Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения

1.1. Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника

2. Когда при покупке квартиры вычета по НДФЛ не дадут

3. Покупка квартиры у родственников: все нюансы сделки

4. На жилье, купленное у родственников, вычет не дают

Для всех сделок, заключенных с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ. В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников конкретизирован.

Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Пример: В 2020 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Пример: В 2020 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.

Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.

Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи.

То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.

До 1 января 2012 года действовала редакция ст.220 НК РФ, согласно которой взаимозависимость физических лиц определялась в соответствии со статьей 20 НК РФ.

В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в статье 14 Семейного кодекса РФ, но при этом понятия отношений родства или свойства в Семейном Кодексе не конкретизированы.

В связи с этим список взаимозависимых лиц не был четко определен и налоговые органы при его определении, в дополнение к Налоговому и Семейному Кодексу, опирались на Гражданский Кодекс и «Общероссийский классификатора информации о населении. ОК 018-95» (Письма МинФина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, от 04.08.2011 N 03-02-08/86, Письмо ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/[email protected]).

В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

В дополнение к своим родственникам в понятие «отношения свойства» контролирующие органы включали также отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

То есть для сделок, заключённых до 1 января 2012 года, при покупке жилья практически у любого своего родственника или родственника супруга, налоговый вычет предоставлен быть не мог.

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет.

Налоговые инспекторы сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и если впоследствии скрытый факт будет обнаружен, необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Пенсионер в 2019 году купил квартиру и в том же году вышел на пенсию. Соответственно, налог на доходы он уже не платит и вернуть его за последующие годы не сможет, так как в бюджет ничего не перечисляет. Однако он имеет право заявить вычет за 2018, 2017 и 2016 годы и вернуть НДФЛ, который заплатил до выхода на пенсию и приобретения жилья. Таким правом обладают и работающие пенсионеры: даже если они платят НДФЛ, все равно могут вернуть налог за три года до покупки квартиры.

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
договор купли-продажи жилья;
свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
паспорт;
свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

договор с кредитной организацией;
график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Все документы можно предоставить в копиях, однако лучше всегда иметь при себе оригиналы.

1. Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).

2. Получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

3. Подготовить копии документов, подтверждающих право на жилье:

при строительстве или приобретении жилого дома — свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;
при приобретении квартиры или комнаты — договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней);
при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нем) — свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нем и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нем;
при погашении процентов по кредиту — целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, график погашения кредита (займа) и уплаты процентов.

4. Подготовить копии платежных документов:

подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (можно использовать выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

5. При приобретении имущества в общую совместную собственность подготовить:

копию свидетельства о браке;
письменное заявление (соглашение) о договоренности сторон — участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.

6. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.

Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.

Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:

В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.

Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.

Произошло это по нескольким причинам:

продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.

В целом продажа доли мало чем отличается от продажи квартиры полностью. Необходимо собрать тот же пакет документов, составить договор, оплатив госпошлину, произвести регистрацию, получить заверенные копии договора и выписку из ЕГРП.

Но при купле-продаже части квартиры есть свои нюансы. Например, при продаже доли в коммуналке, собственники других частей имеют преимущественное право выкупа. Если владелец доли в квартире решил ее продать, он обязан сообщить другим собственникам о своем намерении, после чего им на размышление и сбор денег дается месяц. Если в течение этого периода получено согласие на покупку, она продается именно другим собственникам долей в квартире. При этом существуют определенные ограничения: предложить свою долю по завышенной в несколько раз цене не удастся, стоимость должна быть адекватной.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

Обустройство маленькой квартиры
Этапы ремонта в квартире
Косметический ремонт под ключ

Если долю в квартире покупает родственник, имеющий на нее право вследствие унаследования или иных причин, то процедура купли-продажи будет точно такой же, как и при покупке целой квартиры.

Важный момент при этом заключается в способе передачи денег и договоренностях между продавцом и покупателем.

Если продается доля, но при этом деньги продавцу не передаются, а стоимость жилплощади в договоре указана, то возникает необходимость уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13 процентов от суммы сделки за вычетом 1 миллиона рублей.

В случае попытки ухода от данного налога путем занижения стоимости продаваемой жилплощади, государство после проверки может назначить штраф и пени.

