Ответственность арендодателя за деятельность арендатора квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответственность арендодателя за деятельность арендатора квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

2. Нелегальная сдача жилья в аренду становится невыгодной

3. Когда арендатор ответит за пожар и потоп

4. Как поступить, если арендатор оставил имущество?

4.1. Описание помещения

Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.

Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.

Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:

Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: обзор на 67 листах.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

В.Ф. Яковлев

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Нелегальная сдача жилья в аренду становится невыгодной

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей. На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор соответствующее положение, как показано в Примере 1.

Пример 1

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.

Пример 2

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

Пример 3

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.

Свежие
Посещаемые

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество.
Дело в том, что в ст. 608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо. Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Обязательная регистрация сделки. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит в себе требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее 1 года. Если регистрация не осуществлена, то сделка является недействительной и не может повлечь за собой каких-либо юридических прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Заключение договора без регистрации. Законодатель допускает заключение сделки по аренде недвижимости без проведения процедуры ее регистрации в государственных органах власти. Для того, чтобы избежать регистрации, стороны должны включить в договор пункт о сроках аренды. Длительность периода аренды не должна превышать 1 года. Также договор должен включать условие о возможной пролонгации, то есть о праве сторон на продление договора на оговоренный срок.

Бессрочная аренда. Договор бессрочной аренды недвижимости подлежит регистрации, эта процедура будет проходить дольше, чем регистрация сделки на определенный срок. Тем не менее, арендатор, который получает бессрочное право пользования имуществом, может рассчитывать на определенную выгоду. Его преимущество будет заключаться в том, что размер аренды останется неизменный, в то время как плата за аренду по срочному договору может быть увеличена ежегодно, как это описано в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1. фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора. Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2. включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
организации, подведомственные государственным академиям наук;
федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
специфический правовой режим арендуемой собственности;
сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Отрицательные стороны зачета. Гражданам не рекомендуется пользоваться нормой, описанной в пункте 2 статьи 624 ГК РФ. Она подразумевает право на зачет ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества. Норма весьма неудобна. Ее реализация вызовет достаточно негативные налоговые последствия.

Такое условие меняет статус выплат по договору. Арендная плата будет выступать в качестве платежа за приобретение амортизируемого имущества. Размер налогообложения таких сумм будет значительно увеличен, так как плата будет списываться частями, путем начисления амортизации. НДС будет приниматься к вычету не ежеквартально, а по факту отражения приобретения в учетных документах.

Преимущества зачета. Данный способ расчета между арендатором и арендодателем все же имеет свои преимущества. Право на зачет, регламентированное в пункте 2 статьи 624 ГКРФ, выступает надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора. Такой переход будет происходить в момент истечения срока действия арендного договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, можно отметить, что право зачета ранее оплаченных арендных взносов в счет выкупной стоимости объекта аренды может принести сторонам договора определенные гарантии и, в то же время, финансовые потери. Неправильное оформление зачета может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.

Недвижимость. Земля. Строительство

Когда арендатор ответит за пожар и потоп

Недвижимость и инфраструктура

Скачать файл

Файл добавлен	06.03.2017
Презентация	.pdf (260 Кб)

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;потребовать досрочного расторжения договора.Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Рекомендации по заключению договора

Путеводитель по договорной работе. Риски арендодателя при заключении договора

Путеводитель по договорной работе. Риски арендатора при заключении договора

Для ответа на вопрос, можно ли изменить общее правило распределения обязанностей по охране окружающей среды и обращению с отходами между арендодателем и арендатором, необходимо проанализировать частноправовые и публично-правовые аспекты регулирования рассматриваемых взаимоотношений.

[1] Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: диссертация кандидата юридических наук. М.: ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», 2016. С. 15–42.

[2] См., например, письмо Росприроднадзора от 17.02.2015 № ОД-06-01-26/2389 «О предоставлении информации».

В.А. Белов, кандидат юридических наук, редактор Дайджеста новостей торгового и потребительского права юридического института «М-Логос»

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник эколога» № 3, 2018.

[2] См., например, письмо Росприроднадзора от 17.02.2015 № ОД-06-01-26/2389 «О предоставлении информации».

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник эколога» № 3, 2018.

В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например:

получение более выгодного предложения от третьей стороны;
блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы;
несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации;
резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.

В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий.

В любом договоре аренды обычно содержится формулировка: «Стороны будут пытаться разрешить любую конфликтную ситуацию путем переговоров…». Эта формулировка фактически обязывает собственника и арендатора до обращения в суд соблюсти претензионный порядок урегулирования конфликта. Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебной тяжбе, так как это очень затратно и часто не позволяет достигнуть нужного результата.

При ведении переговоров необходимо четко обозначить свою позицию. При этом обязательно нужно предлагать различные варианты для урегулирования спора и получения желаемого результата. Целью переговоров в любом случае является возможность избежать судебного процесса и при этом добиться намеченного результата.

Чаще всего, именно это рекомендуют сделать арендатору, так как собственник в дальнейшем может начать препятствовать использованию помещения, что приведет к дополнительным финансовым затратам.

Есть случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:

арендатор сам нарушил договор аренды;
арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора;
у арендатора есть альтернативное помещение для дальнейшей работы;
в ходе переговоров удалось достигнуть компромисса, арендодатель согласен выполнить ряд условий или «простить» арендатору нарушения.

Часто проблемы возникают, когда стороны уже договорились о досрочном возврате помещения из аренды, при непосредственной передаче его по акту приема-передачи. При передаче помещения арендатор должен договориться с арендодателем о дне передачи и привести помещение в состояние, которое оговаривалось при заключении договора.

Если собственник отказывается принять помещение по причине, с которой не согласен арендатор, необходимо:

в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи;
постараться заснять процесс передачи на фото или видео;
ключи и подписанный в одностороннем порядке акт направить арендодателю почтой на адрес, указанный в договоре.

Эти действия позволят в дальнейшем доказать своевременный возврат помещения, что, станет основанием для неначисления дополнительной арендной платы.

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Такие ситуации возникают нередко и, в большинстве своем, имеют веские причины. Если это произошло, суд, скорее всего, неизбежен, поэтому необходимо постараться получить доступ в помещение.

Порядок действий зависит от причин, но в любом случае необходимо подготовить претензию, содержащую четкие требования и предложения к арендодателю, такие как:

указать условия, которые необходимо выполнить арендатору для возврата доступа в помещение;
указать возможность взыскания убытков/неустойки за неиспользование помещения по назначению;
предложить способ разрешения конфликта.

Чаще всего, собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором своих обязанностей по договору. И все случаи, когда арендодатель имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если в нем не содержится таких условий, то действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены.

Если в ходе переговоров так и не удалось прийти к взаимопониманию, на случай судебного процесса нужно собрать документы, доказывающие соблюдение арендатором условий договора.

Обычно он выглядит примерно так:

документы, подтверждающие согласование определенных действий с помещением;
документы, подтверждающие своевременную оплату (если на момент возникновения конфликта имелась задолженность, рекомендуется ее погасить);
документы, содержащие информацию о досудебных переговорах (претензии, уведомления и так далее);
документы, подтверждающие попытки вернуть занимаемое помещение арендодателю.

Самым важным документом для оспаривания позиции арендодателя является досудебная экспертиза, подтверждающая или отрицающая спорные моменты. Эти документы подтверждают добросовестные намерения арендатора и позволяют доказать суду его заинтересованность в решении конфликта.

Да, возможно. Для этого необходимо в договоре четко фиксировать, в каких случаях арендатор имеет право на компенсацию убытков. Кроме того, можно установить предельный размер убытков, которые обязан компенсировать арендодатель в тех или иных случаях.

Если в договоре нет таких условий, доказать размер убытков достаточно сложно. Но чтобы иметь шанс на положительный исход, необходимо подробно фиксировать все возникшие убытки как реальные, так и упущенную выгоду.

Описание помещения

В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.

Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.

Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.

Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.

Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.

Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.

Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.

Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.

Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.

Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.

Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.

Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.

Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?

Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.

Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.

Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.

Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.

При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.

Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).

Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.

Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда представляет собой владение и пользование или пользование имуществом.

В этой связи, необходимо обратить внимание на очень важный момент: законодатель говорит о владении и пользовании имуществом, т.е. арендатор не только обладает этим имуществом, но и использует его в коммерческих целях.

Одного факта владения имуществом недостаточно для возникновения аренды, поскольку в коммерческих или имущественных отношениях конечная цель, к которой стремятся стороны договора – это использование имущества для извлечения прибыли и получение платы за право такого использования. Сам по себе факт владения, при отсутствии возможности пользования имуществом, не дает возможности извлекать прибыль из этого имущества.

Владение имуществом без его использования является бессмысленным с правовой точки зрения.

Нельзя, например, заявить, что арендатор, подписав договор аренды, и получив имущество по акту приема-передачи лишь во владение, заключил договор аренды, поскольку сама возможность ИМЕННО пользования имуществом отсутствует.

Не случайно второй составляющей правомочий арендатора в ст. 606 ГК РФ после владения отдельно выделено пользование имуществом, как способ реализации коммерческого интереса арендатора.

Цель арендатора как раз и состоит в использовании имущества, тогда как сам факт его владением не предоставляет ему такого права и не составляет для него какого-либо экономического интереса.

Кроме того, владение имуществом на основании одного лишь подписания акта приема-передачи не возникает, поскольку владение в отношении коммерческой недвижимости предполагает нахождение арендатора в этих помещениях.

Если арендатор не находится в помещении не по своей воле, то нельзя говорить и о владении этими помещениями, исходя лишь из самого факта подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Следует иметь в виду, что договор аренды, как и большинство других договоров, является возмездным и содержит взаимные права и обязанности сторон.

Проанализировав значительное количество договоров аренды, заключенных в РФ, могу сказать, что большинство из них, особенно, что касается аренды в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), представляют собой договоры аренды, переведенные с иностранных языков.

В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.

Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?

Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.

Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.

Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.

Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?

Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.

Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.

Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.

На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.

Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.

Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.

Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.

При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.

Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.

1. Комментируемая статья устанавливает права арендатора по отношению к арендованному имуществу. Условия пользования имуществом могут быть определены одним из следующих способов:

— договором;

— назначением имущества.

2. Арендатор вправе не только лично пользоваться полученным в аренду имуществом, но и давать право пользоваться этим имуществом третьим лицам:

— заключая субарендные договоры;

— передавая свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (заключать перенайм);

— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем не передается, а остается на арендаторе.

3. Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, арендодатель вправе требовать расторжения разговора и возмещения возникших от этого убытков. Таким образом обеспечивается защита имущества арендодателя от вероятного причинения ущерба его имуществу по причине неправильного его использования.

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26

«О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)