Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома что делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома что делать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

2. Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

3. Как получить компенсацию, если дом не сдан вовремя?

4. Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

5. Что нужно знать о срывах сроков строительства дома: 8 фактов

6. Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году

7. Что делать дольщику, если сдача дома задерживается?

7.1. Как доказать, что сдача дома просрочена застройщиком

8. Если срок сдачи объекта долевого строительства нарушен…

1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?

Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2021 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2023 года.

2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?

Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.

6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?

Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.

Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?

7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.

8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.

Комплект документов + претензию рекомендуем:

передать лично в офис застройщика, при условии, что на втором экземпляре работник офиса поставил отметку с номером и датой приема;
направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
направить на электронную почту или иным образом, который позволяет подтвердить факт подачи.

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока. Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик. Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки. Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более чем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Застройщик, согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Тут нужно четко представлять, что понимается под «строительством»: это завершение строительно-монтажных работ на объекте, за чем следует «сдача в эксплуатацию» и передача дома дольщику. Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно, ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии. Его должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика, это не означает, что дольщик обязан согласиться с таким предложением. Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку. По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

неустойку в размере 1\\150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);

возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);

компенсация морального вреда.

При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то, если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что Вы просили в претензии.

Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:

застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);

застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре). Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с «существенными изменениями обстоятельств». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи «долевки», если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

неустойку в размере 1\150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);
компенсация морального вреда.

Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:

застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);
застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре). Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.

В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.

В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.

Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.

Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.

Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:

— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:

— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.

Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.

Весь процесс по взыманию неустойки с застройщика, в среднем, занимает 4 месяца.

Понятно, что не все готовы к судебным тяжбам, составлением исков и походам в суды. Банально на это не хватает времени и юридических знаний.

Выход есть! — Воспользоваться услугой по взысканию неустойки.

Без предоплаты.
Представительство Ваших интересов в суде.
Вам не нужно ничего делать.
Все услуги в процессе взыскания для вас бесплатны.
У нас самый низкий процент.
Никаких рисков.
Гарантии по договору.
Индивидуальный подход.
Взыскание максимальной неустойки.

Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Если вы столкнулись с такой проблемой, у вас есть возможность получить компенсацию с застройщика за нарушение условий договора. Нужно понимать, что ситуация не решиться сама собой. Даже еслизадержка сдачи дома небольшая, это повод для начала разбирательств.

Права дольщика,закреплённые в Федеральном законе №214-ФЗ, предполагают взыскание неустойки с застройщика. В случае если управляющая компания не выплачивает вам компенсацию добровольно, вы можете обратиться суд.

Для самостоятельного взыскания неустойки вам понадобится много сил и времени, при этом результат не будет гарантирован. На каждом этапе будут встречаться различные трудности. Так же застройщик может чинить различные препятствия в ходе судебного процесса. Но при обращении в нашу юридическую компанию, вы сможете сэкономить свое время. Всеми оформлениями и заседаниями будем занимать мы. Также сам процесс может занять меньшее количество времени, а результат будет гарантирован.

Оплата же наших услуг происходит после того, как вы получаете свои деньги.

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Как получить компенсацию, если дом не сдан вовремя?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Калькулятор расчета неустойки за просрочку передачи квартиры ДДУ
ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

Рассмотрим подробнее, что нужно делать, если застройщик задерживает сдачу дома.

Существует 3 пути решения проблемы:

Дождаться сдачи дома,
Продать жилье,
В одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком.

Шаг 1. В первую очередь важно оценить перспективы продолжения строительства. Попросите застройщика разъяснить ситуацию о причинах просрочки. Если они не вызывают опасений и смещение составляет несколько месяцев, то лучше позволить ему выполнить свои обязательства.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.

Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.

Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.

Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

Если условия дополнительного соглашения соответствуют законодательству, строительная фирма действовала легальными способами, а дольщик поставил свою подпись, пребывая в здравом уме, единственное, что остается – дождаться наступления новой даты сдачи объекта.

