Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продавец: ______________ _________________________________________
(подпись)(Ф.И.О. полностью)
Покупатель: _____________ _________________________________________
(подпись)(Ф.И.О. полностью)
Нотариальное удостоверение ДКП требуется, если в качестве продавца выступает несовершеннолетнее лицо, или отчуждается доля в праве собственности не в пользу другого владельца. В остальных случаях обращаться к нотариусу необязательно.
Стороны могут по своему усмотрению посетить нотариуса, чтобы минимизировать риски. В таком случае документы на регистрацию подаст он, и идти самостоятельно в Росреестр или МФЦ не придется.
При обращении в Росреестр понадобится:
- Подписанный ДКП.
- Техпаспорт.
- Правоустанавливающий документ продавца на квартиру: дарственная, другой ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены.
- Акт приема-передачи.
Также при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа или без таковой продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных граждан. Понадобятся и справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Но для Росреестра эти документы не нужны.
Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?
Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку. Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой. По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.
Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?
Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.
Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.
Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.
Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?
До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.
Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?
Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.
- Госпошлина за регистрацию обременения в пользу продавца не уплачивается.
- Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
- В выписке из ЕГРН запись об обременении будет отражена
- На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.
- Сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней
- Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
- С заявлением о погашении записи об ипотеке в пользу продавца документ о полной оплате в Росреестр не передается (Расписку о получении денег продавцом или платежное поручение о переводе средств продавцу к заявлению не прикладываются)!
- В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
- Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
- Регистрация обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»
Образец составления договора купли-продажи с обременением
Этот раздел является ключевым в рамках договора купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа. Именно в нем указывается информация о том, как и в каком размере будут производиться платежи. Также прописываются положения о сроке настоящего соглашения, то есть до какого момента Покупатель обязуется оплатить стоимость автомобиля.
Стоимость транспортного средства составляет 1 200 000 (Один миллион двести) тысяч рублей 00 копеек. Покупатель выплачивает цену договора в рассрочку в течение одного года с момента подписания соглашения.
Сумму 500 000 (Пятьсот) тысяч рублей Покупатель выплачивает в момент подписания договора.
Сумму в 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей Покупатель выплачивает 11 марта 2023 года.
Сумму в 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей Покупатель выплачивает 10 октября 2023 года.
Оплата осуществляется путем передачи наличных денежных средств.
В таком разделе прописываются обязательства Контрагентов по настоящему соглашению. Выглядит это следующим образом:
Продавец вправе:
• Требовать надлежащего исполнения обязательств Контрагентом по настоящему соглашению.
Продавец обязуется:
• Передать Покупателю автомобиль в надлежащем состоянии.
• Передать Покупателю все необходимые документы на транспортное средство.
Покупатель вправе:
• Требовать передачи права собственности на отчуждаемый объект с момента подписания настоящего соглашения.
Покупатель обязуется:
• В сроки и в размерах, которые установлены соглашением, выплачивать денежную сумму в пользу Продавца.
• Принять транспортное средство, которое соответствует заявленным характеристикам.
В этом разделе прописываются обстоятельства, при наступлении которых Контрагенты несут материальную ответственность:
Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств в рамках настоящего договора.
В случае просрочки платежа, Покупатель выплачивает пени в размере 3% за каждый просроченный день.
Решение о применении рассрочки может быть обусловлено следующими факторами:
- квартиру нужно продать срочно, а у потенциального покупателя отсутствует возможность выплатить всю сумму за один раз;
- квартира находится в состоянии, далёком от идеального, но снижать цену не хочется;
- прочие ситуации, когда в силу срочности или высокой начальной цены необходимо чем-то привлечь покупателей.
В указанных случаях рассрочка – наиболее оптимальное решение, учитывающее интересы обеих сторон договора.
Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:
- Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
- Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
- Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.
Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.
Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.
Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения. Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.
Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:
- стоимость имущества;
- размер задатка;
- сумма платежа;
- основная задолженность;
- процентная ставка;
- график внесения платежей.
Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.
Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях. Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.
Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:
- Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
- Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
- Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
- Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.
Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.
Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:
- Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
- Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
- Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
- Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
- Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
- Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.
При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.
Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).
Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:
- паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
- договор купли-продажи;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).
В соответствии с гл. 30 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К сведению
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который есть в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а также одновременно с передачей товара — необходимые документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. д.).
В договоре купли-продажи обязательно должен быть предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар.
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.
Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
• вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
• предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.
Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 456 ГК РФ), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.
В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара.
Количество товара, подлежащего передаче покупателю, указывается в договоре купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении.
Если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен — потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Если продавец передал покупателю товар в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи, покупатель обязан известить об этом продавца. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, принять весь товар.
Качество товара, который продавец передает покупателю, должно соответствовать указанному в договоре купли-продажи.
Если в договоре купли-продажи нет условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если покупатель при заключении договора сообщил продавцу, с какой конкретной целью он покупает товар, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Законом может быть предусмотрена обязанность определять срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (срок годности). Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено договором.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
• соразмерно уменьшить покупную цену;
• безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок;
• возместить свои расходы на устранение недостатков товара.
В случае если требования к качеству товара нарушены существенно (обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или они выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, др.), покупатель вправе по своему выбору:
• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных за товар денег;
• потребовать заменить товар ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
Согласно ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Если продавец не исполняет свою обязанность и не передает товар, сторона, на которой лежит встречное исполнение (например, оплата), вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если свои обязанности не выполняет покупатель — не оплачивает переданный ему товар в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на просроченную сумму начисляются проценты со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Основные аспекты договора купли-продажи, предполагающего оплату с рассрочкой платежей:
При оформлении договора с рассрочкой платежа необходимо отслеживать:
1. Благонадежность и платежеспособность, финансовое состояние контрагента.
В любом случае при заключении договора есть риски неоплаты товара покупателем. Это приводит к появлению дебиторской задолженности, иногда безнадежной.
Чтобы снизить такие риски, до заключения договора необходимо проверить контрагента на благонадежность и платежеспособность. Это особенно важно, если организация планирует заключить договор с новым партнером.
В первую очередь рекомендуется выяснить, нет ли признаков «фирмы-однодневки» и обратить внимание на следующие моменты:
• организационно-правовая форма. По данным статистики, наибольшая вероятность столкнуться с фирмой-однодневкой с организационно-правовой формой ООО (общество с ограниченной ответственностью). Однако если потенциальная компания-партнер организована как ООО и это единственный критерий, требующий внимания, это вовсе не означает, что анализируемая компания неблагонадежна — проверять контрагента необходимо комплексно, по нескольким направлениям одновременно;
• размер уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в соответствии с законодательством РФ — 10 000 руб. Если размер уставного капитала контрагента выше минимально допустимого значения, это положительно характеризует компанию-контрагента;
К сведению
В подавляющем большинстве случаев компании с уставными капиталами более 10 000 руб. не являются однодневками.
• дата регистрации компании. Чем старше компания, тем меньше вероятность ее неожиданной ликвидации;
• телефоны. С помощью различных телефонных баз данных можно проверить, сколько компаний зарегистрировано на конкретный телефонный номер. Безусловно, если компаний с одинаковым телефоном много, это повод задуматься и уточнить информацию у потенциального контрагента;
• юридический адрес компании. Процедура аналогична проверке телефонного номера — необходимо убедиться, что данный юридический адрес не является адресом массовой регистрации компаний;
• соответствие ОКВЭД (Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности) выполняемых работ, оказываемых услуг, выпускаемой продукции, т. е. фактической деятельности компании;
• вероятность банкротства. Чтобы ее оценить, как правило, анализируют показатели ликвидности, финансовой устойчивости, рентабельности и коэффициенты оборачиваемости в динамике за несколько периодов. Сравнивая расчетные показатели с нормативными, можно судить об общем финансовом состоянии компании.
При подобном анализе особое внимание необходимо, безусловно, уделять показателям, характеризующим платежеспособность компании-партнера, от которой зависит своевременность оплаты и, что не менее важно, в полном размере.
Некоторая информация о потенциальных партнерах есть в свободном доступе: на сайте компании, на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС), в органах статистики, ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) и т. д.