Так же как и в случае с продажей целой квартиры, если собственником или наследником доли является несовершеннолетний ребенок, или же кто-то из родителей желает продать свою часть, то необходимо получить разрешение на сделку в органе опеки и попечительства. Там же потребуется представить доказательства, что в случае продажи доли имущественные права ребенка не будут ущемлены, а жизненные условия ухудшены. После этого ребенок должен быть прописан на аналогичной жилплощади или большей. Все это также касается лиц, признанных частично или полностью недееспособными.

До 2012 года к взаимозависимым лицам относили всех родственников, и степень родства была не важна. Родители, бабушка, дядя, кузен, теща, свекор или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней, — считались взаимозависимыми.

Таким образом, если сделка купли-продажи прошла до 2012 года и продавцом выступал любой родственник, даже по линии супруга, налоговый вычет получить нельзя.

У вас есть право на налоговый вычет и вы можете претендовать на возврат налога, если вы:

1.	Налоговый резидент РФ
2.	Плательщик НДФЛ по ставке 13%

Налоговый резидент РФ — лицо, находящееся на территории России более 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд. Статус резидента не привязан к гражданству. Налоговым резидентом может быть как гражданин России, так и иностранец. И россиянин, нарушивший срок пребывания на родине, перестает быть резидентом РФ и теряет право на возврат НДФЛ.

Есть еще одно условие при получении вычета: нельзя вернуть налогов больше, чем было уплачено за год. И если с вашей зарплаты или другого дохода в бюджет государства за год поступило, например, 130тыс. рублей, то вернуть с помощью всех вычетов вы сможете не больше 130 тысяч.

Если налогов, уплаченных за год, не хватило, чтобы получить всю сумму возврата, недополученный остаток на следующий год не переносится и сгорает. Исключение — имущественный налоговый вычет.

Остаток имущественной льготы можно перенести на следующий налоговый период (календарный год) и продолжить ежегодно возвращать НДФЛ до тех пор, пока не будет исчерпана вся причитающаяся сумма.

Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения

На такой вид сделок НК РФ ограничений не накладывает.

Максимальный имущественный налоговый вычет при продаже жилья составляет 1 млн руб. Его можно получить при продаже жилой недвижимости любому лицу, как взаимозависимому, так и нет.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника

Если вы стали владельцем жилья, купленного у члена семьи, не являющегося взаимозависимым лицом, налоговый вычет можно оформить двумя способами: через ФНС и через работодателя.

Вычет через инспекцию можно получить на следующий год после получения права на льготу. Такое право при покупке жилья в новостройке подтверждает Акт приема-передачи, при покупке на вторичном рынке по договору купли-продажи — выписка из ЕГРН.

Для ИФНС вам понадобится:

Декларация 3-НДФЛ;
Справка 2-НДФЛ со всех мест работы, если вы меняли их в течение года;
Договор о приобретении недвижимости;
Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или Акт приема-передачи при покупке по ДДУ;
Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, банковские выписки, расписка продавца и т.д.;
Кредитный (ипотечный) договор, если были использованы заемные средства;
Справка банка об уплаченных за год процентах;

Рекомендуем приложить:

График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
Документы, подтверждающие оплату кредитных процентов (чеки, платежные поручения, банковские выписки и т.д.).

Камеральная проверка обычно длится три месяца. Затем в течение 10 дней выносится решение, и еще месяц потребуется на перечисление средств на ваш счет.

Возврат налога через работодателя можно оформить в том же году, когда получено право на льготу. В Личном кабинете на сайте ФНС заполните специальную форму и приложите необходимые документы.

В течение 30 дней инспектор проверит ваши бумаги и вынесет решение о предоставлении вычета. Будет составлено Уведомление, которое налоговая служба самостоятельно переправит вашему работодателю.

После этого бухгалтерия предприятия приостановит удержание НДФЛ из вашей заработной платы и вернет налоги, выплаченные вами с начала года. Так будет происходить до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма возврата или до конца календарного года — в зависимости от того, что наступит ранее.

Теперь вы знаете, как оформить налоговый вычет за покупку квартиры у родственника, в каких случая это возможно сделать, а в каких закон это запрещает. Обращайте внимание на взаимозависимость с другим участником сделки. Купля-продажа между близкими родственниками лишит вас возможности получить возврат НДФЛ.

Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!

Когда при покупке квартиры вычета по НДФЛ не дадут

Если вы приобретаете квартиру, то в расходы учитываются:

сама покупка недвижимости;
приобретение прав на квартиру в строящемся доме;
траты на отделочные материалы;
работы по отделке квартиры, разработка проектной и сметной документации.

Если вы покупаете дом или строите его, то в расходы включается:

разработка проектной и сметной документации;
приобретение стройматериалов, а также материалов для отделки;
сама покупка дома, в том числе на стадии незаконченного строительства;
работы по строительству и отделке дома;
проведение электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Пакет документов подается либо в налоговую по месту жительства лично, либо через личный кабинет на сайте ФНС. Специалисты проверяют документы в течение 3-х месяцев. В случае возникновения каких-либо вопросов с вами свяжутся и попросят оригиналы документов. Если все в порядке, то деньги поступят на ваш счет. В целом на процедуру получения имущественного налогового вычета уходит максимум 4 месяца.

Размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 млн рублей, поэтому максимальная сумма, которую можно вернуть 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Если недвижимость была куплена до 01.01.2014 г., то имущественный вычет закреплен за объектом. Это значит, что если стоимость купленной квартиры не позволила вам забрать максимум вычета, остаток на другие объекты не переносится. Право на вычет предоставляется на покупку одного жилья и распределяется между всеми собственниками. Принцип распределения зависит от того, как была оформлена покупка в общую совместную собственность или в общую долевую собственность.

Например, две сестры купили двухкомнатную квартиру в совместную собственность. Они имеют право на льготу в размере 2 млн. рублей. Эту сумму они поделят пополам, и каждая из сестер вернет по 130 тыс. рублей. (2 млн / 2) * 13%.

Если регистрация жилья прошла после 01.01.2014 г., то каждый из собственников может претендовать на вычет в 2 млн рублей (по 260 тыс. каждому). Это большой плюс. Допустим, супруги купили квартиру, они вправе вернуть на каждого до 260 тыс. рублей.

Еще один плюс максимальный вычет можно использовать на покупку/строительство нескольких объектов недвижимости. То есть он теперь привязан не к объекту, а к сумме. Например, в начале 2021 года вы купили квартиру за 1,6 млн рублей, а в октябре комнату за 400 тысяч. В 2022 году вы можете заявить к расходам 2 миллиона, из которых 1,6 млн рублей за квартиру, а 400 тыс. рублей за комнату. В итоге вам на счет перечислят 260 тыс. рублей, из которых 208 тысяч за квартиру и 52 тысячи за комнату.

Налоговое законодательство выделяет два периода, для которых действуют разные правила предоставления льготы за ипотечные проценты: до 01.01.2014 г. и после.

Куплено жилье/построен дом до 01.01.2014 г. Размер налоговой льготы не ограничен. То есть вы можете вернуть 13% от фактически выплаченных процентов по ипотеке, независимо от суммы.

Куплено жилье/построен дом после 01.01.2014 г. Размер вычета ограничен 3 млн рублей и максимальная выплата составляет 390 тыс. рублей (13% от 3 млн). При покупке недвижимости семейной парой, каждый из супругов имеет право претендовать на налоговый вычет за квартиру по ипотеке в 3 млн рублей и получить до 390 тыс. рублей.

В отличие от вычета на недвижимость, остаток которого можно переносить на другие объекты, остаток ипотечного вычета нельзя включить в процентные расходы при покупке другого жилья с ипотекой. Например, вы заявляли расходы на выплаченные проценты по ипотеке в сумме 1 млн рублей. Вам вернулись из бюджета 130 тыс. рублей (1 млн * 13 %). Если вы будете покупать другое жилье в ипотеку, то оставшиеся от максимального вычета 2 млн рублей вы использовать больше не сможете.

Несмотря на то, что у имущественного вычета нет срока давности, у него есть одно ограничение: подать декларацию в ИФНС и вернуть деньги можно только за три предыдущих налоговых периода. Например, в 2022 году можно заявить расходы на покупку жилья за 2019, 2020 и 2021 год при условии, что вы имели доход и платили с него НДФЛ.

Пенсионеры имеют право на получение вычета за три предыдущих года плюс за год, в котором они вышли на пенсию. Главное, чтобы за четыре прошедших года у них был налогооблагаемый доход.

К получателям госсубсидий, материнского капитала, участникам военной ипотеки применяются особые правила расчета имущественного вычета при покупке земли или жилья, ведь часть денег на покупку им предоставило государство.

НДФЛ вернется только в том случае, если вы добавляли собственные средства на покупку/строительство недвижимости, на погашение процентов по ипотеке и на другие расходы (отделку квартиры, разработку проектно-сметной документации, работы по проведению коммуникаций и т.п.).

Каждый случай индивидуален и зависит от разных факторов. Эксперты НДФЛка.ру проконсультируют вас по всем возникающим вопросам.

Существуют общие нормативы, не предоставляющие льготу следующим категориям населения:

не работающим студентам дневного отделения;
не работающим пенсионерам, в том числе – инвалидам (подробнее о том, положен ли возврат НДФЛ пенсионерам, мы писали здесь);
иным безработным гражданам (2 законных способа получить вычет безработному мы разбирали тут).

В зависимости от срока приобретения жилья, установлены различные категории родственников, оформление сделки с которыми отменяет право на получение вычета. До 2012 года существовавшее в налоговом праве положение опиралось на отмену налоговых льгот для:

взаимозависимых родственников;
находящихся в отношении свойства родства.

К первой категории относились не только близкие родственники, но и те, родственные связи с которыми могли быть фактически прослежены. Ко второй категории относились родственники по линии мужа (жены), опосредованно принадлежащие к единой родовой ветви.

С принятием нового налогового законодательства в 2012 году, перечень взаимозависимых родственников существенно сузился, теперь в него входят лишь лица первого круга родства, а ограничения при покупке недвижимости у лиц, находящихся в отношениях свойства родства, были отменены.

Иногда квартирные вопросы решаются через родственный обмен. К бабушкам и дедушкам, имеющим большую жилплощадь, переселяется молодая семья внуков или детей. А престарелые граждане переезжают в помещение поменьше.

В этом случае, имущественный возврат не предусмотрен.

Так как налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ у родственников является самым оптимальным, его целесообразно рассмотреть более подробно. Пошаговый алгоритм будет следующим:

Договорившись с близким родственником о покупке его квартиры, привлечь к процедуре третье лицо.
Между лицом, выступающим в роли продавца, и третьим лицом заключить предварительный договор (ПДКП) купли-продажи квартиры.
После этого оформить договор переуступки права покупки между третьим лицом и покупателем, на основании составленного ранее ПДКП.
Вернуть уплаченные по ПДКП в качестве задатка денежные средства, рассчитаться с продавцом.
Зарегистрировать договор переуступки в Росреестре.
Вступить в права собственности.
Через год подать в отделение УФНС заявление о предоставлении налогового вычета, или оформить его получение у работодателя.

Скачать заявление на предоставление налогового вычета при покупке квартиры: бланк, образец заполнения.

При покупке жилья налогоплательщики могут оформить имущественный вычет. Но из этого правила есть исключение – налоговый вычет не полагается, если сделка купли-продажи жилья совершена между близкими родственниками.

Правило о том, что налоговый вычет не полагается при покупке квартиры у близких родственников, существует в налоговом законодательстве достаточно давно. Но с 2012 г. в НК РФ были внесены изменения, которые конкретизировали список родственников, при оформлении сделки с которыми налогоплательщик не имеет права на вычет.

Если квартира была куплена до 2012 г., то налоговая инспекция, решая вопрос о налоговом вычете, применяет старые положения о взаимозависимых лицах.

В старой редакции НК РФ к родственникам для определения права на налоговый вычет относились:

• супруги;

• родственники;

• свояки (родственники мужа (жены);

• усыновители и усыновлённые дети;

• опекун (попечитель) и подопечный.

Лица, относящиеся к близким родственникам, перечислены в Семейном кодексе РФ. К ним относятся родители и дети, дедушка (бабушка) и внуки, братья и сёстры.

К своякам относятся тёща (тесть) и зять, свекровь (свёкор) и невестка и другие родственники супругов с обеих сторон.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что конкретного списка родственников для определения права на имущественный вычет старая редакция закона не содержит. Поэтому налоговая инспекция может отказать в вычете, даже если сделка была совершена не с близкими родственниками до 2012 г. Например, в вычете может быть отказано при сделке между дядей и племянником, между двоюродными братьями (сёстрами), между пасынком и мачехой.

Поэтому по сделкам до 2012 г. при покупке квартиры практически у любого родственника или свояка налоговый вычет не предоставляется.

На возвращение денег можно рассчитывать при обязательном соблюдении следующих требований:

Требования	Предоставление вычета (+) или нет (-)
Приобретенное жилье находится в пределах страны	+	–
Наличие работы и официального заработка, с которого производится уплата подоходного налога в казну страны	+	–
Покупатель – лицо совершеннолетнее	+	–
Сделка осуществляется между лицами, которые не взаимосвязаны между собой	+	–
Предоставление пакета обязательных документов	+	–

Важно! Деньги не возвратят и тогда, когда уже исчерпано право на получение льготы.

При принятии решения о предоставлении налоговой льготы на купленную квартиру, законодательство (НК) считает взаимосвязанными лицами:

Покупатель жилья	Перечень взаимосвязанных с ним лиц
	Муж/жена
	Родители или усыновители
	Дети (родные по крови, одноутробные и те, которых усыновили)
	Родные братья с сестрами (полнородные и неполнородные)
	Опекун или попечитель
	Подопечное лицо

Таким образом, в числе взаимосвязанных лиц находятся супруги и близкие родственники непосредственного покупателя. Фискальные органы считают, что сделки между ними являются попыткой неправомерной экономии. Основной аргумент – квартира или иное жилое помещение остается в распоряжении семьи.

К взаимосвязанным лицам не относятся родственники второй половины (жены или мужа), дяди с тетями, бабушки с дедушками, двоюродные братья и сестры. Получается, что покупая жилье у родителей супруга или супруги, их родственников, вполне можно надеяться на льготу. Подобный налоговый вычет доступен и ИП, работающему на ОСНО и вносящему в казну подоходный налог по общепринятой ставке.

Когда документы подготовлены, их можно подавать несколькими путями:

Пути оформления скидки	Специфика	Моменты
Пути оформления скидки	Специфика	положительные	отрицательные
Через ФНС	Пакет документов предоставляется налогоплательщиком лично	Деньги выплачиваются единожды одной суммой	Представленные документы рассматриваются до трех месяцев, поэтому выплату средств придется подождать
Вычет от работодателя (налогового агента)	Сумма уплаченного НДФЛ возвращается по месту работы. Расчеты проводит бухгалтерия	Налоговая служба изучает документы на протяжении тридцати дней. Экономия во времени. Доход ежемесячно увеличивается на 13%, поскольку вычет возвращается через прекращение уплаты НДФЛ	Деньги поступают каждый месяц частями. Документов оформляется больше. Необходимость сбора справок о доходах у нескольких работодателей, если в течение года налогоплательщик менял место работы. Когда за год возвращена не вся возможная сумма, документы придется оформлять заново и повторно оформлять вычет
Удаленно (почтой)	Необходимость знаний нюансов, которые присущи почте – обычной или электронной	Отсутствие личного контакта с работниками налоговой службы	Большая вероятность неправильно оформить какой-то документ или попросту забыть его вложить. Это грозит новыми проблемами и повторной попыткой представления документов. Обязательное наличие у налогоплательщика усиленной электронной подписи

Расплата за покупку квартиры собственными деньгами – одно из обязательных условий получения льготы. Все расчеты проводятся через банковские учреждения, что обязывает гражданина открыть личный счет. Когда сделать это невозможно, оформляется доверенность или поручение на денежный перевод. Их также обязательно предоставляют в налоговую.

Важно! Если налогоплательщик выбрал путь оформления вычета через налоговую службу, следует учесть, что обращаться к ее специалистам целесообразно не ранее начала марта. Этот период отличается сравнительно небольшой занятостью работников.

Сумму налогового вычета определяют такие параметры:

Размер издержек на покупку недвижимости для последующего проживания.
Годовая сумма перечисленного в бюджет НДФЛ.