Однако иногда соглашение можно признать недействительной сделкой в суде. Такое возможно, в частности, если соглашение подписано:

под психическим/физическим воздействием;
под влиянием обмана;
с нарушением действующего законодательства;
недееспособным гражданином и т.д.

Полный перечень оснований признаний сделки недействительной содержится в ГК РФ.

Например, достаточно часто застройщики включают в ДДУ пункт о том, что дольщик не имеет права отказаться от подписания соглашения о переносе сроков строительства. Если все же от гражданина поступит отказ, фирма может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Понятно, что такие условия не соответствуют законодательству, однако далекие от юриспруденции дольщики подписывают соглашения, боясь потерять квартиру.

В этом случае гражданам следует в судебном порядке признать недействительными и спорные положения ДДУ, и дополнительное соглашение. Если суд примет положительное решение, стороны возвращаются к «исходной точке», то есть к первоначально согласованной дате сдачи жилья.

Чем можно доказать, что застройщик задерживает сдачу дома? Гражданину могут понадобиться:

ДДУ и дополнительные соглашения к нему. В договоре указывается, когда дольщик получит свое жилье (чаще всего согласовывается конкретная дата).
Уведомление от застройщика о переносе сроков строительства с предложением заключить соглашение.

Отсутствие передаточного акта тоже является подтверждением того, что дольщик не получил квартиру.

Также суд вправе направлять свои запросы в компетентные органы по исследуемому вопросу. Так, в частности он может получить информацию о том, когда было выдано разрешение на строительство, не продлевался ли срок действия документа, подавал ли застройщик заявление о вводе многоэтажки в эксплуатацию и т.д.

Закон не предъявляет особых требований к претензии застройщику о нарушении сроков сдачи квартиры. Более того, дольщик вообще может обойтись без претензии и сразу обратиться в суд. Однако рекомендуется все же подготовить данный документ, поскольку:

существует шанс, что девелопер удовлетворит требования дольщика добровольно;
если компания откажется выплачивать неустойку, в дальнейшем в судебном порядке с нее может быть взыскан штраф, предусмотренный законодательством о защите прав потребителей (составляет 50 % от требуемой суммы).

При составлении претензии рекомендуется придерживаться следующей структуры:

наименование строительной компании, ее юридический адрес, реквизиты;
ФИО, адрес, контактные данные дольщика;
основные данные о ДДУ: дата его заключения, номер, предмет договора и т.д.;
сведения о том, какие положения договора и нормы законодательства нарушила фирма;
расчет величины неустойки;
требования гражданина и срок, в течение которого они должны быть исполнены;
реквизиты для перечисления денег;
перечень прилагаемых документов;
дата составления претензии, подпись дольщика.

Претензия может быть предъявлена как до подписания передаточного акта, так и после.

Что нужно знать о срывах сроков строительства дома: 8 фактов

Документ можно передать лично в офисе застройщика. Тогда у вас на руках должен остаться второй экземпляр претензии с печатью фирмы и датой передачи бумаг. Второй вариант – направить документы заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес компании. Обратите внимание на ДДУ: иногда в нем указан иной адрес для отправки корреспонденции.

Какой бы способ вы ни выбрали, необходимо сохранить документальные подтверждения факта отправки претензии. В ином случае девелопер может заявить, что никаких документов он не получала. И тогда суд не будет взыскивать в пользу дольщика штраф.

В большинстве случаев строительная компания игнорирует претензию дольщика. Тогда единственное, что остается гражданину – обратиться в суд с иском. Подобные споры разрешатся судами общей юрисдикции. Если взыскиваемая сумма не превышает 100 тысяч рублей, дело будет рассмотрено мировым судом, если превышает – районным.

Дольщик самостоятельно определяет, в какой суд ему обратиться:

по собственному адресу регистрации;
по юридическому адресу компании;
по месту исполнения ДДУ (месту расположения многоэтажки).

Итоговый судебный акт вступает в силу через 30 дней с момента его изготовления в окончательном варианте, если ни одна из сторон не пожелала подать апелляционную жалобу. Гражданин, получивший исполнительный лист в суде, может предъявить его в ФССП по месту нахождения застройщика. Но лучше направить документ в банк, в котором у фирмы открыт счет.

Клиенты застройщика никак не могут повлиять на сроки строительства. Если строительные работы не закончены в срок, указанный в договоре, есть три выхода из ситуации: разорвать договор, дождаться окончания строительства и потребовать возмещение неустойки или же просто согласиться подождать без каких-либо претензий. Очень многое зависит от формата договора, который заключался с застройщиком:

Если покупка недвижимости осуществлялась в формате ЖСК (через вступление в жилищно-строительный кооператив), то сроки окончания строительства могут переноситься общим голосованием, и претензии предъявлять некому;
Если покупка была в рамках предварительного договора купли-продажи, то этот договор, фактически, ничем покупателя защитить не может, так как говорит лишь о намерении сторон подписать основной договор;
Если же жилье покупалось по ДДУ (договор долевого участия), то в этом случае дольщика защищает ФЗ-214, где прописана ответственность застройщика за несоблюдение сроков передачи квартиры, а также закон РФ «О защите прав потребителей».

Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году

Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.

То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку. И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.

Кроме выплаты неустойки (штрафа) дольщик при разрыве договора может потребовать также возмещения морального вреда. Правда, в данном случае дольщику не стоит рассчитывать на сумму, соразмерную сумме неустойки, как правило, суд оценивает моральный вред в несколько десятков тысяч рублей.

Как и в случае с любыми судебными исками, истец может претендовать на то, чтобы все судебные издержки оплатил ответчик. На отношения застройщика и дольщика в судебной плоскости данное правило также распространяется.

Итак, если застройщик видит, что не укладывается в сроки, оптимальным вариантом для него будет подписание с дольщиками дополнительного соглашения (к ДДУ), в котором речь будут идти о переносе сроков сдачи объекта. Что делать дольщику при получении такого письма?

Дольщик может пойти навстречу застройщику или отказаться подписывать документ, не подписание документа само по себе является фактом отказа от предложения застройщика. Никаких дополнительных писем, подтверждающих отказ, дольщик застройщику предоставлять не обязан (даже если последний настаивает на этом).

Причем, отказ в подписании соглашения о переносе сроков не лишает дольщика права получить свою недвижимость по окончании строительства. Он получит свою квартиру (отказ не является причиной разрыва договора для застройщика), а также может получить неустойку и прочие полагающиеся выплаты.

Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.

Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.

С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.

Несмотря на объективные причины, которые могут застройщику помешать закончить строительство в обещанные сроки, эти причины являются рыночными рисками, которые застройщик просто обязан был предвидеть. Дольщики не должны страдать из-за ошибочных решений менеджмента застройщика, поэтому имеют право на то, чтобы им компенсировали ущерб. Не стоит бояться участия в судебных разбирательствах, часто это единственная возможность отстоять свои права и получить причитающуюся компенсацию.

Что делать дольщику, если сдача дома задерживается?

Сроки передачи готового жилья покупателю указываются в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом закон не содержит строгого регламента, как должны определяться эти сроки. Главное, чтобы дата была одинакова для каждого дольщика многоквартирного дома либо отдельной блок-секции.

Договор долевого участия практически всегда приводит два срока — ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю-дольщику. Разумеется, закон запрещает застройщикам передавать жилье раньше, чем будет получено разрешение от местной администрации на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому передача готовых квартир происходит чуть позже. А значит, для покупателя жилья ключевой датой в ДДУ является именно вторая — дата передачи ключей от квартиры девелопером.

Для определения срока может использоваться три различных способа:

точная дата — к примеру, «в срок не позднее 31.12.2021». В таком случае первым днем просрочки станет следующий день — 01.01.2022;
обозначение квартала — к примеру, «в 1 квартале 2021 года». Первый квартал 2021 года длится с 01.01.2021 по 31.03.2021 включительно. А значит, просрочка начинается с первого дня следующего, второго квартала — 01.04.2021;
через определенное количество дней после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию — к примеру, «ориентировочным сроком» получения такого разрешения может являться 2 квартал 2021 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 30 дней после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае разрешение должно быть получено не позднее 30 июня 2021 года. Ключи от квартиры должны быть выданы не позднее 30 июля 2020 года. Просрочка начинается с 31 июля 2021 года.

Обратите внимание — застройщики любят указывать в ДДУ сроки «ориентировочные», «планируемые», «не гарантируемые застройщиком». Тем самым они как бы снимают с себя ответственность за срыв сроков и могут упирать на это, когда вы предъявляете претензии. На самом деле, российские суды не принимают во внимание эти оговорки и исходят из того, что застройщики не могут изменять сроки так, как им заблагорассудится, без согласия второй стороны договора долевого участия.

Закон обязывает застройщиков уведомлять об этом дольщиков в письменной форме. Причем подобные уведомления вручаются под личную подпись или путем направления заказного письма с уведомлением о вручении.

Закон устанавливает минимальный срок направления уведомления — два месяца до даты, которую подразумевает договор. При этом ничто не мешает застройщику уведомить о срыве сроков хоть за полгода до даты, если он уже понимает, что не укладывается в назначенные им самим сроки.

К сожалению, застройщики далеко не всегда высылают такие уведомления. В том числе потому, что не хотят портить репутацию своего объекта.

Помимо простого информирования о срыве сроков в виде уведомления застройщик обязан направить дольщикам предложение об изменении ДДУ. Обычно речь идет о дополнительном соглашении в договоре с новыми сроками передачи вам готовой квартиры.

Совсем не обязательно. Этот вопрос уже регулирует не закон 214-ФЗ, а Гражданский кодекс РФ. Где говорится о том, что любые изменения в договоре возможны только на условиях взаимного согласия сторон. Любой дольщик — равноправная сторона договора с застройщиком. Поэтому покупатель квартиры имеет право не соглашаться с дополнительными условиями, если они для него невыгодны.

Конечно, бывают ситуации, когда отсрочка сдачи дома дольщику даже выгодна. К примеру, если квартира приобретается в рассрочку, и основную сумму нужно внести в момент получения ключей от квартиры, а необходимая сумма при этом пока отсутствует.

Но это — редкая ситуация. Как правило, дольщики хотят отпраздновать новоселье как можно быстрее, поскольку вынуждены снимать другое жилье, проживать с родственниками и т.п. В таких случаях ставить свою подпись под дополнительным соглашением не нужно.

Застройщик на вполне законных основаниях может передать ему ключи от квартиры в те сроки, которые приводит допсоглашение. Указанные в первоначальном договоре сроки больше не учитываются. В будущем это не позволит требовать выплату неустойки за срыв сроков, которую получат соседи, отказавшиеся от дополнительного соглашения.

Как доказать, что сдача дома просрочена застройщиком

В том числе для этого существует такой документ, как акт приема-передачи квартиры. Может быть два варианта:

Акт отсутствует — соответственно, его копии нет и у застройщика. Если акта нет, это уже говорит о том, что квартиру вы не получили.
Акт существует, и в нем указана более поздняя дата, чем в ДДУ или даже в допсоглашении к нему.

Доказывать своевременность исполнения своих обязательств — задача застройщика.

Застройщик обычно предлагает подписать акт, если дом уже готов к сдаче, но разрешение не удается получить из-за незавершенного благоустройства или других подобных “несущественных” недоделок. Он готов предоставить дольщику ключи и допустить его в квартиру.

Учтите, что в подобном случае акт приема-передачи квартиры недействителен. Пока разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома не получено, закон запрещает передавать квартиры дольщикам. Даже с подписанным актом на руках не получится зарегистрировать право собственности и войти в роль полноправного хозяина собственного жилья.

Такой акт, вероятнее всего, не будет содержать упоминания окончательных взаиморасчетов с застройщиком на случай, если площадь квартиры фактически будет другой, чем в договоре. Дело в том, что БТИ еще не произвел замеры каждой квартиры и не выписал техпланы.

Если вас вынудили подписать такой акт, его действительность можно оспорить в суде. А значит, можно требовать выплату неустойки на основании фактической даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщиком.

Если срок сдачи объекта долевого строительства нарушен…

Пишем претензию в адрес застройщика

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве) (.doc)

Претензия может содержать такие требования:

передать вам квартиру;
выплатить неустойку за просрочку;
возместить связанные с просрочкой убытки (самый очевидный пример — расходы на найм другого жилья).

Если вы требуете возместить убытки, они должны подтверждаться документами. В случае со съемной квартирой это копия договора найма, документы об оплате (расписки, платежные поручения и т.п.). Лучше при этом подготовить доказательства того, что у вас отсутствует другая квартира или комната, где вы могли бы проживать.

Вручаем претензию застройщику

Вручить ее можно двумя способами. Либо лично под подпись на вашем экземпляре. Либо направлением заказного письма с уведомлением. Естественно, нужно сохранить или свой экземпляр претензии с отметкой о принятии, или квитанцию с почты.

Претензия может вручаться до того, как подписан акт приема-передачи, или после. Если она вручается застройщику до передачи квартиры, в ней нужно указать размер неустойки за каждый день просрочки. Если же претензия составлена после того, как подписан акт, указывается твердая сумма — на основании уже известного фактического значения просрочки.

Неустойку рассчитывают в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Допустим, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 3 млн руб. Размер неустойки составит 76 500 руб. (90 x 1/300 x 3 000 000 x 0,0425 x 2).

Учтите, что суд (если до него дойдет) может снизить величину неустойки. Поэтому не факт, что девелопер согласится удовлетворить ваше требование в досудебном порядке.

Сроки ответа на претензию не установлены, так что вы можете подать в суд и после 10 дней отсутствия реакции девелопера. Однако если застройщик не желает конфликта и готов договариваться, он в максимально короткие сроки сам выйдет на связь с дольщиком.

Обращаемся в суд, если застройщик не хочет договариваться

Если ваша претензия оставлена без внимания или застройщик предлагает компенсацию меньше, чем вам положена по закону, стоит направить иск в суд. Дополнительно ко всем тем требованиям, что вы приводили в претензии, можно включить в иск компенсацию морального вреда, а также штраф по части 6 статьи 13 закона «О защите прав потребителей» — за то, что не соблюден добровольный порядок удовлетворения ваших требований.

Ситуация со срывом сроков сдачи дома — довольно двоякая. Всегда нужно учитывать специфику конкретного случая. Если дом худо-бедно строится, претензии с денежными требованиями могут нарушить его экономику. А если афишировать свои требования на форумах дольщиков в интернете, претензии начнут множиться, а некоторые и вовсе разорвут ДДУ.

Лишнее давление на застройщика может только ухудшить ситуацию. Хотя это и не означает, что давить на него не нужно. Известны случаи, когда девелоперы снимали жилье для дольщиков за свой счет, пока объект достраивается.

Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилье в многоквартирном доме в рамках срока по ДДУ. Об этом говорится в ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. Строительная компания и дольщик заключают договор долевого участия, где обозначен временной период – истечение которого говорит о нарушении срока сдачи по ДДУ. Если в договоре вообще нет пункта о сроках, он является незаключенным.

Завершив строительство, застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию. Только после этого дольщики получат свои квартиры. Фраза «сдача жилья» означает фактическую передачу объекта долевого строительства от застройщика конкретному дольщику. Это обязательство всегда указывают в тексте ДДУ.

Факт передачи квартиры от застройщика к участнику долевого строительства фиксируется с помощью акта приема-передачи. Если время на передачу объекта долевого строительства истекло, а передаточный акт до сих пор не подписан, значит застройщик нарушил условия договора и допустил просрочку сдачи квартиры. И не важно, в какие сроки был построен дом.

Прежде чем ставить подпись на акте приема-передачи, дольщику нужно убедиться, что жилье действительно введено в эксплуатацию. Известны случаи, когда девелопер подсовывал акты на подпись, в то время как здание еще не было введено в эксплуатацию. Такие действия свидетельствуют о нарушении законодательства. Если у вас возникла подобная ситуация, не подписывайте акт приема-передачи. В противном случае вы рискуете столкнуться с проблемами при оформлении квартиры в собственность. Например, в том случае, если застройщику не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Если застройщик не успевает сдать жильё в обозначенное договором время, закон разрешает изменять сроки. Для этого девелопер уведомляет дольщиков о сложившейся ситуации, а также высылает им письменное предложение об изменении ДДУ. Срок отправки предложения – не позднее, чем за 2 месяца до истечения первоначального срока передачи квартир в доме (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

Застройщик передает документы дольщику одним из двух способов:

под подпись (лично);
заказным письмом с уведомлением о вручении.

Девелопер должен иметь на руках доказательства уведомления адресата. Таким подтверждением служит экземпляр с подписью дольщика или опись почтового отправления.

Обязательно ли соглашаться на предложение застройщика перенести сроки передачи жилья? Участник долевого строительства может пойти навстречу девелоперу. Но это право, а не обязанность. Федеральный закон № 214 защищает интересы дольщиков. Принуждения к изменению сроков сдачи квартиры нет.

Тем, кто согласится с предложением о переносе сроков сдачи дома, следует придерживаться стандартного порядка. Имеющийся ДДУ сохраняет юридическую силу, а в довесок к нему стороны составляют дополнительное соглашение. От одной стороны подпись ставит участник долевого строительства, от другой – представитель застройщика.

Чтобы избежать проблем, нужно сопоставить сроки с текущим положением дел. Например, если застройщику по документам требуется 2-3 месяца на сдачу дома в эксплуатацию , но объект еще не построен даже на половину – от подписания соглашения лучше отказаться. Очевидно, что указанный срок ничего не изменит, а дом не будет готов на 100%. Зато в случае согласия на условия застройщика покупатель квартиры получит одни проблемы.

Как только застройщик нарушил сроки сдачи квартиры по ДДУ, дольщик вправе предпринять активные действия. Чем быстрее отреагировать на ситуацию – тем больше шансов добиться желаемого результата.

Проблему можно решить двумя путями:

урегулирование спора в досудебном порядке;
обращение в суд.

Досудебная стадия предусматривает составление претензии. Дольщик оформляет письменную претензию в адрес застройщика. Документ составляется в свободной форме. Если есть трудности, лучше доверить составление претензии юристу.

Основное требование в претензии к строительной компании – добровольная уплата неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного дома.

Не стоит опасаться незамедлительного обращения в суд – у вас есть возможность уточнить сумму исковых требований после подачи иска (например, на дату судебного заседания) – в силу п. 1 ст. 39 ГПК РФ и п. 1 ст. 49 АПК РФ. Если суд вынесет решение, а объект по-прежнему не будет построен, дольщик вправе повторно обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за другой период. И так можно обращаться сколько угодно раз. Но требования должны быть по новым периодам просрочки сдачи объекта.

Если застройщик не сдал дом в срок, у потерпевшей стороны есть несколько вариантов решения проблемы. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» советуют не откладывать дело в долгий ящик, а сразу обращаться в суд. Как показывает практика, любое промедление играет на руку девелоперу. Судебный процесс длится от 2 до 5 месяцев, а то и дольше.

Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.

Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.