Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Продажа неприватизированной квартиры

1.1. Обмен

2. Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу в 2022 году

3. Сколько стоит приватизация квартиры

4. Приватизации в России квартиры на 2022 год

5. Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

6. Покупка-продажа муниципального жилья

7. Продажа неприватизированной квартиры: все способы

8. Что значит приватизированная квартира?

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Продажа неприватизированной квартиры

Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:

У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
Расписка заверяется у нотариуса.
У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
Документы передают в паспортный стол.
После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.

Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии. Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями. Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.

Прописку в неприватизированном жилье оформляют бесплатно. При наличии всех разрешений на оформление документов уходит меньше одной недели. Понадобится справка об отсутствии долга по коммунальным услугам. Оплату расходов может взять на себя новый жилец с условием, что погашенная им сумма будет вычтена из цены за квартиру.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

подлежит сносу;
признано аварийным;
в нем проведена незаконная перепланировка.

Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:

паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
ордер (договор социального найма);
разрешение от местной администрации;
домовая книга;
выписка ЕГРН;
технический паспорт;
разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
доверенность на представителя.

Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу в 2022 году

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы	Плюсы	Минусы	Стоимость	Срок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем	Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену.	Длительный поиск покупателя. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.	В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя	Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.	Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя	Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен	Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки.	Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству.	В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.	Срок оформления в пределах одного месяца

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

узнать можно ли продать квартиру;
подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
получение аванса;
регистрация права собственности в Росреестре;
заключение договора купли-продажи.

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
найти покупателя;
взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
выписаться из квартиры.

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.

Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
найти покупателя;
приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
подать заявление на обмен в муниципалитет;
после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье.

Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Сколько стоит приватизация квартиры

По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:

Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.

В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.

В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.

Что обычно требуется:

заявление на приватизацию.
паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
выписка из домовой книги.
договор соцнайма.
ордер или выписка из распоряжения администрации.
справка о наличии права на приватизацию.
техпаспорт.
поэтажный план.
выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.

В обязательном порядке придется оплатить следующее:

Составление технического плана (пожалуй, самая значительная часть расходов, в зависимости от региона проживания и площади квартиры, стоимость техплана может составлять от 1,5 до 15 тысяч рублей)
Кадастровый паспорт (200-300 рублей)
Госпошлину за оформление права собственности (2000 рублей, разделенные на всех членов семьи, участвующих в приватизации)

Естественно, эти расходы не идут ни в какое сравнение с рыночной стоимостью жилья, даже в регионах, где оно стоит крайне дешево. Так что приватизацию с полным основанием можно назвать бесплатной.

Итак минимальные затраты мы обсудили. Каковы же максимальные? Здесь все зависит от конкретных обстоятельств. Возможны следующие дополнительные расходы;