Кроме того, на этапе предконтрактной работы можно запросить документы, необходимые для анализа, непосредственно у потенциального партнера. Как правило, к таким просьбам компании относятся с пониманием.
2. Правильность оформления реквизитов:
• полное и сокращенное наименование;
• кто подписывает договор, есть ли у него право подписи (устав, доверенность, др.);
• юридические адреса, ИНН (идентификационный номер налогоплательщика);
• банковские реквизиты и др.
3. Правильность оформления самого договора:
• дата составления договора;
• номер договора;
• подписи и печати сторон (можно предусмотреть проставление подписей на каждом листе договора во избежание подмены страниц) и т. д.
4. Основные аспекты договора:
• преамбула. Как правило, в преамбуле указывают наименование договора (договор поставки, договор купли-продажи, договор аренды и т. д.), номер договора, дату и место заключения договора, а также стороны договора.
Что касается сторон договора, наименования юридических лиц указываются в полном виде с организационно-правовой формой и полным наименованием (например: Общество с ограниченной ответственностью «Альфа»).
Также необходимо точно указать должность, фамилию, имя, отчество лица, подписывающего договор, а также наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договоров (устав, доверенность, др.);
• предмет договора. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа
Многие торговые организации для привлечения клиентов продают товары в кредит или рассрочку. Кредит или рассрочка могут быть оформлены либо самостоятельно торговой организацией, либо с привлечением кредитной организации (банка).
Если торговая компания работает напрямую с клиентами, она оформляет договор кредита (рассрочки) и получает с клиента в соответствии с графиком погашения денежные средства частями за приобретенный товар.
Во втором случае привлекается банк, который и оказывает услуги торговой организации (банк в таком случае берет вознаграждение за предоставление услуги). Как правило, перечисляя торговой организации деньги за приобретенный покупателем товар, банк уменьшает данную сумму на размер своего вознаграждения.
Также банк заключает кредитный договор с покупателем, по которому банк оплачивает магазину стоимость товара (за вычетом вознаграждения), а покупатель в соответствии с графиком платежей погашает свою задолженность перед банком (с учетом процентов за пользование средствами банками).
Отражая такие операции в бухгалтерском учете, необходимо помнить, что вне зависимости от полученных фактически денежных средств выручку необходимо отразить в полном объеме — в соответствии с п. 6.2 ПБУ 9/99[1] при продаже продукции и товаров, выполнении работ, оказании услуг на условиях коммерческого кредита, предоставляемого в виде отсрочки и рассрочки оплаты, выручка принимается к бухгалтерскому учету в полной сумме дебиторской задолженности.
Рассрочка – поэтапная оплата стоимости квартиры равными платежами. График внесения денег предусмотрен в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему. Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами.
Рассрочка при оплате стоимости помогает:
- снизить расходы при заключении договора;
- поэтапно проводить оплату, без серьезной нагрузки на семейный бюджет;
- приобрести качественное жилье, на которое пока нет полной суммы его стоимости.
Важно! До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.
Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.
Смотрите видео: 3 способа купить квартиру в рассрочку
Рассрочка идеально подходит молодым семьям, у которых не хватает средств на полную оплату стоимости квартиры. Банковский кредит может оказаться очень дорогим, а рассрочку можно найти на рынке без процентов либо с низкой процентной ставкой.
Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.
Для оформления договора купли-продажи потребуется паспорт покупателя и продавца, а также нотариально заверенное согласие супруга (и) на совершение сделки.
От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.
О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, написано тут.
Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.
Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.
Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.
Риски при продаже квартиры в рассрочку:
- неплатежи покупателя;
- постоянные просрочки по договору;
- необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
- возврат квартиры в плохом состоянии.
По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру. Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными. Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.
Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.
От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.
Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.
Справка! По всем параметрам в экономическом смысле рассрочка получается выгодней ипотеки, однако ее предлагают в основном застройщики, да и то на начальном этапе строительства дома.
Полезное видео: Информация и советы по оформлению купли-продажи квартиры в рассрочку
Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.
Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.
Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
- \t
- общая стоимость квартиры;
- размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- количество платежей;
- дату и порядок внесения платежей;
- срок полного погашения задолженности;
- штрафные санкции за просроченные платежи;
- порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
- указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
\t
\t
\t
\t
\t
\t
\t
\t
Как правильно оформить продажу в рассрочку
Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
- общая стоимость квартиры;
- размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- количество платежей;
- дату и порядок внесения платежей;
- срок полного погашения задолженности;
- штрафные санкции за просроченные платежи;
- порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
- указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
Рассрочка подразумевает поэтапную оплату квартиры равными суммами на протяжении определенного времени. Периодичность внесения средств, размер платежа и длительность периода рассрочки оговариваются в договоре. Это может быть помесячная, поквартальная и даже ежегодная оплата. Обычно рассрочка не подразумевает начисления процентов за пользование деньгами, но бывают и исключения.
Чтобы продать жилье в рассрочку, необходимо выполнить следующие условия:
- Продавец – физлицо обладает правом собственности на предлагаемый объект.
- Продавец – юридическое лицо заключает договор долевого участия либо продает квартиры в готовом здании после постановки на кадастровый учет.
- Покупатель имеет стабильный доход и уверен в возможности выполнения условий договора.
Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
- С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
- Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.
Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.
Существует ли рассрочка между частными лицами?
При оформлении рассрочки на квартиру в новостройке, кроме всего перечисленного выше, необходимо проверить следующие документы продавца:
- Устав.
- Свидетельство о регистрации.
- ИНН.
- Разрешение на строительство.
- Бухгалтерскую отчетность.
- Выписку из ЕГРЮЛ.
Если дом недостроен, оформляется не договор с рассрочкой, а ДДУ – договор долевого участия.
Договор регистрируется в Росреестре с указанием обременения, которое снимается после полного погашения стоимости жилья.
Право собственности на жилье у покупателя возникает сразу после регистрации договора в Росреестре, но сделки с ним можно будет осуществлять только после внесения последнего платежа и снятия обременения. Пока жилье не выкуплено полностью, его нельзя продать, подарить и передать по наследству без согласия бывшего владельца.
Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.
В случае возникновения просрочек по платежам, продавец вправе потребовать возврат средств через суд с выплатой неустойки. Согласно ГК РФ, в случае злостного неисполнения обязательств покупателем договор расторгается и жилье подлежит возврату продавцу.
Единственный вид обременения, который может быть наложен в пользу продавца, это залог недвижимости. Залог обычно возникает в силу того, что полный расчет производится уже после того, как право собственности будет зарегистрировано, то есть применяется рассрочка платежа.
Рассрочка платежа и залог недвижимости в пользу бывшего владельца имеет преимущества для обеих сторон:
- покупатель имеет возможность купить квартиру, заплатив часть общей стоимости и не оформляя банковский кредит;
- продавец не теряет покупателя, готового заплатить нужную цену;
- так как недвижимость находится в залоге, то продавец страхуется от неисполнения покупателем своих обязательств.
У подобной сделки имеются и недостатки — она более рискованная, чем обычная продажа недвижимости, так как расчет по договору производится после его исполнения.
Продажа квартиры с залогом в пользу бывшего собственника не имеет существенных отличий от обычной сделки, за исключением того, что одновременно с регистрацией права собственности регистрируется и его обременение залогом.
Первый этап регистрации сделки — это заключение сторонами договора купли-продажи. Договор заключается в виде одного документа, но в нескольких экземплярах. Обычно стороны подписывают соглашение до момента обращения в орган регистрации или в МФЦ, но можно сделать это и на месте.
Следующий этап — подача заявления на государственную регистрацию. Несмотря на то, что регистрацию проводит Росреестр, подается заявление в МФЦ. Для этого нужно записаться на прием в многофункциональный центр любым из доступных способов — по телефону, на сайте, через Госуслуги или при личном посещении центра. Также можно подать документы через интернет — портал Госуслуги или официальный сайт Росреестра. Для этого обе стороны должны предварительно оформить усиленную электронную подпись (УКЭП).