Рассчитывать реально на получение 13% от стоимости квартиры, но в год – не больше размера уплаченного НДФЛ. Вычет по налогам охватывает не всю ценность недвижимости, а только 2 млн. RUB. 13% от них – это 260 тыс. RUB, что и составляет максимум. Возвращать налог допустимо не один год. Право сохраняется, пока вся сумма не будет выплачена.

Выделяются основные моменты:

Вычет выступает не одноразовым, а многоразовым. Значит, его можно получить по нескольким купленным жилищным объектам. Ограничением выступает максимальная сумма в 260 тыс. RUB за все приобретенное жилье.
Лимит налоговой льготы определяется на покупателя, а не на объект приобретенного жилья.
Разрешается возвращать НДФЛ неоднократно. Если его сумма за год меньше максимальной, остаток вычета не сгорает, а возвращается в следующем налоговом периоде.
Право на получение льготы остается в течение трех лет.
Допускается получение нескольких вычетов одновременно: на купленную квартиру и на проценты по ипотечному кредиту.

Пример. В 2016 году гражданка Кольцова О.П. купила квартиру за 22 млн. руб. На 12 млн. руб. она получила ипотечный кредит. За минувший год Кольцова уплатила по процентам 240 тыс. RUB.

Заработок за год составил 3 млн., уплачено 390 000 RUB подоходного налога.

Гражданке вернут:

(240 000+2 000 000)·0,13 = 291,2 тыс. руб. Она получит всю сумму, поскольку размер уплаченного НДФЛ больше льготы. Кольцова сохраняет право на вычет с ипотечных процентов и в последующие годы, пока его размер не покроет 390 тыс. руб. (максимум). Непосредственный вычет на квартиру уже исчерпан.

Важно! Ежегодно возможно возвращение суммы, которая не должна быть выше уплаченного в казну подоходного налога.

Покупка квартиры у родственников: все нюансы сделки

Государственные органы вправе отказать в предоставлении вычета не только при покупке квартиры у близких родственников (взаимосвязанных лиц). Существуют и иные причины недоступности льготы, например:

Основание для отказа	Комментарий
1. Квартира или иное жилое помещение куплено за средства, вложенные работодателем	Заявитель не потратил ни копейки собственных средств. Какой же может быть вычет?
2. Покупка проделана с использованием материнского капитала, сертификата, субсидии или военной ипотеки	Покупатель истратил бюджетные деньги на приобретение жилья. Суммы, которые выделены государством, не принимаются в расчет при назначении вычета. Но, если одновременно вложены и собственные деньги, то на них льгота распространяется
3. Квартира передана в дар	Обладатель квартиры не потратил на ее приобретение собственные средства. Он вообще не потратил ничего, поскольку попросту получил дорогостоящий подарок
4. Покупка жилья для того, чтобы использовать его в коммерческих целях	В данной ситуации целью приобретения квадратных метров является получение дохода, а не улучшение собственных жилищных условий

Существуют и иные причины отказа. Имущественный вычет не получат:

студенты и военнослужащие;
безработные и сироты младше 24 лет;
нерезиденты, которые не вносят подоходный налог в бюджет РФ.

Важно! Сделку обязательно нужно зарегистрировать в регистрационной палате и получить соответствующее свидетельство. Его отсутствие также станет причиной отказа в предоставлении льготы.

Вопрос №1. Размер льготы ограничивается той суммой, которая указана в договоре покупки-продажи?

Ответ. При расчете вычета учитываются расходы общие. Кроме суммы в договоре они дополнительно могут состоять из:

издержек на составление проекта;
стоимости работ по отделке и приобретенных строительных материалов;
издержек на достройку купленного жилья и даже на его перепланировку;
затрат на подключение к электро-, газо-, водоснабжению.

Обязательное условие: расходы предусмотрены указанным выше договором.

Вопрос №2. Куда обратиться за получением вычета?

Ответ. Заявителю следует обратиться в налоговую службу или к своему работодателю. В обоих случаях предоставляется пакет документов, состав которого описан выше.

Вопрос №3. Как налоговики могут обнаружить, что жилье куплено у родственника, который выступает взаимосвязанным лицом?

Ответ. Четко разработанная процедура отсутствует. Налоговики могут только сопоставить полученные от заявителя данные, сверить их с базами органов, регистрирующих акты гражданского состояния. Они вправе попросить покупателя квартиры подтвердить письменно отсутствие близких родственных связей с продавцом.

Обман вполне возможен. Выявиться он может не сразу. Но возвратить вычет, полученный незаконно, гражданину придется обязательно.

Вопрос №4. Гражданин вернул в казну сумму вычета, предоставленную ему ошибочно. Можно ли воспользоваться льготой при покупке другой квартиры?

Ответ. Когда деньги возвращены по решению налоговиков, гражданин может рассчитывать на вычет, если предоставит правильно оформленные документы. Ведь он не воспользовался льготой, и поэтому нельзя считать, что право на ее получение реализовано.

Вопрос №5. Квартиру гражданин получил в дар. Налоговый вычет на нее возможен или нет?

Ответ. Нет. Когда жилье подарено – это одна из причин для отказа в вычете. Аргументирование – новый владелец не потратил на его приобретение собственные деньги.

Процесса возврата налогов не стоит бояться. Нужно максимально пользоваться всеми имеющимися у граждан льготами.

На данный момент не существует чёткого алгоритма или верного способа проверки родства между людьми, участвующими в сделке купли-продажи. Этим фактом могут воспользоваться недобросовестные налогоплательщики и заявить сумму расходов на приобретение квартиры у родственника к вычету.

Конечно, налоговый орган может и не заметить обман. Однако если впоследствии факт занижения налогооблагаемой базы выявится, налогоплательщику придётся вернуть всю сумму полученной льготы, кроме того, к нему будут применены налоговые санкции.

Налоговый инспектор может обнаружить, что жильё было куплено у родственника различными способами, в частности, посредством оценки персональных данных (фамилии, места жительства). Также должностное лицо вправе проверить наличие родства по записям органов, в компетенцию которых входит регистрация актов гражданского состояния.

Более того от покупателя могут потребовать письменно заявить о том, что продавец не приходится ему родственником.

Случай перехода права собственности от одного близкого родственника к другому по договору дарения также не подпадает под действие нормы об имущественном вычете.

При таких обстоятельства не важно, признаются ли стороны сделки взаимозависимыми, ведь законодатель чётко оговорил, что вычет предоставляется именно в размере расходов на покупку квартиры. А при дарении ни одна сторона затрат не несёт.

В Налоговом кодексе РФ (ст. 220) указывается, что при покупке недвижимости, налогоплательщик имеет право на получение компенсации в соответствии с фактическими расходами. Льгота не предусмотрена для взаимозависимых лиц.

Определение данной категории указывается в ст. 20 НК, где делается ссылка на семейное законодательство. Согласно этому взаимозависимые лица – те, кто состоит в брачных отношениях, усыновлены или являются усыновителями. К категории относят опекунов и их подопечных.

В семейном законодательстве нет конкретного определения отношений и свойств родства. Поэтому сотрудники Налоговой службы учитывали информацию из Гражданского Кодекса и Писем МинФина. Исходя из этого к взаимозависимым относили не только близких, но и дальних родственников налогоплательщика:

отца и мать;
бабушку и дедушку;
дядю и тетю;
брата и сестру;
племянников и племянниц и др.

При этом понятие взаимозависимых лиц распространялось и на родственников супруга. Таким образом, покупка недвижимости у тети жены до 2012 года не давала право на получение налогового вычета, если брак является действующим. Это правило продолжает распространяться на все сделки, совершенные до указанного срока.

Если квартира куплена у любого родственника, своего или супруга (супруги), независимо от дальности родства до 2012 года, то получить налоговый вычет не получится, даже если заявление подавалось позже внесения в законодательство изменений.

В 2012 году в налоговом законодательстве были сделаны корректировки, позволяющие конкретизировать круг лиц, считающихся взаимозависимыми по отношению друг к другу. Среди них отмечают:

супруга;
родителей;
детей;
родных сестер и братьев (полнородных и нет).

Таким образом, при покупке жилья у близких родственников мужа, например, матери или отца, женщина может претендовать на получение компенсации. Если же квартира приобретается у ее родителей и оформляется на нее, то льгота не положена. Но законодательная норма распространяется только на сделки, совершенные после 1 января 2012 года.

Конкретные способы определения степени родства у сотрудников УФНС отсутствуют. Они могут проанализировать данные о прописке, фамилии, другие сведения, чтобы определить, не являются ли участники сделки родственниками. В некоторых случаях сотрудники налоговой службы могут попросить написать письменное заявление о том, что между ними нет родственных связей.

Если же покупатель получил вычет, а затем выяснилось, что сделка была совершена между взаимозависимыми лицами, то понадобится вернуть все средства в полном объеме. При этом гражданин сможет претендовать впоследствии на льготу при покупке другого объекта недвижимости. Это связано с тем, что по факту свое право на получение налогового вычета при приобретении квартиры он не реализовал.

Различие фамилий и мест постоянной регистрации у продавца и покупателя квартиры не является поводом для сокрытия от налоговых органов близкого родства с целью получения имущественного вычета.

При подаче заявления на компенсацию в размере уплаченного подоходного налога органы ФНС проверяют документы, устанавливают степень взаимозависимости сторон сделки.

Статья акутальна на: Январь 2020 г.

Чтобы приобрести недвижимость – дом или квартиру, человек тратит огромные деньги. Российское законодательство даёт возможность вернуть часть потраченных средств – получить имущественный налоговый вычет.

Льгота касается официально трудоустроенных граждан или резидентов РФ, уплачивающих подоходный налог в государственную казну. Нередко люди оформляют сделки по купле и продаже недвижимости с лицами, с которыми состоят в родственных связях.

Возникает вопрос, положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников.

На жилье, купленное у родственников, вычет не дают

До 2012 года действовали положения старого НК РФ, определявшего иной круг взаимозависимых лиц. Таковыми считались граждане, которые состоят в отношениях родства или свойства. Ни нормы налогового, ни семейного законодательства чётко не регламентировали перечень этих субъектов.

Контролирующие органы к близким родственникам, помимо описанных выше, относили широкий круг лиц:

Дедушек и бабушек (включая двоюродных) обоих супругов.
Прабабушек и прадедушек.
Племянников и племянниц (в том числе и двоюродных).
Двоюродных внуков и внучек, правнуков и правнучек.
Отчимов и мачех.
Падчериц и пасынков.

С января 2012 года конкретизировали перечень лиц, являющихся взаимозависимыми – внесли изменения в пункт 2 статьи 105 НК. Ими являются супруги, родители (усыновители), дети (усыновлённые), полнородные и неполнородные братья и сёстры, подопечные и опекуны.

Налоговый кодекс РФ (ст. 220. П. 5) прописывает ограничения на возврат налога, когда недвижимое имущество куплено у родственников в рамках договора покупки-продажи.

Имущественный вычет представляет собой сумму денежных средств, на которые не начисляется НДФЛ или, если налог был уже начислен и уплачен, средства, которые можно вернуть из бюджета Государства.

Каждый гражданин Российской Федерации вправе использовать право на имущественный вычет.

Вычет при покупке дома, участка, квартиры не может превышать 2 миллионов рублей для каждого человека и 3 миллионов рублей на уплаченные банку проценты по ипотеке. Таким образом подоходный налог, который можно вернуть составляет сумму не больше 260 тысяч рублей (13 процентов от двух млн.) при покупке и сумму не больше 390 тысяч (13 процентов от трех млн.) при возврате процентов.

Согласно статьям 220 и 222 НК РФ, при покупке объекта недвижимости налогоплательщики РФ вправе претендовать на имущественный возврат 13% стоимости приобретенного жилья. Однако если состоялась покупка квартиры у родственников, налоговый вычет может быть отменен.

Лица, при покупке недвижимости, у которых нельзя притязать на налоговую льготу по причине родства, называются взаимозависимыми. Регламент действия данного ограничения в действующем налоговом законодательстве дан в статье 105.1 НК РФ, где в п.2 указан перечень таковых.

То же оглашается в положениях п. 5 статьи 220 НК РФ, которая регулирует правила и нормы предоставления имущественного возврата и запрещает применять налоговую льготу близким родственникам. Основания п.7 статьи 105.1 НК РФ допускают обращения налогового органа в суд, для установления дополнительных параметров, предусматривающих признание факта взаимозависимости между лицами при совершении сделок. Список близких родственников, действующий на текущий момент, определяется статьей 14 Семейного Кодекса РФ.