Перед приватизацией необходимо оплатить все долги по квартплате. Если таковые имеются – плюсуйте их к обязательным расходам
Не исключено, что в вашей квартире имеются несогласованные перепланировки (последние 30 лет за этим не очень пристально следили, и с проверками не ходили, как это бывало во времена СССР). Их нужно будет либо ликвидировать, либо согласовать задним числом с БТИ. Стоимость согласования может составлять несколько десятков тысяч. Если при этом будут выявлены нарушения, то в соответствии со статьей № 7.21 КоАП возможно наложение штрафа (1000-2500 рублей). В любом случае наличие перепланировок несколько удорожает бесплатную приватизацию
Когда в квартире прописаны несколько человек, каждый из них имеет право на долю в приватизированной квартире. То есть, в приватизации должны участвовать все. Но тут возможны варианты. Те, кто не имеет времени, могут оформить нотариальную доверенность на другого члена семьи или постороннего человека (100-1000 рублей в зависимости от региона и нотариуса).
Можно также оформить квартиру в собственность лишь одного члена семьи. Это рекомендуется сделать, если квартира приватизируется с целью дальнейшей продажи. Один собственник означает, что процедура продажи станет проще и обойдется продавцу дешевле. В таком случае все остальные должны написать нотариально заверенный отказ от своей доли в его пользу. Что обойдется каждому в 1000- 2000 рублей. Только имейте в виду, что при наличии в квартире детей, этот номер не пройдет. Несовершеннолетние в обязательном порядке получают свою долю в приватизированной квартире, если они там прописаны.
Получение некоторых документов требует либо нескольких дней ожидания, либо доплаты за срочность. Необходимость получить справку немедленно превращает бесплатные документы в платные, а платные делает вдвое — впятеро дороже. В этом случае выражение «время-деньги» имеет буквальный смысл. Если время для вас важнее – расходы возрастут
Возможно также, что никто из семьи не горит желанием и не имеет свободного времени, чтобы самостоятельно заниматься всеми бюрократическими процедурами. Но при этом приватизация необходима, и хотелось бы, чтобы она не тянулась месяцами. В таком случае можно прибегнуть к помощи посторонних лиц или специальных агентств. И тем, и другим придется заплатить за труды. Сколько? Мы обсудим это подробнее в следующем разделе.

Приватизации в России квартиры на 2022 год

Занимайтесь ею самостоятельно
Не доплачивайте «за срочность», спокойно ждите, пока будут готовы бесплатные или дешевые справки и прочие документы
Заранее ликвидируйте перепланировку (если речь идет о шкафах или дощатых перегородках, сделать это нетрудно самому)
Выпишете «лишних» жильцов из квартиры, если она предназначена для продажи после приватизации. Ведь раз вы собираетесь эту квартиру продавать, значит, членам семьи есть, где жить, и смена прописки не должна стать для них проблемой.

Когда в 1991 началась бесплатная приватизация жилья, это вызвало ажиотаж. Все бросились приватизировать квартиры, тем более что, согласно тогдашней норме, сделать это бесплатно можно было только до 2004 года. Но затем срок бесплатной приватизации несколько раз продлевался, и 2017 году было объявлено, что приватизация жилья социального найма после определенного срока прописки в нем объявляется бессрочной.

За последние годы участились случаи «расприватизации» — когда люди, ранее приватизировавшие жилье, отказываются от своих прав и возвращаются к условиям социального найма. Почему это происходит?

Дело в том, что приватизация существенно повышает плату за коммунальные услуги, плюс вызывает необходимость оплачивать капитальный ремонт зданий. Ежемесячная квартплата возрастает вдвое и больше. Выселить из приватизированной квартиры за коммунальные долги не могут, но принудительно взыскать долг через суд – запросто. Также приходится ежегодно платить налог на недвижимость. Это небольшая сумма, но все-таки.

И если люди в принципе не собираются продавать свою квартиру, сдавать в аренду, оставлять по завещанию лицу, не прописанному в ней, приватизация не приносит им никакой выгоды, а только повышает расходы.

Но если вы «расприватизируете» квартиру, заново приватизировать ее бесплатно уже будет нельзя. Исключение составляют несовершеннолетние дети, за которых во время приватизации все документы подписывали родители или законные представители. Достигнув совершеннолетия, они могут вновь претендовать на бесплатную приватизацию.

Поэтому полезный юридический совет – не спешите с бесплатной приватизацией. Занимайтесь этой процедурой только, если вам действительно необходимо полное право собственности на квартиру. Поскольку бесплатная приватизация на данный момент объявлена бессрочной, сделать это вы сможете в любой момент.

Когда встаёт вопрос о возможной продаже квартиры, не проходившей процедуру приватизации, первая же мысль, которая приходит в голову – это: «Нет, такое невозможно, только собственник вправе распоряжаться имуществом!» Однако не будем торопиться.

Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.

Справка. Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию.

А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.

Основными методами продажи права пользования будут:

Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
Совместная приватизация.
Обмен муниципальными квартирами с доплатой.

Большая часть проблем с «продажей» муниципальных квартир связана с тем, что на предыдущем жильце мог накопиться долг по квартплате, алиментам или иная задолженность. При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы:

Вселение постороннего лица требует согласия местной администрации (точнее, того её подразделения, которое ведает жилищным фондом) – и должнику разрешения могут и не дать.
Если есть долг, взысканный в судебном порядке, на имущество может быть наложен арест. Конечно, неприватизированная квартира к такому имуществу не относится – но приставы всё равно первое время могут являться по прежнему адресу и беспокоить новых жильцов.

Способ избежать трудностей только один – перечислить или передать «продавцу» в счёт оплаты средства, достаточные для погашения задолженности. Однако при этом потребуется составлять (и лучше всего – заверять нотариально!) соглашение о том, на что пойдут переданные средства – иначе нет никакой гарантии, что они будут уплачены в счёт погашения долга.

Впрочем, даже соглашение между продавцом и покупателем – недостаточная гарантия сделки: да, можно при нарушении условий попытаться взыскать с «продавца» эти средства – но он уже должник, чего ему боятся? Поэтому наилучшие способы избежать проблем – либо просто не связываться с такими людьми и искать другой вариант, либо требовать скидки на размер задолженности: так или иначе, а новому жильцу всё равно придётся гасить долг.

Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

Третьим вариантом является обмен, в результате которого «покупатель» получает неприватизированную квартиру, предоставив в обмен свою такую же, только меньшей площади – и возместив разницу в жилплощади деньгами.

Вариант с доплатой имеет ряд преимуществ:

Снимается вопрос о том, куда переселяется «продавец» после сделки – он сразу же получает другое жильё.
Если соблюдены нормы, то можно обменивать даже квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними – и опека не будет иметь претензий.
Как правило, в органах муниципалитета, ведающих жилищным фондом, против такого обмена никто не возражает.

Однако у варианта с обменом есть и минусы:

Требуется соблюдать социальную норму жилплощади на одного человека, если она установлена на местном или региональном уровне. Без этого договор обмена будет опротестован.
Есть финансовые риски: такой договор – всё же не купля-продажа, потому к его составлению придётся подходить особо ответственно.
Обмен возможен лишь между двумя муниципальными квартирами. Даже муниципальную на государственную поменять уже не выйдет, а уж неприватизированную на частную – вообще никогда: такого рода сделки законом не допускаются, обмен допускается лишь в пределах одного вида собственности.

Важно! Самой важной особенностью является следующее: нормы о купле-продаже к муниципальному жилью не применяются вообще.

По сути, здесь имеет место замена сторон в договоре социального найма. Следовательно, к новому нанимателю применяются все ограничения, характерные для этого вида договора – и муниципалитет может отказать в заключении такого договора.

Другой особенностью является то, что передача денег слабо защищена по закону. По сути, в этом случае один гражданин дарит определённую сумму другому. Подстраховаться в этом случае можно, заключив предварительный договор об обещании дарения – но взыскать с недобросовестного «покупателя» их будет проблематично. Также трудно будет обязать «продавца» выписаться из муниципальной квартиры: по существу, он не обязан этого делать.

Таким образом, самый надёжный вариант – это всё-таки сначала провести приватизацию (пусть даже и с участием «покупателя»), а лишь затем выписываться или оформлять обмен.

Продать неприватизированную квартиру, разумеется, невозможно: тот, кто не является владельцем, не может распоряжаться чужой собственностью. Но оформить переход права пользования вполне реально – однако такой перевод требует изрядного доверия между сторонами безо всяких гарантий защитить свои права в суде. Поэтому самый лучший способ – всё-таки сначала провести приватизацию (способы), а уж затем затевать продажу.

Приватизация жилого помещения – это бесплатная передача жилья, которое принадлежит государству, в собственность гражданина. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере — продать, передать по наследству, дарить или сдавать в наем.

Покупка-продажа муниципального жилья

Минимальный пакет необходимых документов включает:

заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.

Нет, если кто-то из имеющих право на приватизацию не дал согласия, процесс не сможет пойти дальше, поэтому перед тем, как собирать документы, лучше договориться со всеми заинтересованными людьми.

С 2017 года программа бесплатной приватизации действует бессрочно, но гражданин имеет право приватизировать жилье только один раз.

Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:

Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
Накопившиеся долги по коммунальным платежам.

Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.

Продажа неприватизированной квартиры: все способы

Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:

Найти фактического покупателя жилья;
Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
Вместе с семьей выписаться из квартиры.

Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру. Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя. Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями. Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.

Способ продажи	Преимущества	Недостатки
Приватизация	Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков	Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 %
Прописка покупателя	Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации	Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего
Обмен с доплатой	Честный способ «продажи» неприватизированного жилья	Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.

Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Действующая программа приватизации рассчитана на то, чтобы лица, получившие квартиры или дома в собственность, могли самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом — продавать, менять, дарить.

Без оформления приватизации квартирой распоряжаться нельзя. Поэтому перед продажей недвижимости, ее по закону необходимо приватизировать.

Но бывают случаи, когда человеку необходимо срочно продать жилье и он не хочет ждать несколько недель на процедуру приватизации. Вот тут часто возникает вопрос, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации? Владельцы муниципальной площади все-таки нашли несколько способов осуществить сделку с продажей жилья.

Второй вариант, как продать неприватизированную квартиру, практикуют агентства недвижимости, которые используют схему с «буферной» квартирой. Вся процедура такого обмена занимает не больше недели, что считается довольно оперативным способом.

Покупатель неприватизированного жилища передает деньги продавцу, который покупает у агентства квартиру-буфер, то есть какую-то жилплощадь. Обычно это очень простенькое жилье, расположенное далеко от города.

Еще одним законным способом продать неприватизированное жилье является размен на объект, который также относится к муниципальной собственности.

Для этого обе стороны обмена сделки подают заявления в Московский центр арендного жилья, где заявку рассматривают в течение 10 дней.

На основании договора дарения наниматель выписывается и становится собственником приватизированной квартиры, а покупатель становится нанимателем. Но в такой сделке придется немало заплатить за обмен.

В таком обмене могут отказать, если:

При таких способах продажи неприватизированного жилья продавец имеет определенный риск. Можно столкнуться с мошенничеством со стороны агентства или покупателя. Также собственник может выписаться из квартиры, а агентство откажется обратно выкупать буферную квартиру или выплачивать деньги.

Специалисты рекомендуют сначала проверить репутацию компании, с которой вы собираетесь заключить сделку.

Другая опасность таится в законности сделки. Продавец может столкнуться с тем, что заинтересованное лицо может подать иск в суд о признании сделки недействительной. Основания для этого есть, так как продажа квартиры таким способом рассматривается как притворная или мнимая сделка.

Чтобы выбрать надежное агентство и снизить шансы сделок с мошенниками, нужно:

Лучшим способом все-таки будет приватизировать жилье, даже если уже найден покупатель и внесен задаток.

А еще лучше документировать каждое свое действие, поэтому, если будущий покупатель предлагает задаток, то:

оформляйте расписки при получении денежной суммы;
заключайте предварительный договор с расписанной обязанностью сторон оформить договор после завершения приватизации;
оговаривайте в договоре стоимость жилья.

Продажа квартиры на законных основаниях – это:

Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.

По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.

ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:

Служебные квартиры
Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)

Если вам неизвестен статус квартиры, в которой проживает ваша семья, вы можете обратиться за справкой в ЕГРН или узнать это на специальном сервисе Госреестра. Следует указать адрес и кадастровые данные жилья. Но обычно владелец жилплощади указывается в специальной строке квитанции об оплате коммунальных услуг (графа «собственник»)

Что значит приватизированная квартира?

Уже из приведенных выше различий понятно, что приватизация имеет не только плюсы, но и минусы. Однако в деле приватизации главный вопрос не «хорошо это, или плохо», а «подходит ли это для меня».

Все зависит от конкретной жизненной ситуации каждого человека или каждой семьи. В некоторых ситуациях минусы несущественны в сравнении с преимуществами, которые несет приватизация. В других – напротив, могут иметь решающее значение и лишать приватизацию всякого практического смысла. Предлагаем рассмотреть преимущества и недостатки процедуры приватизации подробнее.

Человек, приватизировавший квартиру, становится собственником, владельцем объекта недвижимости. В некоторых случаях это может быть ликвидная и дорогая собственность.
Даная недвижимость достается ему бесплатно, без выкупа или дополнительных трат. В ходе процедуры приватизации оплачиваются только госуслуги по оформлению смены собственника.
Приватизированное жилье можно использовать в качестве источника пассивного дохода: например, сдавать его в аренду частному или юридическому лицу.
С приватизированным жильем можно совершать любые сделки, использовать его в качестве кредитного обеспечения, занимать деньги под его залог.
Владелец приватизированного жилья имеет право проводить внутри квартиры перепланировки (разумеется, по согласованию с БТИ, чтобы исключить причинение ущерба несущим конструкциям здания в целом). В случае социального найма жильцы имеют право лишь делать косметический ремонт.
Из приватизированной квартиры нельзя выселить, даже за огромные долги по квартплате. Тогда как договор социального найма может быть расторгнут в любое время, если жилец нарушает его условия.

Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).

Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.

Одиноким пожилым людям, которые являются единственными нанимателями жилья, приватизация ни к чему. Во-первых, не придется платить высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость. Во-вторых, договор социального найма является определенной гарантией жилищных прав пенсионеров. Неприватизированную квартиру нельзя продать, следовательно, никакие «черные риэлторы» не могут обманом или угрозами лишить беспомощного пожилого человека жилья.
Нет смысла и приватизировать жилье аварийном, ветхом фонде. Или в доме, который грозит перейти в разряд аварийных в ближайшие годы. Следует дождаться постановления администрации о расселении и получить новое, более комфортабельное жилье по договору социального найма. А уже это, более привлекательное с коммерческой точки зрения, жилье, затем приватизировать.
Чтобы приватизировать служебное жилье, его нужно вначале перевести в разряд муниципального. В ряде случаев это невозможно (особенно в военных городках). Да и прочие владельцы служебных квартир крайне редко дают согласие на их бесплатную приватизацию. Но если, например, предприятие обанкротилось, жилые дома, находящиеся на его балансе, передаются в собственность муниципалитетов и превращаются из ведомственного, служебного жилья, в муниципальное. Которое можно приватизировать.
Приватизировать квартиру имеет смысл, если вы хотите улучшить жилищные условия. Тогда можно ее продать, и, добавив накопления, купить более комфортабельное или просторное жилье.

Если у вас остались вопросы, или ваша ситуация нестандартна, обращайтесь к юристам портала Prav.io.

А почему собственно нельзя продать неприватизированную квартиру?

Да потому, что Вы ей не хозяин. А только квартиросъёмщик. Арендатор. Возможно у Вас на руках договор социального найма или только советский ордер.

А собственник у этой квартиры конечно есть. Это муниципалитет, предприятие или может даже физическое лицо.

Если квартира принадлежит муниципалитету, а у Вас есть право приватизации, если Вы еще его не использовали, то квартиру можно получить в собственность бесплатно.

Все, кто в квартире, жилом помещении зарегистрированы (прописаны).
Любой взрослый, может написать нотариальный отказ от приватизации.
Несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире, участвуют в приватизации в обязательном порядке.