Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.
Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:
1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).
2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.
3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.
Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.
Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:
- Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
- законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
- законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
- законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.
По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).
Существенные условия договора купли-продажи
В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):
1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).
2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.
3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).
4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).
Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.
Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.
К таковым относятся:
- полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
- цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
- заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).
При совершении сделки сторонам необходимо согласовать существенное условие — предмет договора. Под ним понимается конкретный объект недвижимости, которым продавец владеет на праве собственности.
При описании предмета соглашения указываются следующие характеристики:
-
местоположение и адрес;
-
уникальный кадастровый номер;
-
площадь;
-
количество помещений в квартире или частном доме;
-
этажность;
-
сведения о правообладателе и основаниях возникновения права собственности.
Все сведения должны соответствовать данным из выписки ЕГРН, которую необходимо получить на дату составления договора купли-продажи.
Перечень дополнительных условий стороны определяют самостоятельно:
-
стоимость недвижимого объекта — по взаимной договоренности;
-
порядок взаиморасчета (например, наличными денежными средствами или с использованием банковского перевода);
-
наличие жильцов, которые сохраняют право пользования после регистрации договора;
-
состояние объекта недвижимости и отсутствие у покупателя претензий к качеству;
-
порядок и сроки снятия с регистрационного учета жильцов квартиры или дома;
-
иные условия, которые стороны посчитают нужным включить в договор.
По каждому из дополнительных пунктов продавец и покупатель также должны прийти к общему согласию.
С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:
-
единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;
-
кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;
-
подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;
-
если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.
Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.
Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:
-
семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;
-
девять дней — если договор был представлен через МФЦ;
-
если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.
Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.
Пока договор не прошел регистрационную процедуру, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания. Поэтому для расторжения требуется выполнить следующие формальности:
-
согласовать и оформить в письменном виде соглашение о расторжении договора;
-
вернуть все полученное по сделке в исходное состояние — денежные средства возвращаются покупателю, а продавец вновь принимает во владение объект недвижимости;
-
регистрировать в Росреестре такое соглашения не требуется.
Не обязательно указывать причины расторжения в дополнительном соглашении, достаточно обоюдного согласия сторон.
В любом случае стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке. При аннулировании записи в ЕГРН юридическая сила договора утрачивается как для сторон, так и для третьих лиц. При обращении в суд истец вправе не только вернуть исходное состояние, но и потребовать возмещения убытков и упущенной выгоды. Обязанность по доказыванию убытков также возложена на него.
Внесение записи в ЕГРН об аннулировании договора купли-продажи сопровождается восстановлением в правах предыдущего владельца объекта.
Продавцу будет выдана выписка из госреестра, удостоверяющая возврат права собственности на недвижимость.
1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст. ст. 554 и 555 и коммент. к ним).
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Согласно ст. 9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
Комментируемая статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР» (Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11. С. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).
2. Статья охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»; переход права собственности на кооперативные квартиры осуществлялся ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» (Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164), п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» (Ведомости РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О собственности в СССР на территории РСФСР» (Ведомости РСФСР. N 44. Ст. 1434), а в настоящее время — согласно п. 4 ст. 218 ГК.
3. В порядке, предусмотренном комментируемой статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (СЗ. 1994. N 7. Ст. 694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, утвержденной Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п. 4 Указа от 10 июня 1994 г).
С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям комментируемой статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
Положения п. п. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п. 8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 «Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // СЗ. 1995. N 42. Ст. 3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).
-
Арбитражный процессуальный кодекс
-
Бюджетный кодекс
-
Водный кодекс
-
Воздушный кодекс
-
Градостроительный кодекс
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
-
Жилищный кодекс
-
Земельный кодекс
-
Кодекс административного судопроизводства
-
Кодекс внутреннего водного транспорта
-
Кодекс об административных правонарушениях
-
Кодекс торгового мореплавания
-
Лесной кодекс
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс
-
Таможенный кодекс Таможенного союза
-
Трудовой кодекс
-
Уголовно-исполнительный кодекс
-
Уголовно-процессуальный кодекс
-
Уголовный кодекс
-
ФЗ об исполнительном производстве
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
-
Производственный календарь 2017
Для пятидневной рабочей недели
-
Закон о коллекторах
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
-
Закон о национальной гвардии
Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
-
О правилах дорожного движения
Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
-
О защите конкуренции
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
-
О лицензировании
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
-
О прокуратуре
Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
-
Об ООО
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
-
О несостоятельности (банкротстве)
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
-
О персональных данных
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
-
О контрактной системе
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
-
О воинской обязанности и военной службе
Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
-
О банках и банковской деятельности
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
-
О государственном оборонном заказе
Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
-
Закон о полиции
Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ
-
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26
«О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
Договор купли-продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.
Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.
Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.
Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.
Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.
- Предмет соглашения.
- Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
- Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.
Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.
Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.
Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.
Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.
Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.
Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.
Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.
Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.
Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.
Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.
Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.
Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.
Глава 30 ГК РФ. Купля-продажа (действующая редакция)
-
Корпоративный договор как способ регулирования взаимоотношений между владельцами бизнеса
47 0
Цель и задачи темы: иметь представление об обязательствах по передаче имущества в собственность, иное вещное право или в пользование, а также о договорах купли-продажи, поставки контрактации, энергоснабжения, купли-продажи недвижимости, продажи предприятия, мены.
9.1. Общие положения
9.2. Договор купли-продажи
9.3. Договоры поставки
9.4. Договоры контрактации
9.5. Договор энергоснабжения
9.6. Договор купли-продажи недвижимости
9.7. Договор продажи предприятия
9.8. Договор мены
Версия для печати
Хрестоматия
Практикумы
ПрезентацииДоговором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст.454 ГК РФ).
Виды договоров купли-продажи: розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия.
Общие положения применяются, если иное не предусмотрено правилами к конкретным видам договоров.
Сторонами договора – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство.
Продавец обязан передать товар покупателю, причем товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил о вещах, ограниченных в обороте и изъятых их оборота.
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в разумный срок.
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
- вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
- предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте, и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.
Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным.
Права и обязанности сторон
1
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар
Ст. 494-493 ГК РФ
Ст. 460 ГК РФ
2
Договор поставки – это соглашение сторон, по которому поставщик – продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним договором.
Договор имеет ряд отличительных признаков.
Во-первых, следует отметить особенность в субъектном составе данного договора, которая заключается в том, что в качестве поставщика может выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность: индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.
Во-вторых, одним из существенных условий договора поставки является обязательность поставщика передать товары в обусловленный срок или сроки. Поэтому договор поставки предполагает как единовременную оптовую продажу товаров в срок, так и оптовую продажу товаров отдельными партиями в течение длительного времени (обусловленные сроки), а также передачу какой-либо определенной вещи в обусловленный срок.
В-третьих, имеет существенное значение, для какой цели покупателем приобретаются товары у поставщика, ибо по договору поставки покупатель приобретает товары для использования в предпринимательской деятельности (для промышленной переработки и потребления, для последующей продажи и иной профессиональной деятельности) либо для деятельности, не связанной с личным, семейным, домашним использованием товара.
Сторонами договора поставки являются поставщик и покупатель. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, а покупатели – любые лица, но чаще всего юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Договор поставки заключается в письменной форме. Он заключается таким способом, как обмен документами между сторонами. Если сторонами договора являются два гражданина (предприниматели), а общая сумма поставленных товаров не превышает 10 МРОТ, то договор может быть заключен в устной форме.
Процесс заключения договора включает следующие действия:
- Предложение оферента заключить договор (оферту), который должен содержать существенные условия договора.
- Принятие оферентом предложения (акцепта) от акцептанта.
- Доведение акцепта до сведения оферента.
Датой заключения договора считается дата получения акцепта оферентом.
При заключении договора поставки путем составления одного документа первая сторона подготавливает проект договора и передает его второй стороне.
Заключая договор поставки, важно обратить внимание на тот факт, что, если оферент (сторона, предложившая заключить договор) получит на свое предложение встречную оферту, то он обязан в течение 30 дней со дня ее получения принять меры по согласованию соответствующих условий договора с контрагентом, либо уведомить об отказе заключить договор на новых условиях. Если же оферент не выполнит данные обязанности, то есть не согласует окончательные условия или не уведомит партнера об отказе от договора, он должен будет возместить причиненные этим убытки.
После подписания вторая сторона возвращает один экземпляр договора первой стороне.
К существенным условиям договора поставки относят предмет договора, сроки поставки.
К несущественным условиям можно отнести порядок расчетов и цену товара, порядок поставки товара, транспорт, требования к таре и упаковке, страхование и другие условия.
Предметом договора могут быть любые вещи, за исключением единых имущественных комплексов, зданий, сооружений, иного недвижимого имущества, ценных бумаг, валюты, энергетических и других ресурсов, снабжение которыми осуществляется через присоединенную сеть. Большинство предметов определяются родовыми признаками, однако закон не исключает поставку (продажу) индивидуально определенных вещей. Предмет договора поставки определяется наименованием поставленного товара.
Договор поставки является двусторонним. Таким образом, можно сделать вывод, что и поставщик, и покупатель имеют обязательства по его исполнению.
Обязанности поставщика заключаются в передаче товара покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами в согласованном количестве, ассортименте, комплекте (комплектности), установленного качества, в надлежащей таре (упаковке), свободным от прав третьих лиц. Обязанность передать товары покупателю осуществляется путем отгрузки их покупателю или лицу, указанному в договоре в качестве покупателя, либо путем предоставления товаров в распоряжение покупателя в месте нахождения поставщика.
Поставщик обязан передать покупателю установленное договором количество товаров.
Поставщик обязан поставить товар в срок, обусловленный договором.
Договором и в некоторых случаях законом предусматривается неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров.
При поставке товаров поставщиком правовые нормы ГК РФ предусматривают следующие обязанности покупателя:
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (ст. 535 ГК РФ).
К отношениям по договору контрактации, не урегулированным правилами ст.
535-538 ГК РФ применяются правила о договоре поставки (ст. 506 – 524), а в соответствующих случаях о поставке товаров для государственных нужд (ст. 525 – 534 ГК РФ, в том числе и Федеральным законом от 02.12.1994 г. №53-ФЗ в ред. 02.02.2006 г. «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции сырья и продовольствия для государственных нужд».Договор контрактации является возмездным, двусторонним, консенсуальным, срочным.
Особенности договора:
- Заготовителем является лицо, осуществляющее закупки вышеназванной продукции для переработки или продажи. В обязанность производителя входит передача продукции в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации. Договор контрактации заключается непосредственно с сельскохозяйственными предприятиями, крестьянскими и фермерскими хозяйствами и т. п., которые являются непосредственными производителями сельскохозяйственной продукции.
- Предметом договора является продукция в сыром виде или прошедшая первичную, только самую необходимую обработку. Если же сырье прошло промышленную обработку, речь уже идет о продовольственном товаре, который выступает в качестве предмета договора поставки или купли-продажи.
Следует обратить внимание, что если количество и качество продукта обусловлены характером применяемой индустриальной технологии, а не процессом сельскохозяйственного производства исходного сырья, то этот продукт будет уже предметом договора поставки, купли-продажи, но не контрактации.
Предмет контрактации можно определить с помощью следующих критериев: а) продукция получена методами агро- и зоотехники, т. е. путем выращивания или сбора с использованием природы (например, водоема, флоры, фауны) как фактора производства; б) это продукция, производство в значительной мере степени зависит от случайных, неподконтрольных человеку естественно-природных воздействий. Предмет договора контрактации не предназначен для личного, семейного домашнего или подобного использования, то есть он закупается для последующей переработки или продажи.
Правила о контрактации предусматривают продажу будущего, например, урожая, поэтому имеется специфика по рискам, потерям, ответственности сторон. Производитель сельскохозяйственной продукции, не исполнивший либо ненадлежащим образом исполнивший обязательство, несет ответственность только при наличии его вины, то есть отличается от общих норм, которые применяются в договорах купли-продажи.
- Договор контрактации заключается в письменной форме.
- Закупаемая по договору контрактации сельскохозяйственная продукция оплачивается по свободным рыночным ценам. Исполнение договора должно осуществляться по ценам, существующим на момент его заключения; ни одна из сторон не может впоследствии расторгнуть договор на основании несогласия с урегулированной и установленной ранее ценой. Условия расчетов являются одним из самых значительных и важных для договора контрактации.
- Заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения (этим договор контрактации отличается от общих норм, которые применяются в договорах купли-продажи) и обеспечить ее вывоз, а также уплату денег за продукцию.
В случае, когда принятие сельскохозяйственной продукции осуществляется в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйственной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок.
Договором контрактации может быть предусмотрена обязанность заготовителя, осуществляющего переработку сельскохозяйственной продукции, возвращать производителю по его требованию отходы от переработки сельскохозяйственной продукции с оплатой по цене, определенной договором.
- Производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации.
- Односторонний отказ или изменение договора контрактации допускается в случае существенного нарушения договора одной из заключивших его сторон. Порядок заключения договора, изменения и расторжения любого договора аналогичен регулированию договора поставки.
Договор энергоснабжения – это соглашение, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (ст. 539 ГК РФ).
Особенности данного договора:
Договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) – это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).
Особенности договора:
- Договор продажи недвижимости заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Данный документ не регистрируется, но при этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с Федеральным закон от 21.07.1997 г. № 122 —ФЗ (в ред. от 30.12.2008 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
- Гражданско-правая характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.
- Предмет договора является существенным условием договора, поэтому в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предметом договора являются: земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество.
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
- Цена является существенным условием договора, поэтому данный договор обязан предусматривать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене имущества (ст. 555 ГК РФ), при этом правила определения цены, предусмотренные при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги, не применяются. Следовательно, при отсутствии в договоре данного условия продажа считается незаключенной.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
- Сторонами по данному договору признаются продавец—любое лицо, в том числе и юридическое, и покупатель любое лицо, в том числе и юридическое.
Договор имеет также особенность в зависимости от субъектного состава, например государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст. 295, 297 ГК РФ); продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных (ст. 37 ГК РФ); продажа недвижимости одним из супругов.
- По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
- Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости
30-я глава ГК РФ состоит из нескольких параграфов, посвященных различным договорам купли-продажи. Заключая их, следует учитывать особые обязательные условия, которые для них предусмотрены законом. Так, в определенных случаях существенными условиями договора купли продажи являются его цена, величина платежей и порядок их внесения, а также другие характеристики.
Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных. В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п. 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.
В случае, когда объект не поставлен на кадастровый учет обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:
- адреса или иного описания местонахождения будущего здания;
- ориентировочной площади объекта;
- количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;
- нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации.
Важно! Суды считают, что для идентификации объекта недвижимости достаточно его адреса и площади (постановление АС СЗО от 14.03.2017 по делу № А63-3813/2016, постановление АС МО от 11.02.2021 по делу № А40-7381/2020).
Важно! Цена также выступает существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за аналогичные товары, не применяется.
Стоимость передаваемого объекта может определяться:
- Фиксированной суммой.
- Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).
- Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление АС Поволжского округа от 13.07.2017 по делу № А12-65647/2016.
Обратите внимание! Существуют определенные категории лиц, право использования жилья у которых в связи со сменой собственника не прекращается. Передача новому собственнику списка таких граждан также становится существенным условием купли-продажи жилой недвижимости. Отсутствие такого списка при наличии граждан, имеющих право использовать квартиру/дом, ведет к признанию контракта незаключенным (определение Самарского облсуда от 27.06.2019 по делу № 33-6364/2019).
В силу закона право пользования сохраняется:
- за физлицом, когда такое право предусмотрено завещательным отказом (ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации);
- бывшим членом семьи прежнего хозяина помещения по судебному решению (п. 4 ст. 31 ЖК РФ);
- получателем ренты, когда в контракте прописано его право на проживание в ЖП (п. 1 ст. Гражданского кодекса);
- ссудополучателем, когда такое его право закреплено в контракте (п. 1 ст. 700 Гражданского кодекса).
Требования к сделкам с недвижимым имуществом
- Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ошибки и нюансы при составлении
- Гарантии при заключении предварительного договора
- Возможные риски для покупателя
- Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Помимо существенных условий, в тексте ДКП отражают и дополнительные. Они не относятся к обязательным. Их отсутствие не приводит к признанию договора незаключенным. Но дополнительные условия позволяют конкретизировать сделку. Чем больше в договоре будет описано разных нюансов и особенностей правоотношений, тем ниже вероятность появления разногласий между продавцом и покупателем.
К дополнительным условиям договоров купли-продажи принадлежат такие:
1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
1. Особенности продажи земельных участков
В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).
Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.
Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.
Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения » (ст. ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.
Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в результате их купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Понятие «предмет договора» не определено действующим законодательством, поэтому каждый правоприменитель толкует его по-своему. По сути, предметом является то, по поводу чего между сторонами возникают права и обязанности. В рассматриваемом договоре предмет – это товар.
В ч. 1 ст. 455 ГК РФ указано, что товаром могут быть любые не ограниченные в обороте вещи (ст. 129 ГК РФ). К данным вещам, например, относятся некоторые виды оружия, лекарственные средства, драгоценные металлы и другие.
Вещами являются предметы материального мира, представляющие ценность для человека, способные удовлетворять потребности субъектов гражданских правоотношений, выступать предметом товарообмена.
В соответствии с ч. 1 ст. 465 ГК РФ количество товара указывается следующими способами:
1. В штуках и единицах измерения:
- длины (метры, дюймы);
- площади (метр в квадрате);
- объёма (метр в кубе, литр, баррель);
- веса (граммы, тонны) – в этом случае стоит указать, отражён вес с тарой или без тары.
Если стороны сомневаются в правильности указания единицы измерения, то они могут обратиться к Общероссийскому классификатору единиц измерения ОК 015-94. Выбранные единицы должны соответствовать товару (например, нельзя длину измерить в литрах).
2. В денежном выражении:
- общая стоимость товара;
- цена за единицу товара.
Если приобретается несколько видов товаров, то целесообразно указать цену за каждый вид.
3. Пункт в договоре о порядке определения количества товара.
Это положение применяется в случае, когда определить количество сразу представляется невозможным в связи с тем, что некие показатели вещи неизвестны либо могут меняться (например, покупатель готов приобрести товар на определённую сумму, которая будет действовать в момент покупки, следовательно, количество покупаемого товара на момент заключения договора не будет известно).
Поэтому в документе должны быть указаны все показатели, с помощью которых можно будет рассчитать количество товара:
- ставки и коэффициенты, которые устанавливаются нормативными актами;
- данные отчётности сторон договора;
- курсы биржевых валют и т.п.
В отношении отдельных видов договора купли-продажи товара могут быть установлены иные существенные условия. Например, в ч. 1 ст. 489 ГК РФ установлено, что при продаже товара в кредит с рассрочкой платежа в договоре (Образец договора купли-продажи товаров с условием оплаты в рассрочку) должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В договоре должен быть указан его срок, если у покупателя пропадает интерес к исполнению договора в более позднюю дату (например, покупка новогодних подарков) – ч. 2 ст. 457 ГК РФ.
Что такое существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Какие условия необходимо соблюсти при заключении договора купли-продажи недвижимости?
Подписание договора по покупке недвижимости имеет свои обязательные аспекты, без которых невозможно обойтись. При нарушении обязательных условий сделки у сторон договора не возникает правовых последствий. Обязательные условия сделки в законодательстве и практике обозначаются как существенные условия договора.
Попробуем разобраться в существенных условиях договора купли-продажи недвижимости и в порядке их согласования. Итак, на основании п.1 ст. 432 ГК РФ главным существенным (важным) условием любого договора является его предмет, которым в данном случае выступает объект жилой недвижимости (квартира, жилой дом, комната) или часть этого объекта (доля в праве).
[1]
Договор должен содержать данные, которые бы позволяли установить объект недвижимости, передаваемый покупателю. Эти данные включают местонахождение объекта с указанием, на каком земельном участке он расположен, или в состав какой иной недвижимости входит. Если эти данные отсутствуют, то условие местонахождения объекта недвижимости считается сторонами несогласованным, что приводит в итоге к не заключению договора. Этот пункт четко определен статьей 554 ГК РФ.
Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон. При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью. В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.
При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет.
Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок, здание, сооружение, квартира. Данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств (неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению) или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др. (см. п. 1 ст. 130 ГК, абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации).
Правила § 7 гл. 30 ГК о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 146 (автор комментария — Е.Ю. Валявина); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Под ред. О.Н. Садикова (автор комментария — В.В. Чубаров) // СПС «КП»). При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК, ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).
Этот договор является:
— консенсуальным — считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
— возмездным — продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
— двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) — каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 — 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 — 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).
В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. ст. 550, 554 — 556 ГК и комментарии к ним).
2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.
3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.
В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).
4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. ст. 554 и 555 и комментарий к ним).
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.
Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Похожие записи: