполномоченный орган вправе принять решение о сносе объекта.

Важно! Нормы права, устанавливающие требования к участку, необходимым разрешениям на строительство и т. д., должны быть актуальны на момент признания постройки незаконной. Но если собственник сооружения не мог знать о наличии каких-либо требований, здание не может быть признано самовольно возведенным.

Законодатель не разрешает оформить право собственности в отношении сооружения, которое было признано в установленном порядке построенным незаконно. Исключение – признание судом (иными уполномоченными органами) права собственности за гражданином, который является собственником участка под зданием или владеет им на праве постоянного бессрочного пользования. Должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

Гражданин оформил надлежащим образом разрешительную документацию на строительство.
На день подачи иска сооружение соответствует всем требованиям закона.
Сохранение постройки в первоначальном виде не будет нарушать ничьи права и законные интересы.

Важно! После признания права собственности на застройку за владельцем участка, ему вменяется обязанность по возмещению всех расходов лицам, осуществившим строительство незаконного объекта.

Решение о сносе принимается либо судом, либо органом местного самоуправления (далее по тексту – орган МСУ), на территории которого находится стройка в административном порядке, при условии, что здание возведено без получения разрешительной документации на участке, не предопределённом для этих целей и находящемся в границах:

территории для общего пользования;
зоны с особыми условиями.

С 4 августа 2018 года законодатель сузил полномочия органов МСУ по принятию решения о дальнейшей судьбе незаконно возведенных объектов. Это касается случае, когда они могут принять акт о сносе без решения суда.

Такое нововведение требовалось еще с 2015 года, когда в суды попало большое количество жалоб на действия органом МСУ по признанию построек незаконными. Несмотря на все чаще появляющиеся разъяснения Верховного суда РФ, произвол на местах продолжался. Поэтому законодатель решил передать наиболее серьезные случаи в компетенцию судебной инстанции для рассмотрения вопроса по существу, исключая формальный подход.

ИП/юрлица, которые состоят в СРО и заключили договор подряда с собственником или иными лицам, ответственными за здание. Исключение – если цена вопроса менее 1 млн. руб., членства в СРО может не требоваться, но договор подряда при этом заключается с третьими лицами, например, с органом МСУ.

Алгоритм действий по сносу:

В орган МСУ направляется уведомление о готовящихся работах по сносу. Такая обязанность возлагается на застройщика или технического заказчика. Срок – не позже 7 рабочих дней до начала. Дополнительные документы: проект по организации работ и материалы обследования объекта.
Орган проверяет все бумаги и размещает данные о работах в информационной системе, параллельно направляя уведомление об этом в орган технического надзора.
Здание сносится.
В течение 7 рабочих дней в орган МСУ подаются сведения о завершении работ, которые также включается в информационную систему и попадают в Ростехнадзор.

Уполномоченный на проведение процедуры проверки объектов строительства для признания их соответствующими законодательству, не позже 20 рабочих дней со дня выявления незаконно возведенных зданий, формируют уведомление и направляют его в орган МСУ, на территории которого расположена стройка. Последний рассматривает все бумаги и принимает следующее решение:

о сносе или возврате объекта в первоначальное состояние;
о направлении документов в суд;
об отсутствии признаков самовольности в постройке.

Законодатель обязывает орган местного самоуправления уведомить владельца участка/здания о предстоящих действиях. Если владелец не находится, то сведения о факте сноса размещается в СМИ, сети Интернет, на границе незаконного строения.

Процедура сноса здания довольно трудоемкая, поэтому законодатель ограничивает временные рамки на ее проведение от 3 до 12 месяцев. Возвращение здания в первоначальный вид требует от 6 месяцев до 3 лет.

По общему правилу, снос объекта возлагается на лицо, его построившего. При отсутствии такового – на собственника участка. Самый последний вариант – работы организует и оплачивает орган местного самоуправления, на территории которого расположено здание, а после взыскивает все затраты с собственников.

Защита законных прав по делам о самовольных постройках

Неправильное исследование фактических обстоятельств дела. При вынесении решения не были учтены интересы заинтересованных лиц – наследников совладельца незаконной постройки.
Суды не изучают вопрос розыска граждан/организаций, имеющих права владения на участок помимо сторон дела.
Характер нарушений при возведении незаконной постройки не всегда носит существенный характер и, зачастую, снос не является окончательным вариантом разрешения спора.

Возможность органов МСУ принимать решение о дальнейшей судьбе постройки привела к тому, что в крупных городах увеличилось количество жалоб, связанных с незаконностью действий уполномоченных лиц. Несмотря на то, что данный вид дел относится к административному судопроизводству и имеет иной порядок обжалования по сравнению с гражданским судопроизводством, данная категория дел также является подвидом споров о самовольных постройках.

Нельзя просто так прийти к собственнику и принудить его к сносу самостроя. Требование может быть предъявлено к лицу только со стороны властных структур. Закон оговаривает, кто имеет такие полномочия.

Предъявить требование о сносе самостроя могут исполнительные органы государственной власти:

в сфере строительного надзора;
в сфере земельного надзора;
в сфере водоохранной и природоохранной деятельности на территории субъекта РФ;
в сфере охраны памятников культуры и исторического наследия.

Требование может вынести и орган местного самоуправления в лице администрации города. Например, в Москве полномочия по сносу незаконных построек передали от городских префектур в уполномоченный орган – Госинспекцию. Технические вопросы теперь решает ГБУ «МКМЦН».

Окончательное решение о том, сносить самострой или приводить его в надлежащий вид – за судом. Причем, вначале предложат сделать реконструкцию или изменить назначение земли. И только если это никак невозможно, или постройка угрожает жизни и здоровью людей – суд обяжет владельца ее снести.

Закон обязывает власти информировать собственников о предстоящем сносе. Извещения направляются в виде письма по адресу владельца.

Уведомление должно содержать:

адрес собственника;
дату отправки требования;
наименование органа, который направил письмо;
основная часть – требование демонтировать (снести) постройку или привести ее в надлежащий вид;
срок на выполнение действий;
санкции за неисполнение требования;
ссылка на судебное решение или акт местной администрации;
подписи главы и секретаря госинспекции;
печать учреждения.

Что дальше? А дальше придется исполнять решение органов местного самоуправления или суда.

Алгоритм действий по сносу:

Подготовка уведомления о готовящихся работах по сносу (проект). Обязанность подготовки документов – на застройщике, техническом заказчике или другой подрядной организации.
Отправка проекта в орган МСУ – адресатом будет тот орган, который направил требование о сносе. Информацию о нем можно найти в письме.
Изучение проектной документации.
Внесение данных в ЕИС – единую информационную систему муниципалитета (электронного взаимодействия).
Отправка извещения в строительный технадзор.
Работы по сносу самовольной постройки.
Формирование отчетности о завершении демонтажа. Отправка сведений в МСУ, а оттуда в Ростехнадзор.

Исполнение судебного решения поручено ФССП. Ответственные приставы следят, чтобы застройщик или собственник самостроя осуществил разбор здания. Неисполнение влечет за собой штраф и принудительный снос. Расходы на демонтаж со стороны подрядчиков МСУ лягут на плечи собственника.

Из-за пробелов в законодательстве раньше могли признать самостроем даже жилой дом. Чиновников не волновало, что владелец зарегистрировал право собственности в Росреестре. Основанием служило нахождение дома вблизи от леса, заповедника, инженерных сетей, газопровода и т.д.

Нововведения устранили эти и другие разночтения в законе.

Невозможно снести объект, если выполняются четыре условия:

Назначение территории – ИЖС или ЛПХ.
Земля оформлена в частную собственность, т.е. участок стоит на кадастровом учете и размежеван.
Жилое строение зарегистрировано в собственность до 1 сентября 2018 года.
Отсутствуют признаки угрозы жизни и здоровья, права соседей никак не нарушаются.

В чью компетенцию входит выявление и пресечение самовольного строительства?

Прибегнуть к сносу или позволить устранить нарушения – решает суд. Подсудность дел о самостроях отнесена к ведению городских (районных) судов. Изменения в законе позволили решать споры в правовом русле. Но до сих пор встречаются и противоречия.

Какие моменты учитывают суды:

кто собственник участка – личная или муниципальная собственность;
есть ли конфликт с соседями – при отсутствии согласия придется сносить или реконструировать объект;
имеются ли наследники совладельца самостроя;
затронуты ли интересы собственника земельного участка, а если да – проявляет ли он участие в решении проблемы;
имеется ли техническая возможность перестроить объект.

Отказ суда в сносе не является поводом для подачи апелляции со стороны властей. И уж тем более запрещено демонтировать здание, а расходы вешать на собственника. Самоуправство наказывается по всей строгости закона.

Пример 1:

Адлерский районный суд вынес решение по сносу самовольного объекта. В ходе проверки сочинской мэрией, были установлены нарушения со стороны застройщика. Строительная компания начала постройку МКД в частном секторе. В силу классификатора ВРИ земли, на участке разрешена лишь малоэтажная и коттеджная застройка. Застройщик сразу разделил объект на 60 смежных комнат, где имелись отдельные входы. Помещения подходили под признаки квартир. Суд обязал застройщика снести самострой. Исполнять решение было поручено подрядчику.

Пример 2:

Октябрьский районный суд г. Краснодара обязал Свищева А.Г. привести в соответствие с требованиями закона летнюю веранду. Истцом выступал сосед Свищева по дачному участку. Оказалось, что ответчик построил беседку, но вышел на границы территории соседа. Разногласия не удалось решить мирным путем. Свищев настаивал, что конструкцию нельзя уменьшить и отодвинуть. Сосед не желал мириться с «захватом» его участка. Изучив обстоятельства, суд счел нужным предупредить ответчика о вторжении на частную собственность истца. Свищев заказал экспертизу и заверил, что летнюю веранду можно переустроить. Судья дал 4 месяца на исправление ситуации.

Прежде чем сносить самострой, нужно оценить условия. Если постройка подлежит переустройству, мэрия не может ее снести. Раньше практиковался снос, но с 2018 года действуют иные правила. Собственника обязаны предупредить, дать срок на устранение недостатков. Сложные дела рассматриваются в суде.

Нормы ст. 222 ГК РФ помимо закрепления правового режима СП регулируют также введение последней в гражданский оборот и механизм устранения деликтов, связанных со строительством СП. Обязанность снести самовольную постройку по мнению судов является санкцией за нарушение (Определение Конституционного Суда РФ от 28.06.2018 № 1515-О).

в отношении которого отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы либо вид разрешенного участка не допускает строительство объекта, при условии расположения такого участка в границах территории общего пользования;

вид разрешенного использования которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

В силу п. 3 ст. 22 закона «О введении в действие ч. 1 ГК РФ» от 30.11.1994 № 52-ФЗ не может быть принято решение о сносе частных жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, расположенных в поселении землях для личного подсобного хозяйства, на дачных и садовых участках при наличии одновременно следующих условий:

права на данные дома и жилые строения зарегистрированы до 01.09.2018,
параметры домов соответствуют установленным,
дома возведены на участках земли, законными владельцами которых являются собственники таких домов.

Правоприменительная практика на сегодняшний день придерживается устоявшихся позиций относительно применения п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:

реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (решение АС Мурманской области от 06.06.2019 по делу № А42-11953/2018);
сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (решение Ленинского районный суд г. Новороссийска от 18.02.2019 по делу № 2-1092/2018);

отсутствие согласия сособственников на строительство пристройки к жилому дому не может являться единственным и безусловным основанием для сноса СП (решение Неманского городского суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № 2-142/2019);

СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (постановление АС МО от 20.05.2019 № Ф05-6606/2019);

Верховный суд РФ определением от 20.03.2020 № 310-ЭС20-1557 по делу № А14-6503/2017 поддержал решение АС Воронежской области от 09.04.2019, постановление 19-го ААС от 08.08.2019 и постановление АС ЦО от 25.11.2019, признав, что ответчик должен освободить участок путем демонтажа (сноса) объектов капитального строительства.

В обоснование решения суды указывают, что возведенные на лесном участке объекты недвижимости имеют все признаки самовольной постройки:

не соответствуют целевому назначению лесных земель;
возведены без согласия собственника участка;
не получена разрешительная документация.

Обратите внимание! В настоящее время суды активно применяют положения п. 3.1 ст. 222 ГК РФ о том, что СП может быть не только снесена, но и приведена в надлежащий вид в соответствии с действующими правилами.

Например, Свердловский областной суд в ходе судебного разбирательства установил, что при строительстве жилого дома были допущены нарушения минимальных отступов от боковых границ земельного участка, а также вместо двухэтажного возведен трехэтажный жилой дом. В вынесенном решении суд указал, что ответчик может или снести самовольную постройку, или привести ее в соответствие с требованиями законодательства (апелляционное определение Свердловского облсуда от 04.10.2019 по делу № 33-16694/2019).

Итак, на сегодняшний день снести СП можно либо в судебном, либо в административном порядке.

Важно! Наряду со сносом в отношении СП может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с действующими нормами.

Для инициации сноса в судебном порядке необходимо подать иск. С правилами подачи иска можно ознакомиться в статье «Иск о сносе самовольной постройки — образец». По результатам вынесенного решения обязанность по сносу или приведении СП в соответствие возлагается на виновного субъекта (определение КС РФ от 26.04.2016 № 910-О) либо лицо, владеющее земельным участком, на котором возведена СП.

Основанием для сноса СП в административном порядке является решение органов местного самоуправления с указанием срока самостоятельного сноса. Если право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН либо посредством судебного решения в сносе отказано, то решение о сносе того же объекта в административном порядке не может быть принято.

***

Таким образом, сложившаяся на сегодняшний день судебная практика сформировала устоявшиеся позиции относительно применения ст. 222 ГК РФ. Также следует отметить, что законодательное закрепление ограничений административного порядка принятия решений о сносе СП привело к снижению количества необоснованных решений.

Что такое самовольная постройка правильно понимают немногие. Определение этому понятию дано в ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Самовольной постройкой признается объект недвижимости, возведенный на земельном участке (жилой дом, строение, заправка, магазин, баня и др.), а также объекты незавершенного строительства, которые возводятся либо были возведены на участке без получения согласований и разрешений.

При самовольной постройке право собственности на объект недвижимости у владельца этой недвижимости не возникает. А поскольку права собственности нет, то и распоряжаться незаконно возведенной постройкой человек не может.

Если физическое или юридическое лицо нарушило правила застройки, тогда в соответствии с ФЗ «О нарушении требований в процессе строительства зданий» оно будет привлечено к административной ответственности.

Санкция предусматривает наложение штрафа в таком размере:

2–5 тысяч рублей – для физических лиц;
20–50 тысяч рублей – для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей;
0,5–1 миллион рублей – для юридических лиц.

Если самостроем владеет собственник, то именно он в суде будет выступать ответчиком по данному делу.

Но ведь бывают разные ситуации, например, человек незаконно возвел какое-то строение, а затем передал его в аренду или оформил на него наследство.

В этом случае ответчиком по иску о сносе такой постройки будет выступать:

Несмотря на то что в законе прямо говорится о том, что самострой подлежит сносу, не всегда собственник незаконно возведенного объекта недвижимости может распрощаться с ним.

Как в суде обосновать право собственности на самовольную постройку? В п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ прописаны случаи, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку.

Обычно подтверждение права собственности на самострой проводится тогда, когда на собственника/заказчика подается иск в суд о сносе объекта недвижимости. Ответчик в то же время подает встречный иск в суд о признании права собственности на строение.

Суд может признать право собственности на участок только в том случае, если человек возвел постройку на собственном земельном участке. Если же земля ему не принадлежит, тогда судья откажет истцу в признании права собственности и не удовлетворит его иск.

Чтобы осуществить легализацию незаконно возведенного строения, собственник этого строения, а также земельного участка, должен соблюсти ряд условий:

Согласно ст. 22 ГК РФ оформить незаконную постройку можно только в том случае, если земля находится в собственности того человека, который и возвел здание (сооружение).

Но что делать, если участок не принадлежит человеку на правах собственности, как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если участок находится во владении местных органов власти, то решение о сносе незаконно возведенного объекта должен решать орган местного самоуправления.

Узаконить самострой в 2022 году

Компенсация за снос допустима только в одном случае – если юридическое лицо приобрело здание с зарегистрированным правом собственности, но потом оказалось, что это здание было признано самостроем. Тогда собственник может рассчитывать на возмещение убытков из казны РФ.

Компенсация является однократной и применяется только в случае утраты права собственности на строение, а размер компенсации зависит от расходов на снос самостроя.

Обнаружив признаки незаконной постройки, представители надзора посылают уведомление в органы местной власти о факте самостроя на данной территории. Орган местного самоуправления примет решение о сносе самовольной постройки, если:

строительство с самого начала проводилось на участке, не имеющем правоустанавливающих документов; действия застройщика расцениваются в этом случае как самовольный захват земли;
спорный объект не соответствует целевому назначению земли/расположен на территории общего пользования (ч.1 п.4 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть:

построен;
реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Самозастрой и его легализация

Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):

на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
без необходимых согласований и (или) разрешений;
с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

Не примут решение о сносе, например, если:

постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.

Чтобы принудить к сносу самовольной постройки, предъявите иск в суд. Но до этого проверьте, есть ли у вас право обращаться с таким иском.

В определенных случаях принять решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке могут муниципалитеты поселений, городских округов либо муниципальных районов, если постройка возведена на межселенной территории (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Решение суда и (или) органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должно исполнить лицо, построившее объект, либо это делается за его счет. Если сведения о таком лице отсутствуют, снести постройку могут обязать, например, собственника земли, на которой она возведена (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32ГрК РФ).

Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32ГрК РФ).

Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).

В ряде случаев органы местного самоуправления самостоятельно сносят самовольные постройки.Снос самовольной постройки осуществляется согласно ст. ст. 55.30 и 55.31ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32ГрК РФ).

Отметим, что застройщику могут возместить за счет казны убытки, вызванные сносом объекта. Например, убытки возместят, если должностное лицо направило уведомление о том, что планируемый к строительству объект ИЖС соответствует установленным параметрам и может быть размещен на земельном участке, а потом его признали самовольной постройкой, и суд признал это должностное лицо виновным (ч. 15 ст. 51.1ГрК РФ).

Обращаем внимание, что закон допускает принятие решения не о сносе самовольной постройки, а о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Определите, к кому предъявлять иск и в какой суд обращаться, не пропустите срок исковой давности. При составлении иска о сносе важно описать основания, по которым вы считаете постройку самовольной и подлежащей сносу, чтобы обосновать требование о сносе. Не забудьте уплатить госпошлину и приложить к иску все нужные документы.

Если суд удовлетворит ваш иск, подайте исполнительный лист в службу приставов. Если ответчик не исполнит решение суда, вы сможете сами снести постройку за счет ответчика. Это возможно, если суд по вашему ходатайству укажет это в решении.

После того как решение суда вступит в силу, вам нужно:

после сноса самовольной постройки, сведения о которой содержатся в ЕГРН, подготовить акт обследования здания или сооружения, снять такие здания, сооружения и (или) помещения, машино-места в них, объекты незавершенного строительства с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение права собственности на них (ч. 5 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости);
при сносе части самовольной постройки или ее реконструкции подготовить технический план в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществить кадастровый учет на основании таких изменений (ч. 6 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).

Незаконная постройка не подлежит сносу только лишь по причине отсутствия разрешения на ее строительство. Суды выясняют, предпринимал ли ответчик меры по получению указанного разрешения, и какое решение принималось компетентными органами. Данное обстоятельство является существенным для разрешения спора о сносе.

Гражданский кодекс РФ с вступившими изменениями в 2022 году,
Постановление Верховного Суда от 29 апреля 2010 года, с изменениями, вступившими в силу в 2015 году.

Согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ под самовольной постройкой понимается такой объект строительства, который был возведен на том или ином участке земли без согласования с его владельцем. Снести самовольную постройку возможно при наличии одного из двух оснований

По решению суда,
При наличии административного производства.

Если не удалось установить владельца незаконной постройки в течение семи дней с момента обнаружения строения, то органы местной администрации должны публично известить общественность о планируемом сносе постройки на своих официальных ресурсах и на информационном щите, расположенном на территории возведения незаконного строения.

В таком случае снос незаконного строения будет осуществлен силами органов местного самоуправления. Снос может быть проведен не ранее, чем через два месяца с момента информирования населения о планируемом сносе конструкции, и только в случае, если владелец так и не будет установлен.