При обращении стороны должны заполнить заявления: продавец заполняет заявление на переход права собственности, покупатель — на его регистрацию. Во время подачи заявления сторонам необходимо предоставить:
- паспорта всех сторон, участвующих в сделке;
- экземпляры договора купли-продажи;
- правоподтверждающие документы на квартиру (при необходимости);
- квитанцию об оплате госпошлины.
В отдельных случаях придется предоставить и другую документацию. Перечень необходимых для сделки документов дополнительно может включать в себя:
- нотариальное согласие супруга на распоряжение имуществом, если жилье приобретено в браке;
- согласие органа опеки, если собственник не обладает полной дееспособностью;
- нотариальную доверенность, если действуют доверенные лица;
- техническую документацию на квартиру и т. д.
Также покупателю рекомендуется проверить правоустанавливающие документы, на основании которых ранее было зарегистрировано право собственности. Подобным документом может быть договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда, распоряжение органа власти и т. д.
За регистрацию права собственности нужно уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. Кто именно оплачивает пошлину — сторону определяются самостоятельно. Квитанция об оплате должна быть приложена к документам, передаваемым на регистрацию. Так как договор содержит условие о залоге недвижимости, то одновременно регистрируется обременение недвижимости, госпошлину за него платить не нужно.
Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца при рассрочке платежа обычно выгоден покупателю. Он может купить недвижимость, не теряя время и средств на оформление ипотечного кредита. Свои плюсы существуют и для продавца — предоставив рассрочку, он не теряет покупателя, который хоть и не имеет полной суммы, но готов заплатить нужную собственнику цену за квартиру. Однако данный вид соглашения более рискованный для обеих сторон, чем обычный договор купли-продажи недвижимости. Поэтому очень важно грамотно составить текст договора, особенно ту часть, которая касается залога недвижимости и порядка расчета между сторонами. Обычно участники сделки в подобных случаях обращаются за юридической помощью.
Закон допускает заключение договоров купли продажи квартиры с рассрочкой платежа между частными лицами. В рамках соглашения они вправе установить совершенно любые условия, в частности:
- полную стоимость;
- размер первого взноса;
- график внесения платежей и их размер;
- порядок внесения платежей (наличными, банковским переводом и др.);
- санкции для в случае нарушения требований;
- порядок погашения записи о залоге.
В случае продажи квартиры в рассрочку в силу ст. 488 ГК РФ возникает право залога продавца. Иными словами, до момента полной оплаты на недвижимости будет «висеть» обременение в пользу бывшего хозяина. Данное обременение позволит ему в случае неоплаты договора защитить свои права и получить возмещение за счет реализации квартиры.
Условие о залоге можно отменить, прописав в самом договоре пункт о том, что залог не возникает. Однако на практике продавцы не идут на такие условия, поскольку это лишает их достаточно надежного инструмента защиты.
Что такое залог по своей сути – именно он по смыслу закона и считается ипотекой. Именно в связи с наличием залога квартира, купленная у частного лица, считается приобретенной в ипотеку.
Отложенный платеж касается и приобретения первички. Рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как правило, разрабатывается самим застройщиком на выгодных ему условиях.
ДКП с рассрочкой не следует путать с договором аренды квартиры с выкупом жилья. Это разные правовые инструменты, для реализации которых предусмотрены совершенно разные процедуры.
Отличие алгоритма заключения и исполнения договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа от обычного ДКП состоит именно в нюансах, связанных с оплатой жилья. Пошагово его можно представить так:
- Поиск контрагента, проверка документов, предварительное согласование условий. Некоторые на этом этапе предпочитают заключить предварительный договор, однако это не обязательно.
- Составление и подписание договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа. Этому моменту нужно уделить особое внимание, поскольку именно ДКП станет ключевым документом по оплате до момента полного расчета.
- Передача жилья по передаточному акту и оплата первого взноса.
- Передача документов в Росреестр для регистрации. Специалисты одновременно внесут запись о залоге.
- Оплата в соответствии с графиком рассрочки.
- После полной оплаты – снятие залогового обременения в ЕГРН.
Используя данный алгоритм можно купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке.